דיון בסכסוך - סעיף 75 לחוק

סעיף 75 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"75. דיון בסכסוך (תיקון התשנ"ב)
(א) מפקח הדן בסכסוך רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי-המשפט, אם היה משוכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת ולעשיית צדק; החליט לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי-המשפט, ירשום את הטעמים שהניעוהו לכך.
(ב) התחיל מפקח לדון בסכסוך ונבצר ממנו לסיים את הדיון בו, ימשיך מפקח אחר בדיון מהשלב אליו הגיע קודמו, אולם רשאי הוא להרשות הבאת הראיות שנית, כולן או מקצתן.
(ג) החלטת המפקח תהיה בכתב, תנומק ותומצא לכל אחד מהצדדים."

ב- עש"א (מחוזי חי') 15358-09-09 {זיו שמואלי נ' נציגות הבית המשותף רח' הראל 7, חיפה, תק-מח 2009(4), 5532, 5533 (2009)} קבע בית-המשפט כי במקרה דנן, לא היה צורך להקפיד על-כך שהמסמך של רואה החשבון יערך דווקא כחוות-דעת, ואולם, הנני סבור, כי לא ניתן היה לקבלו ללא חקירת עורכו, ולא היה מקום לבסס עליו את חיובו של המערער.

מכל-מקום, אם היתה סיבה לכך שכב' המפקחת סברה שניתן לקבל את המסמך ללא חקירת עורכו, חרף טענות באת-כוח המערער בעניין זה, כי אז היה עליה לרשום הטעמים שהניעוה לכך.

ב- ע"א (מחוזי ב"ש) 1065/08 {ליאת שירותי אחזקות מבנים נ' עמותת מנוחה נכונה-באר שבע והסביבה, תק-מח 2009(4), 6468 (2009)} קבע בית-המשפט:
"6. יש לדחות את הערעור לאו דווקא מהנימוקים שפירשה המערערת, אלא מהנימוק הבא:

עיינתי בתיק של הערכאה הקודמת ולהפתעתי מצאתי שהפרוטוקול של הדיון בפני המפקחת משתרע על עמוד אחד בלבד.

מהפרוטוקול עולה, שהמערערת, שחובת ההוכחה היתה עליה, לא טרחה להעיד אף עד, לא הגישה מסמכים ולא ראיות מסוג אחר.

כיוון שהדבר נראה לי מוזר, כתבתי לכבוד המפקחת על-מנת לברר, אם קיימים עמודי פרוטוקול נוספים שלא נשלחו לערכאת הערעור, וכב' המפקחת השיבה לי, במכתב מיום 02.12.08 כי:

'לפי בדיקה במחשב, הפרוטוקול היחיד הוא מיום 07.02.08 והוא משקף את שנאמר בדיון.'

7. מאחר ולא הוגשו לכב' המפקחת הבכירה ראיות, התובענה לא הוכחה, לפיכך היה מקום לדחותה על-הסף.

8. אמנם על-פי סעיף 75(א) לחוק המקרקעין :

'מפקח הדן בסיכסוך רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנהוגים בבתי-המשפט, אם היה משוכנע שהדבר יואיל לגילוי האמת ולעשיית צדק, החליט לסטות מדיני הראיות ומיסדרי הדין הנהוגים בבית-משפט, ירשום את הטעמים שהניאוהו לכך.'

מכאן שניתן לסטות מדיני הראיות, אך אי-אפשר לקבל תביעה ללא ראיות.

מאחר ולא הוגשו ראיות, על-ידי המערערת, בדין נדחתה התובענה."

ב- ע"א (מחוזי ת"א) 2789/07 {איתן כוכבי נ' שפי שמעון, תק-מח 2009(2), 7310 (2009)} נפסק מפי כב' השופט ד"ר קובי ורדי:

"1. ערעור על פסק-דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בתל-אביב (המפקחת מירה אריאלי) מיום 14.11.06 בתיק 480/06 וכן על החלטת המפקחת מיום 27.05.07 במסגרת בקשה להבהרה.

ההליכים המשפטיים והמחלוקות
2. המערער שהינו בעל דירה ברח' רש"י 20 ר"ג המשמש לטענתו כגזבר של אחת מנציגויות הבית המשותף ברחוב רש"י 18 ורש"י 20 ר"ג בגוש 6186 חלקה 664 (להלן: "הבית") תבע בשם נציגות הבית המשותף מרח' רש"י 20א' רמת גן (להלן: "הנציגות") את המשיבים בתיק 376/05.

