קביעת דמי שכירות ודמי שכירות מירביים (סעיפים 52 ו- 52א לחוק הגנת הדייר)

1. כללי
סעיפים 52 ו- 52א לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובעים כדלקמן:

"52. קביעת דמי שכירות (תיקון: התשמ"ג)
(א) דמי השכירות בבית עסק ייקבעו בהסכם בין בעל הבית והדייר, ובאין הסכם כאמור רשאי כל צד לבקש שבית-הדין יקבע את דמי השכירות.
(ב) בקבעו דמי שכירות של בית עסק יתחשב בית-הדין בכל הנתונים העשויים להשפיע על גובה דמי השכירות של בית העסק, לרבות סוג העסק, האזור שבו הוא נמצא והשימוש בו, ובלבד שלגבי בתי עסק שעליהם חלים סעיף 52א או תקנות לפי סעיף 61 לא ייקבעו דמי שכירות העולים על השיעורים המירביים או המופחתים, לפי העניין.

52א. דמי שכירות מירביים (תיקונים: התשמ"ג, התשנ"ט)
(א) מיום ט"ז בטבת התשמ"ג (1 בינואר 1983) יהיו דמי השכירות של בית עסק, דמי השכירות ששולמו לפני יום ט"ז בטבת התשמ"ג (1 בינואר 1983) בתוספת 300 אחוזים.
(ב) ב- 1 בינואר של כל שנה (להלן: "יום השינוי") יועלו דמי השכירות ששולמו לפני יום השינוי לפי שיעור עליית המדד מן המדד שפורסם לאחרונה לפני יום השינוי הקודם עד המדד שפורסם לאחרונה לפני יום השינוי; יום השינוי הראשון לפי סעיף-קטן זה יהיה י"ח בניסן התשמ"ג (1 באפריל 1983), ובו יועלו דמי השכירות לפי שיעור עליית המדד מן המדד שפורסם בחודש דצמבר 1982 עד המדד שפורסם לאחרונה לפני יום השינוי; לעניין זה, "מדד" - מדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
(ג) המנהל הכללי של משרד הבינוי והשיכון יודיע ברשומות, לא יאוחר מה- 25 בחודש שלפני יום השינוי, על שיעור העלאת דמי השכירות בהתאם לשינוי במדד כאמור בסעיף-קטן (ב).
(ד) שיעורי העלאת דמי השכירות לפי סעיף זה הם שיעורים מירביים.
(ה) הממשלה רשאית לקבוע בתקנות סוגים של בתי עסק שסעיף זה לא יחול עליהם."

סעיף 52(ג) לחוק הגנת הדייר (נוסח המשולב) (סעיף 17 לחוק מתשי"ד לפי הנוסח שהוחק בחוק מתשל"א) מורה כי הממשלה תתקין תקנות הקובעות מקסימום לדמי שכירות של בתי עסק בהתחשב בסוגי בתי עסק שיהיו חופשיים מההוראות בדבר מקסימום של דמי השכירות.

סעיף 52(ב) לחוק הגנת הדייר מנחה את בית-הדין לשכירות להתחשב בנתונים העשויים להשפיע על שיעור דמי השכירות, כגון סוג העסק, האיזור בו הוא מצוי, השימוש בו וכיו"ב, בבואו לקבוע את דמי השכירות של בית עסק. הנחיות אלו קיימות היו גם בהוראות הישנות של החוק.

הממשלה אכן השתמשה בסמכותה לפי סעיף 52(ג) לחוק הגנת הדייר והתקינה תקנות (בתשל"א ובתשל"ד) אשר קבעו שיעורי מקסימום לבתי עסק לפי סיווג עירוני.

כמו-כן נקבעו בתקנות האמורות 11 סוגים של בתי עסק אשר עליהם לא חלות ההוראות בדבר שיעורי המקסימום.

תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בדירות ובבתי עסק), התשכ"ב-1962 ו- התשכ"ו-1966, בדומה להוראות החוק מתשי"ד, שעל פיו הותקנו, היו גם הן באופן טבעי מסובכות ומורכבות יתר-על-המידה.

שינוי משמעותי בשיטת קביעת דמי השכירות חל כאמור עם צאתו של חוק הגנת הדייר (הוראות שונות) (מס' 2), התשל"א-1971. עד צאתו של החוק האמור, נקבעו דמי השכירות לבתי עסק, לפי מבחנים שונים, ביניהם מיקומו של המושכר, יעודו, שימושו, גילו וקריטריונים כיו"ב.

החישוב נעשה כאמור לפי לירות לכל מטר מרובע של שטח בנוי או לפי לירות לכל חדר. החוק מתשל"א צמצם את מספר המבחנים, הביא לפישוטם וייעולם וקבע את המושכר בכללו כיחידת החישוב.

על-אף השינוי המהותי בשיטת קביעת דמי השכירות, כאמור לעיל, נשארו בעינם חלק מן המבחנים הנ"ל אשר שולבו במסגרת סעיף 52 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) {לעניין השינוי בשיטה לקביעת דמי השכירות, ראה ע"א 256/73 מני נ' האז, פ"ד כח(1), 325 (1973)}.

תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - שיעורי מקסימום והפחתות), התשל"א-1971 שהותקנו על-פי התיקון לחוק מתשל"א, ובעקבותיהן תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - שיעורי מקסימום והפחתות) (תיקון), התשל"ב-1972 וכן תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - שיעורי מקסימום והפחתות), התשל"ד-1974 קבעו שיעורי מקסימום לפי סיווג עירוני תוך הבחנה בין שלוש קבוצות ישובים:

א. עשר הערים המרכזיות בארץ.

ב. שאר הערים.

ג. כל ישוב אחר.

בהתאם לסיווג זה נקבעת תקרת המקסימום על-פי מרכזיותו וחשיבותו של היישוב בו מצוי המושכר. תקרת המקסימום גבוהה יותר, ככל שהיישוב הינו מרכזי יותר.

אין הכוונה למרכזיות מבחינה גיאוגרפית דווקא, כי אם למרכזיות מבחינת חשיבותו הכלכלית-מסחרית וגודלו של היישוב. סביר להניח כי העיקרון המנחה לעניין זה הוא כי ככל שהיישוב גדול וחשוב יותר, שיעור הרווח הצפוי מבית עסק המצוי בו הוא גדול יותר.
בתקנות תשל"א ותשל"ד נקבעו 11 סוגים של בתי עסק שאינם כפופים לשיעורי המקסימום כלהלן:

1. בית עסק המשמש למוסד בנקאי או מוסד כספי כמשמעותו בחוק בנק ישראל, התשי"ד-1954, או למוסד שפקודת הבנקים לאשראי חלה עליו, על סניפיהם, לרבות חברות-בת של מוסדות אלה;
2. בית עסק של מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על עסקי ביטוח, התשי"א-1951, על סניפיו, לרבות חברות-בת של מבטח כאמור;
3. בית עסק שעיקר שימושו עסקי יבוא או יצוא;
4. בית עסק המשמש משרד, מחסן, חנות של מפעל תעשייתי המעסיק שלושים עובדים או יותר, ובית העסק נמצא במבנה נפרד מהמפעל התעשייתי עצמו;
5. קולנוע, אולם תיאטרון, אולם ריקודים וכל בית עסק אחר שעיקר עיסוקו בקיום מופעי בידור ושמחות משפחתיות;
6. בית עסק שעיקר עיסוקו סוכנות נסיעות;
7. בית עסק שעיקר עיסוקו עבודות בניין קבלניות או מסחר במקרקעין, לרבות תיווך במקרקעין;
8. מלון שהמנהל, כמשמעותו בצו הפיקוח על מצרכים ושירותים (בתי מלון), התשכ"ז-1967, קבע לו דרגה של שלושה כוכבים או דרגה גבוהה מזו;
9. בית עסק המשמש משרד לחברת תעופה, ספנות, תחבורה או הובלה או לשירות מוניות;
10. מרפאה של רופא, כמשמעותו בפקודת המתעסקים ברפואה 1947, של רופא שיניים או מרפא שיניים כמשמעותם בפקודת רופאי השיניים, 1945 או של רופא וטרינרי כמשמעותו בפקודת הרופאים הוטרינריים;
11. בית עסק שביום פרסום תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – שיעורי מקסימום והפחתות), (תיקון), התשל"ב-1972, או לאחר-מכן משמש משרד שבו עוסקים יחדיו לפחות ארבעה בעלי מקצוע חפשי מסוג אחד.

עיון ברשימת בתי העסק האמורים מלמד כי גם לעניין זה קובעת מידת הרווח הצפוי של בית העסק, באשר מדובר בבתי עסק אשר מקובל כי הינם בעלי היקף עסקים גדול.

הכוח שניתן לממשלה בסעיף 52 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, לבחור את סוגי בתי העסק שלא יהנו עוד מן ההגנה של תשלום מקסימום של דמי שכירות, אינו כפוף לשום סייג והשימוש בו נתון כולו לשיקול-דעתה החופשי של הממשלה.

עצם הסמכות שניתנה לממשלה היא להפלות בין סוגים שונים של בתי עסק, על-פי שיקול-דעתה, ולכן אין יסוד לטענת הפליה כלפי הפעלת סמכות זו {בג"צ 162/72 ד"ר קינרוס נ' מדינת ישראל, פ"ד כז(1), 238 (1972)}.

חלק מסוגי בתי העסק אשר הוסרה מעליהם הגבלת המקסימום בתקנות הנ"ל, נמצאו על-פי המבחנים של החוק מתשי"ד בין בתי העסק אשר להם נקבעה תקרת מקסימום. כך, למשל, נכנסו לגדר תחולתו של המושג "משרד", בסעיף 17 לחוק מתשי"ד (עד לתיקון מתשל"א), כל אותם משרדים אשר הוסרה מעליהם הגבלת המקסימום בתקנות האמורות.

מאידך, נמצאים סוגי בתי עסק אשר היו משוחררים מהגבלת המקסימום על-פי הדין הקודם, אך אינם משוחררים ממנה על-פי התקנות האמורות. אלו הם בתי העסק אשר נכנסו בעבר בגדר תחולתו של סעיף 17 לחוק מתשי"ד (בנוסחו הראשון) אך אינם נופלים בגדר בתי העסק שמעליהם הוסרה תיקרת המקסימום בתקנות הנ"ל.

כאלו הם למשל, בתי קפה אשר לא נכנסו בגדר תחולתו של סעיף 17 לחוק מתשי"ד ודינם נחתך על-פי הוראות סעיף 29 לחוק מתשי"ד, אשר נשואו, כאמור, מושכרים הפטורים מהגבלת שיעורי המקסימום. בעוד אשר על-פי הדין הקודם חלה הגבלת המקסימום על בתי המלון למיניהם, הוסרה ההגבלה על-פי התקנות הנ"ל מעל בתי מלון בעלי דרגה של שלושה כוכבים או יותר.

דינם של בנקים, בתי-קולנוע ומרפאות לא נשתנה על-פי התקנות וההוראות בדבר אי-תחולת ההגבלה עליהם נשארו בעינן.

