פרק 13: דחיית מועדי ביצוע הסכם בשל אירועים בלתי-צפויים

בסוגיית "דחיית מועדי ביצוע הסכם בשל אירועים בלתי-צפויים" בחוזה האחיד נקבע בעניין שיכון ופיתוח כדלקמן:

"אם כתוצאה מגורמים שאינם תלויים בחברה ושאין לחברה שליטה עליהם או אם כתוצאה מכוח עליון, לרבות מלחמה, גיוס כללי, פעולות איבה, מהומות, שביתות ו/או השבתות כלליות בענף הבניה או במשק, מחסור כלל ארצי בחומרי בניה, מחסור כלל ארצי בכוח אדם (לרבות עקב סגר כללי או הגבלת כניסת פועלים), תופעות טבע חריגות, גילוי עתיקות או אתר קבורה, איחור בביצוע עבודות הפיתוח המבוצעות על-ידי הרשות המקומית שאינו באשמת החברה, צווים ממשלתיים או עירוניים, ובלבד שלא הוצאו באשמת החברה, יחול עיכוב בהשלמת הנכס, יידחה מועד המסירה הצפוי בתקופת הזמן המתחייבת באופן סביר מההפרעה או העיכוב הנ"ל."

בעניין שיכון ופיתוח נקבע כי הסעיף הינו סעיף מקפח הואיל ואיננו משקף חלוקת סיכונים הוגנת. חלק מן המקרים המתוארים אינם נחשבים לאירועים שלא ניתן לצפותם, בהתאם לקריטריונים המסורתיים שהוצבו בפסיקה בישראל.

כמו-כן, נוסח הסעיף דוחה לחלוטין את המחוייבות החוזית בקרות האירוע המסכל, ומשום כך מונע מן הנפגע כל סעד במקרה של אירוע לא צפוי.

נוסח כאמור להלן ישקף חלוקת סיכונים הוגנת ויביא לפתרון הקיפוח הקיים:

"אם כתוצאה מגורמים שאינם תלויים בחברה ושאין לחברה שליטה עליהם או אם כתוצאה מכוח עליון, לרבות מלחמה, גיוס כללי, פעולות איבה, מהומות, שביתות ו/או השבתות כלליות בענף הבניה או במשק, מחסור כלל ארצי בחומרי בניה, מחסור כלל ארצי בכוח אדם (לרבות עקב סגר כללי או הגבלת כניסת פועלים), תופעות טבע חריגות, גילוי עתיקות או ארון קבורה, איחור בביצוע עבודות הפיתוח המבוצעות על-ידי הרשות המקומית שאינו באשמת החברה, צווים ממשלתיים או עירוניים, ובלבד שלא הוצאו באשמת החברה, יחול עיכוב בהשלמת הנכס, יידחה מועד המסירה הצפוי בתקופות הזמן המתחייבת באופן סביר מההפרעה או העיכוב הנ"ל. החברה תנקוט באמצעים סבירים על-מנת למנוע או להקטין במידת האפשר את העיכוב בהשלמת הנכס. בסמוך לאחר שנודע לחברה על הצורך לדחות את מועד המסירה הצפוי בשל אחת מהסיבות המנויות בסעיף זה, ולא יאוחר מחודשיים לפני מועד המסירה הצפוי (לפי המוקדם מביניהם, תודיע החברה לקונה על דחיית מועד המסירה הצפוי ותפרט בהודעתה את הסיבות לדחיה וכן את מועד המסירה החדש.

הוראות סעיף זה לא יחולו לגבי אירועים שהסיכון להתרחשותם ולתוצאותיהם מוטל על החברה, בין מפורש ובין במשתמע, או שהיה עליה לקחת את הסיכון לגביהם באופן סביר (לצורך הדוגמה, על היזם לצפות מלחמה עם אירן ולכן יש לקחת בחשבון בקביעת המועדים שמדינת ישראל תיכנס למלחמה עם אירן ועקב כך היזם לא יעמוד במועדים שנקבעו בחוזה. לכן, היזם צריך לקחת בחשבון באופן מפורש או משמע סיכון מסוג זה). במקרה שדחיית מועד המסירה הצפוי יעלה על-פי סעיף זה על ארבעה חודשים (להסרת ספק, מובהר כי מניין ארבעת החודשים יחל לאחר התקופה המנויה בסעיף ___ לעיל), יהיה הקונה זכאי לבטל את ההסכם ולקבל השבה של כל הסכומים ששילם על חשבון התמורה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין. על ביטול כאמור יחולו הוראות הדין לגבי ביטולו של חוזה במקרה של סיכול."

