botox

זכויות במקרקעי הזולת (סעיפים 78 עד 84 לחוק)



עמוד 347 בספר:


שאלה: מהם הדינים החולשים על השכירות הבלתי-מוגנת?

תשובה: זכות השכירות הבלתי-מוגנת מוצאת את עיגונה בשני חוקים עיקריים. האחד, חוק המקרקעין, השני חוק השכירות והשאלה.
שני דברי חקיקה הם אלה החולשים על בחינתם של חוזי השכירות שאינם מוגנים על-פי חוק הגנת הדייר. כמובן, תניותיו של חוזה השכירות הם גם אלה הקובעות את מערכת היחסים בין בעל הבית והדייר ובהיעדר הוראה נעשית ההפניה לחוקים הדנים בשכירות. בבחינת העילות הקיימות לסילוק ידו של שוכר יש לבחון את חוזה השכירות ואת קיום הוראותיו על-ידי השוכר.
בתי-המשפט קבעו את דרך התנהגות הצדדים עם תום תקופת השכירות ואי-פינויו על-ידי השוכר חרף הקבוע בחוזה השכירות. חשיבות למהות קשר ההחזקה במושכר נולדת לאור קיומו של מוסד דומה לשכירות הוא הרישיון או הרשות במקרקעין.
על-כן קיימת חשיבות בזיהוי מהות הזכות שכן לא הכותרת היא זו המכתיבה את תוכן הקשר המשפטי. בחינת אופיה של השכירות והשוואתה לרשות במקרקעין, בה נדון להלן, הינה משימה ראשונה שתעמוד בדיון זה, והינה בעלת חשיבות גם לעניין דרך הגשתן של תביעות לסילוק יד ופינוי דייר או בר-רשות או מסיג גבול.


עמוד 348 בספר:


שאלה: מהי אופיה של זכות השכירות? האם זכות אישית או קניינית? לפני חקיקת חוק המקרקעין ולאחריו.

תשובה: המצב לפני חקיקת חוק המקרקעין. מתוך בחינת פסקי-הדין העיקריים, שדנו בעבר בשאלה זו (הן במישרין והן בעקיפין), אנו לומדים על היעדר עקביות וערפול רב בשאלת מיונה של זכות השכירות. ב- ע"א 208/51 {הקר טייכנר ואריזונה בע"מ נ' ברש ולוסמן, פ"ד ח(1), 566 (1954)} קבע בית-המשפט:
"... לפי מהותה היסודית, מהווה השכירות מערכת של יחסים הדדיים אישיים בין שוכר למשכיר מסויים - זה חייב לאפשר את הפקת ההנאה, והלה חייב לשלם את התמורה - אלא שמטעמים מעשיים, כדי לספק את צרכיהם החיוניים של הצדדים, העניק לה החוק אי-אלה יסודות צדדיים, המצויים כרגיל אצל העסקות החפציות. לא ייתכן להשליך את השוכר החוצה, מדי התחלף הבעלים של הרכוש, ולכן דחו את הקונה מפני השוכר; מאידך גיסא -ודווקא משום דחיה זו - יש לשמור גם על האינטרסים של הקונה העתיד, שלא "יידחה" במפתיע, ולכן התקינו במקרים מסויימים את רישום השכירות..."
{ביקורת על דבריו הנ"ל של כב' השופט זילברג, ראה, פרופ' לבונטין במאמרו "למהותה של שכירות מקרקעין", הפרקליט יא 245}.
ב- ע"א 375/54 {אלון נ' מלניק, פ"ד י(1), 486 (1956)} נדרש כב' השופט זוסמן לשאלה האם זכותו של שוכר לפי החוק המקומי קניין היא או חיוב, ומאמץ את קביעתו של כב' השופט זילברג ב- ע"א 208/51 {הקר ואח' נ' לוסמן, פ"ד ח(1), 566 (1954)} כי "השכירות שלנו, של המשפט בא"י איננה עסקה חפצית" אלא ייצור כלאיים הנה, לפי שאף יסודות חפציים מצויים בה {ראה גם ע"א


עמוד 349 בספר:


47/51 ש' בדר נ' פ' בוכמן ופ' שוליין, פ"ד ח(1), 870 (1954); ע"א 256/53 ש' קלינמן, סוחר פסנתרים ואח' נ' לאופולד מינצר, פ"ד ט(3), 1149 (1955)}.
כב' השופט זוסמן מסביר בפסק-דין זה את היסוד לדבריו של כב' השופט זילברג, בדבר היות השכירות "ייצור כלאיים" כזה וכן מהו ההסבר לכך שקונה המושכר קשור בקשר חוזה השכירות אשר נערך עם קודמו:
"ב- ע"א 98/44 תל-אביב (1944), פ"מ(1) 381, 384 הפנה השופט HUBBARD את שימת-הלב לכך, כי המג'לה, בדומה למשפט הרומאי, אך להבדיל מן המשפט האנגלי, רואה את השכירות, של מיטלטלים, של מקרקעין ואף של שירותים, בתור סוגיה אחת. על-אף הבדלי פרטים אחדים, המוסד המשפטי חד-הוא. לפיכך, אם זכותו של שוכר מקרקעים הנה בבחינת קניין, אף זכותו של שוכר פועל כך. כלום תתואר "טובת הנאה באדם" שהשכיר את עצמו?
היסוד החפצי שבשכירות המקומית נובע מן האמור בסעיף 590 של המג'לה, אשר לפיו נדחה חוזה של מכר על-ידי שכירות קיימת. אולם חברי, השופט זילברג, ערך מחקר השוואתי ב- ע"א 208/51 הקר ואח' נ' לוסמן, פ"ד ח(1), 566 (1954), והראה, כי לפחות שתי שיטות משפט, הגרמנית והצרפתית, אינן משוות לשכירות אופי קנייני, ואף-על-פי-כן נוהגות הן לפי הכלל "מכר אינו דוחה שכירות", אלא שהקונה נעשה למשכיר במקום המוכר, ומקבל על עצמו את התחייבותו של הלה. המשכת השכירות כלפי הקונה, מוסברת במשפט הגרמני, בכך שעם מכירת המושכר עובר חוזה השכירות מכוח החוק (ex lege) מהמוכר לקונה...
בתקופתנו אנו שלמדה להכיר "בוררות מטעם החוק" (Statutory ARBITRATIN שאינה בוררות כיוון שהיסוד הרצוני נעדר ממנה (השווה - המרצה (174/52)), ואף "שכירות מטעם החוק" שאינה


עמוד 350 בספר:


שכירות, אינני רואה קושי בגרסה זו, המסבירה כיצד קשור קונה המושכר בקשר שנערך עם קודמו."
ב- ע"א 309/54 {נאמן נ' ראש העיר תל-אביב, פ"ד י(3), 1942 (1956)} בנתחו את פסיקת שופטי הרוב במשפט אלון, קובע כב' הנשיא אגרנט כי גם על-פי גישתם הם, לא היה עליהם להגיע למסקנה אליה הגיעו.
"מנקודת מבטו של חוכר מקרקעין האינטרס החשוב שרכש לפי חוזה החכירה הוא האינטרס הנעוץ בהחזקת הקרקע ובשימוש בה, ואינטרס זה והזכות החפצית הנזכרת השומרת עליו, מהווים בשבילו את עיצומה של החכירה. לפיכך נראה לי כהגיוני יותר, שעה שבאים לקבוע אם שייך מכלול זכויות של החוכר לסוג של inra impersonam או לסוג של inra in rem לשים את הדגש על אותה זכות חפצית ולייחס בגללה את מכלול זכויותיו לסוג השני.
שופטי הרוב סברו שהלכת "אריזונה" חייבה אותה לגרוס אחרת (ראה דברי השופט זוסמן בעמ' 492). אולם, כפי שכבר הודגש, שם נקבעה אך הקביעה השלילית, שהשכירות המקומית - כאשר מסתכלים עליה מבחינת זכויותיהם של המשכיר והשוכר גם יחד - אין לתארה כעסקה חפצית. למעשה דחה השופט זילברג במשפט "אריזונה" את השיטה של מיון זכויות לסוגים של "גברא" ו"חפצא" כשיטה מועילה לשם תיאור כולל של מהות השכירות המקומית, ומכאן המשמעות של הביטוי "ייצור כלאיים", בו כינה את המוסד המשפטי הלזה."
כב' השופט אגרנט, שם, מצביע על הקושי הנובע ממסקנת שופטי הרוב בפסק-דין אלון:
"וזה הקושי: זכותו של החוכר לקיים את החזקה בקרקע החכירה היא, כאמור, זכות חפצית ולכן מהווה היא - לפי הגדרת שופטי הרוב - "טובת הנאה" באותה קרקע; ומאידך גיסא, ולגרסתם, אין להחיל את


