תקנון בעניין הערכת הפיצויים

1. כללי
סעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 קובע כדלקמן:

"12. תקנות בעניין הערכת הפיצויים (פק' 34 לש' 1946 (תיקון מס' 3), התש"ע-2010)
בבוא בית-המשפט להעריך את הפיצויים שיש לפסוק בעד כל קרקע או זכות או טובת הנאה בקרקע, ינהג לפי התקנות הבאות:
(א) אין לו לבית-המשפט להביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה;
(ב) בכפוף למותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק על-ידי המוכר מרצונו הטוב:
בתנאי שבבוא בית-המשפט להעריך פיצויים אלה, יעריכם לפי השווי שימצאנו כשוויה של הקרקע, הזכות או טובת ההנאה על אותו בסיס, בזמן ששר האוצר פרסם ברשומות את ההודעה על כוונתו לרכוש אותה, ובלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או נבנו או תעשינה או שתבנינה על אותה קרקע:
ובתנאי כי מקום שצבא-הגנה לישראל או כל מחלקה ממשלתית אחרת החזיקו בקרקע בתוקף זכות הקניין שהיא פחותה מבעלות מוחלטת, יעריכו את הפיצויים בלי להתחשב בכל עליה בשוויה מחמת העבודות שנבנו על אותה קרקע על-ידי צבא-ההגנה לישראל או כל מחלקה ממשלתית אחרת:
ובתנאי כי בהעריך בית-המשפט פיצויים אלה, חייב הוא להביא בחשבון את כל הרשימות וההערכות של השווי היסודי או של דמי החכירה שהוגשו לצורך הערכת מיסים על-ידי התובע או שהתובע הסכים להן;
(ג) בית-המשפט לא יביא בחשבון את התאמתה או הכשרתה המיוחדת של הקרקע לאיזו מטרה, אם זו מטרה שאי אפשר להשתמש בה אלא על-פי סמכויות הנובעות מחוקים, או שאין ביקוש עליה בשוק חוץ מביקושה על-ידי קונה מסויים לצרכיו המיוחדים או מביקושה לצרכי שר האוצר;
(ד) אם היתה הקרקע מוקדשת לתכלית אשר לפי מהותה אין ביקוש כללי או שוק לקרקע לשם אותה תכלית ואלמלא הרכישה בכפיה היתה הקרקע מוסיפה להיות מוקדשת לאותה תכלית, הרי אם יווכח בית-המשפט שמתכוננים בתום-לב לסידור-מחדש במקום אחר, רשאי הוא להעריך את סכום הפיצויים על יסוד ההוצאות ההוגנות של סידור-מחדש דומה לזה במקום אחר;
(ה) בבוא בית-המשפט להעריך את דמי החכירה שיש לשלם בעד חכירת הקרקע, יעריך דמי חכירה אלה על בסיס כזה שיהא בסכום משום פיצויים הוגנים לבעל בעד ההפסד הממשי שהוא עלול לסבול מפאת הרכישה, או שיהא בו כדי הכנסה הוגנת לבעלים מן השווי היסודי של הקרקע שלא תעלה, בעד כל שנת חכירה, על ששה למאה מאותו שווי, כפי שהוערך בהתאם להוראות הפסקאות הקודמות, הכל לפי הסכום הקטן יותר;
(ו) הפיצוי שישולם בתורת דמי נזק בשל הטלת כל זכות-שימוש או כל מניעה אחרת על השימוש בכל זכות הכרוכה בבעלות, יעריכנו בית-המשפט לפי שיעור ההפחתה שחלה בשווי הקרקע שהוערך לפי הפסקאות הקודמות מחמת הטלתה של אותה זכות-שימוש או אותה מניעה;
(ז) מקום שעומדים לרכוש רק חלק מן הקרקע השייכת לכל אדם על-פי פקודה זו חייב בית-המשפט להביא בחשבון כל התיקרות בשווי מותר הקרקע מחמת קרבתה לכל עבודות השבחה או לכל עבודות שנעשו או הוקמו או שתעשינה או תוקמנה על-ידי שר האוצר;
(ח) כמו-כן יביא בית-המשפט בחשבון את הנזק, אם יש נזק, שנגרם לבעל מחמת ניתוקה של הקרקע הנרכשת לצרכי ציבור מקרקע אחרת השייכת לאותו בעל, או מחמת כל השפעה מזיקה אחרת שתהא נגרמת לאותה קרקע אחרת בשל השימוש בסמכויות המסורות בפקודה זו."

סעיף 12 לפקודה דן בשיקולים השונים, שינחו את בית-המשפט בבואו להעריך את הפיצויים, המגיעים בגין הפקעה לצרכי ציבור של קרקע או זכות או טובת הנאה בקרקע, וכן מפרט הוא את אותם שיקולים שלא יבאו בחשבון.

ב- המ' 222/58 {שותפות האחים ליטוינסקי ואח' נ' ראש העיריה, חברי מועצת העיריה, ותושבי העיר חיפה, פ"ד כ 115 (1959)} נאמר, לגבי סעיף 12, כי בו רוכזו הכללים להערכת פיצויים. חלקם, הינם בעלי אופי חיובי, בבחינת מצוות עשה ובחלקם בעלי אופי שלילי, בבחינת מצוות אל תעשה. אולם אלה ואלה מטרתם אחת היא: להדריך את בית-המשפט לקראת מציאת הערך האמיתי של קרקע בתאריך הפקעתה.
ההלכה הפסוקה, בעניין עקרונות השומה המנויים בסעיף 12, היא שההוראות השונות שבסעיף זה אינן ממצות ובית-המשפט, רשאי ואף חייב להביא בחשבון נתונים אחרים שהוכחו לו ושיש להם חשיבות לעניין קביעת ערך הקרקע, אף אם זכרם לא בא בסעיף 12 כלל {ת"א (ת"א) 2654/75 תייר נ' מדינת ישראל, פ"מ תשל"ז(ב), 105 (1977ׂ); ע"א 740/75 שמואל דוידוביץ ואח' נ' אתרים, פ"ד לא(3), 3 (1977)}. ב- ע"א 470/75 התייחס בית-המשפט לנזקים אשר ההפקעה גורמת לעסק של דייר, להבדיל מן הנזק הנגרם לו עקב שלילת החזקה במקרקעין ממנו, וציין כי "אכן נזק מסוג זה אינו נזכר בכללים להערכת הפיצויים שבסעיף 12 של הפקודה, אבל אין זה מונע מתן פיצוי ראוי על נזק הנובע במישרין מן ההפקעה"}.

האם בחישוב הפיצויים בגין הפקעה יש להביא בחשבון את מס ההכנסה שעשוי היה לשלם קונה מרצון אילו בא לקנות את הזכויות באין הפקעה?

ב- ע"א 272/59, 280 {מרכז וולובלסקי בע"מ ואח' נ' מרכז החרש והאומן בע"מ, פ"ד טו 1289 (1961)} קבעה דעת הרוב כי התשובה שלילית. כלומר, אין להפחית מס הכנסה מסכום הפיצויים בעת הערכת הזכות.

על ההלכה הנ"ל חזר בית-המשפט ב- ע"א 740/75 {שמואל דוידוביץ ואח' נ' אתרים, פ"ד לא(3), 3 (1977)}.

2. השיטות להערכת שווי של נכס במובן סעיף 12 של פקודת הקרקעות - השיטה השיורית והשיטה ההשוואתית; עקרונות לשומת הפיצויים - השיטה ההשוואתית ושיטת החילוץ
ב- ע"א 45/79 {חברה קדישא גחש"א נ' חברת חלקה 4 בגוש 3947 בע"מ, פ"ד לו(3), 233 (1982)} המשיבה הפקיעה לצרכי ציבור נכס מקרקעין השייך למערערים. בית-המשפט המחוזי קבע את שיטת הערכת שווי הנכס ובהתאם את שיעור הפיצויים המגיעים לבעלי הנכס. שלוש שאלות התעוררו בערעור. האחת - הערכת שוויו של הנכס במובן סעיף 12 של פקודת הקרקעות; השניה - האם יש להפוך את השווי, שנקבע לפי השטח הכולל ברוטו, לשווי על-פי שטח נטו, לאחר הפקעות צפויות לצרכי ציבור ללא תמורה, ואם-כן, האם יש לעשות זאת על-ידי תוספת 25% בהתחשב בסעיף 20 של פקודת הקרקעות. והשאלה השלישית - האם מגיעים לבעלים הפרשי הצמדה על הפיצויים, ואם-כן מאימתי.

בתחילה התייחס בית-המשפט לשאלת שווי הנכס. המומחים מטעם הצדדים העריכו את הנכס על-פי שטח הפוטנציאל הגלום, הערכה המבוססת על הערך השיורי של הנכס, לפיה מעריכים את שווי הנכס, כאילו היה מוכן לשימוש מיד למטרתו ומנכים מערך זה את ההוצאות וההפחתות השונות הדרושות עד אשר יהיה מוכן לאותו שימוש ולמענו. החוקר מטעם בית-המשפט העדיף את השיטה ההשוואתית - השוואה עם עסקאות קרובות במקום ובזמן תוך התאמות המתחייבות משוני בנתונים של נושאי ההשוואה.

לעניין השיטה השיורית ציין בית-המשפט כי הפרש קטן יחסית בהערכת ההוצאות עשוי לשנות את התוצאה מן הקצה אל הקצה, וכי על-כן, בהעדר ידיעה מספקת לגבי נתון אחד או יותר, מסוכן בדרך-כלל להישען על הערכה גרידא לגביו. לכן נקבע כי נכון עשה החוקר באמצו את השיטה ההשוואתית וצדק בית-המשפט קמא באשרו אותה. על שיטה זו כבר נאמר כי היא עדיפה מבין השיטות האפשריות ובלבד שניתן לעשות השוואה עם עסקאות מתאימות, וקיים מידע ודאי די הצורך בדבר הנתונים המחייבים התאמות.

במקרה זה נפסק כי שווי הנכס המופקע הוא 68.5 ל"י למ"ר ועוד 30% תוספת התאמה על המחיר הבסיסי, סך הכל 89.05 ל"י למ"ר ברוטו.

בעניין השאלה השניה ברוטו או נטו נאמר"

"...משנקבע השווי על-פי השיטה ההשוואתית, שוב אין מקום לעניין זה. בשיטה זו נבחן, מה המחיר ששולם למעשה עבור מ"ר ברוטו במכירה מרצון עבור נכסים דומים במועדים קרובים למועד הקובע. על מחיר זה הוספו תוספות התאמה שונות. כך התקבל מחיר, המשקף את שוויו של כל מ"ר ברוטו שהופקע מחלקתם. אין כאן מקום לא לתוספת ולא להפחתה של אחוז כלשהו עקב אפשרות של הפקעות עתידיות ללא פיצוי."

השאלה השלישית שנבחנה היתה, כאמור, שאלת ההצמדה. צויין כי שר האוצר התנה את מתן ההרשאה למפקיעה, על-פי סעיף 22(2) לפקודת הקרקעות, בכך שהמפקיעה תשלם את כל הפיצויים בגין הרכישה על-פי תנאי ההסכם שנעשה בין שר האוצר לבינה. בהסכם התחייבה המפקיעה מראש לפעול על-פי החלטת הממשלה, אם תתקבל ובהחלטה שניתקבלה ניתנה לזכאי לפיצוי הזכות לבחור באחת משתי חלופות: האחת: בשווי הזכויות בתוספת ריבית ותשלומים אחרים, הקבועים בפקודה או בכל דין אחר, והשניה - בשווי כשהוא צמוד למדד ובתוספת ריבית לא צמודה של 4% לשנה.

המפקיעה טענה כי אין היא חייבת לשלם הפרשי הצמדה על-פי ההסכם הנ"ל והחלטת הממשלה אלא רק על-פי הוראות סעיף 8(ד) של החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 - טענה זו נדחתה.

"הוראות סעיף 18(ד), שהוסף בתיקון מס' 2 לחוק הרכישה הנ"ל, תחולתן אומנם למפרע על תשלומי פיצויים שטרם שולמו... אך במה דברים אמורים, כאשר עילת התביעה להפרשי הצמדה יסודה בהוראות תיקון מס' 2 לחוק הרכישה... אך כאשר לבעלי הנכס המופקע קמה זכות קנויה בעילת תביעה, שנולדה לפני שתיקון מס' 2 לחוק הרכישה קיבל תוקף, אין בכוחו של תיקון מס' 2 לחוק הרכישה לבטלה למפרע. לבעלים קמה זכות תביעה כזו מכוח ההסכם הנ"ל, והיא עומדת בעינה גם לאחר שתיקון מס' 2 לחוק הרכישה נכנס לתוקפו."

בית-המשפט קיבל את טענת הבעלים כי את הסכום שהמפקיעה שילמה על חשבון רכישת הזכויות בנכס המקרקעין המופקע, יש לזקוף תחילה לחשבון הריבית ולאחר-מכן לחשבון הקרן המוצמדת, כלומר הקרן ביחד עם הפרשי ההצמדה שהצטברו עליה עד לאותו יום.

עוד קובע סעיף 12(א) לפקודת הקרקעות כי אין להביא בגדר השיקולים להערכת הפיצויים את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה.

הלכה פסוקה היא, שלאחר הפקעה יש לשלם לבעלים פיצויים לפי ערכם המלא של המקרקעין, היינו בהתעלם מן ההפקעה {בג"צ 27/85 יצחק מורדי ואח' נ' שר האוצר ואח', פ"ד לט(2), 645 (1985)}.

מכאן, שעל בית-המשפט להתעלם, בבואו להעריך את הפיצויים, מירידה בשווי המקרקעין, שנגרמה עקב שמועות שנפוצו בדבר הפקעה קרובה של מקרקעין אלה.

ב- ע"א 133/83 {מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4), 154 (1986)} תקפה המערערת את ממצאיו העובדתיים ואת חישוביו של בית-המשפט קמא, לגבי שווי הנכס הנדון בתאריך ההפקעה. במקרה זה הסתמך השופט קמא בהערכתו על "השיטה ההשוואתית", היינו הודרך במידה רבה על-ידי ראיות בדבר המחיר ששולם בתקופה הנדונה עבור חלקות מקרקעין באותו אזור. המערערת טענה כי אין עסקאות אלה משקפות את השווי האמיתי של הנכס וזאת, בין היתר, מהטעם, שהידיעות על ההפקעה המתממשת ובאה יצרו שוק חלש, דבר שהשפיע על ירידת התמורה ששולמה במכירות שבוצעו.

בית-המשפט קבע כי מקובלת עליו הטענה, כי כאשר ההפקעה הקרובה משפיעה על שוק הקרקעות, אין להתחשב במחירים הנמוכים המושגים כתוצאה מכך בפועל. אולם, במקרה זה נאמר כי השופט קמא סקר עסקאות שנעשו בתקופות שונות ואילו השמועות על ההפקעה נפוצו, על-פי קביעתו, רק חודשים מספר קודם להתרחשותה. השוק החלש נבע, להערכת השופט קמא, מחוסר עניין של ציבור הרוכשים בקרקע באותו אזור, מהמצב הטופוגרפי הלא נוח של השטח וממיעוט והסיכויים להפשרת האזור לצרכי בניה בעתיד הקרוב. בטיעונים שהובאו בערעור לא מצא בית-המשפט משום עילה, שיש בה כדי להניעו לחלוק על קביעתה הנ"ל של הערכאה הראשונה.
עניין זה עלה גם ב- ע"א 314/64 {חברת חלקה 243 בגוש 3703 בע"מ נ' ועדת השומה רחובות ואח', פ"ד יח(4), 421 (1964)} בו טענה המערערת כנגד הערכה שנעשתה לחלקה השייכת לה לצרכי ארנונת רכוש. בית-המשפט השווה בין דרכי ההערכה של שווי אדמה כפי שנקבעו בסעיף 12 לפקודת הקרקעות, לבין סעיף 101(ב)(1) לפקודת העיריות, 1934, וקבע כי אין זהות ביניהן. הבדל חשוב בין שתי ההוראות הוא, לדברי בית-המשפט, שמסעיף 12 לפקודת הקרקעות עולה כי לצורך פיצויי הפקעה יש להעריך את שוויה של האדמה בהתחשב בהנחה, שהיא לא נרכשה מהבעלים מכוח הפקעה ואילו לגבי סעיף 101(ב)(1) אין הדבר כך.

"היוצא מזה, כי לעניין הערכת שוויה של האדמה לצורך הארנונה, מין הדין להביא בחשבון גם את הגורם של השפעת ייעוד ההפקעה (וכל הכרוך בכך) על מחירה המשוער בשוק החופשי בשנת השומה הנדונה, כשם שמן הדין להביא בחשבון, באשר לעניין זה, גם גורמים אחרים העשויים להשפיע על המחיר המשוער האמור באותה שנה."

ב- ת"א (יר') 433/95 {ברגר שאול ואליהו נ' מדינת ישראל, תק-מח 2004(4) 2035 (2004)} המדובר בתביעות, שהדיון בהן אוחד, לפיצויים בגין הפקעת זכויות במקרקעין - במתחם הידוע כיום 'הר חומה', על-פי פקודת הקרקעות.

במהלך קביעתו עמד בית-המשפט על העקרונות לשומת הפיצויים.

תחילה נקבע, כי סכום הפיצויים לקרקע מופקעת נגזר משווי המקרקעין, בעסקה שהיתה נערכת בשוק חופשי, דהיינו עסקה רעיונית ממוכר מרצון לקונה מרצון, במועד ההפקעה, על-פי העקרונות הקבועים בפקודה או בחיקוק על פיו הופקע הנכס, ובעניין שלפנינו - במועד הקובע.

בהערכת שווים של מקרקעין, נלקחים בחשבון הנתונים הפיזיים, התכנוניים, המשפטיים והאחרים, שעשויה להיות להם השפעה עליהם. אין להביא בחשבון פיתוח מאוחר יותר של הסביבה, שינוי ייעוד, מיסוי חדש לא צפוי, או כל גורם שנוסף למשוואת השווי לאחר ההפקעה. עם-זאת, אם יש באותן תכניות משום נתון רלוונטי בהערכת השווי לגבי מי שירצה לקנותם או למכרם - יילקחו תכניות אלו בחשבון {קמר דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה חמישית, 1995), 263-262}, שכן הציפיה לשינוי ייעוד היא נתון רלוונטי להערכה.

אפשרויות פיתוח הקרקע מהוות נתון מרכזי בהערכת השווי כפי שנקבע ב- ע"א 161/79 {שר האוצר נ' זילברשטיין, פ"ד לד(3), 225 (1980)}:

"פיצויים בגין ההפקעה יש לשלם בהתאם למחיר הטוב ביותר שאנשים היו נותנים עבור הנכס שהופקע לאחר שקיבלו את המידע הנחוץ על כל גורם העשוי להשפיע על המחיר, לרבות (אם לא קודם-כל) אפשרויות הניצול המירביות."

קיימות מספר שיטות לקביעת שווי מקרקעין. לכל שיטה יתרונותיה וחסרונותיה. הכל מסכימים שמיקום המקרקעין והתכנון החל, או הצפוי לגביהם, ומצב הרישום, הם נתונים חשובים לצורך קביעת השווי. השיטות הרלוונטיות לענייננו הן:

(א) שיטת ההשוואה - לפיה בוחנים עסקאות שנעשו במקרקעין דומים בסביבות המקרקעין נשוא הערכה במועדים קרובים למועד השומה. שיטה זו נחשבת לשיטת הערכה המדוייקת ביותר {ע"א 161/79 הנ"ל} וזאת מכיוון שאיננה כרוכה בעריכת פעולות חשבוניות של השווי הגולמי, היינו הפחתה או הוספה לערך הקרקע כפי שבא לידי ביטוי בעסקה שאליה משווים את הקרקע המוערכת.

(ב) שיטת החילוץ - שיטה שבה הבסיס לקביעה הוא קרקע בנויה, כאשר מתוך מחיר הדירה מחלצים את שווי הקרקע, על-ידי הפחתת מחיר העבודות, הרווח ונתונים נוספים המבדילים קרקע בנויה מקרקע בתולית. מכיוון שהשיטה הזו מערבת גורמים לא גולמיים רבים, היא נחשבת לפחות מדוייקת {ע"א 161/79 הנ"ל}.

ב- ה"פ (חי') 38172-02-10 {פאטמה קייס נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.07.14)} בית-המשפט דן בתביעה לפיצוי בגין הפקעת זכויות המבקשת במקרקעין ופסק את הפיצוי תוך אימוץ קביעות המומחה מטעם בית-המשפט בעניין עסקאות ההשוואה ובעניין חישוב דמי החכירה.

גם ב- ת"א (נצ') 1167-04 {יורשי המנוח עלי דיב חליל דיב נ' מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (13.07.14)} התייחס בית-המשפט לשיטה ההשוואתית. בית-המשפט קבע, כי בחישוב פיצויים בגין הפקעת קרקע לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), יש לבכר את השיטה ההשוואתית בעת קביעת שווי ערך הקרקע, גם במקרקעין בייעוד חקלאי, ואין מקום לחשב דונם אחד מתוך החלקה לפי שווי למגורים בנפרד.

ב- ת"א (חי') 782-08 {אחמד פתחאללה אסדי נ' מדינת ישראל/רשות מקרקעי ישראל- מחוז צפון, פורסם באתר האינטרנט נבו (10.04.14)} בית-המשפט פסק כי בהתאם להערכת שווי המקרקעין על-פי שיטת ההשוואה, אין התובעים זכאים לפיצוי בגין הפקעת מקרקעין מעבר לסכום ששולם להם.
3. סעיף 12(ב) נמנה עם הכללים החיוביים והוא מורה כי, בכפיפות לתנאים המפורטים בו, יקובל כשווי הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק על-ידי המוכר מרצונו הטוב
אומנם, מוזכר בסעיף זה רק המוכר ולא מדובר על רצונו הטוב של הקונה אך אין להבין מכך כאילו מדובר במחיר שמוכר מרצון תובע לקבלו, מבלי שתיהיה הסכמה של קונה מרצון לשלמו {ת"א (חי') 2094/67 + 419/68 זילברמן ואח' נ' עיריית חיפה, פ"מ עא 250 (1970)}.

המבחן הוא, כפי שנאמר על-ידי השופט בך ב- ע"א 133/83 {מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4), 154 (1986)} המבחן של השוק החופשי "קרי המחיר שהיה משתלם עבור הנכס במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון... עיננו הרואות, כי הכוונה היא למחיר שניתן להשיגו, כאשר לשני הצדדים, למוכר וכן לקונה, הכישורים, הידע והניסיון הדרושים, כדי להגיע לתנאי עסקה הוגנים וסבירים. מאידך גיסא, אין להתחשב באפשרות שמא יסכים אדם בלתי-מנוסה, כגון תושב חוץ, לשלם אולי סכום אשר עולה על המחיר הריאלי" {ראה גם ע"א 299/60 כצנשטיין נ' עיריית רמת גן, פ"ד טו 2107 (1961)}.

ב- ע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין ואח', פ"ד לד(3), 225 (1980)} הדגישה השופטת בן פורת כי "פיצויים בגין ההפקעה יש לשלם בהתאם למחיר הטוב ביותר שאנשים היו נותנים עבור הנכס שהופקע, לאחר שקיבלו את המידע הנחוץ על כל גורם העשוי להשפיע על המחיר לרבות (אם לא קודם כל) אפשרויות הניצול המירביות".
ב- ע"א 740/75 {דוידוביץ ואח' נ' אתרים, פ"ד לא(3), 3 (1977)} ציין מ"מ הנשיא לנדוי כי המונח "המוכר מרצון", בסעיף 12(ב), בא לרמוז על המחיר בשוק החופשי, שבו נקבעים המחירים בין מוכרים מרצון וקונים מרצון. מ"מ הנשיא הוסיף, לעניין נסיבות אותו מקרה בו נרכשה החזקה במבנים בהם התנהלו בתי מלאכה על-ידי דיירים מוגנים, כי מאזכור "המוכר מרצון" בסעיף 12(ב) אין ללמוד שבהפקעת החזקה מדייר מוגן "יש לפנינו דייר המוותר על החזקה מרצונו... עיקר זכותו של הדייר המוגן היא הזכות שלא להיות מפונה נגד רצונו".

לנושא זה ראה גם ד"נ 29/69 {אביבים בגוש 3947 בע"מ נ' שר האוצר ואח', פ"ד כד(2), 397 (1970)} בו ציין בית-המשפט כי המחוקק קבע בסעיף 12(ב) לפקודה קנה-מידה אובייקטיבי להערכת הפיצויים, בכפוף כמובן לחריגים שפורטו בהמשך לסעיף 12}.

מהוראות סעיף 12(ב) עולה, הן מפורשות והן מכללא, שיש להקיף בהערכת הקרקע את כל תכונותיה וסגולותיה, את מלוא הפוטנציאל שלה, ושיש להתעלם רק מאותם הערכים אשר הוקנו לה על-ידי ההפקעה או כתוצאה ממנה, או שאין עליהם שוק. ב- ע"א 133/83 {מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4), 154 (1986)} הדגיש בית-המשפט כי כאשר ההפקעה הקרובה משפיעה על שוק הקרקעות, אין להתחשב במחירים הנמוכים המושגים כתוצאה מכך בפועל.

בבואו להעריך את שווי המקרקעין, שומה על בית-המשפט לבחון את השטח לאור מידע שהיה מצוי בידיו של קונה פוטנציאלי ביום עריכת העסקה הדמיונית {דהיינו במועד ההפקעה} ולא לאור התפתחויות שהתרחשו לאחר-מכן. הקובע הוא, מה היו אז הציפיות הסבירות שהיו קיימות ביחס לאפשרויות הגלומות בקרקע ולא מהו המצב בפועל בזמן מתן פסק-הדין {ע"א 133/83 הנ"ל}.

ב- 299/60 {כצנשטיין נ' עיריית רמת גן, פ"ד טו 2107 (1961)} ציין בית-המשפט כי ההלכה הפסוקה היא שלקביעת מחירי השוק יזדקק בית-המשפט לראיות על מחירים ששולמו אותה תקופה בעסקאות אחרות במקרקעים דומים.

בעניין זה ראה גם ע"א 336/59 {יהושע בידרמן נ' שר התחבורה ואח', פ"ד טו 1681 (1961); וכן ע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין ואח', פ"ד לד(3), 225 (1980)} בו נאמר כי "מבין כל השיטות האפשרויות לשום מקרקעין עדיפה זו הנקראת "השוואתית" והמבוססת על עסקאות שבוצעו לערך באותו פרק זמן במקרקעין שנתוניהם דומים לנכס נשוא הדיון".

בנסיבות המקרה דנן הגיע בית-המשפט להערכת החלקה במספר דרכים ובכללן הסתמך על ראיות לגבי מכירתה של חלקה גובלת, שסיווגה היה דומה {שמורת טבע} למשיבה עצמה, במכירה רצונית וחופשית.

עוד נאמר כי ועדת השומה של המשיבה העריכה את החלקה הנדונה לצורך קביעת שיעור הארנונות והערכה זו יש לה משקל בקביעת ערך המקרקעים הנדונים, בעת רכישתם על-ידי המשיבה. שומה זאת, לדעת בית-המשפט, כשרה לשמש כראייה ללא כל זיקה לתנאי המגביל הנוסף שבסעיף 12(ב) לעניין התחשבות בהערכות לצורך קביעת ארנונות, הואיל וההלכה היא שההוראות השונות שבסעיף 12 אינן ממצות, ובית-המשפט רשאי ואף חייב, להביא בחשבון נתונים אחרים, שהוכחו לו ושיש להם חשיבות לעניין קביעת ערך הקרקע, אף אם זכרם לא בא בסעיף 12 כלל.
"אני רואה משקלה המיוחד של השומה העירונית כראייה לעניין זה בכך שהערכה זו נעשתה מטעם המשיבה ולצרכיה; ויש להעמיד את המשיבה בחזקת כשרות, שוועדותיה עושות מלאכת ההערכה באמונה ובתום-לב ובמידת המומחיות הדרושה."

