botox
הספריה המשפטית
דיני חוזים (דיני הממונות בישראל) - דין, הלכה ופרשנות

הפרקים שבספר:

חוזה למראית עין (סעיף 13 לחוק החוזים)

סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 קובע כדלקמן:

"13. חוזה למראית עין
חוזה שנכרת למראית עין בלבד - בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום-לב על קיום החוזה."

סעיף 13 לחוק החוזים עוסק בהתחקות אחר כוונתם האמיתית של הצדדים. השאלה מה הייתה כוונתם של הצדדים בעת כריתת ההסכם היא שאלה שבעובדה, הנלמדת ממכלול נסיבותיו של המקרה וכל מקרה ידון לגופו ועל-פי נסיבותיו {ע"א 623/85 משה סלהוב ואח' נ' גליה ואח', פ"ד מג(2), 214 (1989)}.

למעשה, בחוזה למראית עין מתקיימות שתי מערכות משפטיות. האחת, החיצונית והגלויה, לפיה, קיים הסדר בין הצדדים. הסדר זה מוסכם על שני הצדדים. השנייה, הפנימית ונסתרת, לפיה, הצדדים מסכימים לבטל או לשנות את ההסדר החיצוני והגלוי. גישתו של המחוקק כי ההסדר החיצוני והגלוי הינו למראית עין, ולכן הוא בטל ומבוטל {ע"א 630/78 יוסף ביטון ואח' נ' דוד מזרחי, פ"ד לג(2), 576 (1979); ה"פ (נצ') 204/07 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' חאג' וליד לוטוף ואח', תק-מח 2008(3), 8308 (2008)}.

מטרתו של חוזה למראית עין היא להציג כלפי חוץ מצב דברים, אשר על-פי המוסכם בין הצדדים לחוזה איננו משקף את המצב המשפטי האמיתי. "כשצד לחוזה למראית עין מעביר על-פי החוזה זכויות משפטיות אשר בידו לאחר, כדי להציג לפני נושיו מצב כאילו הזכויות אינן שייכות לו. כך שצד לחוזה כזה מבקש להציג מצב שעל פיו הנכס כבר לא בידיו על-מנת להפיג את לחצם של קרוביו (או נושיו – הערת המחברת) המבקשים זכויות בנכס" {ע"א 6295/95 בוחסירה נ' בוחסירה, פ"ד נ(1), 259 (1996); ה"פ (ת"א) 1670/96 מיכל שווק וסחר בע"מ נ' שוקר דוד, תק-מח 2000(2), 22174 (2000)}.

בחוזה למראית עין הצדדים להסכם אינם מעוניינים בתוצאה הנובעת מקיום ההסכם שחתמו ושהוצג כלפי חוץ {ת"א (ת"א-יפו) 72081/04 אביבה ויקטוריה חבזה ואח' נ' חנוך אלוני ואח', תק-של 2008(3), 12863 (2008)}.

על-מנת לעמוד על אופיה האמיתי של העסקה שנחתמה בין הצדדים ועל היחסים החוזיים האמיתיים שהתקיימו בין הצדדים, על בית-המשפט להיעזר בנסיבות וראיות חיצוניות שיכול שיהיו בכתב ויכול שהיו בעל-פה. דרך נוספת היא, ללמוד מהתנהגות הצדדים, לאחר ההסכם שנערך ביניהם {ע"א 196/87 רות שויגר נ' אליהו רז לוי ואח', פורסם באתר האינטרנט נבו (1992); ע"א 1780/93 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' יהודית וילצ'יק ואח', פ"ד נ(2), 41 (1996)}.

ההוכחה שאכן מדובר בחוזה למראית עין מתבססת בעיקרה על ראיות נסיבתיות, שכן בעלי החוזה למראית עין מעלימים את כוונתם האמיתית ואינם טורחים להכין ראיות על הקנוניה שעשו {ה"פ (נצ') 257/05 גבסי חיים ואח' נ' שוורץ יעקב ואח', תק-מח 2007(3), 13800 (2007)}.

בתור כלי עזר ראייתי, נוסף על הדברים שנאמרו לעיל, ניתן להשתמש ב"אותות המרמה" אליהם נהוג להתייחס כאמות-מידה להפעלת סעיף 34(ב) לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967 (להלן: "חוק ההוצאה לפועל") {ע"א 8482/01 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' סנדובסקי אילנה, פ"ד נז(5), 776 (2002)}.

חוזה למראית עין לא יוכר על-ידי בית-המשפט בשני מקרים. האחד, כאשר מוכח לו כי מאחורי ההסכם לא מסתתרת כל עסקה משפטית. השני, כאשר חזות פני הדברים הנגלים על פני ההסכם איננה משקפת את רצונם האמיתי של הצדדים.