עמוד 351 בספר:


המונח הזה על מכלול זכויותיו של החוכר, עליהם נמנית אותה זכות חפצית."
ב- ע"א 357/61 {מנהל עזבון צ' בוגיור נ' מנהל עזבון א' בוגיור, פ"ד טז(1), 150 (1962)} נתבקש כב' השופט לנדוי, על-ידי המשיב, לסטות מהלכת אלון שכן הטענה הייתה כי הלכה זו בוטלה על-ידי פסק-דין נאמן הנ"ל ועל-ידי פסק-הדין ע"א 272/59, 280/59 {מרכז וולבסקי בע"מ נ' המרכז החרש והאומן בע"מ, פ"ד יד(3), 2101 (1960)}.
כב' השופט לנדויק קבע, כי טענה זו אין בה ממש שכן כב' השופט אגרנט מדגיש בפסק-דין נאמן: "החלטת הרוב במשפט אלון היא כמובן החלטה מחייבת". {פסק-דין נאמן, עמ' 1956}, אלא הוא מבחין בין מכלול הזכויות של השוכר שלגביהן נפסק בפסק-דין אלון, כי אינן "טובת הנאה בקרקע" במובן סעיף 2 של פקודת הירושה, ובין זכות השוכר להחזיק בקרקע שהינה זכות חפצית, עליה זכאי השוכר לפיצוי במקרה של רכישת הקרקע לצורכי ציבור. את ההבחנה הזאת הסביר גם הנשיא, כב' השופט אולשן, בפסק-דין ב- ע"א 272/59 מרכז וולבסקי הנ"ל:
"בלי לפגוע בהלכות הקיימות לגבי מיון המוסד "שכירות"... קבע בית- המשפט שמבחינה מציאותית יש לחוכר זכות ההולמת את 'האינטרס בקרקע' למטרת תחולת חוק ההפקעה."
כב' השופט לנדוי קבע כי "אינני סבור שעלינו לסתור עתה את ההלכה שהתגבשה בתוקף פסקי-הדין של בית-משפט זה, שניתנו לאחר ליבון הבעיות המתעוררות לכל צדדיהן."
הקושי בסיווג זכות השכירות כזכות קניינית או זכות אישית הוסבר היטב במאמרו של מר א' סוכובולסקי {א' סוכובולסקי "על השכירות לפי חוק המקרקעין", הפרקליט כז (תשל"א-תשל"ב), 96}:
"בעיית סיווגה של זכות השכירות היא אחת הבעיות הקשות בדיני קניין. הקושי נובע מכמה וכמה גורמים. אחד הגורמים לכך הוא


עמוד 352 בספר:


שהשכירות מורכבת משני יסודות: מיסוד של חזקה הקרוב לקניין, ומאידך נמצא בה היסוד של החיוב. קיימים חיובים המוטלים על הבעלים וחיובים המוטלים על השוכר. השכירות בניגוד לשאר הזכויות הקנייניות, אינה בולעת בה בהיווצרותה את החיובים ששימשו בסיס ליצירתה. החיובים ממשיכים לקשור את הצדדים יחד עם מסירת החזקה ולאחריה.
ההעברה הראלית בשכירות - מסירת החזקה במושכר או הרישום במשרד ספרי האחוזה - אינה מנתקת את הקשר בין המעביר ומקבל ההעברה, והחיובים ההדדיים ממשיכים לעמוד. כתוצאה מהחוזה וההתחייבויות ההדדיות הקושרות את הצדדים לאחר ביצוע ההעברה, נתעורר ספק אם השכירות היא זכות קניינית או אם יוצרת היא חיובים בלבד. במקום להתייחס למסירת החזקה בכל יסוד של קניין, מיעטו את כמותו של יסוד זה; המשפטנים הדגישו את היסוד של ההתחייבות וזיהו את היסוד של מסירת החזקה עם ההתחייבות של הבעלים להעמיד את המושכר במצב בו יוכל השוכר להיהנות ממנו."
אשר למצב לאחר חקיקת חוק המקרקעין. חוק המקרקעיןשם קץ להתחבטות בשאלת סיווגה של זכות השכירות, האם זכות קניינית היא או זכות אישית.
חוק המקרקעין עצמו דן בזכויות קנייניות בלבד. הגדרתה והכללתה של זכות השכירות בחוק זה, תחת ראש פרק הדן בזכויות קנייניות בלבד, מצביע על כוונת המחוקק להגדיר הגדרה קניינית את זכות השכירות.
יחד-עם-זאת, אין לומר כי מדעת המחוקק נשמטה הבעייתיות הכרוכה בסיווגה של זכות השכירות, בעיקר בשל קיומם של היסודות האישיים הקיימים בה, אותם יסודות שגרמו בעבר להתחבטויות ולבעייתיות בהגדרת הזכות הנ"ל.
לפיכך נחקק לצד חוק המקרקעין גם חוק השכירות והשאילה אשר קובע הוראות עקרוניות והסדרים תחיקתיים החלים על מסכת היחסים האישיים


עמוד 353 בספר:


שבין המשכיר לשוכר. פרופ' ויסמן, במבוא למאמרו {"עיונים בנושא השכירות", משפטים לג (אוגוסט 2003), 329} אומר:
"4. קנייניות השכירות
הנחה מקובלת היא ששכירות, הנוצרת בדרך-כלל מכוח הסכם, היא זכות קניינית, ועל כל פנים זכות שיסודות קניינים משמשים בה עם יסודות חוזיים. את היסוד הקנייני שבשכירות הסביר השופט אגרנט, באומרו:
'היסוד החפצי שבשכירותה מקומית נובא מהאמור בסעיף 590 של המג'לה, אשר לפיו נדחה חוזה של מכר על-ידי שכירות קיימת.'
דהיינו: השכירות אינה נפגעת על-ידי מכירת הנכס על-ידי המשכיר. השכירות ממשיה להתקיים גם לאחר המכר, והיא מחייבת את קונה הנכס מאת המשכיר. משמע זכותו של השוכר אינה in person, כלפי המשכיר בלבד, אלא in rem, כלפי כולי עלמא, ובכלל זה רוכשי הנכס מאת המשכיר.
ההוראה המשריינת את השוכר בפני מי שרוכש את הנכס מאת המשכיר, שהייתה בעבר בסעיף 590 למג'לה, כאמור לעיל, מצויה כיום בסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, האומר:
'המשכיר רשאי להעביר לאחר את זכויותיו במושכר; עשה כן, יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות...'
על רקע הוראה זו שבסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, המבטאת את קנייניות השכירות, מהי המסקנה העולה מן העובדה שהוראה זו היא דיספוזיטיבית, שניתן להתנות עליה, כאמור בסעיף 2(ג) לחוק? אם ניתן לשלול את ההיבט הקנייני הזה שבשכירות משמע שניתן ליצור שכירות שאינה קניינית, שאינה מוגנת in rem. המסקנה המתבקשת מכך היא - בניגוד למה שנאמר עד כה בפסיקה ובכתבי מלומדים - שאין להניח מראש ששכירות היא זכות קניינית. בדרך-כלל היא אכן תהא כזאת, אך אפשר שתיווצר שכירות


