חלוקה בעין ודיני התכנון והבניה

מטרתם של דיני התכנון והבניה היא להסדיר את התכנון המיידי והעתידי של המקרקעין, תוך שמירה על איזון בין אינטרס הפרט לבין האינטרס הציבורי.

לכל בעל מגרש או קרקע מוקנת זכות קניין, החופש לעשות בקניינו כרצונו, הנה זכות יסוד שלו.

משכך, האם אפשר להורות לבעל קרקע מה יעשה בנכס שלו?

דיני התכנון והבניה מטילים מגבלות הקובעות מה מותר ומה אסור לבנות בנכס ולאיזה מטרה הנכס ישמש.

דיני התכנון והבניה שוקלים מצד אחד, את אינטרס הפרט לנצל כמדיה האפשרית את זכותו, אבל מצד שני, שומרים על האינטרסים הציבוריים של הכלל, למשל אם נדרש לסלול כביש יש לאפשר זאת.

דיני התכנון והבניה מביאים בחשבון שיקולים קצרי וארוכי טווח. הקרקע מוגבלת, המוצר קצוב ומוגבל ודיני התכנון והבניה באים לשמר את הקרקעות שעל-פי התכנון מיועדות לעתודה לעתיד.

עורך-דין בניאן[257] עומד על ההבדלים המהותיים בין חוק המקרקעין לבין חוק התכנון והבניה, באומרו:

"בעוד חוק המקרקעין מתמקד בשמירה על האינטרס הקנייני של הפרט, מתמקד חוק התכנון והבניה בשמירה על איכות החיים של הכלל.
בעוד נשוא חוק המקרקעין הינו "העיסקה" בין שניים במקרקעין, נשוא חוק התכנון והבניה הינו "אופן שימוש הקרקע" בין אותם השניים."
הייעוד התכנוני נקבע ככלל, על-פי צורכי הכלל. אין זה רלבנטי אם חלקת קרקע מסויימת בבעלות פלוני או אלמוני, במידה וקיים צורך להופכה לרכוש הציבור, הקרקע תופקע.

סעיף 2 לחוק המקרקעין נותן לאמור לעיל גושפנקא חוקית, בקובעו:

"הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עיסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם."

עצם כפיפות זכות הבעלות למגבלות הקבועות בדין או בהסכם, כאמור בסעיף 2 לעיל, היא מקור הכוח, מתוכן שואבים דיני התכנון והבניה את מהותם.

הוראה נוספת המקשרת בין דיני המקרקעין לדיני התכנון והבניה, קבועה בפרק הדן בפירוק שיתוף בחוק המקרקעין, וכן בסעיף 143 לחוק התכנון והבניה. הוראות אלו מסקלות את האפשרות שתבוצע חלוקה בעין הסותרת את הוראות חוק התכנון והבניה.

הסדר הפירוק שנקבע בחוק המקרקעין, מעדיף פירוק על-ידי חלוקה עין, על פני מכירת הנכס.

כך מורה במפורש סעיף 39(א) לחוק:

"במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין."

כך גם סעיף 40(א) הקובע, כי הפירוק ייעשה על דרך של מכירה רק במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית-המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים.

מכאן, שגם אם נגרם הפסד אך הוא אינו עולה כדי "הפסד ניכר", עדיין יש להעדיף את החלוקה בעין.

בתי-המשפט אימצו גישה זו וקבעו, בשורה ארוכה של פסקי-דין, שבאין אפשרות לבצע חלוקה בעין של המקרקעין, אך יש אפשרות לרושמו כבית משותף, מוקנת עדיפות לרישום כזה על פני מכירתו.

ב- ע"א 587/78[258] נדונה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין על-ידי רישומו כבית משותף.

בעלי הדין היו בעלים משותפים של בית שבו 14 דירות. המשיב הגיש בקשה לפירוק השיתוף על-ידי רישום הבית כבית משותף וחלוקת הדירות בין הבעלים.