התביעה הוגשה למפקחת על רישום המקרקעין בתל-אביב (להלן: "המפקחת") בגין הוצאות שהיו להחזקת הרכוש המשותף ובין היתר נתבע החזר סכום של 8,200 ש"ח לאור זאת שצריכת המים בדירת המשיבים לא נמדדה מ- 7/99 ועד 7/04 והיות וכל בעל דירה בבית חוייב בגין צריכת מים זו.

ביום 09.10.05 ניתן פסק-דינה של המפקחת בתיק 376/05 (להלן: "פסק-הדין הראשון") וזאת לאחר שהמשיבים לא התייצבו לדיון שהתנהל בהיעדרם.

המפקחת פסקה בפסק-הדין הראשון שעל המשיבים לשלם לנציגות 1,158 ש"ח בגין חוב צריכת המים המשותפת, וכן חייבה אותם בתשלום הוצאות נוספות, החזר אגרה ואגרות. הכול מיום הגשת התביעה (20.08.05).

בעקבות הנ"ל נפתח כנגד המשיבים תיק הוצאה לפועל ובסופו-של-דבר שילמו המשיבים ביום 29.06.06 את החוב בתיק זה (3,708 ש"ח).

יש לציין גם שהמשיבים שהינם אנשים מבוגרים שלא היו מיוצגים על-ידי עו"ד עד לדיון בערעור בפני, הגישו גם תביעה לבית-המשפט לתביעות קטנות וביום 11.09.06 נמחקה התביעה, שכן הסמכות לדון בתביעה כנגד הנציגות בגין הוצאות של הבית המשותף הינה בסמכות המפקחת.

ביום 28.09.06 הגישו המשיבים תביעה כנגד המערער וזאת בטענה שלאור פניותיהם לעיריית רמת גן חוייב חשבונם בגין חוב של צריכת מים בסך 1,431.70 ש"ח ובמקביל זוכו כל דיירי הבית בצריכה משותפת, כמפורט במכתבה מיום 22.08.05 של גב' גבריאן מנהלת יחידת צרכנות המים בעיריית רמת גן (להלן: "המכתב"), כך שיוצא שהם חוייבו בלמעלה מכפל תשלום עבור תצרוכת המים המשותפת, פעם אחת באמצעות עיריית רמת גן ופעם שניה בהחלטת המפקחת בפסק-הדין הראשון.

בתביעה נאמר גם כי נסיונותיהם לקבל בחזרה את כפל התשלום לא נענו וזאת לאחר ששלחו מכתב רשום למערער - נציג הבית המשותף רשי 20 רמת גן ולכן נתבקש מהמפקחת להורות על החזר כספם מקופת נציגות הוועד באמצעות המערער.

דהיינו, למרות שבתביעה מופיע שם המערער כ"נתבע" מבוקש בתביעה לחייב את הנציגות (באמצעות המערער כגזבר הנציגות) להחזיר את תשלום הכפל.

בכתב ההגנה נטען על-ידי המערער כי המשיבים מבקשים לתקוף את פסק-הדין הראשון בטענות שהיו צריכים לטעון בכתב ההגנה בתיק הראשון ומשלא הגישו ערעור על פסק-הדין הראשון אינם יכולים לטעון כנגדו ולא ניתן לתקן את פסק-הדין.

פסק-הדין של בית-משפט קמא
3. ביום 19.11.06 ניתן פסק-הדין בתיק 480/06 (להלן: "פסק-הדין השני") הוא פסק-הדין נשוא הערעור.

המפקחת מציינת כי אין בסמכותה לפסוק בכל הנוגע לתשלומים אשר שילמו המשיבים במסגרת תיק ההוצל"פ שנפתח כנגדם בעקבות פסק-הדין הראשון ולכן אינה דנה בהחזר כספים אלו.

המפקחת מציינת שהיא נדרשת במסגרת תביעה זו לדון אך ורק בכל הנוגע להחזרת סכום של 1,158 ש"ח שהינו הסכום שחוייבו המשיבים לשלם לנציגות בגין צריכת המים של המשיבים במסגרת פסק-הדין הראשון שניתן ביום 09.10.95 בהיעדרם של המשיבים שהתייצבו למחרת הדיון (ב- 10.10.05) עקב טעות שלהם ולכן לא היה בפניה המכתב מעיריית רמת גן המציין מפורשות כי המשיבים חוייבו בסך 1,431 ש"ח בגין צריכת המים בתקופה שבגינה חוייבו.

המפקחת מציינת כי 'אי-הענות לעתירת שפי תגרום לעוול קשה, כאשר אם אדחה תביעתם, שפי למעשה יישאו פעמיים בתשלום עבור בעלי הדירות בבית בגין צריכת המים. לכן בתוקף הסמכות הנתונה לפי על-פי סעיף 75(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, אני מחליטה לסטות מסדרי הדין ולקבל התביעה בכל הנוגע לסוגיית צריכת המים'.