עמוד 354 בספר:


שאינה קניינית, אם יוסכם בה שסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה לא יחול עליה ושתוקפה מוגבל כלפי המשכיר בלבד אך לא כנגד חליפיו.
גם שכירות שהמשכיר רשאי להביאה לקִצה באורח חד-צדדי ובכל עת לא תוכל להיחשב כזכות קניין. זכות כזאת אינה תקפה in rem משום שאין היא עומדת בפני חליפי המשכיר, שברצותם רשאים הם להביאה לקִצה. שכירות כזאת עשויה שתיווצר מכוח החוק אם לא הוסכם בין הצדדים על תקופת השכירות, או כאשר הצדדים ממשיכים לקיים את השכירות לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלא לקבוע תקופה חדשה. סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה קובע כי בנסיבות אלה יכול כל צד להביא את השכירות לקִצה. היכולת הזאת, הן של המשכיר והן של השוכר, לסיים את השכירות בכל עת, שוללת ממנה את אופיה הקנייני. כדברי Lord Wilberforce:
'Before a right or an interest can be admitted into the category of property… it must be definable, ... and have some degree of permanence or stability.'
דוגמה מאלפת לשכירות שאינה קניינית, שעוררה עניין רב, ניתן למצוא בפסק-דין שנתן בית הלורדים באנגליה בפרשת Bruton v. London Quadrant Housing Trust [1991] 3 W.L.R. 150. עובדות המקרה היו כדלקמן: רשות מקומית העניקה לאגודת צדקה רישיון (licence) בבית דירות שבבעלותה כדי שאגודת הצדקה תוכל לשכן נצרכים בדירות. הזכות שהרשות המקומית העניקה לאגודת הצדקה הייתה רישיון בלבד, מכיוון שהחוק לא איפשר לרשות המקומית להעניק זכות שכירות בבית. אגודת הצדקה שיכנה באחת הדירות אחד מנצרכי העיר. לימים טען אותו נצרך כי זכותו בבית היא בגדר שכירות (lease), ולכן חלה הוראת החוק המחייבת משכיר לבצע תיקונים במושכר.


עמוד 355 בספר:


בית הלורדים פסק פה-אחד כי העובדה שלאגודת הצדקה היה רק רישיון בנכס אינה מונעת את האפשרות שהזכות שהנצרך קיבל בדירה הייתה שכירות. בית-המשפט קבע שבדרך-כלל שכירות היא אכן זכות קניין, אבל אין זה הכרחי ואפשר שתיווצר שכירות שאינה קניינית.
קביעה זו עוררה, כאמור, תגובות רבות, שקיבלו הדים בכתבי עת משפטיים. אכן, קביעה המכירה בשכירות שאינה קניינית היא מהפכנית בשיטת המשפט האנגלית, שבה אופיינה עד כה השכירות כזכות קניינית מובהקת. לעומת-זאת, בארץ הצריכה קביעה כזו להתקבל בפחות התרגשות בהתחשב בכך שקנייניותה של השכירות היא דיספוזיטיבית.
בדברנו על קנייניותה של השכירות, העולה מסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, אין הכוונה לקנייניות של כל התניות הכללות בחוזה בין המשכיר לשוכר. הסעיף מדבר על כך שהרוכש מאת המשכיר יבוא במקומו של המשכיר "בכל הנוגע לחוזה השכירות", משמע: תניה בחוזה שבין המשכיר לשוכר שאינה קשורה במישרין לשכירות לא תחייב בהכרח את רוכש הנכס מאת המשכיר. תחימת הגבול בין חיובים הכלולים בהסכם השכירות שרואים אותם כקשורים במישרין לחוזה השכירות (ועל-כן כמחייבים את חליפי המשכיר המקורי), לבין חיובים הכלולים בהסכם השכירות שאין רואים אותם ככאלה (ושעל-כן אין הם מחייבים את חליפי המשכיר המקורי), עשויה לעיתים לעורר קושי. הגדרת השכירות כהקניה של זכות "להחזיק בנכס ולהשתמש בו" תוכל לסייע בידינו בעניין זה. תניה בהסכם שכירות שזיקתה לזכות להחזיק בנכס בו רופפת עשויה שלא לחייב את חליפי המשכיר."


עמוד 356 בספר:


שאלה: שכירות מקרקעין: המותנית היא במסירת החזקה הייחודית בנכס המושכר?

תשובה: מהבטוי "זכות להחזיק" המופיע בהגדרת השכירות בסעיף 3 לחוק המקרקעין, ניתן להסיק כי המחוקק התכוון למסירת חזקה ייחודית בנכס המושכר, על-מנת ליצור את זכות השכירות {ראה גם פרופ' י' ויסמן חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 - מגמות והשגים, שם, 47; לדעה שונה ראה א' סוכובולסקי "על השכירות לפי חוק המקרקעין", הפרקליט כז (תשל"א-תשל"ב), 261}.


שאלה: מהי האבחנה בין שכירות ורישיון?

תשובה: ביסוד הגדרת זכות השכירות וזכות הרישיון במשפט האנגלי עמדו ההבדלים הבאים:
(1) הרישיון הינו זכות אישית הכובלת אך ורק את הצדדים המתקשרים. לעומת-זאת, השכירות הינה זכות קניינית המוקנית כלפי כולי עלמא.
(2) הרישיון הינו הדיר בעוד שבשכירות אין המשכיר יכול חזור בו מן השכירות. (3) בעל הרישיון אינו מקבל החזקה ייחודית בנכס ולעומתו השוכר מקבל החזקה ייחודית בנכס שהושכר לו.
נושא מיון הזכות ושאלת ההחזקה הייחודית, היוו את הבסיס להבחנה בין שכירות לרישיון.
שלל פסקי-הדין בשאלה זו יצרו מסגרות משפטיות לתוכן ניתן לצקת את האבחנות השונות בין שכירות לרישיון או רשות במקרקעין. חשיבות קיימת


עמוד 357 בספר:


לכך כאשר אנו נגשים להכנת תביעה לסילוק יד. שאלת איבחון הזכות בה אנו עוסקים הינה בעלת חשיבות ממדרגה ראשונה.
השאלה אם בין צדדים היו קיימים יחסי שכירות או יחסי בר-רשות הינה שאלה עובדתית התלוייה בכל מקרה ונסיבותיו {המ' 410/58 ברנרד דומב נ' דב לוינסון, פס"ע לז 391}.
קיימת הבחנה יסודית בין שכירות לבין מסירה חזקה ברשות. במקרה של שכירות מוסר המשכיר לשוכר את החזקה הבלעדית בנכס הנדון. במסירת חזקה ברשות משאיר הבעלים בידו את השליטה הפיזית באותו הנכס שהוא מאפשר גם לאדם אחר להשתמש בו {ראה גם ע"א 47/51 ש' בדר נ' פ' בוכמן ואח', פ"ד ח(2), 870 (1954); ע"א 17/49 ויסמן נ' סטריקובסקי, פסקים ב' 636}.
לא כל המחזיק בנכס חזקה ייחודית ברשות בעל הנכס ותמורת כסף מן ההכרח שיהא שוכר בנכס. הדבר תלוי, קודם כל, בכוונת הצדדים - אם אכן התכוונו ליצור ביניהם יחסים הנחשבים בעיני החוק כיחסי שכירות. לצורך זה על בית-המשפט לרדת לסוף דעתם וכוונתם של הצדדים ועל-פי כל נסיבות המקרה {ראה למשל ע"א 161/60 אחוזת אביב בע"מ ואח' נ' ז' וייספיש, פ"ד טו(2), 1071, 1073 (1961); ע"א 234/53 בית החשמונאים בע"מ נ' אלטדורף, פ"ד י(1), 385 (1956)}.
אלמנט "החזקה הייחודית" אינו הקריטריון לאבחנה בין זכות שימוש ושכירות. חזקה בלעדית בצירוף מתן תמורה אינם מחייבים בהכרח את המסקנה כי כוונת הצדדים הייתה לשכירות ולא לזכות שימוש גרידא.


