סמכות להעביר קרקע

סעיף 6 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 עניינו העברת מקרקעין מרצון לרשות המפקיעה והוא קובע, כי מותר לכל אדם שיש לו זכות על כל קרקע:

"6. סמכות להעביר קרקע
מותר לכל אדם שיש לו זכות על כל קרקע:
(א) למכור אותה קרקע או להעביר בדרך אחרת את הבעלות עליה לשר האוצר;
(ב) להרשות את החזקתה או שימושה על-ידי שר האוצר לתקופה מסויימת;
(ג) ליצור כל זכות שימוש עליה או כל זכות אחרת בה או עליה לטובת שר האוצר;
(ד) ליצור לטובת שר האוצר כל הגבלה על השימוש בכל זכות הקשורה בבעלות על אותה קרקע, או להסכים לכל הגבלה כנ"ל, ולהתקשר בכל החוזים הנחוצים לכל מטרה מהמטרות הנ"ל."

כפי שכבר צויין, הפעולות המותרות על-פי סעיף 6 הנ"ל חופפות, למעשה, את הפעולות אשר בסמכות שר האוצר לבצען, על-פי סעיף 3 לפקודה. בנוסף, מודגש בסעיף 6 כי מותר לכל חברה, או לנאמן, לאפוטרופוס, למנהל-נכסים או לאדם אחר המייצג אדם הנתון לפסלות חוקית, לעשות ביחס לאותה קרקע, "בכוח פקודה זו ולמרות כל דבר האומר את ההיפך בכל חוק, תזכיר התאגדות או בכל מסמך אחר, כל פעולה מהפעולות הנ"ל ולהתקשר לשם כך בכל החוזים הנחוצים".

מכאן, שבהעדר הוראה מפורשת בחוק כללי מאוחר יותר, הסותרת את הוראת סעיף 6 לפקודה, גוברת הוראתו של האחרון.

מן הראוי להדגיש, כי העברת זכויות כמפורט לעיל, הנעשית לפני שבוצעה הפקעה, לא תיחשב כהפקעה, ועל חוזה שנחתם בין הבעלים לבין הרשות המפקיעה יחולו דיני החוזים הרגילים.

ב- בג"צ 318/61 {ש' וולמן ואח' נ' שר הפנים, פ"ד טז 766 (1962)} אמר כב' השופט ויתקון:

"יש לציין, ראשית כל, שהקרקע שהועברה על-ידי המבקשים לא כתוצאה מצו-הפקעה, ולא כתוצאה ממעשה אילוץ או כפיה, אלא תוך משא-ומתן חופשי. אמת הדבר, המבקשים ידעו על קיום התכנית ועל הדין המאפשר לוועדה המקומית להפקיע, ללא תשלום פיצוי, עד כדי רבע מאדמתם, אך הם לא השלימו עם המצב הזה, לא הגישו התנגדות לתכנית המפורטת והסכימו להעברת השטח הנדרש מהם ואף למעלה מזה, משום כך אין הם יכולים לטעון כעת: אנוסים היינו."

ב- ע"א 652/76 {מלכה זלוסקי ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד לא(2), 403 (1977)} ביקשו המערערים להכניס לגדר ד' אמותיו של סעיף 49א(א) לחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מס שבח מקרקעין"), שנתן זיכוי למוכר "זכות במקרקעין שהיא הפקעה", עסקת מכר שערכו.
בית-המשפט קבע כי בדברו על "הפקעה" בסעיף 49(א)(א) לחוק מס שבח מקרקעין, התכוון המחוקק להפקעה כמשמעה המקובל, דהיינו, להפקעה לפי החיקוקים האלה, ולא למכירה רגילה, אפילו בוצעה היא בעטיין של נסיבות שהיו עלולות להביא ברוב הימים לידי הפקעה ושהיו ידועות גם לרשות התכנון {ראו גם ע"א 154/76 בן צבי נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד לב(1), 785 (1977), אשר נסב על השאלה אם נופלת עסקת חליפין שעשה נישום לגדר חליפין בשל צו של רשות מוסמכת, כמשמעות סעיף 65 לחוק מס-שבח מקרקעין)}.

