התאמות לאדם עם מוגבלות - סעיף 59ג לחוק

1. הדין
סעיף 59ג לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"59ג. התאמות לאדם עם מוגבלות (תיקונים: התשמ"ח, התשס"ב, התשס"ה, התשס"ח (מס' 3))
(א) בסעיף זה:
"אדם עם מוגבלות" - כהגדרתו בחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, התשנ"ח-1998;
"מרפא בעיסוק", "פיזיותרפיסט" - כהגדרתם בחוק הסדרת העיסוק במקצועות הבריאות, התשס"ח-2008;
"הנציבות" - נציבות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, כמשמעותה בחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, התשנ"ח-1998;
"רופא" - רופא מורשה לפי פקודת הרופאים (נוסח חדש), התשל"ז-1976.
(ב) בעל דירה שהוא, שבן משפחתו המתגורר עמו, או שאדם השוכר ממנו את הדירה, הוא אדם עם מוגבלות, רשאי, בכפוף להוראות סעיפים-קטנים (ג) ו- (ד), לבצע התאמה ברכוש המשותף כמפורט בחלקים א' עד ג' לתוספת השניה (להלן: "התאמה"), ובלבד שנתקיימו כל אלה:
(1) היה ביצוע ההתאמה עבודה או שימוש הטעונים היתר לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 - בעל הדירה קיבל היתר לפי החוק האמור ומילא אחר תנאי ההיתר;
(2) רופא, פיזיותרפיסט או מרפא בעיסוק אישר בחתימתו במסמך הערוך לפי הטופס שבחלק ד' לתוספת השניה, כי ביצוע התאמה, כפי שפירט דרוש לאדם עם המוגבלות, בשל מוגבלותו, לשם נגישותו הבטוחה והעצמאית לדירה או לרכוש המשותף המשמש אותה;
(3) ההתאמה אינה מונעת מבעלי הדירות האחרים להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר, וההתאמה תיעשה בדרך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בבעלי הדירות האחרים ובחזות הבית;
(4) ביצוע ההתאמה ייעשה על חשבון בעל הדירה;
(5) בעל הדירה או מי מטעמו, מסר, לא יאוחר מארבעים ימים לפני מועד ביצוע ההתאמה, הודעה מפורטת בכתב לנציגות הבית המשותף אודות הכוונה לבצע את ההתאמה ומהותה; באין נציגות לבית, תומצא הודעה כאמור לכל דירה בבית המשותף.
(ג) (1) ביצוע ההתאמה מבין ההתאמות המנויות בחלק א' שבתוספת השניה אינו טעון הסכמת בעלי הדירות האחרים בבית המשותף;
(2) ביצוע התאמה מבין ההתאמות המנויות בחלק ב' שבתוספת השניה טעון הסכמת רוב בעלי הדירות בבית המשותף;
(3) ביצוע התאמה מבין ההתאמות המנויות בחלק ג' שבתוספת השניה טעון הסכמת בעלי הדירות שבבעלותם שישים אחוזים מן הדירות בבית המשותף.
(ד) מצא המפקח כי בעל דירה התנגד מטעמים בלתי-סבירים לביצוע התאמה או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי-סבירים, והחליט להרשות את ביצוע ההתאמה, תבוא החלטתו במקום הסכמתו של בעל אותה דירה לעניין סעיף-קטן (ג)(2) ו- (3).
(ה) נציגות הבית המשותף, וכן בעל דירה הרואה עצמו נפגע מביצוע התאמה, רשאים לפנות בתביעה למפקח בתוך 30 ימים מן היום שבו נתקבלה ההודעה האמורה בסעיף-קטן (ב)(5); אין בהגשת התביעה כרי למנוע את ביצוע ההתאמה, אלא-אם-כן הורה המפקח אחרת; המפקח רשאי, מטעמים מיוחדים שיירשמו, להאריך את המועד להגשת תביעה לפי סעיף-קטן זה.
(ו) בעל דירה שביצע התאמה יישא בכל ההוצאות השוטפות הדרושות לאחזקתו התקינה של תוצר ההתאמה; ואולם אם תוצר ההתאמה מיועד לשמש את כל בעלי הדירות או את מרביתם, יישאו כל בעלי הדירות בהוצאות האמורות.
(ז) אסיפת הדיירים רשאית להחליט, כי עם חלוף הצורך בהתאמה, לרבות במקרה שבו הפסיק האדם עם המוגבלות להתגורר בדירה, על בעל הדירה להסיר את ההתאמה, להחזיר את המצב לקדמותו, ולשאת בכל ההוצאות הכרוכות בכך; החלטה לפי סעיף-קטן זה תתקבל לא יאוחר מ- 90 ימים ממועד חלוף הצורך בהתאמה כאמור.
(ח) שר המשפטים רשאי, בהתייעצות עם הנציבות ועם ארגונים העוסקים בקידום זכויותיהם של אנשים עם מוגבלות, ובאישור ועדת העבודה הרווחה והבריאות של הכנסת, לשנות, בצו, את התוספת.
(ט) הוראות סעיף זה, למעט סעיף-קטן (ב)(2), יחולו, בשינויים המחוייבים, על בעל דירה, שהוא או שאדם השוכר ממנו את הדירה, חייב בביצוע סידורי נגישות ברכוש המשותף לפי הוראות פרק ה1 לחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, התשנ"ח-1998, ככל שהדבר נדרש לצורך הגעה למקום הציבורי או לשירות הציבורי, לפי העניין, וכדי לאפשר שימוש והנאה סבירים, בנסיבות העניין, מהמקום הציבורי או מהשירות הציבורי; סעיף זה לא יחול על מקום ציבורי או שירות ציבורי אם קיים מקום ציבורי או שירות ציבורי חליפי נגיש במרחק סביר, המופעל או מוחזק בידי בעל הדירה או השוכר, הכול לפי העניין."