במקרה דנן היה ראוי שהחברה תגדיר מועד קצר למתן הודעה לרוכש על-מנת שהאחרון יוכל להתכונן להשפעתם של מאורעות בלתי-צפויים.

שאלת השפעתם של מאורעות בלתי-צפויים על המחוייבות החוזית של יזמים עולה לא פעם ואינה קיימת רק בחוזים לרכישה מקבלן אלא אף בעסקאות יד שניה.

הסעיף המרכזי בדין הישראלי העוסק בהשפעתם של אירועים בלתי-צפויים על החיוב החוזי הינו סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות) שעניינו "פטור בשל עונש או סיכול הסכם".

באופן מסורתי הפרשנות שניתנה על-ידי הפסיקה בישראל לסעיף 18 לחוק התרופות הייתה קרובה באופיה לגישה הסטטית, הרואה במחוייבות החוזית אחריות מוחלטת. משום כך צמצמה הפסיקה את הנסיבות המאפשרות שימוש בסעיף והטילה על הצדדים לחוזה לצפות את האירועים הלא צפויים, ואם לא יעלו על הכתב סייגים לעניין זה, לא יוכלו לעשות שימוש בטענות אלו בהמשך.

כך למשל, עילת הסיכול כמעט שלא יושמה אפילו במקרים של מלחמה {ע"א 715/78 כץ נ' נצחוני מזרחי בע"מ, פ"ד לג(3), 639, 643 (1979) (להלן: "עניין כץ נ' נצחוני") (בעניין מלחמת יום הכיפורים); ת"א (ת"א) 2975/82 לרר נ' עיריית חולון, פ"מ תשמ"ד(א), 459, 462 (להלן: "עניין לרר נ' עיריית חולון") (בו נקבע כי מלחמת שלום הגליל הייתה צפויה ונדחתה טענת הסיכול)}.

ברוח דומה סבר השופט ריבלין, בניגוד לדעתו של השופט אנגלרד, בפסק-דין מרקין {ע"א 5628/99 מרקין נ' משה, פ"ד נז(1), 14, 20 (2000) (להלן: "פסק-דין מרקין")} כי הפקעת קרקע הינה אירוע צפוי שאינו מסכל את קיום הסכם. בדומה לכך קבעה הפסיקה כי פגעי טבע אינם מקימים טענת סיכול. בנושא זה ראו, למשל: ע"א 421/74 שגן נ' מדר, פ"ד כט(1), 445 (1974) (להלן: "עניין שגן נ' מדר").

נשיא בית-הדין לחוזים אחידים פרופ' שחר ליפשיץ הרחיב בפירוט לגבי שתי גישות על פיהם נבחן את המקרה שלפנינו. הגישה הראשונה אומרת כי על הצדדים לקבוע מועד מדוייק למסירת הדירה, כאשר תהיה אפשרות לדחיה בהתאם לחוק המכר (דירות). זו גישה שבדינמיות של היום קשה מאוד להסכים לה.

