הזכות לתבוע בסכסוך - סעיף 73 לחוק

סעיף 73 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"73. הזכות לתבוע בסכסוך
ואלה זכאים להביא סכסוך להכרעתו של המפקח:
(1) כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72;
(2) נציגות הבית המשותף."

על-פי סעיף 73 לחוק המקרקעין, כל בעל דירה בבית המשותף וכן נציגות הבית יכולים להביא את הסכסוך בעניינים אלה להכרעתו של המפקח {תא"מ (שלום פ"ת) 11988-04-11 ווטאירפול הנדסה בע"מ נ' מ.י. הדס ניהול, יעוץ ואחזקת מבנים בע"מ, תק-של 2011(2), 136249, 136250 (2011)}.

אם-כן, סעיף 73 לחוק המקרקעין קובע את רשימת הזכאים להביא סכסוך להכרעתו של המפקח. ברשימה זו כלולים בעלי דירה, נציגות בית משותף וכן "צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72 לחוק המקרקעין".

למפקח על המקרקעין, הסמכות הייחודית להכריע בסכסוך בין חברת הניהול - "המתחזק" - לבין דייר בבית משותף וזאת מכוח סעיפים 58, 71, 72 ו- 73 לחוק המקרקעין {בש"א (שלום יר') 7957/09 סוסנוביק דניאל נ' רמגור השקעות בע"מ, תק-של 2010(1), 14381, 14383 (2010); ת"א (שלום ת"א) 42579/06 חב' ניהול פורום בפארק בע"מ נ' ש. רוטנברג בע"מ, מאגר נבו (2006); ת"א (ת"א) 43191/06 (שלום ת"א) חברת ניהול פורום בפארק בע"מ נ' אפיקי אנרגיה בע"מ, מאגר נבו (2007)}.

חוק המקרקעין, אינו שולל את זכות התביעה העומדת לדייר בבית משותף בגין פגיעה ברכוש המשותף ואינו מייחד לנציגות לבדה את זכות התביעה בגין פגיעה כזו.

אכן, גם הנציגות רשאית להגיש תביעה בגין פגיעה ברכוש המשותף, אך לא רק הנציגות, והדבר עולה באופן ברור מהוראת סעיף 73 לחוק המקרקעין, הקובעת כי מי שזכאי להביא סכסוך להכרעתו של המפקח על בתים משותפים הם כל בעל דירה וכן נציגות הבית המשותף.

זכות התביעה עומדת לכל דייר ודייר, משום שלכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי-מסויים ברכוש המשותף {ראה סעיף 55(א) לחוק המקרקעין}, וממילא לכל בעל דירה נתונה זכות קניינית ברכוש המשותף, מה שמקנה לו את הזכות להגיש תביעה בגין פגיעה ברכוש המשותף, בין אם הנציגות מצטרפת אליו ובין אם לאו.

ב- ת"א (שלום ת"א) 39201/06 {חברת החשמונאים (נכסים) בע"מ נ' רמי שוחטוביץ, תק-של 2009(1), 34146, 34149 (2009)} קבע בית-המשפט כי התביעה של התובעת אינה מתיימרת להיות תביעה בשמה של הנציגות, אלא תביעה בשמה שלה, מכוח זכות הקניין שיש לה ברכוש המשותף, ואין כל דבר פסול בכך שהיא עושה שימוש בזכותה זו.

ב- ת"א (שלום חי') 9063-01 {זהבה שולביץ נ' פנינה קראוס, תק-של 2008(3), 6303, 6306 (2008)} קבע בית-המשפט כי סעיף 73 לחוק המקרקעין מדבר על זכותו של בעל דירה להביא את הסכסוך להכרעתו של המפקח על המקרקעין ולא מפרט לגבי הסמכות של בעל דירה להביא את הסכסוך להכרעתו של בית-המשפט.

עוד נקבע כי מאחר וסעיף 72(ב) לחוק המקרקעין קובע כי בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, יש למעשה סמכות לבעל הדירה להביא את הסכסוך לפני המפקח או לבית-המשפט, אזי, לתובע יש זכות להביא את הסכסוך להכרעתו של בית-משפט זה.
יתירה-מזאת, מאחר ולכאורה, בענייננו, לכל אחד מהתובעים והנתבעים נפגעו אינטרסים קנייניים, אזי אין ספק כי קיימת להם זכות אישית להגיש את תביעתם בעצמם לבית-משפט זה.

ב- ת"א (שלום ת"א) 21543/07 {מיטרני שרון נ' אירית ליכטנשטיין, תק-של 2007(2), 22365, 22366 (2007)} קבע בית-המשפט כי סעיף 73 לחוק המקרקעין קובע, שכל בעל דירה או צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72 לחוק המקרקעין ונציגות הבית המשותף זכאים להביא סכסוך להכרעתו של המפקח, והמתחזק הוא, כאמור, צד לסכסוך על-פי סעיף 72 לחוק המקרקעין.

בהתאם לסעיפים אלה, תובעת מס' 3, נציגות הבית המשותף, שהיא המתחזק מטעם הבניין והיא צד לסכסוך, מוסמכת וחייבת להביא את הסכסוך להכרעתו של המפקח. נושא הסכסוך, שהוא תשלום השתתפות שיפוצים על-ידי "בעל הדירה".

בהתאם לכל האמור, בית-המשפט סבר כי הסמכות הייחודית להכריע בסכסוך בין התובעת לנתבעת, נתונה למפקח על המקרקעין וזאת מכוח סעיפים 58, 71, 72 ו- 73 לחוק המקרקעין. בית-המשפט הורה להעביר הדיון בפני המפקח על רישום המקרקעין.

עוד נקבע כי תוצאה זו עולה בקנה אחד עם הכלל, שמכלול הסכסוך ראוי להתברר בפני שופט אחד, אשר רואה לפניו את התמונה במלואה ועם הכלל המשפטי הקובע, כי ...על כל ערכאה שיפוטית להקפיד הקפדה יתרה שלא לחרוג מגדרי סמכויותיה ובית-המשפט יידרש לשאלת סמכותו בעניין מסויים מיוזמתו ואף ללא העלאת טענת חוסר סמכות על-ידי מי מבעלי הדין. בשתיקת בעלי הדין אין כדי להקנות לבית-המשפט סמכות שאינה מוקנית לו בדין {ראה גם א' גורן סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה שביעית, סיגא - הוצאה לאור בע"מ), 10}.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

הזכות לתבוע בסכסוך - סעיף 73 לחוק