ב- ע"א 31/79 {חברה לשיכון עממי בע"מ נ' עיריית רמת-גן ואח', פ"ד לה(3), 295 (1981)} נאמר על-ידי הנשיא לנדוי, בעניין הוראות אחרות של דיני התכנון:

"עוד יותר פשוטים הם הדברים ביחס לסעיף 196 של חוק התכנון והבניה: הסעיף דן במקרקעין, אשר הופקעו ללא תמורה. כאן לא היתה שום הפקעה, אלא הכול נעשה בהסכם בין שני צדדים מתמקחים. אכן, אחד הנתונים, שהביאו לעשיית ההסכם, היה "האיום", שהמועצה המקומית (הוועדה המקומית לבניין) מוסמכת לנצל את מרבית השטח של פרדס טודרוס לצרכי ציבור, על-סמך תכנית מיתאר 12p.s.. אולם איום זה הוסר עם עשיית ההסכם בין האדונים לוביאניקר וקריניצי. כמו שאמר השופט ויתקון ב- ע"א 154/76, בעמ' 787-786, שם נדונה בעיה, אם מקרקעין הוחלפו 'בשל צו רשות מוסמכת, שניתן על-פי כל דין', כאשר בעל מקרקעין החליף חלק ממגרשו עם בעל מקרקעין אחר שעל ידו, כדי להשלים את מגרשו עד לגודל הדרוש לפי שינוי של תכנית בניין ערים:
'ניתן לומר שהחליפין באו בשל (או בגלל) השינוי שחל בתכנית ושעקב כך היה המערער נאלץ להסכים להחלפת קרקע בקרקע. אפילו כך, עדיין פעל מתוך הסכמה ולא לשם קיומו של צו. רוב החלטותינו היום-יומיות הן תולדה של גורמים שונים וביניהם גם כורח וכפיה. טענתו של המערער, שלא מרצונו החפשי אלא בדלית ברירה הסכים לחליפין עשויה להיות נכונה, אך אין היא מקדמת אותו לקראת המטרה. החוק מתנה את הפטור בכך שהחליפין נעשו 'בשל צו'. הוא לא הסתפק בכך שהם נעשו בשל התכנית עצמה או בשל כל דין אחר."

כך הוא גם כאן: המשא ומתן בין האדונים לוביאניקר וקריניצי התנהל אמנם "בצל" סמכותה של הוועדה המקומית להפקיע 25% מכלל השטח של פרדס טודרוס, אבל בפועל לא היתה שום הפקעה, אלא הכול נעשה בהסכמה בין שני הצדדים.

ב- ת"א (חי') 5190/97 {רות בכרך נ' עירית נהריה, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.02.06)} הוגשה תביעה לסילוק-יד של הנתבעת {להלן: "העיריה"} משטח שתפסה שלא כדין, ללא הסכמתה ובניגוד לרצונה של התובעת בחלק מחלקתה, ולשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בגין התקופה שבה נעשה שימוש בשטח הנ"ל.

העיריה הינה הבעלים של חלקה בה סלול היום רחוב רמז. חלק מחלקה זו גובל בחלקת התובעת מהצד המערבי. בשנת 1990 עלתה העיריה על החלקה בצד המערבי, תפסה רצועה ברוחב 7.6 מטר לכל אורכה, הרסה גדר וסללה דרך/מדרכה ברצועה, והתקינה גדר וקיר בתחום החלקה, בגבול השטח שנתפס.

המחלוקת בין הצדדים נסבה על השאלה האם העיריה מחזיקה ברצועה נשוא התביעה כדין.

בית-המשפט שלום קיבל את התביעה.

במקרה דנן נקבע, כי "לא יכולה להיות מחלוקת כי העברה רצונית שהינה אקט של 'מעין הפקעה' נוגסת באופן משמעותי בזכות הקניין של התובעת ברצועה, על-כן שומה היה על העיריה בכובעה כרשות תכנונית, לפעול כמו כל רשות תכנונית אחרת, ולעגן הסכמה כנ"ל, במידה ואכן היתה, במסמכים וראיות הנותנים ביטוי מפורש לרצונות הצדדים והסכמותיהם. לא רק שדרישת הכתב הינה דרישה מהותית לקיומה של עסקת מקרקעין, אלא שניתן גם להפנות בעניין זה לסעיף 6 לפקודת הקרקעות המדבר על עריכת חוזים הנחוצים לצורך ביצוע העברה כנ"ל. חזקה גם כי רשות מקומית היתה פועלת לרישומה של זכות בספרי המקרקעין במשך יותר מחמישים השנים שעברו מאז מתן היתר הבניה. העובדה שדברים אלה לא נעשו על-ידי העיריה עד היום, מחזקת את טענת התובעת כי לא ניתנה הסכמה כנ"ל מעולם, מה גם שאי רישום ההעברה כשלעצמה, משמיטה את הבסיס מתחת לטענתה הקניינית של העיריה ברצועה".

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

סמכות להעביר קרקע