לפיכך חייבה את כוכבי לשלם לשפי החזר של 1,158 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 20.08.05 וכן החזר אגרה ודמי בטלה, כאשר במידה וכוכבי לא ישלם לשפי את הסכומים הנ"ל תוך 30 יום מהיום יהיו שפי זכאים לפרוע את חובם על-ידי קיזוז חוב כוכבי כלפיהם מתשלומיהם לנציגות הבית.

טענות הצדדים בערעור
4. בערעור שהוגש על-ידי המערער ולא על-ידי הנציגות או על ידו בשם הנציגות טען המערער שנודע לו שפסק-הדין השני ניתן כנגדו אישית לאחר שנפתחו כנגדו הליכי הוצל"פ על-ידי המשיבים וטענת "פרעתי" שהגיש בהוצל"פ נדחתה. הוא הגיש בקשת הבהרה למפקחת להבהיר שהחיוב אינו אישי ולא של הנציגות וביום 27.05.07 ניתנה החלטה של המפקחת (הנתקפת גם היא בערעור שבפני) בה נאמר: "אני מפנה הפונה להגדרות בפסק-הדין", כאשר לשיטת המערער הבהרה זו מצביעה על-כך כי החיוב בפסק-הדין השני חל עליו באופן אישי בזמן שהוא אישיות משפטית נפרדת מהנציגות ולא היה מקום להטיל עליו חיוב אישי.

כן נטען כי למפקחת לא היה סמכות לסטות מדיני הראיות וסדרי הדין הנהוגים בבתי-המשפט לפי סעיף 75 לחוק המקרקעין... שכן לא מדובר בתיקון טעון, וניתן לסטות מדיני הראיות וסדרי הדין רק במהלך הדיון תוך בירור הסכסוך ולא לאחר-מכן, לאחר שההליך נסתיים בפסק-דין.

לכן, לא היה מקום לכתיבת פסק-דין חדש, והדרך היחידה היתה להגיש ערעור על פסק-הדין לבית-המשפט המחוזי.

5. יש לציין כי ב- 13.11.07 ניתנה החלטה על-ידי המפקחת בבקשה של המערער לעיכוב הליכים בה צויין כי לא ברורה טענת המערער לחיוב אישי שלו שכן כפי שצויין ברישא של פסק-הדין הראשון התביעה הינה כנגד המבקש בתיפקודו כחבר נציגות והדבר הובהר היטב ברישא של פסק-הדין וכן בסיפא של פסק-הדין ולכן לא היה מקום לפעול כנגדו אישית בהליכי הוצל"פ.

6. לטענת המשיבים, שהינם אנשים מבוגרים שלא היו מיוצגים על-ידי עורך-דין, הם איחרו לדיון ביום אחד ולכן לא הוצג המכתב של עיריית רמת גן בפני המפקחת, כאשר הם נשאו בכפל תשלום הוצאות המים ולכן הגישו את התביעה נשוא פסק-הדין השני.

לטענתם לא נפלה שגגה בפסק-הדין השני שנתן ביטוי לעשיית צדק ומניעת עוול קשה למשיבים תוך קביעת ממצאים עובדתיים.

דיון
לאחר ששמעתי את הצדדים ועיינתי בהודעת הערעור ובעיקרי הטיעון החלטתי לדחות את הערעור.

7. ראשית, הערעור הוגש על-ידי המערער אישית ולא על-ידי הנציגות או בשם הנציגות ולכן רק מטעם זה יש לדחות את הערעור.

המערער יודע היטב את האבחנה בין האישיות המשפטית של הנציגות לאישיות המשפטית שלו כאדם פרטי והוא אף טען זאת מפורשות בבקשת ההבהרה שהגיש למפקחת להבהיר כי פסק-הדין השני ניתן נגד הנציגות ולא נגדו אישית ולכן השימוש במילה "כוכבי" בפסק-הדין השני היתה כגזבר הנציגות ולא כאישיות משפטית נפרדת ועצמאית. לכן, אין ביסוס לטענתו במסגרת הדיון בפני שהערעור הוגש הן על ידו אישית והן על-ידי הנציגות וניתן לקבוע כי הערעור הוגש על ידו אישית בלבד (לאחר שסבר כי חוייב אישית).

כך גם התובעת בפסק-הדין הראשון היתה הנציגות ולא המערער.