הערכאות דלמטה נענו לבקשה והמערערים קיבלו רשות ערעור בשאלה:

"האם רשאי היה בית-המשפט להורות על פירוק השיתוף דרך הפיכת הנכס לבית משותף, לפי סעיף 42 לחוק המקרקעין, בלי שיוכח שמכירתו של הבית כאמור בסעיף 40 לחוק הנ"ל תגרום נזק ניכר לאחד השותפים."
בית-המשפט העליון השיב בחיוב על השאלה, וקבע כי בדין הורה בית-המשפט קמא על הפירוק בדרך של רישום בית משותף ולא בדרך של מכירה.

כב' השופט ח' כהן בפסק-דינו ציין כי מלשון הסעיפים 39, 40 ו- 42 לחוק המקרקעין ברור, כי חלוקה בעין עדיפה על מכירת הנכס, ודין רישום בית משותף כדין חלוקה בעין. על בית-המשפט להורות על חלוקה בדרך של רישום בית משותף, על פני מכירת הנכס, אלא-אם-כן נקבע:

"כי חלוקה בעין תגרום להפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם."
כב' השופט כהן הוסיף, כי הטוען שמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או כי חלוקה בעין תגרום הפסד עליו הראיה. הנזק העלול להיגרם על-ידי המכירה אינו מעלה ואינו מוריד לא לעניין חלוקת המקרקעין בעין ולא לעניין חלוקתם על-ידי רישום בית משותף.

מ"מ הנשיא לנדוי קבע, כי אין לפרש את הסעיפים האמורים בחוק כאילו בדרך-כלל יש להעדיף את דרך המכירה על הפיכתו של נכס לבית משותף. כב' השופט מוצא, כי אין בניסוחם של הסעיפים כדי להוראות כי קיימת עדיפות מעיקרא לסעיף 40, המדבר על מכירת הנכס, על פני סעיף 42, המדבר על חלוקתו בדרך של רישום בית משותף.

מ"מ הנשיא לנדוי התייחס לטענה שלפי החוק נדרשת הסכמת הבעלים של יותר ממחצית שטח הרצפה כדי לרשום בית משותף, וציין כי כל כשמדובר בהליכי חלוקה אין צורך בהסכמה כאמור ודי ביוזמת אחד הבעלים המשותפים בלבד כדי שבית-המשפט יוכל להחליט אם לרשום את הבית כבית משותף ואם לאו. כב' השופט מציין כי ככלל, יש לתת עדיפות לפירוק בדרך של הפיכת נכס לבית משותף על פני מכירתו, אולם בניגוד לסעיף 39, המדבר על חלוקה בעין, שבו קבע המחוקק בלשון החלטית כי חלוקה בעין עדיפה על פני מכירה, הרי בסעיף 42, המדבר על רישום כבית משותף, ניתן שיקול-דעת לבית-המשפט שלא להפעיל את סעיף 42, אם בכל נסיבות העניין אין הדבר צודק לגבי מי מן הבעלים המשותפים, וחובת הראיה בנדון זה היא על הטוען שאין להפעיל את סעיף 42.

העדפה זו לפירוק בדרך של חלוקה בעין בין השותפים, כמצוות סעיף 39, כוחה מוגבל.

הגבלה זו קבועה בדיני התכנון והבניה, שמהותם היא התערבות המדינה בזכות הבעלים לעשות כרצונם בנכסיהם. לכן, תנאי מקדמי לחלוקה בעין, הוא התאמתו לדיני התכנון והבניה.

סעיף 38(א) לחוק המקרקעין נותן להגבלה זו גושפנקא חוקית, ומבהיר, כי:

"פירוק השיתוף יהיה על-פי הסכם בין השותפים; נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, וכל חיקוק אחר בנדון."

כך גם סעיף 42(א) לחוק המקרקעין, העוסק בפירוק השיתוף על-ידי רישום בית משותף, מורה כי בית-המשפט יורה על רישום כאמור, רק "לאחר שקיבל חוות-דעת של המפקח".

בהקשר זה יש לציין את הוראותיו של סעיף 39 לחוק המקרקעין, הקובע נחרצות, כי;

"במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין."

סעיף 39 אינו מציין כי תנאי לחלוקה בעין כאמור, הינה התאמתה להוראות חוק התכנון והבניה. אולם, לא יהיה זה לא סביר להניח כי בית-המשפט לא יורה על חלוקה בעין בלי שזו תתאים לחוק התכנון והבניה. כדברי כב' השופט בכור ב- ע"א 348/77[259]:

"ההערה השניה מתייחסת לתיאום בין פסק-דין של בית-משפט המצווה על רישום חלוקת קרקע, שלא במסגרת פעולות ההסדר, לבין דרישות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. אני מסכים שלפי סעיף 38(א) לחוק המקרקעין יכול הרשם לסרב לרישום חלוקה על-פי הסכם חלוקה בין הצדדים, שחייב להיות תואם את הוראות חוק התכנון והבניה, ואין הוראה מקבילה לגבי רישום חלוקה חדשה על-פי צו בית-המשפט, והרשם חייב לרשום חלוקה על-פי פסק-דין גם אם אין היא תואמת את חוק התכנון והבניה. מאידך, נראה לי לכאורה – אם כי אינני קובע דבר מאחר ולא זו הבעיה בערעור זה, ולא שמענו טיעון בנדון – שכאשר יתבקש בית-המשפט לצוות על חלוקת קרקע, הוא לא יתעלם מהוראות חוק התכנון והבניה, כדי לא ליצור בעיות ומצב דברים חדש שאין בו תועלת מעשית. יחד עם זאת, ברוב תביעות החלוקה אין להניח שהמדינה היא בין המתדיינים, ועלולים להיות מקרים שבהם הצדדים יהיו מעוניינים בחלוקה שאינה תואמת את דרישות חוק התכנון והבניה, ובית-המשפט לא יהיה ער לשאלה ויתן פסק-דין שאינו תואם את חוק התכנון והבניה. לכן נראה לי שרצוי שהמחוקק יתן את דעתו לשאלה, אם לא רצוי שבסעיף 38(ב) יאמר שגם בית-המשפט לא יצווה על חלוקה שאינה תואמת את חוק התכנון והבניה."
ניתן למצוא אסמכתא חוקית בהוראת סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, הקובע:

"143. לא תירשם חלוקת קרקע בפנקסי המקרקעין אלא על-פי תשריט שאושר על-פי פרק זה או על-פי סימן ז' לפרק ג'; לא יינתן פסק-דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על-פי תשריט ואישור כאמור ולא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בניגוד לסעיף זה לאחר תחילת חוק זה."

חמן פ' שלח[260] מציין במאמרו, כי:

