זכות קדימה על-פי הסכם - סעיף 99 לחוק

1. כללי
סעיף 99 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"99. זכות קדימה על-פי הסכם
(א) בעל מקרקעין, או בעל חלק בלתי-מסויים במקרקעין משותפים, רשאי לרשום זכות קדימה לגבי המקרקעין, או לגבי חלקו בהם, לטובת אדם פלוני, ומשעשה כן, לא יהיה זכאי להעבירם לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה.
(ב) על זכות הקדימה לפי סעיף זה, יחולו הוראות הסעיפים 105-102, בכפוף למוסכם בתנאי הזכות."

מהוראת סעיף 99 לחוק המקרקעין, "זכות קדימה" הינה זכות במקרקעין, הניתנת לרישום ומשנרשמה, לא יהא זכאי בעל המקרקעין להעביר המקרקעין לאחר אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה. בהיעדר רישום, אין מניעה מבחינת רשם המקרקעין, להעביר את המקרקעין לאחר וזכות הקדימה נותרת ביחסים שבין הצדדים להסכם.

כלומר, הוראת סעיף 99 לחוק המקרקעין ברור כי זכות הקדימה, מונעת ממי שנתן את הזכות, מלבצע העברה של המקרקעין, רק כאשר נרשמה הזכות קרי "משעשה כן". לפיכך, משלא "עשה כן" אין מניעה להעברת המקרקעין לאחר ומניעה שכזו יכולה להיות מבוססת אם בכלל, רק על בסיס התחייבות לעשות עסקה או על בסיס העילה החוזית שמקורה בחוזה שנחתם בין הצדדים {ראה גם ה"פ (מחוזי מרכז) 5099-09-09 עברי וולמן בע"מ נ' צבי עברי, פורסם באתר האינטרנט נבו (2010); ת"א (יר') 60007-12-13 חברת שומרי אמונים נ' דב טרבלו, תק-מח 2014(4), 37617 (2014)}.

סעיף 99 לחוק המקרקעין אינו יוצק תוכן ואינו קובע את מהותה של זכות הקדימה. החוק מגדיר את דרך מימוש הזכות ואת תוצאותיו של האקט המינהלי של רישום הזכות ולפיכך, תוכנה היקפה והזכויות הנלוות לה, נלמדות מתוך ההסכמים שכרתו הצדדים, פרשנותם הכוללת ובין היתר בחינת התנהלות הצדדים ביישום ההסכמים.

ב- ע"א 513/82 {עדנה רייזמן ואח' נ' גבריאלה וושצ'ין ואח', פ"ד לז(2), 813} קבע בית-המשפט:

"... אין לי ספק, כי "זכות במקרקעין" גם אם לא הוגדרה על-ידי המחוקק, היא מונח הבא לבטא זכות חפצא (in rem) ולא זכות גברא (in personam)... מעצם ההתייחסות לזכות הקדימה בצוותא חדא עם בעלות, שכירות, משכנתא וזיקת הנאה עולה, שהמאפיינים הקניינים משותפים לכל אלה. מכאן שלפנינו זכות קניינית, אשר מעצם טיבה וטבעה יש לה זיקה לקניין ולאו דווקא לבעל קניין."
{ת"א (נצ') 41266-10-10 יצחק בוחניק נ' אורן כמיסה ואח', תק-מח 2011(3), 14886 (2011)}

2. אימתי תהפוך זכות קדימה מכוח הסכם לקניינית?
בספרו "קניין" מסביר המלומד פרופ' מיגל דויטש את נפקות האבחנה:

"פשיטא, כי זכות קדימה מכוח הסכם תהפוך לקניינית רק עם הרישום בפנקסי המקרקעין. טרם הרישום, מעמדה של זכות הקדימה תלוי בכוונת הצדדים. אם התכוונו לרשום בעתיד את הזכות בפנקסים, מדובר בהתחייבות לעשיית עסקה במקרקעין, המוגנת כ'זכות שביושר' מול הרוכשים, בהתאם לדיני העסקאות הנוגדות... אם לא התכוונו לרשום בעתיד את זכות הקדימה, המדובר לכאורה בזכות חוזית גרידא, אשר כוחה המחייב כלפי המתחייב בלבד, ובמישור הנזיקי - כלפי מי שגרם להפרת חיוב זה, בהתאם לדיני גרם הפרת חוזה ועוולת הרשלנות."
{מיגל דויטש קניין, 2006 כרך ג', 46; ראה גם ה"פ (מרכז) 41415-03-13 אברהם סמאהי נ' דורון ספקטור, תק-מח 2015(2), 35593 (2015)}