עמוד 358 בספר:


שאלה: כיצד יכול להיווצר קשר של שכירות בלתי-מוגנת על-פי חוק המקרקעין?

תשובה: קשר של שכירות בלתי-מוגנת יכול להיווצר בכתב או בעל-פה.


שאלה: מהם המקרים בהם דרוש מסמך בכתב?

תשובה: במצבים אלה דרוש מסמך בכתב בהתחייבות להשכיר מקרקעין:
(א) בהתחייבות להשכיר מקרקעין לתקופה העולה על חמש שנים.
(ב) בהתחייבות להשכיר מקרקעין לתקופה קצרה מחמש שנים, כשיש עמה ברירה להאריכה ליותר מחמש שנים.
(ג) בהתחייבות להשכיר מקרקעין לתקופה קצרה מחמש שנים, כשהשכירות דחויה ואמורה להיות בתוקף לאחר חלוף חמש שנים מעריכת הסכם השכירות {פרופ' י' ויסמן "עיונים בנושא השכירות", משפטים לג (אוגוסט 2003), 329, 355; ראה גם סעיף 79 לחוק המקרקעין וסעיף 152 לחוק הגנת הדייר}.


שאלה: מהו הדין באשר לרישום שכירות לתקופה העולה על עשר שנים?

תשובה: הקביעה שבחוק המקרקעין - כי שכירות העולה על חמש שנים טעונה רישום במרשם המקרקעין - שונתה בחוק הגנת הדייר ככל שהדבר נוגע לשכירויות שחוק הגנת הדייר אינו חל עליהן. קטגוריה זו - ששכירויות שחוק


עמוד 359 בספר:


הגנת הדייר אינו חל עליהן - היא מורכבת; בהקשר הנוכחי נוכל להסתפק בהזכרת הקבוצה העיקרית של שכירויות כאלה - שכירויות בנכסים שנבנו אחרי שנת 1968. מכיוון שחוק הגנת הדייר אינו חל על שכירויות כאלה חל עליהן סעיף 152 לחוק הגנת הדייר, ועל-פיו יש לרשום במרשם המקרקעין שכירויות אלה רק אם תקופתן עולה על עשר שנים. חרף העובדה שסעיף 152 בחוק הגנת הדייר מדבר רק על שכירות ב"דירה" או ב"בבית עסק" חל הסעיף על כל שכירות מקרקעין, בהתעלם ממטרת השכירות. תוצאה זו נובעת מההגדרה של "בית עסק" בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר. על-פי הגדרה זו, "בית עסק" הוא כל מושכר שאיננו "דירה". נמצא כי הסעיף חל על כל שכירות מקרקעין ובלבד שחוק הגנת הדייר אינו חל עליה {פרופ' י' ויסמן "עיונים בנושא השכירות", משפטים לג (אוגוסט 2003), 329}.


שאלה: מהו הדין באשר לשכירות לתקופה קצרה שניתן להאריכה ליותר מעשר שנים?

תשובה: על-פי חוק המקרקעין נדרש רישומה של שכירות גם כשהיא לתקופה קצרה מחמש שנים, אם יש עמה ברירה להאריכה ליותר מחמש שנים. עתה, לאור התיקון שבסעיף 152 לחוק הגנת הדייר, טעונה שכירות כזו רישום רק אם יש עמה ברירה להאריכה ליותר מעשר שנים ובלבד שמדובר בשכירות שחוק הגנת הדייר אינו חל עליה, כאמור לעיל.
שאלה היא אם חובת הרישום של שכירות כזו, הניתנת להארכה עקב הפעלת ברירה, מכוונת למקרה שבו ברירת ההארכה היא לשוכר או שמא חלה חובה זו גם כשהברירה היא למשכיר.


עמוד 360 בספר:


החובה לרשום במרשם המקרקעין שכירות לתקופה העשויה להיות ליותר מעשר שנים נועדה ליידע צד שלישי, העומד לרכוש זכויות בנכס מאת המשכיר, כי הנכס כפוף לשכירות כזו, שהוא יהא כפוף לה. מכך מתבקשת המסקנה כי הברירה שמדובר בה היא ברירה של השוכר דווקא, מכיוון שאם הברירה היא בידי המשכיר {או בידי צד שלישי הבא מכוחו} לא נדרש רישום של השכירות כדי להגן על הרוכש. המשכיר או הרוכש הבא מכוחו, שהפעלת הברירה בידם, יוכלו למנוע את הארכת התקופה של השכירות {פרופ' י' ויסמן "עיונים בנושא השכירות", משפטים לג (אוגוסט 2003), 329}.


שאלה: מהו הדין באשר לשכירות לתקופה ארוכה שניתן לקצרה לתקופה שאינה עולה על עשר שנים?

תשובה: מאותם טעמים שיש לרשום במרשם המקרקעין שכירות לתקופה קצרה מעשר שנים, כשיש עמה ברירה להאריכה לתקופה העולה על עשר שנים, כאמור לעיל, נחוץ לרשום גם שכירות לתקופה העולה על עשר שנים שיש עמה ברירה לקצרה לתקופה פחותה מעשר שנים. כאשר הברירה לקיצור תקופת השכירות נתונה לשוכר, תהא שכירות כזו טעונה רישום מכיוון שצד שלישי שירכוש זכויות בנכס עלול למצוא את עצמו כפוף לשכירות לתקופה העולה על עשר שנים {אם השוכר יעדיף שלא להפעיל את הברירה שבידו לקיצור תקופת השכירות}. לעומת-זאת, כאשר הברירה לקיצור תקופת השכירות היא למשכיר ולבאים מכוחו {בלא שהברירה מסוייגת בתנאים העלולים למנוע את הפעלתה} אין השכירות טעונה רישום. במצב זה, המשכיר והבאים מכוחו אינם חשופים לאפשרות שבניגוד לרצונם יהא הנכס כפוף לשכירות לתקופה העולה על עשר שנים.