ב- ע"א 254/75, 275/75 {מדינת ישראל נ' קרשינסקי, פ"ד ל(3), 85 (1976)} הובאו בפני בית-המשפט ראיות על ניסיונות מכירה של הקרקע הנדונה ממש בתקופת ההפקעה ואף בתקופה הקודמת לה ולאחריה. בית-המשפט פסק כי:

"במקרה שהתנהל משא-ומתן בתום-לב, שיש בו כדי להבהיר מהו המחיר שקונה בשוק החפשי היה מוכן לשלם עבור קרקע מופקעת בתאריך הקובע, רשאי השופט לסמוך פסיקתו על סכום כזה המוכח בפניו, ולא להיזקק לשומות מומחים, שהוא נאלץ להיעזר בהן במקרים של העדר נסיונות מכירה ספציפיים."

בהמשך התייחס השופט עציוני לטענת המדינה כי נקיבת הסכומים, שצויינו בראיות שהובאו, נערכה על-סמך הנחה מוטעית בדבר ייעוד הקרקע, וקבע כדלקמן:

"החשוב לענייננו הוא, שהמחירים ננקבו בתום-לב, ללא ידיעה על ההפקעה העתידית, והשופט המלומד היה רשאי לקבוע על-סמך המשא-ומתן שנערך בפועל לגבי הקרקע הנדונה את מחיר השוק כ- 15 לירות.
בא-כוח המדינה מפנה לשאלה זו לספרו של Acquisition compulsory cripps of Land, (מהדורה רביעית), סעיף 4-200 בעמ' 906, שם נאמר, שלא יהיה זה נכון להתעלם מהגבלות חוקיות החלות על הקרקע, אפילו אם קיים ערך שוק שנוצר על-ידי קונה פוטנציאלי הפועל בתום-לב לעניין אותן הוראות.
בקטע זה דובר על הוראות חוקיות, שלא כבמקרה שלנו, אך אפילו ניתן ליישם את האמור שם גם לגבי הוראות כייעוד קרקע וכאפשרויות בניה, הרי, כפי שכבר הראיתי לעיל, לא הוכח במקרה שבפנינו, שהקונים הפוטנציאליים ראו כבסיס לגובה הסכומים שהציעו מצב עובדתי שכלל לא היה קיים."

הערכת הפיצויים, קובע הסעיף, תיעשה לפי השווי של המקרקעין המופקעים ביום בו פורסמה ברשומות ההודעה על הכוונה לרכוש את הקרקע או את הזכות בה {ראו ע"א 511/88 אריה מנדלבאום נ' הוועדה המקומית ואח', פ"ד מד(3), 522 (1990)}.

ב- ע"א 299/60 {הילדה כצנשטיין נ' עיריית רמת גן, וערעור נגדי, פ"ד טו 2107 (1961)} טענה המערערת שיש להבחין בין הפיצויים שבית-המשפט פוסק ובין "השווי" או "הערך" של הקרקע אשר אך משמש לבית-המשפט אחד הנתונים שעל פיהם יקבע את זכות הפיצויים, ובו בזמן שהשווי או הערך של הקרקע אמנם נקבע לפי מצב המחירים בעת פרסום ההודעה, הרי הפיצויים חייבים להיקבע לפי ערך הכסף ביום מתן פסק-הדין. טענה זו נדחתה על-ידי בית-המשפט שאמר:

"אילו רצה המחוקק לבטח את בעל המקרקעים מפני סיכוני הירידה של ערך הכסף, או להסמיך את בתי־המשפט לבטחו כך, לא היה דבר קל מלקבוע שהפיצויים יחושבו, או שמותר לחשבם, לפי מחירי השוק ביום מתן פסק-הדין; בקבעו שהפיצויים יחושבו לפי מחירי השוק ביום פרסום ההודעה, גילה כוונתו שסיכונה של ירידת ערך הכסף יהא סיכונו של בעל המקרקעים ולא סיכונה של המדינה; ומה גם שהמועדים שנקבעו בפקודה להשגת הסעד של קביעת הפיצויים קצרים ונוחים הם."

נושא מועד חישוב הפיצויים שב ועלה בפסיקה וב- ע"א 226/62 {שמחה בנינסון ואח' נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד טז 2355 (1962)} אמר השופט ויתקון בעניין זה:

"ברור שבדרך זו מגיעים אנו לשווי של קרקע, שאבד עליו כלח מזמן, ואולי יש להצטער על-כך שנבצר מבית-המשפט להמתיק את הגזירה ולקבוע את השווי לפחות כפי שהיה אחרי הפיחות בשנת 1952. אך כידוע, אין בעיית ירידת ערך הכסף ניתנת לפתרון על-ידי פרשנות, שאין בינה ובין רוח החוק ומטרותיו ולא כלום. סעיף 12 לפקודה קובע את תאריך פרסום ההודעה בדבר כוונת השר לרכוש את הקרקע כתאריך קובע לגבי בסיס השומה, כיון שעם היות כוונה זו ידועה בקהל המעוניינים, יוצאת הקרקע מן השוק ושוב אינה עוברת לסוחר. מן הרגע הזה דין הוא שיתגבש שוויה ולא תהיה עוד כפופה לתנודות ההיצע והביקוש הקיימות לגבי מקרקעין אחרים. לא עליית המחירים ולא ירידתם אין להן השפעה על קרקע העומדת להפקעה. ואילו ירידת ערך הכסף שבין אותו תאריך ובין תשלום הפיצוי אינה מן השיקולים שחוק זה מביא בחשבון, ואף אנו אין אנו רשאים להתחשב בה."

במקרה זה המחלוקת בין בעלי הדין היתה אם לשם הערכת שווי הקרקע לצורך קביעת פיצויים יהיו התאריך הקובע יום פרסום ההודעה או היום בו נתפרסם תיקון {לא חתום} לטעות שנפלה בהודעה, עקב השמטת מספר הגוש הנדון. נקבע כי תאריך פרסום ההודעה ולא תאריך פרסום תיקונה רק הוא יכול לשמש בסיס לשומה. לגבי השאלה אם ההודעה המקורית תקפה בהעדר ציון מספר הגוש נאמר כי אין מקום להחליט בה במסגרת התביעה לקביעת הפיצויים והיא צריכה למצוא פתרונה במקום אחר, אם יש כוונה לעוררה.

תרעומת רבה עוררה ההוראה האמורה הואיל וגרמה עוול לבעל הקרקע המופקעת בזמנים בהם שוררת אינפלציה מואצת.

ב- ע"א 57/73 {דב יוסף ואח' נ' מדינת ישראל, פ"ד כט(2), 486 (1975)} נתבקש בית-המשפט לעיין מחדש בהלכה הנ"ל, ולקבוע את הפיצוי לכל המוקדם לפי ערך הקרקע בזמן הערכת הפיצויים בבית-המשפט, אלא אם בעל הקרקע דחה הצעה סבירה שהאוצר הציע לו עוד לפני כן. בית-המשפט לא נענה לבקשה ואמר כי "תיהיה דעתנו אשר תיהיה על מידת הצדק שבהסדר התחיקתי הקיים - וגם לדעתי הצדק הוא מן ההסדר הזה והלאה - ידינו כבולות על-ידי נוסח החוק עד כדי כך ששום מאמץ פרשני לא יועיל להתיר את הכבלים" {ראה גם ע"א 740/75 דוידוביץ ואח' נ' אתרים, פ"ד לא(3), 3 (1977)}.

המצב הנ"ל תוקן בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור (תיקון מס' 2), התשל"ז-1977, אשר קבע את הצמדתם של הפיצויים למדד המחירים לצרכן וכן ריבית בסייגים מסויימים {ראה סעיף 8 לחוק האמור}. יש לשים-לב שלגבי סעיף 8(א) לחוק קבע בית-המשפט כי שווי הזכויות צמוד למדד, דהיינו קרן הפיצויים שהצדדים הסכימו לה או שנפסקה לטובתו של בעל הזכות על-ידי בית-המשפט, אך הריבית, שבית-המשפט פוסק בגין שווי הזכויות, לא תהיה צמודה {ראה ע"א 647/83, 353/86 עיריית חיפה נ' סינקלר ואח', פ"ד מ(4), 16 (1986)}.
יצויין כי בתיקון לחוק משנת תשנ"ה, החל ממועד שנקבע, הריבית הינה צמודה {סעיף 8(א) לחוק}.

מודגש בסעיף 12(ב) כי הערכת הפיצויים תיעשה בלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או תיעשינה או שתיבנינה על אותה קרקע. מקום שצבא הגנה לישראל או מחלקה ממשלתית כלשהי החזיקו בקרקע בתוקף זכות קניין, שהיא פחותה מבעלות מוחלטת, תיעשה הערכת הפיצויים בלי להתחשב בכל עליה בשוויה מחמת העבודות שנבנו על אותה קרקע על-ידי צבא הגנה לישראל או אותה מחלקה ממשלתית.

שאלה אחרת היא אם הסייג האמור חל במקרה בו ננטשה הקרקע על-ידי מחזיק הנ"ל מבלי שהוסרה ההשבחה ואחר-כך היא הופקעה. דהיינו, האם במקרה כזה יהא בעל הקרקע זכאי לפיצויים רק בעד הקרקע או שיש להתחשב בערכה המוגדל עקב ההשבחה.

ב- ע"א 328/60 {שר האוצר נ' צור שלום בע"מ, פ"ד טו 38 (1961)} פסק בית-המשפט כי במקרה בו היתה נטישה של הקרקע, בלי שהיא הוחזרה למצב הקודם, ואחרי כן באה הפקעה חדשה - אין הסייג הנ"ל חל - דהיינו יש להעריך את שווי המקרקעין שהם כוללים את ההשבחה.

תנאי נוסף המנוי בסעיף הוא, שבית-המשפט חייב להביא בחשבון, בהעריכו את הפיצויים, את כל הרשימות והערכות של השווי היסודי או של דמי החכירה, שהוגשו לצורך הערכת מיסים על-ידי התובע או שהתובע הסכים להן { ע"א 336/59 יהושע בידרמן נ' שר התחבורה, פ"ד טו 1681 (1961); ע"א 213/73 ש.ג. אגודה שיתופית לשיכון בתל אביב בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד כט(1), 617 (1974), בו ציטט השופט אשר בהסכמה, את דברי בית-המשפט קמא:
"המחוקק רצה כי האזרח יהיה מנוע מלזכות בדמי שכירות גבוהים כאשר נכסיו מופקעים על-ידי המדינה, אם כאשר שילם מיסים למדינה שילמם לפי הערכה של דמי שכירות נמוכים."

לגבי הוראה זו נאמר ב- המ' 222/58 {שותפות האחים ליטוינסקי ואח' נ' עיריית חיפה, פ"ד כ 115 (1959)} כי החובה שהוטלה על בית-המשפט היא לתת את הדעת על ההערכות שנעשו לצרכי מיסים ולא להתעלם מהן, אבל התפקיד שאותו עליו לבצע הוא לקבוע את ערך הנכס שהופקע על-פי העיקרון הכללי שבסעיף 12(ב) של הפקודה, זאת אומרת כנכס הנמכר על-ידי מוכר מרצון בשוק החופשי ולצורך זה שומה על בית-המשפט לשקול את כל ההוכחות שבפניו, ובכלל זה את ההערכות לצרכי מיסים.

במקרה זה בית-המשפט לא היה מוכן לתת משקל רב להערכות שנעשו לצורך מס רכוש, עירוני וארנונת רכוש וציין כי לא הובאו לפניו כל הוכחות כיצד נעשו הערכות אלה, ועל-פי אילו שיטות.

ב- ת"א (חי') 12770-08-13 {סלאח חוסין נ' רשות הפיתוח, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.09.14)} התובעים הגישו תביעה לתשלום פיצויים בגין הפקעת מקרקעין, לפי צו שניתן לפי פקודת הקרקעות.

נקבע, כי במצב בו הפיצוי בגין ההפקעה אינו משולם באופן מיידי, מדמה המחוקק את תפיסת הקרקע בידי הרשות המפקיעה לחכירתה מידי בעליה וזאת עד לתשלום הפיצוי. פיצוי זה יש לחשב על-פי שווי הנכס משנה לשנה על-פי ייעוד הנכס והשימושים שניתן היה לעשות בנכס על-פי התכניות התקפות עובר להפקעתו.

נקודת המוצא בדיון בתביעה לפיצויי הפקעה היא, שמי שנפגע עקב הפעולה התכנונית, זכאי לפיצוי שיעמידו במצב בו היה אלמלא ההפקעה. הפיצוי לא נועד להיטיב את מצב הנפקע מחד ולא לגרום לו נזק או הפסד מאידך.

על-פי סעיף 12 לפקודת הקרקעות, הערכת שווי המקרקעין נעשית לפי שווי השוק, דהיינו התמורה שהיתה משתלמת בעסקה שבין מוכר מרצון לקונה מרצון ביום פרסום ההודעה ברשומות לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות. פיצויי ההפקעה הקבועים בסעיף זה משקפים רק את ה"שווי ההוני" של הנכס, ואינם כוללים התייחסות לתשואה שהנכס היה עשוי להפיק במרוצת הזמן.
ב- ה"פ (חי') 13677-08-10 {נאיף אבו אל היג'א (המנוח) נ' מדינת ישראל/מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (22.10.12)} קבע בית-המשפט, כי תכלית פיצויי ההפקעה היא להעמיד את הנפקע במצב בו היה אילולא ההפקעה, כך שיתאפשר לו לרכוש נכס חלופי בכספי הפיצויים. כל עוד לא שולם הפיצוי לבעל המקרקעין נשללת ממנו האפשרות לרכוש קרקע חלופית או להקטין את נזקו.

באספקלריה זו, הפיצוי צריך לשקף את האפשרות שאם הפיצוי בגין ההפקעה - פיצוי המשקף את שווי הנכס ביום ההפקעה ממוכר מרצון לקונה מרצון וכולל את הפוטנציאל הבלתי-ממומש של הנכס - היה משולם לבעל הקרקע לאלתר, הוא היה רוכש נכס חלופי בשווי דומה לנכס הנפקע ומפיק דמי שכירות שברגיל היו שווי ערך לתשואה באחוז מסויים מהנכס החלופי הנרכש.

4. שיעור הפיצויים - השיקול של השומה שהגיש בעל הנכס לצורך תשלום מיסים, אינו אלא שיקול אחד בתוך מכלול של שיקולים שצריך לקחת בחשבון בקביעת הפיצוי הראוי
ב- ה"פ (ת"א) 423/84 {שלום וולובלסקי ואח' נ' מדינת ישראל, פ"מ תשמ"ח(א), 460 (1987)} עניינה של הבקשה הוא מתן הצהרה בדבר גובה הפיצוי שעל המדינה לשלם למבקשים כפיצוי בעד הפקעת מקרקעין השייכים להם. המבקשים סרבו לקבל את הפיצוי שהוצע להם בטענה שהוא נמוך מדי. טענתם היתה מבוססת על הערכת שמאי מטעמם ועל הודעת שומה שקיבלו ממשרד האוצר לצורך תשלום מס רכוש.

עוד צויין, כי לאחר הגשת הבקשה דנן תיקן הממונה על מס רכוש את שומתו והפחיתה בשיעור ניכר.

לאחר חקירת השמאים ובדיקת נתונים, עליהם ביססו את חוות-דעתם, קבע בית-המשפט כי מקובלת עליו חוות-הדעת של השמאי מטעם המדינה.

שאלה אחרת שנבחנה היתה, אם רשאי היה הממונה על מס רכוש לתקן את השומה השגויה, לדעתו, למפרע.

נקבע כי המנהל השתמש במקרה זה בסמכות הנתונה לו, בסעיף 19 לחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961 (להלן: "חוק רכוש וקרן פיצויים"), לתקן שומה. עוד נאמר, כי החלטה הנוגדת את החוק או שבצורה זו או אחרת יש בה, בעליל, משום חריגה מסמכות, רשאית הרשות לבטלה ולראות את ההחלטה המוטעית כבלתי-מחייבת ולתת החלטה אחרת במקומה. על-אחת-כמה-וכמה, שהלכה זו צריכה לחול במקום שהמחוקק הסמיך במפורש את מנהל מס רכוש לתקן טעות.

סייג להלכה הוא, שהרשות לא תורשה לחזור בה מהחלטה, כאשר האזרח שינה מצבו לרעה כתוצאה מקבלת ההחלטה "המוטעית". במקרה דנן, המבקש שילם למעלה ממה שצריך היה לשלם והרשות הציעה להשיב לו את העודף הזה עם הפרשי הצמדה וריבית, ולכן אין הוא בבחינת מי ששינה מצבו לרעה.

שאלה נוספת שנבחנה היתה, אם לצורך השיקולים לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות יש להתחשב בשומה הראשונה או בשומה המתוקנת.

נפסק, כי מרגע שהשומה תוקנה על יסוד הסמכות שיש ל"מנהל", לפי סעיף 19 לחוק מס רכוש וקרן פיצויים, שוב לא קיימת השומה הראשונה, השגויה, ויש להתעלם ממנה, וממילא אין היא יכולה להיות שיקול בגדר השיקולים שיש לקחת בחשבון.

בנוסף, השיקול של השומה, שהגיש בעל הנכס לצורך תשלום מיסים או שהסכים לה לאותו צורך, אינו השיקול היחידי, והוא שיקול מן השיקולים שצריך לקחת בחשבון בקביעת הפיצוי הראוי.

הבקשה נדחתה.

5. שיעור הפיצויים שיש לשלם בגין הפקעת זכויות בנכס - קיום חוות-דעת סותרות בין מומחים - הצמדת פיצויים - תקופה בה מנע בעל הזכויות את מסירת החזקה
ב- ע"א 576/85 {מדינת ישראל נ' מאיר שטרן וערעור שכנגד, פ"ד מב(2), 79 (1988)} הערעור הינו על פסק-דינו של בית-המשפט מחוזי, אשר לפיו חוייבה המדינה בתשלום פיצויים בגין הפקעת זכויות בנכס מקרקעין של המשיב, בסכום של 50,000 שקל, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, החל מיום ההפקעה ועד למועד התשלום.

לגבי סכום הפיצויים לא מצא בית-המשפט עילה להתערבותו.

נקבע, כי בנסיבות שבהן קיימות דעות סותרות של מומחים, יכול בית-המשפט למנות מומחה מטעמו כדי לקבל את המידע הדרוש מגורם אובייקטיבי. בנסיבות מקרה דנן לא ראה בית-המשפט פגם בכך שבית-המשפט קמא, הסתייע בדבריו של עד, שהיה נראה אובייקטיבי, ואשר ניסה לרכוש את השטח המופקע {לעניין מינוי מומחה ראו ע"א 402/85 מרקוביץ ואח' נ' עיריית ראשון לציון, פ"ד מא(1), 133 (1987)}.

לעניין הצמדת הפיצויים נטען, כי בית-המשפט לא היה מוסמך לפסוק הפרשי הצמדה על סכום הפיצויים לגבי תקופה של כארבע שנים, שבה מנע המשיב מן המערערת את החזקה בנכס. החיקוק הספציפי הדן בשלילת הזכות האמורה הוא החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 {סעיף 10 לחוק}.

נפסק, כי לאור מסקנת הערכאה הראשונה, בעניין מניעתה של מסירת החזקה, אין אכן הצדקה לכך שהמשיב יהיה זכאי להצמדה לגבי התקופה הנדונה.

6. אופן קביעת גובה הפיצויים בגין הפקעת מקרקעין
ב- ת"א 1094/93 {יונה משיח ג'מיל ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, (לא פורסם - ניתן על-ידי השופט א' שטרוזמן - מופיע ב- ע"א 3506/95 יונה משיח ג'מיל נ' הוועדה המקומית, תק-על 98(1), 2842 (1998))} המבקשים פנו לבית-המשפט בבקשה שיקבע את סכום הפיצויים המגיעים להם בגין הפקעת חלקתם.

בית-המשפט מינה שמאי וביקש ממנו חוות-דעת באשר לגובה הפיצויים המגיעים. בין הצדדים נתגלעה מחלוקת באשר לחוות-הדעת שהתמקדה בשתי נקודות. האחת, סירוב השמאי להסתמך על עסקאות שנעשו בין העיריה לבין בעלי חלקות אחרות באזור, והשניה הסתמכות השמאי על הציפיה לשינוי ייעוד הקרקע מאזור חקלאי לאזור בנוי.

בית-המשפט ציין כי, אכן, הסתמכות על עסקאות בין בעלי מקרקעין לבין הרשות המפקיעה צריכה להעשות תוך זהירות ובידיעה כי המחירים אינם מעידים בהכרח על שווים הנכון של המקרקעין אך במקרה זה יש משמעות לעסקאות אחרות שנעשו באזור הספציפי. עסקאות אלה, לדברי בית-המשפט, משקפות מציאות מסויימת של שווי המקרקעין שאין להתעלם ממנה. בית-המשפט הוסיף כי אפילו אם המחירים נמוכים מן המחיר הריאלי של מוכר מרצון לקונה מרצון, הם אינם יכולים להיות רחוקים מאוד ממחיר זה מאחר שהצעת העיריה לתשלום בלתי ריאלי לחלוטין היתה מביאה את הבעלים לפנות לבית-המשפט. לאור זאת נקבע כי היה מקום להסתמך על מחירים שהושגו בעסקאות אחרות באזור הספציפי. עם-זאת לא שוכנע בית-המשפט כי לשם קביעת המחיר הנכון של הקרקע שהופקעה באזור הספציפי ניתן היה ללמוד ממחירי קרקעות בכל מקום אחר בעיר.

באשר למרכיב הציפיה לשינוי ייעוד נאמר כי הכלל הוא שאין להתחשב במחירים הנקבעים אחרי הודעת הרשות על ההפקעה. אולם במקרה זה, בו הוברר לכל שהאזור הספציפי מיועד לאזור ציבורי למעלה מעשרים שנה, אין להניח לזכות בעלי המקרקעין צפיות לשינוי הייעוד לבניה למגורים.

באשר לטענת העיריה כי היא זכאית להפחית מהשטח המופקע את השטח המותר בהפקעה ללא תמורה נקבע כי כאשר הבעלות בחלקה משותפת בין בעלים שונים, כמו במקרה זה, הזכות להפקעה ללא תמורה חלה על 40% מכול שטח החלקה, כאשר כל אחד מהבעלים נושא בנזקי ההפקעה ללא תמורה. לכן זכאית העיריה להפחית 40% מהפיצוי המגיע לכל אחד מן המבקשים, אך לא את כל ההפחתה מהם בלבד.

בנוסף נפסקו למבקשים הפרשי הצמדה וריבית שיחושבו מהמועד בו היתה העיריה זכאית לתפוס את החזקה במקרקעין ועד מועד תשלום סכומי הפיצוי שלא היו שנויים במחלוקת. בית-המשפט הבהיר כי במקרה בו העיריה העדיפה שלא לנקוט צעד ממשי לתפיסת החזקה, אין לייחס לבעלים התנגדות להפקעה. הרשות אינה יכולה להמתין חודשים או שנים עד שתפנה לבית-המשפט בבקשה לצו המתיר לה לתפוס את המקרקעין, ואחר-כך לייחס לבעלים התנגדות לתפיסה כתירוץ להיפטר מהחבות לתשלום הפרשי הצמדה וריבית.

7. סעיף 12(ג) לפקודת הקרקעות קובע כי לצורך הערכת פיצויים אין להתחשב בהתאמתה המיוחדת של הקרקע לצרכיו או למטרתו של אדם, שהיה מוכן לשלם עבורה מחיר הגבוה ממחירה הרגיל; מחיר זה אינו מחיר השוק
ההכשרה המיוחדת של הקרקע יכולה להיות למטרה שאי-אפשר לממשה, אלא על-ידי שימוש בסמכויות הנובעות מחוקים, או שאין ביקוש לגבי אותה קרקע בשוק חוץ מביקושה על-ידי אדם מסויים לצרכיו המיוחדים, או שהיא נחוצה לצרכיו של שר האוצר, דהיינו - הרשות המפקיעה.

ב- ע"א 473/76 {מזרחי ואח' נ' עיריית תל אביב יפו, פ"ד לא(2), 253 (1977)} נסב הערעור על קביעת סכום הפיצויים שיש לשלם למערערים עקב הפקעת נכסיהם לצורך הקמת תחנת האוטובוסים המרכזית החדשה בתל אביב.

השאלה המשפטית שנבחנה היתה אם לצורך קביעת פיצויים, לפי פקודת הקרקעות מן הדין להתבסס על התכנית המפורטת, אשר הועידה את החלקות המופקעות להקמת תחנת אוטובוסים מרכזית, או שמא מן הדין להתעלם מתכנית זו ומהמטרה הכלולה בה ולהעריך את הנכסים לפי ייעודם וערכם על-פי התכנית הקודמת. במקרה זה שמאי המשיבה התעלם בהערכתו משווי הנכס המוגדל עקב ייעודו החדש ואילו השמאי מטעם המערערים הביא את הגדלת הערך, או לפחות את הציפיה לכך, בחשבון לצורך קביעת המחיר שקונה מרצון ישלם למוכר מרצון בשעת ההפקעה.

השופט ויתקון, בהתייחסו לגישתו של שמאי המערערים, אמר כי היא נוגדת הן את הוראתו המפורשת של סעיף 12(ג) לפקודה, הן את רוח החוק והן שורה ארוכה של פסקי-דין בישראל ובאנגליה.

"בעיצומו של דבר, אילו קיבלנו את טענת המערערים, הרי שמשנעשתה תכנית למטרה ציבורית והיא משביחה ומעלה את שווי כל הנכסים הכלולים בה, כל בעל נכס כזה היה הופך מיד לשותף להתעשרות זו, אם כי - שלא כיזמי התכנית ומממניה - אין לו חלק בהוצאותיה. במילים אחרות, שווי רכושו עתה כשוויו עקב התכנית, ולא כשוויו לפני העלאת התכנית. והרי אין ספק שכל מוסד ההפקעה לא בא אלא לאפשר לרשות הציבורית או לאלה הפועלים מטעמה לרכוש את המקרקעין הדרושים להם למטרתם לפי אותו שווי שהיה למקרקעין אלמלא המטרה וההשבחה הזו, שאם לא תאמר כן, ברוב המקרים לא היו בעלי התכניות נצרכים לרכישה בדרך הכפיה והיו יכולים להשיג את המקרקעין בקניה חפשית. ברור איפוא שהעיקרון שהמשיבה דוגלת בו ושלפיו קבע השופט המלומד את סכום הפיצויים הוא הנכון, ושהמערערים הם אשר התעלמו ממנו בהציעם שיטה אחרת. כמובן, יש מקרים שבהם אפשר לייחס לנכס שווי פוטנציאלי אף בלי להתחשב במטרה המיוחדת שלשמה הופקע, ואז יש מקום להביא שווי זה בחשבון ההערכה. אך במקרה דנן ברור שאלמלא תכנית התחנה המרכזית לא היה לחלקות כל שווי מסחרי לא ממשי ולא צפוי, מלבד השווי שהיה להן לפי התכנית הקודמת."

נושא שינוי ייעודם של מקרקעין והערכת הפיצויים עקב הפקעה עלה גם ב- ע"א 402/85 {רחל מרקוביץ ואח' נ' עיריית ראשון לציון, פ"ד מא(1), 133 (1985)}.

בית-המשפט מחוזי חייב את המשיבה, במקרה זה, בתשלום פיצויים למערערות עקב הפקעתם לצרכי ציבור של מקרקעין שבבעלותן. הערעור היה על פסק-הדין וכן על החלטת ביניים של בית-המשפט לפיה לצורך קביעת ערך החלקה יתייחס בית-המשפט למעמדה התכנוני של החלקה שפורסמה התכנית, שמכוחה ובעקבותיה בוצעה הרכישה לצרכי ציבור.

המקרקעין האמורים היו קרקע חקלאית. בשלב מסויים פורסמה תכנית בניין עיר חדשה, ששינתה את ייעוד החלקה ושל חלקות נוספות וקבעה את הפיכתן משטח חקלאי לאזור בנייני ציבור {בתי ספר}. התכנית קבעה, כי השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו ויירשמו על שם העיריה בהתאם לחוק. בעקבות פרסום התכנית ומכוח הוראותיהם של סעיפים 189 ו- 190 לחוק התכנון והבניה, ועל יסוד האמור בתכנית המפורטת, פורסמה כשמונה חודשים לאחר הפרסום ומתן התוקף לתכנית המפורטת, הודעה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות לפיה החלקה, שהיא נושא ערעור זה, דרושה לחלוטין לצרכי ציבור.

טענת המערערת היא כי לא צריך היה להתייחס לחלקה כקרקע חקלאית, אלא צריך היה לשום את המקרקעין כקרקע המיועדת לבניה של בית ספר.

