שימוש למטרה בלתי-חוקית - עילת פינוי מכוח סעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר

סעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

(4) הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, דרכו להשתמש במושכר למטרה בלתי-חוקית; אולם שימוש במושכר ללא רשיון הדרוש לכך על-פי דין אין בו, כשלעצמו, משום שימוש למטרה בלתי-חוקית."

סעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר מקים עילת פינוי בגין שימוש במושכר למטרה לא חוקית ובאותה נשימה קובע הוא במפורש בסיפא שלו כי שימוש במושכר ללא רישיון הדרוש לכך על-פי דין אין בו משום שימוש למטרה בלתי-חוקית.

גם לפי חוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955 (תיקון), התשכ"א-1961, אין בשימוש במושכר ללא רישיון הדרוש לכך על-פי דין ומשום שימוש למטרה בלתי-חוקית {ע"א 474/60, 475/60 צבי מילק; י' הלר ואח' נ' ד' אבולעפיה בע"מ ואח', פ"ד טו 1929 (1961)}.

כך למשל, גם כאשר קיים סעיף בחוזה להסכם השכירות הקובע כי על השוכר לקיים כל ההוראות הכלולות באיזה שהם חוקים, חוקי עזר, תקנות, צווים, והוראות תכניות בניין ערים של כל שלטון או רשות מוסמכת החלים לגבי המושכר וגם - או לגבי השינוי במושכר, ובמידה שהשינוי במושכר טעון קבלת איזה שהם רשיונות, לקבל כל רשיונות כאלה ולחדשם בזמן כאשר מדובר בשכירות מוגנת לגביה אין די בכל הפרה ולו יסודית של הסכם השכירות כדי שיבוטל ההסכם, ותקום עילת פינוי.

יש להיכנס לעילת הפינוי של סעיף 131(2) לחוק, שמצריכה גם הפרה של תנאי מפורש בהסכם, וגם שתנאי ההסכם הקנו באופן מפורש את הזכות לתבוע פינוי במקרה של הפרת התנאי בהתאם לנסיבות. אין די איפוא בדין החוזים הכללי, אלא הדין לעניין עילת הפינוי הוא דין ספיציפי {ע"א 460/77 שלומית דרוקר נ' חנניה פלטין, פ"ד לב(2), 809 (1978); ע"א 142/59 משה מ' מורי נ' יוסף קאשי, פ"ד יד(2), 1322 (1959); ד' בר-אופיר, שם, 15}.

כלומר, לא כל הפרה מקנה זכות לתבוע את פינוי הדירה אלא רק הפרה אשר בהתאם לחוזה מקנה לבעל הבית זכות מפורשת לעשות כן. כך למשל במקום בו שימוש בדירה למטרת ניהול עסק ולא למגורים אינו נוגד לחוזה השימוש כאמור יהא מותר {ת"א (חי') 6238-07-08 רותי צימרמן נ' בתיה הלם, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.01.11); ת"א (חי') 3458/05 אנושי רות נ' בכר יעקב, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.08.07)}.

גם אם לפי תכנית בניין עיר החלה על האזור מותר שימוש למגורים בלבד הרי שאין בכך לבין עילת פינוי ולא כלום. הסוגיה מוסדרת מפורשות בסיפא של סעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר {ת"א (חי') 3458/05 אנושי רות נ' בכר יעקב, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.08.07)}.

אולם יודגש, כי טעות שבחוק של בעל בית לעניין מהות זכויותיו של דייר בנכס מושכר, אינה מונעת מבעל הבית להוכיח כי דיני הגנת הדייר אינם חלים על הדייר {ע"א 495/70 צ'נגרי נ' הלוי ואח', פ"ד כה(2), 405 (1971)}.

כלומר, יכול בעל בית לטעות ולחשוב, כי דייר פלוני הוא דייר מוגן, בעוד שלאמיתו של דבר אין הוא מוגן על-פי החוק. טעות זו אינה מונעת מעל הבית לתבוע פינוי, שכן הדייר אינו מוגן {ע"א (ת"א) 1057/94 חברת בתי גן להשכרה בע"מ ואח' נ' יצחק אריה ואח', פ"מ תשנ"ו(ב), 397 (1996)}.

כאן יובהר, כי שינוי בתכנית בניין עיר אינו מהווה עילת פינוי לפי החוק. לכל היותר, יש בכך משום שימוש במושכר בלא רישיון הדרוש לכך על-פי דין; אולם אין בכך כדי להוות שימוש למטרה בלתי-חוקית, כמשמעות הדבר בסעיף 131(4) לחוק.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

שימוש למטרה בלתי-חוקית - עילת פינוי מכוח סעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר