אין פינוי אלא על-פי פסק-דין

סעיף 137 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"137. אין פינוי אלא על-פי פסק-דין
על-אף האמור בכל דבר חקיקה עותמאני, לא יבוצע פינוי של מושכר אלא על-פי פסק-דין של בית-משפט."

טרם הותקנו התקנות והחוק המאפשרים להוציא לפועל פסק-פינוי של רשם, נקבע ב- בג"צ 218/61 {יוסף עזרא נ' יושב ראש משרד ההוצאה לפועל חיפה ואח', פ"ד טו(3), 1741 (1961)}, כי רשם בית-משפט שלום מוסמך להוציא פסק-פינוי נגד נתבע שלא הגיש כתב הגנה.

בית-המשפט הבהיר באותו עניין כי חוק בתי-המשפט, התשי"ז-1957, הוא החוק המאוחר, שהוחק כאשר חוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955, כבר היה בתקפו. לפיכך, אם הסמיך המחוקק בסעיף 31 לחוק בתי-המשפט, התשי"ז-1957, לפסוק על-פי פקודת הרשמים, 1936, יוצא כי על-פי סעיף 7 לפקודת הרשמים, 1936, כל מה שעשה הרשם של בית-משפט השלום כאילו על-ידי בית-משפט שלום נעשה, ובלבד שהעניין היה בגדר סמכותו. לפיכך גם פסק-דין של רשם בית-משפט שלום שניתן בגדר סמכותו הוא פסק-דין של בית-משפט שלום.

המטרה העיקרית, אשר לשמה יש להביא הסכם פינוי לאישורו של בית-המשפט, היא לקיים פיקוח על-כך כי התמורה הכספית תהיה הולמת ושההסכמה לפינוי ניתנה באופן המבטיח שבעלי הדין ידעו ברורות את אשר לפניהם.

במסגרת סמכות הפיקוח שמעניק חוק הגנת הדייר לבית-המשפט, יכול בית-המשפט לקבוע שסכום מסויים אינו תמורה הולמת גם בלי לשמוע ראיות, על-כן אין מקום להסתמך על הסכם כעילה לפינוי, כל עוד לא אושר ההסכם על-ידי בית-המשפט {ע"א (ת"א) 285/81 אריה זולאי נ' ברגר, פ"מ תשמ"ב(ב), 392, 393 (1982), מפי כב' השופט ח' דבורין}.

כמו-כן יודגש, כי אין להביא ההכרעה בשאלות של פינוי דייר מוגן לידי בורר. ואולם, אין מניעה שבורר ידון בפינויו של דייר, שמקובל על בעלי הדין שאיננו דייר מוגן. אך, כאשר הדייר מתגונן בטענה, כי הוא דייר מוגן על-פי החוק וזו עיקרה של המחלוקת, תיחסם דרכו של הבורר מלדון בשאלה זו {ע"א 207/82 ע' כהן נ' מ' בלומברג ואח', פ"ד לט(1), 146, 148, 153 (1985)}.

הלכה זו נגזרת מן העיקרון הכללי והיסודי בדיני הבוררות, בסעיף 3 לחוק הבוררות, התשכ"ח-1968, כדלקמן:

"3. סייג להסכם
"אין תוקף להסכם בוררות בעניין שאינו יכול לשמש נושא להסכם בין הצדדים."

"הגנה זו לדייר ניתנת מטעם החוק לטובת הכלל, ולפיכך אין דייר בודד רשאי לוותר עליה או להתנות עליה בחוזה. אחת התוצאות מכך היא, שאין צדדים רשאים למסור את ההכרעה בשאלת פינוי לבוררות, אם לא לפי אחת העילות המנויות בחוק, שאילו הורשו, היה מתפשט המנהג לכלול בחוזי שכירות סעיף בוררות, והבוררים היו פוסקים לפי שיקול-דעתם ובלי לראות עצמם כבולים בהוראות החוק, ועל-ידי כך היתה הגנת הדייר נעשית פלסתר."
{דברי מ"מ הנשיא, השופט חשין ב- ע"א 186/58 גבריאלוב ואח' נ' גבריאלוב, פ"ד יג(2), 1263, 1269 (1959)}

יש הבדל, מבחינת סמכותו של הבורר לדון בתביעה לפנות דייר מוגן, בין מקרה שבו התובע הוא הדורש שהעניין יוכרע על-ידי בורר לבין מקרה, שבו הדייר הוא שדרש שתביעת התובע תידון לפני בורר. הבחנה זו נשמעת לכאורה הגיונית וצודקת, אולם הלכה מטבעה שתהיה יציבה וכללית ולא נגזרת על-פי מידותיו של מקרה זה או אחר.

