חוק לעידוד השקעות הון [הטבות במס לגבי בניינים להשכרה]

פרק שביעי 1: הטבות במס לגבי בניינים להשכרה
(תיקון התשמ"ח)

53א. הגדרות (תיקונים: התשמ"ח, התשנ"ב, התשס"ב (מס' 2), התש"ע)
(א) בפרק זה:
(1) תהא לכל מונח המשמעות שיש לו בפקודת מס הכנסה (בפרק זה: "הפקודה") אלא-אם-כן נאמר אחרת;
(2) "בניין" - לרבות מספר בניינים שנבנו באותה תקופה ובאותו אתר, כחטיבה אחת למעט חלק מבניין;
(3) "בניין להשכרה" - בניין שאושר כנכס מאושר, שלפחות מחצית שטחו מיועדת להשכרה למגורים בהתאם לאמור בסעיף 53ב(א) או (ג) ובלבד שבנייתו נסתיימה אחרי יום י"ז באב התשמ"ח (31 ביולי 1988);
(3א) "בניין חדש להשכרה" - בניין להשכרה שמתקיים בו גם אחד מאלה:
(1) הוא אושר החל ביום הקובע;
(2) הוא אושר לפני היום הקובע והושכר לראשונה אחרי היום האמור;
(3) החלק המושכר בבניין הושכר לראשונה לפני היום הקובע לתקופה שלא פחתה מחמש שנים, ואחרי היום הקובע ובתום התקופה כאמור, הושכר, כולו או חלקו, אך לא פחות ממחצית שטחו, לתקופת השכרה נוספת שלא פחתה מחמש שנים;
(3ב) "היום הקובע" - ה' בטבת התשס"ט (1 בינואר 2009);
(4) "סכום אינפלציוני" - הסכום המתקבל מצירוף שניים אלה:
(א) המחיר המקורי של חלק הקרקע המתייחס לחלק הנמכר מוכפל בשיעור עליית המדד ממועד רכישת הקרקע ועד מועד המכירה ובהפחתת המרכיב הבלתי קבוע; לעניין זה, "המרכיב הבלתי-קבוע" - המחיר המקורי של חלק הקרקע המתייחס לחלק הנמכר, מוכפל בשיעור עליית המדד בתקופה שבה הקרקע היתה נכס בלתי קבוע לעניין חוק תיאומים בשל אינפלציה, כשהסכום המתקבל מתואם מהמועד שבו היתה הקרקע לנכס קבוע לעניין החוק האמור או מהמועד שבו הובאה בחשבון כשינוי שלילי לעניין החוק האמור, לפי המוקדם, ועד למועד המכירה;
(ב) סכום השווה להוצאות הבניה שטרם הופחתו עד למועד המכירה כשהן מוכפלות בשיעור עליית המדד מהמועד שבו הובאו בחשבון כשינוי שלילי לעניין חוק תיאומים בשל אינפלציה או מהמועד שבו היו לנכס קבוע לפי החוק האמור, לפי המוקדם, ועד ליום המכירה;
(5) "דירה" - כמשמעותה בסעיף 1 לחוק מס הכנסה (תיקוני חקיקה והוראות שונות), התשנ"ב-1992.
(ב) על אף האמור בסעיף-קטן (א) רשאית המינהלה לאשר, לגבי בניין פלוני, כי רק חלק מהבניין יהיה בניין להשכרה, אם נתקיימו תנאים אלה:
(1) בחלק המאושר יש לפחות שמונה דירות מגורים, ובבניין חדש להשכרה בחלק המאושר יש לפחות 6 דירות מגורים;
(2) לאדם שהוא בעל הזכויות בחלק המאושר, במועד תום הבניה או במועד קבלת ההטבות, אין זכות כלשהי בחלק אחר של הבניין והוא אינו קרוב של אדם אשר לו זכות כאמור; לעניין זה:
(א) "זכויות" - זכות בעלות או שכירות, ובאיגוד מקרקעין - זכות בהונו או בכוח ההצבעה בו;
(ב) יראו אדם כקרוב של אדם אחר בכל אחת מאלה:
(1) הוא קרוב שלו לפי הגדרת "קרוב" בסעיף
76(ד)(1) לפקודה;
(2) הוא בעל שליטה באדם האחר;
(3) האדם האחר הוא בעל שליטה בו;
(4) אדם שלישי הוא בעל שליטה בשניהם;
(ג) "בעל שליטה" - כהגדרתו בסעיף 32(9) לפקודה.

