פרק 30: תחולת פסק-הדין על הסכמים שנכרתו בעבר

טרם נתייחס לתיקון 4 לחוק החוזים האחידים, נציג את טענת המבקש בפסק-דין שיכון ופיתוח.

המבקש טען בפסק-דין שיכון ופיתוח כי יש להחיל את הוראות פסק-הדין גם על הסכמים שנכרתו קודם לנתינתו וטרם בוצעו במלואם, וזאת בהתאם להוראת סעיף 18(ב) לחוק החוזים האחידים.

בנוסף טוען המבקש, כי יש לקבוע תחולה רטרוספקטיבית גם לגבי שינויים בהסכם הנובעים מההסכמות אליהן הגיעו הצדדים במהלך ניהול התיק.

המשיבה טוענת מנגד, כי החלה רטרוספקטיבית תפגע פגיעה קשה בזכויותיה, מכיוון שהיא תמחרה את ההסכמים שכבר נחתמו על-פי תנאיהם המקוריים. עוד טוענת המשיבה, כי אין כל בסיס חוקי להחלה רטרוספקטיבית של השינויים בהסכם הנובעים מהסכמות אליהן הגיעו הצדדים עצמם.

בחלק זה עסקינן בסוגיה מהותית ביותר. האם במידה ונקבע כי פסק-דין כאמור יחול רק על המקרה דנן, ניתן לומר כי התוצאה אליה הגיע בית-המשפט איננה מלאה.

בשלב זה בית-הדין היה צריך להתייחס גם להצעת הבנק שהייתה אז כבר מזכר ידוע.

לצורך כך נבדוק תחילה מבחינה משפטית את שאלת הסמכות של בית-הדין לקבוע תחולה רטרוספקטיבית להסכמות שהושגו בין הצדדים. הוראת החוק הרלבנטית מצויה בסעיף 18 לחוק החוזים האחידים:

"(א) תנאי שבית-הדין ביטל ייחשב כבטל בכל חוזה שנכרת על-פי אותו חוזה אחיד אחרי מועד החלטת בית-הדין; תנאי שבית-הדין שינה יחול כפי ששונה בכל חוזה כאמור.

(ב) בית-הדין רשאי {נכון להיום – הערת המחבר א' ל'}להחיל את הביטול או את השינוי גם על חוזים שנכרתו לפני מועד מתן ההחלטה ואשר טרם בוצעו במלואם ורשאי הוא לקבוע תנאים לכך, ובלבד שביטול או שינוי כאמור לא יחולו על מה שבוצע לפי החוזה לפני יום מתן ההחלטה."

המשיבה ביקשה לקבוע באותו מקרה, כי בית-הדין מתבקש על-ידי הצדדים לכבד הסכמות אליהן הגיעו, וככל שאותן הסכמות מתייחסות לתניות שנכללו בבקשה לביטול תנאים מקפחים, באופן שתודות להסכמות נמנעה התערבות של בית-הדין באותן תניות, הרי שיש לראות את ההסכמות לכל דבר ועניין כחלק מהחלטת בית-הדין, הרשאי לפיכך להפעיל לגביהן, במקרים המתאימים, את סמכותו על-פי סעיף 18(ב) לחוק.

כפי שהבהיר בית-הדין בפסיקה קודמת, אין הוא מחוייב בכל מקרה לכבד את הסכמות הצדדים: "... בית-הדין לחוזים אחידים נותן משקל נכבד להסכמות הצדדים, אולם במקרים מתאימים עשוי הוא למלא תפקיד שיפוטי בעל אופי אקטיבי יותר מאשר בהליך אינדיבידואלי רגיל. אנו סבורים כי הדבר מתחייב הן מאופיו המיוחד של ההליך והן ממטרתו של חוק החוזים האחידים..." (עניין הבנק הבינלאומי, פסקאות 31-23).

וכן נתבקש בית-הדין להכריע בשאלה, האם יש מקום לקבוע בענייננו תחולה רטרוספקטיבית לגבי התנאים השונים (או חלקם) שבוטלו או שונו, הן על-ידי בית-הדין והן במסגרת ההסכמות שהושגו בין הצדדים.