2. כללי
ב- ת"א (שלום חי') 44980-05-10 {מועצה מקומית קריית טבעון - חוק עזר נ' איל צבי בלומברג, תק-של 2011(2), 135614 (2011)}, נפסק מפי כב' השופטת נסרין עדוי:

"בפניי בקשת המבקשת לדחיית התביעה על-הסף בשל היעדר סמכות עניינית ו/או מחוסר עילה, ולחילופין, להעברת התביעה, כולה או חלקה, לבירור בפני כב' המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה.

המשיבים הינם בעלי חנויות בקומת הקרקע של בניין, בו ממוקמים בקומה הראשונה משרדי המבקשת. המבקשת תכננה להקים פיר מעלית וגשר מן הפיר אל משרדיה, על-מנת להנגיש את משרדיה לבעלי מוגבלויות. מכאן תביעת המשיבים שבפניי, לפיה ביקשו צו מניעה לפיו תימנע המבקשת לבצע את פעולות הבניה שתוכננו. לטענת המשיבים, עבודות אלו פוגעות ברכוש המשותף, בזכות קניינם ומהוות עוולת מטרד ליחיד והפרעה לאור השמש (סעיף 48 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש).

בבקשה המונחת בפניי, המבקשת טוענת, כי בית-משפט השלום נעדר סמכות עניינית לדון בתביעה. לטענתה, ההתאמה שבסעיף 5 בחלק ב' בתוספת השניה של חוק המקרקעין, שהגדרתה 'שינוי תוואי של שביל גישה, לרבות סלילת שביל חדש' יש לפרשה ככוללת גם יצירת גשר, וכי הסעיף חל גם על "גשר גישה לבית משותף". המבקשת טוענת עוד, כי בית-משפט השלום נעדר סמכות עניינית לדון בנושא התאמת בית משותף לאנשים עם מוגבלויות. לגישת המבקשת, הסמכות בכגון דא נתונה באופן ייחודי למפקח על המקרקעין. סעיף 72(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע עניינים שונים המצויים בסמכותו הייחודית של המפקח על המקרקעין ובכללם תביעה בנושא "התאמות לאדם עם מוגבלות", היא הרלוונטית לענייננו. עוד נטען כי לא ניתן להתנגד לביצוע התאמות לאנשים עם מוגבלויות בעילה של מטרד. יתרה מזו, המבנה המתוכנן, כך נטען, אף עשוי להועיל בכך שיסתיר את הגשם והעלים במקום. כך או כך, צויין כי הסעד המתאים במקרה זה הינו פיצוי כספי ולא צו מניעה.