53א1. (בוטל)

53ב. זכות להטבות (תיקונים: התשמ"ח, התשנ"ב, התשנ"ב (מס' 2), התשנ"ה, התשנ"ח, התשס"ב, התשס"ב (מס' 2), התשס"ה (מס' 2), התש"ע)
(א) בעל בניין להשכרה יהיה זכאי להטבות המפורטות בסעיפים 53ג ו- 53ד, אם לפחות מחצית משטח הרצפות של הבניין הן דירות שהיו מושכרות למגורים במשך עשר שנים לפחות מתוך שתים עשרה השנים שלאחר תום הבניה ולא נעשתה לגביהן מכירה כמשמעותה בסעיף 88 לפקודה לפני שחלפו עשר שנות השכרה כאמור.
(ב) על אף האמור בסעיף-קטן (א), בעליו של בניין להשכרה שהושכר לראשונה בתקופה שמיום כ"ב באלול התשנ"א (1 בספטמבר 1991) ועד תום שנת המס 2006 וכן בעליו של בניין חדש להשכרה, יהא זכאי להטבות המפורטות בסעיפים 53ג ו- 53ד, אם לפחות מחצית משטח הרצפות של הבניין הן דירות שהיו מושכרות למגורים ושתקופת ההשכרה הממוצעת שלהן היתה 5 שנים לפחות מתוך 7 השנים שלאחר תום הבניה, ובלבד שלגבי מחצית משטח הרצפות של הבניין לא נעשתה מכירה כמשמעותה בסעיף 88 לפקודה לפני שחלפו 5 שנות השכרה.
(ג) (1) על אף האמור בסעיפים-קטנים (א) ו- (ב), מי שבנה בניין להשכרה יהיה זכאי להטבות לפי סעיף-קטן (א) או (ב), לפי העניין, גם אם מכר את הדירות שיש להשכירן כאמור בסעיף-קטן (א) לפני שחלפו 5 שנות השכרה, ובלבד שמכר לפחות 50 דירות, לרוכש אחד שהתחייב להשכיר את הדירות למגורים בהתאם לאמור בסעיף-קטן (א) או (ב), המכירה כלולה בתכנית שאישרה המינהלה לפני תום הבניה, ונתקיימו התנאים שקבע הנציב לפי פסקה (2);
(2) מנהל רשות המסים יתנה את מתן ההטבות כאמור בפסקה (1) במתן ערובות - מאת המוכר, הרוכש או כל אדם אחר שיקבע - לתשלום המס והפרשי ההצמדה וריבית כאמור בסעיף-קטן (ה), ובמתן הודעה מראש על המכירה במועד שיקבע הנציב;
(3) אדם שרכש בניין להשכרה ממי שבנה אותו, כאמור בפסקה (1), והשכירו בהתאם לתנאים הקבועים בסעיפים-קטנים (א) או (ב), יהא זכאי להטבות הקבועות בסעיף 53ג.
(4) ויתר בונה הבניין על כל ההטבות שהוא זכאי להן לפי פרק זה, ונתן על כך הודעה בכתב, בדרך ובמועד שקבע מנהל רשות המסים, יחוב הרוכש במס רכישה בשיעור של 0.5% בלבד בשל רכישת הבניין, ובלבד שנתקיימו התנאים הקבועים בפסקאות (1) ו- (2).
(ד) מנהל רשות המסים רשאי להתנות את מתן ההטבות המפורטות בסעיף 53ג בהמצאת אישור מאת רואה חשבון לכך שנתקיימו התנאים הקבועים בסעיף-קטן (א) או (ב), לפי העניין, וכן רשאי הנציב בהתייעצות עם המנהל לקבוע את המועדים ואת כללי הדיווח המהווים תנאי למתן ההטבות.
(ה) (1) ניתנה הטבה לפי סעיפים 53ג או 53ד, או לפי סעיף 85(ד) לפקודה, ולא נתקיים תנאי מהתנאים הקבועים בסעיף-קטן (א), תבוטל ההטבה למפרע ובעל הבניין או משכיר הבניין, לפי העניין יהיה חייב בתשלום המס שהיה חייב בו אילולא ההטבה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מתוך שנת המס שלגביה ניתנה ההטבה;
(2) רכש אדם בניין להשכרה ולא מילא את מלוא התחייבויותיו כאמור בסעיף-קטן (ג), ישלם בונה הבניין את המס שהופטר ממנו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהמועד שבו צריך היה לשלם את המס אילו לא ניתן הפטור, ועד המועד שבו שולם בפועל.

