דירת מגורים (סעיף 115 לחוק)

1. כללי
סעיף 115 לחוק הירושה, התשכ"ה-1965 קובע כדלקמן:

"115. דירת המגורים (תיקון התשל"ו)
(א) דירה שהמוריש היה ערב מותו בעלה וגר בה, רשאים בן זוגו, ילדיו והוריו שהיו גרים בה אותה שעה עם המוריש, להוסיף ולגור בה כשוכרי היורשים שבחלקם נפלה הדירה; דמי השכירות, תקופתה ותנאיה ייקבעו בהסכם בין הנשארים בדירה לבין אותם היורשים, ובאין הסכם ביניהם - על-ידי בית-המשפט.

(ב) בית-המשפט רשאי לקבוע, לפי בקשת היורשים האמורים:
(1) שיוסיפו לגור בדירה רק אלה שאין להם דירה אחרת למגורים;
(2) שהנשארים בדירה יוסיפו לגור רק בחלק מן הדירה, ובלבד שחלק זה יכלול את המטבח וחדרי השירות, אם ישנם.

(ג) הוראות סעיפים-קטנים (א) ו- (ב) יחולו גם על דירה ששכר המוריש לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים וגר בה ערב מותו והשכירות לא נתבטלה במותו; והוא, על-אף האמור לעניין זה בחוזה השכירות.

(ד) דירה שהמוריש שכר לתקופה קצרה יותר וגר בה ערב מותו, זכות השכירות בה על-פי חוזה שאינה מתבטלת במות המוריש ואינה זכות לפי חוקי הגנת הדייר, תימסר לבן זוגו, לילדיו ולהוריו שהיו גרים באותה דירה עם המוריש ערב מותו."

כאמור, סעיף 115 לחוק הירושה אינו עוסק בחלוקת עזבון. לפיכך כאשר מחולקים נכסי העזבון, המנוהלים על-ידי מנהל עזבון, על-פי הסכם בין היורשים {ראה סעיף 110(ד) לחוק הירושה} הוראות החלוקה של סעיפים 117-112 לחוק הירושה לא חלות, אולם קיימת תחולה להוראת סעיף 115 לחוק הירושה.

ב- ע"א 513/82 בר"ע 227/81 {רייזמן ואח' קטינות באמצעות אמן נ. וושצ'ין ואח', פ"ד לז(2), 813} קבע בית-המשפט:

"מטרת הסעיף היא מוגבלת; לתת פתרון זמני למגוריהם של בני משפחה קרובים אשר התגוררו בבית המוריש ערב פטירתו, כדי למנוע מהם סבל ואובדן מידי של קורת גג לראשם: ע"א 466/73 בעמ' 107 מול האות א'. אולם בד-בבד עם התחשבות באלה יש כמובן, לכבד גם את זכותו של כל יורש לקבל ללא דיחוי רב את המגיע לו. להגשמת שתי מטרות אלה בצורה מאוזנת העניק המחוקק לבית-המשפט בסעיף האמור שיקול-דעת רחב בבואו לקבוע את תנאי השכירות ואת תקופתה. השכירות בה מדבר הסעיף אינה "שכירות מוגנת". השכירות בה הוא דן יריעתה במובנים מסויימים רחבה מזו של דיירות מוגנת כגון: כאשר האלמנה נישאה למנוח (הדייר המוגן) פחות משישה חודשים לפני פטירתו. אולם מצד אחר, הזכות לפי סעיף 115 לחוק הירושה מצומצמת יותר, בהיותה אישית גרידא ומסתיימת עם מותו של "השוכר" או עם תום התקופה שבית-המשפט קצב לה הכל לפי המועד המוקדם יותר."

{ראה גם ע"א 458/82 ע.ו. נ' ו.ג., תק-על 1988(1), 665 (1988)}

2. בסעיף 115(א) לחוק הירושה נאמר במפורש שבן המשפחה הוא הזכאי
ב- ע"א 485/70 {סייג נ' אזולאי, פ"ד כה(2), 62 (1971)} נקבע כי זכות השכירות מכוח סעיף 115 לחוק הירושה עומדת גם לגבי נושי העזבון} יוכל "להוסיף ולגור בה כשוכרי היורשים שבחלקם נפלה הדירה", לפיכך ניתן לפרש הוראה זו, ככוללת גם יורשים שבחלקם נפלה הדירה בעת חלוקת העזבון {תמ"ש (ת"א) 58790/97 חנינה נ' שמחה, דינים משפחה א 721 (2001)} ואין משמעות לעובדה כי העזבון כבר חולק.

כאמור, סעיף 115 לחוק הירושה דן בדירה שהמוריש היה ערב מותו בעלה וגר בה, או בדירה ששכר המוריש לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים וגר בה ערב מותו והשכירות לא נתבטלה במותו. הוראת הסעיף חלה אף על האמור בחוזה השכירות.

נעיר כי סעיף 115 לחוק הירושה נוקט אומנם לשון בעלות בדירה, אולם במציאות הרווחת בישראל, מרביתם של חוזי החכירה לדורות, כמותם כחוזים להעברת בעלות ויש לראות חכירה לדורות, לצורך סעיף 115 לחוק הירושה, כבעלות ממש {ראה לעניין זה ע"א 605/80 עזבון המנוחים הרשקו נ' מנדלוביץ, פ"ד לה(2), 481 (1981)}.

3. השכירות בה מדבר הסעיף אינה "שכירות מוגנת"
זכות השכירות לפי סעיף 115 לחוק הירושה מצומצמת יותר, בהיותה אישית גרידא ומסתיימת עם מותו של השוכר שנכנס בנעלי המוריש או עם תום התקופה שבית-המשפט קצב לה, לפי המועד המוקדם יותר. מעבר לכך, דמי השכירות נקבעים לא לפי הדינים החלים על שכירות מוגנת אלא לפי ראות עיניו של בית-המשפט, ואין צריך לומר ששיקול-הדעת תלוי בנסיבותיו של כל מקרה נתון {ע"א 513/82 רייזמן נ' וושצ'ין, פ"ד לז(2), 813 (1983)}.

כאמור, המחוקק עצמו במסגרת חוק הירושה נותן מענה ספציפי להמשך מגורי בר רשות והפתרון אינו מצוי בחוק הגנת הדייר בהכרח בסעיף 115 לחוק הירושה.

דהיינו המחוקק ראה להגן על זכות ילדי מוריש המתגוררים בדירה במסגרת של שכירות.

שוחט, גולדברג ופלומין בספרם "דיני ירושה ועזבון", בעמ' 248 כותבים:

"אין כל בסיס לטענה שסעיף 115 לחוק הירושה מקנה לבן המשפחה הזכאי על-פיו זכות חזקה ייחודית לכל החיים."

{ראה גם תמ"ש (נצ') 36750-02-14 ע.פ. נ' ג.פ., תק-מש 2015(3), 348 (2015); תמ"ש (חי') 1820-11-11 ר.ג.א. נ' י.א., תק-מש 2015(2), 552 (2015)}

ב- תמ"ש (נצ') 36750-02-14 {ע.פ. נ' ג.פ., תק-מש 2015(3), 348 (2015)} אומר בית-המשפט:

"מסכים אני עם קביעת חברתי כב' השופטת מירז ב- תמ"ש (חי') 1820-11-11; 24251-12-11 ר.א. ואח' נ' י.א. ואח', 25.05.15 פורסם במאגרים)) כי קיומו של סעיף ספציפי באשר לזכות המגורים של דייר ואופן ההסדרה, שולל את הרציונאליות של קיום דיירות מוגנת ומוסיף אני משלי, שולל או לכל הפחות מצמצם עד מאוד אפשרות קיום רשות שימוש בלתי הדירה במקרקעין."

4. זכות השימוש הבלתי הדירה-הפעלת שיקול-דעת בית-המשפט-מבחנים
החשיבות בהבנת סוגיה זו קיימת דווקא לאור הדרך ליישומו של סעיף 115 בסכוסכים שעניינם תביעת יורש לקבלת זכות השימוש בדירת העזבון תוך שהוא מאמץ לעצמו זכויות בלתי הדירות ,בין שהן מסוג של רשות או שאילה או זכות דיירות מוגנת.

ב- תמ"ש (נצ') 36750-02-14 {ע.פ. נ' ג.פ., תק-מש 2015(3), 348 (2015)} מנתח כב' השופט זגורי לעומקם של דברים בכוונו למבחינם השונים כאמור:

"המבחנים שצריכים, לשמש את בית-המשפט בהפעלת שיקול-דעתו בבואו לבחון האם ראוי לפגוע בזכות הבעלות על דרך של קביעת זכות שימוש בלתי-הדירה יכולים וצריכים להילמד (בהתאמה) מהעקרונות הכלליים של המדיניות המשפטית הנוהגת במשפט האזרחי כפי שמצאו ביטוי הן בסעיף 1 להצעת חוק דיני ממונות, הן מהפסיקה שדנה בסוגיית הרישיון הבלתי-הדיר והן מהפסיקה בעניין האיזונים בין זכויות הבעלות בבתים משותפים... ברוב המקרים נמצא כי מדובר באיזונים שלקחו בחשבון את מעמדה של זכות הבעלות, את קיומה של זכות השימוש ואת אינטרס ההסתמכות והציפייה של שני הצדדים (שהם לא פחות חשובים משיקולי תם לב ומניעות ואולי מרכיבים אותם).

י. בטרם אפרט רשימת השיקולים לצרכי קביעת נוסחת האיזון, מוכרח אני לציין, כי עת עשיתי כן בפסיקתי הנזכרת לעיל, דובר היה במערכת יחסים בין בעלים בחיים לבין שואל בחיים. מצב הדברים בנסיבותינו שונה הוא: הבעלים אינו בחיים והשואל מעלה טענות כנגד וביחס לבעלים שכבר אינו עמנו אך בחר להותיר אחריו צוואה. מערכת מיוחדת זו של נסיבות מצדיקה שימוש במבחני עזר נוספים לקביעת היקף זכות התובע במקרקעין כפי שיבואר בשיקולים השישי- והשביעי דלהלן:

י.1. השיקול הראשון הוא עוצמתה של הזכות הקניינית שנפגעה: האם מדובר בזכות במקרקעין או במיטלטלין והאם מדובר בבעלות או בזכות אחרת, חלשה הימנה (לא פגיעה בזכות של בר רשות המקנה רשות לאחר כפגיעה בבעלים הנותן זכות שימוש במקרקעין שלו). במקרה שלנו מדובר על פגיעה אפשרית בזכות שימוש על-ידי הזכאים לרשת את זכות הבעלות.

י.2. השיקול השני הוא עוצמתה של הפגיעה בזכות, לרבות היקף הפגיעה ומשך הפגיעה ; במקרה שלנו עוצמת הפגיעה בזכות היא רבה במיוחד והיא לצמיתות.

השיקולים הראשון והשני מתיישבים עם העיקרון שנקבע בסעיף 1(4) להצעת חוק דיני ממונות ולפיה יש לשמור על זכויות מוקנות.

י.3. השיקול השלישי - משני בחשיבותו לקודמיו - הוא עוצמת התוצאות של הסרת הפגיעה לגבי הפוגע בזכות. מבחינת הפוגע בזכות (יורשי המנוח), יוכלו לממש זכותם הקניינית בבית ולעשות שימוש בו.

י.4. השיקול הרביעי הוא הגנה על אינטרס ההסתמכות והציפייה הלגיטימיים של הצדדים (ראה גם סעיף 1(5) להצעת חוק דיני ממונות); כאן תישאל מה היתה כוונת הצדדים למתן זכות השימוש וההחזקה, תנאי מתן הזכות, משך הזמן בו התקיימה הזכות בקרקע מבלי שהבעלים פעל לבטלה ; האם בהסתמך על ציפיה זו השקיע המשתמש השקעות בנכס, כגון הקמת מבנה או שיפור מבנה קיים, ומה היקף ההשקעות; האם ההשקעות היו על דעת בעל המקרקעין ובשיתוף פעולה עימו; וכיוצא בזה... בשלב דיוני זה אציין ואדגיש, כי אין כל השקעה משמעותית במקרקעין מצד התובע ובנוסף אין חולק, כי עוד בחייו הוא היה מודע לתוכנה של צוואת אביו המנוח בה לא הוריש המנוח את הבית לתובע ולא ציין, כי העניק זכות שימוש כלשהי לתובע בבית שהיא עדיפה על פני זכות מן דהוא אחר מהיורשים. זאת ועוד, בית-המשפט התרשם, כי הבית היה נטוש לאחר פטירת המנוח ולא נעשה בו שימוש ברציפות על-ידי התובע. כמו-כן, לתובע בית אחר משלו ב*** כך שכל אלה מפחיתים באופן משמעותי ביותר מאינטרס ההסתמכות והציפיה של התובע ומגדילים אינטרסים אלה בקרב יורשי המנוח.

י.5. השיקול החמישי עניינו הבטחת צדק, הגינות וסבירות במסגרת ההכרעה השיפוטית המתקבלת בסוגיית הדירותה של הזכות (ראו גם סעיף 1(1) להצעת חוק דיני ממונות). כאן נכנסים שיקולי המניעות ותום-הלב; בהקשר שלפניי, אילו הייתי משתכנע כי היתה אכן התחייבות של המנוח לשימוש של התובע בלבד בבית (למשל באמצעות ראיות אובייקטיביות או הצוואה) וכי התחייבות זו היתה ידועה ליורשים האחרים, וכי התובע לא הפסיק להחזיק בבית, הייתי שוקל להיענות לתביעה בחיוב. לא כך הם פני הדברים.

י.6. השיקול השישי עניינו בנזקים ראייתיים - לא דומה מקרה שבו בפני בית-המשפט עדות המשאיל והשואל לבין מקרה שבו מוגשת התביעה לאחר שהמשאיל אינו בחיים. מדובר במקרה שבו קיים נזק ראייתי וקושי אינהרנטי מובנה מבחינת בית-המשפט להגיע לחקר האמת ולחקר ההתרשמות מרצון המשאיל שהוא עניין בסיסי בקביעת גדר ההסכמה שבין הצדדים. על-כן, יש להחמיר עם תובע המגיש תביעתו כנגד משאיל לאחר פטירת המשאיל. במקרה שלפניי, כבר בישיבת קדם המשפט מיום 08.07.14 טען התובע, כי הוא ואחיו נכחו בעת עריכת צוואת המנוח וכי נודע לו בזמן אמת שאביו אינו מוריש לו את הבית בצוואה. לדבריו מדובר היה בתרמית של עורך-הדין והאחים והמנוח הבטיח לו שהדבר יתוקן. ועם כל זאת, לא פעל התובע בזמן אמת (08.07.09 עת עריכת הצוואה) ולא כל עוד אביו היה בחיים (שנתיים לאחר מכן). הדבר גרם לנזק ראייתי חסר תקנה מבחינת התובע.

י.7. השיקול השביעי עניינו בהסדרים תחיקתיים פרטניים קיימים לעניין זכויות יורשים בבית המגורים של המוריש. ככל שהמחוקק הלך והסדיר סוגיית מגורי יורשי המנוח בבית מגוריו בחקיקה ראשית, כך צריך לפחות עוד יותר הסיכוי/סיכון כי תוכרנה זכויות לשימוש במקרקעין של המוריש לאחר פטירתו, על-ידי אחד היורשים שלא מכוח אותם הסדרים סטטוטוריים. ההסדרים שנקבעו בחקיקה הם שניים: הוראת סעיף 115 לחוק הירושה, התשכ"ה-1965 והוראת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר.

שניהם אינם מתקיימים בענייננו.

סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 קובע...

מאחר ואין חולק כי לתובע בית בכפר *** על שמו, אין הוא יכול כלל לעתור וליהנות מהגנת חוק הגנת הדייר (אף אם היה מוכיח שמתגורר עם המנוח עד לפטירתו).

מכל מקום, אפילו היה לתובע מעמד של דייר מוגן הרי שנפסק כי הוראה זאת אינה מתיישבת עם הזכות לפרוק השיתוף, המוקנית בחוק המקרקעין והפסיקה ראתה לפרש הסעיף באופן מצמצם. כך למשל ב- תמ"ש (יר') 22890/05 י.א.כ נ' ב.כ.שנ (מיום 16.11.08) נדונה טענה דומה של אחות נגד 4 יורשים, שהתגוררה בנכס וטענה להיותה דיירת מוגנת. כב' השופטת מימון קובעת בפסק-הדין:

"הגנת סעיף 33 האמור בהפיכת הנתבע לדייר מוגן מתייחסת למי שהוא הבעלים או החוכר לדורות הרשום (ע"א 3295/94 גיל פרמינגר, עו"ד נ' חוה מור, פ"ד נ(5), 111 (1997). הנתבעת איננה הבעלים הרשום של המקרקעין ומשכך אין עומדת לה טענה זו."

הפסיקה הצרה את תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, רק לנסיבות בהן ניתנה לשותף חזקה ייחודית כדין בהסכמת השותפים האחרים, כפי שנקבע על-ידי כב' השופט טירקל ב- ע"א 753/82 פלונית נ' פלוני, פ"ד לז(4), 626:

"חזקה תחשב כדין, רק אם הסכמת בן הזוג היא פוזיטיבית, לאמור, אם ניתן להסיק מן העובדות כוונה של בן הזוג להסכים, וזאת בין אם הובעה הכוונה במפורש ובין אם התנהגותו "מדברת בשפה חד-משמעית."

הדברים נאמרו בהתייחס לדירת מגורים משותפת של בני זוג, אולם יפים מקל וחומר לבעלות משותפת של שותפים, כמו גם אחים מכוח ירושה...

יודגש, כי נקבע בפסיקה כי רשות חינם, אינה בלתי-הדירה ואינה יוצרת דיירות מוגנת...

עוד נקבע, כי חזקת אחד היורשים הינה חזקת כל היורשים. דהיינו, בעצם מגורי התובעת בדירה ייצגה את כלל האחים כאילו החזיקו בדירה. עוד נקבע כי חזקה נוגדת של יורש מחזיק אינה מקנה לו כל זכות על פני מחוסרי החזקה ראה: ע"א 74/53 לולה רצאבי נ' מלכה וגבריאל רצאבי, פ"ד ט 523."

5. התנאים ליישום סעיף 115 לחוק הירושה
ניתוח של הוראות סעיף 115 לחוק הירושה מראה שזכותם של בן הזוג, ההורים או הילדים של בעל דירה אשר נפטר נצמחת להם רק בהתקיים התנאים המצטברים הבאים:

א. אם הדירה היתה ערב מותו של המוריש בבעלותו והוא גר בה;

ב. בן הזוג, ההורים או הילדים הדורשים את הזכות היו אף הם גרים בדירה ערב מותו של המוריש וביחד עימו.

ב- ע"א 592/76 {דב זילנפרוינד נ' מנדל ולובה גרין, פ"ד לא(1), 813 (1976)} קבע בית-המשפט כי במקרה דנן אין חולקים שעד ליום מותה גרה המורישה יחד עם בעלה {הוא האלמן} בבית ההורים והם גרו שם רק מפני שדירתם המיועדת לא היתה עדיין מוכנה למגורים. אם זהו המצב, אי-אפשר לומר שבני הזוג גרו בדירה במובן סעיף 115 לחוק הירושה.

אולם, מאידך, די בכך שהמוריש היה אחד מבעלי הדירה, מבין מספר בעלים, על-מנת להחיל בעניינו את הסעיף. העובדה כי המוריש היה רק אחד מתוך מספר בעלים שהחזיקו ברכוש, תוך שיתוף במקרקעין, אין בה כדי לשלול מן המוריש האמור את המעמד של בעל דירה {ע"א 605/80 עזבון המנוחים הרשקו נ' מנדלוביץ, פ"ד לה(2), 481 (1981)}.

על-פי הסעיף, רשאים בן זוגו, ילדיו והוריו שהיו גרים בה אותה שעה עם המוריש, להוסיף ולגור בה כשוכרי היורשים שבחלקם נפלה הדירה; דמי השכירות, תקופתה ותנאיה ייקבעו בהסכם שבין הנשארים בדירה לבין אותם היורשים ובאין הסכם ביניהם - על-ידי בית-המשפט.

דירה שהמוריש שכר לתקופה קצרה יותר מעשרים וחמש שנה, וגר בה ערב מותו, אם זכות השכירות בה לא מתבטלת במות המוריש ואינה זכות לפי חוקי הגנת הדייר, תימסר לבן זוגו של המוריש, לילדיו ולהוריו שהיו גרים באותה דירה עם המוריש ערב מותו.

הזכות לפי סעיף 115 לחוק הירושה היא זכות אישית, שאינה ניתנת להעברה או להורשה. כך למרות שלא קיימת מגבלת גיל לילדו של המוריש בהגנת סעיף 115 לחוק הירושה, נוצרת בעקיפין מגבלת גיל כאשר הבן הבגיר, אם נישא, לא יוכל לגור בדירה עם משפחתו {תמ"ש (ת"א) 58790/97 אלי חנינה נ' משה שמחה, תק-מש 2001(3), 43 (2001)}.

מטרת הסעיף לתת פתרון זמני למגוריהם של בני משפחה קרובים אשר התגוררו בבית המוריש ערב פטירתו, כדי למנוע מהם סבל ואובדן מידי של קורת גג לראשם.

אולם בד-בבד עם התחשבות באלה, יש כמובן לכבד גם את זכותו של כל יורש לקבל ללא דיחוי רב את המגיע לו. להגשמת שתי מטרות אלה בצורה מאוזנת העניק המחוקק לבית-המשפט בסעיף האמור שיקול-דעת רחב בבואו לקבוע את תנאי השכירות ואת תקופתה.

אם עברה תקופה די ארוכה מאז פטירתו של המנוח, תקופה שבה יכול היה בן המשפחה המוגן למצוא לעצמו סידור חלופי, הגיעה כבר העת להוציא כל מכשול בדרך חלוקתו הסופית של העזבון. כך נקבע כי אין הצדקה מכוח סעיף 115 לחוק הירושה להתיר לנתבע להמשיך להתגורר בדירה, לאחר שחלפו כ- 7 שנים ממועד הפטירה {תמ"ש (ת"א) 58790/97 אלי חנינה נ' משה שמחה, תק-מש 2001(3), 43 (2001)}.

ב- תמ"ש (משפחה ת"א) 35250-09 {פלוני נ' אלמוני, תק-מש 2010(3), 68, 71 (2010)} קבע בית-המשפט כי כשם שיורשים צריכים לתבוע את חלקם בפיצוי בגין המשק החקלאי בתוך תקופת ההתיישנות, כך גם על יורש הרוצה לתבוע דמי שכירות מהיורש שממשיך לגור בדירה לאחר פטירת ההורה על-פי סעיף זה, להגיש את תביעתו לבית-המשפט בתוך תקופת ההתיישנות.

במקרה דנן, עברו יותר משבע שנים מיום פטירת ההורים בשנת 1997 והתובע לא הגיש בתוך תקופה זו תביעה על-פי סעיף זה. לפיכך, תביעת התובע על בסיס עילה זו התיישנה.

6. תקופת השכירות - הארכתה
ב- ע"א 466/73 {סופיה ליטמן נ' שמואל בר-אור ואח', פ"ד כח(2), 104 (1974)} קבע בית-המשפט כי אין מקום להתערב בשיקול-דעתו של בית-המשפט המחוזי בעניין זה.

מטרת סעיף 115(א) לחוק הירושה היא למצוא פתרון זמני למגוריהם של בני משפחה קרובים אשר התגוררו בביתו של המוריש ערב מותו כך שהם לא ימצאו עצמם פתאום מחוסרי גג סמוך לפטירה, ולמנוע על-ידי כך את אי-הנוחות והסבל שדבר זה עשוי לגרום להם.

במקרה הנדון, עברה תקופה די ארוכה מאז פטירתו של המנוח, תקופה שבה יכלה המערערת למצוא לעצמה סידור חלופי, ובכלל, הגיעה כבר העת להוציא כל מכשול מדרך חלוקתו הסופית של העזבון וחיסולו.

7. היחס בין סעיף 115 לסעיף 148 לחוק הירושה ותביעה למדור
ב- ע"א 466/73 {סופיה ליטמן נ' שמואל בר-אור ואח', פ"ד כח(2), 104 (1974)} קבע בית-המשפט:

"טענתה הבאה של המערערת מבוססת על סעיף 148 של חוק הירושה המורה לאמור:

"חוק זה אינו בא לפגוע ביחסי ממון בין איש לאשתו או בזכויות הנוב- עות מקשר האישות ; אולם על זכויות ירושה ועל זכויות למזונות מן העזבון לא יחול אלא חוק זה."

לטענתה, זכות האלמנה לדור בבית בעלה היא זכות שיסודה בקשר הנישואין ("ויושבת בביתו אחר מותו כל זמן אלמנותה", שו"ע, אע"ה, הלכות כתובות, ס', ס"ט), ולפי הרישא של סעיף 148 "אין היא נפגעת על-ידי חוק הירושה אין היא מוסדרת בסעיף 115 אלא בהלכה העברית".

ב- ע"א 485/70, נפסק על-ידי בית-משפט זה מפי מ"מ הנשיא השופט זוסמן כי אין הדבר כטענת המערערת. בעמ' 65 לפסק-הדין נאמר כי אמנם נכון שעל-פי ההלכה, לאלמנה זכות מדור בדירת בני הזוג, אחרי מות הבעל, כדי שלא "תתבזה". אך זכות המדור היא מדין מזונות, ו"לעניין המזונות, מורה עכשיו סעיף 148 לחוק הירושה, שלא ינהגו עוד אלא על-פי החוק החדש. נמצא, במידה שהוראות החוק שונות מן ההלכה, החוק עדיף"."

8. מגורי בן זוגו של הנפטר - תנאים ומעמד בן הזוג
עיקרי ההלכות של הזכות הקמה מכוח סעיף 115 לחוק הירושה {ראה גם ע"א 485/70 סייג נ' אזולאי, פ"ד כה(1), 61; תמ"ש (ת"א) 72270/96 ורדה בוקי נ' רחל קוברסקי, תק-מש 98(2), 5 (1998)}:

א. זכותה של אלמנה בסעיף 115(א) לחוק הירושה אינה מותנית לא באורך הנישואין ולא בתקופת המגורים המשותפת של בני הזוג.

ב. דמי השכירות אינם דמי שכירות של חוק הגנת הדייר אלא כקביעת בית-המשפט.

ג. עם מות האלמנה או עם תום התקופה שקצב בית-המשפט פגה זכותה של האלמנה לפי סעיף 115 לחוק הירושה בעוד שדיירות מוגנת עשויה עם מותה של אלמנה לעבור לילדיה ואפילו לנכדים. הזכות לפי סעיף 115 לחוק הירושה הינה זכות אישית.

ד. סעיף 115 לחוק הירושה מקנה זכות מגורים לא רק לאלמנה אלא גם לאלמן ולאחרים שלגביהם אין חובת מזונות.

ה. זכות השכירות מכוח סעיף 115 לחוק הירושה עומדת לאלמנה גם כלפי נושי העזבון.

9. שיעור דמי השכירות
קביעת גובה דמי השכירות הינה על-פי שיקול-דעת בית-המשפט בהתחשב בנסיבות העניין.

כך, למשל, יש ובית-המשפט חייב בתשלום דמי שכירות על-פי שיעור הראוי על-פי גובה דמי השכירות בשוק החופשי לשכירות בלתי-מוגנת {ראה למשל ע"א 485/70 נעימה סייג נ' חיה אזולאי, מנהלת עזבון המנוח שלמה סייג, פ"ד כה(2), 62 (1971)}, ויש ובית-המשפט חייב בדמי שכירות של שכירות מוגנת {ע"א 513/82 עדנה רייזמןנ' גבריאלה וושצ'ין, פ"ד לז(2), 813}.

10. זכות קדימה בין בני זוג - סעיף 101 לחוק המקרקעין
סעיף 101 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"101. זכות קדימה בין בני זוג
מקרקעין שהם בבעלות משותפת של בני זוג, והם משק חקלאי או בית-עסק המתנהלים על-ידיהם במשותף או דירה המשמשת להם מגורים, לא יהיה בן זוג זכאי להעביר חלקו לאחר אלא אם הציע אותו תחילה לבן זוגו."

תכליתו של סעיף הנ"ל, יועדה למתן זכות קדימה לבן זוג שהוא שותף במשק או בית עסק, או שותף בדירה המשמשת למגוריו ולמגורי בן הזוג האחר. וכלשונו של פרופ' ויסמן, בספרו {חוק המקרקעין, מגמות והישגים (תש"ל-1970), 70}:

"החוק כאילו אומר ליורש, או לבן הזוג, המוכריםאת חלקם: כאשר אתה מוכן להמיר את חלקך שבנכס בכסף, מה לך אם הכסף הוא של שותפך ומה לך אם הוא של זר, ואילו לשותפך יש עניין מיוחד ברכישת חלקך...".

הגיונם של דברים ברור.

מתן אפשרות לצד ג' זר, להיות שותף לדירה או לנכס אחר, עלול לגרום לבן הזוג, השותף הנותר, לאי-נוחות ולעיתים גם לנזק {בר"ע (ת"א) 2564/05 שלג יואל נ' עו"ד מיכאלי רמי ואח', תק-מח 2007(3), 750 (2007)}.

מתן זכות קדימה הינה יוצאת דופן, מטבע הדברים היא מגבילה את זכותו של האחר. לפיכך, כאשר באים לקבוע את היקפה של הזכות יש לעשות זאת בדווקנות על דרך הצמצום. עניינה של הזכות הקבועה בסעיף 101 לחוק המקרקעלמנוע מצב שבו אחד מבני הזוג, מטעמים אלה או אחרים, יבקש להכביד על שותפו לחיים בהעברת חלקו בנכס המשותף לצד ג' זר {ראה למשל ע"א 513/82 רייזמן נ' וושצ'ין, פ"ד לז(2), 813}.

האם זכות קדימה המוענקת לבן הזוג חלה במקרה של פירוק שיתוף במקרקעין? זכות הקדימה המוענקת לבן הזוג בחוק, אינה חלה כאשר ניתנה החלטה על-פירוק השיתוף במקרקעין, במסגרת תובענה לפירוק שיתוף שהוגשה על-ידי אחד מבני הזוג.

מרגע שהחליט בית-המשפט על-פירוק השיתוף בדרך של מכירת הנכס לצד ג', הופכים בעלי הנכס למתמחרים ככל האחרים. מצב זה יכול שישתנה, כאשר הצדדים מסכימים בהסכם ביניהם, על מתן זכות קדימה. במקרה זה קיימת הזכות מכח סעיף 99 לחוק המקרקעין ולא מכוח סעיף 101 לחוק המקרקעין.כל פירוש אחר של הוראת סעיף 101 לחוק המקרקעין יוביל לתוצאה לפיה יהיה בן הזוג תמיד בגדר "צופה מהצד" המביט על שלבי המכירה צופה וממתין לתוצאה כמי שאומר לעצמו "ישחקו האחרים בפני". כל שעליו לעשות הוא להמתין שהנכס יפול בידיו כפרי בשל. יכול ויווצר מצב בו ירכוש בן הזוג את חלקו של האחר בנכס במחיר מלאכותי הנמוך מהשווי הריאלי ו/או הפוטנציאלי של הנכס. בכך, יפגע בן הזוג האחר ולמעשה נפגעת אף זכותם של צדדים שלישיים, שהוזמנו לביצוע התמחרות {ע"א 513/82 רייזמן נ' וושצ'ין, פ"ד לז(2), 813}.

ב- ה"פ (חי') 520/94 {סמדר אטינגר נ' ישראל ענבר עו"ד, תק-מח 95(4), 439 (1995)} קבע בית-המשפט כי פינוי המבקשת ובנותיה מן הדירה יגרום לעוול של ממש, לאי-צדק, ולפגיעה בקניינה של המבקשת בדירה, במידה ה"עולה על הנדרש", בניגוד לאמור בפסקת ההגבלה שבסעיף 8 לחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו, וזאת אין לאפשר. לכן, הוחלט כי אם תימכר הדירה במימוש המשכנתה - תימכר היא כדירה תפוסה.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

דירת מגורים (סעיף 115 לחוק)