בטלותו של החוזה הגלוי, איננה גוררת את בטלותו של החוזה הסמוי {ראה גם ע"א 311/78 הווארד נ' מיארה, פ"ד לה(2), 505 (1980)}.

על-מנת לבסס ביטול הסכם על יסוד העילה המנויה בסעיף 13 לחוק החוזים, על בעל הדין, הטוען כי החוזה הוא למראית עין, מוטל הנטל להראות כי חרף העסקה, כפי שבאה לידי ביטוי בהסכם שנכרת בין הצדדים, התכוונו הצדדים לעסקה משפטית אחרת.

תוצאות מראית העין מביאות לבטלות אוטומטית מעיקרה מוחלטת וכלפי כל עלמא {בש"א (חי') 7055/08 לוקי ביצוע פרוייקטים (בניה) 1989 בע"מ נ' לוקי בניה ופיתוח בע"מ ואח', תק-מח 2008(3), 12557 (2008)}.

כדי שבית-המשפט יקבל את הטענה כי עסקינן בחוזה למראית עין, על בעל הדין לפרוש תשתית משפטית בפני בית-המשפט אשר לטענה זו {תמ"ש (ת"א-יפו) 39571/98 ב. ש. ואח' נ' ב. י. ואח', תק-מש 2007(4), 253 (2007)}.

כאשר עסקינן בטענה כי רישום המישכון נרשם למראית עין על בית-המשפט להשתכנע מן הנסיבות של מתן ההלוואה והתנהלות המלווה והחייבים לאחריה, כי המישכון, נרשם להבטחת החזר הלוואה ולא נרשם בקנוניה {ה"פ (יר') 631/07 אסיפי גורן בע"מ נ' יהודה חיון ואח', תק-של 2008(3), 17307 (2008)}.

כאשר עסקינן בחוזה מכר ניתן למנות מספר קריטריונים, שבהתקיימותם, ניתן יהא לקבוע כי עסקינן בחוזה מכר שנערך למראית העין. ואלה הם:

האחד, אי-תשלום התמורה החוזית בגין רכישת הזכויות. אודות קריטריון זה ניתן ללמוד, בין היתר, ממצבו הכספי של הקונה. אי-תשלום תמורה חוזית, כאשר התמורה בעסקת מכר מקרקעין מהווה מעיקרי חוזה שכזה, תומכת במסקנה שמדובר בעסקה פיקטיבית {ע"א 4015/95 פקיד שומה ירושלים נ' אליהו ברזני, פ"ד נב(2), 269 (1998); ע"א 468/03, 521 חברת יואב קיין בע"מ (בפירוק) נ' דוד דייני, תק-על 2005(4), 2329 (2005)};

השני, על בית-המשפט לבדוק האם נעשו פעולות לרישום הזכויות בנכס על-שם הקונה. במקרה ולא נעשתה כל פעולה שהיא לרישום הזכויות בלשכת הרישום המקרקעין שנים רבות, ועל-אף שלא הייתה כל מניעה לעשות כן, מחזקת את העובדה כי עסקינן בחוזה למראית עין;

השלישי, על בית-המשפט לבדוק האם הקונה רשם לטובתו הערת אזהרה שכן, הימנעות מהרישום כאמור, יחזק את הטענה כי עסקינן בחוזה למראית עין {ע"א 6295/95 סוליקה בוחסירה נ' רות בוחסירה, פ"ד נ(1), 259 (1996); ע"א 623/85 משה סלהוב נ' גליה, חברה קבלנית לבניין ופיתוח בע"מ, פ"ד מג(2), 214 (1989); ה"פ (ת"א-יפו) 210/07 אירית שחר נ' יהודה שחר ואח', תק-מח 2008(2), 5407 (2008)};

הרביעי, במקרה ובמועד רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על-שם הבעלים הרשום, נרשמה משכנתה לטובת בנק, בגין הלוואה שנטל הבעלים הרשום מאותו בנק, שעה שניתן היה לרשום בו-זמנית את זכויות הקונה. עובדה זו מחזקת את המסקנה, כי בעיני הבעלים הרשום, עסקת המכר לא הייתה עסקה אמיתית שיש להתחשב בה ויש להניח כי בעצם הרישום כפי שנעשה כאמור, הוא יצר גם מצג, כלפי הבנק המלווה, כי הוא עדין הבעלים של הקרקע;

החמישי, היעדר ביקורים בנכס שנרכש;

השישי, האם בעלי הדין שחתמו על הסכם המכר, ידעו על מהות המסמך ועל מה חתמו;

השביעי, כאשר התמורה משולמת בניגוד לסדר התשלומים שנקבע בחוזה המכר, מחזקת את העובדה כי עסקינן בחוזה למראית עין.