עמוד 361 בספר:


לפיכך, שכירות מקרקעין שלא קצבו בה את תקופתה אינה טעונה רישום במרשם המקרקעין. לכאורה טעונה שכירות כזאת רישום, מכיוון שהפטור מרישום חל רק אם ברור שתקופת השכירות לא תעלה על עשר שנים, ובשכירות שלא קצבו את תקופתה אי-אפשר לומר בוודאות שהיא לא תהא לתקופה העולה על עשר שנים. אולם, בשכירות שלא קצבו את תקופתה רשאים הן המשכיר והן השוכר להביא את השכירות לקיצה, לאחר מתן הודעה מוקדמת {בדרך-כלל של שלושה חודשים מראש לכל היותר}, כאמור בסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה. יכולת זו - הנתונה הן לשוכר הן למשכיר - להביא לקיצה שכירות שלא קצבו את תקופתה, תאפשר למשכיר להשתחרר מהשכירות בכל עת שירצה בכך ועל-כן אין צורך ברישומה.
לעומת-זאת, שאילת מקרקעין לתקופה העולה על עשר שנים טעונה רישום במרשם המקרקעין, אף שנתונה למשאיל ברירה לסיים את השאילה, כאמור בסעיף 29 לחוק השכירות והשאילה. סעיף זה קובע, בחלקו הנוגע לענייננו:
"... המשאיל רשאי לסיים את השאילה בתוך תקופתה אם מת השואל או אם המושאל דרוש למשאיל לצורך עצמו ..."
שאילת מקרקעין לתקופה העולה על עשר שנים טעונה רישום במרשם המקרקעים חרף יכולתו של המשאיל להביאה לקיצה, מכיוון שהברירה לסיים את השאילה, הנתונה למשאיל, מותנית בתנאים {פטירת השואל או צורך עצמי של המשאיל}. מכיוון שאפשר שתנאים אלה לא יתקיימו, עשויה השאילה להימשך מעבר לעשר שנים ולכבול את חליפי הבעלים ואת הבאים מכוחו. על-כן נחוץ לרשום שאילה כזו - כדי ליידע את רוכשי הזכויות בנכס על דבר כפיפותו של הנכס לשאילה שתקופתה עשויה לעלות על עשר שנים {פרופ' י' ויסמן "עיונים בנושא השכירות", משפטים לג (אוגוסט 2003), 329}.





עמוד 362 בספר:


שאלה: מהו הדין באשר לשכירות דחויה?

תשובה: שכירות לתקופה קצרה מחמש שנים הייתה טעונה רישום במרשם המקרקעין אם הייתה שכירות דחויה, האמורה להיות בתוקף לאחר חלוף חמש שנים {או יותר} מעת שנערך הסכם השכירות. מסתבר שהוראה זו בוטלה בסעיף 152 לחוק הגנת הדייר {ככל שמדובר בשכירות שחוק הגנת הדייר אינו חל עליה}, האומר: "על-אף האמור בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, שכירות לתקופה שאינה עולה על עשר שנים ... אינה טעונה רישום ...". לכלל זה לא נקבע חריג שעניינו שכירות קצרה ודחויה. התוצאה היא ששכירות שחוק הגנת הדייר אינו חל עליה, והיא לתקופה קצרה שאינה מחייבת רישום -אינה הופכת להיות טעונת רישום רק בשל העובדה שהיא דחויה ואמורה להיות בתוקף בתאריך עתידי כלשהו.
אולם, יש המציעים לפרש את סעיף 152 באופן שלא יגרום לביטול ההוראה הקודמת שבחוק המקרקעין, בדבר הצורך לרשום במרשם המקרקעין שכירות קצרה דחויה. הטעם שניתן לכך הוא כי "סעיף 152 מבקש רק להאריך את התקופה עצמה ואינו עוסק בשאלות לוואי לכך", וכן משום שההשפעה של סעיף 152 על שכירות דחויה נעשתה "מחוסר תשומת-לב" ומשום כך ראוי להתעלם מההשפעה של לשון הסעיף על נושא זה.
עם-זאת, גורסים בעלי דעה זו, יש להתחשב בהוראה שבסעיף 152 לעניין תקופת הדחיה של השכירות הדחויה הטעונה רישום. בעוד שעל-פי חוק המקרקעין תקופת הדחיה הייתה בת חמש שנים, על-פי הפירוש המוצע התקופה היא עשר שנים, דהינו: שכירות לתקופה קצרה מעשר שנים, שאינה טעונה רישום, תהיה טעונה רישום אם היא שכירות דחויה העשויה להיות בתוקף לאחר חלוף עשר שנים מכריתת חוזה השכירות.


עמוד 363 בספר:


עמדה זו מצריכה חירות פרשנית רבה של מילות החוק, משום שמחד גיסא היא מתעלמת ממה שיש בסעיף 152 {הקביעה כי על-אף האמור בחוק המקרקעין אין צורך לרשום שכירות כשהיא לתקופה שמתחת לעשר שנים}, ומאידך גיסא היא מחייבת לקרוא אל תוך הסעיף מה שאין בו {כדי להחיל את תקופת עשר השנים על השכירות הדחויה, כשכלל אינה נזכרת בסעיף}. לעומת-זאת, דומה כי הפירוש המוצע על ידינו - שלפיו סעיף 152 מבטל את הצורך ברישום שכירות לתקופה קצרה מעשר שנים, גם אם היא דחויה - לא זו בלבד שהוא מתיישב יפה יותר עם לשון הכתוב, יש בו יתרון נוסף: הוא מתיישב עם הדעה שלפיה כלל המחייב רישום שכירות לתקופה קצרה רק משום שהיא דחויה אינו כלל רצוי {פרופ' י' ויסמן "עיונים בנושא השכירות", משפטים לג (אוגוסט 2003), 329}.


שאלה: מהו הדין באשר לשכירות שאינה טעונה רישום?

תשובה: בשכירות שאינה טעונה רישום במרשם המקרקעין די בהסכם השכירות כדי לשכלל את השכירות; חוק המקרקעין וחוק השכירות והשאילה אינם עומדים על מסירת ההחזקה כתנאי לשכלול השכירות.
יש הסבורים שכאשר אין חובת רישום כתנאי לשכלול השכירות, נדרשת מסירת החזקה כדי שהשכירות תשתכלל. לפי גישה זו, כל עוד לא קיבל השוכר את ההחזקה במושכר אין זכותו קניינית, דהיינו: אין היא תקפה כלפי קונה בתמורה ובתום-לב. עבור בעלי גישה זו, זה המצב הן בשכירות מקרקעין שאינה טעונה רישום במרשם המקרקעין והן בשכירות מיטלטלין. לדידם, אין אמנם הוראה מפורשת בחוק, המתנה את שכלול השכירות בקבלת ההחזקה במושכר, אך "אין מקום להכיר בקנייניות של השכירות בטרם המסירה,


עמוד 364 בספר:


תשובה אחרת תנגוד את התפיסה, לפיה יצירת הקניין מחייבת מימד פומבי הולם... אם ההחזקה מצויה בידיו של המשכיר, ההנחה היא שהזכויות הן שלו, ולא של השוכר".
חיזוק מסויים לעמדה זו ניתן, לכאורה, למצוא בהוראה שבסעיף 80 לחוק המקרקעין, לפיה:
"הושכרו מקרקעין בשכירות שאינה טעונה רישום ולא נרשמה, ולפני שנמסרו לשוכר חזר המשכיר והשכירם לאדם אחר בשכירות שאינה טעונה רישום והנוגדת את השכירות הראשונה, זכותו של השוכר הראשון עדיפה, אך אם השני שכר וקיבל את המקרקעין בתום-לב - זכותו עדיפה."
לפי זה, כל עוד לא קיבל השוכר הראשון את הנכס, אין זכותו עומדת לו בפני השוכר המאוחר המתואר בסעיף, ומכאן שמסירת החזקה במושכר לידי השוכר נדרשת לצורך שכלול השכירות.
דעתנו בעניין זה שונה, מכמה נימוקים. ראשית, בהוראותיו הכלליות בנושא השכירות אין החוק מזכיר את מסירת ההחזקה במושכר כתנאי לשכלולה של עסקת שכירות. אין זה סביר לייחס למחוקק כוונה להתנות את תקופה של השכירות בדרישה יסודית כמסירת ההחזקה בלא לומר על כך דבר. לא כך נהג המחוקק, למשל, בנושא המתנה, שם קבע המפורש כי הבעלות בדבר המתנה עוברת למקבל עם מסירת הנכס לידיו. לא כך נהג המחוקק גם בחוק המשכון, שם קבע במפורש כי שכלול המשכון מותנה במסירת ההחזקה לידי הנושה {או ברישום המשכון}.
כמו-כן, הנחת היסוד של בעלי הדעה הנזכרת - כי מסירת החזקה במושכר נדרשת כדי לתת פומביות לזכותו של השוכר - מוקשית מכמה טעמים. אילו נדרשה על-פי החוק החזקה מתמשכת על-ידי השוכר, למשך כל תקופת השכירות, כתנאי לתוקפה של השכירות - כי אז ניתן היה לייחס להחזקה את תפקיד הפומביות שבעלי דעה זו מייחסים לה. אולם, הכל מסכימים כי המשך