בית-המשפט מחוזי, דחה טענה זו והתבסס לעניין זה, בעיקר על דברים שנאמרו על-ידי השופט ויתקון ב- ע"א 473/76 הנ"ל.

בית-המשפט בערעור הוסיף, בעניין זה שאין זה מתקבל על הדעת, כי מעמדם החדש של מקרקעין, הבא בעקבות תכנית וכתוצאה ממנה ואשר לאורו הופכת החלקה, אשר מיועדת להפקעה, לשטח המיועד לצרכי ציבור, כמוגדר בסעיף 188 לחוק התכנון והבניה, ישמש נקודת מוצא למדידתה של הפגיעה בה נפגעת הקרקע לצרכי הערכת הפיצויים. אין זה עולה מנוסח החוק ומהגיונם של הדברים, שהפיצויים ישולמו על יסוד הייעוד החדש, שבוצע אך ורק כדי לאפשר הפקעה.

עוד נקבע מסעיף 12(ב) ו- 12(ג) לפקודת הקרקעות, אשר יש לקראתם לצורך זה בצוותא חדא, עולה כי בהערכת הפיצויים יש להתעלם מן הערכים החדשים שהוקנו למקרקעין על-ידי הפקעה או כתוצאה ממנה.

"הרי האמור בסעיף 12(ב) איננו מתמצה בכך ששומת הפיצויים מתבססת על שווי הקרקע ביום שבו פרסם שר האוצר בילקוט הפרסומים את ההודעה בדבר כוונתו לרכוש אותה או במועד הנוסף העולה מן ההסדר המיוחד שבחוק התכנון והבניה (ראה סעיף 190(א)(4)), סעיף 12(ב) גם מורה, כי לא יובאו בחשבון השבחה או עבודות שנעשו בקרקע או השבחה או עבודות שתיעשינה או תיבנינה על אותה קרקע, היינו הוא מוציא מכלל תחולה לצורך ההערכה אותם שינויים שינבעו בעתיד מן הייעוד החדש, אשר למענו מבוצעת ההפקעה.
במקרה שלפנינו יש לדבר זה גם ביטוי מוחשי ובולט, כי החלקה, אשר בה המדובר, היתה במצבה האחרון עובר להפקעה, להבדיל ממצבה בעבר הרחוק יותר, אדמה חקלאית. שינוי הייעוד, כפי שהוא נבע מן התכנית, אשר על יסודה בוצעה ההפקעה, קבע, כי יוקם במקום בית-ספר, היינו, הפיכת קרקע חקלאית לקרקע שמותר לבנות עליה היתה כרוכה וקשורה כל כולה עם ההפקעה כדי לאפשר את השימוש בקרקע למטרה ציבורית מוגדרת ומסויימת."

בית-המשפט, דחה את הטענה כי אין מקרה זה דומה למקרים האחרים בהם שונה ייעוד הקרקע הואיל וכאן כאילו נפתחה גם האפשרות להשתמש בחלקה לצורך בניה של בית ספר פרטי. נקבע כי, מעשית, דובר במקרה זה על הרחבת בית ספר קיים וההפקעה נועדה לאפשר מטרה זו.

"נקודת המוצא לקביעת הפיצויים היא מצב המקרקעין לפני ששונה הייעוד כדי ליצור את הבסיס המשפטי לביצוע ההפקעה, בהתבסס על האמור בסעיף 188 לחוק התכנון והבניה וסעיפים 189 ו- 190 לחוק האמור. הפקעה לצרכי ציבור, שהיא בגדר ביצועה של תכנית, אינה באה להרחיב זכויותיו של בעל המקרקעין אלא היא באה ליטול ממנו את הקרקע למען המטרה הציבורית, אשר לא הוא יבצע אותה אלא הרשות הציבורית. אין כל הצדקה לכך שייערך חישוב תיאורטי, מה היה ערך המקרקעין אילו לא היה מתחייב ביצועה של מטרה לצרכי ציבור אלא היה מתבצע שינוי ייעוד, אשר מאפשר גם לבעלים עצמם לבצע פעולות דומות לאלו אשר הרשות הציבורית עומדת לבצע אותן, כי לא זאת מטרתה של התכנית ותוצאתה."

טענת הערעור השניה התייחסה לקביעותיו של בית-המשפט המחוזי באשר לשיעור הפיצויים. לעניין זה הביאו שני בעלי הדין מומחים מטעמם, ומשנוכח בית-המשפט לדעת, כי העמדות של שני השמאים אינן מתיישבות זו עם זו, החליט על מינוי שמאי מטעם בית-המשפט.

טענת המערערות היא, כי בית-המשפט היה רשאי להסתמך על דברי השמאי שמונה על ידיו רק באותן נקודות, בהן היתה מחלוקת בין בעלי הדין. בית-המשפט אימץ גישה אחרת. הוא הסתמך על חוות-דעתו של השמאי שמונה מטעמו על כל חלקיה ולא ראה לשוב אל חלקים או אל נקודות ספציפיות בחוות-הדעת של השמאים של בעלי הדין. הוא סבר, משמונה שמאי מטעם בית-המשפט, רשאי בית-המשפט להתייחס לתמונה השלמה ולחישובים לחלקיהם הנפרשים לפניו על-ידי המומחה שמונה מטעמו, ואין עליו להימנע דווקא מן ההתייחסות לנקודות שעלו מחוות-הדעת של השמאים מטעם בעלי הדין השונים.

בית-המשפט בערעור הסכים עם גישה דנן.

"משמונה מומחה מטעם בית-המשפט, הרי בית-המשפט הוא המחליט, אילו מסקנות יש להסיק מחוות-דעתו של המומחה, ובעלי הדין אינם יכולים לדרוש, כי בית-המשפט יצמצם עצמו רק לעיון וללימוד של חלקים מחוות-דעתו של השמאי שמונה על ידיו. בית-המשפט הוא הממנה מומחה מטעמו כדי לקבל תמונה מדוייקת ומלאה, ואם חוות-הדעת של המומחה שמינה מקובלת עליו, רשאי בית-המשפט להסתמך על כל חלק אשר כלול בה...
במקרה שלפנינו אין גם כן כל מקום למסקנה, כי השמאי, שמונה על-ידי בית-המשפט, שגה בחישוביו, עד שיהיה בכך כדי להצדיק התערבותו של בית-המשפט שלערעור."

8. סעיף 12(ג) - בסיס הערכת הפיצויים
ב- ת"א (חי') 2094/67 + 419/68 {ירוחם זילברמן, רבקה לוינסון ואח' נ' עיריית חיפה, פ"מ עא 250 (1970)} נדון עניין זה.

התובעים הם בעלי קרקעות על הר-הכרמל, שהופקעו על-ידי הנתבעת לצורך הקמת המכון האוניברסטאי של חיפה. לפי תכניות בניין עיר ראשונות היתה הקרקע מיועדת כ"שמורת טבע" אך בשנת 1965, חלה על הקרקע התכנית ג/532, אשר קבעה את היעד ל- "אתר למכון איניברסיטאי על הר הכרמל". הקרקעות הופקעו למטרה זו ואחר-כך, באה תכנית מפורטת ג/590, "תכנית בינוי למכון האוניברסיטאי על הר הכרמל", שפורסמה 5 חודשים לאחר תכנית ג/532.

בתביעות הפיצויים דנן טענו התובעים שמאחר והיום הקובע לצרכי ההערכה הוא יום פרסום צו ההפקעה, יש להייחס לערך המופקע כאל קרקע המיועדת לבניה ציבורית, מאחר וביום פרסום הצו חלה עליה התכנית ג/532 הנ"ל.

בית-המשפט דחה טענה זו וקבע כי נכון הדבר, שביום פרסום צו ההפקעה חלה על החלקה הנדונה תכנית ג/532 הנ"ל, אך אין בכך כדי לבסס את טענת התובעים כי משום כך יש להעריך את האדמה המופקעת לא כ"שמורת קרקע" כפי שהיתה אלא כאדמה המיועדת לבניין ציבורי כפי שנקבע בתכנית ג/532.

עוד נאמר, כי עיריית חיפה יזמה את התכנית ג/532 והתכנית של הקמת המכון האוניברסיטאי במקום זה אושרה עבור היוזמת של התכנית ולא אושרה בעלמא.

"לא היה כאן מקרה שהיתה שמורת טבע, שוחררה מהכבלים הקשורים לייעוד זה ונהפכה לאדמה לאתר לבניין ציבורי בלתי-מסויים. תכנית ג/532 באה כתיקון לתכנית ג/400 שיעדה את השטח לשמורת טבע ואין לברור מתוך תכנית ג/532 רק את ההיתר להפוך את השטח לאתר לבניין ציבורי, מבלי להתייחס כלל לעובדה שרק עירית חיפה הירשתה לנצל את האתר, וזה רק למטרת הקמת הקמפוס של מכון אוניברסיטאי. על-כן לא נראה לי שניתן לבסס את ההערכה של האדמה שהופקעה על בסיס של אתר בניין ציבורי בעלמא, ואף לא כאתר לבניין ציבורי שהתובעים ב- ת"א 419/68, או אחרים, יוכלו הם עצמם להקים."

ובהמשך נאמר, כי אין כל טענה שהאדמה המופקעת כאן הינה בעלת תכונות מיוחדות המתאימות לבניין אוניברסיטה ומשום כך יש להעריכה בתור שכזו, גם בלי התייחסות לתכנית ג/532. ובהעדר טענה כזו, אין להביא בחשבון לצרכי הפיצויים את השימוש של השטח לאתר לבניין האוניברסיטה.

מסקנת בית-המשפט היתה שאם הזמן הקובע הוא מועד הפרסום של צו ההפקעה בסיס ההערכה, במקרה הנדון, צריך להיות תוך התעלמות מייעוד הקרקע כאתר לבניין ציבורי על-ידי הנתבעת.

סעיף 12(ד) לפקודה קובע כי במקרה של קרקע שהיתה מיועדת לתכלית מיוחדת, אשר לפי מהותה אין ביקוש כללי או שוק לקרקע לשם אותה תכלית ואלמלא ההפקעה היתה הקרקע מוסיפה לשמש לאותה תכלית, אזי אם ישתכנע בית-המשפט כי התובע מתכונן בתום-לב לסידור מחדש במקום אחר, רשאי הוא להעריך את סכום הפיצויים על יסוד ההוצאות ההוגנות והסבירות, שעל התובע יהא לעמוד בהן לצורך אותו סידור מחדש. מכל מקום, אין סעיף 12(ד) חל על בתי עסק בעלי אופי מסחרי רגיל {ע"א 740/75 להלן}.

יש לשים-לב כי הסעיף נוקט בלשון "רשאי" דהיינו, לבית-המשפט שיקול-דעת אם להעתר לבקשה להעריך את הפיצויים במתכונת הסידור החלוף, או לקבעם לפי הקריטריונים האחרים, שמנויים בסעיף 12 לפקודה. במקרה של מתן פיצויים במתכונת הסידור החדש הבהיר בית-המשפט ב- ע"א 740/75 {דוידוביץ ואח' נ' אתרים, פ"ד לא(3), 3 (1977)} כי חובת הפיצוי חלה גם על כל ההוצאות הממשיות הכרוכות בהעברת העסק ממקומו ופתיחתו במקום אחר, כולל הוצאות של פירוק הציוד המצוי בו, הובלת תכולתו של בית העסק למקום החדש והכשרת המקום החדש לייעודו, כגון התקנת חשמל ומים.

"אולם מובן מאליו, שאם ברצון הדייר לשפר בהזדמנות זו את טיב העסק, להעביר אותו לסביבה יותר יקרה או לצייד אותו בציוד נוסף - הוצאות אלה אינן מוטלות על מי שגרם להפקעת העסק ממקומו. לעומת-זאת נראה לי, שאם היו לעסק מוניטין הקשורים במיקומו דווקא, למשל חוג לקוחות מסביבתו הקרובה, שבעל העסק יפסיד עקב העברתו למקום אחר, מבלי שירכוש שם חוג לקוחות דומה חדש - כי אז מגיע לו פיצוי גם על נזק נוסף כזה, אבל אין זה נזק מסוג ההוצאות הממשיות הכרוכות בהעברה."

9. עילת הפינוי המצויה בסעיף 36 לחוק הגנת הדייר, תשט"ו-1955 {כיום סעיף 131 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972} ורכישת זכות בקרקע לפי פקודת הקרקעות
ב- ע"א 361/66 {מדינת ישראל נ' משה ארבספלד, פ"ד כ(3), 526 (1966)} בית-המשפט בחן את סמכויות המדינה לרכוש זכויות בקרקע על-פי חוק הגנת הדייר ועל-פי פקודת הקרקעות, וקבע כי זכות הפינוי, לפי סעיף 36(8) לחוק הגנת הדייר מתשט"ו {סעיף 131(8) כיום}, היא זכות מיוחדת שניתנה למדינה או לרשות מקומית כבעלת בית, והיא מקבילה לזו שניתנה לבעל בית פרטי לפי סעיף 36(7). מימוש הזכות הזו מותנה בקיום שני תנאים מוקדמים: האחד הוא, שהמושכר דרוש למדינה או לרשות המקומית לצורך ציבורי חיוני, ובית-המשפט מוסמך להעביר תחת שבט ביקורתו את הצורך הזה ואת חיוניותו; התנאי השני הוא, שיועמד לרשות הדייר סידור חלוף. מאידך, ברכישה לצרכי ציבור, התנאי היחידי הוא שהקרקע או הזכות שעומדים לרכוש דרושה לצורך ציבורי, ושר האוצר הוא הקובע והפוסק הסופי אם המטרה שלשמה נעשית הרכישה היא מטרה ציבורית ובאיזה זמן דרוש לו הנכס.

"ייתכן אמנם, כי לפי סעיף 12(ד) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, עשויים הפיצויים למחזיק להיות נאמדים לפי המתכונת של סידור חלוף; אבל גם במקרה זה יש הבדל מהותי חשוב במיוחד מבחינת האינטרס הציבורי, שיכול להיות דחוף ודוחק, והוא שאין הכרח להסכים או להחליט מראש על הפיצויים לפני שהחזקה נלקחת מהדייר."

10. פיצוי בגין הפקעת בית עסק - פיצוי בגין הפקעת זכות דיירות מוגנת - פיצוי על-פי ערך "סידור חלוף"
ב- ה"פ (ת"א) 6671/75 {י' רובינזון נ' עיריית הרצליה, פ"מ תשל"ז(ב), 58 (1977)} הנתבעת הראשונה השכירה לתובע, שהינו נכה, קיוסק וסככה הצמודה אליו. בשלב מסויים נודע לתובע כי נתבעת מס' 2 פרסמה הודעה בילקוט הפרסומים לפיה "זכות השימוש וההחזקה הבלעדית בקרקע המתוארת בתוספת, דרושה לוועדה לחלוטין לצרכי ציבור, וכי הוועדה מוכנה לישא וליתן בדבר רכישת זכויות החזקה והשימוש בקרקע האמורה".

יצויין כי בבעלות התובע מצויה גם חנות במבנה סמוך, המשמשת לו כמחסן ואשר איננה כלולה בתכנית ההפקעה.

בין הצדדים נפלה מחלוקת לגבי גובה הפיצוי לו זכאי התובע בגין נכסיו המופקעים ובית-המשפט נדרש להכריע בשאלה, אם יש לפצות את התובע על-פי ערכו של "סידור חלוף" לנכס המופקע או שניתן להסתפק בערך השוק של הנכס על בסיס דמי מפתח.

נקבע כי הדעת איננה סובלת פרוש, קל וחומר תוצאה, שלפיה עסק חי ומקור של פרנסה יופקעו ויהיו כלא היו, והמחזיק בהם יהיה זכאי לשווי החלל שבין הקירות ותו לא!

בית-המשפט הבהיר כי:

"לגבי דירת מגורים עשוי גורם דמי המפתח לשמש, במקרה המתאים, אמת-מידה לגבי גובה הפיצוי המגיע לדייר. במה דברים אמורים? כאשר בסתם דירה המדובר ולדייר אין כל הבדל, מבחינה מעשית, אם יגור בדירה זו או באחרת, במקום זה או אחר. ואילו, כאשר נוכח בית-המשפט לדעת שיש בכוחם של שיקולים כאלה להשפיע - שאני."

בית-המשפט ציטט את דברי השופט ברנזון ב- ע"א 388/73 {מ. נ. קבלנים בע"מ נ' פיאר נסר, פ"ד כח(2), 383 (1974)}:

"זו השאלה: האם לעניין הסידור החלוף לדייר בדירת מגורים צריך או מותר להביא בחשבון שיקולי פרנסה, עסק או עבודה שלו הקשורים בדירה או בסביבה הקרובה? עד גבול ידוע, חושבני שכן. מובן מאליו, שאם הדירה עצמה משמשת בצורה כלשהי כמקור פרנסה או הכנסה, הרי זה שיקול חשוב ביותר הנוגע ישירות לעניין הסידור החלוף. כך, למשל, פסקו באנגליה, שאין זה סביר לתת פסק-דין פינוי, כאשר הדירה המוצעת לא נתנה אפשרות לקבל אורחים בתשלום וליהנות ממשטחי דשא וגן שעשועים שהיו חלק מהשכירות בדירה הקיימת, Wanen v. Austin (1947) 2 ALL E.R. 185 . ההגיון והצדק גם יחד מחייבים להרחיק לכת מזה. אדם הגר במקום פלוני במשך זמן רב ומבסס את עצמו בקרבת מקום מבחינת הפרנסה או העבודה, ואם עקירתו ממקומו ומסביבתו עשויה לגרום לו נזק, הרי זה שיקול לגיטימי בבחינת התאמתו של הדיור או הסידור החלוף המוצע לו. אם פרנסתו או עסקו עלולים להתקפח כליל על-ידי החלפת מקום מגוריו, כי אז, לפי כל אמת-מידה צודקת המביאה בחשבון את האינטרסים של שני הצדדים, קשה לומר שבעל הבית יוצא ידי חובתו על-יד הצעת דיור אחר המביא לתוצאה כזאת (ע"א 388/73 (7) (בעמ' 387). ברם, כפי שאציין להלן, בסעיף 24 לפסק-דיני, אוסיף דברים לגבי האמור בד"נ 26/69 (5) (בעמ' 411)."

מסקנת בית-המשפט היתה כי כאשר עוסקים בהפקעת זכויותיו של דייר מוגן, הן על-פי סעיף 12(ד) לפקודה והן על-פי סעיף 131(8) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, זכאי הדייר המפונה בפיצוי אשר יחושב על-פי הכללים הנהוגים לגבי סידור חלוף.

בכל הנוגע לגובה הפיצוי קבע בית-המשפט כי אין הדייר זכאי לפיצוי אלא עבור השטח שהושכר לו, ושבו הוא מחזיק כדין {ע"א 481/74 עזרא בסה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב-יפו, פ"ד כט(2), 98 (1975)}; וכן ע"א 271/71 אברהם פיקסלר נ' מדינת ישראל, פ"ד כו(2), 231 (1972)}.

בין היתר התבקש בית-המשפט להתחשב, לעניין גובה הפיצוי, בניתוק הקיוסק מן המחסן. השאלה שיש לשאול היא לדברי בית-המשפט, "אם יש לראות בתביעה זו של התובע "נזק ישיר", או קרוב, אם "נזק מרוחק". מסקנתו היא "שאכן יש לראות בשני אלה - הקיוסק והמחסן - כאילו אחד היו, וכן צו ההפקעה גורר בעקבותיו הפרדה בין שני הדבקים... נזק ישיר ומשמעותי יגרם לתובע אם לא יעמוד לרשותו מחסן במקומו החדש, ואפילו יעתיקו את הקיוסק ועבירוהו למקומו החדש ללא כל מתום ופגם". {ראה בעניין זה דעת השופט י' כהן ב- ד"נ 29/69 {אביבים בגוש 3947 בע"מ ואח' נ' שר האוצר, פ"ד כד(2), 397 (1970) ולעומתם דברי השופט ברנזון ב- ע"א 388/73 {מ. נ. קבלנים בע"מ נ' פיאר נסר, פ"ד כח(2), 383 (1974)}.

בהתייחסו לתביעת התובע לפצותו בגין "הפסד מוניטין" קבע בית-המשפט כי אין לפניו הוכחה להפסד אותו "מוניטין".

"אעיר עוד, ששאלה זו של מוניטין, אין התובע יכול לצאת ידי חובתו לגביה, על-ידי שיפטור עצמו ממנה כלאחר-יד ובאמירת-פה בעלמא. הוכחה היא צריכה, ובהעדר עובדות ונתונים שוב אין בידי בית-המשפט להכריע לכאן או לכאן; אין צורך להוסיף שהתובע הוא המוציא מחברו - ועליו הראיה."

{בעניין אבדן מוניטין ראה גם ע"א 740/75 ש' דוידוביץ ואח' נ' אתרים, פ"ד לא(3), 3 (1977)}

11. דייר מוגן שזכויותיו הופקעו - בכל האמור בשאלת הפיצוי אין מקום להבחנה בין ההסדרים שנקבעו בחוקים השונים העוסקים בכך, ובעיקר בין חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 לבין פקודת הקרקעות
ב- ת"א (ת"א) 2654/75 {תייר נ' מדינת ישראל, פ"מ תשל"ז(ב), 105 (1977)} נדון עניין זה.

במקרה זה שכר התובע מאת רשות הפיתוח שני מושכרים הצמודים זה לזה והוא ניהל בהם נגריה. אין מחלוקת כי מעמדו הוא מעמד של דייר מוגן. לאחר כעשרים שנה הורה שר האוצר כי הוא עומד לקנות מיד חזקה בשטח עליו עומדים המבנים הנ"ל ואף ניתן צו חמסירת חזקה.

התביעה דנן הינה לקביעת סכום הפיצויים המגיע בגין הפקעת החזקה של שני המושכרים הנ"ל מידי התובע. הנתבעת טענה כי על העניין חל סעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות ועל פיו יש להעריך את סכום הפיצויים.

"התוצאה המתקבלת - על-פי פירושה של הנתבעת - היא שלעולם לא יהא בעל עסק מפוצה על חיסול עסקיו, וכל ההפסדים והנזקים שייגרמו לו עקב ההפקעה - עליו יחולו; ואילו הרשות המפקיעה לא תהיה חייבת אלא בתשלום דמי המפתח."

טענה זו של הנתבעת לא נתקבלה על דעת בית-המשפט, אשר סבור היה כי הדעת איננה סובלת פירוש, קל וחומר תוצאה, שלפיהם עסק חי ומקור של פרנסה יופקעו ויהיו כלא היו. בית-המשפט גם ראה לנכון להבחין בין מקרה בו מדובר בפיצוי לגבי דירת מגורים לבין מקרה בו מדובר בפיצוי לגבי בית עסק.

בהמשך התייחס בית-המשפט, לשאלה אם יש טעם או הגיון להבחנה כלשהי - מבחינת השימוש בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר או בסעיף 12(ד) לפקודת הקרקעות - שעה שדנים בשאלת הפיצוי המגיע לדייר מוגן שזכויותיו הופקעו.

"סעיף 131(8) לחוק הגנת הדייר קובע במפורש שזכאי הדייר לסידור חלוף, וכבר הבאתי לעיל מדבריו של כב' השופט ברנזון, שהדעת נותנת שזכות הדייר המוגן תימדד ותישקל "לפי המתכונת של סידור חלוף" גם על-פי סעיף 12(ד) לפקודת הקרקעות. נראה לי שאין לתת לשאלה זו אלא תשובה אחת: בין אם תבחר הרשות המפקיעה ללכת בדרך האחת (כפי שהיא זכאית לעשות מהטעמים המבוארים מפסק-דינו של כב' השופט ברנזון), ובין אם תבחר ללכת בדרך האחרת - לא יתכן שהפיצוי המגיע לדייר ישתנה מן הקצה אל הקצה כתוצאה מהבחירה שנפלה על חוק זה או אחר. כאשר אנו שמים לנגד עינינו את זכויותיהם של שני הצדדים, דבר שאנו חייבים לעשותו, לא יתכן שבמקרה האחד יקבל הדייר את מלוא המגיע לו, ואילו במקרה האחר ייצא וידיו על ראשו."

ובהמשך נאמר:

"סעיף 12(ד) מזכיר במפורש את האפשרות של 'סידור מחדש דומה לזה במקום אחר' מן הטעם שאין שוק לקרקע האמורה, ולא מן הטעם שסידור כזה אינו אפשרי על-פי סעיף 12(ב). לא היה צורך להזכירו במפורש בסעיף 12(ב) הואיל ופסקה זו דנה בכלל הרחב שיש לשלם עבור הקרקע כמחירה בשוק. ואין כלל רחב זה מוציא את האפשרות של 'סידור מחדש דומה לזה במקום אחר' כשווה ערך וכתחליף לתשלום הפיצוי עבור הקרקע על-פי ערכה בשוק...
לאור הדברים האמורים לעיל, ברי שסעיף 12(ב) שעה שהוא דן ב'שוויה של קרקע' - אף זכויות המוקנות לדייר מוגן במשמע...
המסקנה העולה מן הפסיקה הנ"ל היא, שהפירוש הנכון של הדיור 'הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק על-ידי המוכר מרצונו הטוב' (הנזכר בסעיף 12(ב)) משמעותו אחת היא לגבי מושכר המוחזק בידי דייר מוגן המנהל בו את עסקו, והיא: הסכום שהיה מתקבל בשוק מהעברת העסק, כעסק חי (going concern), לידי הקונה, סכום שיש בו כדי להחזיר ולהעמיד את הדייר במקום אחר, מבלי שייגרם לו נזק או הפסד כתוצאה מהעברה כזו."

12. תביעה לפיצויים, שהגיש דייר מוגן, בגין הפקעה - מבחן השוק החופשי
ב- ע"א 977/91, 3505 {הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים נ' נוסבייה, פ"ד מו(5), 758 (1992)} המשיב היה דייר מוגן בשטח קרקע 3.5 דונמים בו ניהל מפעל לייצור בלוקים.

במשך השנים פורסמו מספר הודעות על פיהן השטח האמור מופקע לטובת המדינה. בפועל לא מימשה המדינה את ההפקעה, והמשיב המשיך להחזיק במקרקעין. לאחר שהבחין בעבודות עפר המבוצעות בשטח פנה המשיב לעיריה ומחה על הפלישה לשטח שבהחזקתו. בשלב מאוחר יותר הגיש לבית-המשפט המחוזי בקשה לפסק-דין הצהרתי, אשר יצהיר, כי הינו דייר מוגן במקרקעין ועל-כן בעל "זכות או טובת הנאה", כמובנה בפקודת הקרקעות, מעמד המזכה אותו בפיצויים בגין הפקעת הקרקע.
העיריה מצידה הועידה את המקרקעין בתכנית בניין עיר לצרכי דרך וביום 27.05.90 פורסמה הודעה על הפקעת השטח על-ידי המערערת, לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות וסעיפים 189 ו- 190 לחוק התכנון והבניה. בעקבות פרסום ההודעה האמורה פתחה המערערת בהליכים נגד המשיב לתפיסת חזקה. בהסכמת שני הצדדים נתן בית-המשפט צו נגד המשיב, המחייב אותו למסור את החזקה במקרקעין לידי המערערת. המשיב מצידו תיקן את בקשתו לפני בית-המשפט כך שהבקשה המתוקנת כללה תביעה לפיצויים בגין ההפקעה.

בית-המשפט פיצל את ההליך שבפניו לשני שלבים. בשלב ראשון נדונה שאלת מעמדו של המשיב וזכויותיו במקרקעין, ואילו בשלב שני התייחס בית-המשפט לשאלת קביעת פיצויים ושיעורם.

באשר לשלב ראשון טענה המערערת כי זכותו של המשיב כדייר מוגן פקעה בשל התקיימות נסיבות המעידות על נטישה וכן מפני אי-תשלום דמי שכירות על ידיו במשך שנים רבות. בית-המשפט קמא קבע כי לא הוכחה אף אחת משתי עילות הפינוי האמורות כנגד המשיב.

בשלב שני קבע בית-המשפט קמא כי על המערערת לשלם למשיב פיצויי הפקעה בסך 315,000 דולר, וזאת על-פי החישוב של 90 דולר למטר רבוע כשהם מוכפלים ב- 3,500 מ"ר.

הערעורים דנן מתייחסים לשאלת הזכאות לפיצויים ולשאלת גובה הפיצויים.