לעיתים תכופות, וכדי לעדוף את הטענה כי עסקינן בחוזה למראית עין, מעלה בעל דין טענה לפיה עסקת המכר דווחה לשלטונות מיסוי מקרקעין. טענה מאין זו, יכולה לתמוך, לכאורה, באפשרות היותה של העסקה אמיתית, אך היא איננה מהווה נסיבה מכרעת לכך. ומדוע?

על-מנת לשכנע את בית-המשפט כי יש בעובדה כי העסקה דווחה לשלטונות מיסוי מקרקעין, לתמוך בהיות העסקה אמיתית, שומה היה על הבעלים הרשום להראות, אם ואילו תשלומים בוצעו לצורך השגת אישור רשויות מיסוי מקרקעין, לרישום הזכויות על-שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין שכן, תשלום סכומים משמעותיים ביחס לשווי העסקה, בגין מיסוי העסקה, יכול ויחזק את המסקנה בדבר אמיתות של העסקה.

ב- ה"פ (ת"א-יפו) 389/05 {נווה גולן בע"מ ואח' נ' יוסף כהן, תק-מח 2006(3), 10075 (2006)} בית-המשפט קיבל את גישתו של המשיב לפיה עסקינן במקרה הנדון בחוזה למראית עין. למסקנה כאמור הגיע בית-המשפט לאחר שקבע כי "התנהגות הצדדים לעסקת המכר, במהלך כריתת העסקה ולאחריה, אינה עולה בקנה אחד עם קיומה של עסקת מכר אמיתית. עסקת המכר, אשר נערכה בין הבעלים הרשום לבין החברה שבבעלותו, וביצועה נעדרים מספר מרכיבים יסודיים, המאפיינים עסקת מכר אמיתית, אשר הצדדים לה מתכוונים לממשה".

כאשר עסקינן בטענת בעל דין לפיה הסכם הגירושין/ממון נעשה למראית עין נשאלת השאלה, האם על בית-המשפט לבחון תביעה לביטול הסכם ממון שאושר על-ידי בית-המשפט ואת הטענה בדבר מראית עין לאור אותם עקרונות שנקבעו בפסיקה בנוגע לסעיף 13 לחוק החוזים או שמא משניתן להסכם תוקף של פסק-דין, מושתקים בעלי הדין מלהעלות כל טענה כנגד אמיתותו ונכונותו של הסכם?

תשובה לשאלה זו מצאנו ב- תמ"ש (ת"א) 13461/96 {אלטשולר נ' אלטשולר, תק-מש 2002(4), 18 (2002)} שם קבע כב' השופט י' גייפמן כי יש להטיל נטל ראיה כבד על בן הזוג התובע ביטול הסכם גירושין בטענה של פיקטיביות ויש להשוות את הדרישה הראייתית הנדרשת במשפטים אלה לדרישה הראייתית הנדרשת במשפטי מירמה והונאה בהליכים אזרחיים.
נדגיש כי "טענת קיום ההסכם למראית עין אף אינה יכולה לדור בכפיפה אחת עם טענות הבעל כאילו האישה כפתה ו/או אילצה אותו לחתום על ההסכם, שכן, לכאורה הסכם למראית עין היה צריך להטיב עם שני הצדדים, בייחוד לאור עדותו של הבעל... כאילו הסכים עם האישה בדבר חתימת ההסכם למראית עין" {דברי בית-המשפט ב- תמ"ש (קר') 2290/06 פלונית נ' ש. ש ואח', תק-מש 2008(2), 411 (2008)}.

על-פי סעיף 13 סיפא לחוק החוזים אין הביטול יכול לעמוד כנגד צד שלישי שהסתמך על החוזה בתום-לב. הדגש בסיפת סעיף זה הוא על תום-הלב של צד ג' {לעניין זה ראה גם רע"א 2550/01 בירס נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ, דינים עליון סג 196 (2002); ע"א 1679/01 משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ נ' שפייזמן, פ"ד נז(2), 145 (2003); ה"פ (חי) 87/05 שני נ' ברדיצ'בסקי, פורסם באתר האינטרנט נבו (2006); ת"א (חי') 808/03 טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ נ' עורך-דין אביבי גרי ואח', תק-מח 2007(2), 10454 (2007)}.

במקרה ובית-המשפט יגיע למסקנה כי צד ג' איננו תם-לב, קרי, ידע על העסקה או התנהג ברשלנות, אזי, במקרה שכזה, החוזה למראית עין יבוטל. לעומת זאת, באם יוכח לבית-המשפט כי צד ג' היה תם-לב בעסקה, אזי, במקרה שכזה, החוזה למראית עין לא יבוטל וצד ג' יהא רשאי לפעול על פיו.