botox

תוקפה של עסקה במקרקעין ורישום

1. הדין
סעיפים 8-6, 12, 13, 125 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובעים לאמור:

"6. עסקה במקרקעין
עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על-פי צוואה.

7. גמר העסקה
(א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.
(ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.

8. צורתה של התחייבות
התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.

12. המחובר לקרקע
הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה, ואין נפקא מינה אם המחוברים נבנו, ניטעו או חוברו בידי בעל המקרקעין או בידי אדם אחר.
13. היקף העסקה במקרקעין
עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11 ו- 12, ואין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה אחרת.

125. כוח ההוכחה של רישום
(א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969.
(ב) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתכנו."

2. כללי
אין תוקף קנייני לעסקה במקרקעין שאינה מתייחסת ליחידה שלמה שהוכרה על-ידי פקיד המרשם לפי דיני הפרצלציה. הכוונה היא, כמובן, לחלק מסויים מן המקרקעין, ולא לחלק בלתי-מסויים דוגמת אחוזי הבעלות של שותף, שאין מניעה למכור אותם לאדם אחר. מדוע התפתח הנוהג של חכירות צולבות?

כידוע, חוק המקרקעין נותן מעמד של בכורה למרשם המקרקעין, אשר ככלל הוא הקובע את הזכויות הקנייניות במקרקעין {ראה למשל סעיפים 7, 10 ו- 125 לחוק). זאת הן באשר לבכירה שבזכויות הקנייניות - הבעלות, והן באשר לאחיותיה הצעירות דוגמת זכות השכירות ארוכת הטווח.

סעיף 13 לחוק המקרקעין מציב מגבלה משמעותית על יכולותיו של בעלים לפי חוק המקרקעין להעביר בעלות בחלק ממקרקעיו: אין תוקף קנייני לעסקה במקרקעין שאינה מתייחסת ליחידה שלמה שהוכרה על-ידי פקיד המרשם לפי דיני הפרצלציה. הכוונה היא, כמובן, לחלק מסויים מן המקרקעין, ולא לחלק בלתי-מסויים דוגמת אחוזי הבעלות של שותף, שאין מניעה למכור אותם לאדם אחר.

יסודו של סעיף זה באינטרס הציבורי במניעת פיצול-יתר של המקרקעין.

מגבלה זו מזמינה, מטבע הדברים, דרכי עקיפה שונות, אשר שורשן כבר בחוק המקרקעין עצמו. במסגרת זו מן הראוי לעמוד על שתים מהן. דרך אחת מצויה בסעיף 78 לחוק המקרקעין, המאפשר להשכיר חלק מסויים ממקרקעין. לשכירות שכזו יהיה אופי קנייני על-אף שגבולותיה אינם יוצרים חלקה עצמאית. בכלל שכירות שכזו יכולה לבוא גם חכירה ואף חכירה לדורות, כפי שמבואר בסעיף 3 לחוק המקרקעין. בכך יש, במידת מה, בכדי לעקר לעיתים את משמעותו המעשית של סעיף 13 לחוק המקרקעין, שכן החוק איננו מגביל בזמן את השכירות הנעשית בחלק מן השטח. בספרות המשפטית הובעה ביקורת על נקודה זו {י' ויסמן חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 - מגמות והישגים (1970), 63; מ' דויטש קניין, א' (1997), 309}.

על-פי הדין הקיים, הגבלת הזמן היחידה היא שהשכירות לא תהא לצמיתות {סעיף 3 לחוק המקרקעין}. המונח "צמיתות", על פניו, אינו תואם תקופת זמן קצובה. מכל מקום, ברי כי החכירה לדורות - שכירות לתקופה העולה על 25 שנה - היא מנגנון משפטי המאפשר צמצום משמעותי מבחינה מעשית של סעיף 13 לחוק המקרקעין.

יחד-עם-זאת, הבעלות נותרת נאמנה לשלמות החלקה הרשומה בטאבו. אכן, היחס בין חכירה לדורות לבין בעלות הוא לעיתים עמום משהו, אך אין להתעלם מכך שאין זהות בין המושגים, ובפרט כאשר אין מדובר בחכירה ממינהל מקרקעי ישראל.

אין, ולא היתה, כל מחלוקת, כי זכות חכירה-לדורות אינה שוות-ערך לזכות בעלות, אלא זכות פחותה מזכות בעלות וכי שורש ההבדל בין השתיים נעוץ בתנאי החכירה, המגבילים את אפשרויות הניצול של הקרקע בידי החוכר, או המטילים עליו מיני חיובים שבעלים גמורים אינם צפויים להתחייב בהם {ע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון נ' דב חייט, פ"ד נא(2), 286 (1994); א' קמינצקי חכירה לדורות (2011), 353}.

דרך אחרת שבה נעשה במשפט הישראלי שימוש לצמצום חלקי מבחינה מעשית של מגבלות הפרצלציה היא הסכמי שיתוף, בגדרם מחלקים שותפים בחלקה את זכויות השימוש לפי שטח. סעיף 29(א) לחוק מאפשר לרשום הסכמי שיתוף במרשם המקרקעין, וכך לתת להם תוקף גם כלפי צדדים שלישיים.

ב- ע"א 269/74 {בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כט(1), 243 (1974)} נידון מקרה של שותפים שביקשו לעשות שימוש בסעיף 29 לחוק המקרקעין כדי לחלק ביניהם את זכויות ההחזקה והשימוש בשטחי חלקתם {"כל אחד מאתנו יהיה בעל זכות חזקה והנאה בלעדיים על מחצית המגרש... באופן שאני אחזיק ואיהנה מהמחצית שעליה עומדת הוילה, ואתה תחזיק ותיהנה מהמחצית בה נמצא החדר המושכר"}.