53ג. הטבות במס לבעל בניין להשכרה (תיקונים: התשמ"ח, התשנ"ב, התשנ"ד, התשנ"ה, התשנ"ח, התשס"ב, התשס"ב (מס' 2), התש"ע)
(א) שיעור הפחת לפי סעיף 21 לפקודה, על דירה בבניין להשכרה, שהיתה מושכרת למגורים בשנת המס, יהיה 10%, ואולם לגבי בניין להשכרה שהושכר לראשונה בתקופה שמיום כ"ב באלול התשנ"א (1 בספטמבר 1991) ועד תום שנת המס 2006 ולגבי בניין חדש להשכרה, שיעור הפחת על דירה שהיתה מושכרת למגורים בשנת המס יהיה 20%; הושכרה הדירה למגורים במשך חלק משנת המס, יהא בעל הדירה זכאי לחלק יחסי מהפחת האמור.
(ב) על הכנסה חייבת ממכירת בניין להשכרה או חלק ממנו יחולו הוראות סעיף 47(א), (א1) או (ג), לפי העניין, ובלבד שעל חלק מההכנסה בגובה הסכום האינפלציוני החייב, יחול מס בשיעור של 10% במקום השיעורים הקבועים בסעיפים האמורים; האמור בסעיף-קטן זה יחול הן על הכנסה חייבת כהגדרתה בסעיף 1 לפקודה והן על שבח כמשמעותו לפי סעיף 6 לחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג-1963. לעניין זה, "סכום אינפלציוני חייב" - בסכום האינפלציוני שהיה מתחייב במס אילו נמכר הנכס ביום י"ז בטבת התשנ"ד (31 בדצמבר 1993).
(ב1) על הכנסה חייבת או שבח ריאלי ממכירה או מהשכרה של בניין חדש להשכרה יחולו הוראות סעיף-קטן (ב) ובלבד שבמקום שיעורי המס הקבועים בסעיף 47(א), (א1) או (ג), לפי העניין, יחולו שיעורי מס אלה:
(1) לגבי חברה - 11%;
(2) לגבי חברת משקיעי חוץ - 18% או השיעורים הקבועים בסעיף 47(א1) לפי הנמוך;
(3) לגבי יחיד - 20%.
(ג) הגבלת תקופת ההטבות לפי סעיף 45 לא תחול לעניין פרק זה.
(ד) על אף האמור בסעיף-קטן (ב), על הכנסה חייבת של חברה תושבת חוץ ממכירת בניין להשכרה או חלק מבניין כאמור יחול מס חברות לפי סעיף 47(א1) בהתאם לשיעור השקעת החוץ שבה ונוסף לכך מס בשיעור 15% על ההכנסה האמורה לאחר שנוכה ממנה מס החברות כאמור.
(ה) היתה ההכנסה החייבת מבניין להשכרה קטנה מסכום הפחת שבעל הבניין זכאי לו לפי סעיף-קטן (א), וטרם חלפו חמש שנים מתחילת ההשכרה, יותר סכום הפחת בניכוי או בקיזוז, לפי העניין, רק כנגד הכנסה מבניין להשכרה שעל מכירתו חלות הוראות סעיף-קטן (ב); סכום הפחת שלא נוכה או קוזז כאמור לא ייגרע מעלות הבניין להשכרה, כולו או חלקו בעת המכירה, ובלבד שהפסד שנוצר בשל הפחת לא יקוזז על-פי הוראות הפקודה; לעניין זה, "סכום הפחת" - לרבות הפסד שנוצר בשלו ולרבות ניכוי בשל פחת שהותר בשלו.
(ו) (1) על חילוף כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), של בניין להשכרה בתקופה הקובעת יחולו הוראות סעיפים 49יא, 49יד ו- 49טז עד 49יז לחוק מיסוי מקרקעין בשינויים המחוייבים.
(2) הוראות פסקה (1) יחולו על מכירת בניין חדש להשכרה, כולו או חלקו, גם אם מועד המכירה הוא לאחר תום התקופה הקובעת.
(ז) במכירת בניין להשכרה החל ביום הקובע, יותרו בניכוי לשם קביעת סכום השבח, תשלומי ריבית ריאלית ששילם המוכר החל ביום הרכישה עד יום המכירה, בשל הלוואה שקיבל לרכישת הבניין, שאינם מותרים בניכוי לפי הפקודה, בהתאם להוראות סעיף 39א לחוק מיסוי מקרקעין, בשינויים המחוייבים.

