botox

התיישנות במקרקעין

1. התיישנות מכוח חזקה נוגדת
ב- ת"א (עפ') 7712-12-09 {רשות הפיתוח נ' עאטף בני רביעה, תק-של 2015(4), 116797 (2015)} קבע בית-המשפט:

"ביום 01.01.70 נכנס לתוקפו חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, שקבע בסעיף 159(ב) כי חוק ההתיישנות לא יחול על תביעה לקיום זכות במקרקעין מוסדרים. עם-זאת, החוק הותיר פתח לטעון טענת התיישנות במקרקעין, אם זו השתכללה עובר לכניסת החוק לתוקפו, אך ביטל כליל את האפשרות לטעון לחזקה נוגדת כטענת התיישנות על קרקע מוסדרת, במידה והזכות לא השתכללה עד לכניסתו של החוק לתוקף.

צירופם של סעיפים 22 ו- 29(ב) לחוק התיישנות, התשי"ח-1958, סעיף 20 לחוק המקרקעין העותומאני וסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין מעלה, כי לגבי מקרקעין מסוג מירי, דוגמת הקרקע מושא התביעה דנן, תיתכן טענת התיישנות במידה והנתבע החזיק בחלקה באופן הנוגד את זכות הבעלים משך תקופה של 25 שנה מלפני כניסת החוק לתוקפו, קרי 25 שנה לפני יום ה- 01.01.70 (ראו: ע"א (מח' ת"א) 1270/08 בוטקובסקי נ' פגי מסחר ושרותים (1991) בע"מ (09.02.12) ; להרחבה ראו: סעיף 152 ו- 162 לחוק המקרקעין, סעיף 20 לחוק הקרקעות העותומאני, סעיף 22 לחוק ההתיישנות; על הגדרתה של קרקע מסוג מירי ורלוונטיות הסיווג האמור לצורך בחינת טענת ההתיישנות והחזקה הנוגדת ראו ת"א (מח' ת"א) 1327/03 מדינת ישראל נ' גרף אבולעפיה גילה (23.08.06), פיסקאות 19-6).

כן נפסק, כי מי שהתחיל להחזיק בקרקע מירי מוסדרת אחרי 01.03.43 אין לגביו התיישנות כלל, מכיוון שלא השלים שלושים שנה עד שנכנס לתוקף חוק המקרקעין ביום 01.01.70 (ע"א 162/87 אמארה נ' יוסף (1991)).

על המחזיק רובץ הנטל להוכיח, שחזקתו איננה באה מכוח הסכמתו הישירה או העקיפה של הבעלים וכי היא כרוכה בהתנגשות אינטרסים בינו לבין הבעלים. כבר נפסק לא אחת, כי משמעותה של דרישות החזקה הנוגדת הינה, כי חזקתו של המחזיק בקרקע איננה נעשית מתוך הסכמתו ורשותו של הטוען לבעלות בקרקע, אלא על אפו וחמתו (עניין למד שין בע"מ). כן נפסק, כי טענת חזקה נוגדת היא טענת הגנה והמחזיק בקרקע אינו יכול להירשם כבעלים של הקרקע לאחר שהוכיח את טענתו. למעשה אומר טוען הטענה, כי 'אני בעל האדמה אבל היות ואני מחזיק בה זמן כה רב אינכם יכולים לדרוש ממני שאוכיח את בעלותי (ע"א 223/52 גרייבר נ' גרין, פ"ד ט 47, 51). ההיגיון מאחורי כך נעוץ בקושי לשמור ראיות זמן רב (ע"א 158/54 דה בוטון נ' בנק המזרח בע"מ (13.04.56)).

עוד נקבע, כי יש חזקה שתחילתה נובעת מזכות הבעלים, מהסכמתם או מרשותם, אך היא מאוחר יותר הופכת לחזקה הנוגדת את זכות הבעלים ויש שהחזקה תחילתה חזקה נוגדת את זכות הבעלים אך כשהיא מתמשכת זמן רב עשויה היא בנסיבות מסויימות להפוך לחזקה בזכות הבעלים. כך הוא, כשהיא מעידה שהבעלים השלימו בזמן מן הזמנים עימה ובשתיקתם התירו את המשכה (ע"א 69/85 להבי נ' רשות הפיתוח, פ"ד מ(3), 642).