בית-המשפט ציין כי עובר לתפיסת המקרקעין על-ידי המערערת לא הוצא מעולם כנגד המשיב צו פינוי. השאלה היא לכן, האם די בידי המערערת, שהפקיעה את הקרקע בשנית ותפסה בה את החזקה, לטעון להתקיימותה של עילת פינוי זו או אחרת במסגרת התגוננותה בתביעת המשיב לפיצויים בגין ההפקעה.

על-פי סעיף 9 לפקודת הקרקעות, כל בעל זכות או טובת הנאה במקרקעין שהופקעו זכאי לתבוע פיצויים. סעיף 12 לפקודת הקרקעות מורה, כי שווי הפיצויים יהא בשיעור שווי השוק של הזכות המופקעת "בזמן ששר האוצר פרסם ברשומות את ההודעה או על כוונתו לרכוש אותה". המועד הרלבנטי לקביעת הזכות לפיצוי הוא מועד פרסומה של ההודעה על-פי סעיף 5 לפקודה זו.

נקבע כי יום הפרסום ברשומות, על כוונת הרשות להפקיע את הקרקע ולתפוס את החזקה בה, הוא 27.05.90.

בנסיבות המקרה קבע בית-המשפט כי מבחינת חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), היה המשיב במועד הקובע דייר מוגן, על-אף טענת המערערת, כי "רחפו באויר" עילות פינוי נגדו. עילת פינוי שלא הוכחה כדי להופכה לצו פינוי, אין בה ולא כלום כדי לשנות את מעמדו של הדייר המוגן, שכן צו פינוי הוא קונסטיטוטיבי במהותו ופועלו מכאן ולהבא.

הנושא בנטל הכלכלי הוא אותו גורם שבידו היה לשנות את המצב, דהיינו בעל הבית. מקום שהבעלים גם מחזיק בפועל בקרקע ואין לאדם אחר כל זכות בה, ישתלמו כל הפיצויים לבעל הנכס שהופקע. מקום שהבעלים מסר את הזכות להחזיק בקרקע לאחר, יתחלקו הפיצויים בין הבעלים לבין השוכר, כך שכל אחד יקבל לפי שוויה של זכותו. במקרה זה בעל המקרקעין יקבל פיצויים בגין קרקע תפוסה, ואילו הדייר המוגן יקבל פיצויים בגובה שוויו של האינטרס שלו בקרקע.

"במקרה בו קיימת עילת פינוי כנגד דייר מוגן, ובעל הנכס בחר שלא לתבוע פינוי, יקבל האחרון פיצויים כבעל נכס תפוס בלבד. ואולם אין לו אלא להלין על עצמו בלבד, בשל כך שלא עשה שימוש בעילות הפינוי שהיו בידו עובר להפקעת הזכויות בקרקע."

עוד ציין בית-המשפט כי מקום שבעל הבית אינו צד לתביעת הפיצויים {כמו במקרה זה}, מנועה הרשות המפקיעה מלהתכחש לזכותו של דייר מוגן בקרקע, מן הטעם שעובר להפקעה נתקיימה כנגדו בידי בעל המקרקעין עילה - בכוח לפינוי על-פי דיני הגנת הדייר. הסיבה לכך היא, שביום הקובע לעניין הזכאות לפיצויים בגין ההפקעה, היתה הזכות לדיירות מוגנת בת-תוקף. באשר לגובה הפיצויים מקובלת היתה על בית-המשפט קביעת בית-המשפט קמא, שהגיע לתוצאה על דרך של ממוצע בין הערכות השמאים מטעם שני הצדדים. בית-המשפט הוסיף כי מקובלת עליו גם הקביעה שאין רלבנטיות משפטית למידת השימוש שעשה המבקש בפועל בחלק זה או אחר של הקרקע, כל עוד היה דייר מוגן בשטח. המבחן לקביעת שווי הפיצויים הוא מבחן השוק החופשי. דייר מוגן בשטח של 3,500 מ"ר ישיג בשוק החופשי את מלוא התמורה עבור כל מטר מרובע, תהא אשר תהא מידת האינטנסיביות של השימוש בכל המקרקעין נשוא הדיירות המוגנת.

13. הפרשי הצמדה המתווספים לפיצויי הפקעה - תשלום מס רווח הון
ב- ע"א 499/87, 547/87 {עובדיה בטאט נ' "קרתא" חברה לפתוח מרכז ירושלים, פ"ד מד(1), 105 (1989)} המערערים קיבלו פיצויים עקב הפקעת חנויות שהחזיקו בשכירות מוגנת. המשיב 2 ראה בסכום הפיצויים שקיבלו בפועל רווח הון החייב במס על-פי פקודת מס הכנסה (נוסח חדש). בית-המשפט המחוזי דחה את השגותיהם של המערערים, שהתבססו על טענה לפטור ממס על חלק מהסכום המשקף הפרשי הצמדה.

מכאן הערעורים שעניינם השאלה, אם יש לפצל את סכום הפיצויים שקיבלו המערערים לערך הבסיסי של זכויות השכירות ביום ההפקעה ולהפרשי הצמדה וריבית ולפטור את החלק האחרון מתשלום מס.

בית-המשפט העליון פסק, כי הפרשי הצמדה על פיצויי הפקעה, המשתלמים לפי פקודת הקרקעות באים בגדר סעיף 9(13א) לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש). בנוסף, הוראות סעיף 91(ז) לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש) מתייחסות לנסיבות שבהן רווח הון חייב במס, ואין בהן כדי ליטול תוקפן של הוראות מפורשות הפוטרות ממס.

במקרה דנן נקבע, כי יש לנהוג ברוח הוראותיו של חוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964, המסדירות את תשלום הפיצויים עבור הפקעה, ולראות את סכומי הפיצויים ששולמו בפועל למערערים כמורכבים משלושה סכומי משנה: הראשון הוא, הסכום המבטא את שווי הזכות המופקעת {זכות השכירות} ביום ההפקעה - הוא יום פרסום ההודעה - כאמור בסעיף 3 לחוק הרכישה. השני הוא, הסכום המבטא את הפרשי ההצמדה והריבית המתווספים לסכום זה, כאמור בסעיף 8 לחוק הרכישה. והשלישי, אם יישאר כזה, כמבטא יתרה המהווה רווח הון.

14. סעיף 12(ה) קובע שיטה לקביעת הפיצויים בגין הפקעת ההחזקה לתקופה מסויימת
תשומת-הלב לסעיף 10(2) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964, הקובע כי על-אף האמור בסעיף 8 לחוק זה לא תחול הצמדת הפיצויים "כאשר הזכויות במקרקעין נרכשו לתקופה מסויימת והפיצויים בעד הזכויות נקבעו בהתחשב בשווי המשתנה של הזכויות". עם-זאת ב- ה"מ 334/78 {מדינת ישראל נ' נאות התמרים, חברה בע"מ, פ"ד לג(2), 631 (1979)} קבעה דעת הרוב כי קיימת אפשרות במקרה כזה להחיל את חוק פסיקת ריבית הואיל וסעיף 6(ב)(3) לחוק פסיקת ריבית בא לשלול את סמכותו של בית-המשפט לחייב בהפרשי הצמדה, כאשר בהוראת חיקוק אחרת יש קביעה של תשלום הצמדה, ואילו בסעיף 10(2) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור הנ"ל אין קביעה לתשלום {ראה גם ע"א 40/80 עזבון המנוח צבי רוטרובין ז"ל נ' מנהל מס עזבון, פ"ד לה(4), 652 (1981)}.

בית-המשפט למד גזירה שווה מהאמור בהפקעת זכות חכירה לגבי מקרים של הפקעת זכות בעלות ויישם את האמור בסעיף 12(ה) לפקודה גם למקרים אלה.

15. חזקה זמנית בקרקע - ההערכות אותן יש לבצע כדי להגיע לקביעת השווי המדוייק של הפיצויים
ב- ע"א 213/73 {ש.ג. אגודה שיתופית לשיכון בתל אביב בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל, פ"ד כט(1), 617 (1974)} המערערים, בעלים משותפים בחלקה, ביקשו לחייב את המשיבה לשלם להם פיצויים בגין תפיסת חלקים מן החלקה, אשר חלק ממנה משמש בידי המשיבה כשדה תעופה. הסכסוך התמקד בשאלת קביעת גובה הפיצויים על-פי פקודת הקרקעות (להלן גם: "הפקודה").
בית-המשפט קבע, כי כשהחיוב בפיצויים מתבסס על פקודת הקרקעות, גם הערכת גובה הפיצוי חייבת להיעשות לפי פקודה זו.

הפיצוי המגיע לבעלי קרקע בעד תפיסה זמנית של החזקה בה ניתן, לפי הפקודה הנ"ל, בצורה של "דמי חכירה", בהסתמך על השיטה שנקבעה בסעיף 12(ה) לפקודת הקרקעות.

כדי להגיע לתוצאה נכונה על-פי מצוות סעיף 12(ה) לפקודה חייב בית-המשפט לבצע שתי הערכות של דמי החכירה. ההערכה לפי שיטת "ההפסד השנתי" - שיהווה פיצוי הוגן עבור ההפסד הממשי שבעל הקרקע עלול לסבול מחמת תפיסת החזקה. וההערכה לפי שיטת "הערך ההוני" - הערכה על בסיס קביעת סכום שנתי שיהיה בו כדי רווח סביר, המחושב מהערך ההוני של הקרקע ושלא יעלה על ששה אחוזים מערך זה כפי שיוערך בהתאם להוראות הפסקאות (א) עד (ד) של הסעיף 12 לפקודה.

לאחר ביצוע שתי הערכות אלו יש להשוות תוצאותיהן ולפסוק כפיצוי את הסכום הקטן יותר, כשסכום זה ייחשב כפיצוי המגיע לבעלי הקרקע על-פי הוראות הפקודה.

בענייננו העריכה השופטת את הפיצוי לפי שתי הדרכים השונות והגיעה למסקנה שהדרך השניה היא המביאה לקביעת הסכום הקטן יותר.

בית-המשפט שלערעור ציין, כי לפי קביעותיה של השופטת קמא, ההפסד הממשי, שבעל הקרקע עלול לסבול מתפיסתה, אינו אלא הפסד מדמי החכירה הצפויים ואין חשיבות לעניין זה אם היו קיימים בפועל מועמדים לשכירת הקרקע ואם לאו.
לפיה, היעדר ביקוש לשכירת קרקע בסביבה מסויימת עשוי להשפיע על גובה ההפסד הממשי אך אין הוא יכול להורידו עד אפס {ע"א 254/68 עיריית פתח תקווה נ' אלקה מנטל לבית ויסנשטרן, ו- 3 אח', פ"ד כב(2), 902 (1968)}.

בהעריכה את הפיצויים לפי שיטת "הערך ההוני" קבעה השופטת קמא כללים לעריכת החישובים וקביעותיה היו כדלקמן:

1. "הערך ההוני" של קרקע אינו זהה ל"ערך השוק" עליו הסכימו באי-כוח הצדדים.

2. המונח "ערך הוני" יש לפרש מתוך הפקודה עצמה ולא לפי הגדרותיהם של שמאים.

3. המונח "ערך הוני" מוסבר בסעיף 12(ב) לפקודה ושם הוא מתייחס להערכה הנעשית לצורך הטלת מיסים, כשהכוונה היא למס הרכוש העירוני.

4. הערכת הערך ההוני אינה יכולה לעלות על הערכות שנעשו לצורך מס הרכוש העירוני.

5. ערכה של הקרקע למטרת הערכת דמי החכירה מתגבש - לגבי אותן התקופות שבהן קיים היה צו הפקעה - ביום הפקעת החזקה, ואינו משתנה עד תום תקופת התפיסה על-פי הצו.

בית-המשפט שלערעור קבע, כי בבואה להחיל את הכללים הנ"ל על המקרה דנא, השתמשה השופטת המלומדת - כפי שנראה מתוך טעות - בהערכות שנעשו לצורך הטלת מיסי הארנונה של עיריית תל-אביב, ולא בהערכות הגבוהות יותר שנעשו לצורך "מס הרכוש" - הממשלתי, המערערים ערערו, בין היתר, גם על שימוש זה בהערכות של עיריית תל-אביב ובא-כוח המשיבה הסכים בדיון זה, שנדון בפני בית-המשפט העליון, כי תלונתם זו מוצדקת ויש לתקן בהתאם את החישובים שנעשו בפסק-הדין. אך גם אחרי שייעשה התיקון יתברר שהפיצוי המחושב על-פי שיטת "הערך ההוני" הוא נמוך מזה המחושב על-פי שיטת "ההפסד הממשי" מפני שגם ההערכות שנעשו לצורך "מס הרכוש" הממשלתי הן נמוכות יותר מהסכומים שנקבעו בהסכמת הצדדים כערך השוק של הקרקע הנדונה בשנות המס השונות. לפיכך, גם אחרי שיתוקנו חישוביה של השופטת לפי הסכמת בא-כוח המשיבה, עדיין תישאר בתוקפה החלטתה כי החישוב על-פי שיטת "הערך ההוני" הוא החישוב לפיו צריך לפסוק את הפיצויים, מפני שהיא מביאה לתוצאה נמוכה מזו שבשיטת ההפסד הממשי".

בא-כוח המערערים טען כי בעלי הדין קבעו ביניהם את ערכו של דונם הקרקע בחלקה הנ"ל ולפיכך אין עוד מקום לקבוע אותו בדרך של הערכה.

טענה זו נדחתה על-ידי כב' השופט אשר בציינו, כי יתכן והטענה היתה מתקבלת אילו באמת הסכימו הצדדים כפי שנטען, אך בפועל לא הושגה הסכמה. הצדדים במקרה זה הסכימו לגבי ערך השוק בלבד אך לא הסכימו שערך זה זהה לערך ההוני כמובנו של מונח זה בפקודה.

טענה נוספת של המערערים היתה שאין להזדקק להערכות שנעשו לצורך מס רכוש מפני שהן לא היו מדוייקות. טענה זו נדחתה גם כן.

"יתכן שההערכות שנעשו לצורך מס הרכוש לא היו גבוהות, ואף לא הועלו מדי שנה בשנה; ונכון שהן נערכו לפני תחילת שנת מס ולא באמצעותה או בסופה - אך כל אלה דברים שהיו ידועים למערערים בזמנו, ובמידה והם גרמו להערכה נמוכה, הרי המערערים הם שנהנו מהערכה נמוכה זו, מפני שמס הרכוש שהוטל עליהם מתבסס על הערכה זו. אין אני בא בטרוניה עם המערערים שלא דרשו בזמנו העלאת ההערכות של מס הרכוש (וידוע שאף תבעו פעמים מספר את הקטנתן). דבר שהיה מנוגד לאינטרסים שלהם בקשר לתשלום מס הרכוש. אפשר להניח שבאותו הזמן לא חשבו כלל המערערים שיש להם גם אינטרס אחר - קבלת דמי חכירה שנמדדים אף הם על-פי אותן ההערכות ושלגביהם רצוי היה להעלות את ההערכות ולא להקטינן. אך בין אם שקלו אז המערערים את האינטרסים המנוגדים האלה, ובין אם לא שקלו, דבר אחד ברור: הם נהנו מההערכות "הנמוכות" ושילמו מס מופחת על פיהן; כעת אין לשמוע אותה כשהם באים להלין על ההערכות שמהן נהנו בזמנו ברצון. כדברי השופטת המלומדת בפסק-הדין:
'המחוקק רצה כי האזרח יהיה מנוע מלזכות בדמי שכירות גבוהים כאשר נכסיו מופקעים על-ידי המדינה, אם כאשר שילם מיסים למדינה שילמם לפי הערכה של דמי שכירות נמוכים'."

בסעיף 12(ב) לפקודה התכוון המחוקק להבטיח שאדם המשלם למדינה מיסים לפי הערכה מסויימת שלה הסכים, לא יהא זכאי לתבוע כי דמי שכירות המשתלמים לו על-ידי המדינה יחושבו לפי הערכה גבוהה יותר.

"אשר לטענה שבמשך שנים מספר נקבעה הערכת החלקה הנ"ל לצרכי מס רכוש לא כהערכת קרקע פנויה אלא כהערכת בניין יש להשיב, כי עובדה זאת לא השפיעה כלל על שינוי בהערכה."

שאלה נוספת נוגעת למועד בו מתגבש ערכה של הקרקע לצורך הערכת דמי החכירה.

בנושא זה נקבע, כי הוראת סעיף 12(ה) לפקודה חלה רק על אותן ההוראות שבפסקאות הקודמות אשר לפי תוכנן מתייחסות לקביעת דמי חכירה זמניים, להבדיל מאלה שעניינן קביעת תמורה עבור הפקעת קניין לצמיתות.

במקרה של דמי חכירה, אשר חייבים להיקבע על בסיס של סכומים שנתיים, נדרשת הערכה מדי שנה בשנה, ולא פעם אחת בלבד בתאריך התפיסה.

דמי החכירה על-פי סעיף 12(ה) משתלמים בעד תקופה שבה נשלל השימוש מידי בעלי הקרקע הנמסר לרשות המפקיעה, ואין להוסיף עליהם פיצוי בעד אותו שימוש בצורה של ריבית.

16. קבלת פיצוי כתוצאה מהפקעה ו/או השהיית ביצועה היא אחת מההגנות החלות על בעל המקרקעין
ב- ע"א 114/70 {מדינת ישראל נ' דוד קיסין, פ"ד כד(2), 531 (1970)} קבע בית-המשפט כי משהופקעה קרקע, רואים את הרשות המפקיעה כקונה ואת בעל הנכס המופקע כמוכר המקרקעין. עם-זאת, במצב בו אין ראיה כי בעל הנכס הפיק מרכושו, על-אף ההפקעה, את מלוא ההנאה עד שניטלה בפועל החזקה, אין צידוק לשלול ממנו את הפיצוי על הנזק הנגרם לו, מטבע הדברים, עקב השהיית ביצוע העסקה. כמו-כן, בעל הנכס זכאי לריבית מהיום בו היתה רשאית הרשות המפקיעה ליטול חזקה ולא רק מהיום בו נטלה בפועל את חזקת הנכס.

17. כאשר הרשות מטילה זכות שימוש או כל מניעה אחרת לגבי השימוש במקרקעין יש להעריך את הפיצוי שישולם, בתור דמי נזק, לפי שיעור ההפחתה שחלה בשווי המקרקעין
ב- ה"פ (ת"א) 1853/91 אליעזר אוזונוביץ נ' מדינת ישראל (לא פורסם)} המבקש הינו בעלים של מקרקעין המיועדים לחקלאות. שר האוצר פרסם, באוגוסט 1990, הודעה לפיה זיקת הנאה והשימוש בקרקע ברוחב של חמישה מטרים, במקרקעין הנ"ל, דרושים לצרכי ציבור.

המבקש והמדינה הגיעו להסכם בדבר הפיצוי בגין זיקת ההנאה ולפיו שמאי מטעם המדינה יעריך את שווי הפיצוי ובאם חוות-דעתו לא תהא מקובלת על המבקש הוא יהיה רשאי להמציא חוות-דעתו מטעמו, והמדינה תישא בשכרו של השמאי. המבקש שכר שמאי אך חוות-דעתו נדחתה על-ידי המדינה והיא סרבה לשלם את שכרו כמוסכם.

המבקש פנה לבית-המשפט בבקשה לקבוע את שיעור הפיצוי לו הוא זכאי.

בית-המשפט התייחס לסעיף 12 לפקודת הקרקעות וציין כי בסעיף-קטן (ו) נקבע כי הפיצוי שישולם בתורת דמי נזק, בשל הטלת כל זכות שימוש יעריכנו בית-המשפט לפי שיעור ההפחתה שחלה בשווי הקרקע, בגין הטלתה של אותה זכות שימוש. סעיף-קטן (ב) לאותו סעיף מגדיר שוויה של קרקע כאותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק על-ידי מוכר מרצונו הטוב.

לכן, שווי הפיצויים המגיעים בגין הטלת זיקת הנאה, הינם ההפרש בין שווי המקרקעין לפני שהוטלה עליהם זיקת ההנאה לבין שווים כשהם כפופים לזיקת ההנאה לטובתה של הרשות המפקיעה.

כמועד לקביעת שווי הקרקע קבע סעיף 12(ב) לפקודה את יום פרסום ההודעה ברשומות על-ידי שר האוצר. הקובע, בהערכת שווי המקרקעין, הוא מה היו הציפיות הסבירות שהיו קיימות ביחס לאפשרויות הגלומות בקרקע, ולא מהו המצב בפועל בעת מתן פסק-הדין.

על השמאי, ובעקבותיו על בית-המשפט, לייחס משקל משמעותי לפוטנציאל העתידי של המקרקעין בתור קרקע אפשרית לבניה, רק אם הסיכוי לשינוי ייעוד השטח, במובן של התרתו לצרכי בניה, הינו ודאי או שניתן לפחות לצפות למימושו בעתיד הנראה לעין.

הקרקע הנדונה הינה קרקע חקלאית הכלואה בין שטחים בנויים מכל עבריה. בנוסף צויין כי לאור חקיקת חוק הליכי תכנון ובניה (הוראת שעה) בשנת 1990 הסיכוי לקבל היתר בניה על המקרקעין נראה יותר מסביר.

לכן, בשומת המקרקעין הנדונים, מן הראוי היה לקחת בחשבון את פוטנציאל הבניה הטמון בקרקע מבלי להתחשב במימוש אותו פוטנציאל ביום מתן פסק-הדין.

בית-המשפט קבע כי שווי המקרקעין, כשהם כפופים לזיקת ההנאה, הינו מחצית מערכם ללא זיקת הנאה.

18. בהפקעת חלק מקרקע על בית-המשפט להביא בחשבון, בעת הערכת הפיצויים, כל עליה בערכו של אותו חלק מן המקרקעין שלא הופקע
לרשות המפקיעה סמכות לקזז מסכום הפיצויים, שיהא עליה לשלם לבעלי המקרקעין, את שווי ההשבחה של אותו חלק מן הקרקע שנותר בידי הבעלים {ראו ע"א 377/79 אדית פייצר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת-גן, פ"ד לה(3), 645 (1981)} בו העיר בית-המשפט כי סעיף 12(ז) מחייב זקיפת השבחה של יתרת הקרקע, שלא הופקעה, אם חלה השבחה כזאת, כנגד הפיצויים המגיעים.

19. כתוצאה מניתוקה של קרקע שהופקעה מקרקע אחרת או מחמת כל השפעה מזיקה אחרת, שעשויה להיגרם לאותה קרקע אחרת יש להביא בחשבון את הנזק שנגרם לבעל המקרקעין
ב- ת"א (ת"א) 2163/79 {"מסד" בע"מ נ' הסוכנות היהודית לא"י, פ"מ תש"מ(ב), 124 (1988)} הבהיר בית-המשפט כי תביעה ביחס ל"נזק לנותר" השטח, אשר לא הופקע אינה תביעת נזיקין והיא באה בגדר הפיצוי על-פי סעיף 12(ח) לפקודה, הסעיף מפרט את העניינים שעל בית-המשפט להביא בחשבון בבואו להעריך את הפיצוי הראוי בגין ההפקעה.

20. בחינת נזק שנגרם לחלקת הקרקע הנותרת לאחר ביצוע ההפקעה
שאלה זו נדונה ב- ד"נ 29/69 {אביבים בגוש 3947 בע"מ ואח' נ' שר האוצר, פ"ד כד(2), 397 (1970)}.

העותרים היו בעלים במושאע של שטח אדמה גדול. שר האוצר פרסם הודעה, לפי סעיף 5 לפקודה, שחלק מן השטח דרוש לחלוטין לצרכי ציבור. המטרה הציבורית שלשמה נעשתה ההפקעה כולה היא מטרה בטחונית והעותרים טענו שהפעולות הבטחוניות שתיעשינה בקטע המופקע תפחתנה את ערכה של הקרקע שנותרה בידיהם והמיועדות לבניה.

בית-המשפט מחוזי מצא שבשימוש הבטחוני שייעשה בקרקע המופקעת יש משום תוצאה מזיקה {injurious effect} ליתרת הקרקע, במובן הסעיף 12(ח) של הפקודה.

בערעור לבית-המשפט העליון ב- ע"א 378/69 {מדינת ישראל נ' אביבים בגוש 3947 בע"מ, פ"ד כג(2), 409 (1969)} קבע השופט י' כהן, שניסח את פסק-הדין, כי בדברו על תוצאה מזיקה הנגרמת על-ידי "השימוש בכוחות שהוקנו על-ידי פקודה זו", בסוף הסעיף 12(ח) לא התכוון המחוקק לכלול גם תוצאה, הנגרמת על-ידי השימוש בקרקע שהופקעה אלא כוונתו היתה רק לנזקים הנגרמים על-ידי ההפקעה גופה.

בדיון הנוסף הוסיף השופט י' כהן, שהיה בדעת רוב, כדלקמן:

"לפי המובן הפשוט של המילים 'שימוש בכוחות לפי פקודה זו' שבסעיף-קטן (ח) אין לכלול בהן את ייעוד המקרקעין המופקעים או השימוש שייעשה בהם לאחר ההפקעה... כאשר יש לציין, שבמקרה דנא אין חולקין כלל על-כך, שהשימוש למטרות בטחוניות נעשה בפועל בקרקעות שהופקעו במשך זמן רב לפני שנעשה כל שימוש בסמכויות לפי הפקודה. זאת היא דוגמה נוספת לכך שהשימוש בקרקע שהופקעה אינו בתחומי הנזק, שנגרם על-ידי השימוש בכוחות שניתנו בפקודה.

ובהמשך נאמר:

"במקרה שבפנינו, לפי הפירוש שאני נותן לפקודה, לא נשלל מבעלי הקרקע שנותרה הפיצוי עבור הנזק, שנגרם לאותה קרקע, אלא הם זוכים בפיצוי עבור נזקי ניתוק ועבור תוצאות מזיקות שהם תוצאה ישירה של השימוש בסמכויות ההפקעה. מה שנשלל מאותם בעלי מקרקעין הוא רק הנזק עקב השימוש או הייעוד, ובכך לדעתי, ראה המחוקק נזק מרוחק שאינו בר-פיצוי."

השופט לנדוי, בדעת מיעוט, העדיף את פסק-הדין שניתן בבית-המשפט המחוזי.

"לאור הפסיקה האנגלית המרחיבה, בקשר להוראה שממנה הועתק הסעיף 12(ח) תוך תיאומים הכרחיים, הייתי מצפה לכך שהמחוקק ישלול במפורש מתן פיצוי בשל פגיעה מזיקה עקב נטילת הבעלות (פרט לנזקי ניתוק), אילו זאת היתה כוונתו בדומה ללשון השלילה בה השתמש בחלקים אחרים של הסעיף 12 (למשל בפסקה (א), בשני התנאים המגבילים לפסקה (ב) ובפסקה (ג)). יש להוסיף גם שבו ביום של פרסום הפקודה משנת 1943 פורסמה פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), מס' 24 משנת 1943, הכוללת בפיצוי במפורש את הפחתת ערכה של קרקע אחרת של אותו בעל (ראה סעיף 9(ד) (2)). אינני רואה שום סיבה למה רצה המחוקק להפלות את הבעל לטובה לפי פקודה זו לעומת בעל קרקע הנפגע כך עקב הפעלת פקודת הרכישה הכללית."

ב- ע"א 2/74 {מנחם קופלר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בתל-אביב-יפו, פ"ד כח(2), 557 (1974)} מוכן היה השופט ויתקון לכלול במסגרת הוראת סעיף 12(ח) לפקודה גם נזק שנגרם, כאשר - כפי שאמר השופט ברנזון ב- ע"א 439/72 {שרה מיכקשווילי, ו- 5 אח' נ' מדינת ישראל, פ"ד כח(1), 533 (1974)} - "השטח שנותר מכל חלקה לאחר ההפקעה, הוא קטן מדי או צר מדי מכדי שיוכל לשמש למטרה מועילה". באותו מקרה הפקיעה המשיבה שני מחסנים, בהם החזיק המערער כדייר מוגן ונשאר בידו באותו מקום מחסן נוסף. טענתו היתה שכתוצאה מהניתוק, סבל נזק שעליו מן הדין לפצותו לפי סעיף 12(ח) לפקודה. השופט ויתקון, סבור היה שלא היתה באותו מקרה עדות על נזק כזה.

"לא נאמר בשום מקום שאי-אפשר למכור את המחסן שנותר ולרכז את העסק כולו במקום אחר."