והינה בערעור שבפני לא רק ששם המערער הינו "איתן כוכבי" ולא הנציגות או המערער בשם הנציגות, אלא בערעור עצמו מבוקש לקבוע כי החיוב בפסק-הדין הראשון הינו כנגד הנציגות ולא כנגד המערער אישית תוך פרשנות של המערער להחלטת המפקחת בבקשת ההבהרה שלפיה הסיק שפסק-הדין ניתן כנגדו אישית.

בעניין זה ייאמר שברי מפסק-הדין השני כי פסק-הדין השני לא ניתן כנגד המערער אישית אלא כנגד הנציגות. הדבר עולה מפורשות מהרישא של פסק-הדין השני בה נאמר "התביעה היא נגד כוכבי בתפקידו בנציגות הבית".
כך גם עולה הדבר מהסיפא של פסק-הדין השני שבמידה וכוכבי לא ישלם את הסכום יהיו המשיבים זכאים לפרוע את חובם על-ידי קיזוז מתשלומיהם לנציגות.

לכן, אין פגם בהחלטת המפקחת מיום 27.05.07 בבקשת ההבהרה שהפנתה את המערער להגדרות פסק-הדין השני, מהם ברור כי פסק-הדין השני ניתן כנגד הנציגות ולא כנגד המערער אישית.

ההבהרה שניתנה ב- 13.11.07 על-ידי המפקחת במסגרת בקשת המערער לעיכוב הליכי ההוצל"פ שנפתחו נגדו אישית היתה אם-כן מעבר לצורך והבהירה את מה שממילא היה ברור שפסק-הדין השני ניתן כנגד הנציגות ולא כנגד המערער אישית, שסבר שפסק-הדין השני הוא נגדו אישית כעולה מהערעור ומדבריו בפרוטוקול מיום 01.04.09, שורה 6).

לכן, משהוגש הערעור על-ידי המערער אישית ולא על-ידי הנציגות דין הערעור להידחות, שכן משלא ניתן פסק-דין כנגד המערער אישית לא יכול היה לתקפו ומי שיכל לתקוף את פסק-הדין זו הנציגות בלבד.

8. מעבר לצורך, וגם אם היתה הנציגות המערערת גם לגופו של עניין, דין הערעור להידחות.

המפקחת ראתה לנגד עיניה זוג אנשים מבוגרים שלא היו מיוצגים על-ידי עורך-דין שאיחרו עקב טעות שלהם ביום אחד לדיון וניתן פסק-הדין הראשון, בהיעדרם, כאשר התברר, לפי מכתב עיריית רמת גן, ששילמו את הוצאות המים בכפל. פעם אחת לנציגות על-פי פסק-הדין הראשון והליכי הוצל"פ שנפתחו כנגדם (כאשר הסכום המקורי "תפח" בהרבה) ופעם שניה, כעולה ממכתב עיריית רמת גן לאחר שחשבונם חוייב בסך 1,431.70 ש"ח ובמקביל כל דיירי הבית זוכו בצריכה משותפת.

למעשה, מדובר בעילת תביעה עצמאית מכוח החיוב והתשלום הנוסף לעיריה שבגינו תבעו המשיבים את הנציגות להחזר הסכום ששולם בכפל וזאת עקב המכתב מעיריית רמת גן שלא נלקח בחשבון במסגרת פסק-הדין הראשון.

לכן, ניתן לראות בתביעת המשיבים תביעה בעילת תביעה עצמאית וחדשה מכוח הסכום הנוסף ששולם בגין הוצאות המים לעיריה, חיוב חדש שלא היה חלק מהתביעה בפסק-הדין הראשון כתביעה להחזר הוצאות ששולמו בגין הרכוש המשותף, כאשר מדובר גם בתשלומי כפל המהווים עשיית עושר ולא במשפט ולפיכך היתה סמכות למפקחת לדון בתביעתם.

בכול מקרה מדובר כאמור, למעשה בעילה של עשיית עושר ולא במשפט מכוח תשלום כפול ולכן ראוי שבית-המשפט (המפקחת במקרה זה) ייתן סעד של השבה בפועל בלי להפנות את המשיבים לפתוח הליך חדש ולהגיש ערעור. (בדומה ובהקשה לסעד השבה הניתן על-ידי ערכאת הערעור בביטול סעד שנפסק על-ידי בית-משפט קמא - ראו ב- ע"א 4148/05 מודום יעוץ והכוונה בע"מ נ' בולוס, תק-על 2005(2), 4335 (2005); ע"א 4199/97 אוריאלי נ' סמואל, פ"ד נג(2), 206 (1999); רע"א 7420/95 אריאל נ' רותם חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נ(4), 514 (1996)).