עמוד 365 בספר:


ההחזקה במושכר אינו תנאי להמשך תוקפה של השכירות {להבדיל, למשל, מההסדר המפורש שבחוק לעניין משכון מופקד, שתוקפו מותנה לא רק בקבלת ההחזקה אלא גם בהמשך ההחזקה על-ידי מקבל המשכון, או מההסדר לעניין זכות עכבון, שאף תוקפה מותנה לא רק בקבלת ההחזקה אלא גם בהמשכיותה}. יכול שוכר להשכיר את הנכס שהושכר לו או להשאילו לכל אדם, ובכלל זה למשכיר, בלא שהפסקת ההחזקה על-ידי השוכר תפגום כלשהו בתוקפה של השכירות.
ועוד: עסקת שכירות משוכללת עשויה להתבצע בנכס שכלל לא ניתן להשיג בו פומביות על-ידי מסירת החזקה {או בדרך אחרת כלשהי}. כך הדבר בעסקת שכירות בזכויות. הזכרנו לעיל את התחולה של חוק השכירות והשאילה על שכירות של זכויות, כאמור בסעיף 2(א) לחוק. לפי זה, לשכירות בזכות יוצרים, דרך משל, יש תוקף מלא אף שלא תיתכן בה מסירת החזקה שיש עמה פומביות {ואף לא נדרש בשכירות כזאת אמצעי אחר כלשהו העשוי להשיג את הפומביות}.
אכן, סעיף 80 לחוק המקרקעין, שהוזכר לעיל, מחזק לכאורה את ההשקפה שמסירת ההחזקה היא תנאי לשכלולה של השכירות, אך הוא בעצם הוכחה לסתור. רק בנסיבות המיוחדות שבהן דן סעיף 80 ראה המחוקק לנכון לדרוש מסירת החזקה לשוכר הראשון כתנאי לשריון זכותו בפני שוכר שני. הוא לא קבע הוראה מעין זו לגבי עסקת שכירות, בדרך-כלל, אם בשכירות מקרקעין ואם בשכירות מיטלטלין.
הנסיבות המיוחדות שבהתקיימן חל החריג שבסעיף 80 הן תחרות בין שכירות שאינה טעונה רישום {ולא נרשמה}, כאשר הנכס טרם נמסר לשוכר, לבין שכירות מאוחרת שאף היא אינה טעונה רישום, והשוכר השני קיבל את ההחזקה במושכר. במצב מיוחד זה נקבע כי זכותו של השוכר הראשון נדחית מפני השוכר השני. סעיף 80 משמיענו, מכללא, כי בדרך-כלל אין עדיפותו של השוכר הראשון, בתחרות עם עסקאות מאוחרות, מותנית בכך שקיבל את


עמוד 366 בספר:


ההחזקה בנכס. כך הדבר, למשל, בתחרות בין השוכר הראשון לבין השוכר השני בשכירות לתקופה הטעונה רישום במרשם המקרקעין {שאז לא יחול סעיף 80}, או בתחרות בין השוכר הראשון לבין מי שרכש לאחר מכן את הבעלות בנכס מאת המשכיר. בשני מקרים אחרונים אלה עדיף השוכר הראשון, אף שטרם קיבל את ההחזקה בנכס.
חיזוק נוסף לכך שלא נדרשת מסירת החזקה כתנאי לשכלול השכירות עולה מההסדר שנקבע בחוק לגבי שכלולה של עסקת מכר. על-פי סעיף 33 לחוק המכר, הבעלות במכר עוברת במועד שהצדדים הסכימו עליו, ומסירת הנכס אינה תנאי לשכלול המכר. אך טבעי הוא שגישה דומה תאומץ לגבי שכלול עסקת שכירות. ואכן, המחוקק המביע את כוונתו להחיל על השכירות את עקרונות חוק המכר. לשתי העסקאות האלה - מכר ושכירות - יש מכנה משותף בכך ששתיהן מקנות את הזכות להחזקה בנכס של מקנה הזכות.
גם מהוראת החוק בדבר חובת הרישום של שכירות קצרה דחויה, בנסיבות המפורטות בחוק, עולה כי שלא באותן נסיבות אין החוק מסייג את תוקפה של השכירות הדחויה עד לקבלת ההחזקה.
לסיכום: בשכירות מקרקעין שאינה טעונה רישום לא נדרשת מסירת ההחזקה כתנאי לשכלולה של השכירות. השכירות - בשונה מהתחייבות להשכיר - הופכת לקניינית עם עריכת הסכם השכירות, אך אם הוסכם שההחזקה תימסר במועד מאוחר יותר {פרופ' י' ויסמן "עיונים בנושא השכירות", משפטים לג (אוגוסט 2003), 363}.


עמוד 367 בספר:


שאלה: מהו נפקותו של סעיף 79(א) לחוק המקרקעין?

תשובה: סעיף 3 לחוק המקרקעין קובע כי שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות. שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים הינה "חכירה". סעיף 6 לחוק המקרקעין מגדיר עסקה במקרקעין כהקנייה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה. הכלל הוא, כי התחייבות לעשות עסקת שכירות טעונה מסמך בכתב {ראה סעיף 8 לחוק המקרקעין}. סעיף זה הוא סעיף בו דרישת הכתב הינה מהותית. החריג לכלל מצוי בסעיף 79(א) לחוק המקרקעין, אשר מסייג את דרישת הכתב המהותית לשכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים. כך או אחרת, סעיף 79(ב) לחוק המקרקעין מסייג את הסייג וקובע, כהאי לישנא:
"הוראות סעיף-קטן (א) לא יחולו על שכירות שיש עימה ברירה להאריך את תקופתה לתקופה כוללת העולה על חמש שנים, ולא על שכירות שתקופתה, כולה או מקצתה, חלה כעבור חמש שנים מגמירת חוזה השכירות."
אשר-על-כן, כאשר דרישת הצורה היא מהותית, הרי שאם אין כתב, קרי, הדרישה לא מתקיימת, אין חוזה.
ככלל, תקופת השכירות היא כפי שזו נקבעה בהסכם על-ידי הצדדים. אולם, אם השכירות המשיכה להתקיים לאחר תום התקופה שהוסכם עליה מבלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני {ראו סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה} במקרה בו ניתנה הודעה על סיום השכירות על-ידי אחד מן הצדדים, תסתיים השכירות בתום התקופה המתחילה לאחר מתן ההודעה, אם דמי השכירות נקבעו לתקופות קצובות, או תוך שלושה חודשים - לפי המועד הקצר יותר. בכל מקרה אחר, תסתיים





עמוד 368 בספר:


השכירות במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה הוא בלתי סביר - תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה {ע"א 9656/05 נפתלי שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר בציוד בניה בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2008)}.


שאלה: האם לחוכר הזכות לשעבד את זכותו בזיקת הנאה?

