הגדרת מונחים בחוק הגנת הדייר

חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר" או "חוק") חל על דייר אשר שכר דירה והוראות חוק זה חלות עליו. חוק הגנת הדייר קבע גם את המסגרות והגדרות למיניהן ואשר לפיהן, שוכר של דירה נכנס למסגרת הגדרת המונח דייר מוגן ו"זוכה" להגנת החוק.

מטרתו של החוק היא, מתן רשת ביטחון איתנה לשוכרי דירות בבניינים ישנים, באמצעות הגבלת דמי השכירות והגבלת יכולת הפינוי. ברם, ברבות השנים השתנתה המציאות הכלכלית והחברתית בארץ. אולם החוק ממשיך לעמוד על תלו, על-אף שהתשתית שעמדה בבסיסו לא תמיד נותרה בתוקף {רע"א 2737/11 מינה גרוס נ' יעקב אוסט, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.02.13)}.

החקיקה העדכנית בנושא היא חוק הגנת הדייר, בנוסח המשולב משנת 1972, המגביל את תחולת הסדריו רק לנכסים שעליהם הוחלו בעבר דיני הגנת הדייר (כמפורט בסעיפים 14-3 לחוק הגנת הדייר). חוק זה הוציא איפוא מכלל תחולתו, את רוב רובם של הנכסים המושכרים כיום בישראל {יהושע ויסמן דיני קניין: החזקה ושימוש (2005), 407}.

כיום, מקובל לסבור כי חוק הגנת הדייר, במתכונתו הנוהגת, לא הצליח בהגשמת יעדיו - לנוכח היקף פגיעתו בבעלי הנכסים והעיוותים שיצר בשוק הדיור (תחזוקה לקויה של מבנים, פגיעה במוביליות של שוכרים ועוד). כמו-כן, לא פעם התהפכו היוצרות כך ש"הדייר לא תמיד היה חסר כל הראוי להגנה ובעל הנכס לא תמיד היה הגביר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר" {ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5), 111, 118 (1997); רע"א 4020/13 אסף יניב נ' יצחק פז, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.10.13); יהושע ויסמן דיני קניין: החזקה (2005), 407}.

עם-זאת, הזכויות המוקנות מכוח החוק עומדות בעינן, ואין ספק שהן ראויות להגנה בגדרו. לא-כל-שכן בשים-לב לכך שלא אחת הדיירים המתגוררים בנכסים מוגנים רכשו את זכות הדיירות לאחר ששילמו "דמי מפתח". במקביל לכך, חלק מבעלי הדירות רכשו אותן בעת שהתגוררו בהן דיירים מוגנים, במחירים מופחתים ששקללו, בין השאר, את זכות הדיירות המוגנת {רע"א 4020/13 אסף יניב נ' יצחק פז, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.10.13)}.

סעיף 1 לחוק הגנת הדייר, תחם בהגדרת המונחים שבחוק את התכנים. חשיבות הבנת המונחים תקל על יישום החלת הוראות חוק הגנת הדייר. למשל, שלב ראשון בהבחנה, אם על זכותו של דייר אשר שכר נכס בשכירות חל או לא חוק הגנת הדייר, יש לבחון את תוכן זכות המחזיק על-סמך ההגדרה שבחוק.

הסעיף מונה את המונחים הבאים:

"1. הגדרות
בחוק זה -
"בית-דין" - בית-דין לשכירות שהוקם לפי חוק זה;
"בית-משפט" - בית-משפט השלום;
"בית עסק" - מושכר שאיננו דירה;
"בן זוג" - לרבות הידוע בציבור כבן זוג;
"בעל בית" - מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעלו של הנכס המושכר ובין שאיננו בעלו, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור;
"דייר" - לגבי בעל בית - מי שמחזיק בנכס בשכירות ראשית על-פי חוזה או מכוח חוק זה, ולגבי דייר-משנה - מי שהשכיר נכס בשכירות-משנה, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור;
"דייר-משנה" - מי שמחזיק בנכס בשכירות-משנה על-פי חוזה או מכוח חוק זה;
"דייר יוצא" - דייר המפנה מושכר שלא על-פי פסק-דין של פינוי;
"דייר מוצע" - מי שמוצע להיכנס למושכר במקום דייר יוצא;
"דירה" - מושכר שלפי תנאי השכירות משמש למגורים;
"דמי מפתח" - כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר, או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה במושכר לפי חוק זה - ואין נפקא מינה מתי שולמו;
"חוכר לדורות" - חוכר לתקופה של עשרים וחמש שנים או יותר;
"ילד" - לרבות ילד של בן זוג, ילד מאומץ ונכד שהתייתם מהוריו;
"נכס" - דירה או בית עסק;
"תשט"ו" - י"ח בתמוז התשט"ו (8 ביולי 1955);
"תשי"ח" - כ"ח באב תשי"ח (14 באוגוסט 1958);
"תשל"א" - י"ב בניסן תשל"א (7 באפריל 1971)."

התייחסות ל"הגדרות" המפורטות בחוק הגנת הדייר, תתבסס על עקרונות הפרשנות שנקבעו מזה שנים לגבי כל סוגי ההגדרות שבחיקוק {רע"א 3527/96 דונין דוד צ'שיקס נ' מנהל מס רכוש - אזור, פ"ד נב(5), 385, 412-413 (1998)}.

"סעיפי פרשנות, המגדירים דיבור שלא במשמעותו הרגילה רבים הם מני ספור, והם מעוררים לעיתים בעיות קשות, השווה: (1988) pp. 32, .33 Louis-Philippe Pigeon: Drafting and Interpreting Legislation.
אחת השאלות העשויות להתעורר למקרא הגדרה פלונית היא אם מדובר ב"הגדרה מרחיבה" או ב"הגדרה מגדירה"; כך, למשל, נקבע בקנדה שהוראה בדין הכללי המגדירה אדם "ערום" כמי ש"לבוש באופן שיש בו כדי לפגוע בסדר ובמוסר הציבורי" אינה שוללת תחולת החוק על מי שהוא ערום לחלוטין: R.v. Verrette (1978) 2 S.C.R. 838; והשווה: A. Cote, The Interpretation of Legislation in Canada pp. 42,43; .
מה שאין כן כאשר ההגדרה חורגת ביודעין ממשמעותו המקובלת של הדיבור ; כמה דוגמאות לכך:
(א) בסעיף 386(3) לפקודת החוק הפלילי, 1936 (שבוטל), שעניינו אכזריות לבעלי חיים, הוגדרה "בהמה": "כל עוף, חיה, דג, רמש...".
(ב) בסעיף 18(א) לפקודת מסילת הברזל (נוסח חדש), התשל"ב-1972 נאמר ש"רכבת" - "לרבות אניית קיטור וכלי שיט אחר".
(ג) בפקודת הדיג, 1937, "דג" - פירושו כל חיית-מים, בין שהיא דג ובין שאינה דג, והוא כולל ספוגים, דגי צדף, מקליפים, צבים ויונקים שבמים."

הגדרות כאלה תוארו כך, שדבר שאינו מפורש בהגדרה אינו בכללה. אף אם הגדרה היא רחבה ביותר, ויש בה דברים אשר בלשון בני אדם ממילא נחשבים כחלק של מבנה, כגון יסודותיו, המבנה המשותף של כל המבנים המוגדרים הוא, שהוסף דבר לקרקע במצבה הטבעי, ולא ששונה מצב הקרקע {ע"פ 146/64 היועץ המשפטי לממשלה נ' מחמד סלאמה, פ"ד יח(4), 501, 504 (1964), על-ידי השופט זוסמן, לעניין הגדרת "מבנה" כ"הגדרות מגדירות"}.

באותו אופן אין, כרגיל, מקום לגרוע מ"הגדרה מגדירה" יסוד "מגדיר" הכלול בה, אלא אם הקשר מסויים, הנוגע לאחת מהוראות החיקוק הנוגע בדבר, מחייב לסטות מן ההגדרה {ע"א 112/70 די-יונג נ' סטרולביץ, פ"ד כד(1), 679 (1970)}.

תכלית החקיקה מחולקת באופן גס לשתיים: תכלית סובייקטיבית ותכלית אובייקטיבית. התכלית הסובייקטיבית משמעה המטרות, הערכים והמדיניות שהמחוקק ביקש להגשים באמצעות החוק. על תכלית זו ניתן ללמוד מלשון החוק עצמו, מההיסטוריה החקיקתית שלו ומהרקע ההיסטורי, החברתי והמשפטי.

התכלית האובייקטיבית הינה המטרות והמדיניות אשר דבר החקיקה נועד להגשים בחברה דמוקרטית ומודרנית. המקורות לגיבוש תכלית החקיקה כוללים הן מקורות פנימיים, כגון גוף החוק, שם החוק, כותרות בחוק ומבנה החוק; והן מקורות חיצוניים, כגון עקרונות יסוד של השיטה, רקע חברתי, הדין הכללי, ההיסטוריה של החוק וחזקות שונות {ע"א 1617/10 מנהל מיסוי מקרקעין נ' מוסטפא נח'אש, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.05.12)}.

לשון החוק היא לעולם נקודת המוצא בכל הליך פרשני והיא תוחמת את הפירוש במובן זה שהפרשן אינו יכול ליתן למילות החוק משמעות שהן אינן יכולות לשאת {בג"ץ 5492/07 סמדר בוארון נ' בית-הדין הארצי לעבודה, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.09.10); ב"ש 67/84 חדד נ' פז, פ"ד לט(1, 667, 670 (1985); ע"א 2000/97 לינדורן נ' קרנית - קרן לפיצוי נפגעי תאונות דרכים, פ"ד נה(1), 12, 25 (1999); ע"א 8569/06 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נ' פוליטי, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.05.08), פסקה 26}.

על-כן, "המרכיב הלשוני אינו תנאי מספיק לפרשנות, אך הוא תנאי הכרחי לה" וכי "אין השופט רשאי... להגשים מטרה שאין לה אחיזה, ולו הקלושה ביותר, בלשון החוק" {ע"א 3622/96 חכם נ' קופת חולים "מכבי", פ"ד נב(2), 638, 647-646 (1998); ד"נ 40/80 קניג נ' כהן, פ"ד לו(3), 701, 715 (1982); רע"א 3899/04 מדינת ישראל נ' אבן זוהר, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.05.06), פסקה 14; אהרן ברק פרשנות במשפט כרך שני - פרשנות החקיקה 84-81, 97 עד 100 (1993)}.

אמת נכון הדבר שלפי סעיף 2 לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981 משמעותו של מונח שהוגדר בחיקוק כהגדרתו "אם אין הוראה אחרת לעניין הנדון, ואם אין בעניין הנדון או בהקשרו דבר שאינו מתיישב עם אותה הגדרה", וכך נתפרשו מונחים שבחיקוק גם לפי פקודת הפרשנות (נוסח חדש).

לפיכך אם הוראה ספציפית שבחיקוק הנוגע לדבר מחייבת לפי הקשרה לסטות מן ההגדרה - הרשות נתונה; אך מעולם אין ההגדרה תרוקן מתוכנה לגבי כל הוראות החיקוק על-ידי גריעת אחד מיסודותיה {ע"א 2000/97 לינדורן נ' קרנית - קרן לפיצוי נפגעי תאונות דרכים, פ"ד נה(1), 12, 25 (1999)}.

2. המונח: "בית עסק"
המונח בית עסק משמעותו כל מושכר, פרט לזה "שלפי תנאי השכירות משמש מגורים". המבחן שלפיו נקבעת הגדרת מושכר כבית עסק הינו השימוש ולא המקום. לאמור, אם כי המונח "בית עסק" כולל בחובו את המילה "בית" אין מובנו מקום בלבד {ע"א (חי') 48/73 מנורה חברה לאחריות וביטוח משנה בע"מ נ' שלמה פרידלנד, פ"מ תשל"ד(ב), 204 (1973)}.

דהיינו, "בית עסק" מוגדר בחוק - "מושכר שאיננו דירה". "דירה" מוגדרת כ"מושכר שלפי תנאי השכירות משמש למגורים". אין החוק כולל הגדרה של נכסים נוספים על "בית עסק" ו"דירה", והדיבור "נכס" בו משתמש המחוקק בכמה סעיפים של החוק הוגדר (בסעיף 1) כ"דירה" או "בית עסק" {רע"א 5392/97 זימן יצחק נ' ציטרין דוד, תק-על 98(2), 1453, 1454 (1998)}.
3. המונח: "בן זוג" או "ידוע בציבור"
"הידוע בציבור כבן זוג" הוא כל מי שחי עם בן זוגו בקשרי קבע של חיי אישות כמו בעל ואישה, בין שהציבור סובר שהם נשואים ובין אם לאו. אין נפקא מינה, לעניין היותו של אדם מוחזק כבן זוג, אם המחזיקים סבורים בטעותם שהוא בן זוג, אם הם יודעים שאינו בן זוג, או אם אינם נותנים דעתם על המצב האמיתי" {ע"א 481/73 אוסקר רוזנברג, עורך-דין, מנהל עזבון המנוחה אלזה ברגמן נ' אפרים שטסל, פ"ד כט(1, 505 (1974)}.

את משמעות המונח "בן זוג", יש לאמץ את פרשנותו לכל חוק, שבו אין פרשנות מיוחדת למונח {ע"א 2000/97 ניקול לינדורן נ' קרנית, תק-על 99(4), 45 (1999)}.

"בן זוג" דינו אחד מן השניים שהם זוג. בן זוג הינו איפוא אחד מצמד. לעניין זה אין כל דרישה לשונית שהצמד יהא נשוי כדת וכדין {ע"א 2000/97 ניקול לינדורן נ' קרנית, תק-על 99(4), 45 (1999)}.

ההלכה הרווחת הייתה כי, לו הביטוי 'בן זוג' היה מכוון לתיאור המצב למעשה, לא היה צורך בכל ההגדרות המיוחדות, אשר הרחיבו את משמעותו של ביטוי זה לצורכי חיקוקים שונים. בשורה ארוכה של חיקוקים שהקנו זכויות סוציאליות לזכאים שונים, נזקק המחוקק הישראלי להגדרות מיוחדות כדי להעניק זכויות גם לידועה בציבור {השופט י' כהן ב- ענמ"ש 1/82 לוי נ' מנהל בתי-המשפט, פ"ד לו(4), 123, 129 (1982)}.

דהיינו, כאשר החוק ביקש להכיר בזכותה של ידועה בציבור, הוא קובע זאת במפורש, תוך שימוש בנוסחה כגון "לרבות ידועה בציבור". לעומת-זאת, כאשר המחוקק נזקק אך לדיבור "בן זוג" או "אישה" הוא מכוון לבן זוג נשוי או לאישה נשואה במובן הלשוני של הדיבור.

אולם הגישה כאמור, כי "ידועה בציבור" אינה מוכרת אלא מכוח הוראה מפורשת מטעם המחוקק, שונתה ב- ע"א 2000/97 {ניקול לינדורן נ' קרנית, תק-על 99(4), 45 (1999)}, מפי כב' השופט ברק אשר הטעים זאת כדלקמן:

ראשית, הנמקה זו אינה תופסת לעניין הדיבור "בן זוגו" בפקודת הנזיקין.

פקודה זו הוחקה בזמן המנדט, ובוודאי שאין מקום לטענה שהמחוקק המנדטורי היה מודע לטכניקה חקיקתית לפיה אם מבקשים להכיר בזכותה של ידועה בציבור, יש לומר זאת במפורש.

השיקול של הרחבת הדיבור "בן זוגו" באופן שיכלול גם את הידועה בציבור - והמסקנה הפרשנית מהימנעות מהרחבה זו - כלל לא עמדה ולא יכולה הייתה לעמוד, בשל מגבלות הנוסח החדש לנגד עיני המחוקק.

ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת, לא עסקה כלל בשאלה, אם ראוי הוא לראות בידועה בציבור "תלויה" של המנוח. הוועדה עסקה בבדיקת הנוסח החדש והתאמתו לנוסח הישן. אין להסיק, איפוא, משתיקתה של הפקודה בכל הנוגע לידועה בציבור כל מסקנה פרשנית באשר לכוונתה של הכנסת.

שנית, אין למצוא טכניקה חקיקתית מקובלת בעניין זה. אין לומר כי בכל מקרה בו החוק נמנע מלהזכיר את הידועה בציבור הוא ביקש למנוע את תחולתו של ההסדר החקיקתי עליה.

החקיקה בעניין זה אינה מספיק מקיפה, כדי שניתן יהא לקבוע כלל חקיקתי שכזה. ה"סטטיסטיקה" היא עוסקת בעיקר בחקיקה סוציאלית. אין להסיק מכך מסקנות כלשהן באשר לסוגי חקיקה אחרים.

כל חוק צריך להתפרש על רקע תכליתו שלו, בלא שניתן להסיק את דבר קיומה של טכניקה חקיקתית שלטת בעניין זה.

שלישית, אין להסיק ממובנו של ביטוי בחוק פלוני על מובנו של אותו ביטוי בחוק אלמוני, מקום ששני החוקים עוסקים במטריה שונה.

"דיבור שבחיקוק", "הוא יצור החי בסביבתו". הוא מקבל את צביונו מההקשר בו הוא מופיע. אין לו, לדיבור שבחוק, משמעות אחת ויחידה החלה בכל ההקשרים {בג"צ 58/68 שליט נ' שר הפנים, פ"ד כג(2), 477, 513 (1970); בג"צ 310/82 בן-צבי נ' ראש הממשלה, פ"ד לו(4), 191, 194 (1982)}.

כך למשל, הדיבור "יהודי" מקבל משמעות שונה בהקשר שונה (בג"צ 58/68 הנ"ל, 513). בדומה, הדיבור "עובד" מקבל את משמעותו על-פי ההקשר בו הוא מופיע {דנג"צ 4601/95 סרוסי נ' בית-הדין הארצי לעבודה, תק-על 98(3), 1154 (1998); ע"א 502/78 מדינת ישראל נ' נסים, פ"ד לה(4), 748, 758 (1981)}.

על-אחת-כמה-וכמה כך לעניין הדיבור "בן זוג". למונח זה יש ליתן את המשמעות (המשפטית) המתבקשת מההקשר בו מופיע ביטוי זה, ובלבד שמשמעות (משפטית) זו נופלת לגדר מתחם המשמעויות הלשוניות.

אין לו למונח "בן זוג" משמעות אחת ויחידה בכל דברי החקיקה. אין לומר כלל, כי הדיבור "בן זוג" בדבר חקיקה משמעותו תמיד "בן זוג נשוי". הכל תלוי בהקשר, בנסיבות ובתכלית.

רביעית, לדיבור "בן זוג" יש ליתן אותו תוכן המגשים את תכליתו.

בהקשר עם הפרשנות הניתנת לו בקשר לפקודת הסמים, ישנה חשיבות לניתוח המונח ופרשנותו.

ב- ע"פ 4341/99 {ימית וידאל נ' מדינת ישראל, תק-על 99(2), 92 (1992)} נקבע כי, דפוס החיים של בני זוג החיים כידועים בציבור הפך למציאות בת-קיימא, שקיבלה גושפנקא בשיטת המשפט בארץ בהקשרים שונים. דברי חקיקה רבים מעגנים באופן מפורש את מעמדם של הידועים בציבור כבני זוג לצרכים שונים {ראו, למשל, סעיף 4(א)(1) לחוק שירות המדינה (גמלאות) (נוסח משולב), התש"ל-1970; סעיף 55 לחוק הירושה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק הירושה"); סעיף 1 לחוק למניעת אלימות במשפחה, התשנ"א-1991; סעיף 1 לחוק הגנת הדייר; סעיף 21 לחוק שירות הקבע בצבא הגנה לישראל (גימלאות) (נוסח משולב), התשמ"ה-1985}.

אף תקנת הציבור הישראלית רואה במסגרת החיים של ידועים בציבור דפוס חיים לגיטימי ואפשרי ואין מקום לקבוע כי תקנת הציבור משקיפה בשלילה על כל ניסיון להקטין את הפער בין בני זוג נשואים ובין אלו החיים יחדיו כידועים בציבור {ראו בג"צ 693/91 אפרת נ' הממונה על מרשם האוכלוסין במשרד הפנים, פ"ד מז(1), 749 (1993); וכן, בג"צ 6086/94 נזרי נ' הממונה על מרשם האוכלוסין, פ"ד מט(5), 693 (1996)}.

דברי חקיקה והלכות פסוקות הנקבעו גם בהעדר דבר חקיקה מפורש, הקנו סטטוס כבני זוג, לשניים החיים יחדיו כידועים בציבור {ראו א' רוזן-צבי "דיני משפחה", ספר השנה של המשפט בישראל - התשנ"ב-התשנ"ג (א' רוזן-צבי עורך, 1994), 267, 277 ואילך}.

מטרתה של ההכרה במעמדם של ידועים בציבור כבני זוג, היא להקנות להם זכויות שלא היו בידיהם קודם להכרה.

עמדה הגורסת כי אין להרחיב את מעגל הנכללים בתיבה "בני זוג" ואין להכליל בה גם את הידוע בציבור, מובנת היא ואינה נטולת יסוד.

בהקשר לסעיף 78 לפקודת הנזיקין יובהר כי יש לפרש את הביטוי בן זוג ככולל בני זוג החיים יחדיו כידועים בציבור {ע"א 264/96 לביא נ' חבשה, דינים מחוזי לב(1), 79}.

באותם ימים רחוקים, כאשר נוסחו החוקים כאמור, לא הייתה התופעה של "ידוע בציבור" נפוצה ומוכרת ואין תמה איפוא כי לא נזכר בהם הידוע בציבור. על-כן אין לראות בשתיקת דברי המחוקק הסדר שלילי, ויש למלא את המושג "בן זוג" בתוכן המשקף את אורחות החיים הלגיטימיים בחברה בה אנו חיים על התפתחותה ותהפוכותיה {ע"פ 4341/99 ימית וידאל נ' מדינת ישראל, תק-על 99(2), 92 (1999)}.

4. המונח: "בעל בית"
הגדרת הדיבור "בעל בית" בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר ניתקה כליל את יחסי בעל הבית והדייר מדיני הקניין, הן לגבי השכירות החוזית והן לגבי השכירות מטעם החוק. כדי להשיב על השאלה מיהו בעל הבית יש לשאול בראש ובראשונה מי השכיר את הנכס, ומיהו בעל הבית הראשון, אם היה בעל הנכס אם לאו {ע"א 112/70 אליעזר די-יונג נ' יצחק וחנה סטרולוביץ, פ"ד כד(1), 679 (1970); רע"א 7836/06 אסתר חאבני (הללי) נ' אטבליסמנט ניהול חברה זרה, תק-על 2007(1), 1198 , 1200 (2007)}.

אולם יוער, כי מכוח הגדרת המונח "בעל בית" בחוק הגנת הדייר והפרשנות שניתנה לו, אין משכיר יכול להעלות טענות כנגד זכויותיו של השוכר המוגן בנכס, אך הגדרה זו אינה מונעת משותפים אחרים לבעלות בנכס לטעון כנגד תוקפו של הסכם השכירות המוגנת {ראה גם: ת"א (יר') 44350-10-10 חסיין חג'ו נ' LOWELL INVESTMENT LTD, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.04.11); ת"א (שלום יר') 12803/04 עאדל קווידר נ' ואסף יחיא דנדיס, תק-של 2009(3), 8504 , 8506 (2009)}.

בעצם הגדרת המונח "בעל בית" בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר גלומה ההלכה שיכול אדם להשכיר קרקע שאינה שלו. כיוון שכך, אין זה עניינו של השוכר אם למשכיר זכות בנכס אם לאו {ע"א 444/61 "גוש 6374 חלקה 127" בע"מ נ' עזבון המנוח יוסף אליאס, פ"ד טו(1), 284 (1962)}.
אין לפרש את המושג "בעל בית" פירוש דווקני אם הקשר הדברים מחייב סטיה מפירוש כזה. מותר לגבי הוראות חוק הגנת הדייר לסטות מפירוש דווקני ולתת להם פירוש מרחיב שיענה לצרכי המציאות {ראה הלכה שקובעה בעניין ב- ד"נ 4/62 עזבון אליאס ואח' נ' חברת "גוש חלקה 6374..." בע"מ, פ"ד טז(2), 1292 (1962)}.

משכיר הרכוש יכול להיות בעל הבית, מורשהו, חליפו או דיירו הראשי {ע"א (חי') 36/61 לוי נ' צגלה ושות', פ"מ לא 18 (1961)}.

כאשר דייר מעביר דירה לפלוני בהסכמת בעל הבית אין לומר כי פלוני - במישור יחסיו עם הדייר - נכנס לנעליו של בעל הבית כחליפו, במשמעות מושג זה בהגדרת המונח "בעל בית" בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר {ע"א 174/62 משה ושושנה מורי נ' גבריאל מאירי, פ"ד טז(3), 2244 (1962)}.

מעמדו של דייר כלפי דייר-משנה הוא {ע"א 539/72 יעקב יערי נ' מיכאל רייסר, פ"ד כז(1), 830 (1973)}:

א. גם דייר הינו בגדר "בעל בית" כלפי דייר-המשנה שלו אף שאין הדבר נאמר מפורשות בהגדרת "בעל בית" בסעיף 1 בחוק הגנת הדייר.

ב. בדרך-כלל דייר בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר פירושו גם דייר-משנה אף כי אין הגדרת המונח אומרת זאת מפורשות.

כך למשל, ב- ת"א (יר') 37467-10-10 מרים אדלר נ' יעל חיון, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.10.13)} הנתבעת טענה, כי התובעים אינם רשאים להגיש תביעתם זו בשל העדר יריבות, שכן לא הוכח שהם הבעלים של המושכר.

בית-המשפט, בדחותו טענה זו כאמור, הפנה לסעיף 1 לחוק הגנת הדייר וקבע כי, על-פי עדות מר אדלר, שלא נסתרה, במשך שנים שילמה הנתבעת לתובעים את שכר הדירה, מאז רכשו את הנכס, ללא כל העלאת טענה מצידה. גם הנתבעת עצמה אישרה בעת עדותה, כי היא משלמת דמי שכירות פעמיים בשנה לידי מר אדלר, נציג הבעלים. משכך, לא ניתן לקבל את טענתה כי בינה ובין התובעים, אין יריבות.

כמו-כן יודגש, כי על-פי הגדרת "בעל בית" בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר, אין העדר בעלות של פלוני בנכס מעלה או מוריד, במקום בו נטען לסילוק יד {רע"א 11160/05 משה סבח נ' וילאג' בנייה מתקדמת בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.01.06)}.

5. המונח: "דייר" ו-"דייר-משנה"
מי שאינו מחזיק בדירה אלא נטשה אינו בבחינת דייר, במובן סעיף 1 לחוק הגנת הדייר, ולכן אין הגנת החוק פרושה עליו.

הרציונל של חוק הגנת הדייר הוא הגנה על דיירים כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או בית העסק שלהם כל זמן שהם עומדים בדרישות שקבע החוק, רציונל זה מחייב כי לא תינתן הגנה לדייר שנטש את המושכר בלי כוונה לחזור אליו. ומי שנטש עבר מן הסתם להתגורר במקום אחר, כך שיש לו קורת-גג או לחילופין, מצא מקור פרנסה אחר. אין כל סיבה להחיל על נוטשים את הגנת החוק {ע"א 977/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' מוחמד זכי נוסייבה, פ"ד מו(5), 758 (1992)}.

כמו-כן, הגם שמסיג גבול איננו בגדר דייר לפי סעיף 1 לחוק הגנת הדייר {ע"א (יר') 86/59 דניאל ששון נ' אברהם חזן, פ"מ כב 342 (1960); ע"א 24/60 פאני יסקי נ' יחיא אריה, פ"מ לד 188}.

אולם, יובהר, כי אין דייר נעדר דינו בארץ כדין מסיג גבול, וזה מכמה טעמים, כדלקמן:

ראשית, כבר נפסקה הלכה שדייר נעדר, אשר מחזיק פיזית במושכר, אינו מאבד את הגנת החוק, אלא אם ניתן פסק-דין לפינוי נגדו או אם פינה את המושכר מרצונו {ראה גם ע"א 74/49 ברנהרד ואח' נ' פרידוביץ, פ"ד ד(1), 711 (1950)}.

שנית, הדין בארץ ביחס לזכות בעל הבית להוציא מידי דייר מחזיק את המושכר ללא פסק-דין שונה מהדין האנגלי {ראה: בג"צ 37/49 גולדשטיין נ' האפוטרופוס, פ"ד ב(1), 716 (1949); בג"צ 109/70 המוטראן הקופטי נ' שר המשטרה, פ"ד כה(1), 225 (1971)}.

שלישית, זכויות דייר מוגן בארץ רחבות מאלה שבאנגליה, הן עקב הסמכות הרחבה להעניק סעד מן הצדק והן עקב חקיקת חוק דמי מפתח ותיקונים שונים בחוק, שהקנו זכויות לסוגים שונים של אנשים, הבאים במקום הדייר המוגן.
אולם אפילו שדייר נעדר מפסיד את הגנת החוק על-ידי עצם הנטישה, ואם הוא ממשיך להחזיק מצבו אינו שונה מזה של מסיג גבול, אין בכך כדי למנוע את תחולת הוראות סעיף 37 לגבי דייר כזה. מעצם מהותו סעד מן הצדק מסלק כליל את עילת הפינוי, והתוצאה של מתן סעד כזה היא כאילו עילת הפינוי לא באה לעולם. במתן סעד מן הצדק לדייר נעדר, יש על-כן בכוחו לבטל את הנטישה למפרע, ועל-ידי כך מוחזר לו מעמדו כדייר מוגן, אף אם קודם מתן הסעד הוא היה להלכה מסיג גבול {ע"א 300/71 משה קטן נ' אברהם ארוילי, פ"ד כו(2), 796, 805 (1972)}.

ב- תא"ק (ת"א) 73885-04 מינהל מקרקעי ישראל - תל אביב נ' כלף רמי, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.01.13)} בית-המשפט קבע כי בהעדר ראיות מטעם הנתבעים לביסוס טענת הדיירות המוגנת, ועל יסוד הראיות אשר צורפו לתצהירי התביעה, לא שוכנע כי הנתבעים ביססו תביעתם לשכירות מוגנת במקרקעין.

בית-המשפט הבהיר כי דיירות מוגנת בנכס מקרקעין נוצרת רק בהתקיים יחסי "שוכר-משכיר" בין המחזיק והבעלים, כאמור בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר.

בעניין דנא, לא הוכח קיומו של חוזה שכירות עם התובע ואף לא הוכח תשלום דמי שכירות, ועל-כן לא הונח הבסיס המשפטי להיווצרותה של דיירות מוגנת.

סעיפים 27-20 לחוק הגנת הדייר - מבחינים בין שלושה סוגים של דיירים מוגנים במושכר (דירת מגורים או בית עסק) {ראה גם: תא"ח (רח') 23572-03-11 איל צפירה נ' יהודה אגאי מהרבנאן, פורסם באתר האינטרנט נבו (07.08.12)}:

"דייר מקורי" - הינו, בדרך-כלל, השוכר החוזי עם בעל הבית, אשר בתום התקופה החוזית, חוסה בצילו של חוק הגנת הדייר - בין אם שילם דמי מפתח ובין אם לאו.

"דייר נגזר" - הוא זה הבא תחת הדייר החוזי {בן או בת זוג, ילדיו או קרוב אחר} מכוח הוראות סעיפים 23-20 לחוק הגנת הדיר.

"דייר נדחה" - הינו זה אשר בא תחת הדייר הנגזר ובלבד שהוכיח כי הוא בא בגדרו של סעיף 27 לחוק הגנת הדייר, על תנאיו {ד' בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהדורה שניה, 298; ע"א 10308/06 שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי, פורסמו במאגרים המשפטיים (2009)}.

הוראת סעיף 27(1) לחוק (המשולבת עם הוראת סעיף 20(ב) לחוק) דורשת מצד הבן-המבקש לחסות בצל הגנת הדייר, קיום התנאים המצטברים:

1. הוא התגורר בבית הוריו עם אביו המנוח לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו.

2. בעת פטירת המנוח לא הייתה לבן דירה אחרת למגוריו.

3. הוא המשיך להתגורר בדירה מאז פטירת אביו המנוח ועד לפטירת אמו המנוחה.
(4) בעת פטירת אמו המנוחה לא הייתה לבן דירה אחרת למגוריה.

סעיף 269 לפקודת העיריות, קובע כדלקמן:

"דייר-משנה" מוגדר בסעיף 269 כ"אדם הגר בחדר, או בחלק מחדר, של בניין שאחר מחזיק בו, והמשלם למחזיק דמי שכירות בעדו.

בסעיף סעיף 269 לפקודת העיריות כשלעצמו, אין הגדרה ממצה של המושג מחזיק, אלא יש לראות הגדרה זו כהגדרה המתבססת על אדני הגדרת מחזיק בסעיף 1 לפקודה בתוספת אחת והיא, הוצאה לצרכי ארנונה מכלל התחולה של הגדרת המחזיק את דייר-המשנה {ע"ש (חי') 199/00 חברת מ.א.ר בע"מ נ' מנהלת הארנונה, תק-מח 2001(3) 13972, 13976 (2001); ראה לעניין, רוסטוביץ ארנונה עירונית (מהד' רביעית), 100 והאסמכתאות המצוטטות שם}.

השילוב של שתי הגדרות "מחזיק" זו שבסעיף 1 לחוק הגנת הדייר וזו שבסעיף 269 לפקודת העיריות, היא:

'אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון, למעט דייר-משנה."

הושם הדגש על המילה "למעשה" שבהגדרת המחזיק, כאינדיקציה כי מה שקובע הוא המצב העובדתי בפועל, בלי לשים-לב לסטטוס המשפטי המדוייק.

ואכן, בהמשך ההגדרה, מדובר באופן גורף על החזקה למעשה "בכל אופן אחר".

תכלית החקיקה, מוציאה את דייר-המשנה מגדר מחזיק. דייר-המשנה מחזיק אמנם בפועל בחלק מהנכס השמור לו, אבל לא קל לרשות המקומית להגיע אליו, וגם אילו יכלה להגיע עליו - אין זה רצוי להרחיב עד כדי כך את חוג חייבי הארנונה הישירים {ע"א 299/64 ועדת השומה שליד עיריית חיפה נ' טכניקום, פ"ד יח(4), 477 (1964)}.

מאחר ומעמדו של דייר-משנה מוסדר בדרך-כלל בחוזה כתוב ומפורט, יכול המשכיר לדאוג שדייר-המשנה ישפה אותו על הארנונה שהדייר הראשי נדרש לשלם או לכלול את הארנונה.

כמו-כן, מאחר ומדובר בחריג לעיקרון של הטלת הארנונה על בעל הזיקה הקרובה ביותר מבחינת המצב העובדתי בשטח (בתנאי שהזיקה אינה קצרה מטיבה כמו של אדם המתגורר במלון או בפנסיון) - הרי יש לפרש חריג זה על דרך הצמצום, תוך הצמדות ללשון החריג. החריג מדבר על דייר-משנה, ללמדך, שיש דייר ראשי.

אמנם יש בסעיף 269 לפקודת העיריות הגדרה מיוחדת לדייר-משנה, אך אין זה סביר שהמחוקק בסעיף 269 הנ"ל, ביקש להרחיק עצמו מהמובן המקובל של "דייר-משנה", מושג, שהתפתח בהקשר לחוקי הגנת הדייר.

הנה-כי-כן, קובע חוק הגנת הדייר שדייר-משנה הוא "מי שמחזיק בנכס בשכירות-משנה על-פי חוזה או על-פי חוק זה". ראיה לכך שהכוונה היא לשוכרו של השוכר היא בכך שההגדרה מדברת על "דמי שכירות" דווקא ולא על דמי שימוש או תמורה.

יצויין, ש"דמי שכירות" כעולה מסעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, היא תמורה בגין שכירות.

"המונח דייר-משנה מלמד על קיומו של "דייר ראשי". בעלים אינו דייר של עצמו. לפיכך, דייר המשלם דמי שכירות למחזיק שהוא גם בעל בית, אינו דייר-משנה. עם-זאת, "דייר-משנה" בפקודה הוא צר יותר מזה של דייר-משנה או שוכר משנה בהקשרים אחרים, בכך שבכל מקרה אין מדובר בשוכר של יחידה נפרדת."
{רוסטוביץ ארנונה עירונית (מהד' רביעית), 100}.

המחוקק ביקש למעט את דייר-המשנה רק באותם מקרים שיש למעשה שני מחזיקים:

"הדייר הראשי ודייר-המשנה ביחידה אחת שמבחינה פונקציונלית אינה ניתנת להפרדה, כגון שאדם הוא דייר-משנה בחלק מחדר, או בחדר או כמה חדרים בדירה אחת ולא כאשר יש הפרדה פונקציונלית ועובדתית ברורה בין החלק המוחזק על-ידי הדייר הראשי והחלק המוחזק על-ידי דייר-המשנה."
{ראה רוסטוביץ ארנונה עירונית (מהד' רביעית), 105-104}

6. המונח: "דירה"
גם שהייה ארעית וקצרה עשויה להיות בגדר "מגורים", ואין סתירה בין זמניות השהייה לבין היות המקום "דירה" במובן סעיף 1 לחוק הגנת הדייר {ע"א 46/58 יצחק קוקיה נ' קרן השומר הצעיר, פ"מ כב 303 (1959)}.

משמחיל בית-הדין לשכירות, לצורך שומת דמי השכירות, את קביעת החוק לגבי כל אחד משני חלקי המושכר, חלק שמשמש מגורים וחלק שמשמש לעבודה מקצועית, ברור שגם החלק המשמש למגורים דירה - הוא במובן סעיף 1 לחוק הגנת הדייר {ע"א 118/66 מלכה שרף נ' ישראל דודזון, פ"ד כ(4), 71 (1966)}.

חוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955, ביטל את מרביתה של פקודת הגבלת שכר-דירה (דירות), 1940, ואת כל פקודת ההגבלות על שכר דירה (בתי עסק) 1941, ויש לחפש פירושים חדשים למושגים שהיו כלולים בפקודות אלו בהלכות השונות שניתנו בעניינים אלה.

פקודות אלו לא כללו הגדרות ברורות מחוץ למובנן הפשוט של המילים שבהן השתמש המחוקק. כיוון שמשמעות "דירה" (dwelling house) כללה מושג של מושכר שבו דרים בני אדם, הרי שכל מיבנה קבע בו דרו הוא דירה. "בית עסק" הוגדר כמושכר שאינו דירה. משום כך גם מגרש ריק שהושכר נחשב לדירה אם הוא שימש לעסק.

לאחר שבעלי נכסים שבעו מרורים כתוצאה מפקודות הגבלת שכר דירה ובית עסק, הם הצליחו לעורר את המחוקק לערוך תיקונים בחוק והמחוקק מצא לנכון לערוך את חוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955, שהוציא במפורש את תחולת ההגנה על קרקע שאין עליה בניין.

תוצאה סבירה של חוק זה היא שכל קרקע שלא היה עליה בניין ביום היכנס חוק זה לתקפו היא בבחינת חפשית מהגנה של דייר. נשארת כמובן ההגנה לאותם נכסים שהיו מושכרים לפני תחילת תקפו של חוק זה.

כוונת המחוקק הייתה לעודד בניה להשכרה אשר לא הייתה קיימת באותו זמן. כוונה זו מחייבת סברה שמיבנים ארעיים כמו צריף לא יחשבו בניינים. אולם, קשה לומר שמנסח חוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955, דייק בלשונו. גם בחוק זה, סעיף 15, המעניק את ההגנה לשוכרים, משתמש בביטוי "מושכר" שהוא רחב ומקיף יותר מהביטויים המוגדרים באותו חוק.

כך למשל, חפץ "נע ונד" איננו נחשב ל"בית", אפילו משתמשים בו כך. אולם, כדי להקנות לחפץ את דרגת הקביעות הכרוכה במושג "בית", לאו דווקא הוא שאותו חפץ יחדל להיות מסוג ה"המיטלטלין" וייכנס לתחום ה"מקרקעין".

חוקי הגנת הדייר מעלים יצורים כגון "בית", שיש והינו "נכס נד", מפני שאינו מחובר לקרקע עליה הוא עומד, ואף-על-פי-כן, הינהו "בית", דווקא מפני שאינו "נד" עד כדי כך שהיום שמים אותו במקום אחד ומחר במקום אחר {ע"א 160/55 שפט נ' פרחר (פ"ד י(2), 1228 (1956)}.

באשר לצריף, ככלל, הוא אינו "נכס נד" ובנסיבות מסויימות יש מקום לומר על צריף שהוא "בית" {ע"א (ב"ש) 14/67 ליאופולד גרוס נ' ראש העיר, חברי המועצה ובני העיר באר-שבע ואח', פ"מ סג 97, 101, 109-108 (1968)}.

7. המונח: "דמי מפתח"
על-פי סעיף 1 לחוק הגנת הדייר, "דמי מפתח" הם כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר, או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה במושכר לפי חוק זה - ואין נפקא מינה מתי שולמו {ע"א 35/76 יחיאל עוזרי נ' שרה, יהודה ועוזיאל רוהלד, פ"ד לא(2), 149 (1977)}.

בחינת משמעות המונח צפה ועלתה במקרים רבים בהם "צד" ביקש לראות בתשלום מסויים כדמי מפתח דווקא.

ככלל, כדי שתמורה, הניתנת עבור השכרה, תהיה בבחינת דמי מפתח, היא אינה חייבת להיות בצורת תשלום כסף למשכיר {ע"א 35/76 יחיאל עוזרי נ' שרה ועזריאל רוהלד, פ"ד לא(2), 149 (1977)}.

כך למשל, נדונה טענה לפיה שיפוץ שנעשה בדירה - תשלום דמי מפתח הינו. בית-המשפט דחה את הטענה בהדגישו כי עצם ביצוע השיפוץ אינו בבחינת תשלום דמי מפתח {ת"א (טב') 002122/98 זכאי יצחק נ' מלכה אריה, תק-של 99(3), 16 (1999)}.

עצם העובדה שבוצע שיפוץ אין בו בהכרח כדי להוביל למסקנה כי השיפוץ מהווה חלופה לדמי מפתח. כדי ששיפוץ ייחשב כחלופה לדמי מפתח יש להביא ראיות להסכמה מפורשת לעניין זה או לחילופין להצביע על קיום שיפוץ אשר מבחינה כלכלית מצדיק להיות חלופה לדמי מפתח בשים-לב לסכום השיפוץ וזאת ביחס לדמי שכירות המשולמים עבור נכס.

הכרה בשיפוץ כחלופה לדמי מפתח, מבלי שיש ראיה להסכם מפורש בעניין זה, אינה הגיונית וזאת בהתחשב בטיב השיפוץ ועלויותיו הנמוכות מחד ובדמי השכירות ששולמו מאידך.

אשר לתיקונים בדירה, שפלוני קיבל על עצמו לעשותם על חשבונו, תנייה זו בחוזה השכירות באה בסמיכות להצהרתו שלא שילם דמי-מפתח וכי לא יהיה מוגן לפי חוקי הגנת הדייר {ע"א 35/76 יחיאל עוזרי נ' שרה ועזריאל רוהלד, פ"ד לא(2), 149 (1977); וראה גם ר"ע 369/86 אבו ליל נ' מוצטפא, תק-על 86(2), 1128 (1986)}.

אולם כיום אין להחיל על שכירויות את הכללים הנוקשים, שנקבעו בפסיקה המוקדמת באשר לדמי מפתח. יש לזכור, כי החלת הגנתו של חוק הגנת הדייר על נכס, יש בה משום פגיעה בקניינו של בעל הנכס {ת"א (עפ') 1555/01 משה כהן ואח' נ' מלכה שוחט, תק-של 2002(1), 868 (2002)}.

פגיעה זו, כפולה ומכופלה, מקום שבו בעל הנכס לא התכוון כלל להתקשר בעסקה, אשר תביא להחלת ההגנה של הדייר, אלא מצא עצמו קשור בטבורו בדייר אשר זכה להגנה סטטוטורית. מגמת המחוקק כיום, כפי שמצאה ביטויה בחוקי היסוד המודרניים, הינה להגן על זכויות הקניין ולא לגרוע מהן.

יש לזכור, כי חוקי הגנת הדייר חוקקו בתקופת מלחמת העולם השניה וסמוך לאחריה - תקופה שבה היצע הנכסים היה במשורה, וכוונת המחוקק האנגלי, ובעקבותיו המחוקק המנדטורי, הייתה לשמור על החזקתם של דיירים בדירות ובבתי עסק, למען מנוע יצירת מצב בו יצאו נכסים אלה, בין-היתר, מכלל מלאי הנכסים שבשימוש, או כי בעלי הבתים יוכלו לנצלם להפקעת שכר דירה {ראה למשל ע"א 175/81 אדמיר נ' קאלו, פ"ד לח(2), 293, 302, 303 (1984)}.

כבר בראשית שנותיה של המדינה החלה להתגלות מגמה הפוכה, שמצאה ביטוי בחוקי הגנת הדייר מן השנים התשי"ד והתשט"ו.

נטייתה של חקיקה זו, להוציא נכסים, ככל הניתן, מתחולת הגנת החוק, תוך פירושם של חוקי הגנת הדייר על דרך הצמצום (ראה פסק-דין אדמיר נ' קאלו הנ"ל, 305, 306).

כיום שוב אין צורך בפיקוח ההדוק על נכסים וחיי המסחר, כאשר החקיקה האזרחית המודרנית ובעקבותיה חוקי היסוד, תומכים ומעודדים בעקרונות הליברליים, של חופש ההתקשרות, והגנה על הקניין האישי.

על-כן, יש לפרש את המנוח "דמי מפתח" באופן שיהלום את רוח המשפט והערכים הנוהגים כיום.

כל מערכת נורמטיבית, כדי להתקיים צריכה להתפתח ולהתאים עצמה לצרכים המשתנים. ההיסטוריה של המשפט היא, ההיסטוריה של התאמת המשפט לצרכי המשפט המשתנים. אין להבטיח יציבות, ודאות, עקביות והמשכיות, בלא להבטיח שינוי {כב' השופט א' ברק ב- רע"א 1287/92 בוסקילה נ' ראש המועצה הדתית, פ"ד מו(5), 159, 173 (1992)}.
פרשנותו הנכונה של המונח "דמי מפתח", כהגדרתו בחוק הגנת הדייר, אמור לכלול אף יסוד נפשי, לפיו התשלום נעשה על-ידי הצדדים, תוך כוונה כי התשלום יהווה דמי מפתח.

כמו-כן, יובהר כי הן סעיף 9 והן סעיף 10 לחוק הגנת הדייר, נוקטים לשון "כל עוד לא הושכר בדמי מפתח", כתנאי אשר יביא להחלת הגנת החוק על נכסים, שהם חופשיים מנטל זה. המונח "הושכר" משמעו, פעולה רצונית של השכרה. דהיינו, מפגש רצונותיהם של שני הצדדים להתקשרות, החפצים יחדיו כי ההשכרה תעשה בתנאים בהם ישולמו דמי מפתח.

8. המונח: "ילד"
נפסק כי לעניין הגדרת "ילד" בחוק אין נפקא מינה אם הילד מאומץ, אומץ באורח פורמלי או אומץ למעשה ובפועל בלבד, כשם שאין נפקא מינה אם הילד הוא ילד טבעי או מאומץ {ע"א 457/63 אברהם רבינוביץ נ' יורשי ציפה גרשטיין, פ"ד יח(1), 659 (1964), ראה גם ע"א 43/70 גרוזה שחורי נ' יהושע טלר, פ"מ עה 146 (1971)}.

נכד, לעניין חוק הגנת הדייר, איננו כל נכד של הדייר המוגן אלא רק זה "שהתייתם משני הוריו". הגיון הדברים הוא כי רק נכד שהוא יתום משני הוריו, וגם דירה למגורים אין לו - רק הוא יזכה להגנת החוק.

הגנה זו תחול עליו אם יגור בבית סבו/סבתו וימלא אחר התנאים הנדרשים ממנו לפי "הוראת ההמשכיות" שבסעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר, כדי שזכויותיו של הדייר המוגן המקורי יוסבו אליו {ת"א (עכו) 1468-08 עמידר חברה לאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' עאטף מטאנס, פורסם באתר האינטרנט נבו (02.07.12); דוד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהדורה שניה- עדכון מס' 4, 2011), 250-249; ת"א 10177/03 דיין נגד עופר, דינים שלום נז 432 (2005)}.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

הגדרת מונחים בחוק הגנת הדייר