3. מהו ההבדל המעשי בין מצב שבו בעל הזכות מבקש ליצור "עיגון קנייני" לזכות הקדימה על-פי החוזה, לבין מצב שהדבר אינו כן?
ההבדל כאמור יבוא לידי ביטוי רק במקרה של רישום בפועל של זכות הקדימה, להבדיל מן השלב של התחייבות בלבד לרישום זכות קדימה. רישום כזה יתן עדיפות קניינית לבעל זכות הקדימה, אשר רוכש מאוחר לא יוכל להדוף אותה, וזאת, בעוד שבמקרה שבו זכות הקדימה לא נרשמה, הרוכש יוכל לגבור ממילא על בעל זכות הקדימה הבלתי-רשומה בהתקיים התנאים המקנים עדיפות לזכאי המאוחר, על-פי סעיף 9 לחוק המקרקעין.

אלה אותם תנאים שבהם הזכאי המאוחר יוכל לגבור על בעל זכות קדימה שלא היתה כוונה לרשום את זכות הקדימה שלו, כך שההגנה עליו היא כהגנה על כל זכאי אובליגטורי ביחס לרכישת הבעלות עצמה {ה"פ 36337-07-12 קלקשטיין נ' ויטליס ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו}.

זכות קדימה המופיעה בחוזה שכירות אך לא נרשמה מעמדה כהתחייבות חוזית גרידא והיא לא מקבלת את הגוון הקנייני הראוי {ראה ה"פ (מרכז) 41415-03-13 אברהם סמאהי נ' דורון ספקטור, תק-מח 2015(2), 35593 (2015) שם קבע בית-המשפט כי זכות הקדימה עליה הוסכם בחוזה השכירות אשר לא נרשמה בפנקסי המקרקעין וממילא לא היתה כוונה לרשמה בעתיד, אינה מהווה "זכות קדימה" מכוח חוק המקרקעין וממילא אינה חוסה תחת ההסדר שבסעיף 102 לחוק המקרקעין}.
4. בהיעדר רישום, אין מניעה מבחינת רשם המקרקעין, להעביר את המקרקעין לאחר וזכות הקדימה נותרת ביחסים שבין הצדדים להסכם
ב- ה"פ (מרכז) 36337-07-12 {גל קלקשטיין נ' עודד ויטליס ואח', תק-מח 2012(4), 17949 (2012)} קבע בית-המשפט כי כפי שנלמד מהוראות סעיף 99 לחוק המקרקעין, "זכות קדימה" הינה זכות במקרקעין, הניתנת לרישום.

משנרשמה, לא יהא זכאי בעל המקרקעין להעביר המקרקעין לאחר אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה.

בהיעדר רישום, אין מניעה מבחינת רשם המקרקעין, להעביר את המקרקעין לאחר וזכות הקדימה נותרת ביחסים שבין הצדדים להסכם {ראה גם ה"פ (מחוזי מרכז) 5099-09-09 עברי וולמן בע"מ נ' צבי עברי, פורסם באתר האינטרנט נבו (11.02.10)}.

5. העובדה שאין כל מסמך בכתב שמוזכרת בו זכות קדימה תומכת אף היא בתוצאה של דחיית תביעה לקיומה של זכות כזו
ב- ת"א 9297/07 {אחים מ.ש.מ. תורג'מן נ' מזרחי, פורסם באתר האינטרנט נבו (05.04.09)} קבע בית-המשפט כי "ספק בעיני אם ל'זכות קדימה' שלא נרשמה יש תוקף קנייני שכוחו יפה למנוע עסקה נוגדת. סעיף 99(א) לחוק המקרקעין קובע כי 'בעל מקרקעין... רשאי לרשום זכות קדימה לגבי המקרקעין... לטובת אדם פלוני, ומשעשה כן, לא יהיה זכאי להעבירם לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה'. מנוסח הסעיף עולה לכאורה שכוחה של זכות קדימה למנוע עסקה נוגדת קם רק מעת הרישום".

עוד נקבע כי העובדה שאין כל מסמך בכתב שמוזכרת בו זכות קדימה תומכת אף היא בתוצאה של דחיית תביעה לקיומה של זכות כזו.

בהמשך לאמור לעיל, קבע בית-המשפט ב- ת"א 37298-04-10 {אילן אנקווה נ' הקדש ליהמן שטראוס, תק-מח 2012(2), 26798 (2012)} כי במקרה דנן אין טענה לרישום של זכות קדימה וגם אין טענה למסמך בכתב בקשר לכך. אין אפילו טענה לכך שהשתכלל הסכם בין הצדדים, העשוי להוביל לתוצאה המבוקשת. בהמשך לכך ובכלל, אין צורך להוסיף טעמים אפשריים נוספים המובילים אף הם למחיקת התביעה על-הסף.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

זכות קדימה על-פי הסכם - סעיף 99 לחוק