ההסכם נעשה לצמיתות. פקיד המרשם סירב לרשום הסכם זה, בטענה שרישומו יהווה בפועל פרצלציה עצמית של החלקה. בית-משפט דחה את טענת פקיד המרשם, והכריע שבעליה של חלקה יכול להגביל את זכויות השימוש וההחזקה שלו בחלק ממנה מבלי שהדבר ייחשב ל"עסקה" שלא ניתן לעשותה בחלק מן המקרקעין. על-אף שדעת הרוב הדגישה שתוקפו של הסכם שיתוף שנרשם הוא קנייני, הובהר כי "ברור ששותפים שמתקשרים בהסכם שיתוף, אף לצמיתות, רחוקים מלהשיג את אותם היתרונות שנותנת בעלות נפרדת במקרקעין, והם צפויים לסכנה שהסכם השיתוף יבוטל. אין איפוא להגיד שהסכם שיתוף לצמיתות כמוהו כהסכם חלוקה".

בין הנפקויות לדוגמה שצויינו כמבחינות בין חלוקת השטח לבין חלוקת השימוש וההחזקה ישנה האפשרות לתביעה לפירוק השיתוף לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין.

כיוון שהמצב המשפטי הוא שהצדדים להסכם השיתוף עודם בעלים במשותף בחלקה כולה, כל אחד מהם רשאי לתבוע את פירוק השיתוף בכל עת. אם חלוקה בעין של החלקה, דהיינו פרצלציה, לא תהיה מקובלת על דעת פקיד המרשם, לא יהיה מנוס ממכירה של החלקה כולה לאדם אחר, תוך אובדן ההחזקה הבלעדית במחצית החלקה.

באשר לתרחיש האפשרי של תביעה לפירוק שיתוף, יוער כי אף אם ההסכם בין הצדדים כלל הסכמה מפורשת או משתמעת שלא לפרק את השיתוף, תוקפה של הסכמה זו מוגבל יותר, נוכח הכוח שסעיף 37(ב) לחוק המקרקעין מעניק לבית-המשפט לבטל הסכמה זו לאחר שלוש שנים "אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין".

סעיף זה נובע מהכרת הדין בבעייתיות האינהרנטית הכרוכה במצב של שותפות, ובתועלת שעשויה לצמוח לחברה מהגמשת היכולת לפרקה {רע"א 6948/11 אורי חזקיהו נ' עזבון המנוח עוזיאל לוי ז"ל, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.02.12)}.
3. עסקה במקרקעין טעונה רישום
חוק המקרקעין מכיר בחמש קטגוריות מרכזיות של עסקאות קנייניות הטעונות באופן עקרוני רישום: בעלות, שכירות לתקופה העולה על עשר שנים (כולל חכירה לדורות), זיקת הנאה, זכות קדימה ומשכנתא {ראו, סעיפים 5-2 ו- 99 לחוק המקרקעין, ולגבי תקופת השכירות הטעונה רישום ראו, סעיף 152 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"); ראו גם ע"א 1321/02 נוה בנין נ' הוועדה לבניה למגורים ותעשיה, פ"ד נז(4), 119 (2003), (להלן: "עניין נוה בנין", 130-129); ע"א 9382/02 בולוס ובניו - חברה לאירוח ותיירות בע"מ נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (10.06.08)}.

מהרישה של סעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית עולה, כי המחוקק נקב במפורש בשתיים מחמש הקטגוריות הנ"ל (העברה, שהיא מכירה, וחכירה לדורות). נשאלת השאלה מדוע מצא המחוקק טעם להוסיף בהמשך ההגדרה אף את הדיבור "... או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין".

הפרשנות הלשונית המתבקשת לדיבור זה הינה, כי הוספת החלק השני של הסעיף באה על-מנת להבהיר, כי אף הזכויות האחרות הטעונות רישום, כולל משכנתא, הן בגדר "מימוש זכויות". לצד הדברים האמורים, חובה עלינו להיות ערים לכך שסעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית אינו מתייחס במפורש למשכנתא, ומנגד, מתייחס הוא במפורש לעסקאות מכר וחכירה.

משכנתא הינה זכות במקרקעין אשר הענקתה טעונה רישום בפנקס (ראו, סעיפים 4, 6 ו- 7(א) לחוק המקרקעין; ע"א 2242/92 מדינת ישראל נ' בנק אמריקאי ישראלי בע"מ, פ"ד מח(3), 249, 254 (1994) (השופט ד' לוין); נמדר, 377-376; ולעניין דרישת הכתב בהסכם משכנתא ראו, ע"א 547/09 אוק אף איי אינבסטמנט קו בע"מ נ' פי בי סי מימון בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.05.11)}.

כאשר לשונה של הוראת דין הינה ברורה וחד-משמעית אין מקום ליתן לה משמעות שאין היא יכולה לשאת. אכן, כאשר הלשון אינה מאפשרת מתחם אפשרויות מילולי כלשהו, ומחייבת פרשנות לשונית אחת ויחידה, על בית-המשפט לחדול ממלאכת הפרשנות ואין הוא אמור להידרש לבחינת תכלית החוק {ראו, עע"ם 1621/08 מדינת ישראל - משרד הפנים נ' חטיב, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.01.11)}.