בעניין זה ראו בג"צ 189/83 {סלים בילדינגס בע"מ נ' עיריית ירושלים, פ"ד לז(3), 215 (1983)} בו הועלתה אפשרות של תביעת פיצויים על אותם נזקים שנגרמים בשל תכנית על-פי סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה. כן ראה ע"א 439/72 {שרה מיכקשווילי, ו- 5 אח' נ' מדינת ישראל, פ"ד כח(1), 533 (1974)}, בו נעשתה הפקעה מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943, ובית-המשפט קבע כי בפקודת הקרקעות "שתיקת המחוקק בנוגע לתשלום פיצוי בעד נזק שנגרם על-ידי שימוש בקרקע מופקעת "כמוה כמצווה ברורה שאין להתחשב בקביעת הפיצויים בנזק זה". בית-המשפט הוסיף כי גם בפקודת הדרכים ומסילות הברזל הנ"ל, אין שום הוראה היכולה להתפרש כמעניקה זכות לפיצוי עבור זנק הנגרם על-ידי השימוש בקרקע שהופקעה.

21. גובה הפיצוי בגין הפקעת בניין
ב- ת"א (חי') 156/88 {שאול פיכמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, חיפה, פ"מ תשנ"ג(ג), 74 (1993)} הדיון נסב על גובה הפיצוי לו זכאי התובע בגין חלק מגרש שהופקע ועליו מבנה המושכר על-ידי התובע.

הואיל וההפרש שבין ההערכות המומחים מטעם הצדדים היה גדול והם לא הגיעו להסכמה בקשר למינוי שמאי מקרקעין מוסכם, מינה בית-המשפט שמאי אשר אמד את גובה הפיצוי בגין ההפקעה.

מסקנת השמאי היתה כי יש לשלם פיצוי על כל שטח הבניין הואיל והוצאות שימור יתרת הבניין גבוהות וקו ההפקעה יצר צורה בלתי-רגולרית לבניין {שטח המבנה היה 510 ממ"ר, חלק המבנה הנכלל בהפקעה הוא 360 ממ"ר ומותר המבנה אם כך הוא 150 ממ"ר}.

השמאי הבהיר כי ליתרת הבניין אין ערך בפני עצמה, אלא רק כחלק מהבניין השלם, לכן ירידת הערך גלומה בשווי הבניין כולו. הבסיס לחישובו היה 250 דולר ל- 1 ממ"ר לכל חלקי הבניין.

בנסיבות דנן, מאחר שהנתבעת טרם מימשה את זכויותיה לתפיסת חזקה פיסית של המבנה לא סבל התובע נזק בשל העיכוב שחל בתשלום הפיצוי ולכן קבע בית-המשפט כי אין הוא זכאי לריבית בשל תקופה זו.

"אין התובע יכול להינות משני העולמות בעת ובעונה אחת, גם להמשיך ולהחזיק במבנה שהופקע וליהנות מהפירות שהוא מכניס לו, וגם להינות מפיצוי על העיכוב בתשלום הפיצויים."

22. הפקעת חלק ממבנה כאשר ביתרה אין כל שימוש - סכום הפיצוי המגיע ופסיקת פיצויים בגין שיפוצים במבנה
ב- ע"א 1929/93, 2227 {שאול פיכמן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה, תק-על 95(1), 470 (1995)} המערער הגיש תביעה נגד הוועדה המקומית לפיצוי בשל הפקעה לצרכי ציבור של קרקע שעליה מבנה.

שטח המבנה הכולל היה 526 מ"ר ושטח הקרקע הפנויה שלצידו - 550 מ"ר.

בבית-המשפט קמא הודתה המשיבה באחריותה לתשלום הפיצוי המגיע ואילו המערער הצהיר כי הוא מצמצם את טענותיו לאחת והיא שהבניין הנדון חייב להילקח בשלמותו על-ידי המשיבה כנגד תשלום ערכו, שכן ההפקעה כללה את רובו של הבניין וביתרה לא היה כל שימוש.

בית-המשפט המחוזי קיבל את עמדת השמאי שמינה ועל פיה בעקבות ההפקעה של רוב המבנה אין ערך בפני עצמו ליתרת המבנה והפיצוי צריך להימדד על-פי ערך המבנה כולו במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ביום ההפקעה.

באשר לסכום הפיצוי שנקבע הסכים בית-המשפט שלערעור לקביעת בית-המשפט קמא. ערך המבנה נקבע על-פי חוות-דעתו של שמאי ועל-פי מצב המבנה בעת הכנת חוות-הדעת וכך אכן צריך היה לעשות, לדעת בית-המשפט העליון. אולם בית-המשפט הוסיף כי כדי שהמבנה יהיה בר-שימוש וייראה במצב שמיש לפי קביעת השמאי נאלץ המערער להשקיע סכומים נוספים בשיפוץ ועל חלק מהם נקבע כי הוא ראוי לפיצוי. הואיל ולא ניתן היה להגיע לחישוב מדוייק של סכומי השיפוצים נקבע הסכום על דרך האומדן.

בנסיבות המקרה, נקבע כי בנוסף לסכום הפיצויים שפסק בית-המשפט מחוזי ישולם למערער סכום של 100 אלף שקלים.

23. קביעת מעמדה של חלקה לצורך חישוב סכום הפיצויים
ב- ע"א 1510/94 {מינהל מקרקעי ישראל נ' עטא חסן פרחאת, תק-על 96(1), 542 (1996)} נדונה סוגיה זו.

המשיב היה הבעלים הרשום - מכוח פסק-דין בעקבות הסדר - של החלקה {המצויה באדמות מג'דל כרום בגליל המערבי}, אשר שטחה הרשום בספרי המקרקעין הוא 16,840 מ"ר.

על-פי מסמכים שהוגשו לבית-המשפט קמא במהלך הדיון, נראה כי נפלה טעות ברישום שטח החלקה וזה צריך היה להיות 17,200 מ"ר, כפי שקבע בית-המשפט עליון בערעור שהגיש המשיב כנגד פקיד ההסדר {ע"א 540/59 פ"ד טו(1), 248}. המשיב לא נקט עד כה בהליך כלשהו לתיקון הרישום; ואילו השמאי פרמינגר, שהעיד כמומחה מטעמו של המשיב, טען כי שטח החלקה צריך להיות 18,000 מ"ר.
קרקע החלקה הינה סלעית; ועל-פי הרכבה הגיאולוגי היא מתאימה לחציבת "חומרי חציבה" שונים.

מתחילת שנות החמישים ועד לחודש מאי 1973, חצב המשיב בחלקה על-פי רשיונות חציבה שנתיים, שהוצאו לו לפי פקודת המכרות; ונראה כי מאז 1973 ועד להפקעתה בוצעה החציבה בחלקה ללא רישיון ממש, אלא אך בידיעת השלטונות {קצין המחוז}, ומכל מקום - ללא התנגדות או מחאה מצד השלטונות.

ביום 22.04.71 פרסמה הוועדה לשימור קרקע חקלאית {להלן: "הולק"ח"} הודעה המכריזה על שטחים רבים בצפון הארץ, ביניהם חלקת המשיב, כי הינם "קרקע חקלאית". עד למועד זה, לא נקבע לחלקה "מעמד" תכנוני על-פי ייעוד; וכאמור, בפועל, שימשה החלקה לחציבה במשך כעשרים וחמש שנים, ברישיון כחוק מטעם השלטונות או בתקופה האחרונה ב"ידיעתם".

ביום 19.03.76 פרסם שר האוצר הודעה על כוונתו לרכוש את החלקה - קרי: להפקיעה - על-פי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות. מועד זה הוא המועד הקובע לצורך שומת הפיצויים המגיעים למשיב בגין ההפקעה.

ביום 29.03.76 החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה לאשר את תכנית הוועדה המקומית לתכנון ובניה הגליל המרכזי {להלן: "תכנית ג/1364"} לפיה מיועדים "שני דונם" בחלקה למחצבה.

ביום 01.09.83 התפרסמה על-ידי שר האוצר הודעה - על-פי סעיף 18 לפקודה - בדבר תפיסת הבעלות בחלקה, על בסיס הודעת ההפקעה מיום 19.03.76.

המשיב החזיק בחלקה ועסק בחציבה בשטחה עד לפסק-דין פינוי שניתן כנגדו בהעדר הגנה, ביום 12.09.85; וזאת - מבלי שנדרש למסור את החזקה בה קודם לכן ומבלי שהתנגד למוסרה.

המשיב דרש מהמערער פיצויים עבור הפקעת החלקה כקרקע המיועדת לחציבה, על-פי החישוב המפורט בחוות-דעת השמאי המהנדס מר פרמינגר, שהוגשה מטעמו.

המערער, מצידו, היה מוכן לשלם למשיב פיצויים כאילו היתה החלקה "קרקע חקלאית"; ולחלופין, אם תימצא החלקה "קרקע לחציבה" - על-פי חישוב אחר שנערך על-ידי השמאי מר חלף, שהעיד מטעמו.

הערעור הוא על פסק-דינו של בית-המשפט מחוזי בו חוייב המערער לשלם למשיב פיצויים בשל הפקעה בסך 383.40 שקלים {לשנת 1976} בתוספת ריבית 4% לשנה והפרשי הצמדה מלאים על-פי מדד יוקר המחיה מיום 19.03.76 ועד ליום הגשת התביעה 16.10.90; כאשר מיום זה יישא הסכום שיתקבל ריבית של 3% והפרשי הצמדה על-פי חוק פסיקת ריבית עד התשלום בפועל.

הערעור מכוון בעיקרו כנגד שלושה אלה: ראשית - כנגד החלטתו של בית-המשפט קמא לראות את שטחה של החלקה, לעניין חישוב הפיצויים, כעולה על זה הרשום בספרי המקרקעין; שנית - כנגד החלטת בית-המשפט קמא לראות את הקרקע שהופקעה, כ"קרקע חציבה", לצרכי חישוב הפיצויים, ולא כ"קרקע חקלאית"; ושלישית - כנגד החלטתו של בית-המשפט לקבוע את שיעור הפיצוי שישולם למשיב על-פי חוות-דעת השמאי שהעיד מטעמו.

באשר למעמד החלקה נקבע בערעור כי עמדת בית-המשפט מחוזי נכונה היא.
"המשיב קנה לו במשך השנים הארוכות של חציבה - רובן על-פי היתר כחוק - זכות להמשיך בחציבה כל עוד ניתן לקיים זכות זו בחלקה; ונטילת הזכות ממנו בדרך של הפקעה - מחייבת את השלטונות בתשלום פיצויים כחוק עבורה...
סיכומם-של-דברים: קביעתו של בית-המשפט המחוזי, לפיה מעמדה של החלקה לצורך חישוב סכום הפיצויים הוא 'קרקע חציבה' ולא 'קרקע חקלאית' תישאר בעיניה; והרישום 'שני דונם' ברשיונות הכרייה שקיבל בשעתו המשיב - והוא הדין ברישום הזהה בתכנית ג/1364 - מציב 'מגבלה צפה' שאינה מצמצמת את תחום החציבה הכולל בחלקה."

לגבי הטענה השניה בדבר העדפת חוות-דעתו של שמאי המשיב ציין בית-המשפט כי בית-המשפט מחוזי בחן ביסודיות את חוות-הדעת שנערכו על-ידי שני השמאים חלף ופרמינגר, ועקב בדקדקנות אחר חקירתם של השניים במהלך הדיון; והחלטתו לאמץ את חוות-דעתו של פרמינגר ולדחות מפניה את חוות-דעתו של חלף - נעוצה בתוצאות בחינתן של חוות-הדעת מכאן, ובהתרשמותו מן ההבהרות וההסברים שניתנו על-ידי השניים במהלך חקירתם מכאן.

"ערכאת הערעור אינה מתערבת בכגון דא, אלא-אם-כן ניתן להצביע על חוסר סבירות קיצוני בהערכת חוות-הדעת או על טעויות ברורות על פני הדברים, המשמיטות את הבסיס מתחת לאמינותה של חוות-הדעת המועדפת. במקרה דנן, לא הצביע המערער על גורמים המצדיקים התערבות על-פי אמת-המידה האמורה...
ככלל - בכפוף לשתי הסתייגויות שתוצגנה להלן בדבר ה'מודד' לקביעת סכום הפיצויים עבור נפח החציבה ובדבר חישוב שטח החלקה - מתאפיינת חוות-דעתו של השמאי פרמינגר בדיוק העובדות המובאות בה ובהצגה סבירה, הגיונית ובהירה של פרטי החישוב, שמכוחו נקבע בסופו-של-דבר סכום הפיצויים; כאשר חוות-הדעת של השמאי חלף אינה מציגה - בצורה ברורה בהירה ומשכנעת - תגובה שבכוחה ליטול מחוות-דעתו של השמאי פרמינגר את עדיפותה, ולהשמיט את הבסיס מתחת לקביעתו של בית-המשפט המחוזי בעניין זה."

באשר לסכום הפיצויים עבור הפקעת החלקה סבור היה בית-המשפט שלערעור כי בית-המשפט מחוזי שגה בקבלו את עמדת השמאי פרמינגר לפיה יש להכפיל את התמלוגים הקבועים במחירון המערער {לעניין החכרת החלקה לצרכי חציבה} פי ארבעה.

"לדעתי, מציג המחירון של המערער, על פניו, ערכים כלכליים, הן לעניין 'שווי המכירה' של חומרי החציבה... והן לעניין שיעור 'התמלוגים' המגיעים לבעל זכויות החציבה... ואנוכי לא מצאתי הצדקה לסטות מערכים אלה לעניין חישוב הפיצויים המגיעים למשיב."

באשר לטענה בדבר שטח החלקה נאמר כי רשאי היה בית-המשפט מחוזי לתקן אך ורק את הטעות "הטכנית" שנפלה ברישום החלטתו של בית-המשפט העליון {שהוגש כנגד פקיד ההסדר}, לאמור - לקבוע כי שטח החלקה - לצורך תשלום פיצויים - יהיה 17,200 מ"ר כאמור בפסק-הדין הנ"ל.

"סיכומם-של-דברים, שווי הזכויות של המשיב בשל הפקעת החלקה, ליום 19.03.76 הוא 108.3 ש"ח (2.3 ש"ח + 106 ש"ח). בהתאם להחלטתו של בית-המשפט מחוזי, יש להוסיף לסכום זה ריבית של 4% לשנה והפרשי הצמדה מלאים על-פי אינדקס יוקר המחיה מיום 19.03.76 ועד למועד הגשת התביעה ביום 16.10.90; וממועד זה ועד ליום התשלום בפועל ישא הסכום האמור ריבית של 3% והפרשי הצמדה על-פי חוק פסיקת ריבית."

24. פיצויים - כאשר באים להעריך קרקע למועד בעבר אין לוקחים בחשבון הערכה עכשווית של הקרקע
ב- ה"פ (יר') 151/92} כרמלה ריוס ורגס נ' מדינת ישראל, תק-מח 99(3), 11221 (1999)} נדונה קביעת שיעור פיצוי המגיע למבקשים בגין מקרקעין שהיו בבעלותם ואשר הופקעו מהם ביום 30.08.70 על-ידי שר האוצר בהתאם לפקודת הקרקעות.

המבקשים הגישו תובענה כוללת לפיצויי הפקעה אשר הצריכה הוכחה של בעלותם לגביה. במהלך הדיון בתובענה נשמעו ראיות בשאלת הבעלות, ובטרם הוגשו סיכומי הטענות בשאלה זו, הגיעו הצדדים לידי הסדר מוסכם שקיבל תוקף של פסק-דין חלקי. עיקרו של ההסדר הוא כדלקמן:

"1. לפני הפקעת המקרקעין לצרכי ציבור ביום 30.08.70, היו למבקשים או למורישיהם זכויות בעלות ב- 55 דונם מתוך 106 דונם מהמקרקעין שהמבקשים טענו לזכויות בעלות בהם.
2. המשיבה הסכימה כי המבקשים זכאים לפיצויי הפקעה בגין הפקעת אותם 55 דונם בהתאם לפקודה.
3. הוסכם כי הצדדים ינהלו משא ומתן בקשר לשיעור הפיצוי ואם לא יגיעו להסכמה, יפנו לבית-המשפט בבקשה כי יכריע בשאלה מה שיעור הפיצוי לו הם זכאים.
לאחר ניהול משא ומתן, הוברר כי נותרה מחלוקת בין הצדדים בשאלת שווי הקרקע. המשיבה, בהסתמכה על חוות-דעת השמאי הממשלתי משנת 1971 טענה כי יש לבסס את השומה על 3,500 ל"י לדונם ואילו המבקשים טענו לסכום גבוה יותר. המשיבה הסכימה לשלם את הסכום שאינו שנוי במחלוקת, ובסך הכול 192,500 ל"י בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כקבוע בחוק לתיקון דיני רכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964, ולהותיר את המחלוקת שנותרה בין הצדדים להכרעת בית-המשפט.
בהסכמת בא-כוח המבקשים, ניתן ביום 22.04.96 פסק-דין חלקי שנתן תוקף להסכמה זו של הצדדים. נותרה, אם כך, להכרעה השאלה מהו שווי קרקע המופקעת במועד הרלבנטי על-פי אמות-המידה הרלבנטיות להקשר הדברים."

על-פי סעיף 12 לפקודת הקרקעות אין להביא בחשבון שהקרקע נרכשה בכפיה {סעיף 12(א)}. שווי הקרקע ייקבע על-פי הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק על-ידי המוכר מרצונו הטוב. מועד הערכת השווי הוא יום פרסום הודעת שר האוצר ברשומות על כוונתו לרכוש את הקרקע, בלא להביא בחשבון השבחה או עבודות שנעשו לאחר-מכן {סעיף 12(ב)}.

המועד הקובע לענייננו הוא 30.08.70.

כל אחד מהצדדים הגיש חוות-דעת שמאית מטעמו. ממצאי ההערכה של כל אחד מהשמאים שונים, והפער ביניהם הוא ניכר.

לאחר שבחן בית-המשפט את חוות-דעת השמאים משני הצדדים ושמע את הסבריהם בעדותם, וכן נתן דעתו לשאר הראיות שהובאו, בא לידי מסקנה כי יש להעדיף את הערכתו השמאית של השמאי הממשלתי.

בית-המשפט ציין, כי כאשר באים להעריך שווי הקרקע למועד מסויים בעבר, אין מצב השוק העכשווי יכול להוות אינדיקציה. ממילא נזקקים לפרמטרים שונים - מהם רלבנטיים יותר ומהם רלבנטיים פחות - שעליהם ניתן להשעין הערכה כזו המתייחסת לזמן עבר. המלאכה קשה במיוחד מקום שמדובר בעבר הרחוק, המשתרע מעבר 26 שנה אחורנית.

חוות-דעתו של השמאי הממשלתי נבנתה על בסיס פרמטרים רלבנטיים וחשובים: השוואה לעסקאות שנערכו באזור בסמיכות לזמן ההפקעה; השוואה לקרקעות אחרות שהופקעו בירושלים בסמיכות לאותו מועד; וכן, התחשבות באופי האזור - כאזור הררי, טרשי, בלתי-מפותח ובלתי-מתוכנן אשר היכולת לפתחו עובר להפקעה היתה נמוכה.

25. הפקעה חלקית או הפקעה מלאה. אימתי יש להפחית הפיצויים ואימתי לא. קביעת קריטריונים הולמים באספקלריה של חוקי-יסוד

ב- ע"א 5546/97 {הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית-אתא נ' חנה הולצמן, פ"ד נה(4), 629 (2001)} הפקיעה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בחיפה (בשנת 1987) שתי חלקות בבת גלים שהיו באותה בעלות. החלקה האחת הופקעה בשלמותה, ואילו מן החלקה השניה הופקע שליש מן השטח. הוועדה שילמה לבעלים פיצויים בשיעור 60 אחוזים משווי החלקה שהופקעה בשלמותה, ואילו בגין ההפקעה החלקית לא שילמה פיצויים כלל בטענה שהשטח שהופקע אינו עולה על 40 אחוזים - שיעור שניתן להפקיעו ללא תמורה. זאת, על יסוד סעיף 20 לפקודת הקרקעות וסעיף 190 לחוק התכנון והבניה המתירים הפחתת פיצויים בשיעור של 40% מערך השטח שהופקע.

בעלי החלקות הגישו נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בחיפה תביעת פיצויים. בהסתמכם על הגדרת "חלקה מקורית" בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, הם טענו כי הם זכאים לפיצויים בגין ההפקעה החלקית על-פי השטח המקורי של החלקה לפני הסדר המקרקעין, שממנה כבר הופקע בעבר שטח לצורך סלילת כביש. לפי הטענה, ההפקעה הנדונה, בהצטרפה להפקעה הקודמת, עולה על 40 אחוזים מן השטח הכולל, וממילא הם זכאים לפיצויים בגינה. עוד טענו הבעלים כנגד גובה הפיצויים לכל יחידת שטח ולזכותם לפיצוי מלא עבור החלקה שהופקעה בשלמותה משום שלא ייהנו מן הפיתוח בעקבות ההפקעה.

בית-המשפט המחוזי בחיפה דחה את התביעה בהסתמכו לעניין גובה הפיצויים על חוות-דעתו של שמאי שמינה, ולעניין שיעור ההפקעה על הגדרת "חלקה" בחוק לתיקון דיני הרכישה. אף הטענה כנגד הפחתת הפיצויים בגין ההפקעה המלאה נדחתה. לעניין זה הסתמך בית-המשפט המחוזי על ההלכה ב- ע"א 377/79 {אדית פייצר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת-גן, פ"ד לה(3), 645 (1981) (להלן: "עניין פייצר")}.

בית-המשפט העליון פסק, כי פקודת הרכישה וכן חוק התכנון והבניה קדמו לחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו, המגן על זכויות הקניין, ועל-כן אין בהוראותיו כדי לפגוע בתוקפם. עם-זאת מעמדה של זכות הקניין כזכות חוקתית מחייב לפרש חוקים אלה ברוח ההוראות של חוק-היסוד. בראש ובראשונה יש לפרש חוקים כהולמים את פסקת ההגבלה. על-כן חוקים יתפרשו כפוגעים בזכות הקבועה בחוק-היסוד או כמסמיכים רשות לפגוע בה רק אם הפגיעה קבועה בחוק או שהיא מכוח הסמכה מפורשת בו; יתפרשו כהולמים את ערכי המדינה; יתפרשו כמתירים פגיעה בזכות לתכלית ראויה בלבד ויתפרשו כמתירים פגיעה כזאת רק במידה שאינה עולה על הנדרש.

פגיעה בקניין לצרכי ציבור הולמת בדרך-כלל את ערכי המדינה, והיא לתכלית ראויה. ברם כדי שפגיעה בקניין על-ידי הפקעת מקרקעין תהיה במידה שאינה עולה על הנדרש, יש צורך בפיצוי הוגן ושווה ערך. בלא פיצוי כזה תפגע ההפקעה בשוויון. שכן, רק בעלי המקרקעין הדרושים לשימוש הציבור, להבדילם מבעלי מקרקעין או נכסים אחרים, יצטרכו לשאת במימון התועלת הציבורית בלי שקיימת הצדקה להטיל את המימון על בעלים אלה בלבד. פגיעה בלתי-שוויונית בזכות היא פגיעה במידה העולה על הנדרש.

ככלל, תשלום פיצויים בשיעור הנופל מערך המקרקעין שהופקעו יהיה מוצדק רק אם עקב ההפקעה עולה ערך הרכוש שנותר בידי הבעלים או הם זוכים בהנאה שוות ערך אחרת. החוק מסמיך להפקיע לצרכי ציבור ללא תשלום פיצויים עד 40 אחוזים משטח שבבעלות אדם. הנוהג שהשתרש של הפחתת הפיצויים בשיעור מירבי זה בלי לבחון את השפעת ההפקעה על ערך השטח שלא הופקע או על הנאת הבעלים ממנו פוגע בשוויון, ובכך פוגע בזכות הקניין במידה העולה על הנדרש.

על-כל-פנים, קבע בית-המשפט, כי הפגיעה בקניין היא בלתי-שוויונית ולכן עולה על הנדרש כאשר מופקע מלוא השטח של הבעלים, כך שברור וגלוי כי לא נגרמות להם כל תועלת או הנאה מן ההפקעה.
בעניין פייצר נקבע כי ניתן לפרש את סעיף 20(2)(ב) לפקודת הרכישה כמתיר הפחתת פיצויים הן בגין הפקעה חלקית והן כאשר המקרקעין מופקעים בשלמותם, וכי יש לראות בהפחתת הפיצויים מעין מס רכוש, שכן לבעל החלקה צומחת הנאה מהשבחתה לאחר ההפקעה. כך גם בהפקעת החלקה בשלמותה, שכן בחישוב הפיצויים עבור יתרת השטח בשיעור 60 האחוזים הנותרים מובאת בחשבון עליית ערך המגרש כתוצאה מההפקעה והפיתוח בסביבותיו.

על-פי פסיקת בית-המשפט זה ההסבר שניתן בפסק-דין פייצר, כי ההפקעה בלא תמורה היא בגדר מס בשיעור אחיד של 40 אחוזים המוטל על בעלי המקרקעין, אינו מניח את הדעת. ראשית, "מס" זה מוטל אך ורק על בעלי הקרקע המופקעת ומפלה בינם לבין שאר הציבור. שנית, התשלום אינו מבחין בין בעלים הנהנים מן ההפקעה לבין כאלה שרכושם מופקע בשלמותו ואין הם מפיקים ממנו כל הנאה, או אף כאלה שההפקעה מזיקה לערך רכושם שנותר.

הטלת "מס הפקעה" בשיעור אחיד מפלה בין בעלי מקרקעין מופקעים בינם לבין עצמם ובינם לבין כלל הציבור הנהנה מן ההפקעה בלי לשלם מס זה.

26. קביעת פיצוי כאשר קיימות שתי הוראות חוק סותרות
ב- ע"א 7959/00 {יחזקאל עזר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה, פ"ד נו(2), 365 (2001)} חלק ממגרש השייך למערערים הופקע לצרכי ציבור לשם סלילת דרך. טענתם של המערערים נגד ההפקעה בהסתמך על סעיף 190(א)(1) סיפה לחוק התכנון והבניה, שלפיו "לא יופקע חלק ממגרש בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש", נדחתה על-ידי בית-המשפט המחוזי. מכאן הערעור.
במרכז הערעור עומדת שאלת היחס בין שתי הוראות המצויות בחוק התכנון והבניה, והן סעיפים 197(א) ו- 190(א)(1) לחוק זה.

נפסק, כי הוראת סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה קובעת זכות לפיצוי בעל מקרקעין או בעל זכות במקרקעין שנפגעו על-ידי תכנית שלא בדרך הפקעה. הוראה זו שוללת, לפי לשונה, את זכות הפיצויים מכוחה אם המקרקעין נפגעו על-ידי תכנית בדרך הפקעה ולפיכך יצרה קושי גדול לגבי בעל זכויות בקרקע שתכנית המיתאר ייעדה להפקעה עתידית.

מתוך דאגה לזכויותיו של בעל הקרקע שהיה עשוי להישאר ללא פיצוי מתאים לו היו שוללים ממנו פיצויים בשלב המוקדם במסגרת הוראת סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה, השתרשה בפסיקה ההבחנה בין פגיעה שהיא תוצאה של תכנית הצמודה אל ההפקעה או מלווה אותה, לבין פגיעה שהיא תוצאה של ההפקעה עצמה. לפי תפיסתו של בית-המשפט העליון, הפגיעה בבעל מקרקעין בעקבות מתן תוקף לתכנית חדשה המייעדת את המקרקעין להפקעה היא דו-שלבית: פעם אחת הוא נפגע מעצם שינוי הייעוד של הקרקע על-פי התכנית החדשה, ופעם נוספת הוא נפגע כאשר מבוצעת ההפקעה בפועל. כך, בשלב הראשון זכאי בעל הקרקע לפיצויים על ירידת ערך הקרקע בשל התכנית הקובעת את שינוי הייעוד; בשלב השני מגיעים לו פיצויים על עצם שלילת הבעלות שבאה כתוצאה מביצוע ההפקעה בפועל.