נקודת המוצא של החוק (כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים האחידים) היא שהחלטות בית-הדין יחולו רק על חוזים שנכרתו לאחר מועד מתן ההחלטה. במאמר מוסגר יצויין כי מצב זה עשוי להשתנות בעתיד.

בפרק החוזים האחידים שבהצעת חוק דיני ממונות (לעיל פסקה 66) מוצע לתקן את סעיף 18 לחוק, כך שביטול או שינוי של תנאי מקפח על-ידי בית-הדין יחול בדרך-כלל גם על חוזים שנכרתו לפני מתן ההחלטה, בעוד החריג לכך תהיה סמכותו של בית-הדין לקבוע כי הביטול או השינוי יחולו רק על חוזים שייכרתו לאחר מתן ההחלטה.

ב- דנ"א 3993/07 {פקיד שומה ירושלים 1,3 נ' איקאפוד בע"מ ואח', תק-על 2011(3), 795 (2011) כב' השופטת (בדימ') א' פרוקצ'יה קבעה כי:

"בית-המשפט העליון שינה הלכה מושרשת ששררה במשך שנים רבות, וקבע כי הפרשנות שניתנה בפסיקה להוראת החוק הרלבנטית לענייננו טעונה שינוי. כן קבע, כי תחולת הפרשנות החדשה לאותה הוראת חוק מבחינת הזמן תחול לא רק כלפי העתיד, אלא גם ביחס לעבר. הוראת החוק החלה במישרין על המדינה, משפיעה באופן ישיר על מהלכיה, ולהחלת הפרשנות החדשה באופן רטרוספקטיבי ישנן תוצאות משמעותיות המשפיעות עליה, ובאמצעותה על הציבור כולו.

המדינה הגישה, איפוא, עתירה לדיון נוסף, בין היתר, בטענה כי החלת ההלכה הפרשנית החדשה ביחס לעבר אינה יכולה לעמוד, ויש לשנות את הוראת התחולה ולקבוע כי היא תחול רק מכאן ולהבא. על מגזר זה של העתירה הותר דיון נוסף. ענייננו, איפוא, בשאלה מהי תחולתה מבחינת הזמן של הנורמה הפרשנית שנקבעה בהלכה החדשה – האם היא חלה כלפי העתיד בלבד, או שמא היא מתפרשת גם כלפי העבר, כפי שקבע בית-משפט זה בפסק-דינו נשוא עתירה זו."

בית-הדין בדק במקרה זה את הפגיעה האפשרית ברוכשים אל מול יזמים, לקוחות עבר ואת המשמעות של התחולה הרטרוספקטיבית.

מתוך פסק-הדין שיכון ופיתוח - כפי שנקבע בפסיקה קודמת של בית-הדין {ראו ח"א 2016/01 גרנות אגודה שיתופית חקלאית מרכזית בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-מח 2010(4), 21604 (28.12.10)}, בהפעילו את שיקול-דעתו, על בית-הדין לשקול זו מול זו שתי פגיעות אפשריות: מהצד האחד מונחת על כפות המאזניים הפגיעה הצפויה באינטרס ההסתמכות של הספק אם בית-הדין יורה על תחולה רטרוספקטיבית.

מן הצד האחר מונחת הפגיעה הצפויה בציבור הלקוחות, שבחוזיהם ימשיכו להתקיים תנאים מקפחים בהעדר תחולה רטרוספקטיבית של פסק-הדין {להלן: לקוחות העבר}.

בית-הדין בהחלטתו התייחס גם לעניין הפגיעה הצפויה באינטרס ההסתמכות של הספק, קרי, של המשיבה, במקרה של שיכון ופיתוח אל מול הפגיעה הצפויה באינטרס של לקוחות העבר {כתוצאה מהימנעות בית-הדין מהפעלת הסעיף האמור}.

נראה כי מאחר והנזק העלול להיגרם למשיבה רב יותר מזה של לקוחות העבר, כי אז ייטה בית-הדין להימנע מהפעלת הסמכות הנתונה לו בסעיף 18(ב) לחוק החוזים האחידים. אם, לעומת-זאת, מתקיים מצב דברים הפוך, לפיו הפגיעה הצפויה בלקוחות העבר חמורה יותר, אזי ייטה בית-הדין לפעול בהתאם לסעיף 18(ב) לחוק זה.

אם סבור בית-הדין כי כפות המאזניים מאוזנות, נראה כי יגבר ההסדר הקבוע בסעיף 18(א) לחוק, בהיותו ברירת המחדל. הקביעה איזו משתי הפגיעות חמורה יותר, מחייבת לבחון את כלל הנסיבות הרלבנטיות למקרה הנדון, ופעמים שהיא מצריכה גם בירור עובדתי. במסגרת זאת יתחשב בית-הדין, בין היתר, בשיקולים הבאים שיובאו בהמשך.

בית-הדין קבע כי אורך חיי החוזה עשוי להילקח בחשבון בהיבט נוסף. ככל שמדובר בחוזים הנמשכים זמן רב יותר, כך הימנעות מהחלה רטרוספקטיבית עלולה להביא למצב שבו חוזים ובהם תנאים מקפחים ימשיכו "לשרוד" עוד זמן רב לאחר מתן פסק-הדין, תוך פגיעה מתמשכת וארוכת טווח בלקוחות העבר (ראו עניין הבנק הבינלאומי, בפסקאות 39-35; ח"א 8006/02 טלקום זהב 2001 (שותפות מוגבלת) נ' היועץ המשפטי לממשלה, פורסם בנבו (29.10.07), בפסקה 34).

בעניין זה, הנקודה המהותית הינה בקשר לחתימת המשיבה על חוזים מול לקוחות לאחר תחילת ההליכים בבית-הדין, לעומת החלק שחתמו על חוזיהם בטרם החלו ההליכים.

נקודה בסיסית שכלל לא ברורה גם לאחר מתן פסק-הדין במקרה דנן הינה לגבי חוזים שנחתמו שלאחר שהחלו ההליכים בבית-הדין ולאחר שהספק היה כבר מודע לטענות המועלות נגד התנאים המקפחים בחוזהו, היה עליו לקחת בחשבון את ההשלכות העשויות לנבוע מקבלת הטענות הללו ומביטולם או משינויים של התנאים המקפחים, תוך היערכות מתאימה מבעוד מועד.

לא כל שכן במידה והיו מבקשים לקבוע כי החלטת בית-הדין תחול על כלל הרוכשים שחתמו על ההסכם.

אין צורך להוסיף מילים לעניין זה. בית-הדין צריך היה לקחת בחשבון שעצם ההחלטה להחיל את ההחלטה רטרוספקטיבית עלולה להביא למצב של תביעות נזיקין רבות נגד יזמים ולקריסת חברות בניה.

לא ברור מדוע המשיבה בפסק-דין שיכון ופיתוח לא העלתה טענות של ממש לגבי היקפו המשוער של הנזק הכלכלי העלול להיגרם (למעט דוגמה יחידה, המובאת בפסקה 471 לסיכומי המשיבה).

בית-הדין שקל במקרה דנן, האם אין די בעצם העובדה שמספרם של התנאים המקפחים בהסכם שבוטלו או שונו הוא גדול למדי, על-מנת לקבוע כי הפגיעה האפשרית בלקוחות העבר היא החמורה יותר.

נקבע על-ידי בית-הדין כי בנסיבות העניין אין בכך די. כפות המאזניים נותרו מאוזנות, ובמקרה כזה תחול הוראת סעיף 18(א) לחוק החוזים האחידים. התוצאה היא איפוא שהוראות פסק-הדין, לרבות ההסכמות שהושגו בגדר ההליך, יחולו אך ורק על הסכמים שייחתמו מכאן והלאה.

בית-הדין ציין במסגרת ההחלטה כי:

"למען הסר ספק יובהר, כי החלטתנו שלא להחיל את הוראות פסק-הדין באופן רטרוספקטיבי אין משמעותה אלא שנמנענו מלהורות על ביטול או על שינוי גורף של התנאים המקפחים בהסכמי העבר."

החלטת בית-הדין להימנע מהפעלת סמכותו לפי סעיף 18(ב) לחוק החוזים האחידים, איננה מקנה לתנאים המקפחים חסינות מפני ביטול או שינוי הנעשים על-ידי בית-המשפט במסגרת הליך שיפוטי רגיל.

אין בליבי ספק, כי במידה ובית-הדין היה מקבל החלטה שונה בסוגיה זו, ניתן היה לומר כי בית-הדין הביא בשורה אמיתית לרוכשי הדירות במדינת ישראל.

דובר רבות, במסגרת הספר, על הלכת אפרופים, ובין היתר, על תהליך פרשנות חוזה בבית-המשפט העליון.

כלומר, על-פי הלכה זו, תהליך הפרשנות של חוזה מחייב בחינה במקביל הן של לשון החוזה, והן של נסיבותיו החיצוניות. הלכה זו הינה אחת ההלכות הבסיסיות והמצוטטות ביותר בתחום דיני החוזים, אך גם אולי אחת השנויות במחלוקת מביניהן (וזאת, גם בקרב שופטי בית-המשפט העליון כיום כפי שפירטתי במבוא לספר זה).
ואולם, על-אף הדיון הרב שנערך על-ידי בית-הדין במסגרת זו, דעתי היא כי למעשה לא נפלה הכרעה של ממש, בשאלה האם להחיל את ההסדר הקבוע בסעיף 18(א) לחוק החוזים האחידים.

מעט מאוד נאמר ונכתב לגבי השאלה – המעניינת והחשובה לא פחות - האם תיקון זה חל אף על פרשנותם של חוזים, שנכרתו עוד קודם לעריכתו. התייחסות מעוררת עניין בנושא זה ניתן למצוא בפסק-דין שניתן לאחרונה על-ידי בית-המשפט העליון (ע"א 3375/06 קמטק מערכות בע"מ נ' מדינת ישראל, משרד הביטחון, תק-על 2011(1), 4230 (2011), ואשר דן בכללים הנוהגים בפרשנות חוזים.

במסגרת פסק-דין זה, נקבע בצורה תמציתית, כי אין מקום לבחון את השלכותיו של התיקון הנזכר על פרשנותו של החוזה נשוא פסק-הדין, בין היתר, "היות שהאירועים נושא דיוננו אירעו טרם התיקון".

מנקודת מבט של רוכשי הדירות נראה, כי עמדה זו, לפיה התיקון האמור צריך לחול על חוזים, אשר נכרתו טרם התקנתו, נראית נכונה ומוצדקת.

לאור האמור, נראה כי לאור תיקון מס' 2 {התשע"א-2011} לסעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), שנכון וצודק להחיל על הליכים תלויים ועומדים, כפי שנקבע בפסק-הדין כאמור – "חוק אשר אינו משנה מזכויותיהם המהותיות של הצדדים חל אף על הליכים תלויים ועומדים".

לצורך קבלת החלטה בעניין זה אין די בנקודת מבט זו. אין חולק כלל כי מסקנה זו אינה פשוטה. יש צורך לבחון את אינטרס ההסתמכות של הספק, קרי, של המשיבה במקרה של שיכון ופיתוח אל מול הפגיעה הצפויה באינטרס של לקוחות העבר (כתוצאה מהימנעות בית-הדין מהפעלת הסעיף האמור).

לעניות דעתי גם בית-המשפט העליון ידרש במסגרת תיקון מס' 2 לסעיף 25 לחוק, להתייחס לשאלת היקף תחולתו על חוזים, אשר נכרתו קודם לו. אין ספק, כי מדובר בשאלה בעלת חשיבות פרקטית ותיאורטית כאחת {ראו ע"א 4447/07 מור נ' ברק אי.טי.סי. (1995) החברה לשירותי בזק בינלאומיים בע"מ, תק-על 2010(1), 10230, (25.3.2010), פסקה 37 לפסק-דינו של המשנה לנשיאה ריבלין, פגיעה באינטרס ציבורי הכללי. שאלה זו כמו הדיון סביב הלכת אפרופים הינה קריטית על-מנת ליצור ודאות ויציבות משפטית}.
המסקנה המתבקשת אך לא הברורה, החלה רטרוספקטיבית של ההלכה החדשה בענייננו, ביחס לחוזים הקודמים לפסק-הדין עלולים לפגוע בגורם הוודאות והיציבות הנדרשים לשוק הנדל"ן, במיוחד בימים אלו.

אין צורך לציין, כי החלה רטרוספקטיבית של החלטת בית-הדין בעניין שיכון ופיתוח ו- ב. יאיר עשויה להביא לפתחו של בית-המשפט עשרות ואולי מאות תיקים חדשים וליצור עומס גדול ולא מוצדק על בית-המשפט.

על בית-הדין ובית-המשפט לראות את היקף הנזק הצפוי למדינה מהחלה רטרוספקטיבית של ההחלטה בפסק-דין שיכון ופיתוח ו- ב. יאיר. דעתי, לאחר בחינה של מכלול השיקולים באופן אובייקטיבי, לתמוך בהחלת פסק-הדין מכאן ואילך בלבד.

ראוי כי בית-הדין יצור מנגנון מהיר כנגד חברות ביישום ההחלטה לגבי חוזים מכאן ולהבא. חברות הבניה ויזמים במדינת ישראל חייבים ליישם באופן מיידי את ההחלטה החדשה ואין די בפסק-דין מבלי שתהיה אכיפה יעילה בנושא זה.

התועלת אשר תצמח לרוכשי הדירות ולשוק הנדל"ן בכלל בהחלת פסק-הדין מכאן ואילך, תעניק לרוכשי הדירות את היתרונות הגלומים בנורמה החדשה כמות שהן, ובלא דיון לגופן כאשר מדובר על מקרים זהים וחוזרים.

בהעדר מערכת אכיפה יעילה {לפסקי-דין שיכון ופיתוח ו- ב. יאיר}, לא תהיה אזהרה מוקדמת ליזמים על-מנת לכלכל את צעדיהם מראש, אף-על-פי שבית-המשפט העליון לא נדרש לדון בעניין זה בפסק-דין שיכון ופיתוח.

בהתאם לתיקון 4 לחוק {שנכנס לתוקפו בחודש יולי 2012} שונה סעיף 18 לחוק החוזים האחידים. הסעיף שונה כך שנקבע כי בדרך כלל תנאי שבית-הדין ביטל בשל היותו מקפח ייחשב כתנאי בטל בכל חוזה שנכרת על-פי אותו חוזה אחיד אך לפני מועד החלטתו של בית-הדין.

בהתאם לכך, תחול ההחלטה של בית-הדין לשנות את התנאי על חוזה שנכרת על-פי אותו חוזה אחיד אך לפני מועד החלטת בית-הדין וזאת, בניגוד לקיים בטרם התיקון לפיו החלטת בית-הדין תחול לאחר מועד נתינתה, אלא-אם-כן, בית-הדין קבע שיש להחיל את הביטול או השינוי על חוזים שנכרתו לפני כן.

בנוסף, בתיקון 4 לחוק נקבע במפורש כי החלטות של בית-הדין לחוזים אחידים בדבר שינוי או ביטול תנאי מקפח יחול לגבי כלל החוזים האחידים אשר בשימוש של אותו ספק הזהים במהותם.

השינוי, שבא לידי ביטוי בתיקון 4 לחוק, נדרש לאור המשמעות של החלטת בית-הדין והמדיניות הראויה לגבי החלת החלטותיו.

אין זה ראוי כי תנאי אשר בית-הדין קבע שיש לבטלו או לשנותו בשל היותו מקפח יחייב לקוחות אשר חתמו על החוזה האחיד עם הספק לפני החלטתו של בית-הדין.

יחד-עם-זאת, בהתאם לתיקון 4 לחוק, נקבע גם כאן כי אין בכך כדי להחיל את החלטת בית-הדין על חיובים שקויימו על-פי החוזה לפני מועד ההחלטה, לאור אינטרס ההסתמכות של הצדדים.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

פרק 30: תחולת פסק-הדין על הסכמים שנכרתו בעבר