ראשית כל, לא מצאתי כל ממש בטענות המבקשת לדחיית התביעה על-הסף מחוסר עילה, ואין כל טעם בהרחבת הדיון בהקשר זה.

למותר לציין, כי אף במסגרת הדיון בבקשה ושהתקיים ביום 13.04.11, ניתן לראות בעליל, כי המבקשת זנחה את כלל טענותיה בדבר היעדר קיומה של עילת תביעה.

היעדר סמכות עניינית
ככלל הסמכות העניינית נבחן לפי הסעד לו עותר התובע, להבדיל ממבחן מהות הסכסוך, וכאשר במסגרת התביעה מתבקשים סעדים שונים המצויים בסמכות ערכאות שונות יש להורות על פיצול הדיון בהם, בהתאם למהותם (ע"א 27/77 טובי נ' רפאלי, פ"ד לא(3), 561 (1977); ע"א 2846/03 אלדרמן נ' ארליך, פ"ד נט(3), 529 (2004); ע"א 8130/01 מחאג'נה נ' אגבאריה, תק-על 2003(2), 1478 (2003); בש"א (מחוזי ת"א) 2627/08 אוסמן שבתאי נ' דיין שמעון, תק-מח 2008(2), 10621 (2008)). עם-זאת, לעיתים יש לחרוג מכלל זה, ובין היתר, כאשר אחד הסעדים "נבלע" במשנהו (וראו לעניין זה את החלטתו של כב' השופט יצחק עמית ב- בש"א (חי') 4209/03, ת"א 348/03 קעדאן נ' לחאם, תק-מח 2003(1), 22536 (2003)).

בענייננו, התובעים עתרו לקבלת הסעדים שלהלן:

1. צו מניעה האוסר את שינוי הקיר החיצוני דרך הגדלת פתח החלון והפיכתו לדלת;

2. צו מניעה האוסר בניית גשר הגישה שיחבר בין פיר המעלית לבין הקיר החיצוני של הבניין;

3. צו מניעה האוסר על הנתבעת/המבקשת לבצע עוולה של מטרד ליחיד במקרקעי התובעים/המשיבים בדרך של הקמת פיר המעלית החיצוני;

4. צו מניעה האוסר על הנתבעת/המבקשת לבצע עוולה של הפרעה לאור שמש למקרקעי התובעים/המשיבים בדרך של הקמת פיר המעלית החיצוני.

סעיף 72(א) לחוק המקרקעין... קובע כדלקמן: 'סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ח, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו- 27ג לחוק הבזק, התשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח'.

סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין קובע כדלקמן: 'סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית-משפט מוסמך או לפני המפקח'.

ודוק: פיר המעלית כשלעצמו על-פי התכנון אמור להיות מוקם בשטח שבבעלת המבקשת, ולא בשטח הרכוש המשותף. מכאן, ברי כי צווי המניעה המכוונים כנגד הקמת פיר המעלית כשלעצמו, אינם בסמכותה של המפקחת על רישום המקרקעין, ולבית-משפט השלום נתונה הסמכות העניינית לדון בסעדים אלה.

המבקשת טוענת, כי הגשר נמנה על רשימת ההתאמות המפורטות בחלק ב' לתוספת השניה אליה מפנה סעיף 59ג לחוק המקרקעין. מכאן, ובהתאם לסעיף 72(א) לחוק המקרקעין, למפקחת על רישום המקרקעין נתונה סמכות ייחודית להכריע בסכסוך נשוא תביעת המשיבים. האומנם? עיון ברשימות ההתאמות המפורטות בתוספת השניה, מראה בעליל, כי מחוקק-המשנה מנה פריטים מפריטים שונים, כאשר גשר אינו נמנה על אותם פריטים. המונח "גשר" אינו זר למחוקק-המשנה, ואלמלא התכוון שלא לכלול את המונח "גשר" באותן רשימות, חזקה עליו שהיה מציין פריט זה במפורש, כדוגמת כל יתר הפריטים שנמנו בתוספת...

לאור האמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה לפיה, דין הבקשה להידחות, וכך אני מורה."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

התאמות לאדם עם מוגבלות - סעיף 59ג לחוק