גבולות התערבות שיפוטית בחוזה אחיד-קבלני
הפרקים שבספר:
- דבר המחבר
- על פרשנות חוזים - מבט לאחור, קריצה לעתיד
- להתערב או לא להתערב, זו השאלה
- פרק 1: תיקון 4 לחוק החוזים האחידים
- פרק 2: מבוא
- פרק 3: הביקורת על ההתערבות השיפוטית
- פרק 4: מושגי יסוד - חוק החוזים האחידים
- פרק 5: תנאים מקפחים
- פרק 6: זכרון-הדברים
- פרק 7: התניית ההשבה בחתימה על מסמכי ביטול
- פרק 8: התניית תוקף זכרון-דברים באישור ההנהלה
- פרק 9: אחריות החברה לשינויים ולתוספות
- פרק 10: איסור על דחיית תשלומים במקרה של מחלוקת
- פרק 11: זכויות בניה לא מנוצלות
- פרק 12: שינוי חד-צדדי של מיקום חדר השנאים ותשתיות נוספות
- פרק 13: דחיית מועדי ביצוע הסכם בשל אירועים בלתי-צפויים
- פרק 14: עריכת רשימת פגמים ואי-התאמות במועד המסירה
- פרק 15: זכויות מעבר וזיקות הנאה לטובת צדדים שלישיים
- פרק 16: מנגנון הצמדה למדד
- פרק 17: מיסים ותשלומי חובה אחרים
- פרק 18: הסרת אחריות לעניין שומת המס
- פרק 19: חתימת הקונה על ייפוי-כוח איננה משחררת מאחריות
- פרק 20: הגבלת העברת זכויות וחובות הקונה בטרם מועד המסירה
- פרק 21: איסור על רישום הערת אזהרה לטובת הקונה
- פרק 22: פיצויים מוסכמים
- פרק 23: התניית ההשבה בחתימה על מסמכי ביטול
- פרק 24: השבה במקרה של ביטול הסכם
- פרק 25: הגבלת תרופות הקונה בגין איחור במסירה
- פרק 26: דרישת הכתב לגבי שינויים וויתורים
- פרק 27: סמכות שיפוטית מקומית
- פרק 28: תוקפם של מצגים טרום-חוזיים
- פרק 29: התליית תוקף ההסכם באישור ההנהלה
- פרק 30: תחולת פסק-הדין על הסכמים שנכרתו בעבר
- פרק 31: תיקונים ברכוש המשותף
- פרק 32: החזרת בטוחות
- פרק 33: הוצאות בגין טיפול בהתאם לצו הפיקוח
פרק 17: מיסים ותשלומי חובה אחרים
בחוזה האחיד בעניין שיכון ופיתוח נקבע כך:"מיסים ותשלומי חובה אחרים למיניהם, המוטלים על המקרקעין או הבניין או הדירה בגין התקופה שעד מועד המסירה יחולו על המשיבה, ואילו בגין התקופה שלאחר מועד המסירה יחולו על הקונה."
נטען כי הגדרת המונח "מיסים" בסעיף הינה רחבה ועמומה ויש בה כדי ליצור חוסר ודאות מבחינת הקונה לגבי היקף המיסים שיושתו עליו בסופו-של-יום.
נקבע שם כי הואיל והסעיף עוסק במיסים שעובדת קיומם ידועה במועד כריתת הסכם, אין כל סיבה נראית לעין מדוע לא לפרט בהסכם על דרך של רשימה מדוייקת וסגורה מהם המיסים אשר יחולו על הקונה במסגרת הסעיף הנ"ל.
בדיון שהתקיים ביום 13.10.10 הגיעו הצדדים לידי הסכמה, לפיה תירשם בסופו של הסעיף הפסקה הבאה: "מבלי לגרוע מהאמור לעיל, מובהר כי על החברה יחול בכל מקרה מס שבח ו/או מס הכנסה בגין מכירת הנכס לקונה וכן היטל השבחה בגין בניית הנכס".