הוראת סעיף 190(א)(1) סיפה לחוק התכנון והבניה, שלכאורה מחייבת את רשויות התכנון - במקרה שבו הפקעת חלק ממגרש תביא להפחתת שווי יתרת המגרש - להפקיע את כל המגרש, עשויה להיות בלתי-יעילה מבחינה כלכלית. אמנם ייתכנו מקרים שבהם מן הראוי לחייב את הרשויות לרכוש את החלקה כולה {ה"פ (יר') 402/95 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים נ' רפיק נבולסי, פורסם באתר האינטרנט נבו (05.08.98)} אולם לא כך הוא כאשר ההפחתה בשווי היתרה היא מזערית, או כאשר היא ניתנת לפיצוי סביר. לפיכך עשו בתי-המשפט מאמצים כדי לצמצם למינימום את פגיעתה הרעה של הוראה חריגה זו.

ב- בג"צ 189/83 {סלים בילדינגס בע"מ נ' עיריית ירושלים - הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד לז(3), 215 (1983)} צומצמה תחולתו של סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה בכך שנקבע כי כוונת ההוראה בעניין הפחתת השווי של היתרה היא ליחס שבין השווי של השטח הזה לפני ההפקעה לבין שוויו לאחר-מכן. אין דרישה כי שוויה של יתרת השטח לאחר ההפקעה יהיה כשוויו של השטח כולו לפני ההפקעה.

כמו-כן צומצם מאוד מושג הפחתת השווי במסגרת הסעיף: ראשית, מבחינה סיבתית, הפחתת השווי חייבת להיות תוצאה ישירה של ההפקעה עצמה, ולא תוצאה של השימוש שייעשה בשטח המופקע. שנית, מבחינת המושא של הנזק, הפחתת השווי צריכה לגעת במישרין לערכה של יתרת השטח ולא לעלות של פרוייקט כלשהו שתוכנן על-ידי בעל הקרקע בשטח זה.

נמצא, כי תחולת ההוראה צומצמה בעיקרה לפגיעה באפשרויות הפיזיות של ניצול יתרת השטח.

צעד נוסף לצמצום תחולתו של סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה נעשה ב- ע"א 5735/93 {חברת החשמל לישראל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, חיפה, (לא פורסם)} אשר אימץ את אותה הבחנה בין פגיעה "עקב הפקעה" לבין פגיעה "עקב תכנית", אשר נקבעה לעניין סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה. נפסק שם כי הוראת סעיף 190(א)(1) לחוק הנ"ל חלה רק על פגיעה מן הסוג הראשון: הסעיף יחול רק באותם מקרים שבהם עצם נטילת הקרקע המופקעת מבעליה, להבדיל מייעודה להפקעה, תותיר בידיו חלקה אשר פחת שוויה היחסי.

הגישות האמורות לפרשנות סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה מעוררות קשיים עיוניים, וזכו לביקורת. אחת היא, על-ידי ד' לוינסון-זמיר, {"על מותה של ההגנה מפני פגיעה חמורה עקב הפקעה חלקית" משפטים ל(2), 377} המתבססת על שני נימוקים מרכזיים: האחד הוא כי ההלכה שנפסקה בפרשת חברת חשמל רוקנה למעשה מתוכן את ההגנה של סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה. כלומר, קבוצת המקרים שבהם עצם נטילת החלק המופקע גורמת לנזק עצמאי ומיוחד שאינו נובע מייעוד הקרקע להפקעה, היא קבוצה ריקה. שכן, לא ניתן להפקיע מקרקעין על-פי חוק התכנון והבניה, אלא אם הם יועדו קודם לכן להפקעה בתכנית. המחברת גורסת בהקשר זה כי "פרשנות המובילה לריקונה של הגנה נחוצה וחשובה על זכויות הפרט מכל תוכן איננה פרשנות סבירה" {שם, 383}. הנימוק האחר שביסוד הביקורת נוגע לשימוש שנעשה בהבחנה שנוצרה במסגרת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. לדעת המחברת, אין יסוד להקיש מפרשנותה של הוראת סעיף 197 לחוק לפירושה של ההגנה על ערך יתרת המגרש שבסעיף 190(א)(1) לחוק. הלכת הפיצוי הדו-שלבי נועדה לאפשר לאנשים לקבל את מלוא הפיצוי המגיע להם בגין פגיעתה של התכנית, לכן ננקטה הדרך של פיצול התביעה לשני שלבים. במקרה של הגנה על ערכה של יתרת החלקה אין כל טעם ענייני להבחין בין השלב שבו אושרה התכנית שהכשירה את הקרקע להפקעה העתידית לבין השלב שבו מומשה ההפקעה בפועל. הפגיעה היא אחת ואינה ניתנת לחלוקה או להפרדה. נמצא כי הפסיקה בנושא הפיצוי הדו-שלבי אינה רלוונטית להגנה על שווי יתרת המגרש.

המחברת מודעת לבעייתיות של הוראת סעיף 190(א)(1) לחוק זה ולכן היא מציעה פרשנות אחרת להוראה העשויה להשיג את מטרתה של הגנה על בעל הקרקע בלי לפגוע יתר-על-המידה באינטרס הציבורי. לדעתה, יש "לקבוע שההגנה חלה עקרונית על כל סוגי הנזקים והנסיבות הגורמים לפיחות בשווי היתרה, אולם היא מוגבלת, על-פי מטרתה, לפגיעות חמורות המצדיקות איסור על הפקעה חלקית" {שם, 387}. כאשר נותרה אפשרות ניצול סבירה, ניתן להסתפק בפיצוי כספי על הפגיעה ביתרת המגרש {שם, 388}.

נקבע מפי השופט אנגלרד כי יש לאמץ את הפרשנות שלפיה הגנת סעיף 190(א)(1) לחוק חלה עקרונית על כל סוגי הנזקים והנסיבות הגורמים לפיחות בשווי היתרה, אולם היא מוגבלת, על-פי מטרתה, לפגיעות חמורות המצדיקות איסור על הפקעה חלקית. וכאשר נותרה אפשרות ניצול סבירה, ניתן להסתפק בפיצוי כספי על הפגיעה ביתרת המגרש. השופט המלומד קבע, כי לגישה פרשנית זו יש טעם רב, באשר היא תואמת הן את תכליתה של ההגנה על בעל הזכויות בקרקע על רקע חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו, והן את המטרה של שמירת האינטרס הציבורי בתחימת החיוב להפקיע שטחים שאינם נחוצים לצרכי הציבור.

נוכח כך קבע, כי על רקע דברים אלה מן הראוי לעיין מחדש בהבחנות ובמבחנים שנתקבלו בפסיקה של בית-משפט זה. כן מן הראוי כי גורמי החקיקה ייתנו את דעתם על רפורמה מקיפה של דיני ההפקעה בשל קשיי ההחלה ובשל חוסר התיאום בין ההסדרים השונים.

ואולם, במקרה דנן נקבע, כי אין צורך להכריע בפרשנות ההוראה שכן, הן ההלכה הקיימת והן הפרשנות האלטרנטיבית המוצעת מוליכות למסקנה שדין הערעור להידחות - לא הוכח שהיתה פגיעה של ממש ביתרת המגרש ובשוויו.
מדובר בפינוי שטח קרקע ששימש כאזור תעשיה, ובו פועלים עסקיהם של המערערים, אשר הופקע לצרכי ציבור לשם סלילת דרך. נזקי המערערים אינם באים בגדר הוראת סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה, שכן חסימת הכניסות לרכב כבד אל תוך שטחם של המערערים היא תוצאה של הגבהת הכביש החדש והפיכתו לדרך פרברית מהירה ומשום כך אין היא נחשבת תוצאה של ההפקעה עצמה. הנזק ליתרת השטח הוא תוצאה של השימוש שנעשה בשטח המופקע, ולא תוצאה של ההפקעה גופה.

עם-זאת, ההכרח של שינוי המבנים הקיימים ביתרת השטח לשם המשך הפעילות העסקית הקיימת הוא תוצאה עקיפה ולא ישירה של ההפקעה. שלילת דרכי הגישה למגרש היתה נעשית גם אלמלא הפקעת השטח.

חסימת הגישה לרכב כבד ליתרת השטח היא תוצאה של התכנית שייעדה את השטח המופקע לכביש פרוורי מהיר. לפיכך מדובר בפגיעה עקב התכנית ולא פגיעה עקב ההפקעה, וגם משום כך אין המערערים נכנסים לגדר סעיף 190(א)(1) לחוק זה.

השופט ברק אשר הצטרף לפסיקתו של השופט אנגלרד התייחס גם הוא לפרשנותו של סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה בציינו כך:

"לפרשנותו של סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה קיימות השלכות מעשיות ניכרות. ניסוחו הבלתי-מוצלח של הסעיף מותיר עמימות רבה באשר לתוכן שיש לקרוא לתוכו. טוב יעשה המחוקק אם יידרש לנושא ויתקן את הסעיף כך שתוסר אותה עמימות באשר לתוכנו. קריאה זו מצטרפת לקריאות אחרות שקרא בית-משפט זה למחוקק, להסדיר את תחום ההפקעות והפגיעות במקרקעין על-ידי רשויות התכנון הסדר מקיף וכולל (ראו למשל ב- בג"צ 2390/96 קרסיק נ' מדינת ישראל, מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(2), 625, 677, 713, 714, 717, 719, 720 (2009))."

27. הערכת שווי קרקע לצורך פיצויים נבחנת לא רק על-פי ייעודה הפורמלי אלא על-פי השימוש שנעשה בפועל
ב- רע"א 2620/01 {מדינת ישראל (מינהל מקרקעי ישראל) נ' צובחי מנאע, פורסם באתר האינטרנט נבו (25.07.01)} המבקשת {להלן: "המדינה"} הפקיעה מן המשיבים מקרקעין, מכוח סמכות הקבועה בפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943. הקרקע שהופקעה, יועדה מבחינה תכנונית לשימוש חקלאי, אך מזה עשרות שנים פעלה בה מחצבה. החל משנת 83', אז תפסה המדינה חזקה על הקרקע, היא המשיכה לנהל בה מחצבה, ולאחר זמן מסרה אותה לידי קבלן פרטי שאף הוא השתמש בה לצורך זה.

יצויין, כי לא הוברר האם המשך ניהול המחצבה במקום נעשה מכוח היתר כדין.

המשיבים, שאינם טוענים לאי-חוקיות ההפקעה עצמה, הגישו תובענה לבית-המשפט המחוזי למתן פיצויים בגינה. בבית-המשפט המחוזי העלתה התובענה מספר סוגיות שונות, חלקן משפטיות וחלקן עובדתיות, ועל-כן בית-המשפט המחוזי מצא לנכון לפצל בה את הדיון. בשלב ראשון נדונה השאלה המשפטית, האם לצורך חישוב פיצויי ההפקעה, מן הדין לאמוד את שווי הקרקע על בסיס השימוש שנעשה בה בפועל, או שמא לפי הייעוד החוקי שנקבע לה על-ידי רשויות התכנון.

באשר לשאלה זו קבע בית-המשפט המחוזי כי מן הדין לשום את הקרקע על בסיס ערכה הכלכלי בפועל, אך הוסיף כי באמידתו של ערך זה, יש להביא בחשבון גם את העובדה שהמחצבה פעלה ללא היתר. על החלטה זו, מצאה המדינה להגיש בקשת רשות ערעור.

לטענת המדינה מתן פיצוי על בסיס השימוש בפועל הינו בלתי ראוי, משום שיש בו כדי להעניק למשיבים טובת הנאה, שלא היו זכאים לה אלמלא עשו בקרקע שימוש בלתי-חוקי. המדינה מסכימה איפוא כי יש לשום את הקרקע על-פי ערך השוק שלה, אלא שלטענתה מן הדין לחשב ערך זה על בסיס ההנחה שערכה היה כשל קרקע חקלאית, כמתחייב מייעודה התכנוני.

בית-המשפט קבע, כי דינה של הבקשה להידחות.

סעיף 12 לפקודה מגדיר את הקריטריון לפיו משתלמים הפיצויים בגין הפקעה, וזו לשונו:
"בבוא בית-המשפט להעריך את הפיצויים שיש לפסוק בעד כל קרקע או זכות או טובת-הנאה בקרקע, ינהג לפי התקנות הבאות:...
(ב) בכפיפות למותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק על-ידי המוכר מרצונו הטוב..."

קנה-המידה שעל פיו מוערך שוויה של הקרקע, הוא, איפוא, השווי שעשוי היה בעל המקרקעין לקבל תמורתה, לו העמיד אותה למכירה בשוק במועד ההפקעה. קריטריון זה קובע מבחן אובייקטיבי, הנשען כולו על הערך שנקבע בשוק החופשי, והוא איננו תלוי בטיב השימוש שנעשה בקרקע בפועל.

עיקרון זה נקבע במקרה דומה שנדון ב- ע"א 1510/94 {מינהל מקרקעי ישראל נ' פרחאת, תק-על 96(1), 542 (1996)} אף בפרשה זו, ניהל המשיב מקרקעין ובהם מחצבה. בתחילה ניהל אותה בהיתר, אך לאחר זמן הוחלט שלא לחדשו, והמשיב המשיך להפעילה ללא היתר כאמור, במשך כעשר שנים. לכשהופקעה הקרקע, התעוררה השאלה האם מן הדין לשום את ערכה כקרקע חציבה או כקרקע חקלאית.

עמד על-כך השופט יעקב קדמי:

"בית-המשפט המחוזי קבע, כי הפסקת מתן הרשיונות בשנת 1973 ופרסום הודעת הולק"ח בשנת 1976 בדבר ייעודה של הקרקע כ'קרקע חקלאית', אינן יכולות לפגוע בזכותו של המשיב לקבלת פיצויים עבור הפקעת החלקה כ'קרקע חציבה'...
עמדתו של בית-המשפט המחוזי בנושא זה מקובלת עלי... המשיב קנה לו במשך השנים הארוכות של חציבה - רובן על-פי היתר כחוק - זכות להמשיך בחציבה כל עוד ניתן לקיים כזאת בחלקה; ונטילת הזכות ממנו בדרך של הפקעה - מחייבת את השלטונות בתשלום פיצויים כחוק עבורה."
{ע"א 1510/94 מינהל מקרקעי ישראל נ' פרחאת, תק-על 96(1), 542 (1996)}

פרשנות זו של טיב הזכות לפיצויים מתיישבת הן עם לשונו של ההסדר והן עם תכליתו. מבחינת לשונו, ההסדר מעניק בידי הנפגע זכות לפיצויים בהתאם לערך השוק של הקרקע. ערך זה מגלם לא רק את ייעודה התכנוני של הקרקע, אלא גם את השימוש שנעשה בה בפועל.

מבחינת תכליתו, ההסדר מבקש למזער את הפגיעה בזכות הקניין, שהינה פועל יוצא של פעולת ההפקעה. פגיעה זו, ככל פגיעה בזכות יסוד, מן הדין שתעלה בקנה אחד עם עקרון המידתיות. משאיתרע מזלו של פלוני, ונבחרה הקרקע שבבעלותו להיות מופקעת לצרכי ציבור, הרי שעקרון המידתיות מחייב כי זכותו לפיצויים תתפרש באופן רחב, אשר יביא את היקף הפגיעה בו לידי מינימום הכרחי. ההסדר החוקי מגשים עיקרון זה, באמצעות קביעת הקריטריון אשר מעמיד את הנפגע באותו המקום בו היה מצוי, לו נמכרו מקרקעיו בשוק החופשי לכל המרבה במחיר.

במקרה זה נקבע, כי צדק איפוא בית-המשפט המחוזי בקבעו כי ערך המקרקעין שעל פיו צריכים להשתלם הפיצויים, גבוה מערכה על-פי דיני התכנון כקרקע חקלאית, אך נמוך מערכה כקרקע חציבה בעלת היתר. שקלול זה של מאפייניה השונים של הקרקע בעת ההפקעה מיתאר באופן מדוייק את ערכה, ועל-כן יש בו כדי להגשים באופן ראוי את ההסדר הסטטוטורי.

הבקשה נדחתה.

28. הטעמים המחייבים את ההכרה בהגנת האשם התורם, שמקורה בדיני הנזיקין ובדיני החוזים, עומדים גם כאשר מדובר בהפקעה
ב- ע"א 6581/98 {זאב זאבי נ' מדינת ישראל, מחלקת עבודות ציבוריות, פ"ד נט (6), 1 (2005)} הגישו המערערים תביעה לבית-המשפט המחוזי, ובה טענו כי פיצוי ששילמה להם המשיבה בגין הפקעת חלקת מקרקעין שבבעלותם, שבה ניהלו משתלה, הינו פיצוי חסר, אשר אינו משקף את נזקיהם בפועל. ההפקעה נעשתה על-פי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943. המערערים טענו כי על המדינה לפצותם בעד חיסול העסק שנוהל במשתלה. בית-המשפט המחוזי קבע כי היה על המערערים להקטין את נזקם על-ידי העברת המשתלה לחלקה אחרת. כן קבע כי היות ששני הצדדים התרשלו במציאת פתרון ליצירת אפשרות גישה לחלקה האחרת, יש להחיל את הכלל בדבר אשם תורם ולחלק את הנזק בין המערערים למשיבה. ומכאן הערעור.

המערערים טענו, בין היתר, כי לא היה ניתן להעביר את המשתלה לחלקה האחרת. כן טענו כי לא ניתן להחיל את עיקרון האשם התורם על פיצויי ההפקעה, שכן מדובר בפיצוי שאינו נזיקי.

בערעור שכנגד טענה המשיבה כי אין מקום לחייבה בהוצאות משפט ובשכר-טרחת עורך-דין על אותו חלק מהסכום שכבר שילמה למערערים.

בית-המשפט העליון קבע, כי כידוע קביעה עובדתית שנקבעה בערכאה הראשונה לא תתבטל בנקל בערכאת הערעור כל עוד יש לה יסוד ושורש בחומר הראיות. התערבות בממצאים עובדתיים תיעשה במקרים קיצוניים בלבד, כגון מקרים שבהם נפל בהכרעת הערכאה הקודמת פגם היורד לשורש העניין, או כאשר הדברים אינם מבוססים על פניהם. כמו-כן אם בחר בית-המשפט בערכאה הראשונה להעדיף בשאלות מסויימות חוות-דעת של מומחה אחד על פני חוות-דעת של מומחה אחר על-סמך נימוקים סבירים, לא יתערב בית-המשפט שלערעור בעניין, אלא במקרה חריג.

במקרה דנן נקבע, כי אין זה מן המקרים החריגים המצדיקים התערבות בקביעתו של בית-המשפט המחוזי, שלפיה היה ניתן לנצל את החלקה האחרת.

המחוקק ביקש לסווג למטרות פיצויים את ההפקעה כמכר רגיל. ככזה, אין סיבה שלא להחיל לגביו את דוקטרינת הקטנת הנזק. כוונת פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) אינה להעשיר את הניזוק, אלא לפצותו על נזק ממשי שנגרם לו. על-כן אם הוכח כי הניזוק היה יכול להקטין את נזקו באמצעים סבירים, אין לפצותו בגין אותם "ראשי נזק" אשר היה ניתן למונעם על-ידי פעולות של הניזוק תוך התחשבות בהוצאה הכספית הכרוכה בהקטנת הנזק. אף מכוח עקרון תום-הלב היה על המערערים להקטין את נזקם.

בענייננו היה ראוי שהמערערים יקטינו את נזקם על-ידי העברת המשתלה לחלקה האחרת.

הטעמים המחייבים את ההכרה בהגנת האשם התורם, שמקורה בדיני הנזיקין, בדיני החוזים, עומדים גם כאשר מדובר בהפקעה. במקרה דנן שני הצדדים כאחד לא גילו יוזמה רבה במציאת פתרון לבעיית הגישה למשתלה, אשר עוברת בחלקתו של צד שלישי. בהיעדר שיתוף פעולה ביניהם תרמו שניהם לנזק, על-כן קבע בית-המשפט, כי אין להתערב בקביעתו של בית-המשפט המחוזי בעניין זה.

נוכח זאת, דחה בית-המשפט את הערעור.

29. קביעת שווי הפיצוי המגיע בגין הפקעה ובחינת שיקולי השמאי
ב- ע"א 3819/01 {מדינת ישראל נ' איריס אסלן, תק-על 2004(4), 2760 (2004)} הערעור הופנה כנגד גובה הפיצויים שפסק בית-המשפט המחוזי למשיבה בגין הפקעת מקרקעין. הדיון נסב, בין השאר, אודות שאלת תחולתה של הלכת הולצמן {ע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית-אתא נ' חנה הולצמן, פ"ד נה(4), 629 (2001)} שניתנה לאחר מתן פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי שבו קיזז 40% משווי השומה בגין הפרשה לצרכי ציבור.

בית-המשפט העליון דחה, ברוב דעות, את הערעור ופסק כי אין מקום להתערב בממצאים שקבע בית-המשפט המחוזי, עליהן מתבססת פסיקת גובה הפיצויים למערערת בגין הפקעת המקרקעין.

הלכת הולצמן שוללת את האפשרות להפחית את הפיצוי לכדי 60% מערכה של חלקה המופקעת בשלמותה. אך אין בה כדי לשלול אפשרות כי יפקע ללא תמורה חלק משטחה של חלקה. הסיכוי כי תתבצע הפקעה חלקית כזו ללא תמורה מופנם, באופן עקרוני, במחיר השוק של הקרקע, והוא נלקח בחשבון בהערכה שמאית של שווי המקרקעין לצורך אומדן הפיצויים. אל לבית-המשפט להתעלם מנתון זה בבואו להעריך את שווי המקרקעין. כך הדבר גם כאשר יש סיכוי ודאי של הפקעה של 40% לצרכי ציבור המגולם כולו במחיר השוק.

במקרה דנן, עולה מפסק-הדין, כי הניכוי של 40% נעשה לצורך חישוב שווי הקרקע אלמלא ההפקעה, מתוך הנחה שאילו פיתוח הקרקע לבניה היה מתממש על-ידי הבעלים עצמם, היה סיכוי ודאי של הפקעה ללא פיצוי בגובה 40% עבור שירותי ציבור שונים. זהו ממצא עובדתי - שמאי של בית-המשפט המחוזי ולא קביעה נורמטיבית בדבר תחולת הוראות החוק המתירות הפקעה חלקית ללא פיצוי.

ההלכה שחודשה בפרשת הולצמן אינה משליכה, איפוא, על החישוב של בית-המשפט בעניין שווי המקרקעין.

השופט לוי פסק, בדעת מיעוט, כי יש להחיל את הלכת הולצמן על המקרה דנן, ולכן, יש לקבל את הערעור ולקבוע כי בעריכת חישוב הפיצויים על-ידי בית-המשפט לא תובא בחשבון ההפחתה בשיעור 40%.

כאמור, הוחלט על-פי דעת רוב.

30. זכותו של בר-רשות לפיצויים בגין הפקעת המקרקעין
ב- ה"פ (נת') 345/02 {פנחס פולנסקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה, פורסם באתר אינטרנט נבו (02.06.05)} התובע עתר בהמרצת פתיחה שהוגשה בבית-המשפט המחוזי לחיוב הנתבעות בתשלום פיצויים בגין הנזקים אשר נגרמו לו לטענתו בשל הפקעת חלק מחלקות 3, 4 בגוש 8229.

הנתבעות ביקשו לצרף את הבעלים הרשומים של חלק מהמקרקעין, מר קיין, כמשיב נוסף בתובענה, ולחלופין להתיר להן לשלוח לו הודעת צד ג'. על-פי החלטת רשמת בית-המשפט המחוזי הותר לנתבעות לשלוח לו הודעת צד ג', וכך נעשה.

מר קיין עתר להעברת הדיון בתובענה לפסים רגילים בבית-המשפט השלום. בקשתו נתקבלה.

תמצית העובדות הינה כדלקמן:

מר קיין היה במועדים הרלבנטיים לתביעה בעליהם של למעלה מ 70% מזכויות הבעלות בחלקה 3 בגוש 8229 בנתניה (להלן: "חלקה 3"). בנוסף היו למר קיין זכויות בחלקים מחלקה 43 בגוש 8228 בה באר מים וכן זכויות מים שהוקנו לחלקותיו. זהות הבעלים של חלקה 4 לא הובררה בפני בית-המשפט.

בין מר קיין ובין התובע נכרת ביום 10.01.94 הסכם בכתב למתן רשות במקרקעין על פיו התיר מר קיין לתובע לגדל במקרקעין גידולי פרחים למשך 5 שנים בתוספת תקופת אופציה בת 4 שנים ו- 11 חודש (להלן: "ההסכם"). בנוסף התיר מר קיין לתובע לקבל את מלוא זכויות המים המוקנות לחלקותיו.

אין חולק, כפי שאף נקבע בהסכם עצמו, על כי לתובע נתנה רשות על-ידי מר קיין לגדל את הגידולים ולקבל את מלוא זכויות המים בגין חלקות התובע, עוד משנת 1983, וזאת בתנאים הקבועים בהסכם. בין היתר נקבע בהסכם כי הרשות הינה ללא תמורה {על-פי סעיף 5 להסכם}. בפועל התובע לא שילם למר קיין תמורה בגין הרשות שנתן לו, אך נשא בתשלום חשבונות ארנונה, הגם שחשבונות הארנונה לא הופקו על שמו, וזאת עד שנת 1996.

לבקשת מר קיין ועל-מנת שלא לעכב כל תכניות בניה עתידיות ביחס למקרקעין, כמוסבר בתצהיר מר קיין, חתם התובע ביום 10.03.94 על התחייבות אשר מפאת חשיבותה ולאור קיצורה תובא להלן בשלמות:

"אני הח"מ פנחס פולונסקי מתחייב בזאת, על-אף האמור בחוזה מיום 10.01.94 שבינינו, לפנות את החלקות הנ"ל בתוך 6 חודשים מעת דרישתך לפינוי החלקות הנ"ל.
בתום 6 החודשים, יפונו החלקות מכל ציוד השייך לי ואתה תהייה רשאי לבצע בחלקות כל פעילות שתחפוץ לבצע.
האמור במכתבי זה גובר על הוראות החוזה מיום 10.01.94 שבינינו." {(להלן: "ההסכם הגובר") (נספח ג' לתצהיר מר קיין)}

הסכמים אלה, בהתאם לקביעותיו של בית-המשפט, מבטאים את אומד-דעת הצדדים ואת ציפיותיהם ביחס לזכויותיהם. דברים אלה ראויים לציון בכל הנוגע למקרקעין נשוא התביעה וליחסי התובע וצד ג' מר קיין.

ביחס להליכי התכנון הכוללים של האזור וליחסי הנתבעות ומר קיין צויין כי בשנים שקדמו לאירועים נשוא התביעה יזמו הנתבעות תכנית איחוד וחלוקה לפיתוח המקרקעין שבצפון העיר נתניה, ובכללם המקרקעין נשוא התביעה, ובין היתר על-מנת לבנות בהם בית ספר. המדובר הוא בהליכי התכנון ביחס לתכנית נת/545 א'/ 1 (להלן: "התכנית").

התכנית פורסמה למתן תוקף ביום 22.03.96, אך אישור טבלאות האיזון במסגרתן תוכננה הקצאת מגרשים חלופיים לבעלי המקרקעין שבתכנית, נדחתה. בשל צרכי החינוך המיידיים של תושבי העיר נתניה, ועקב דחיית מועד אישור טבלאות האיזון, הגיעו הנתבעות להסכמים עם בעלי המקרקעין עליהם תוכננה הקמת בית הספר, ובכללם מר קיין, לפיה יתירו בעלי המקרקעין בשטח בית הספר המיועד לנתבעות להשתמש במקרקעין ולהתחיל בבניית בית הספר, והנתבעות הסכימו לאפשר לבעלי המקרקעין להגיש תכניות בניין עיר נקודתיות להגדלת זכויות הבניה בשטחים החלופיים אשר יוקצו להם במסגרת טבלאות האיזון. בעלי המקרקעין בתחום התכנית, ובכללם מר קיין חתמו על כתב התחייבות המבטא הסכמותיהם ברוח המפורט בתמצית לעיל.

במסגרת התכנית, ובהסכמת הבעלים, לא תוכנן על-ידי הנתבעות תשלום כל פיצוי בכסף לבעלי הזכויות במקרקעין המיועדים לבניית בית הספר.

הנתבעות טענו כי למעשה די היה בכתב ההתחייבות על-מנת לאפשר להן לתפוס את המקרקעין ולהשתמש בהם, אולם על-פי דרישת משרד החינוך, על-מנת שניתן יהיה לרשום את המקרקעין על שם העיריה ולצורך קבלת תקציב להקמת בית הספר דרש משרד החינוך כי תפורסם הודעה על הפקעת המקרקעין על-פי סעיפים 5 ו- 7 לפקודה, וכך נעשה.

