גבולות התערבות שיפוטית בחוזה אחיד-קבלני
הפרקים שבספר:
- דבר המחבר
- על פרשנות חוזים - מבט לאחור, קריצה לעתיד
- להתערב או לא להתערב, זו השאלה
- פרק 1: תיקון 4 לחוק החוזים האחידים
- פרק 2: מבוא
- פרק 3: הביקורת על ההתערבות השיפוטית
- פרק 4: מושגי יסוד - חוק החוזים האחידים
- פרק 5: תנאים מקפחים
- פרק 6: זכרון-הדברים
- פרק 7: התניית ההשבה בחתימה על מסמכי ביטול
- פרק 8: התניית תוקף זכרון-דברים באישור ההנהלה
- פרק 9: אחריות החברה לשינויים ולתוספות
- פרק 10: איסור על דחיית תשלומים במקרה של מחלוקת
- פרק 11: זכויות בניה לא מנוצלות
- פרק 12: שינוי חד-צדדי של מיקום חדר השנאים ותשתיות נוספות
- פרק 13: דחיית מועדי ביצוע הסכם בשל אירועים בלתי-צפויים
- פרק 14: עריכת רשימת פגמים ואי-התאמות במועד המסירה
- פרק 15: זכויות מעבר וזיקות הנאה לטובת צדדים שלישיים
- פרק 16: מנגנון הצמדה למדד
- פרק 17: מיסים ותשלומי חובה אחרים
- פרק 18: הסרת אחריות לעניין שומת המס
- פרק 19: חתימת הקונה על ייפוי-כוח איננה משחררת מאחריות
- פרק 20: הגבלת העברת זכויות וחובות הקונה בטרם מועד המסירה
- פרק 21: איסור על רישום הערת אזהרה לטובת הקונה
- פרק 22: פיצויים מוסכמים
- פרק 23: התניית ההשבה בחתימה על מסמכי ביטול
- פרק 24: השבה במקרה של ביטול הסכם
- פרק 25: הגבלת תרופות הקונה בגין איחור במסירה
- פרק 26: דרישת הכתב לגבי שינויים וויתורים
- פרק 27: סמכות שיפוטית מקומית
- פרק 28: תוקפם של מצגים טרום-חוזיים
- פרק 29: התליית תוקף ההסכם באישור ההנהלה
- פרק 30: תחולת פסק-הדין על הסכמים שנכרתו בעבר
- פרק 31: תיקונים ברכוש המשותף
- פרק 32: החזרת בטוחות
- פרק 33: הוצאות בגין טיפול בהתאם לצו הפיקוח
פרק 7: התניית ההשבה בחתימה על מסמכי ביטול
לצורך דיון בסוגיה זה נביא תחילה את סעיף התניית ההשבה בחוזה אחיד מפסק-דין שיכון ופיתוח:"במקרה בו הקונה לא יחתום על הסכם הרכישה מכל סיבה שהיא, יהא זכרון-הדברים בטל ומבוטל, וזכותו של הקונה להשבת הכספים ששילם לחברה מותנית בחתימת הקונה על מסמכים שונים בקשר עם ביטול זכרון-הדברים."
תניה מסוג זה מרוקנת במידה רבה את משמעותו של זכרון-הדברים, שהרי היא הופכת את קונה הדירה לבן ערובה בידי החברה וכמי שתלוי בשיקול-דעת החברה לגבי המסמכים הנדרשים, בפרט כאשר מסמכים אלו אינם מוצגים לקונה טרם החתימה על זכרון-הדיברים. ולפיכך מקים את חזקת קיפוח הקבועה בסעיף 4(6) לחוק החוזים.
לפיכך, קבע בית-הדין בצדק כי יש לנסח את הסעיף כדלקמן:
"כל סכום ששולם על-ידי הקונה בפועל, יושב לו בצירוף הפרשי הצמדה המחושבים לפי סעיף ההצמדה (לעיל) בתוספת ריבית בשיעור שיהיה נהוג באותה עת בבנק לאומי לישראל בע"מ בגין פקדונות יומיים, ובניכוי 500 ₪ דמי טיפול וזאת בתוך 7 ימים מיום מתן ההודעה על-ידי הרוכש על ביטול זכרון-הדברים."
בית-הדין לא ביקש איפוא לקבוע מסמרות לקבלנים, עם-זאת בית-הדין יצר קושי נוסף לקבלנים.
נאמר כי באמצעות יצירת מנגנון נוח יותר, ניתן להגיע לתוצאה פשוטה יותר.
שכן ניתן לחייב את הרוכש להפקיד שיק פיקדון, בנאמנות בידי ב"כ היזם למשך תקופה של עד חודש ימים ו/או עד לחתימה על חוזה בין החברה לקונה, לפי המוקדם מבין השניים וכי עד לאותו מועד, החברה לא תהיה רשאית להפקיד את השיק. מנגנון יעיל וגמיש ללא שיהיו הוצאות למי מהצדדים.
באותו עניין נקבע בפסק-דין מי ערד {ע"ש (יר') 408/97 מי ערד חברה להנדסה לפיתוח ובניין בע"מ נ' היועץ המשפטי לממשלה ואח', תק-מח 2000(2), 8483 (11.5.2000) (להלן: "פסק-דין מי ערד")} כי הפרת החוזה על-ידי הקונה, מזכה את החברה בהשבת מצבה, עובר לחתימת החוזה, על כנו. לצורך כך זכאית החברה להיפרע מהקונה בגין כל נזק שנגרם לה עקב ההפרה ואף לנכות דמי נזק אלה מהסכום ששולם לה על-ידי הקונה על חשבון חיוביו הנובעים מן החוזה, אולם אין בכך כדי להתיר לה לנצל את ההפרה להתעשרות שלא כדין על חשבון הקונה, על-ידי שלילת הריבית, התעשרות אשר תטיב את מצבה לעומת המצב שבו הייתה אילו קויים החוזה.