"הכפיפות לדיני התכנון והבניה חשובה בהקשר זה במיוחד במה שנוגע לגודל המינימאלי של חלקות הקרקע שתווצרנה כתוצאה מהחלוקה. חלוקה לפי חוק התכנון והבניה, בין על דרך של תוכנית מפורטת לחלוקה חדשה (לפי סימן ז' לפרק ג', סעיפים 120-128 ובין על דרך של תשריט חלוקה (לפי פרק ד' סעיפים 137 ואילך) כפופה לתוכנית החלה על הקרקע לרבות גודל מזערי של קרקע שניתן להקים עליה בניין וקוי הבניין (סעיף 63(4)).
הכפיפות הזו עלולה ליצור בעיה כאשר הבעלים העוסקים בהליכי הפירוק חפצים בחלוקה בעין שאינה תואמת את התוכנית החלה על החלקה נשוא החלוקה.
בפרשת בוקובזה נ' הממונה על המרשם, הגיעו שותפים בחלקה להסכם לפיו לכל אחד מהם תהיה זכות החלקה וההנאה הבלעדיים במחצית החלקה המשותפת לרבות אפשרות בניה נוספת כאשר לכל צד הובטחה מחצית מאחוזי הבניה המגיעים בגין המגרש כולו. אחד מהם ביקש לרשום הסדר זה כהסכם שיתוף לפי סעיף 29 לחוק המקרקעין. המדינה התנגדה לבקשה זו ואחד מנימוקיה היה כי למעשה כאן חלוקה העוקפת את הוראת סעיף 38(א) לחוק. בית-המשפט העליון דחה נימוק זה ומבוקשם של בעלי החלקה ניתן להם. אלא שהאישור הזה היה בחינת אליה וקוץ בה, שכן אחד הנימוקים שנתן בית-המשפט העליון לרישום ההסכם היה, כפי שהזכרתי, כי מכוח סעיף 37 לחוק ניתן ההסכם לפירוק בכל עת לאחר חלוף שלוש שנים.
האם היה לבעלים המשותפים בפרשת בוקובזה אמצעי אחר להשיג את מטרתם? אסקור שתי אפשרויות כאלה ולאחר מכן אתייחס לשאלה אם אפשרויות אלה עומדות גם לבית-המשפט כאשר הוא מורה על חלוקה שלא בהסכמת הצדדים.
חכירה לדורות – אילו היו בוקובזה ושותפו נמנעים מעריכת הסכם שיתוף ללא הגבלה של זמן ובוחרים תחת זאת בהסכם חכירה אזי היו משיגים את מטרתם, ואף היו משווים לזכויותיהם את האופי הקנייני המחייב צדדים שלישיים. ברור בהחכרה כזו אין בה כדי למנוע את פירוק השיתוף לפי סעיף 37 שעמדנו עליו, אך בכל פירוק כזה יהיה הקונה של הנכס כפוף לזכויות החכירה של השותפים המקוריים. מאליו מובן כי שיטת חלוקה זו אין בה כדי לאפשר שימוש בניגוד לדיני התכנון והבניה אך היא מאפשרת חלוקה בניגוד להם.
רישום בית משותף – בפרשת בוקובזה היה מדובר במגרש שעליו מבנה או שניים ("וילה" ו"חדר מושכר" כפי שעולה מנוסח המכתב שצוטט בפסק-הדין). לכאורה לא היתה כל מניעה לרשום את המבנה הזה כבית משותף, כאשר כל שותף זוכה בחלק המבנה השייך לו ובחלק מן הקרקע, על-ידי הצמדתו, לפי סעיף 55(ג) לחוק. את הפרדת הזכויות ניתן היה להשיג על-ידי רישום תקנון מתאים לפי סעיף 62 לחוק. לפי סעיף 142(א) לחוק ניתן לרשום כבית משותף כל מבנה שיש בו "שתי דירות או יותר" וניתן לזהות כל אחת מהן כ"יחידה נפרדת". יתירה מזו. סעיף 142(ב) פותח אפשרות נוספת לרישום בית משותף, וביצוע חלוקה בפועל בדרך זו, כאשר יש יותר ממבנה אחד:
שני בתים או יותר שבכל אחד מהם יש דירה אחת או יותר והבתים הוקמו על חלקה או חלקות שאינן ניתנות לחלוקה באופן שכל בית יעמוד על חלקה נפרדת, ניתנים לרישום בפנקס כבית משותף.
יוצא איפוא שכדי לבצע חלוקה בפועל בניגוד לדיני התכנון והבניה, אך לפי סעיף זה, די בכך שעל החלקה שאותה אין לחלק לשניים, לפי דיני התכנון, יוקמו שני מבנים כשבכל אחד מהם יחידה נפרדת. יתירה מזו: ניתן להשתמש בטכניקה זו כדי לפרק שיתוף גם בשטח קרקע הכולל יותר משתי חלקות, כאמור בסעיף 142(ב), ואף זאת תוך עקיפת דיני התכנון והבניה והוראות סעיף 38(א) לחוק המקרקעין.