קביעה כאמור, מפקיעה מידי הדייר את הכוח להתנות על זכותו המוגנת וכך מונעת ממנו את הסיכון להיות חשוף ללחצים, שתכליתם להביאו להסכמה לוותר על זכויותיו אלה. משום כך השאלה, מי יזם את הפניה לבוררות, אינה מעלה ואינה מורידה לעניין בטלותו של פסק-בורר במקרה כזה, כשם שעצם העובדה, שהדייר הסכים להתנאה על זכותו, אין בה כדי לשנות את התוצאה.

לא ניתן למסור להכרעתה של בוררות את קיומם של הסדרים שונים שנקבעו בחקיקה קוגנטית שתכליתה להגן על עובד כגון: חוק פיצויי פיטורים, התשכ"ג-1963, או חוק שעות עבודה ומנוחה, התשי"א-1951 וכיוצא באלה חוקים. בכל המקרים הללו נפסק, שכשם שאין העובד יכול לוותר על הזכויות המוקנות לו מכוח חקיקה שנועדה להגן עליו, פן תיעשה הוראת החוק פלסתר, כך גם אין למסור ההכרעה בשאלות אלה לבוררות, שאינה אלא תחליף להסכמה ישירה בין הצדדים {בג"צ 115/77 הסתדרות מכבי ישראל קופ"ח מכבי כוללת קופת חולים אסף, אגודה לעזרה רפואית נ' בית-הדין הארצי לעבודה ואח', פ"ד לב(1), 214 (1977); ע"א 309/63 החברה להנדסה חקלאית לישראל בע"מ נ' נאג'י, פ"ד יח(3), 290 (1964)}.

אין להסיק כאילו בכל מקרה דין התנאים המוקדמים להתקיימותם של הזכויות כאמור, כדין הזכות לגופה, מבחינת סמכותו של הבורר להכריע בהם. אלא יש לבחון את המטרה החקיקתית, העומדת ביסוד ההוראות המגינות על הזכות הנדונה {כב' השופט א' ברק ב- בג"צ 760/79 לילי דיין נ' בית-הדין הארצי לעבודה, פ"ד לד(3), 820 (1979)}.

מסירת ההכרעה בשאלה אם דייר הוא דייר מוגן לידי בורר עשויה לסכל את המטרה החקיקתית, העומדת ביסוד חוק הגנת הדייר. המשמעות המעשית של קביעת בורר שדייר איננו דייר מוגן היא, שפינויו אינו מוגבל לעילות שבחוק.
בהצבת מחלוקת הטעונה הכרעה בשאלה, אם הדייר דייר מוגן, מאפשרים לבעלי הדין לעקוף את ההגבלה שבכלל, האוסר את מסירת ההכרעה בעניין פינוי הדייר לידי בורר. בהליך בוררות אין הזכויות המוקנות לדייר מוגנות די הצורך, שהרי אין הבורר כפוף לסדרי הדין והראיות, הנוהגים בבית-המשפט, ואין חובה עליו לנמק פסיקתו, והביקורת על פסיקתו מוגבלת.

אולם אין להסיק שבעלי דין לא יוכלו בשום פנים למסור עניינים שונים הקשורים בשכירות להכרעת בורר, בגבולות חוק הגנת הדייר, אולם הדגש הוא בכך, שהם לא יוכלו לעשות כן, כאשר משמעות הדבר היא, למעשה, התניה על הגנת החוק. לכן, למשל, אין כל מניעה, כי בורר ידון בפינויו של דייר, שמקובל על בעלי הדין שאיננו דייר מוגן. אולם כאשר הדייר מתגונן בטענה, שהוא דייר מוגן על-פי החוק, וזו עיקרה של המחלוקת, תיחסם דרכו של הבורר מלדון בשאלה זו {י' זוסמן דיני בוררות (חוקי מדינת ישראל, מהדורה 2, תשכ"ב סעיף 32); ע"א 207/82 ע' כהן נ' מ' בלומברג ואח', פ"ד לט(1), 146, 148, 153 (1985)}.

סעיף בוררות, המופיע בחוזה השכירות, אינו מועיל כדי להפקיע את הדיון מידי בית-המשפט. מקום בו קיימת בחוזה הוראה על יישוב סכסוכים בדרך של בוררות, ומתגלע סכסוך אשר נסוב על שאלת פינויו של דייר, לא יימסר העניין להכרעת בורר כאשר השאלה השנויה במחלוקת ושבה יידרש הבורר להכריע היא, אם הדייר הוא דייר מוגן ואם לא.

כאמור, אלמלא איסור זה יוכלו הצדדים לעקוף את הוראותיו הקוגנטיות של חוק הגנת הדייר, שחשיבותם והגיונם הובהרו לעיל.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

אין פינוי אלא על-פי פסק-דין