בימים 16.01.97 ו- 17.04.97 פורסמה הודעה על הפקעת המקרקעין על-פי סעיפים 5 ו- 7 לפקודה. בהודעה צויין כי על מי שסבור שיש לו זכות או טובת הנאה במקרקעין, ורוצה לקבל פיצוי על-כך, לפנות לנתבעת מספר 2 תוך חודשיים מיום פרסום ההודעה ברשומות.

אין חולק על כי התובע לא פנה למי מן הנתבעות בהתאם להודעות. מכיוון שאיש לא פנה לנתבעות בעקבות ההודעות, פרסמו הנתבעות ביום 09.07.97 הודעה על-פי סעיף 19 לפקודה. בזאת הושלמו הליכי הפקעת המקרקעין.

המפגש בין התובע והנתבעות התרחש רק לאחר שהושלמו הליכי ההפקעה במסגרת ההכנות לבניית בית הספר.

לטענת הנתבעות נציגי העיריה הבחינו בחודש ינואר 1998 לערך בגידולי התובע בסמוך לשטחים אשר עליהם תוכננה המשך בניית בית הספר. הוברר לנתבעות לטענתן אך במועד זה כי התובע, ללא כל רשות, העביר דרך שטחים אחרים בהם החלה בניית בית הספר ובהם לתובע לא היתה כל זכות, צינור מים "פיראטי" לצורך השקיית גידוליו. צינור זה הפריע לעבודות בניית בית הספר, ולעיתים קרובות אירעו בו פיצוצים עקב עבודות הבניה. הנתבעות טוענות כי התובע ביקש כי יותר לו להמשיך ולהזרים את המים דרך שטחיהן וכי הבהיר מפורשות כי ידאג לפינוי כל השטח ולרבות שטחי הגידולים, מיד עם דרישתן, ולא העלה כל טענה בנוגע לזכותו לפיצויים. לפיכך הסכימו הנתבעות, לפנים משורת הדין, כי התובע ימשיך בגידול הצמחים, ואף סייעו לו באמצעות הקבלן שעבד במקום לתקן את צינור המים.

לטענת התובע לא ידע על דבר ההפקעה וגם כאשר הגיעו מודדים מטעם העיריה למקרקעין סבר כי המדובר בתכניות להנחת קו צינור ביוב ברצועה צרה של המקרקעין. לטענת התובע על דבר ההפקעה של השטח כולו נודע לו רק בחודש מאי 1998.

החל מחודש אוגוסט 1998 החלה מסכת התכתבויות בין הנתבעות לתובע שתחילתה בפניית התובע באמצעות בא-כוחו, על פיה הנתבעות נדרשו להסביר מכוח מה מבוצעות העבודות במקום. הנתבעות בתגובה דרשו מהתובע לקבל מסמכים המעידים על זכותו במקרקעין. התובע הציג את ההסכם בינו ובין מר קיין, אך לא את ההסכם הגובר. ומשכך פנו הנתבעות למר קיין והמעגל נסגר, במובן זה שכל הצדדים המעורבים בפרשה התוודעו אלה לאלה.

יצויין כי במענה למכתב הנתבעות הודיען מר קיין ביום 16.12.98 באמצעות בא-כוחו, אשר על-פי טענתו היה באותה עת גם בא-כוח התובע, כי הוא עצמו לא חזר בו מהתחייבותו כלפי העיריה וכי למיטב ידיעתו אין התובע טוען לזכויות בקרקע, אלא מבקש כי תינתן לו הודעה מוקדמת כדי שיוכל לעשות את הסידורים הדרושים לפינוי השטח. ידיעת מר קיין ביחס לעמדת התובע באותה עת נלמדה לטענתו מדברים שאמר לו התובע בעצמו בפגישה שנערכה בנוכחות אבי התובע ועורך-דינו.

בהמשך לדברים אלה שלח מר קיין מכתב לתובע ובו דרש ממנו לפנות את המקרקעין. ואולם, פנה התובע באמצעות בא-כוחו לעיריה בדרישה לתשלום פיצויים בגין הפקעת המקרקעין.

יצויין, כי הנתבעות היו מוכנות לאפשר לתובע להמשיך בעיבוד הגידולים וכן להעביר מים דרך שטחן, עד שיווצר הצורך הממשי במסירת השטחים לשם המשך בניית בית הספר, בתנאים שהוצעו על-ידי העיריה. תנאים אלה בעיקרם כללו דרישה לחתימת התחייבות התובע לפיה אין לו דרישות כלפי העיריה, וכן דרישה לפיה לצורך המשך השימוש בצינור המים העובר בחלקת הנתבעות ימציא התובע לנתבעות פוליסת ביטוח שתבטח גם את העיריה מפני נזק העלול להיגרם כתוצאה ממעבר קו המים הסמוך למבנה בית הספר. התובע סבר כי התנאים שנקבעו על-ידי העיריה להמשך שימוש בצינור המים לא היו סבירים.

המחלוקת בין התובע לנתבעות לא נפתרה בדרך מוסכמת. משכך, פנו הנתבעות לתובע במכתב ודרשו כי צינור המים וכן שטחי הגידול יפונו על ידו.

גם לאחר מועד זה המשיכו המגעים בין התובע לנתבעות, אותם מפרשות הנתבעות כסחבת מכוונת מצד התובע, והתובע מפרשם כהתעמרות בלתי-פוסקת תוך הצבת תנאים לא סבירים מצד הנתבעות.

סופו-של-דבר בחודש אפריל 2000 פינתה העיריה בכוחות עצמה את הצינורות אשר הפריעו לפי טענתה להמשך בניית בית הספר.

בנוסף יש לציין כי לצורך הרחבת כביש מספר 2 הגובל בחלק מחלקה 3 הופקעה רצועת קרקע בשטח 1.66 דונם על-ידי מע"צ, ללא קשר להפקעה נשוא התובענה, וכי התובע ובנו קיבלו פיצויים בגין עקירת השתילים בשטח זה. בהמשך נשתלו שתילים חדשים על ידם בשנת 1990 בחלקים מהשטח המופקע אשר בהם לא נסלל הכביש. הסעד המבוקש כולל גם את הגידולים בשטח זה.
לטענת התובע החל משנת 1983 השקיע בגידולים שבחלקה 3, והחל משנת 1990 גם בגידולים שבחלקה 4, ממון רב, ולרבות השקעות שבוצעו בסמוך לפני מועד ההפקעה לצורך "שינטוע" חלק מצמחי הנוי שגידל, עקירת צמחים ישנים, הכשרת הקרקע ונטיעת שתילים חדשים תחת העקורים.

התובע טוען כי הנתבעות הפרו את החובה המוטלת עליהן מכוח הפקודה והנחיות היועץ המשפטי לממשלה להודיעו דבר ההפקעה, ובהמשך חטאו כלפיו בהתנהגותן.

לטענת התובע בסיכומיו ההסכם הגובר הוא מסמך פיקטיבי זאת באשר מטרתו היתה לאיין את ההסכם שנכרת בין הצדדים לצורך קבלת פטור מתשלום מס רכוש. ההסכם הגובר ביטל בדיעבד את הסכם הרשות שנועד לצרכי מס, מטעם זה הוא הסכם בלתי-חוקי ובטל. כך לפי הטענה.

התובע טוען כי הרשות במקרקעין שנתנה לו על-ידי מר קיין היתה בלתי-הדירה, לטענתו הדבר עולה מההסכם עצמו. ביחס לחלקי המקרקעין הסמוכים לכביש אשר הופקעו עוד קודם להפקעה נשוא המחלוקת לצרכי מע"צ נערך על-ידי מר ג'רלד קיין, אבי הצד השלישי, תצהיר ביום 31.08.97 על פיו כבעלי החלקים המופקעים ביחד עם אחרים, הוא מסכים כי בנו של התובע מגדל במקרקעין גידולים, וכי אין למר קיין תביעות בגינם עקב ההפקעה. לטענת התובע עיבד מחדש מקרקעין אלה לאחר הפקעת מע"צ ואף בהם הפך מחדש לבר-רשות.

התובע טוען כי הוא זכאי לפיצויים מן הנתבעות בגין הפקעת המקרקעין, זאת מכוח פקודת הקרקעות, ולחלופין כפיצוי חוזי או נזיקי. הפיצוי הנדרש הנו גם בגין השטחים אשר כבר הופקעו בעבר. התובע טוען כי אין הנתבעות רשאיות להעלות כלפיו טענה לפיה אין הוא בר-רשות במקרקעין, ומכל מקום נטען כי החלקים המופקעים בחלקים בהם לא נסלל הכביש עובדו מחדש בידיעת הבעלים והסכמתם מכללא.

גובה הפיצוי הנתבע הינו 450,000 שקלים וזאת בהסתמך על חוות-דעת מומחים שהוגשו מטעמו, חוות-דעת שמאית מטעמו שנערכה על-ידי מר מיכאליס וחוות-דעת שמאי המקרקעין מר שלח. התובע עותר לקבלת חוות-הדעת כמשקפות נכונה את הפיצוי לו הוא זכאי לטענתו, ולחלופין עותר הוא אף בשלב זה של הדיון למינוי מומחה מטעם בית-המשפט.

התובע טען בעיקר כתגובה לטענת צד ג' כפי שיפורט בהמשך, כי ניתוק המים שהובילו לחלקות בו גידל גידוליו ביחד עם בנו, הם תוצאת ההפקעה ולא גורם נזק העומד בפני עצמו.

מנגד, הנתבעות טענו כי אינן מחוייבות מכוח סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות להודיע דבר ההפקעה לבר-רשות או למחזיק, ובכללם התובע, וכי הוא מצידו לא פנה לקבלת פיצוי אלא לאחר השלמת הליכי התכנון וההפקעה.

זאת ועוד, טענו כי הרשות שניתנה לתובע במקרקעין ומעמדו בהם נגזרים מהסכמיו עם מר קיין, ולרבות ההסכם הגובר אשר ביטל את הרשות. לטענתן על-פי ההלכה פיצויי בר-רשות במקרקעין בגין השבחתו אותם, מנוכים מהפיצוי שניתן לבעלי המקרקעין. בנסיבות העניין תמורת המקרקעין בשלמות על-פי ערכם הכולל ניתנה לבעלי המקרקעין במסגרת טבלאות האיזון של התכנית. תרומת הגידולים לערך המקרקעין על-פי הנטען על-ידי הנתבעות והמומחה מטעמן מר חבקין, שולית.

הנתבעות טענו כי הסתמכו על מצגי מר קיין והתובע לפיהם אין לתובע זכויות במקרקעין ומלבד רצון לתיאום מועד יציאתו מהמקרקעין, בכפוף לצורכיהן, אין הוא תובע מהן דבר.

לטענתן התובע אינו זכאי לפיצוי חוזי או נזיקי זאת באשר לא תפסו בפועל את שטחי הגידול אלא שלא אפשרו לו להמשיך להעביר צינור מים בשטחים בהם לא היתה לו כל זכות. גם ביחס להמשך ההשקיה היה לתובע פתרון חלופי בעלות סבירה בסך 27,000 שקלים. תמורת סכום זה יכול היה להתקין צינור מים חלופי ולהמשיך להשקות את הגידולים, גם בכפוף לתנאים שהציגו הנתבעות. התובע חדל מלעשות כן, ובכך נמנע מלהקטין נזקיו, ולפיכך אינו זכאי לפיצוי הנתבע על ידו.

בנוסף נטען כי שיעור הפיצוי הנתבע מופרז, וממילא כלל לא הוכח על-ידי התובע כנדרש, בהיעדר מסמכים המעידים על נתוני השיווק של התובע בפועל, ובהיעדר מסמכים לגבי הרווח שהפיק מהגידולים, אם בכלל. לנתבעת טענות ביחס למומחיות מומחי התובע ולאופן עריכת חוות-הדעת. על-פי הנטען על-ידי הנתבעות לו גם היה זכאי לפיצוי, אין הפיצוי עולה על סך 27,000 שקלים, עלות הקמת הצינור החלופי, או 41,910 שקלים על-פי חוות-דעת המומחה מטעם הנתבעת אף לשיטת התובע, היינו שווי כל הגידולים בכל תקופת האופציה נשוא הסכם הרשות שבוטל.

הנתבעות כפרו בכל יתר טענות התובע.

כנגד מר קיין טענו הנתבעות כי אם זכאי התובע לפיצוי כי אז מדובר בפיצוי מכוח מערכת היחסים החוזית בין מר קיין לתובע. הנתבעות טוענות עוד כי אם יחוייבו לשלם סכום כלשהו לתובע על מר קיין לשפותן בגין הפיצוי לאור הטעייתו אותן, באשר שולם לו פיצוי בגין מלוא הזכויות במקרקעין, ולרבות המחוברים.

בסיכומים מטעם מר קיין נטען כי התובע ניסה להסתיר מבית-המשפט את ההסכם הגובר לפיו אין לו כל זכות לפיצוי, וממילא לא הוכיח כנדרש את שיעור הרווחים שהרוויח בגין הגידולים, אם בכלל.

הצד השלישי טען בנוסף כי אם בכלל גורם הנזק לתובע היה ניתוק צינור המים שעבר במקרקעין בהם לא היו לצד ג' זכויות, אשר בוצע על-ידי הנתבעות בלבד, ללא כל קשר למקרקעיו.

הצד השלישי גם הוא כופר בזכות הנטענת של הנתבעות לשיפוי או לפיצוי על ידו גם אם יחוייבו לשלם לתובע.

נוכח האמור, בפסיקתו, הדגיש בית-המשפט את ההלכה בדבר זכותו של בר-רשות במקרקעין לפיצויים בגין הפקעה כדלקמן:

"בר-רשות להחזיק ולהשתמש במקרקעין עשוי להיות זכאי לקבל פיצויים בעד שלילת החזקתו במקרקעין עקב ההפקעה, ויכול שלא יהא זכאי לכך. כל רישיון בהתאם לנסיבותיו. הרישיון יכול שייווצר בידיעתו ובהסכמתו המפורשת של בעל המקרקעין בתמורה או שלא בתמורה, ויכול שיווצר עקב שתיקה והשלמה מצידו. הרישיון יכול שיהא ניתן לביטול עם גילוי רצונו של הבעלים, תוך מתן אורכת זמן לפינוי, ויכול שיהא בלתי ניתן לביטול... בר-רשות אינו זכאי לפיצוי על שלילת החזקתו במקרקעין, אלא זכאי הוא לפיצוי רק בעד ההשבחות שהשביח את המקרקעין קודם להפקעה ברשותו של הבעלים או בידיעתו. שיעור הפיצויים הוא החלק היחסי משווי המקרקעין, שניתן לייחס להשבחה שעשה בר-הרשות, ולא רק החזר ההוצאות שהוציא על אותה השבחה."

{ראו גם: א' קמר דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שישית), 288-287; ע"א 657/71 אבא יקותיאל ואח' נ' שר האוצר, פ"ד כו(2), 564 (1972)}.

הצדדים הסכימו כי מהות הרשות שניתנה על-ידי מר קיין לתובע והיקפה בכל הזמנים הוסכמה ותועדה בהסכם הרשות שנחתם ביום 10.01.94. בסעיף 5 להסכם נקבע במפורש כדלקמן:

"הרשות לפולונסקי להשתמש בקרקע הנ"ל הינה ללא תמורה."

אף-על-פי-כן טען התובע כי מדובר ברשות בתמורה. התמורה הנטענת היא תשלומי ארנונה, מים ותיעול ששולמו על ידו. לתצהיר התובע צורפו חמישה חשבונות בלבד. בית-המשפט לא סבר כי תשלומים אלה, אפילו ששולמו על-ידי התובע במשך תקופה ממושכת, מצביעים על כי הפרשנות הנכונה של הסכם הרשות היא בניגוד ללשונו רשות בתמורה. המדובר בסכומים קטנים הנובעים מעצם החזקת המקרקעין על-ידי התובע. גם ביתרונות המס בהם זכה מר קיין עקב עיבוד המקרקעין אין כדי להוות תמורה מצד התובע.

המסקנה היא כי לתובע ניתנה על-ידי מר קיין רשות לעיבוד המקרקעין ולנצל את זכויות המים שהוקצו למקרקעי מר קיין ללא תמורה.

משך הרשות שניתנה תועד בהסכם הגובר שנכרת בין הצדדים ונחתם על-ידי התובע ביום 10.03.94 אשר תוכנו פורט לעיל. התובע התחייב כלפי מר קיין לפנות את המקרקעין בהתראה בת 6 חודשים על-מנת שמר קיין יוכל לעשות בהם כל שימוש. הודגש בהסכם ממועד זה כי האמור בו גובר על הוראות הסכם הרשות.

בית-המשפט לא ראה לנכון לקבל את טענות התובע ביחס לבטלות ההסכם הגובר. בהסכם הגובר פורשה זכותו של הבעלים לדרוש את פינויים על-ידי התובע ואין בכך כדי לאיין בדיעבד את הסכמת הצדדים למתן רשות לתובע להחזיק בהם ולעבדם, כפי שאף נעשה בפועל. נראה, כי הטעם הוא שההסכם הגובר תקף וכי יש לממשו.

ההסכם הגובר נכרת אך כחודשיים לאחר עריכת הסכם הרשות ועולה מלשונו העדיפות שראו הצדדים לתת לו על הסכם הרשות. התובע מפרש את ההסכם כדלקמן: "הוא (מר קיין ה.ע) היה אמור לשלם לי פיצויים. לפצות אותי על הנזקים של ההוצאות שאני מפנה בלתי מתוכנן, קיבלתי 10 שנים את השטח, ואני מפנה לפני. אני מתכוון גם לאובדן רווח והכנסה".

נקבע, כי אין לקבל פרשנות זו. הפרשנות אינה מתיישבת עם נוסח ההסכם הגובר, עם תכליתו כפי שהבינוה הצדדים ועם ההיגיון הכלכלי של ההתקשרות בין הצדדים.

בהסכם הגובר הודגשה זכות בעל המקרקעין להורות על פינוי המקרקעין על-ידי התובע בכל עת, ובכפוף להתראה מראש. זכות הבעלים אינה מותנית בכל תנאי ועולה מחיבור ההסכמים כי אמנם ניתנת אופציה לתובע להחזיק בנכס במשך עשר שנים אך זאת בכפוף לזכותו הבלתי מותנית של מר קיין להורות על פינויו ועל סילוק-ידו וכל ציודו מהמקרקעין, ללא כל פיצוי. התכוונו הצדדים לקבוע מחיר לפינוי המוקדם, תנאי שהסדרתו היא עניין יסודי וחשוב, היו עושים זאת במסגרת ההסכם הגובר.

ההסכמים נחתמו לאחר כעשר שנים של שימוש חופשי מכל תשלום על-ידי התובע לבעל המקרקעין בעת שהתובע כבר נהנה מרכוש הבעלים במשך תקופה ממושכת. כל זאת עד למועד בו יכול היה מר קיין לממש בעצמו את ההנאה מן המקרקעין במסגרת התכנית לאיחוד וחלוקה שיזמו הנתבעות.

לעניין זה סבור היה בית-המשפט כי יש לפרש את היעדר התנאי הנטען על-ידי התובע בדבר זכותו לקבלת פיצוי בגין הוצאותיו ואובדן רווח כנטען על ידו כהסדר שלילי ולא כחסר בחוזה.

אין כל הגיון כלכלי בעסקה המעניקה לאחד הצדדים מתן רשות ללא כל תמורה במקרקעין ובזכויות המים, ובנוסף נותנת לו זכות לקבלת פיצויים בגין השקעותיו ואובדן רווחיו, אשר על-פי חוות-דעת שהוגשו מטעם התובע עולים על 700,000 שקלים. לא הוכח כי כך פרש התובע את החוזים וכי לכך התכוון בעת כריתתם. ניתן היה לצפות, אם זו היתה טענת התובע מלכתחילה, וציפייתו הכנה על-פי החוזה, כי יטען הטענות כנגד מר קיין בסמוך למועד בו נודע לו על תחילת הכנות הנתבעות לבניית בית הספר וכי יתבע את מר קיין. זאת לא עשה.

בעדותו ציין מר קיין ביחס להסכם הגובר את הדברים הבאים: "היה לי גם את המסמך שהוא חתם לי שברגע שאני רוצה שיש צורך הוא יפנה את החלקה, בלי שום תנאים, ברגע שאני אגיד לו הוא יהיה מוכן ללכת". בתצהירו העיד מר קיין כי מטרת חתימת המסמך הגובר היתה להבטיח את האפשרות שלא לעכב תכניות בניה עתידיות אשר יועדו לפיתוח המקרקעין. מר קיין העיד בנוסף כי התובע לא דרש ממנו כל פיצוי בגין פינוי המקרקעין ולא הציג כל תנאי לפינויים למעט מתן הודעה מראש.

לאור האמור נקבע, כי יש להעדיף את גרסת מר קיין לפיה זו היתה הבנתם המשותפת של הצדדים בעת כריתת ההסכמים. אפילו אם היתה מתקבלת גרסת התובע כאילו הוא עצמו הבין את הדברים בעת כריתת ההסכמים כטענתו, לא היה די בכך. זאת באשר אין חוזה מתפרש על-פי אומד-דעתו הסובייקטיבי של אחד מן הצדדים או כוונותיו הנסתרות {ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים, פ"ד מט(2), 265 (1995)}.

גם מהתנהגות בנו של התובע ושותפו כפי שהעיד עליה המפקח על בניית תשתיות בית הספר מר יעקב רם עולה כי במפגשים הראשונים עם מר יובל פלבסקי התרשם העד כי "הוא ידע והוא פחד והוא אמר שהוא רוצה עוד עונה להישאר בשטח ולא יותר". גם התנהגות זו מצביעה על הבנת המוסכם בין הצדדים לאור המסמך הגובר המאפשר למר קיין לדרוש את פינוי המקרקעין ללא כל תנאי כספי או אחר בהודעה מוקדמת.

בעניין זה יצויין כי ממועד משלוח מכתב מר קיין לתובע בדבר דרישתו כי המקרקעין יפונו ביום 25.11.98 ועד לניתוק המים בחודש אפריל 2000 חלף פרק זמן ארוך מזה הקבוע בהסכם הגובר.

על-כן, המסקנה היא, כי ביחס לחלקה 3 הרשות שנתנה לתובע להחזיק בקרקע אינה מקנה לו זכות לפיצויים בגין שלילת המשך החזקתו בה לא כנגד בעל המקרקעין ולא כנגד הנתבעות.

התובע גם אינו זכאי לפיצוי בגין השבחתו את המקרקעין, וזאת על-פי תנאי הרשות שהוקנתה לו מטעם בעליהם, ומה גם שלעניין זה לא הובאו על-ידי התובע ראיות כלל.

פיצויים בגין השבחת המקרקעין, אשר יכול ובנסיבות מתאימות זכאי בר-רשות לקבלם, משקפים את החלק היחסי משווי המקרקעין שניתן לייחס להשבחת המקרקעין על ידו {ראה: א' קמר דיני הפקעת מקרקעין, 288}.

התובע לא הוכיח בחוות-דעת מומחים מהו שיעור זה, אם בכלל. מר חבקין המומחה מטעם הנתבעות העיד כי בנסיבות העניין תרומת המחוברים לשווי המקרקעין שולית.

על-סמך התחייבויות התובע כלפי מר קיין הסכים מר קיין לאפשר לנתבעות לתפוס חזקה במקרקעיו, להסיר התנגדותו לתכנית, ולקבל במסגרת טבלאות האיזון שטחים חלופיים למקרקעין נשוא התביעה אשר יהיו לקניינה, וחתם על כתב ההתחייבות שצורף כנספח א' לתצהיר גב' תורן. התחיבות מר קיין כלפי הנתבעות משקפות נכונה את זכויותיו על-פי ההסכמים שנכרתו בינו ובין התובע וזכויותיו כלפיו.

הנתבעות מצידן הסתמכו על התחייבויות מר קיין ועל המצג שיצר כלפיהן כאילו אין בעל זכויות אחר אשר יש לקחתו בחשבון לקביעת עלויות התכנית וההפקעה שנועדה להסדיר ברישום עוד לפני פרסומה את זכויותיהן במקרקעין.

ביחסי התובע והנתבעות לא היו לתובע זכויות מעבר לאלה שהוקנו לו על-ידי מר קיין, ולפיכך עם דרישת הבעלים כי יפנה את המקרקעין היה עליו לפנותם, ללא תנאי, וללא זכות לפיצוי.

בא-כוח התובע הסכים כי לתובע לא יכולות להיות זכויות כלפי העיריה יותר מכפי שהיו לו מכוח הרשות שניתנה לו על-ידי מר קיין. טענת בא-כוח התובע בהקשר זה היא כי במועד עריכת ההסכם הגובר לא היה מר קיין עוד בעל המקרקעין אלא העיריה. אם-כן, זכות התובע יונקת מזכות מר קיין ובלעדיה כלפי הנתבעות אין לו כל זכות במקרקעין בכלל, לא זכות קניינית ולא זכות אחרת חוזית או מעין חוזית, ולפיכך אין בטענה זו כדי לסייע לתובע.

עוד נקבע, כי ניתוק המים שנעשה בחודש אפריל שנת 2000 נעשה כחלק ממימוש זכויות הנתבעות במקרקעין, מכוח ההסכמים שכרתו עם בעליהן במסגרת התכנית ובכלל זה מר קיין. ואין לראות אקט זה כמקים עילת תביעה נפרדת לתובע. התובע אינו הוכיח זכות לפיצוי מכוח כל דין אחר.

הוער, כי ספק את ניתן בנסיבות העניין לבסס תביעה מכוח הפקעת המקרקעין זאת באשר המקרקעין הועמדו לרשות הנתבעות על-ידי מר קיין בהסכמה במסגרת החלפת מגרשים על-פי טבלאות האיזון של התכנית. במצב דברים זה חסר היסוד העיקרי של הגדרתה של "הפקעה" והוא יסוד הכפיה שברכישת הזכויות במקרקעין על-ידי הרשות.

ביחס לחלקה 4 לא נטען ולא הוכח על-ידי התובע כי עיבד את המקרקעין בידיעת הבעלים או בהסכמתם. להיפך, התובע העיד כי אין הוא יודע מי הם וכי הם יורשים הפזורים בכל חלקי העולם, אשר אפשר כי כלל לא ידעו על קיומו במשך כל השנים. מצב דברים זה העמיד את התובע בחזקת פולש לחלקה 4.

פולש למקרקעין יכול ויהיה זכאי לפיצוי בגין השקעותיו במקרקעין בטרם ההפקעה, אם עשה כן בידיעת הבעלים, אשר בחר לקיים את המחוברים, או שווים בעת ביצוע הבחירה {ראה: א' קמר, שם, 290}.

אין תנאים אלה מתקיימים בנסיבות העניין. גם שיעור ההשבחה לא הוכח כמפורט לעיל. דברים אלה נכונים גם ביחס לחלקים מחלקה 3 שכבר הופקעו בעבר לצורך הרחבת הכביש והתובע עיבדם מחדש ותובע פיצוי בגינם בשנית.

למעלה מן הצורך יצויין כי התובע לא עמד בנטל להוכחת סכום הפיצוי לו הוא זכאי, גם לשיטתו: חוות-דעת מר מיכאליס שהוגשה מטעם התובע אינה מבוססת על מסמכי השיווק והמכירה של צמחי הנוי שגודלו במקרקעין בפועל, אלא על תחשיבי משרד החקלאות. מסמכים מהותיים אלה ניתנים היו להשגה על-ידי התובע אולם הוא בחר שלא לבסס תביעתו עליהם. בנסיבות אלה לא בוסס שיעור הנזק כנדרש.

{ראה לחובת הוכחת שיעור הנזק: ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2), 800 (1981)}

עוד צויין ואף זאת למעלה מן הצורך, כי על-פי העולה מחוות-דעת השמאי מטעם הנתבעות, מר חבקין, אותה יש להעדיף על חוות-דעת השמאי מר מיכאליס, בין השנים 1997 עד 2002 היו ירידות מחירים בענף, עד כי ביחס לעונת 98/99 צויין על-ידי מנכ"ל מועצת הפרחים כי היתה אחת העונות הקשות בענף שהעמידה גידולים במבחן הכדאיות הכלכלית. בנסיבות אלה קבע בית-המשפט, כי ביתר שאת היה צורך לבסס את התביעה, גם לשיטת התובע, על יסוד הנתונים הכספיים של עסקו הוא ולא על תחשיבים ממוצעים וכלליים.