לכאורה הסכנה לדיני התכנון והבניה אינה כה רבה כי ניתן להניח שממילא כל בניה שתבוצע תהא חייבת להיות לפי חוק התכנון והבניה, ולפי תוכנית אשר קובעת קוי בניין, אחוזי בניין וכו'. אם אכן זהו המצב הרי פתח זה, של רישום בית משותף, אפשרי רק לגבי אותם מבנים שהוקמו בעבר הרחוק ואינם תואמים תוכניות בנות ימינו. אולם לא אלה הם פני הדברים. שילובם של שני נתונים משנה מצב צפוי זה.
הנתון הראשון הוא עובדתי – שלטון החוק בנושאי התכנון והבניה אנו יעיל ואף אם ניתנים צווי הריסה, הרי עד להריסה עצמה עוד רחוקה הדרך. והדברים ידועים. הנתון השניאופיו משפטי – הלכה פסוקה היא כי רישומו של הבית המשותף במרשם המקרקעין צריך להיעשות לפי המצב העובדתי בשטח, גם אם המבנה הוא בניגוד לדיני התכנון והבניה, וכה אמר השופט לנדוי:
אם הפירה הבניה את חוקי הבניה, אפשר להעמיד את העבריין לדין פלילי ... ויש גם שהפרה זו נותנת עילה בנזיקין לצד הנפגע... או אולי בשל הפרת הסכם ... אבל מניעה לרישום של בניה שכבר בוצעה אין כאן ... מצד שני רצוי הדבר, שהרישום ישקף נכונה, ככל האפשר, את מצבו הפיסי של הבית המשותף על כל חלקיו, ואת זכויות הקניין הקיימות בחלקיו השונים, ומניעת הרישום נכון כזה, רק משום שהבניה היתה שלא כדין, היתה משבשת את סדרי הרישום שבניהולם המדוייק יש עניין ... גם לציבור בכללו ... אי-חוקיות הבניה אינה מונעת, כשהיא לעצמה, את רישום הבנוי (188/64)
גם תקנות 50(ב)(2) ו- 56(2) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל-1969, מחייבות הגשת "תשריט הבית... הנותן, להנחת-דעתו של המפקח, תמונה נאמנה של הבית". ודוק! תמונה נאמנה של הבית ולא תמונה של תוכניותיו החוקיות. הוראה זו חוזרת גם בהנחיות לרישום בתים בפנקס הבתים המשותפים של אגף רישום והסדר מקרקעין.
יוצא איפוא שמי שהצליח לחמוק מפגיעתם של דיני התכנון והבניה יבוא על שכרו לא רק בכך שיהיה בידיו מבנה נוגד-חוק אלא שמבנה זה אף עשוי להירשם בפנקסי המקרקעין. אף שיטה זו, כקודמתה, אינה מאפשרת שימוש בניגוד לדיני התכנון אלא חלוקה בניגוד להם.
לכאורה שתי הדרכים האלה פתוחות רק בפני שותפים אשר חפצים ללכת בהן ואין להן השפעה על פירוק הנעשה בידי בית-המשפט. הדברים נכונים רק לגבי הדרך הראשונה – חלוקה על-ידי חכירה לזמן ארוך. אמצעי זה מעצם טיבו והגדרתו אינו מפרק את השיתוף בבעלות. נהפוך הוא! הבעלות המשותפת היא היסוד לאותה החכרה לדורות. בהיעדר הסכמה בין הצדדים אין איפוא בידי בית-המשפט להוליכם בדרך זו.
שונים הדברים לגבי האפשרות השניה – רישום בית משותף. הוזכר כבר כי בית-המשפט מחוייב להעדיף את רישום הבית המשותף על פני פירוק השיתוף על דרך של מכירה. ברישום בית משותף חייב הוא ללכת לפי אותם סעיפי חוק ופסקי-דין שצוטטו שאינם מבחינים כלל בין רישום שנעשה ביוזמת הצדדים לבין רישום שנעשה במהלך פירוק. במקרה השני גם רשאי בית-המשפט לקבוע את הוראות התקנון של הבית המשותף, כולל הוראות הצמדה. כיוון שהמדובר ברישום שהדין מכיר בו, ואשר אינו "חלוקה" במובנה הטכני, אין לכאורה כל ביעה ברישום כזה, למרות האמור בסעיף 143 לחוק התכנון והבניה. גם המפקח, שבו יועץ בית-המשפט לפי סעיף 142(א), חייב יהיה בעליל לייעץ לו כי בית כזה כשיר לרישום לפי חוק המקרקעין, אף אם ההצמדות הנעשות הן כאלה שאילו נעשו בדרך של פירוק השיתוף היו הן נוגדות את דיני התכנון והבניה."
ב- ע"א (ת"א-יפו) 3377/01[261] נדונה השאלה האם ניתן לרשום נכס שנבנה בחריגה מהיתר בניה, כבית משותף?