53ג1. חילוף בניין להשכרה ובניין חדש להשכרה (תיקון התשס"ה (מס' 3))
(א) על אף הוראות חוק מיסוי מקרקעין, מכירת בניין להשכרה או בניין חדש להשכרה (בסעיף זה: "הבניין הנמכר"), פטורה ממס שבח וממס מכירה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(1) זכויותיו של המוכר בבניין הנמכר נמכרו במלואן;
(2) המוכר רכש, בתוך שנים עשר החודשים שלפני המכירה או שנים-עשר החודשים שלאחריה, בניין או קרקע כמפורט להלן לחילוף הבניין הנמכר (בסעיף זה: "בניין חלופי"):
(א) בניין להשכרה;
(ב) בניין חדש להשכרה;
(ג) קרקע לבניית בניין להשכרה או בניין חדש להשכרה ובלבד שהתקיים בתוך חמש שנים מיום רכישתו או מיום מכירת הבניין הנמכר, לפי המוקדם, אחד מאלה:
(1) קיימת תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (בסעיף זה: "תכנית"), המתירה בניה על הקרקע ונבנה עליה בניין להשכרה או בניין חדש להשכרה, ששטחו 70% לפחות מהשטח הכולל הניתן לבניה לפי התכנית החלה על הקרקע במועד קבלת האישור לאספקת שירותים, כמשמעותו בהגדרה "סיום בניה" שבסעיף 19(4)(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין;
(2) קיימת תכנית כאמור בפסקת-משנה (א) ונבנה עליה בניין להשכרה או בניין חדש להשכרה והוצאות הבניה לא פחתו מ–70% משווי המכירה של הבניין הנמכר;
(3) השווי המתואם של הבניין החלופי לא פחת משווי המכירה של הבניין הנמכר;
(4) כל הדירות להשכרה בבניין החלופי ששוויין עד גובה שווי המכירה של הדירות להשכרה בבניין הנמכר, הושכרו לאחר רכישתו של הבניין החלופי, לתקופה של חמש שנים לפחות;
(5) מכירת הבניין הנמכר, בין אם הוא בניין להשכרה ובין אם הוא בניין חדש להשכרה, היתה לאחר שהסתיימה תקופת ההשכרה המהווה תנאי למתן הטבות כאמור בסעיף 53ב(ב);
(6) מכירת הבניין הנמכר אינה לקרוב ורכישת הבניין החלופי אינה מקרוב, והן אינן שינוי ייעוד.
(ב) (1) במכירת בניין נמכר שהתקיימו לגביו התנאים האמורים בסעיף-קטן (א), למעט התנאי האמור בפסקה (3) של אותו סעיף-קטן, יחולו הוראות סעיף 49יא(ג) לחוק מיסוי מקרקעין, בשינויים המחוייבים.
(2) עלה השווי המתואם של הבניין החלופי על שווי המכירה של הבניין הנמכר, יחולו הוראות סעיף 49יא(ד) לחוק מיסוי מקרקעין, בשינויים המחוייבים.
(ג) במכירת הבניין החלופי וברכישת הבניין החלופי, כולו או חלקו, יחולו הוראות אלה:
(1) היו הבניין הנמכר והבניין החלופי בניינים חדשים להשכרה, יחוייב השבח הריאלי במס בשיעור הקבוע בסעיף 53ג(ב1);
(2) היו הבניין הנמכר והבניין החלופי בניינים להשכרה, יחוייב השבח הריאלי במס בשיעורים הקבועים בסעיף 47(א), (א1) או (ג), לפי העניין;
(3) היו הבניין הנמכר בניין להשכרה והבניין החלופי בניין חדש להשכרה, יחוייב השבח הריאלי עד יום החילוף במס בשיעורים הקבועים בסעיף 47(א), (א1) או (ג), לפי העניין ויתרת השבח הריאלי תחוייב במס בשיעור הקבוע בסעיף-קטן 53ג(ב1);
(4) היה הבניין הנמכר בניין חדש להשכרה והבניין החלופי בניין להשכרה, יחוייב השבח הריאלי עד יום החילוף במס בשיעור הקבוע בסעיף-קטן 53ג(ב1), ויתרת השבח תחוייב במס בשיעורים הקבועים בסעיף 47(א), (א1) או (ג), לפי העניין.
(ד) לעניין בניין נמכר או בניין חלופי יחולו, בשינויים המחוייבים ולפי העניין, הוראות הסעיפים המפורטים בסעיף-קטן זה בחוק מיסוי מקרקעין, גם אם מכירת הבניין הנמכר היתה לאחר התקופה הקובעת כהגדרתה בפרק חמישי 3 לחוק האמור: 29ב, 37(1)(ט), 39(12)(ג), 40(ב) ו- (ג), ההגדרה "יתרת שווי רכישה" שבסעיף 47 כמשמעותה לעניין זכות חלופית, 49יד ו- 49יז.
(ה) שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, רשאי לקבוע הוראות לביצוע סעיף זה, לרבות לעניין דיווח.
(ו) (1) בסעיף זה:
"השווי המתואם של הבניין החלופי" - שווי הבניין החלופי כפול במדד ביום המכירה של הבניין הנמכר ומחולק במדד יום רכישת הבניין החלופי, ובתוספת הוצאות שהוצאו לבנייתו כשהן מוכפלות במדד יום המכירה ומחולקות במדד יום ההוצאה; לעניין זה יראו כיום ההוצאה את היום שבו תמו שני שלישים מהתקופה המתחילה ביום תחילת הבניה, ומסתיימת ביום גמר הבניה;
"חוק מיסוי מקרקעין" - חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג- 1963;
"יום החילוף" - היום שבו נמכר הבניין הנמכר או נרכש הבניין החלופי, לפי המאוחר;
"יתרת השבח הריאלי" - ההפרש שבין השבח הריאלי לבין השבח הריאלי עד יום החילוף;
"קרוב" - כהגדרתו בסעיף 105יא לפקודת מס הכנסה;
"שבח ריאלי עד יום החילוף" - החלק מהשבח הריאלי, שיחסו לכלל השבח הריאלי הוא כיחס שבין התקופה שמיום הרכישה של הבניין הנמכר ועד ליום החילוף, לבין התקופה שמיום הרכישה של הבניין הנמכר ועד ליום המכירה של הבניין החלופי;
"שווי הבניין החלופי" - שווי המכירה של הבניין החלופי, ואם הוא קרקע לבניית בניין להשכרה או בניין חדש להשכרה - לרבות הוצאות הבניה על המכירה של אותו בניין;
"שינוי ייעוד" - כהגדרתו בסעיף 49יא לחוק מיסוי מקרקעין.
(2) לכל מונח בסעיף זה תהיה המשמעות הנודעת לו בחוק מיסוי מקרקעין, אלא-אם-כן נקבע במפורש אחרת.