גם ביחס לגודל השטחים לוקה התביעה בחסר. אין התאמה בין המפה שצורפה על-ידי התובע לפיה גודל השטח הוא 14.094 דונם לשטח בגינו נתבע הפיצוי על-פי חוות-דעת מר מיכאליס ותצהיר התובע, שהוא 16.1 דונם. מר מיכאליס כלל לא תאר בחוות-דעתו את המיקום הפיזי נשוא חוות-הדעת, והודה כי טעה בכך.

נראה כי מומחה התובעת טעה גם בכך כי התעלם מהחיסכון שנחסך עקב הפסקת העיבוד בעבודת התובע ובנו, אשר על-פי העדויות היה שותפו ועבד עימו. בנסיבות העניין לו אף סבור היה בית-המשפט כי יש לפצות התובע בגין הפסדיו, נקבע כי יש להעדיף חוות-דעת המומחה מטעם הנתבעים אשר חישב ההפסדים על יסוד מונחי תרומה ב' המתחשבים במרכיב זה. כך גם ביחס לשיעור ריבית ההיוון אשר מומחה התובע העמידה בסך 8% בהתעלם מתנודות המחירים החדות בענף, ולמעשה בלא כל ידע בתחום זה, כפי שהודה בחקירתו.

גם חשבון הריסוס שהוגש נמצא בלתי-תואם את עדות מר רז יצהר ואין לבסס עליו ממצאים ביחס לגודל השטח שהוכן לשתילה או להוצאות התובע.

מעבר לנדרש צויין עוד כי התובע חדל מלעמוד בחובת הקטנת הנזק משיכול היה בהשקעה סבירה להמשיך בגידולים בהסכמת הנתבעות. עלות צינור מים חלופי גם על-פי המוסכם על-ידי העדים מטעמו לא עלתה על 30,000 שקלים. ביחס לדרישת הנתבעות במסגרת המשא ומתן שנוהל לביטוח לא בירר התובע את עלויות הדרישה למעט בירור טלפוני לסוכן הביטוח במועד מאוחר אשר לא הניב תוצאה. נראה יותר כי התובע פסל מראש אפשרות זו, אולי בשל הכדאיות הנמוכה של המשך הגידולים על-פי תוצאות השיווק בפועל.

לאור כל האמור לעיל התביעה נדחתה.

נקבע, כי התובע יישא בהוצאות הנתבעות ושכר-טרחת עורך-דין בסך 10,000 שקלים בתוספת מע"מ ביחד, ובהוצאות צד ג' ושכר-טרחת עורך-דין בסך 10,000 שקלים ומע"מ.

ב- ה"פ (חי') 30582-10-11 {מועדון קלעי חיפה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.04.13)} נקבע, כי בר-רשות-הדירה שאינו זכאי לקבל פיצויי הפקעה מכוח חוק או ההלכה הפסוקה, לא יהיה זכאי לקבלם מכוח חוקי-היסוד.

31. מהו שיעור הפרשי ההצמדה והריבית שבו יש לחייב בגין פיצוי ההפקעה. דבר החקיקה הרלוונטי לעניין זה הוא חוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964
ב- ה"פ (ת"א) 1848/97 {יורשי מוסא חסונא נ' שר האוצר, תק-מח 2006(1), 6864 (2006)} בין הצדדים הושגה הסכמה דיונית, ולאחריה השאלה שנותרה להכרעה היא מהו שיעור הפרשי ההצמדה והריבית שבו יש לחייב את המשיבים בגין פיצויי ההפקעה.

דבר החקיקה הרלוונטי לעניין זה הוא חוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964.

סעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 קובע כדלקמן:

"8. הצמדת פיצויים
(א) נרכשו זכויות במקרקעין מכוח חוק רכישה פלוני, ישולמו לבעל הזכויות פיצויים בסכום שווי הזכויות כשהוא צמוד למדד המחירים לצרכן, בתוספת ריבית לא צמודה בשיעור של 4% לשנה עד יום ט' בניסן תשנ"ג (31 במרס 1993), על שווי הזכויות בלבד, בתוספת ריבית צמודה בשיעור של 1.5% לשנה מיום י' בניסן תשנ"ג (1 באפריל 1993) עד ערב תחילתו של חוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס' 3), התש"ע-2010 (להלן: "תיקון מס' 3"), ובתוספת ריבית צמודה בשיעור שנקבע, לעניין ההגדרה "הפרשי הצמדה וריבית", לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961, מיום תחילתו של תיקון מס' 3 ואילך, לפי זה:
(1) הריבית תחושב ממועד הרכישה עד יום התשלום בפועל או הפקדת הסכום לזכות בעל הזכויות לפי האמור בסעיף-קטן (ב);

(2) ההצמדה תחושב על-פי עליית מדד המחירים לצרכן כפי שפורסם לאחרונה לפני תשלום הפיצויים או הפקדתם לעומת המדד שפורסם לחודש שבו חל מועד הרכישה..."

בעניין שלפנינו, קבע בית-המשפט, כי המועד להפקעה חל לאחר מועד התחילה של תיקון 8, ולכן זכאים המבקשים לפי החוק לתיקון דיני רכישה לצרכי ציבור בנוסחו שלאחר תיקון 8 להפרשי הצמדה ולריבית צמודה של 1.5% לשנה בלבד.

טענת המבקשים שלפיה אילו שולם הסכום מיד עם הפקעת המקרקעין היו המבקשים זכאים להפרשי הצמדה וריבית בהתאם לנוסחו של החוק לתיקון דיני רכישה לצרכי ציבור עובר לתיקון 8 היא טענה תיאורטית בלבד, שכן הפרשי הצמדה וריבית נועדו לשמור על ערכו של הכסף או לייצג השקעה פוטנציאלית שלו בתקופה המתחילה במועד יצירת הזכות ומסתיימת במועד התשלום. אם בין שני המועדים האמורים אין פער זמנים, ממילא לא קמה הזכות לריבית ולהפרשי הצמדה.

בהתאם להסכמה הדיונית, קבע בית-המשפט, כי שיעור הפרשי ההצמדה והריבית שיתוסף לפיצוי בגין הפקעת המקרקעין יהיה כאמור בסעיף 8 לחוק לתיקון דיני רכישה לצרכי ציבור, קרי: הפרשי הצמדה בתוספת ריבית צמודה בשיעור 1.5% לשנה החל ממועד ההפקעה, 30.04.94, ועד לתשלום המלא בפועל.

32. לצורך שומת הפיצויים בגין הפקעת חלק קרקע מסויים מבעליו המשותפים, אין לבצע את ההפחתה הנובעת מהבעלות המשותפת בה, ויש לשום את הפיצויים בהתאם לשוויו של חלק מסויים באותה קרקע
ב- ע"א 832/13 {רונן טוסי ו- 25 אח' נ' מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.09.14)} הוגשו ערעורים בעניין שיעור פיצויי הפקעה להם זכאים המערערים. השאלה העיקרית היא כיצד יש לחשב את שיעור הפיצוי בגין הפקעת חלק מחלקה הנמצאת בבעלות משותפת במושע.

בית-המשפט העליון {השופטים א' רובינשטיין, נ' הנדל, א' שהם} קיבל את הערעור בחלקו ודחה את הערעור שכנגד.

הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין אמור להעמיד את בעליו במצב הכספי בו הוא היה עומד אילולא ההפקעה ולא לשפר או להרע את מצבו מעבר לכך. ישנן מספר שיטות מקובלות להערכת שוויו של נכס בשוק הפתוח, בכללן שיטת ההשוואה לעסקאות הנכסים דומים. לצורך שומת הפיצויים בגין הפקעת חלק קרקע מסויים מבעליו המשותפים, אין לבצע, ככלל, את ההפחתה הנובעת מהבעלות המשותפת בה, יש לשום את הפיצויים בהתאם לשוויו של חלק מסויים באותה קרקע, וכך יש לפעול במקרה הנדון.

יתר טענות הצדדים - ובהן השגות על אחוזי הפיצוי בגין הפגיעה בשטח הנותר; נפקות עסקאות מאוחרות לעניין חישוב שווי המקרקעין שהופקעו והפיצוי לו זכאים המערערים בגין ההוצאות הנלוות להפקעה - נדחו.

33. בהפקעות לפי חוק כביש ארצי לישראל, שקדמו לתיקון 3 לפקודת הקרקעות, מקום שיתרת הקרקע שבידי הנפקע לא הושבחה, מחוייבת ועדת הפיצויים לפסוק פיצוי מהמטר הראשון
ב- ת"א (ת"א) 547-07 {צדקני דוד נ' חברת כביש חוצה ישראל בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (05.02.13)} התובעים 1, 2 ו- 3 הם בעלי זכויות חכירה במקרקעין. עניינה של תובענה זו בהליכי הפקעה שנעשו על-ידי הנתבעת, בחלק מן המקרקעין של התובעים, בשל כך שהמקרקעין נמצאים בחלקם בתחום תוואי כביש ארצי מס' 6, שנסלל על ידה, ובחלקם בתוואי מסילת הברזל הסמוכה שמיקומה הועתק.

בית-המשפט קבע, כי בנסיבות העניין הזכות הומחתה כדין ולפיכך לתובע 3 עומדת זכות תביעה ישירה כנגד הנתבעת. על-פי הצעת חוק כביש ארצי לישראל, כביש חוצה ישראל הינו פרוייקט לאומי בעל עדיפות עליונה. במסגרת החוק הוקמה הנתבעת והוקנו לה הסמכויות לביצוע הפקעות.

כדי לייעל ולקצר תהליך ההפקעה נקבע בחוק זה כי כאשר מתעוררת מחלוקת בין הנתבעת לבין בעל זכות בקרקע ביחס לסכומי הפיצויים יוכל כל צד להעביר ההכרעה לוועדת הפיצויים שהוקמה על-פי החוק {סעיף 7}. על-פי סעיף 8(א) לחוק ועדת הפיצויים תקבע את סכומי הפיצויים שישולמו לבעל הזכות בהתאם להוראות פקודת הקרקעות, החוק לתיקון דיני הרכישה והוראות חוק זה.

סעיף 8(ב) לחוק כביש ארצי לישראל קובע כי סמכות שר האוצר לפי סעיף 20 (2)(ג) לפקודת הקרקעות תהיה נתונה לוועדת הפיצויים - אף מן השיקולים של מהות הזכויות הנרכשות, משך ההחזקה כדין בפועל בקרקע וכל שיקול שמטרתו למנוע עוול.

חוק כביש ארצי לישראל אינו בא לפגוע או לבטל את ההוראות של פקודת הקרקעות והחוק לתיקון דיני הרכישה, ביחוד כאשר החוק עצמו מפנה באופן ספציפי לדינים אלו. שאלת הזכות להפקיע עד 25% ללא פיצוי, היא שאלה שצריכה להיבחן ולהיות מוכרעת בכל מקרה לגופו ונסיבותיו. בעניין זרעים גדרה, עקב הפגיעה ביתרת החלקה פסקה ועדת הפיצויים על פיצוי מן "המטר הראשון".

בהפקעה מכוח חוק כביש ארצי לישראל, לאחר תיקון 3, ישולם פיצוי למן המטר הראשון, באופן גורף. בתיקון 3 לא ערך המחוקק שינוי בדין החל ביחס להפקעות טרם כניסת תיקון 3 לתוקפו.

נטילת חלק ממקרקעין מכוח פקודת הדרכים, ללא פיצוי מלא, מקום שהחלק שנותר בידיו של בעלי המקרקעין לא הושבח, גורמת סבל לבעלי המקרקעין כמשמעותו בסעיף 7 סיפא, לפקודת הדרכים. סבל זה מחייב את שר התחבורה לעשות שימוש בסמכותו ולשלם לבעלי הקרקע פיצוי מלא בגין ההפקעה. גם בהפקעות לפי חוק כביש ארצי לישראל, שקדמו לתיקון 3, מקום שיתרת הקרקע שבידי הנפקע לא הושבחה, מחוייבת ועדת הפיצויים לפסוק פיצוי מהמטר הראשון.

בכל הפקעה לא ישולם פיצוי בגין 25% הראשונים מהשטח המופקע. מכאן, שחלה החובה על כל בעל הקרקע המבקש פיצוי בגין ה- 25% הראשונים להקדים פניה לשר התחבורה {או האוצר} ולבקש תשלום פיצויי סבל. לאחר שתינתן החלטת השר, אם יסורב יוכל הנפקע לפנות לבית-המשפט בתביעה לפיצויי הפקעה אליה יצורף השר כמשיב.

בעת שנבחנת מידת קיומו של פוטנציאל תכנוני לנכס מקרקעין, יש להתחשב גם בתכניות צפויות, אשר מיועדות לחול על המקרקעין - זאת אף שהליכי אישורן של תכניות אלא טרם הושלמו ובלבד, שהסיכוי להשלמת ההליכים התכנוניים הנדרשים לשם אישורן של התכניות הצפויות האמורות הוא ודאי או לכל הפחות, בגדר ציפייה סבירה בנסיבות העניין.

במקרה דנן עסקינן בתכנית שהוגשה למוסדות התכנון, לא בעת עשייתה, לא שנתיים מאוחר, עובר למועד ההפקעה ואף לא מאוחר יותר. לא מדובר בהליכים כלשהם שהיו ברמת ודאות או ציפייה סבירה לשינוי ייעוד ועל-כן, בהכרח יש לומר כי לא קיים פוטנציאל לשינוי ייעוד שיש להתחשב בו בעת קביעת שווי המקרקעין נשוא התובענה ועל-כן יש להעריכם על-פי ייעודם החקלאי.

יש ליתן עדיפות לחוות-דעת במסגרתה בוצעה השוואה לעסקות אשר בוצעו בקרבת זמן למועד הקבוע, במקרקעין שאינם מרוחקים מהמקרקעין שבמחלוקת.

לעניין דרישת התובעים לפיצוי בגין המחוברים {למעט הגדר, צינור המים ודרך הכורכר}, המבוססת על היוון הכנסות למשך 20 שנה ממטע עתידי שלא היה קיים בשטח בעת תפיסת החזקה, מבלי לנטרל את רכיב הקרקע בתור תשומת ייצור, אינה יכולה לדור בכפיפה אחת עם דרישת הפיצוי בגין המקרקעין המבוססת על שיטת ההשוואה {מחירי שוק}.

פיצול המקרקעין מקשה ומסרבל את העיבוד. הנתבעת לא הוכיחה שארגנה דרכי גישה חלופיות אלא הסתמכה על הקיים בשטח {וזאת בניגוד להצהרותיה הראשוניות, גם אלו הכלולות בכתב ההגנה}. הפיצול אמנם אינו מונע את עיבוד השטח המזרחי {ולראיה שהתובעים מגדלים שם כעת חיטה, כמו בחלק המערבי}, אך גם לשיטת הנתבעת הפיצול גרם לכך שעלויות התובעים יהיו גבוהות יותר.

34. הוספת תוספת לפיצוי
ב- ת"א (חי') 1150/05 {חסן תופיק בדראן נ' מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (02.11.12)} התובעים עותרים בתביעתם לכך, שהנתבעת תחוייב לשלם להם יתרת סכום פיצויים, המגיע להם לטענתם, עבור הפקעת מספר חלקות מקרקעין. התובעים טוענים, כי בהסתמך על פסק-דין פינקלשטיין {ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פנינה פינקלשטיין ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (09.12.08)} יש מקום להגדיל את פיצויי ההפקעה להם הם זכאים בשיעור של 30%.
בית-המשפט פסק, כי בנסיבות העניין הוכח, שלאחר שנת 1976 החציבה במקרקעין הופסקה. על-כן, יש לקבל את שומת הפיצויים שלפיה שולם לתובעים הסכום שאינו שנוי במחלוקת.

פסק-דין פינקלשטיין התייחס למצב, בו במקרקעין המופקעים התקיימה פעילות חציבה ארוכת שנים, מבלי שרשויות האכיפה עשו פעולות להפסקתה. בפסק-הדין קבע בית-המשפט העליון, כי במקרים חריגים, בהם לא ננקטו פעולות אכיפה במשך תקופה ארוכה, ניתן לראות בדבר הסכמה שבשתיקה להמשך הפעילות.

בנוסף, הודגש שם כי "במסגרת שומת הפיצויים אין להתחשב בשימוש הבלתי-חוקי שנעשה בקרקע אלא בשוויה בהתאם לייעודה התכנוני במועד ההפקעה. לפי פרשנות זו יזכה הבעלים של הקרקע לפיצוי שישיב את מצבו למצב בו היה עובר להפקעה בהתאם לשימושים החוקיים בקרקע. במילים אחרות, אין לראות את המקרקעין כמקרקעין של מחצבה, כאשר חציבה שנעשתה בהם, נעשתה ללא רישיונות חציבה כחוק.

הוספת התוספת לפיצוי, כפי שנקבע בעניין פינקלשטיין אינה נעשית באופן אוטומטי, ועדיין יש לזכור, שהכלל הוא, שאין אדם יכול לקבל פיצוי עבור פעילות לא חוקית שבוצעה במקרקעין שהופקעו.

פסק-דין פינקלשטיין הוא חריג לכלל, וחריגים, טבעם שיש לפרשם בצמצום. במקרה דנן, לא הוכח שהתקיימו נסיבות מיוחדות המצדיקות הגדלת הפיצוי כפי שנעשה בעניין פינקלשטיין, ולפיכך דחה בית-המשפט את טענות התובעים בעניין זה.

עוד הוסף, כי חקלאי שהיה בעל מספר חלקות, והיה מבקש לבנות בית מגורים כדי להבטיח לעצמו קורת גג בסמוך לאזורים המעובדים על ידו, יכול היה לצפות לכך שיינתן לו היתר לבניית בית אחד בסמוך לחלקות שבבעלותו, ולא היה ניתן לו היתר לבנות בית אחד בכל אחת מהחלקות, חרף העובדה שלכאורה הדבר אפשרי מבחינת התכנית המנדטורית.

נכון הדבר, שלכאורה, אדם שהיו בבעלותו מספר חלקות יכול היה לעקוף מגבלה שכזאת אם היה מוכר את חלקותיו לחקלאים אחרים, והאחרים היו מבקשים היתרי בניה. ואולם, נראה הדבר שאנשים לא ניצלו פרצה זאת.

35. הפקעה שלא נעשתה לצורך ציבורי או שנעשתה לכך וגרמה לסבל - אין היא פטורה מנתינת פיצוי
ב- ה"פ (מרכז) 5174-06-08 {חלקה 18 בגוש 6365 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון פתח תקווה, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.06.12)} בית-המשפט שוכנע כי בעת הפקעת מקרקעי המבקשים לא היה צורך ציבורי מסויים של בנייני ציבור שלמענו הופקעו המקרקעין. נראה כי השימוש הממושך בקרקע בפועל נעשה לצורך האמיתי שהיה למשיבות בקרקע - הוא שימוש כחניון. ברי כי הפקעה לצורך חניון אינה פטורה מפיצויים.

ב- ע"א 8622/07 {אהוד רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (14.05.12)} בית-המשפט העליון, בהרכב מורחב, פסק כי ככלל נטילת חלקת מקרקעין או חלק ממנה, מכוח פקודת הדרכים, ללא פיצוי מלא, מקום שהחלק שנותר בידיו של בעל המקרקעין לא הושבח, גורמת "סבל" לבעל המקרקעין כמשמעותו בסעיף 7 סיפה לפקודת הדרכים. "סבל" זה מחייב את שר התחבורה לעשות שימוש בסמכותו ולשלם לבעל הקרקע פיצוי מלא בגין ההפקעה.

ב- ע"א 6539/09 {הוועדה המקומית לתו"ב "לב הגליל" נ' כמאל מוחמד נסאר, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.04.12)} נפסק {לראשונה כאן}, כי במקום שבו מתקבלת, בשלב ההפקעה, טענת הגנת היתרה {סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון והבניה}, בגין הפגיעה שהסבה התכנית - ראוי לתת לבעל המקרקעין פיצוי מלא, וזאת גם בגין הפגיעה שנגרמה לחלק שהופקע כבר בגין התכנית שייעדה אותו להפקעה.

אם לא מתקבלת ההגנה, הרי שאין לאפשר פיצוי בגין החלק שהופקע לפי סעיף 197 אם תביעה זו התיישנה לפי הסעיף ולא ניתנה הארכה להגשתה על-ידי שר הפנים {במקרה דנן, הערעור התקבל, משום ששווייה של היתרה לא נפגע, ועל-כן נקבע כי אין לקבל את טענת הגנת היתרה}.

36. פיצויים בגין הפקעה לפי חוק רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים), התשי"ג-1953
ב- ע"א 6534/10 {אברהם ששון נ' רשות הפיתוח, פורסם באתר האינטרנט נבו (18.04.12)} הוגש ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי. עניינו של הערעור בהפקעה לפי חוק רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים), תשי"ג-1953 {להלן: "חוק רכישת מקרקעין"}.

המערער הוא יורשו של מי שהיה בעלים במושע של 5 דונם, מתוך חלקה ששטחה הרשום היה 77,186 מ"ר, המצויה באזור הסמוך לכפר הירוק. ביום 23.06.54 פורסמה הודעת הפקעה על-פי חוק הרכישה, בדבר הפקעת 93.07% מהחלקה "לצרכי פיתוח חיוניים", שהם כלל החלקים שהיו שייכים באותה עת לבעלים פרטיים, ובכללם חלקו של המנוח.

ביום 16.03.00, לאחר הליכים שונים, הוגשה תביעתו של המערער לבית-המשפט קמא, לקבלת פיצוי בקרקע ובכסף, חלף ההפקעה. בית-המשפט המחוזי קבע כי העובדה שחלק מהחלקה יועד לבסוף למגורים ולמסחר, אינה מבטלת למפרע את ההפקעה שנועדה מלכתחילה לסלילתו של כביש מס' 5, כי ההפקעה נעשתה כדין והמנוח איבד את זכויותיו הקנייניות בחלקה בשנת 1954, וכי על-פי חוק רכישת מקרקעין, המנוח לא היה זכאי לפיצוי בקרקע אלא לפיצוי כספי בלבד.

עוד נקבע כי הפיצוי אמור היה להיות מחושב בהתאם לשווי הקרקע במועד ההפקעה על-פי ייעוד הקרקע לחקלאות, אך המשיבה הסכימה לחשב את הפיצוי על-פי ערכי הקרקע בשנת 1973. בהתאם לכך, ובהסתמך על חוות-דעת מומחה בית-המשפט, נפסק לזכות המערער בגין הפקעה של 5 דונם במושע לפי שווי של קרקע חקלאית, סך של 150,000 לירות ישראליות בצירוף 3% ריבית לשנה, שהם כ- 860,000 שקלים נכון לסוף שנת 2011. על-כך ערעור זה.

עיקר טענת המערער, היא כי על-פי ההלכה שנקבעה בהלכת קרסיק {בג"צ 2360/97}, קיימת זיקה בין קרקע לבעליה. החלקה הופקעה לצרכי פיתוח של סלילת כביש, אך מאחר שחלק מהחלקה שינה ייעודו למגורים ולמסחר, יש להשיב לו חלק מהקרקע שהופקעה {13% = 650 מ"ר}, ולמצער, לפצותו בהתאם על-פי שווי החלק היחסי למגורים.

בית-המשפט העליון {מפי השופט י' עמית, בהסכמת המשנה לנשיא א' ריבלין והשופטת א' חיות} דחה את הערעור.

כאמור, מדובר במקרקעין שהופקעו מכוח חוק רכישת מקרקעין. חוק רכישת מקרקעין הוא חוק מיוחד בין החוקים העוסקים בהפקעות, בהיותו "חד-פעמי", מוגבל לשנה אחת, וצופה פני עבר בלבד. ניתן להבינו באספקלריה של הנסיבות ההיסטוריות הייחודיות של ראשית ימיה של המדינה. עם הקמת המדינה, נוצר צורך דוחק לתפוס שטחים גדולים של קרקעות שזהות בעליהן לא היתה ידועה או ברורה, ולא ניתן היה לרכוש או להפקיע אותם על-פי חוק נכסי נפקדים, התש"י-1950, או בדרך אחרת. החוק בא ליתן בדיעבד תוקף חוקי להפקעה של שטחים שכבר נתפסו בפועל על-ידי המדינה, החל ממועד הכרזת העצמאות ועד אפריל 1952, ואשר תפיסתם נעשתה לצרכי ביטחון, פיתוח והתיישבות, תוך קביעת מנגנון פיצוי.

סעיף 3 לחוק קובע כי הבעלים במקרקעין שנרכשו זכאי לפיצויים בכסף, אלא אם המקרקעין שימשו לחקלאות והיו מקור הפרנסה העיקרי של בעליהם, שאז חייבת רשות הפיתוח להציע לבעלים נכס מקרקעין חלופי. סעיף 5 לחוק קובע כי בקביעת שיעור הפיצויים ינהג בית-המשפט לפי הכללים שבסעיף 12 לפקודת הקרקעות בשינויים המחוייבים לפי העניין.

סעיף 12 לפקודת הקרקעות קובע כי קביעת הפיצוי תיעשה על-פי שווי הקרקע בעת פרסום הודעת ההפקעה "ובלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או נבנו או תעשינה או שתבנינה על אותה קרקע".

בשורה של פסקי-דין, נדחו טענות לתחולת הלכת קרסיק {בג"צ 2360/97} - שעניינה ביטול הפקעה נוכח שינוי מטרת ההפקעה - על הפקעה לפי חוק הרכישה {להבדיל מסמכות ההפקעה שלפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הצבור)}. למרות שבפסקי-הדין הנ"ל אין אמירה חד-משמעית כי אין להחיל את הלכת קרסיק על הפקעה לפי חוק הרכישה, הרי שהנטיה הברורה היא להימנע מכך. זאת, נוכח ייחודיותו של חוק הרכישה והזיקה המוחלשת, אם בכלל, שנותרה לבעל המקרקעין שהופקעו מכוח חוק רכישת מקרקעין, לעומת מקרקעין שהופקעו על-פי פקודת הרכישה.

לכך הוסף, כי בפסיקה נקבע כי ערכה ההוכחתי של התעודה שהוציא שר האוצר מכוח סמכותו לפי חוק הרכישה הוא מוחלט, ולא ניתן לתקוף את האמור בה.

בעקבות פסק-הדין בעניין קרסיק, נעשה תיקון רבתי בדיני ההפקעות בתיקון 3 לפקודה. מדברי ההסבר להצעת החוק עולה כי התיקון, שתוקפו מכאן ואילך, לא חל כלל על הפקעות שנעשו על-פי חוק רכישת מקרקעין, שהוא חוק חד-פעמי הצופה פני עבר ולא ניתן להפקיע על פיו בעתיד. עוד צויין, כי על-פי סעיף 14ד(ב) לפקודה לאחר התיקון, אם חלפו 25 שנים מעת פרסום הודעת ההפקעה, ניתן "להשתמש בקרקע... לכל מטרה שהיא, לרבות העברת הבעלות בה לאחר, בכפוף להוראות כל דין, בלא תשלום פיצוי נוסף בשל כך, בין אם מומשה מטרת הרכישה ובין אם לאו...". מסעיף זה עולה כי בחלוף 25 שנים לא תעמוד לבעלים זכות כלשהי לגבי הקרקע.

במקרה דנן, קבע בית-המשפט, כי גם אם היה בית-המשפט סבור שחל לגביו תיקון 3 לפקודה, וכאמור אין הדבר כך, חלפו כמעט 50 שנה ממועד ההפקעה ועד להגשת התביעה דכאן.

מעבר לנדרש, דומה כי יש ממש בטענת המשיבה לפיה ניתן לראות את השטח הקטן-יחסית שהוקצה למגורים {13%}, כנבלע בחלק הארי של ההפקעה.

העולה מן המקובץ, כי טענת המערער לתחולת הלכת קרסיק דינה להידחות. לא נטען, וממילא לא הוכח, כי החלקה שימשה את המנוח לחקלאות כמקור פרנסה עיקרי. מכאן, שהמנוח היה זכאי לפיצוי על-פי שווי המקרקעין כקרקע חקלאית, בהתעלם מכול פיתוח, שינוי ייעוד והשבחה שהתרחשו לאחר מועד ההפקעה, כפי שנפסק על-ידי בית-המשפט קמא.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

תקנון בעניין הערכת הפיצויים