תשובה: לא רק בעלים או מי שהזכות להעניק זיקת הנאה הוענקה לו על-ידי הבעלים במפורש, רשאים להעניק זכות מסוג של זיקת הנאה. בסעיף 81(ב) לחוק המקרקעין נקבע במפורש כי גם לחוכר נתונה הזכות לשעבד את זכותו בזיקת הנאה.
סעיפי החוק שעניינם זיקת הנאה אמנם נוסחו בלשון המעידה שדעתו של הנסח הייתה נתונה למצב שבו המקרקעין הכפופים הם בידי בעלים, אך מתבקשת פרשנות מרחיבה המחילה את הוראות החוק גם על מצבים שבהם המקרקעין הכפופים הם בידי חוכר. פרשנות מרחיבה שכזאת מתחייבת מן האפשרות שנקבעה בחוק במפורש ליצירת זיקת הנאה מכוח הסכם במקרקעין כפופים שבידי חוכר {כאמור בסעיף 81(ב) לחוק המקרקעין}. כך למשל כאשר סעיף 96 לחוק המקרקעין אומר כי זיקת הנאה היא לתקופה בלתי-מוגבלת, זולת אם נקבעה לה תקופה, נדרשת פרשנות מרחיבה להוראה זו כדי שבמקרים שבהם שיעבד חוכר את זכותו בזיקת הנאה תהא זיקת ההנאה מוגבלת לתקופת החכירה בלבד {יהושע ויסמן דיני קניין - החזקה ושימוש (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי ומיכאל סאקר, הפקולטה למשפטים, האוניברסיטה העברית בירושלים, 2005), 524; 299-07 אופנהיימר נ' בורשטיין ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (2009)}.


עמוד 369 בספר:


שאלה: מה דינה של דיירות מוגנת באספקלריה של סעיף 84 לחוק המקרקעין?

תשובה: לעניין היחס בין חוק המקרקעין לחוק הגנת הדייר, נקבע במפורש בסעיף 84 לחוק המקרקעין, שהוראות החוק אינם באות לגרוע מהוראות החוקים שעניינם הגנת הדייר, וכאשר נקבעו בחוק הגנת הדייר הוראות המתייחסות לחוק המקרקעין, הן התייחסו לשכירות או שאילה שחוק הגנת הדייר אינו חל עליהן {סעיף 152 לחוק הגנת הדייר}. על-כן, ספק אם ניתן בכלל לראות בשתי הזכויות מעיקרן כזכויות נוגדות {ראה גם ת"א 67558/98, ת"א 119904/98 בוז'נה שטרן נ' כור מתכות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2000); ע"א 6543-01-09 סודרי נ' ל. מ. ה. חברה לנכסים בע"מ ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (2010)}.


שאלה: מהי דינה של הגבלה בשטר משכון על השכרת נכס?

תשובה: ההגבלה בשטר המשכון על השכרת הנכס, עשויה להעניק לבעל המשכון הגנת יתר, שכן הפגיעה בערך הנכס כבטוחה בגין עסקת שכירות קצרת מועד היא מזערית. מנגד, היא עלולה לפגוע באינטרסים בסיסיים של הלווה הממשכן והיא נוגדת את מהלך העסקים הרגיל. לא בכדי קיימת "חשדנות" ביחס להגבלות עבירות מעין אלה, גם אם מקורם בחוזה ולא בדין {ראה גם ע"א 3649/07 קשת טעמים בע"מ נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2010)}.
כך לדוגמה, קשה להלום כי שוכר של דירת מגורים לתקופה קצרה, ימצא עצמו מפונה במהלך תקופת השכירות, מן הטעם שבשטר המשכנתא נכלל איסור


עמוד 370 בספר:


להשכיר את הנכס ללא הסכמת הבנק. אין זו דרכו של שוכר דירה לתקופה קצרה לבדוק אם יש משכנתא על הדירה ומה התניות הכלולות בשטר המשכנתא.
ב- ח"א (יר') 8002/02 {המפקח על הבנקים נ' הבנק הבינלאומי הראשון למשכנתאות בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (2009)} שונה נוסח הסעיף בהסכם האחיד ונקבע, כי למרות האיסור להשכיר את הנכס ללא הסכמת הממשכן "רשאי השוכר להשכיר נכס בשכירות שאיננה מוגנת לתקופת שכירות שלא תעלה על שנתיים, ובלבד שדמי השכירות לא יהיו נמוכים מתנאי השוק ולא ישולמו ללווה לתקופה העולה על חצי שנה מראש".


שאלה: מהו רישיון חינם?

תשובה: רישיון הניתן בחינם, ללא כל תמורה איננו "הסכם" במובן החוקי של המילה. רישיון כזה ניזון מידי רגע ברגע מרצונו החופשי של המרשה והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה, כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון. אין צורך שנותן הרישיון יתן למקבל הרישיון זמן מתקבל על הדעת לפינוי המקום אלא יש צורך כי יעבור זמן המתקבל על הדעת מיום בו בוטל הרישיון לבין הרגע בו מותר לדרוש את הפינוי המיידי {ע"א 96/50 יעקב צינקי ואח' נ' ויקטור ע' כיאט ואח', פ"ד ה(1), 474, 478, 480 (1951)}.


עמוד 371 בספר:


שאלה: כיצד ניתן לבטל רשות חינם?

תשובה: רשות חינם ניתנת לביטול בכל עת על-ידי נותן הרשות, והיא מתבטלת עם גילוי-דעתו של המרשה שאין ברצונו להמשיך בהענקתה, אלא אם בינתיים נוצר מצב בעקבות הרשות, המונע, מבחינת דיני היושר, מנותן הרשות לבטלה על אתר כעולה על רוחו.
כאשר הרישיון ניתן לביטול מידי מחמת היותו רישיון חינם ללא תמורה, רשאי בית-המשפט במקרים מסויימים למנוע מנותן הרישיון לבטלו באורח חד-צדדי.


שאלה: מהו הדין באשר לרשות מגורים הניתנת על-ידי בן הזוג בדירה השייכת לו לבין הזוג השני?

תשובה: רשות מגורים הניתנת על-ידי בן הזוג, בדירה השייכת לו, לבין הזוג השני, מכוח קשר הנישואין שביניהם, היא רשות מיוחדת כזאת, אשר בית-המשפט לא רק רשאי אלא שהוא חייב לשקול, אם מן הראוי הוא להרשות את ביטולה ולסלק את בן הזוג מהדירה, כל עוד שלא פקע קשר הנישואין שביניהם {ע"א 47/64 חוה (חביבה) ששון נ' יעקב ששון, פ"ד יח(3), 36 (1964)}.
גם אם לא שולמה תמורה עבור מתן הרשות, אין ללמוד מכך שהרשות ניתנה לביטול בכל מקרה ועל-אתר. כל רשות ורשות ותנאי ביטולה, ואלו תלויים בנסיבות המיוחדות של כל אחת מהן.


עמוד 372 בספר:


שאלה: מהו הדין באשר לרשות בתמורה?

תשובה: רישיון בתמורה מאפייניו הינם כי הוא דן בתשלומים עיתיים, באורח זמני, כאשר התשלומים קבועים ולא נקבעה תקופה מוגדרת לסיום הקשר בין הצדדים {ע"א 517/70 מרדכי גרוס נ' מועדון נ.צ. בע"מ, פ"ד כו(1), 175 (1971)}.
באשר לאפשרות ביטולה של רשות בתמורה, הפסיקה בנידון קבעה מלכתחילה כי רשות שניתנה בתמורה אינה ניתנת לביטול ואילו רשות שניתנה ללא תמורה ניתנת לביטול, אם כי ניתן להתנות את הביטול בתנאים אלה או אחרים {ראה למשל, ע"א 496/89 סאלם סלאמה אל-קאלאב נ' אוניברסיטת בן גוריון בנגב, פ"ד מה(4), 343 (1991)}.
יחד-עם-זאת, נקבע שגם רשות ללא תמורה יש והיא בלתי-הדירה אם הצדק דורש זאת, שכן כל רשות ורשות ותנאי ביטולה והכל תלוי בנסיבות כל אחת מהן. בין-היתר, יש לקחת בחשבון בין השיקולים הרלבנטיים את כוונות הצדדים בעת הענקת הרישיון, משך התקופה בה החזיק בר-הרשות בקרקע וכן אם מקבל הרישיון השקיע השקעות בקרקע {ראה בעיקר ע"א 2836/90 בצר נ' צילביץ, פ"ד מו(5), 184 (1992)}.