ב- ע"א 2510/98 למד שין בע"מ נ' חסיד, פ"ד נג(5), 721 (להלן: "עניין למד שין") נפסק כי "חזקה נוגדת זו מה טיבה? מעצם כינויה ניתן ללמוד כי היא 'עוינת' לזכותו של הטוען לבעלות רשומה על הקרקע. על המחזיק המבקש להירשם כבעלים מוטל הנטל להוכיח שהחזקתו 'איננה באה מכוח זכות הבעלות של היריב' (...) החזקה היא נוגדת כאשר כרוכה בה התנגשות אינטרסים בין המחזיק, מחד גיסא, ליריבו, מאידך גיסא. מדוע נדרש 'הניגוד'? משום שהן ההסתמכות והן הוויתור נוצרים במצב של ניגוד אינטרסים. הוויתור כאן הוא במשמעות של מחילה על זכות. ובמילים אחרות: השלמה עם פגיעה בזכות. מנגד, ההסתמכות היא על כך שהאחר מחל על הפגיעה בזכותו". עוד נפסק כי "אימתי תיחשב החזקה להחזקה נוגדת? התשובה לשאלה זו תלויה בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה, בהתחשב בהתנהגות המחזיק בקרקע והבעלים הרשום, בטיב מערכת היחסים ביניהם וביתר הנסיבות הרלוונטיות. לא תמיד מדובר בעניין קל להכרעה".

עוד נפסק בעניין למד שין הנ"ל כי, "אכן, השאלה אם פלוני המחזיק בקרקע עושה כן מתוך התרסה בזכויות הבעלים ושלא מכוחו, שמא הוא מחזיק בה בהסכמה בשתיקה של הבעלים ומכוחה - לא תמיד קלה היא להכרעה. ברור, שאם על-פי נסיבות המקרה ניתן להסיק, כמסקנה עובדתית, שההחזקה נעשתה בהסכמת הבעלים, אפילו היתה זו הסכמה שבשתיקה, בבחינת רשות שהרשה למחזיק להשתמש בקרקע, תיחשב החזקתו של המחזיק בקרקע להחזקה מכוח זכותו של הבעלים במקרקעין, וממילא חסר בה יסוד הקונפליקט והיא אינה נוגדת. כשפלוני מחזיק בקרקע שהבעלות הרשומה בה היא של אחר, שתיקתו של הבעלים יכולה להתפרש לעיתים כהסכמה להחזקת פלוני בקרקע אם כי אין היא חייבת להתפרש כאמור. למחזיק בקרקע עשויים להיות אינטרסים שונים באשר לאופייה של שתיקה זו: אם הוא מחזיק בקרקע תקופה שאינה מגעת לתקופת ההתיישנות, יהיה לו עניין להתייחס לשתיקת הבעלים כאל הסכמה להחזקתו בקרקע ללא תמורה, שאז לא ייחשב למשיג גבול ולא יהיה צפוי לתביעה לתשלום שכר ראוי או לתביעה לסילוק ידו המיידי מהקרקע; אם, לעומת-זאת, חלפה תקופת ההתיישנות, המחזיק יעדיף לטעון שחזקתו לא באה לו מכוח הבעלים, ולפיכך 'חזקה נוגדת' היא ועומדת לו טענת התיישנות. אך לא האינטרס של המחזיק או של הבעלים לגבי אופייה של ההחזקה בקרקע יכריע. על בית-המשפט לקבוע את אופייה של זו על-פי טיב ההחזקה, על-פי התנהגות הבעלים והמחזיק במשך תקופת ההחזקה ועל-פי יתר נסיבות המקרה, ולפי אלה יקבע, אם בהסכמת הבעלים ומכוחו נעשתה אם לאו" (ראו גם רע"א 9076/06 וליד אלדוח נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם במאגרים המשפטיים (02.05.06)).

על יסוד המקובץ לעיל, על הנתבעים להוכיח שני תנאים מצטברים על-מנת שתתקבל טענתם לחזקה נוגדת והם: התנאי הראשון - עליהם להוכיח שחזקתם אינה נובעת מזכותו של הבעלים אלא נוגדת אותה ; התנאי השני - החזקה צריכה לבוא מכוח טענת זכות בעלות של המחזיק. על המחזיק לטעון שהוא הבעלים של המקרקעין, הגם שאין מוטל עליו נטל להוכיח כיצד נהיה בעליהם. רק אם המחזיק הודה שחזקתו אינה מכוח בעלות - עליו להשיבה לבעלים הרשום (עניין למד שין הנ"ל)."