לכן, מעבר לכך, שמדובר בעשיית צדק ומניעת עוול למשיבים ולבית-משפט ואף למפקחת יש סמכות טבועה לתקן עוול זה, הרי מדובר כאמור בעילה עצמאית של בעלי דירות בבית משותף (המשיבים) התובעים את הנציגות להשבת הוצאות מים שהיו להם לגבי הרכוש המשותף, ולכן הם היו זכאים לתבוע זאת.

לכן, ומעבר לצורך, גם אם סעיף 75 לחוק המקרקעין מאפשר סטיה מדיני הראיות ומסדרי הדין רק במהלך בירור הסכסוך וגם אם דרך המלך היתה הגשת ערעור, הרי במקרה דנן בהתחשב גם בגילם של המשיבים, בכך שהופנו כבר פעם אחת בהוצל"פ להליך לא נכון (בית-משפט לתביעות קטנות), לא היה מקום להפנות את המשיבים שוב להליכים נוספים (ערעור לבית-המשפט המחוזי) וניתן היה לתקן את העוול שנגרם להם ולעשות צדק, כפי שנעשה על-ידי המפקחת.

התוצאה
9. התוצאה הינה כי אני דוחה את הערעור."

ב- ע"א (מחוזי יר') 4097/03 {יגאל ראובן נ' אבנר אלישר, תק-מח 2003(4), 6162, 6163 (2003)} קבע בית-המשפט:

"אכן לפי סעיף 75(א) לחוק המקרקעין... מפקח הדן בסכסוך 'רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי-המשפט, אם היה משוכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת ולעשיית צדק. החליט לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי-המשפט, ירשום את הטעמים שהניעוהו לכך'.

נראה לי שהנקודה המרכזית בערעור זה נעוצה בשאלה האם היה מקום לדחות את הטענה כי הבניה שנעשתה על-ידי המשיב נעשתה תוך סטיה מהיתר הבניה, ואם-כן האם יש להתאים המבנה להיתר, ולאסור כל שימוש החורג הימנו.

הטענה המרכזית של המשיב הינה, כי המערערים הסכימו לבניה לפני מתן ההיתר, וכי מרבית הדיירים בבית המשותף אישרו אותה אף בדיעבד. לדברי ב"כ המשיב, המערער 2 ראה את תכניות הבניה רק 18 חודש אחרי הגשת התביעה."

ב- בג"צ 473/89 {נציגות הבית המשותף ברחוב ארלוזורוב 1, רמת גן נ' יוסף דולמן, המפקח על המקרקעין בת"א-יפו, פ"ד מג(3), 747 (1989)} קבע בית-המשפט:

"2. בעניין שבפנינו יש גם ויכוח נוסף והוא מתייחס לעניין פרשנותו של סעיף 75(ג) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.

סעיף 75 האמור מתייחס לדיון בפני המפקח בסכסוך המובא להכרעתו, ובסעיף-משנה (ג) נאמר: 'החלטת המפקח תהיה בכתב, תנומק ותומצא לכל אחד מן הצדדים'.

טענת העותרים היא כי סעיף 75(ג) הנ"ל מקנה להם זכות שתומצא להם, ללא תשלום, כל החלטה מן ההחלטות הניתנות במהלך הדיון, כגון החלטה על הכרזת הפסקה, החלטה על הקלטת הדיון והחלטה על דחיית הדיון להמשך למועד אחר. מכאן גם סירובם של העותרים לשלם עבור העתק מן הפרוטוקול לפי תקנות האגרות החלות בכגון דא. לטענתם, הם זכאים כאמור לקבל אותו חלק מן הפרוטוקול הכולל את ההחלטות ללא תשלום האגרה, ואף קיימת חובה להמציא להם אותן החלטות.

פרשנותם של העותרים איננה מקובלת עלינו.

סעיף 75(ג) הנ"ל מתייחס להחלטה הניתנת עם סיום הדיון בסכסוך, ולא להחלטות ביניים דיוניות. מסקנה זו עולה באופן ברור מנוסחו של האמור בסעיף 75(ג), ומן ההקשר החקיקתי.

מכאן כי העותרים היו זכאים לקבל את ההחלטה בסכסוך שנדון בתיק 194/88 הנ"ל כפי שאכן קיבלוה, וקבלת עותק מן החלקים האחרים של הפרוטוקול הכוללים את החלטות הביניים הדיוניות הנ"ל, איננה כלולה באמור בסעיף 75(ג) האמור וטעונה תשלום אגרה, כמקובל.

העתירה נדחית."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

דיון בסכסוך - סעיף 75 לחוק