הערעור הוגש על פסק-דינו של בית-משפט השלום שהורה, לבצע פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של רישום בית משותף של נכס, שרובו נבנה ללא היתר בניה, וכן דחה את התביעה לפיצוי ולתשלום דמי-שכירות ראויים. המערערים טענו, בין השאר, כי אין לרשום כבית משותף נכס הבנוי בחריגה מהיתר בניה.

בית-המשפט המחוזי דחה את הערעור ופסק, כי ככלל, ישנה עדיפות ברורה לפירוק שיתוף בדרך של רישום המקרקעין כבית משותף על פני הדרך של מכירת הנכס, ובלבד שהנכס ראוי להירשם כבית משותף.

עוד פסק בית-המשפט המחוזי, כי אין בעובדה שהנכס בנוי בחריגה מהיתר בניה, כדי להשפיע על ההחלטה בדבר רישום הנכס כבית משותף, שכן מתן היתר בניה הינה סוגיה תכנונית ואילו פירוק שיתוף באמצעות רישום הבית כבית משותף הוא סוגיה קניינית, ולכן אין ברישום הנכס כדי להכשיר את חריגות הבניה. כמו-כן, במקרה דנן, לא קיים רישום של צו הריסה על הנכס, המתייחס לחריגות הבניה האמורות.

במקרה דנן, פסק בית-המשפט, כי משהוכח שהנכס ראוי להירשם כבית משותף, העובדה שניתן לקבל זכויות בניה כאשר הנכס מהווה חלקה אחת אינה גורמת בהכרח להפסד, שכן במקרה כזה ניתן לשקול פיתרון של תשלומי איזון. הנכס היה מושכר במשך שנים ארוכות לשוכר אחד, ולכן, בכל מקרה, אם חפצים המערערים למכור את חלקם, יוכלו לעשות כן.

להלן יובא החלק בפסק-הדין הרלבנטי לחיבורנו זה:

"השופטת המלומדת פעלה בהתאם להוראות חוק המקרקעין בפרק הדן בפירוק השיתוף, וקבעה כי משלא ניתן לבצע חלוקה בעין, יש לבחון אם ניתן לפרק את השיתוף בדרך של רישום הבית כבית משותף.
הנושא הועבר לחוות-דעתה של המפקחת על רישום המקרקעין, אשר קבעה בחוות-דעתה מיום 6.12.00 ומיום 26.12.00 כי אין מניעה לרשום את הנכס כבית משותף. את החלטתה ביססה המפקחת על תשריט הבית שאושר על-ידי המודד מר עמנואל וכן אחרי שפנתה גם לבקש את אישור הוועדה המקומית.
הוועדה המקומית במכתבה מיום 9.8.98 קבעה כי:
'אין בכוונתה של הוועדה המקומית להתערב בסכסוך הקנייני בין בעלי הזכויות בנכס הנדון ולהביע עמדה בשאלה המשפטית האם לרשום בפנקס הבתים המשותפים בבניין הכולל חריגות בניה.'
מכאן הסיקה המפקחת כי לא היתה מניעה תכנונית לרישום הנכס כבית משותף.
חרף טענותיה של אוטומטיב אשר ניסתה לתקוף את מסקנות המפקחת, הוחלט כאמור לפרק את השיתוף בדרך של רישום הבית כבית משותף.
אוטומטיב הפנתה לכך כי חלקו של הנכס נבנה ללא היתר, ולטעמה אין להנציח מצב כגון דא, בדרך של רישום בית כבית משותף. טענות אלו נבחנו על-ידי השופטת המלומדת ונדחו על ידה. השופטת קבעה כי אין בהכרח קורולציה בין הצד התכנוני לבין הצד הקנייני, ואין ברישום הנכס כבית משותף כדי להכשיר את חריגות הבניה. בהקשר לכך קבעה השופטת המלומדת כי בעניין סעיף 40(א) לחוק המקרקעין, הנטל להוכיח "הפסד ניכר" אשר ייגרם כתוצאה מפירוק שיתוף בדרך זו (שנחשב גם כן כפירוק בעין) הוא על אוטומטיב, אשר העלתה טענות, אולם לא הוכיחה אותן.
גם הפסיקה שהובאה המתייחסת לעוינות בין הצדדים, נדחתה על-ידי בית-המשפט ואובחנה כפסיקה שאינה חלה במקרה זה, שכן נקבע כי כאן מדובר בעסק מסחרי ואין הצדדים המחזיקים חיים בו בצוותא. בסיכומו של דבר החליט בית-המשפט להעדיף את פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית כבית משותף ומכאן הערעור שבפנינו.
הערעור
4. המערערים טוענים כי טעתה השופטת המלומדת משדחתה את טענתם שלא ניתן לבצע פירוק שיתוף בנכס על-ידי רישום בית כבית משותף, כאשר רובו נבנה ללא היתר בניה.
לטענתם שיטת המשפט בישראל לא יכולה להכיר במצב שיירשם נכס כבית משותף על-פי הוראת גוף הפועל על-פי דין וגוף אחר הפועל-אף הוא על-פי דין, קרי, הוועדה לתכנון ובנייה, ידרוש הריסת אותו מבנה. הם טוענים כי רוב רובו של המבנה הוקם שלא על-פי היתר בניה, ולא ניתן גם לקבל היתר בניה, בגין חלקים אלו. לכן החלטת השופטת משוללת סמכות ליתן סעד של חלוקה שאיננו תואם את הוראות חוק התכנון והבניה.
המערערים אף הפנו לפסיקה, אשר אינה מעודדת הנצחה ורישום חריגות בניה, ו/או משחררות את הרשויות מחובתן הסטטוטורית לנקוט בהליכים כנגד עברייני בניה.
גם לעניין נטל ההוכחה אשר היה מוטל על המערערים בסוגיה של הפסד כספי בשל אי-מכירת הנכס כשלם, טענו המערערים כי הנטל הורם על ידם.
לפיכך התבקשה קבלת הערעור ומתן הוראה לפירוק השיתוף בדרך של מכירת הנכס.
דיון
5. אין מחלוקת כי לא ניתן לחלק את החלקה בעין והדבר עולה באופן ברור ממסמך שהוגש על-ידי מהנדס העיר חולון, הקובע כי הגודל המינימלי של חלקה באיזור הוא דונם אחד. כמו-כן צויין כי החלקה כבר עברה חלוקה, כך שמבחינה עקרונית לא ניתן לפצל את החלקה פעם נוספת.
אשר לעניין פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית כבית משותף, שמענו את טענות הצדדים ועיינו בעיקרי הטיעון בחוות-הדעת של המפקחת על רישום המקרקעין, הגב' א. קניון, בכל החומר שבתיק, והגענו למסקנה כי במקרה הנדון צדקה השופטת הנכבדה במסקנותיה. בעניין זה יש לילך על-פי חוות-הדעת שניתנה מטעם המפקחת ואשר אושרה גם על-ידי הרשות המקומית, ועל-ידי בית-המשפט, לפרק את השיתוף בדרך של רישום הבית כבית משותף.
ההלכה הפסוקה נותנת עדיפות ברורה לפירוק שיתוף בדרך של רישום המקרקעין כבית משותף על פני הדרך של מכירת הנכס, ובלבד שהנכס ראוי להירשם כבית משותף (ראה לעניין זה רע"א מ- 1017/97 רידלביץ' ואח' נ' י' מודעי, פ"ד נב(4) 73; ע"א 587/78 רוטשילד ואח' נ' פרנק, פ"ד לג(3) 35; ע"א 8318/96 קוצר נ' צ'יטיאט, תק-על 99(3) 1122 (הפרק הדן בפירוק שיתוף במקרקעין בתיק המקרקעין).
בנסיבות מקרה זה הוכח כי הנכס אכן ראוי להירשם כבית משותף. לאור הסכם השיתוף שנחתם בין הצדדים ונרשם בלשכת רישום המקרקעין, הוכשר הנכס לשמש ולתפקד בשתי יחידות שימוש עצמאיות. קווי החשמל פוצלו לשתי יחידות, מונה חשמל נפרד הותקן לכל יחידה, כן הדבר לגבי מערכת הסניטציה וצנרת המים. ללא ספק כוונת הצדדים היתה שהנכס יתפקד כשתי יחידות, וכוונה זו יושמה גם בשטח ובאה לידי ביטוי בהסכם השיתוף האמור.
הסכם השיתוף הגדיר את חלקו של כל צד בנכס, וקבע שכל צד רשאי לבנות על חלקו על-פי היתר בניה שיקבל ולכל אחד מהצדדים תהיה זכות שימוש עצמאית ובלעדית בחלקו.
המפקחת על רישום המקרקעין שלה הסמכות לקביעת האפשרות לרישום הבית כבית משותף, קבעה בחוות-דעת מפורטת מיום 6.12.00 כי ניתן לרשום את הבית כבית משותף זאת בהתאם לטיוטת צו רישום אשר צורף לחוות-דעתה, בו ניתן פירוט לרישום. על-פי הצו ירשם הבית כבית בו מבנה אחד בן שתי קומות ושתי יחידות רישום נפרדות 10/1 בשטח 674 מ"ר ו- 10/2 בשטח 745 מ"ר, כאשר יחידת משנה 10/1 תרשם על-שם המשיב 1 ויחידת משנה 10/2 תרשם על-שם המערערת 1. חוות-הדעת אושרה אף על-ידי רשויות התכנון.
בפני בית-המשפט לא הונחה כל חוות-דעת אחרת, ולכן פעלה השופטת המלומדת כדין כאשר אימצה את חוות-דעתה של המפקחת, שהיא הסמכות המקצועית והסטטוטורית המוסמכת לקבוע בעניין זה.
לעניין חריגות הבניה. עיקר טענתם של המערערים; גם מנושא זה לא התעלם בית-המשפט וכן גם המפקחת. הדבר נלקח בחשבון ונשקל. בהקשר זה ביקשה המפקחת לקבל את חוות-דעתם של רשויות התכנון, אשר קבעו כי 'אין מניעה תכנונית לרישום בית משותף, לצורכי בית-המשפט'. ההערה "לצורכי בית-המשפט" באה להדגיש כי מדובר בצד התכנוני באשר לרישום, ולא באופן המקנה זכויות קנייניות.
אין בעובדה שהנכס בנוי בחריגה מהיתר בניה, כדי להשפיע על ההחלטה בדבר רישום הנכס כבית משותף.
ראשית מן הטעם שמתן היתר בניה הינה סוגיה תכנונית ופירוק שיתוף באמצעות רישום הבית כבית משותף הוא סוגיה קניינית, ולכן צדקה השופטת כאשר קבעה כי אין קורלצייה בין השניים ואין ברישום הנכס כדי להכשיר את חריגות הבניה.
יש להדגיש גם כי לא קיים רישום של צו הריסה על הנכס, המתייחס לחריגות הבניה האמורות.
משהוכח שהנכס ראוי להירשם כבית משותף, הפעיל בית-המשפט את שיקול-דעתו ובחן את הסוגיה גם בדבר "הפסד ניכר" שיגרם כתוצאה מהרישום וגם מהעובדה שניתן לקבל זכויות בניה כאשר הנכס מהווה חלקה אחת, וקבע כי עובדה זו אינה גורמת בהכרח להפסד, שכן במקרה כזה ניתן לשקול פיתרון של תשלומי איזון. הנכס היה מושכר במשך שנים ארוכות לשוכר אחד, ולכן, בכל מקרה, אם חפצים המערערים למכור את חלקם, יוכלו לעשות כן.
אנו סבורים בנסיבות העניין כי לא נפלה כל שגגה בפסק-דינה של השופטת המלומדת, ועל-כן מן הטעמים שהובאו לעיל, אנו מחליטים לדחות את הערעור."

[257] מ' בניאן, דיני מקרקעין עקרונות והלכות – מהדורה שניה (המכון למחקרי משפט וכלכלה).
[258] ע"א 587/78 חגי רוטשילד, ואח' נ' שלמה פרנק, פ"ד לג(3) 33.
[259] ע"א 348/77 הממונה על המרשם נ' ראוק ג'רג'ורה ו- 11 אח', פ"ד לג(2) 493.
[260] חמן פ' שלח, "פירוק שיתוף במקרקעין", משפטים יז (התשמ"ז).
[261] ע"א (ת"א-יפו) 3377/01 ת.ס. אוטומטיב (ישראל) בע"מ ואח' נ' אגבר שמעון ואח', תק-מח 2005(2) 10203.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

חלוקה בעין ודיני התכנון והבניה