53ד. פטור ממס רכוש וסמכות לפטור מאגרת בניין (תיקון התשמ"ח)
(א) קרקע שהמינהלה אישרה הקמת בניין להשכרה עליה, יחול לגביה פטור ממס רכוש החל בשנת המס שקדמה לשנה שבה נוצקה התקרה הראשונה בבניין, או החל במועד אחר שקבעה המינהלה, ובלבד ששנת הפטור הראשונה לא תקדם לשנה שלאחר השנה שבה אושר הבניין כנכס מאושר או לשנת המס 1988, לפי המאוחר.
(ב) שר הפנים רשאי בתקנות, בהתייעצות עם שר האוצר, לפטור הקמתו של בניין להשכרה מאגרת היתר לבניה לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, כולה או מקצתה, בין באופן כללי ובין באזורים מסויימים או לסוגי בניינים מאושרים, ומותר לקבוע בתקנות כאמור תנאים לפטור לפיהן.

53ד1. איגוד תושבי חוץ (תיקונים: התשנ"ב, התשס"ה (מס' 2))
(א) תושב חוץ המוכר מניה באיגוד מקרקעין של תושבי חוץ יהיה פטור ממס שבח מקרקעין בשל מכירת המניה.
(ב) תושב חוץ הרוכש מניה באיגוד מקרקעין של תושבי חוץ, והרכישה נעשתה במישרין מאת האיגוד, יהיה פטור ממס רכישה בשל רכישת המניה.
(ג) בסעיף זה, "איגוד מקרקעין של תושבי חוץ" - חברה שהיא איגוד מקרקעין כהגדרתו בחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג-1963, שאושרה לעניין זה על-ידי מנהל רשות המיסים ושנתקיימו לגביה כל אלה:
(1) כל בעלי מניותיה הם יחידים שהיו תושבי חוץ בעת רכישת המניות ואף לא אחד מהם הינו בעל שליטה בחברה כהגדרתו בסעיף 3(ט) לפקודת מס הכנסה;
(2) יש בה לפחות 50 בעלי מניות;
(3) עיקר עיסוקה בניית בתים, השכרתם או מכירתם ובבעלותה 50 דירות לפחות.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

חוק לעידוד השקעות הון [הטבות במס לגבי בניינים להשכרה]