הגישה השניה, היא גישה דינמית יותר, גישה המתאימה עצמה למציאות. לדידי, בתקופה בה אנו חיים, יש לעשות את האיזון בין הגישות. יש לקבוע מועד מדוייק למסירת החזקה, מועד הכולל אפשרות איחור בהתאם לחוק המכר (דירות) וכן כאשר הסיבה לאיחור במסירה מצידו של המוכר אינה בשליטתו, כגון פגעי טבע קשים לדוגמה, ראוי להתחשב בחברה היזמית למשך פרק זמן מוגדר ולאחר-מכן לאפשר לרוכש לבטל את ההסכם בהתאם לחוק החוזים תרופות ובכך למעשה לחלק בין הצדדים את הסיכון {ראה גם גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (התשס"ה) (להלן: "שלו, חוזים"), 617 ואילך; ברק מדינה "הפרק בדבר סיכול חוזה בהצעה לחוק דיני ממונות: פוליטיקה ומשפט בניסוח קוד אזרחי" משפטים לו 453 (התשס"ז); אריאל פורת "חלוקת אחריות במקרים של סיכול חוזה" עיוני משפט טז 65 (תשנ"א); ע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון, פ"ד נד(5), 506, 517 (2000); עניין מרקין; ת"א (מחוזי ת"א) 1072/07 גדעון נ' פוקס, פורסם בנבו (מיום 7.3.10), והסקירה הנרחבת המופיעה בו בסוגיית הסיכול; עניין כץ נ' נצחוני מזרחי בע"מ (בעניין מלחמת יום הכיפורים); עניין לרר נ' עיריית חולון; עניין שגן נ' מדר; ת"א (מחוזי יר') 3531/01 בן אבו חברה לבניין ולפיתוח בע"מ נ' מדינת ישראל, תק-מח 2002(2), 20053 (2002); עניין בנק לאומי}.

בית-הדין צדק בעניין שיכון ופיתוח כאשר קבע כי יש לבדוק האם מדובר באירוע עתידי שאינו בשליטת המשיבה, בין אם מדובר באירוע שנצפה על ידה ובין אם לאו, אכן אם האירוע נצפה על-ידי החברה, אין לכלול אותו במסגרת איחור מסוג זה וניתן לומר שמדובר על תנאי מקפח.

בספרן של ורדה לוסטהויז וטנה שפניץ חוזים אחידים, 278 נקבע כי:

"יש מקום להתחשב בגורמים שאינם בשליטת הספק. אולם אין להרחיק-לכת עד כדי שחרור הספק מביצוע חיוביו או עד כדי מתן זכות לספק לשנות את חיוביו רק בשל העובדה שקרו אירועים שאינם בשליטתו... תקופת האיחור צריכה להיות בגדר הסביר, ובהתחשב בנסיבות הגורמות לאיחור. אם ההוראה החוזית לא תכלול דרישה זו, היא עדיין תהיה מקפחת שכן היא תשלול מהלקוח את זכותו שעל-פי דין לבטל את הסכם."
במידה והאיחור במסירה יעמוד על תקופה של יותר מ- 4 חודשים לאחר תקופת החסד, סה"כ 7 חודשים מהמועד שנקבע בין הצדדים בהסכם, אין זה ראוי להטיל את הסיכון במלואו אך ורק על הקונה.

משום כך יש לקבוע כי במקרה של איחור מעבר ל- 7 חודשים כולל תקופת החסד יהיה רשאי הרוכש לבטל את ההסכם ולהשבה של התמורה היחסית.

אותו עניין הגיע גם להכרעה בפני בית-משפט השלום בתל-אביב בו נקבע כי הסעיף הפוטר את חברות הבניה מאחריות באשר למועד לאיכלוס הדירה, הוא גורף ביותר, ומקנה לחברות הבניה יתרון בלתי-הוגן, כאשר סעיף זה כולל בחובו כל תקלה אפשרית. בית-המשפט סבר כי מדובר לכאורה בתנאי מקפח בחוזה אחיד. נראה כי נכון היה לכלול בהסכם סעיף צר מחוזה המכר ורחב יחסית לחוק המכר (דירות).

שופטת השלום שרה דותן השמיעה קביעה זו במסגרת תביעה שהגישו בני הזוג מירב ועמית לוי נ' לירם חברה להנדסה אזרחית (טרם פורסם). בני הזוג לוי רכשו מלירם בית בפרוייקט אשר נבנה על ידה באריאל, וטענו כי לירם הפרה את ההסכם בכך שמסרה את הבית באיחור של שמונה חודשים, וכן בגין ליקויי בניה שנתגלו בדירה. בחוזה בין הצדדים נאמר כי לירם פטורה מאחריות באשר למועד איכלוס הדירה במידה ויהיו עיכובים בעבודות הבניה עקב גורמים שאינם בשליטת החברה כגון כוח עליון, מלחמה, שביתות, מחסור בחומרי בניה ופועלי בניין.

השופטת דותן סבורה כי הדבר מקנה ללירם יתרון בלתי-הוגן בכך שהסכם כולל כל תקלה אפשרית, אולם מאחר ולא נטען על-ידי התובעים כי מדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד, היא לא תעלה טענה זו ביוזמתה. השופטת החליטה לחייב את לירם לפצות את התובעים בגין ליקויי בניה, טרחה ועוגמת נפש וכן הוצאות אחרות, וזאת בסכום כולל של כ- 14,000 שקל בצירוף הצמדה וריבית, וכמו-כן חוייבה לירם לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך 8,000 שקל.

השופטת דחתה תביעה נגדית של לירם בטענה שהרוכשים נותרו חייבים לה כספים, בנימוק שתמוהה בעיניה כיצד נמסרה החזקה בדירה מבלי שהדיירים נדרשו לפרוע את יתרת החוב הנטענת.

בעניין זה ציינה השופטת כי אין זה סביר שבמועד הכניסה לדירה לא יוחתמו הדיירים על מסמך כלשהו בו תיפרע יתרת החוב, והתרשמותה היא שדרישת התשלום, שהוגשה לדיירים באיחור של למעלה משנתיים, נועדה להוות משקל נגד לתביעתם העיקרית.

בפסק-דין בעניין היועץ המשפטי נ' גד נקבע כי בית-הדין אינו מוגבל רק לעילות הקיפוח המנויות בסעיף 4.

קביעת מועד המסירה של דירה לפרק זמן בלתי-מוגבל ובלתי-מתוחם וידוע מראש כופה על הצד השני אי-ודאות מכבידה, שאינה מוצדקת בנסיבות. תניה זו נופלת לגדר סעיף 4(2) לחוק.

פסק-דין בעניין גד קבע, בין היתר, כי כאשר נקבע שמועד המסירה הינו מועד משוער בלבד מדובר על תנאי מקפח.

אין חולק כי גם בית-המשפט וגם בית-הדין רשאים לבטל או לשנות תנאי מקפח במידה הנדרשת לביטול הקיפוח אם מגיעים להחלטה כי קיים קיפוח.

אין מקום שבית-המשפט יפעל בדווקנות בהתאם לסעיף כאמור אלא צריך לבדוק כל מקרה ומקרה. מקום בו תיקון הסעיף משנה לחלוטין את כוונתו המקורית, רצוי לבטלו ולהשאיר לצדדים את ניסוחו המחדש.

ב- ת"א (מחוזי יר') 3584-09 נדב קדרון נ' אחים חסיד חברה קבלנית לבניה בע"מ, תק-מח 2012(3), 7160 (30.07.2012) מפי כב' השופטת אורית אפעל-גבאי דובר על מקרה שבו התובעים רכשו דירות בפרוייקט מגורים בירושלים, אולם סמוך למסירת הדירות עצרה החברה הקבלנית לחלוטין את הבניה לצורך הוספת קומות, כך שמסירת החזקה התעכבה במספר שנים. בית-המשפט קבע כי הרוכשים יפוצו עבור תקופת הפסקת הבניה בדמי שכירות ראויים, ועבור יתרת התקופה בפיצוי המוסכם.

לשיטת בית-המשפט, באותו מקרה, נסיבות הפסקת הבניה ומשכה במקרה דנן, אינם הולמים את אומד-דעת הצדדים בעת ההתקשרות.

לסיכום חלק זה, בית-הדין ניתח את הסוגיה בצורה מקיפה וראויה והגיע למסקנה נכונה וצודקת; נעשה איזון נכון ומתאים במקרה זה; נעשה איזון בין היתרון של היזם מול הרוכש, יתרון שלרוכש לא הייתה כל דרך לתקן לפני החתימה, גם אם היה מיוצג על-ידי עורך-דין.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

פרק 13: דחיית מועדי ביצוע הסכם בשל אירועים בלתי-צפויים