שאלה: אימתי יבוטל רישיון "סתם" תוך החזרת ההשקעות ופיצויים?

תשובה: המסקנה, לפיה דורש הצדק את קיום החוזה, צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל עניין ועניין, ועל-כן יש לבדוק את העובדות כדי ללמוד ולהסיק מהן, אם אכן זו המסקנה המתבקשת.


עמוד 373 בספר:


לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו של הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק. פינוי בעקבות ביטול הרשות יכול שיהא מותנה בתנאים שונים {ראה פרופ' נ' זלצמן "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב(1) (1995), 56; ע"א 515/76 לוי נ' נוימן, פ"ד לא(2), 127 (1977)}.
בעל מקרקעין אינו רשאי לבטל בכל עת רשות שנתן לבר-רשות באורח חד-צדדי. מקום שניתנה לבר-רשות רשות להשתמש בקרקע לתקופה מסויימת או ללא הגבלת זמן - ימנע בית-משפט סילוקו של בר-רשות. אם בית-המשפט יפסוק כי יש לסלק את בר-הרשות הרי שעל בעל הנכס לפצותו בגין השקעותיו {ע"א 793/75 ישראל אקסלרוד נ' מדינת ישראל ואח', פ"מ תשל"ז(ב), 461 (1977)}.


שאלה: על מי מונח נטל הראיה להוכחת הרשות?

תשובה: בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק יד על זכות קניינו, בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות ואז על הנתבע להראות, ולו גם לכאורה, זכות חוקית לישיבתו במקום. מספיקה לבעל הבית טענת בעלותו כבסיס להחזרת החזקה רק כנגד נתבע שאין בכוחו להראות זכות חוקית לישיבתו במקום.
לעומת-זאת, אם תביעתו לפינוי מוגשת נגד אדם שנכנס למקום, או החזיק בו, מכוח חוזה שכירות או רישיון, עליו לגולל כבר בשלב הראשון, היינו בכתב


עמוד 374 בספר:


התביעה, את עילות הפינוי, כגון: הפרת החוזה על-ידי הדייר או ביטול הרישיון על-ידי בעל הבית {ע"א 127/77 מלכה קפה נ' יוסף לוי ואח', פ"ד לא(3), 455 (1977)}.
כאשר ברשות עסקינן, יש לדקדק במילוי כל התנאים, ועל הטוען להמשך קיומה של הרשות רובץ נטל ההוכחה, שתנאים אלה אמנם נתמלאו {ע"א 496/82 רוזן ואח' נ' סלונים ואח', פ"ד לט(2), 337 (1985)}.


שאלה: מהו רישיון מכללא?

תשובה: רשות שנותן בעל מקרקעין לאחר, להחזיק או להתגורר בנכס מקרקעין שלו, בלי כוונה להקנות זכות בנכס, יכול שתהיה מעוגנת בחוזה ותצמיח למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין; ויכול שתינתן, כ"רשות גרידא", ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, כביטוי של רצון טוב, בלי שתצמיח למקבל הרשות זכות כלשהי כלפי בעל המקרקעין {רע"א 1156/02 עבד אל סלאם חיר ואח' נ' אלון לידאי, תק-על 2003(2), 1235 (2003); ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש החסידים, פ"ד לא(3), 210 (1977)}.


שאלה: כיצד יבוטל רישיון חינם?

תשובה: כאשר ההרשאה שניתנה היא הרשאת חינם, זכאי המקנה לבטל את ההרשאה "כהרף עין", עם גילוי דעתו על כך שאינו מעוניין בהענקת הרישיון {ראה ע"א 126/83 אלעלמי נ' אל חטיב, פ"ד מ(1), 397 (1986); ע"א 50/77 אליהו מזרחי נ' אלברט אפללו, פ"ד לא(3), 433 (1977)}. הודעה על ביטול


עמוד 375 בספר:

הרישיון ניתן לראות בהגשת כתב התביעה עצמו {ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש, פ"ד לא(3), 210 (1977)}.


שאלה: אימתי נוצרת רשות בלתי-הדירה?

תשובה: הפסיקה הכירה בקיומה של רשות בלתי-הדירה רק במקרים נדירים. כך למשל "בהתקיימותן של נסיבות מיוחדות המעידות על הציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בר-הרשות, בהסכמה מפורשת או בשתיקה, בדבר זכותו של זה להחזיק או להשתמש בנכס ועל הסתמכותו ושינוי מצבו לרעה כתוצאה מכך, יהיה מקום לבחון את מערכת היחסים שנוצרה לא רק במשקפיו של הדין הפורמלי, אלא גם על-פי שיקולים של צדק, ובית-המשפט יקבע את תוכנם, משך תקופתם ותנאי סיומם של אותם יחסים" {ראה לעניין זה גם ע"א 1766/00 אברגיל ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל-תל אביב ואח', תק-מח 2005(2), 10671 (2005); ברע"א 2701/95 כנען נ' עבד אלטיף, פ"ד נג(3), 151, 168; ע"א 588/81 ציזיק נ' הורביץ, פ"ד מ(1), 321 (1989); ע"א 463/79 חנא פרח ג'בראן נ' סימון ג'בראן, פ"ד לו(4), 403 (1982); תמ"ש (קר') 4141/02, פורסם באתר האינטרנט נבו (2009); תמ"ש (יר') 11900/98, פורסם באתר האינטרנט נבו (2007); ע"א 496/82 רוזן נ' עו"ד סלונים, פ"ד לט(2), 337 (1985); ע"א 92/69 ח'יר נ' ח'יר, פ"ד כג(2), 197 (1969); ע"א 31/70 כהן נ' שמאי, פ"ד כד(2), 388 (1970); בג"צ 45/71 קרושבסקי ואח' נ' ראש העיר ת"א-יפו, פ"ד כה(1), 792 (1971); ע"א 515/76 לוי נ' ויימן ואח', פ"ד לא(2), 127 (1977); ע"א (ת"א) 1527/01 קריקוב ניסים נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (2003); ע"א (נצ') 1276/07 בן עזרא ניסים נ'



עמוד 376 בספר:


ויצמן גולן, פורסם באתר האינטרנט נבו (2008); ע"א 92/69 ח'יר נ' ח'יר, פ"ד כג(2), 197 (1969)}.


שאלה: האם ניתן להקנות רשות בלתי-הדירה במקרקעי ציבור?

תשובה: בשנים האחרונות, ניכרת מגמה שלא להקנות לבר-רשות במקרקעי ציבור, מעמד של בעל רשות בלתי-הדירה, שכן הכרה בפולשים למקרקעי ציבור כבעלי זכות בלתי-הדירה, תעודד פלישות למקרקעי ציבור {רע"א 11527/05 עיריית תל-אביב-יפו נ' שרון לוי, תק-על 2006(1), 3115 (2006); ת"א (ת"א-יפו) 25067/05 רשות הפיתוח, באמצעות סוכנות "עמידר", החב' הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' קיוויתי אשר, תק-של 2007(2), 21465 (2007); רע"א 5946/07 אברהים אזברגה ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-על 2007(3), 536 (2007)}.