אלא שבית-הדין לא קיבל את ההסכמה אליה הגיעו הצדדים וקבע כי אין די בהסכמה זו כדי להסיר את החשש מפני קיפוח. בנקודה זו, נבקש לחזור ולהבהיר את שקבע כבר בית-הדין בעבר: מטעמים מובנים, בית-הדין מעודד את הצדדים להגיע להסכמות. בדרך-כלל נטיית בית-הדין היא לאמץ הסכמות אלה.
עם-זאת, קבע בית-הדין כי בניגוד להליך משפטי אזרחי רגיל, אופיו הציבורי של ההליך מצדיק מעורבות רבה יותר מצידו. במקרים בהם סבור בית-הדין כי אין בהסכמת הצדדים כדי להסיר את החשש מפני קיפוח, שומה עליו להימנע מכיבוד ההסכמה ולהכריע במחלוקת המקורית (ח"א 8002/02 המפקח על הבנקים נ' הבנק הבינלאומי הראשון למשכנתאות בע"מ, תק-מח 2009(2), 3406 (5.5.09) (להלן: "עניין הבנק הבינלאומי"), בפסקאות 31-23).
לפיכך, ולאור האמור נקבע כי יש לשנות את נוסח הסעיף באופן שיפרט במדוייק ובדרך של "רשימה סגורה" מהם המיסים הקיימים במועד כריתת הסכם, אשר צפויים או עשויים להיות מוטלים על הקונה.
אוסיף ואציין לעניין זה כי סעיף זה הינו סעיף שאין מקום כיום לכלול אותו בהסכמי מכר כלל. מדובר בסעיף שמטרתו לדרוש מהרוכש תמורה נוספת במידה והקבלן לא עשה בדיקות מספיקות לגבי המיסוי שחל על הדירה ובפרוייקט בכלל. הסעיף משמש מעין סעיף סל שמרבית הרוכשים אינם מייחסים לו כלל חשיבות.
היזמים במדינת ישראל חייבים לצעוד בדרך המלך, כפי שפורט בפרק הקודם בעניין מנגנון ההצמדה למדד, הרי לא ייתכן שנקבע כי התמורה לא תהיה מלאה וכי כל שינוי שיהיה יחול על הרוכש.
דעתי נוחה עם החלטת בית-הדין. החשש הגדול במקרה דנן לקיפוח, הינו נוסח הסעיף הקיים, הנוקט לשון רחבה וכוללנית, התיקון עליו הסכימו הצדדים אכן אינו משנה עובדה זו. לעניין זה, על בית-הדין להתערב כמה שפחות, מקום בו הצדדים הגיעו להסכמה ללא התערבות בית-הדין, אך מקום בו הקיפוח נותר בצורה אחרת, כמו במקרה שלפננו צדק בית-הדין בהתערבותו.
ב- ע"ש 7050/99 {א. דורי חברה לעבודות הנדסיות בע"מ נ' היועץ המשפטי לממשלה והמועצה הישראלית לצרכנות, תק-מח 2001(3), 179 (2001) (להלן: "פסק-דין/עניין א. דורי")} הסדיר סעיף 13 להסכם את תשלומם של המיסים והאגרות (מס רכישה (סעיף-קטן (א), אגרת רישום (סעיף-קטן (ב) והוצאות רישום הבית המשותף (סעיף-קטן (ג)) על-ידי הרוכש.
המועצה הישראלית לצרכנות טענה כי בסעיף זה קיימת סתירה בין סעיף העוסק באגרת רישום לבין סעיף העוסק במועד התשלום של הוצאות הרישום: תוך 21 יום מקבל הדרישה - לפי סעיף-קטן (ב), או מייד עם חתימת החוזה - על-פי סעיף-קטן (ג).
בית-הדין קבע כי אין כל סתירה בסעיף זה וזאת משום שעניינו של סעיף-קטן (ב) במס רכישה בעוד שסעיף-קטן (ג) מתייחס להוצאות רישום הבית המשותף.