יצויין כי על-פי סעיף 52 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) קיימת לגבי דמי השכירות של בתי עסק, רק תקרת מקסימום, אך אין עוד רצפת מינימום לדמי שכירות, כפי שהייתה על-פי חוק תשי"ד.

סעיף 52(ב) לחוק הגנת הדייר מתווה לבית-הדין לשכירות את הדרך שבה עליו לקבוע את דמי השכירות של בית העסק.

הקביעה אמורה תעשה בשני שלבים: בשלב הראשון יובאו בחשבון "כל הנתונים העשויים להשפיע על גובה דמי השכירות של בית העסק לרבות סוג העסק, האיזור שבו הוא נמצא והשימוש בו", ורק לאחר-מכן תעשה בדיקה נוספת על-פי סייג שדמי השכירות אסור להם שיעלו על המקסימום שנקבע בתקנות לגבי אותו בית עסק {ע"א 256/73 מני נ' האז, פ"ד כח(1), 325 (1973)}.

שיעור המקסימום אינו אחד הנתונים שבהם חייב בית-הדין להתחשב מלכתחילה, אלא הוא משמש רק בעת הצורך להקטנת הסכום שנקבע תחילה על-פי הנתונים שיש להביאם בחשבון.

התוספת לתקנה 1 מתקנות תשל"א ותשל"ה מורה כי תוספת דמי השכירות על-פי התקנות תהא באחוז מסויים "עד 113% (121%, 132%) מעל דמי השכירות שהשתלמו ערב תחילתן של תקנות אלה".

בעוד אשר לגבי דירות שיעור התוספת הוא קבוע, מלמדת המילה "עד" בתקנות בתי העסק כי אין המדובר בתוספת בשיעור קבוע, משמע, בית-הדין לשכירות יהא רשאי, בהתאם להנחיות שבסעיף 52(ב) לחוק הגנת הדייר, לקבוע תוספת בשיעור הקטן משיעור האחוזים המקסימלי הנזכר בתקנות ואינו חייב לקבוע את מלוא התוספת.

הוראה זו בתקנות עולה בקנה אחד עם הוראתו של סעיף 52(ב) לחוק הגנת הדייר. על-אף השינוי שהביא עמו התיקון לחוק מתשל"א, נשארו עדיין בעינם רבים מעקרונות היסוד, על-פי החוק מתשי"ד לעניין האמור לעיל, וניתן להסתייע רבות בפסיקה אודות קביעת דמי השכירות מכוח חוק תשי"ד לעניין ההוראות שבתיקון לחוק מתשל"א ובתקנות הנ"ל.

הפסיקה הענפה אודות סמכותו הרחבה של בית-הדין לשכירות, מכוח סעיף 29 לחוק מתשי"ד, (סעיף 56 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) והשיקולים המנחים אותו לעניין זה, יש בה כדי להנחותנו גם לעניין סמכותו של בית-הדין בבואו לפסוק דמי שכירות לבתי עסק המשוחררים מתקרת המקסימום על-פי התקנות הנ"ל {לעניין זה ראה ב- ע"א 256/73 מני נ' האז ואח', פ"ד כח(1), 325 (1973)}.

2. קיומה של דרישה להעלאה בשכר הדירה
בהבדל, מהכללים לגבי דירות, התוספת בדמי השכירות לגבי בתי עסק, חלה מיידית עם פרסום התקנות ולא כבדירות, בתום שלושה חודשים מיום הפרסום. כאמור, לגבי בית עסק גם אין על בעל הבית להקדים, טרם פנייתו לבית-הדין, דרישה לדייר לגבי התוספת ודרישת ההעלאה שבתקנות מצוות דרישת סעיף 154 לחוק הגנת הדייר לגבי דירות.

סעיף 154 לחוק הגנת הדייר חל על דירות ולא על בתי עסק. לפי תקנות תשל"ד מתווספת התוספת המותרת על דמי השכירות "שהשתלמו ערב תחילתן" {ע"א 17/77 רובינשטיין נ' מעון דוד, פ"ד לא(3), 757 (1977)}.

על-פי חוק הגנת הדייר, דמי השכירות לבתי עסק נקבעים בהסכם בין בעל הבית לדייר או בקביעת בית-הדין. לגבי בתי-עסק - סעיף 154 לחוק הגנת הדייר 154 אינו חל, ואין צורך במשלוח דרישה להעלאת דמי שכירות כדי לקבל את העלאה {ראה גם ע"א 509/81 מאליק נ' מקוב, פ"ד לח(4), 514 (1984); ע"א 6842/96 שוס נ' קלמן, פ"ד נב(2), 625 (1998)}.

כאמור, העלאת שכר דירה בבתי עסק אינה דורשת פניה קודמת, מבעל הבית. זאת בהבדל מהעלאת דמי שכירות בדירות ששם הדרישה הינה קונסטיטוטיבית ובלעדיה אין.

לגבי בית עסק העדר דרישה מבעל הבית, ובפרט, כאשר מדובר בהעלאה מירבית של דמי השכירות, המשמעות עבור בעל הבית הינה רבת חשיבות.

הדייר אינו יכול להתבצר בטענת הגנה נגד עילת פינוי בשל אי-תשלום דמי שכירות (הכוללת את ההעלאה המירבית) על פיה לא קיבל דרישה ועל-כן לא הוסיף את התוספת. התוספת נכללת במונח "דמי שכירות" ככל שהדבר נוגע להקמת עילת הפינוי בגין אי-תשלום דמי שכירות.

יובהר, כי השאלה אם אי-תשלומם של הפרשים בדמי השכירות מקנה אף היו עילת פינוי נגד הדייר, תלויה בנסיבות המיוחד של כל מקרה ומקרה {ע"א (חי') 4160/98 מפלגת העבודה נ' נכסים ח.ו.מ.ג, תק-מח 99(2), 982, 987 (1999); ע"א 273/60 גראטש נ' להמן, פ"ד יד(3), 2565 (1960); ד' בר-אופיר בספרו עילות פינוי וסעד מן הצדק, 7}.

עם קביעת התוספת על-פי סעיף 52א לחוק הגנת הדייר, הפכה התוספת לחלק מדמי השכירות, ודינה כדין דמי שכירות {ע"א (חי') 4160/98 מפלגת העבודה נ' נכסים ח. ו. מ. ג, תק-מח 99(2), 982, 987 (1999)}.

העלאה אוטומטית מכוח החוק. אין היא דורשת לא שמאות ולא הערכה, אלא מדובר בפעולה אריתמטית פשוטה. אין כל חובה לפנות לבית-הדין לשכירות לשם קביעת דמי השכירות על-מנת שיקבע את שיעור ההעלאה, שכן העלאה זו נובעת ישירות מן החוק {ע"א 4005/97 נכסים ח.ו.מ.ג. בע"מ נ' מפלגת העבודה הישראל, תק-מח 98(2), 867 (1998), מפי כב' השופט ביין}.

האמור בסעיף-קטן (ד) לסעיף 52א לחוק הגנת הדייר, שהשיעורים הם מירביים, בא לבטא את הרעיון, שאין לבוא בדרישה להעלאה בשיעור גבוה יותר ולא על-מנת להקנות לבית-הדין לשכירות שיקול-דעת, אם לקבוע העלאה בשיעור נמוך יותר.

לפיכך, ניתן לפנות ישירות לבית-המשפט השלום בתביעה, שעילתה היא פינוי בשל אי-תשלום דמי השכירות. תובענה אשר הינה על חוב בגין דמי שכירות, אין לראותה כתובענה לקביעת דמי שכירות וממילא הסמכות בתביעה כזו היא לבית-משפט שלום ולא לבית-הדין לשכירות {ע"א (חי') 4160/98 מפלגת העבודה נ' נכסים ח.ו.מ.ג, תק-מח 99(2), 982, 987 (1999)}.

כמו-כן, יובהר כי אילו אם דמי השכירות נקבעים ישירות מכוח החוק הרי שבמקום בו מדובר בתביעת פינוי, מוסמך בית-משפט השלום לקבוע את גובה דמי השכירות מכוח סמכות שבגררה {רע"א 6842/96 שוס נ' קלמן, דינים עליון נד 381 (1998)}.

בעל נכס, שהוא בית עסק, לא חלה עליו החובה לשלוח הודעה לדייר על-כך שהוא מבקש להעלות את דמי השכירות על-פי התקנות {ע"א 6842/96 שוס נ' קלמן, פ"ד נב(2), 625 (1998)}.

יוזכר, כי כיום, עם הגבלת כוחו של חוק ועם הוצאת חלק מבתי העסק מתחום החוק במובן זה שניתן להסכים על כל שעור של דמי שכירות ועל כל מנגנון להעלאתם כפי שייראה לצדדים, קשה לראות תכלית בדרישה בכתב כתנאי להעלאה, ויש מקום לפרשנות מצמצת לפחות על-ידי הגבלת הצורך בהודעה לפי סעיף 154 לחוק הגנת הדייר, לדירות בלבד.

כיום, לאור התיקון קיים מנגנון אוטומטי להעלאת דמי שכירות כל 3 חודשים בהתאם למדד, כאשר מדובר בבתי עסק {ע"א 6842/96 שוס נ' קלמן, פ"ד נב(2), 625 (1998)}.

3. הפחתות מדמי השכירות
כל מושכר שאינו למגורים - דינו כ- "בית עסק". כלומר, בית כנסת, גן ילדים, מועדון וכו', הינם בתי עסק לצורך קביעת דמי שכירות.

על-פי סעיפים 3-2 מתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבית עסק - אי-תחולת השיעורים המירביים והפחתות), התשמ"ג-1983 זכאי גם דייר בבית עסק להפחתות עקב תשלום דמי מפתח.

תקנות 3-2 לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבית עסק) קובעות כדלקמן:

"2. הפחתה למשלמי דמי מפתח
(א) ניתנו דמי מפתח לבעל הבית בעד שכירות של בית עסק שאין סעיף 52א לחוק חל עליו - תופחת ברבע כל תוספת שישלם הדייר של אותו בית- עסק; תחילתה של ההפחתה ביום תחילת השכירות שבעדה ניתנו דמי המפתח וסיומה בתום שמונה שנים מן המועד האמור.
(ב) ניתנו דמי מפתח לבעל הבית בעד שכירות של בית עסק, שסעיף 52א לחוק חל עליו, בין ד' בניסן התשל"ט (1 באפריל 1979) לבין ט"ו בטבת התשמ"ג (31 בדצמבר 1982) - תופחת ברבע התוספת של 300 אחוזים לפי סעיף 52א(א) לחוק.
(ג) ניתנו דמי מפתח לבעל הבית בעד שכירות של בית עסק, שסעיף 52א לחוק חל עליו, לאחר ט"ו בטבת התשמ"ג (31 בדצמבר 1982), ולא זכה הדייר החדש בהתאם לסעיף 61(ב) לחוק בתשלום דמי שכירות מופחתים בשל תשלום דמי מפתח על-ידי קודמו, יופחתו בחמישית דמי השכירות ההתחלתיים שעליו לשלם; ההפחתה תסתיים בתום שמונה שנים מיום תחילת השכירות."

כמו-כן זכאי הדייר אף להפחתות בגין שינויים ושכלולים יסודיים וכמצוות תקנה 3:

"3. הפחתה למשקיעים
(א) השקיע דייר של בית עסק שאין סעיף 52א לחוק חל עליו סכומים בבית- העסק לשם שינויים ושכלולים יסודיים - תופחת ברבע כל תוספת שישלם הדייר של אותו עסק; תחילתה של ההפחתה ביום ההשקעה וסיומה בתום שמונה שנים מן המועד האמור.
(ב) השקיע הדייר של בית עסק שסעיף 52א לחוק חל עליו, סכומים בבית עסק לשם שינויים ושכלולים יסודיים בין ד' בניסן התשל"ט (1 באפריל 1979) לבין ט"ו בטבת התשמ"ג (31 בדצמבר 1982) – תופחת ברבע התוספת של 300 אחוזים לפי סעיף 52א(א) לחוק.
(ג) השקיע הדייר של בית עסק, שסעיף 52א לחוק חל עליו, סכומים בבית- העסק לשם שינויים ושכלולים יסודיים לאחר ט"ו בטבת התשמ"ג (31 בדצמבר 1982), יופחתו בחמישית דמי השכירות שהדייר חייב בהם במועד ההשקעה; ההפחתה תסתיים בתום שמונה שנים ממועד ההשקעה."
{ראה ב- ע"א 371/82 זילברשטיין נ' בנק איגוד, פ"ד מ(2), 761 (1986), בו נקבע אחרת לגבי מושכרים שמחוץ לתקרת המקסימום}

4. קביעת דמי השכירות בבתי עסק לגביהם אין תחולת מקסימום
4.1 עסקים פטורי מקסימום
לצורך מיונו של עסק כמשתייך לקבוצת העסקים פטורי מקסימום הקובע הוא השימוש שנעשה בעסק בפועל.

תקנה 1 לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי-תחולת השיעורים המירביים והפחתות), תשמ"ג-1983 הוציאה בתי עסק שונים שפורטו בה מכלל תחולתה של תקרה לדמי שכירות, וקבע שהוראת סעיף 52א לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) לא תחול עליהם.

לאור כך, הרי שיהיו דיירים אשר ייהנו מן ההפחתות שקובעות התקנות למפרע, אך, מאידך גיסא, יימצאו גם בעלי הבתים יוצאים נשכרים מכך, שכן דמי השכירות הועלו אף הם למפרע (מיום 01.01.83), זאת בהתאם לאמור בסעיף 52א לחוק {בג"ץ 356/83 לידור האגודה להגנת בעלי בתים, דירות ורכוש פרטי בישראל נ' שר הבינוי והשיכון, לח(1), 602 (1984)}.
החוק והתקנות באו להגן על עניינם של הדיירים במושכרים מוגנים ולשמור על זכויותיהם, אך בד-בבד מבקשים הם למנוע קיפוחם של בעלי הבתים, ככל שניתן להבטיח את זכויותיהם בנכסיהם. את האיזון ההולם בין האינטרסים המתנגשים הללו ביקש המחוקק להשיג בתקנות תשמ"ג, ברוח המדיניות שהותוותה בחוק {בג"ץ 356/83 לידור האגודה להגנת בעלי בתים, דירות ורכוש פרטי בישראל נ' שר הבינוי והשיכון, לח(1), 602 (1984)}.

באשר לסבירותן של תקנות תשמ"ג ודרך קביעת בתי העסק הפטורים מתחולת סעיף 52א לחוק הגנת הדייר, יובהר כי קיימים מבחנים שינחו את בית-המשפט בבואו לשקול פסילת חקיקת-משנה, לפיה לא בנקל יחליט בית-משפט על בטלות חקיקת-משנה {ראה בג"צ 156/75 דקה ואח' נ' שר התחבורה, פ"ד ל(2) 94, 107-101 (1976); בג"צ 310/80 דרור הדרום בע"מ נ' עיריית ת"א ואח', פ"ד לה(1) 253, 263-261 (1980), והאסמכתאות המובאות שם}.

בשנים האחרונות ניכרת מגמה להרחיב את מספר העסקים שאינם נהנים מתקרת המקסימום שנקבעה בסעיף 52א, אך מתקין התקנות אינו הולך בדרך של הסרת ההגבלה בצורה גורפת וכוללת, אלא נוקט שיטה פרטנית של מניית סוגים ספציפיים של בתי עסק, כגון בנק, חברות ביטוח, עסקי יבוא, יצוא וכו' {וראה גם ע"א 593/86 פוטשניק נ' שליסל, פ"ד מא(4), 533, 540 (1987); ע"א (חי') 4616/98 רשות הפיתוח על-ידי מינהל נ' הקונסוליה הצרפתית, תק-מח 2000(2), 1530 (2000)}.

בתי העסק המפורטים בסעיף הם כדלקמן:

4.1.1 בית עסק המשמש לתאגיד בנקאי, לתאגיד החזקה בנקאי ולתאגיד עזר כמשמעותם בחוק הבנקאות (רישוי), התשמ"א-1981, על סניפיהם, לרבות חברות-בת של תאגידים כאמור (תקנה 1(1) לתקנות הגנת הדייר)
יודגש בהקשר זה כי בנק הדואר אינו בנק. בנק הדואר, הפועל לפי חוק בנק הדואר, תשי"א-1951, עוסק גם הוא בעסקאות כמו עסקי בנק, אבל הוא לא הואגד לא בתור חברה ולא בתור אגודה שיתופית, ועל-כן לא ניתן להחיל עליו את הוראת תקנה 1(1) לתקנות הגנת הדייר {ראה ב- המר' 592/73 אירני נ' מדינת ישראל, פ"ד כח(1), 468 (1974)}.

דמי השכירות לגבי מושכרים שאין עליהם תקרת דמי שכירות, כך למשל, של מושכר המשמש בנק, נקבעים לפי תשואה מסויימת משווי הנכס וסכום זה הוא דמי השכירות השנתיים {ת"ש (חי') 92/94 מרדכי ריבק נ' בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ, תק-של 96(3), 252 (1996)}.

4.1.2 בית עסק של מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על עסקי ביטוח, התשמ"א-1981, על סניפיו, לרבות חברות בת של מבטח כאמור (תקנה 1(2) לתקנות הגנת הדייר)
גם סוכן ביטוח נכלל בקטגוריה זו, מאחר שהוגדר כבעל מקצוע חופשי {ראה ב- ר"ע 593/86 פוטשניק נ' שליסל, פ"ד מא(4), 533 (1987)}.

4.1.3 בית עסק שעיקר שימושו עסקי ייבוא או ייצוא (תקנה 1(3) לתקנות הגנת הדייר)

בהקשר זה יובהר כי גם מכון ייצוא, אשר אינו מייצא אלא מעודד הייצוא מישראל, נכלל בהגדרה זו: המונח "עסקי ייצוא" כולל גם קידום עסקות ייצוא {ע"א 848/80 מכון הייצוא הישראלי נ' משיח, פ"ד לו(2), 249 (1981)}.

כמו-כן, חנות בה נמכרים אביזרי רכב שיובאו לארץ, חלקם על-ידי הדיירים וחלקם על-ידי יבואנים אחרים - אינו נחשב כעוסק בייבוא כל עוד שבמושכר אינו מתנהל עסק שעיקרו יבוא, אלא רק מכירת חלפים. קובע עיקר השימוש במושכר עצמו - לעיסוק שמתנהל בו ולשימוש שנעשה בו - ואין זה מעניינו מה העסקים האחרים שהדייר מנהל מחוץ למושכר גופו {ע"א (חי') 61/80 הסם נ' חברת ישראל לרכב ולחלפים, מאירי יז 97}.

יובהר כי פרשנות המונח "עסקי יצוא" הינו רחב יותר מעצם הפעולה הפיזית הישירה של הוצאת סחורות מישראל. הווה אומר, מונח זה כולל בחובו גם כל פעולת הכנה או פעולה אחרת, כרוכה או נלווית, שמטרתה לסייע ולהביא לידי ההוצאה הפיזית ממש של הסחורות מישראל. אין נפקא מינה, שאין מדובר במעורבות ישירה בעסקות ספציפיות אלא בסיוע כללי או ענפי, שהשלכותיו אינן מידיות או ישירות {ע"א 848/80 מכון היצוא הישראלי נ' משיח עזרא משיח, פ"ד לו(2), 249 (1981)}.

אולם עסק של חנות למכירת רהיטים מיובאים - אינו עסק של יבוא {ע"א 414/89 סביליה נ' תגר, פ"ד מד(3), 388 (1990)}.
יודגש, כי במושכר שעיקר העיסוק בו הוא מכירת רהיטים, אין כל חשיבות אם הרהיטים מיובאים או מתוצרת הארץ, ואין הם נכללים בקטגוריה של עסקי יבוא {ע"א (ת"א) 212/72 מיכאשווילי נ' אגו, מאירי יב 15}.

סוכן של חברות זרות המייבאות את סחורותיהן ארצה והוא זוכה לעמלה - הינו יבואן {תיק שכירות (ת"א) 709/72 חברה חלקה 106 נ' ספקטור, מאירי יב 17}.

משרד עמילי מכס אינו עסק של ייבוא או ייצוא {תיק שכירות (חי') 25/73 ספקטור נ' הולצמן, מאירי יב 184}.

4.1.4 בית עסק המשמש משרד, מחסן או חנות של מפעל תעשייתי המעסיק שלושים עובדים או יותר, ובית העסק הנמצא במבנה נפרד מהמפעל התעשייתי עצמו (תקנה 1(4) לתקנות הגנת הדייר)
בהקשר זה יובהר כי די בכך שנמכרים בחנות מוצרים של המפעל בכמות כלשהי, כדי שתשמש" חנות של מפעל תעשייתי. כך למשל, רשת השק"ם, שעיקר עיסוקה בחנויות למכירה - אך הינה גם בעלת מפעל לעיבוד בשר, מגדניה ובית-אריזה, בהם מועסקים יותר מ- 30 עובדים - נכללת בקטגוריה זו ומחוץ ל-"תקרה", על-אף שהמוצרים מהווים רק 0.6% מהחזור של השק"ם {ע"א 367/82 דינר נ' שק"ם, פ"ד לח(2), 524 (1984)}.

יש ליתן פירוש מרחיב לזיקה העסקית שבין בית העסק והמפעל, המעדיף את האינטרס של בעל המושכר.

כך גם מערכת עיתון הינה "מפעל תעשייתי" לצורך קביעת דמי שכירות כדייר מוגן: אמת-המידה היא קיומם של תהליכי טיפול שיש בהם להביא ליצירה מוגמרת {בר"ע 43/86 עיתון הארץ בע"מ נ' אבי שוהם ואח', פ"ד מ(1), 340 (1986)}.

באשר למפעל העוסק בניקוי יבש ובצביעה של בגדים הוא "מפעל תעשייתי" לצורך חוק הגנת הדייר. יש להקנות למונח "מפעל תעשייתי" פירוש מרחיב, מאחר ורוח החוק ומטרתו מצדיקים זאת, וכן מחמת העובדה שהמחוקק לא נתן כל הגדרה מגבילה בתקנות או בחוק מקביל אחר.

מטרת השחרור מהוראות המקסימום בתקנות הייתה להסיר ממפעלים ובעלי עסק, שהם קרוב לוודאי מבוססים דיים מבחינה כלכלית, את הגנת החוק מבחינת דמי השכירות וכך לאפשר לבעל הנכס להפיק מהמושכר המוגן המוחזק על ידיו דמי שכירות ריאליים. מפעל העוסק בניקוי יבש ובצביעה של בגדים, הוא מפעל תעשייתי לצורך הסרת תחולתן של הוראות בדבר דמי שכירות מקסימליים {ע"א 788/82 פרי נ' "קשת" ניקוי יבש, פ"ד לז(4), 76 (1983)}.

באשר למו"לות, יובהר כי היא בגדר "ייצור" ואין נפקא מינה אם מו"ל מוסר חלק משלבי הייצור - כגון פעולות דפוס לידי אחרים. אין מקום להבחנה בין הוצאה לאור של ספרים להוצאה לאור של עיתון {ר"ע 43/86 הוצאת עיתון "הארץ" בע"מ נ' אבי שוהם ואח', פ"ד מ(1), 340 (1986)}.

יובהר שלצורך החלת תקנה 1(4) לתקנות יש הכרח שתהיה זהות בין הדייר המוגן לבין בעל המפעל התעשייתי. המבחן הקובע הוא מבחן ה'שייכות. כך למשל, במקום בו הדייר המוגן הוא המשיב - אישית, ואילו המפעל התעשייתי נמצא בבעלותן של שתי חברות המנהלות והמתפעלות אותו, וחברות אלה אינן אלא בנות-רשות או דיירות משנה, דמי השכירות עבור המושכר אינם משוחררים מן ההוראה בדבר השיעורים המרביים וכי תקנה 1(4) לתקנות הגנת הדייר לא חלה בענייניו {רע"א 4225/90 לוקסעור בע"מ נ' פאול פוליצר, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.11.90); ע"א 257/73 בית יהלום בע"מ נ' טתה בע"מ, פ"ד כז(2), 827 (1973)}.

4.1.5 "בית עסק המושכר לממשלה, לרשות מקומית או לתאגיד ציבורי שהוקם על-פי דין; (תקנה 1(5) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק))
"תאגיד ציבורי" - תאגיד שהוקם על-פי חיקוק, כמו רשות הפיתוח {ע"א 747/81 סולבי נ' שיקמונה, פ"ד לו(4), 239 (1982)}.

המונח "תאגיד ציבורי" מתייחס לאופי הציבורי של התאגיד ולתפקידיו ולמטרותיו הציבוריים, ואילו האבחנה בין "חברה ציבורית" ל- "חברה פרטית" בפקודת החברות, הקשורה בהבדלים טכניים-פורמאליים כגון מספר חברי החברה, אין לה עניין בהקשר להוראות תקנה 1 לתקנות הגנת הדייר.

כך לא תתקבל טענה שפירוש רחב יותר של המונח מתבקש ממגמת המחוקק, הקיימת בשנים האחרונות, להרחיב את מעגל המושכרים, במיוחד בבתי עסק, המשוחררים משיעורי דמי השכירות המקסימאליים. אמנם נכון הדבר, כי קיימת מגמה כזאת, אך אין הצדקה להתחשב בה, כאשר נוסח התקנה אינו סתום ואינו לוקה בחוסר בהירות {ראה גם ע"פ 134/58 רשות הפיתוח נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד יג(1), 722, 725 (1959)}.

דיבור זה מתייחס לשתי קבוצות אפשריות:

א. תאגידים ציבוריים, שהוקמו והוסדרו על-ידי חוקים מיוחדים בהם מוזכרים אותם תאגידים במפורש, כגון חוק רשות פיתוח (העברת נכסים), התש"י-1950, חוק בנק ישראל, התשי"ד-1954, חוק הביטוח הלאומי, התשי"ד-1953, חוק לשכת עורכי-הדין, התשכ"א-1961, חוק רשות הנמלים, התשכ"א-1961 וחוק רשות השידור, התשכ"ה-1965.

ב. תאגידים ציבוריים, שהוקמו על-פי החלטה מינהלית של רשות ציבורית על-פי סמכות מיוחדת המוקנית לה בחוק לשם כך, כגון עיריות ומועצות מקומיות הרוכשות את מעמדן על-ידי החלטת שר הפנים על-פי הסמכות שהוענקה לו בחוקים ספציפיים. היינו פקודת העיריות, 1934, ופקודת המועצות המקומיות (נוסח חדש) {ע"א 747/81 מיכאל סולבי נ' שיקמונה - חברה ממשלתית, פ"ד לו(4), 239 (1982)}.

"קונסוליה או קונסול" אינם נכללים בהגדרת עסקים ללא מקסימום {ע"א (חי') 4616/98 רשות הפיתוח על-ידי מינהל נ' הקונסוליה הצרפתית, תק-מח 2000(2), 1530 (2000)}.

4.1.6 "בית-קולנוע; אולם תיאטרון, אולם ריקודים וכל בית עסק אחר שעיקר עיסוקו בקיום מופעי בידור ושמחות משפחתיות; (תקנה 1(6) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק))
ב- ש (ת"א) 1062/01 אמנון בירמן נ' דאלי סרטים בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (11.10.07) הוגשה בקשה לשחרור הנכס מתקרת דמי השכירות. ההחלטה התייחסה לבקשה הנסמכת על תקנה 1(6) ועל תקנה 1(14) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק).

בין הצדדים התנהלה תביעת פינוי, אותה הגישו המבקשים כנגד המשיבה וכנגד תאגידים שבשליטתה או בשליטת מנהליה.

הועלתה הטענה מפי המבקשים, בין השאר, כי בפסק-הדין שניתן בתביעת הפינוי, קיימים ממצאים עובדתיים למכביר, המהווים השתק פלוגתא ועל יסודם מבוקש לקבוע כי יש להחריג את המושכר מתקרת דמי השכירות.

עוד נטען מפי המבקשים כי, בפסק-הדין בתביעת הפינוי, הוכח כי המשיבה (אשר שמה המקורי היה "אבנעל בע"מ"), זנחה את עסקי הנעליים שלה ועשתה הסבה מלאה לעסקי הסרטים ובהתאם לכך, החליפה את שמה ל"דאלי סרטים בע"מ".

המבקשים טוענים, כי המשיבה מנהלת במושכר בין בעצמה ובין באמצעות תאגידים שבשליטתה ו/או שהיא בעלת עניין בהם, בית עסק המשמש לניהול עסקי בידור, בתי קולנוע, הפצת והפקת סרטים.

מנגד הועלתה הטענה מפי המשיבה, בין השאר, כי אין בסיס עובדתי חלוט לתובענה, באשר תלוי ועומד ערעור על פסק-הדין בתביעת הפינוי. כמו-כן אין לעובדות שנקבעו בפסק-הדין בתביעת הפינוי, כל קשר לתקנות הרלבנטיות, עליהן נסמכים המבקשים.

בית-הדין קיבל את בקשת המבקשים בקבעו כי מן הקביעות הברורות בפסק-הדין בתביעת הפינוי עולה, כי המשיבה בעצמה ו/או באמצעות חברות הקשורות עימה, עשתה שימוש במושכר בתחום של ניהול בתי קולנוע, הפצת סרטים, הפקת סרטים ועסקי בידור.

בית-הדין קבע כי לא הוכח כי במושכר התקיימו מופעי בידור ואולם, הוכח כי עיקר עיסוקו היה בניהול, ארגון ופרסום מופעים וסרטים. על-כן יש יסוד לפרשנות המבקשים מבקשים ליתן לתקנה 1(6) לתקנות הגנת הדייר פרשנות רחבה, כך שייכללו בה גם פעולות הכרוכות או נלוות לעיסוק בקיום מופעי בידור.

מגמת הפרשנות הנרחבת של התקנות, קיבלה תאוצה בשנים האחרונות והשתנתה התכלית שעמדה ביסוד חוקי הגנת הדייר ועל-כן הבהיר בית-הדין כי מחד יש לפעול לצמצום ההגנה על הדייר המוגן, ומאידך יש לדאוג למיזעור הפגיעה בזכות הקניין של בעל הבית.

המדיניות שעניינה צמצום והגבלת חוק הגנת הדייר ראויה היא, ויש מקום לפרשנות מצמצמת של הגנה זו, שכן הנסיבות השתנו ונראה ש"הדיור המוגן הוא תופעה בת-זמנים עברו. כך במיוחד שעה שהמדובר בבתי עסק.
לאור האמור, פסק בית-הדין כי קיימת הצדקה ליתן פרשנות מרחיבה לתקנות המחריגות את המושכרים המוגנים מתקרת דמי השכירות, באופן שיצמצם את הפגיעה בזכות קניינו של בעל הבית. על-כן המושכר בא בגדרה של תקנה 1(6) לתקנות הגנת הדייר.

4.1.7 בית עסק המשמש בעיקר כסוכנות נסיעות; (תקנה 1(7) לתקנות הגת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק))

4.1.8 בית עסק המשמש בעיקר לעסקי עבודות בניין קבלניות או מסחר במקרקעין לרבות תיווך מקרקעין; (תקנה 1(8) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק))

4.1.9 מלון שהמנהל כמשמעותו בצו הפיקוח על מצרכים ושירותים (בתי-מלון), התשכ"ז-1967, קבע לו דרגה של שלושה כוכבים ומעלה; (תקנה 1(9) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק))
ב- ש (ת"א) 1066/01‏ ‏ אלברטו י. מצרי השקעות בע"מ נ' אברהם אירני, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.01.03) הוגשה בקשה לשחרור דמי השכירות החלים על המושכרים שבקומה ב' ובקומה ג', מתקרת המקסימום הקבועה בסעיף 52א לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) על-פי תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבית עסק).

הועלתה הטענה מפי המבקשים (שהם בעלי הבית ובעלי המושכרים) כי על-פי תקנה 1(9) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק), ההוראות בדבר מקסימום דמי שכירות אינן חלות על המושכר, שהוא בית עסק המשמש כבית מלון.

מנגד הועלתה הטענה מפי המשיבים כי תקנה 1(9) לתקנות קובעת כי רק מלון שנקבע לו דרגה של שלושה כוכבים ומעלה, לא יהנה מהגנת סעיף 52א לחוק הגנת הדייר, זאת להבדיל מכל הסוגים האחרים של בתי מלון.

לטענת המשיבים בית המלון נשוא הבקשה אינו בעל דרגה של שלושה כוכבים ומעלה. לחילופין, המושכר איננו בית מלון, אלא הצמדה מלאכותית של דירת מגורים על-מנת שתשמש יציאת חירום למלון עצמו. כמו-כן המבקשים לא הוכיחו טענתם ועל-כן מאחר והמושכר נכנס במסגרת סעיף 52א(א) לחוק, אין לפסוק דמי שכירות מעבר לדמי השכירות המירביים.

בית-הדין בדחותו את הבקשה קבע כדלקמן:

נטל השכנוע מוטל על המבקשים ועליהם להוכיח שני תנאים מצטברים:

1. המושכר משמש כבית מלון.

2. בית המלון דורג בשלושה כוכבים ומעלה.

בעניין הנדון, מטרת השכירות כפי שנקבעה בסעיף 6 לחוזה השכירות הינה לניהול עסק של בית מלון, ומשכך, קבע בית-הדין כי המושכר משמש חלק מבית המלון.

באשר לדירוג המלון, הדירוג האחרון של בית המלון נעשה בשנת 92 ונקבע כדירוג של שני כוכבים.

בית-המשפט קבע כי המבקשים לא השכילו להוכיח, כי המושכר דורג ב - 3 כוכבים, ולפיכך אינם עומדים בדרישות תקנה 1(9) ואף יותר מכך, הוכח, כי שיטת דירוג בתי המלון על-פי שיטת הכוכבים בוטלה, דבר אשר מרוקן, את תקנה 1(9) לתקנות מתוכן, שכן לא ניתן יותר להוכיח את דרישת סיפא התקנה, היינו כי בית המלון דורג ב - 3 כוכבים ומעלה.

לאור האמור פסק בית-הדין כי למרות כי בשנות ה - 80 דורג בית המלון בדרגת 3 כוכבים, אולם בשנים שלאחר-מכן דירוגו ירד לדרגת שני כוכבים, ובאמצע שנת 92, שיטת הדרוג בתי המלון בוטלה כליל. לפיכך לא עמדו המבקשים בנטל הרובץ לפתחם, להוכיח כי בית המלון מדורג בדרגת 3 כוכבים ומעלה, ועל-כן דין הבקשה להידחות.

4.1.10 בית עסק המשמש לעסקי תעופה, ספנות, תחבורה או הובלה או לשירות מוניות" (תקנה 1(10) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק))
יובהר, כי שירותים עבור חברת ספנות לא נכלל בהגדרה זו {תיק שכירות (חי') 218/79 טיאר נ' גליה (לא פורסם)}.

כמו-כן יובהר כי עסק נותן שירותים לכלי רכב אינו נכלל בגדר "עסקי תחבורה" {ת"ש (רח') 8/89 יצחק חנאי ואח' נ' וולטר מרדכי, פ"מ תשנ"א(א), 38 (1990)}.

מושכר אשר מתנהל בו עסק של השכרת כלי רכב וכן עסק של הובלות חלות לגביו תקנות הגנת הדייר בדבר אי-תחולת המקסימום {ת"א (ת"א) 1743/93 רשות הנמלים נ' ארז (1971) בע"מ (לא פורסם)}.

4.1.11 מרפאה של רופא, כמשמעותו בפקודת הרופאים (נוסח חדש), התשל"ו-1976, לרבות מרפאה של פסיכיאטר או פסיכולוג, מרפאה של רופא שיניים או מרפא שיניים כמשמעותם בפקודת רופאי השיניים (נוסח חדש), התשל"ט-1979, או רופא וטרינרי כמשמעותו בפקודת הרופאים הווטרינרים (תקנה 1(11) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק))
כשנכס המושכר בשכירות מוגנת משמש למרפאה, לא יחולו ההגבלות על תקרת דמי השכירות, ועל הדייר לשלם לבעל הבית דמי שכירות כלכליים (ריאליים) {ע"א (יר') 3019/08 כראם ח'אלדי נ' ווקף מחבובה אלח'אלדי, פורסם באתר האינטרנט נבו (15.03.09)}.

סביר לקבוע כי מרפאה היא מקום המיועד לעסוק ברפואה, כמוגדר בפקודה. פעילות החורגת מעיסוק זה אין לראותה כעיסוק שיש להכלילו בתחום מרפאה. מרפאה היא בגדר מוסד רפואי המיועד לעסוק ברפואה, קרי: להגשת שירותי רפואה (ראה סעיפים 24 ו- 34 לפקודת בריאות העם, 1940) {ע"א (חי') 235/95 קופ"ח הסתדרות הכללית נ' עמידר בע"מ, תק-מח 97(2), 519 (1997)}.
בהקשר זה יובהר כי גם ייצור שיניים תותבות אינו בגדר פעולה של רופא שיניים או מרפא שיניים, ועל-כן המקום אינו משמש כ"מרפאה". מקום המשמש לייצור שיניים תותבות גם לא נתפס כ"מעבדה רפואית" {ע"א (יר') 8858-07-11 עדינה אלקיים נ' אדוארד בורוכוב, פורסם באתר האינטרנט נבו (27.08.12); ראה גם: ע' חרלף שאלות ותשובות בחוק הגנת הדייר (מהדורה שלישית, 1998), 69}.

4.1.12 מעבדה רפואית (תקנה 1(12) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק))
יובהר כי מעבדת שיניים אינה "מעבדה רפואית" {ראה בר"ע (ת"א) 3099/80, ו- ע"א (ת"א) 1/81, מאירי יז 140, וכן תיק שכירות (ת"א) 342/79 למברג נ' וורצמן, מאירי טז 51; ראה גם ש (יר') 112/08 עדינה אלקיים נ' אדוארד בורוכוב, פורסם באתר האינטרנט נבו (27.08.12)}.

כמו-כן, גם מעבדה לתיקון מכשירי שמיעה אינה "מעבדה רפואית" ואף לא "מקצוע חופשי" {ראה ב- ע"א (ת"א) 784/82 שנסי נ' אבני, מאירי יז 138}.

4.1.13 מועדון קלפים והימורים (תקנה 1(13) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק))
במונח "הימורים" שבתקנות הגנת הדייר יכולים להיכלל גם "משחקים אסורים" או "הגרלות" כמשמעותן בחוק העונשין. הגדרה של הימור היא "ניחוש + זכיה" {ע"א 813/88 אסטבליסמנט נהל בע"מ נ' שאול בצרי, פ"ד מה(4), 1 (1991)}.

אם חלק מהמושכר משמש למשחקי קלפים, אותו חלק מוצא מן ה-"תקרה". כל משחק קלפים נחשב להימור, בין אם משחקים על כסף ובין אם לאו {ע"א (חי') 101/86 שולי נ' מוקי (לא פורסם)}.

4.1.14 בית עסק המשמש משרד שבו עוסק בעל מקצוע חפשי (תקנה 1(14) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק))
א. סוכן ביטוח
מהם כללים לקביעה מיהו בעל מקצוע חופשי?
קיימים סימנים מאפיינים בהכשרתו, בעבודתו ובמעמדו של סוכן ביטוח, אשר לפחות לצורך התקנות האמורות יש להכלילו בגדר התקנה 14(1) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק), דהיינו, סוכן ביטוח הינו בעל מקצוע חופשי.

בבוא בית-המשפט לפרש מונח מסויים לצורך חיקוק ספציפי, ייתכן כי הפירוש יהיה שונה למטרה זו מאשר לחיקוק אחר {בר"ע 593/86 פוטשניק נ' שליסל, פ"ד מא(4), 533 (1987)}.

העיסוק דורש מומחיות, שתחילתה רכישת השכלה ומקצועיות, וקשור בעבודה עיונית, להבדיל ממומחיות טכנית או ידנית. סוכן הביטוח פועל באורח עצמאי תוך הפעלת שיקול-דעת עצמי לצורך התאמת סוגי ביטוח מתאימים לנסיבות ספציפיות וטיפול בתביעות.

המקצוע בתור שכזה הוא מקצוע ייחודי, הטעון רישוי, ותפקידיו וסמכויותיו מוגדרים בחוק, וקבלת רישיון מותנית בהתמחות של שנתיים אצל מאמן ועמידה בבחינות בתום ההתמחות (דרישות הקיימות לגבי בעלי מקצועות חופשיים אחרים, כגון עורכי-דין, רואי-חשבון וכו'). שכרו משולם לו על-ידי הלקוח, שכלפיו נושא הוא בחבות ואחריות להגיש לו מיטב הייעוץ.

ב. משרד העוסק בשמאות ימית
משרד העוסק בשמאות ימית הוא "מקצוע חפשי" אף אם אינו זקוק לרישיון ממשלתי גם עסק המתנהל על-ידי חברה בע"מ יכול להיות "מקצוע חפשי".

ג. פסיקת דמי שכירות לגבי משרד עורכי-דין
על המושכר כמשרד עורכי-דין, חל סעיף 52א(ה), לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) אשר מכוחו הותקנו תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק) {ת"ש (חי') 38/94 ציון חברה לביטוח בע"מ נ' עורך-דין אביב שניאור, תק-של 96(1) 1144 (1996)}.

סעיף 52א לחוק קובע את דמי שכירות מרביים בבתי עסק שהחוק חל עליהם. בצד זה נקבעו בתקנה 1(14) לתקנות דמי השכירות (דמי שכירות בבתי עסק) שהתקרה המרבית של דמי השכירות אינה חלה עליהם. בהתאם לתקנה זו, הוראות סעיף 52א לחוק לא יחולו על "בית עסק המשמש משרד שבו עוסק בעל מקצוע חופשי".

בהתאם לאמור עורך-דין הוא מקצוע חופשי, הנכנס בגדר תקנה 1(14) לתקנות דמי השכירות ולפיכך הוראת סעיף 52א הקובעת דמי שכירות מרביים אינה חלה עליו. על נכסים המושכרים בדיירות מוגנת שאינם כפופים לדמי השכירות הראויים חלה הוראת סעיף 52(ב) לחוק הגנת הדייר {בר"ע 593/86 פוטשניק נ' שליסל, פ"ד מא(4), 533 (1987); ראה גם ש (נצ') 36811-03-13 עאטף רמדאן נ' מוסטפא לדאוי, פורסם באתר האינטרנט נבו (06.02.14)}.

4.1.15 בית-עבוט (תקנה 1(15) לתקנות הגנת הדייר)

4.1.16 גלריה לאמנות (תקנה 1 (16) לתקנות הגנת הדייר)
כאשר בחנות המושכרת נמכרים דברי אומנות ולא נמכרים בה דברי אמנות, לא ניתן להחיל את התקנות הפוטרות מן התקרה של המקסימום.

כאשר במושכר מתנהלת חנות למכירת חפצי נוי, כלי בית ופריטים נוספים שתפקידם לקשט את הבית, אין מדובר בגלריה לאמנות, אשר בה נמכרים בדרך-כלל ציורים ופסלים {ת"ש (חי') 21/95 טנא צ.ל. נכסים בע"מ נ' "ויצו" הסתדרות עולמית לנשים ציוניות, תק-של 96(1), 1136 (1996)}.

4.1.17 בית-מסחר לפרוות (תקנה 1(17) לתקנות הגנת הדייר)

4.1.18 בית עסק למכירת כלי רכב (תקנה 1(18) לתקנות הגנת הדייר)
יובהר כי הגם שאופניים הם בגדר "כלי רכב", אין תחולה לתקנה 1(18) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בעסק) כאשר עיקר השימוש במושכר הוא תיקון אופניים ולא מסחר בהם {ע"א 1418/90 מרים מאור נ' אריה הרשנהורן, מה(3), 095 (1991); ראה גם ע"א (ת"א) 286/81 מאור נ' הירשזון, מאירי יז 24}.
4.1.19 חניון (תקנה 1(19) לתקנות הגנת הדייר)

4.1.20 תחנת דלק (תקנה 1(20) לתקנות הגנת הדייר)
למונח "תחנת דלק" אין הגדרה כלשהי בחוק, ויש לתת למונח את המשמעות הרגילה שמייחסים לו בני אדם. מכאן, ש"תחנת דלק" הינה מקום בו מוכרים דלק ישירות לצרכן. על-כן חנות המשמשת משרד, חנות למכירת מוצרים של חברה של ומוצרים דומים ואין בה מיכלים לאחסנת דלק ואין מסלול לחניית כלי רכב, אלא מכירת מוצרי דלק - אינה נכללת בהגדרה {ת"ש (רח') 5/90 שטרנברג נ' ליפשיץ בע"מ, טרם פורסם (11.2.91)}.

4.1.21 בית-ספר לנהיגה (תקנה 1(21) לתקנות הגנת הדייר)

4.1.22 בית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח (תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר)
בסמוך לשנותיה הראשונות של מדינתנו משנת 1940 ועד שנת 1953 לקיחת דמי מפתח מדיירים הייתה איסור על-פי חוק.

בשנת 1940 נחקקה פקודת הגבלת שכר דירה (דירות). פקודה זו הציבה תקרת גג שיכול בעל בית לדרוש בעד שכירות. מטרת הפקודה הייתה למנוע את עליית המחירים בדיור שנוצר עקב העליה המסיבית באותם שנים.

סעיף 7 לפקודת הגבלת שכר דירה (דירות), 1940 קבע כדלקמן:

"אסור לשום אדם לדרוש, תמורת מתן חוזה שכירות, חידושו או המשכתו, על כל דירה שפקודה זו חלה עליה, שום תשלום של קנס, פרמיה או סכום אחר כיוצא בזה נוסף על שכר הדירה, וכל אימת ששולם כל תשלום כזה על דירה כזאת, רשאי הדייר ששילם את הסכום לגבותו בחזרה מבעל הבית..."

הפקודה הגבילה את בעלי הבית בשני מישורים: גם אסרה עליהם לגבות שכר דירה גבוה מהקבוע בפקודה, וגם אסרה עליהם לדרוש תשלומים בנוסף לשכר הדירה.

הפרה של איסור זה נחשבה לעבירה פלילית אשר נקבעה בזמנו בתקנה 46 בתקנות ההגנה, 1939, שקבעו שורה של עונשים אשר נשארו בתוקף עד שנת 1953.

במציאות, על-אף האיסור כאמור, דמי המפתח המשיכו להיות משולמים "מתחת לשולחן" והמציאות הכלכלית-המדינית הכתיבה למערכת המשפט ולמחוקק פרקטיקה משלה.

על-כן רבים המקרים בהם שולמו בפועל דמי מפתח "מתחת לשולחן" ובהסתר וזאת עד שנת 1958 השנה בה חוקק חוק דמי מפתח אשר הסיר את האיסור לתשלום דמי המפתח.

במגמה להגן על בתי עסק מוגנים, חוקק סעיף 52א לחוק הגנת הדייר הקובע תקרת מקסימום לדמי השכירות שניתן לגבותם מדייר מוגן על-פי החוק. תקנה 22(1) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בעסק) באה לשחרר את דמי השכירות בבתי עסק מסויימים מתקרת המקסימום ולהשוותם, הלכה למעשה, לבתי עסק שאינם מוחזקים בדיירות מוגנת {ת"ש (יר') 156/02 שמואל חיימסון נ' ציון חנוכה, תק-של 2004(4), 5420 (2004)}.

מושכר המשמש לבית עסק אשר לא שולמו בגינו דמי מפתח נמנה על קבוצת העסקים פטורי תקרה. כמו-כן יובהר כי נטל ההוכחה להוכחת אי-תשלום דמי מפתח נופל על בעל הבית.

באשר להוכחת אי-התשלום, בית-הדין מתבקש להכריע בסוגיה שנולדה בשנות הארבעים המוקדמות כשאין כל מסמך בכתב היכול להעיד בוודאות על אמיתות טענות מי מהצדדים. עובדה זו יש בה כדי להקשות על מתן החלטה במחלוקת {ת"ש (יר') 156/02 שמואל חיימסון נ' ציון חנוכה, תק-של 2004(4), 5420 (2004)}.

במרוצת השנים, משלא הועלו דמי השכירות, הם "הוקפאו", הלכה למעשה, ואף נשחקו בערכם הריאלי. שחיקה זו נמשכה, כאשר דמי שכירות המוגנים בתקרת המקסימום נמוכים לאין ערוך מדמי השכירות הכלכליים על נכסים דומים. ההפרש בדמי השכירות בין נכסים דומים, יצר מצב בו הדיירים המוגנים "מכרו" את זכותם להחזיק בנכס כנגד תשלום דמי שכירות מופחתים (מוגנים) לדיירים אחרים שחפצו להיכנס לדור במקומם. תשלומים אלה הועברו מהדייר "הנכנס" לדייר "היוצא" וממנו לבעל הבית, עבור הסכמתו להעברת הזכויות וכונו בפי העם "דמי מפתח".

יודגש, כי היה נהוג ומקובל שכאשר דייר משלם דמי מפתח בעד פינוי מקום שהיה מושכר קודם לכן, הרי בעל הבית נוטל שליש, והדייר היוצא שני שלישים, מדמי המפתח המשתלמים בעד המקום הנדון {כב' השופט זילברג ב- ע"א 176/55 איזנברג נ' וילציק, פ"ד י(2), 1391, 1393 (1956))

בשנת 1958 נחקק חוק דמי מפתח אשר הסיר את האיסור לתשלום דמי מפתח ואף הסדיר את הפרוצדורה לאופן התשלום ואת הסכומים המדוייקים החייבים להשתלם על-פי חוק.

בשנת 2000 עודכנו התקנות, כך שעל-פי תקנה 22(1) לתקנות הגנת דייר (דמי שכירות בבית עסק (אי-תחולת השעורים המירביים והפחתות) (תיקון), התש"ס-2000 (להלן: "התקנה"), הוצא מתיקרת המקסימום של דמי שכירות "בית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח". התיקון נכנס לתוקף ב- 15.3.2002 {ת"ש (ת"א-יפו) 56/04 דוד יוסף דוד ואח' נ' שרון יפה ואח', תק-של 2005(2), 4480 (2005)}

משמעות הדברים היא, כי אי-תשלום דמי מפתח עבור בית עסק, משחרר את המושכר מתקרת דמי השכירות הקבועה בחוק ומאפשר קביעת דמי שכירות ריאליים.

אשר-על-כן, תחילה על בית-הדין להכריע בשאלה, האם הנכס בו מנוהל העסק, כפוף לתקרת דמי השכירות אם לאו. שאלה זו הינה פועל יוצא של השאלה האם הוכח או לא הוכח תשלום דמי מפתח בגין הנכס. רק אם יוכח כי לא שולמו דמי מפתח, אזי יהיה צורך לקבוע את שיעור דמי השכירות הריאליים {ת"ש (ת"א-יפו) 56/04 דוד יוסף דוד ואח' נ' שרון יפה ואח', תק-של 2005(2), 4480 (2005)}.

יוזכר כי נטל השכנוע מוטל על בעל הבית הטוען לאי-תשלום דמי המפתח {ת"ש 209/02, ת"ש 102/99; ת"ש 122/98, ומפי כב' השופטת י' הניג ב- ת"ש 177/02, ומפי כב' השופט ר' שטראוס ב- ת"ש 135/02, ב- ת"ש 157/01 וב- ת"ש 44/98; ת"ש 162/02 וב- ת"ש 40/98}.

בעל דין במשפט אזרחי הטוען טענה לעמדתו המשפטית, התומכת או מבססת עמדתו, ישא בנטל להניח את התשתית העובדתית הנחוצה לביסוס טענתו, לשכנע, כי זו אכן מתקיימת {ע"א 357/72 עזיז נ' בצלציוני, פ"ד כז(1), 741 (1973)}.

הכלל הוא כי נטל השכנוע מוטל על "המוציא מחברו". אשר-על-כן, התובע נושא בנטל השכנוע לגבי כל יסודותיה העובדתיים של עילת תביעתו {י' קדמי בספרו על הראיות (מהדורה משולבת ומעודכנת, תשס"ד-2003), 1508}.

משקל הראיה שתידרש מן הנושא בנטל השכנוע, יהיה קל יותר מאשר לעניינו של יסוד אחר {י' קדמי, עמ' 1277}.

יש ליתן את הדעת לכך שהיסוד אותו נדרש התובע להוכיח הוא "יסוד שלילי" - אי-תשלום דמי מפתח. יחד-עם-זאת, העובדה כי מדובר ביסוד שלילי אין משמעותה החלפת נטל השכנוע, כי אם הפחתת הדרישות להוכחת אותו יסוד {ראה: י' קדמי, שם, 1492, 1495).
הקביעה אם שולמו דמי מפתח אם לאו צריכה להיבחן בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה לגופו {ת"ש (יר') 156/02 שמואל חיימסון נ' ציון חנוכה, תק-של 2004(4), 5420 (2004)}.

בהקשר זה יובהר כי עצם העובדה שלא צויין בחוזי השכירות כי שולמו דמי מפתח, היא לכשעצמה, אינה מהווה ראיה בלבדית לכך שאכן לא שולמו, שהרי היה איסור חוקי לשלם תשלומים נוספים שהם לא דמי שכירות, דהיינו, היה איסור לשלם דמי מפתח. אולם על-אף האיסור החוקי לשלם דמי מפתח, הוכח כי המציאות הייתה שונה {ת"ש (יר') 156/02 שמואל חיימסון נ' ציון חנוכה, תק-של 2004(4), 5420 (2004)}.

התופעה של תשלום דמי מפתח הגיעה למימדים כאלה, שעל-אף האיסור החוקי, היא הייתה מקובלת בשוק השכרת הדירות.

כמו-כן יודגש כי עצם העובדה כי במקום בו יש מספר חוזי שכירות ולא חוזה אחד בלבד, אינה מהווה אינדיקציה חותכת לכך שלא שולמו דמי מפתח, שכן, אין לשלול את ההנחה כי היה קיים נוהג לחדש את חוזי השכירות מדי חודש "מוחארם" בכל שנה {ת"ש 135/02 בביוף טובה נ' זהורי אבנר, תק-של 2003(1), 23805 (2003); ת"ש (יר') 156/02 שמואל חיימסון נ' ציון חנוכה, תק-של 2004(4), 5420 (2004)}.

ב- ע"א (ת"א) 2902-07 אבישר מזרחי נ' פבר בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (27.07.11), נסב הערעור על החלטת בית-הדין לשכירות בדבר אי-תשלום דמי שכירות והעלאתם בהתאמה כאמור בתקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבית עסק - אי-תחולת השיעורים המירביים והפחתות) (תיקון) תש"ס-2000}.

המסגרת הדיונית הייתה סעיף 52א לחוק הגנת הדייר הקובע תקרת מקסימום לדמי שכירות בבתי עסק ולשיעורי העלאתם. מכוח החוק הותקנו תקנות בשנת 2000, כך שעל-פי תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר הוצא מתקרת המקסימום של דמי שכירות "בית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח".

הועלתה הטענה מפי המערערים כי לא שולמו דמי מפתח עבור המושכר על-ידי המשיבה 1 ובעלי מניותיה ולכן יש להוציא את המושכר מתקרת המקסימום של דמי השכירות כאמור בתקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר.

בית-המשפט שלערעור בדחותו את הערעור קבע כי נטל השכנוע להוכיח עובדה זו מוטל על שכמם של התובעים-המערערים גם מבחינה עקרונית "בגדר המוציא מחברו - עליו הראיה" וגם מלשון התקנה המתיישבת עם מכלול סעיפי החוק והתקנות נשוא הסוגיה. הכלל הוא אכיפת דמי השכירות לתקרת המקסימום ומי שמבקש להחריג מושכר מסויים ולהוציאו מהכלל עליו נטל השכנוע כי התקיימו התנאים לכך.

אשר-על-כן קבע בית-משפט קמא כי על המערערים נטל השכנוע כי לא שולמו בעד המושכר דמי מפתח.

בית-המשפט קמא בחן את החוזים שהוצגו לפניו ובסופו-של-דבר קבע כי אמנם לא צויין בהם תשלום דמי מפתח, אולם בתי-המשפט, הכירו בכך שאי-אזכור תשלום דמי המפתח בגוף החוזה, אינו מלמד כי לא שולמו דמי מפתח. זאת נוכח האיסור החוקי בתשלום דמי מפתח בשנים שקדמו לחקיקת חוק דמי מפתח - תשי"ח-1958. לאור זאת, קבע בית-המשפט קמא כי לא ניתן להכריע את התביעה על יסוד תוכנם של החוזים, אלא יש לבחון את כלל הנסיבות תוך התייחסות לנוהג שהיה קיים בתקופה הרלבנטית.

לעניין זה, הכיר בית-המשפט העליון בנוהל של תשלום דמי מפתח, אשר היה קיים בארץ בראשית שנות ה- 40 ואף קודם לכן, וזאת חרף האיסור החוקי לכך.

בדרך-כלל שולמו דמי מפתח בעת חילופי דיירים בנכס. הדייר הנכנס היה משלם דמי יציאה לדייר היוצא וכך עקף את החקיקה שאסרה על-כך. על-כן ניתן לראות בנוהג זה כיוצר חזקה בדבר תשלום דמי מפתח בעת חילופי הדיירים.

המשיבה מס' 1 נכנסה למושכר בשנת 1943 תוך שהיא מקבלת עליה את התחייבויותיהם של פויער בהתאם לחוזה ת/1 שהוצג. על-כן על-פי הנוהג חזקה שהמשיבה מס' 1 שילמה דמי מפתח בעת שנכנסה למושכר במקומם של פויער (פויער היו הדיירים הראשונים במושכר).

התביעה נסמכה בעיקרה על עדותו של המערער 2, אשר העיד כי אביו התלונן בפניו מספר פעמים שלא קיבל דמי מפתח. בנוסף, עובדה היא כי מדובר בעדות שמיעה, שהרי עולה כי המערער 2 היה בן 6 באותה העת.

בסופו-של-דבר קבע בית-המשפט קמא כי התביעה עשתה מאמצים כנים להביא את מכלול הראיות אשר ביכולתה היה להביא, אולם מטבע הדברים בשל חלוף השנים, קשה היה לבסס תביעה המתייחסת לארועים שאירעו לפני למעלה מ- 65 שנה. אולם אין בקושי זה כאמור כדי להצדיק סטיה מסדרי הדין והראיות ולפגוע בצד שכנגד.

מן המקובץ עולה כי לא עלה בידי המערערים להוכיח אי-תשלום דמי מפתח. כמו-כן קבע בית-המשפט קמא כי מעבר לאי-הוכחת התביעה הרי בחינת הראיות ומבחן הסבירות מתיישבים יותר עם העובדה לפיה שולמו דמי מפתח.

גם מן ההליכים הקודמים שהתנהלו בין הצדדים לא ניתן היה להסיק כי לא שולמו דמי מפתח ובית-המשפט מתייחס לעובדות שם. סיכומו-של-דבר, קבע בית-המשפט כי המערערים לא הוכיחו ששולמו דמי מפתח בגין המושכר ונסיבות העניין מלמדות כי אלה אכן שולמו.

אשר-על-כן נדחתה תביעת המערערים והתייתר אף הצורך לדון בשיעורם של דמי השכירות החופשיים.

לאור האמור פסק בית-המשפט שלערעור כי הואיל מדובר בפסק-דין של בית-הדין לשכירות המיומן בסוגיות אלה, וכי הוא זה שבחן את הראיות והגיע למסקנות המשפטיות הנובעות מהן, אין לו אלא לאשרן.

בית-המשפט הבהיר כי אין להתערב בקביעותיה ובמסקנותיה של הערכאה הראשונה, אשר חרף טרוניית המערערת נימקה את מסקנותיה כיאות. זהו מקרה שבו אין מקום לדחיית הממצאים העובדתיים כפי שנקבעו בפסק-הדין, הממצאים שנקבעו בפסק תומכים במסקנה המשפטית ואין לגלות בפסק כל טעות שבחוק.

החלטת בית-המשפט קמא עמדה במבחן הראיות, המשתמע מהן ומהדין. התערבות במימצאי עובדה תיעשה רק במקרים חריגים וקיצוניים, כגון מקרים שנפל בהכרעתה של הערכאה הראשונה פגם היורד לשורשו של עניין, או כשהדברים אינם מבוססים על פניה. ביחוד תימנע ערכאת הערעור מהתערבות כזו כאשר בית-משפט קמא לא פטר עצמו בדברים כלליים בניתוח העובדות, אלא צלל למעמקי הראיות, בחן ובדק את הדברים ביסודיות, עשה ככל האפשר לבור את האמת המזדקרת.

יודגש, כי תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר (שכירות בדמי עסק) מבטאת מגמה נרחבת השואפת לצמצם את סוגי בתי העסק הנהנים מהגנת החוק, בהיותם משלמים שכר דירה מופחת, ונועדה להשיג איזון הולם וראוי בין אינטרסיהם של בעלי הבית לבין אלו של הדיירים המוגנים בחוק {ת"ש (ת"א-יפו) 195/02 יהודית לוין נ'רינה עזרא, תק-של 2005(1), 13289 (2005)}.

תקנה 22(1) לתקנות הגנת הדייר נועדה לאפשר לבעלי בית של בתי עסק אשר לא נשתלמו בגינם דמי מפתח להיחלץ מגבולות המקסימום ולזכות בדמי שכירות ריאליים. ובכך להוות פתרון אשר שומר על איזון עדין, שלא יקפח יתר-על-המידה את זכויות הדיירים המוגנים, אך יחלץ לעזרת בעלי הבתים, בהתחשב במצב הכלכלי דהיום.

המגמה הרווחת כיום היא לצמצם את סוגי בתי העסק אשר חוסים תחת הגנת החוק, ומשלמים לבעל הבית תשלום שכר דירה הנמוך באופן ניכר מזה המשולם עבור מושכר דומה בשכירות חופשית {ת"ש (ת"א-יפו) 209/02 אהובה וינברג ואח' נ' משה בונק, תק-מח 2004(3), 1796 (2004)}.

מבין האופציות הפרשניות האפשריות בית-המשפט יבחר את זו אשר תשתלם במגמת הצמצום כאמור, היינו, שחרור בתי עסק ממגבלת דמי השכירות המקסימליים {כב' הנשיא שמגר ב- ע"א 813/88 אסטבליסמנט נהל בע"מ נ' שאול בצרי, פ"ד מה(4), 1, 5 (1991)}.

ללשון התקנות ניתנה פרשנות מרחיבה, תוך הדגשה כי כוונת מחוקק-המשנה וההיסטוריה החקיקתית של התקנות מצביעות על נטיה מתמדת ועקבית לשחרור מושכרים מהגנת החוק.

המדיניות הנוהגת הינה הרחבה של מספר וסוגי בתי העסק המוצאים מהמגבלה של תקרת דמי השכירות המקסימליים, וזאת אגב איזון אינטרסים בין בעל הבית לשוכרים {בר"ע 593/86 פוטשניק נ' שליסל, פ"ד מא(4), 533 (1987); ע"א 813/88 אסטבילסמנט נהל בע"מ נ' בצרי, פ"ד מה(4), 1 (1991)}.

המגמה האמורה, המצמצמת את הפגיעה בזכות קניינו של בעל הבית, עולה בקנה אחד עם חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, אשר העלה את זכות הקניין לדרגת-על {ת"ש (ת"א-יפו) 209/02 אהובה וינברג ואח' נ' משה בונק, תק-מח 2004(3), 1796 (2004)}.

יודגש כי אין במגמה האמורה, הנוטה לחזק את מעמדם של בעלי הבתים, כדי לשנות או להחליף את נטל השכנוע המוטל עליהם להוכחת טענתם בדבר שחרור הנכס מתקרת דמי השכירות.

ב- רע"א 7836/06 אסתר חאבני (הללי) נ' אטבליסמנט ניהול חברה זרה, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.02.07), ב- 1954 הושכרה חנות בשכירות מוגנת לבעלה של המבקשת. מאז פטירתו מחזיקה המבקשת בחנות. המשיבה הגישה בקשה לפסיקת דמי שכירות בבית-הדין לשכירות מחדש ושחרור דמי השכירות החלים על החנות מהתקרה המרבית שבסעיף 52א לחוק הגנת הדייר לפי תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי השכירות בבתי עסק) לפיה השיעורים המרביים של דמי שכירות לא יחולו על בית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח. הבקשה התקבלה. ערעור המבקשת בבית-המשפט המחוזי נדחה. מכאן בקשת רשות הערעור.

בבקשה הועלתה הטענה מפי המבקשת, בין השאר, כי יש להורות על ביטולה של תקנה 1(22) לתנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק).

לטענת המבקשת, המדובר בהסדר ראשוני, המחלק מחדש את המשאבים הכלכליים בחברה, וככזה - צריך להיקבע על-ידי המחוקק הראשי, קרי הכנסת, ולא בידי מחוקק-המשנה. לגופה של התקנה נטען, כי יש להבחין בינה לבין יתר בתי העסק המנויים בתקנה 1:

ראשית, בעוד שככלל עוסקת התקנה בעסקים רווחיים בעלי יכולת כלכלית איתנה, תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר פוגעת בדיירים מוגנים דלי אמצעים.
שנית, בעוד יתר סעיפי-המשנה של תקנה 1 מדברים בסוגים של בתי עסק, סעיף 1(22) מדבר בסוג של שכירות. עוד נטען, כי תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר גורמת לאי-צדק כלכלי מובהק, שכן במקרים רבים בעלי הבתים הם גופים בעלי אמצעים כספיים למכביר, בעוד שהדיירים הם מעוטי יכולת, הזקוקים להגנת החוק. נוכח האמור, חורגת הבקשה ממחלוקת הצדדים ומצדיקה מתן רשות ערעור בגלגול שלישי.

בית-המשפט העליון בדחותו את טענותיה כאמור של המבקשת קבע כי התכלית שעמדה בבסיס החוק הייתה מתן הגנה לשוכר דירה הנעדר קורת-גג אחרת וחסר אמצעים להשיג כזו.

בית-המשפט העליון הבהיר כי בחלוף השנים השתנתה המציאות הכלכלית והחברתית והמגמה הייתה לצמצם את תחולת החוק. הסרת תקרת דמי השכירות מבתי עסק עולה בקנה אחד עם מגמה זו.

סעיף 17(ג) לחוק הגנת הדייר מסמיך את הממשלה לשחרר סוגים שונים של בתי עסק מתחולת המקסימום של דמי השכירות, לאור המגמה לבטל את תקרת דמי השכירות לבתי עסק. במשך השנים נעשו מאמצים רבים לתקוף את התקנות, אך אלה כשלו מהטעם שסמכות הממשלה רחבה ואינה כפופה לסייגים, אלא אם הופעלה בחוסר תום-לב ובכוונת זדון, וכי בידי המחוקק לפקח על סבירותן של התקנות, מה שאין לומר בעניין הנדון.

עוד הוסיף והדגיש בית-המשפט העליון כי הסרת תקרת דמי השכירות אינה חושפת את הדייר לשרירות-ליבו של בעל הבית, שכן בהעדר הסכמה בדבר דמי השכירות, בית-הדין לשכירות הוא שיפסוק.

בעניינה של המבקשת כבר נפסק כי היא ובעלה נהנו שנים מדמי שכירות של נכס מוגן ואי-אפשר לומר שקופחו. כיום במציאות כלכלית ומסחרית שונה, הדעת נותנת שגם חוקי הגנת הדייר יפורשו בהתאמה, תוך שנותרים המנגנונים השיפוטיים כדי למנוע אי-צדק במקרים הנאותים.

4.2 חישוב דמי השכירות בעסקים פטורי מקסימום
סעיף 52א לחוק הגנת הדייר, שכותרתו "דמי שכירות מרביים", קובע סכומים מסויימים שמעבר להם לא ניתן לדרוש דמי שכירות. בסעיף 52א(א) שבו נקבע כי לדמי השכירות שקדמו ליום 01.01.83 יתווספו 300% (היה זה בתקופת האינפלציה).

מכוח סעיף 52א(ה) הנ"ל, וביחד עם סעיף 61 לחוק הגנת הדייר (המסמיך את הממשלה לקבוע בתקנות הוראות מיוחדות בדבר קביעת הפחתה של דמי השכירות לדייר ששילם דמי מפתח), הותקנו ביום כ"ג בשבט תשמ"ג (06.02.1983) "תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי-תחולת השיעורים המרביים והפחתות), תשמ"ג-1983 (שפורסמו בקובץ תקנות תשמ"ג, מס' 4459, מיום 10.2.1983, עמ' 726) (להלן: "תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק)") {ע"א (יר') 2316/08 הסוכנות היהודית לארץ ישראל נ' חברת ראש רחביה בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (27.07.10) (להלן: "עניין חברת ראש רחביה")}.
בתקנה 1 של תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק), שכותרתה "אי-תחולת השיעורים המרביים", נקבע כי הוראות סעיף 52א לחוק לא יחולו על בתי עסק שלא שולמו בעדם דמי מפתח.

לפיכך, סעיף 52א לחוק אינו חל במקום בו מדובר בנכס שלא שולמו בעדו דמי מפתח. על-כן, במצב דברים כאמור, אין כל הגבלה על גובה דמי השכירות, זולת הפרמטרים המפורטים בסעיף 52(ב) לחוק הגנת הדייר {עניין חברת ראש רחביה, לעיל}.

מאחר שהחוק לא קבע דרך או שיטה שעל פיה ייקבעו דמי השכירות הראויים, ובסעיף 52(ב) לא פורטו אלא אמות-מידה כלליות כי על בית-הדין להתחשב "בכל הנתונים העשויים להשפיע על גובה דמי השכירות של בית העסק, לרבות סוג העסק, האיזור שבו הוא נמצא והשימוש בו", הרי שקביעת דמי השכירות הראויים תיתכן באחת משתי דרכים {ר"ע 241/85 הרברט זילברשטיין ואח' נ' מדינת ישראל, פ"ד לט(4), 589 (1985)}.

הדרך האחת היא "דרך הקבלה", דהיינו, קביעת גובהם של דמי השכירות כשיעורם של דמי שכירות המשתלמים בפועל בנכסים הדומים בתכונותיהם לנכס הנדון, על-פי הסכמים שנעשו בין שוכרים מרצון למשכירים מרצון.

הדרך האחרת היא קביעת דמי השכירות הראויים על בסיס שוויו של הנכס כשהוא פנוי ו"בית-הדין ינהג לפי העיקרון, שתמורת מסירת השימוש זכאי המשכיר לרווח סביר על השקעתו בנכס" {המ' 183/58 דוחוביץ ואח' נ' גפן ואח', פ"ד יג(1) 91, 92 (1959)}.
ומאחר ששווי הנכס לצורך חישוב זה נקבע כשאין הוא מוחזק בידי דייר, הרי "העובדה שעקב השכרת הנכס ירד שוויו בשוק, משום שחוקי הגנת הדייר מגינים על חזקת הדייר, אינה, איפוא, עניין לכאן", והיות השכירות במושכר שכירות מוגנת, אינה אחד הנתונים העשויים להשפיע על גובה דמי השכירות {ר"ע 241/85 הרברט זילברשטיין ואח' נ' מדינת ישראל, פ"ד לט(4), 589 (1985)}.

כמו-כן, יובהר כי אין הרווח הסביר נקבע על-פי אומדן בלבד של בית-הדין, ואין קביעה זו שרירותית או ספקולטיבית. אלא ראיה היא צריכה, אשר תסמוך על כל הנסיבות הנוגעות למושכר ועל השיקולים הכלכליים הרלבנטיים {ע"א 371/82 זילברשטיין נ' בנק איגוד, פ"ד מ(2), 761 (1986)}.

בפרשת זילברשטיין {ר"ע 241/85 הרברט זילברשטיין ואח' נ' מדינת ישראל, פ"ד לט(4), 589 (1985)} התעוררה מחלוקת מהו אחוז הרווח הסביר מערך הנכס כשהוא פנוי: 6% או 7%. בית-המשפט העליון הורה להחזיר את התיק לבית-הדין לשכירות, כדי לאפשר להביא ראיות לעניין אחוז הרווח הסביר, שיש לקובעו כדמי שכירות, על בסיס שווי הנכס.

בפרשת גלינה {ע"א 145/67 הבית של קפה גלינה בע"מ נ' חברת רקפת בע"מ, פ"ד כא(2), 160, 162-161 (1967)}, התעוררה השאלה מה הוא אחוז התשואה, ובית-המשפט אימץ את עמדתה של הערכאה הדיונית, שקבעה כי השיעור הוא 5% מערך הנכס, "פסקי-הדין השונים מראים כי אין אחידות בגובה הרווח הסביר שבתי-הדין פוסקים והוא נע מ- 4% עד ל- 6% או קצת למעלה מזה, הכל לפי הנסיבות של כל מקרה ומקרה. האחוז כאן אינו איפוא יוצא דופן כלפי מעלה או כלפי מטה, שאפשר יהיה לומר עליו שהוא בלתי-מתקבל-על-הדעת ודורש את התערבותנו".
בפרשת הוכשטיין {רע"א 2986/92 מרים הוכשטיין נ' ד"ר ליאור עידו צ'רפק, פ"ד מז(3), 170 (1993)} נעשה שימוש בדרך שומה זו של הערכת שווי הנכס, בקביעת השכירות על-פי אחוז התשואה. נקבע כי יש לקבוע את שווי המושכר "לפי האפשרויות של הניצול הפוטנציאלי והיעיל ולפי מגבלות הרישוי והצורך בשינויים מבניים".

משהובהר כאמור, בפרשת הוכשטיין, כי קביעת דמי השכירות הראויים יכול שתהא מבוססת על הערכת התשואה שיש בידי המשכיר לקבל מן הנכס ושהוא פנוי, והיותו זכאי לרווח סביר על השקעתו בנכס תמורת מסירת השימוש בו לשוכר, הודגש כי שווי זה אינו יכול להיקבע במנותק מן הפוטנציאל המסחרי הטמון בו.

יש חשיבות למצב העסק כיום, וזאת כדי שלא להפליג בהשערות לגבי העתיד. ניתן להתייחס לפוטנציאל, רק כאשר אין מדובר, ב"מגדלים באוויר", אלא יש לפעול על-פי עובדות מוכחות, וקיומן של אפשרויות ריאליות וחוקיות לבנייה, אשר מכוחה יש לנכס המסחרי פוטנציאל, המעלה את ערכו מעבר לשוויו ושימושו, לפני הבנייה האמורה {פרשת גלינה, לעיל; פרשת הוכשטיין לעיל}.

החשש, שמא יהיה קשה לשוכר, המפעיל את המושכר, בשימוש מסחרי אחד, לשלם דמי שכירות גבוהים בגלל הפוטנציאל המסחרי של המושכר, איננו שיקול שלא להעלות את דמי השכירות, שכן, "לא נתכוון המחוקק להפחית משיעורי דמי השכירות הריאליים, וכי הסרת ה"תקרה" באה לאפשר למשכיר להפיק מהמושכר המוגן דמי שכירות ריאליים" ולכן יש לקבוע את דמי השכירות על בסיס הערך של המושכר, על-פי אותו פוטנציאל מסחרי {רע"א 2986/92 מרים הוכשטיין נ' ד"ר ליאור עידו צ'רפק, פ"ד מז(3), 170 (1993); ראה גם ע"א (יר') 2316/08 הסוכנות היהודית לארץ ישראל נ' חברת ראש רחביה בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (27.07.10)}.

יש השקפה לפיה ניתן לראות את היחסים שבין בעל בית ודייר בשכירות מוגנת כמושתתים על מעין שותפות בנכס, אשר נוצרת מכך שבעל הבית קיבל דמי מפתח - המהווים חלק נכבד מהשקעתו זו של הדייר בנכס, עושה אותו שותף.

המסקנה הנובעת מכך היא, כי בשכירות מוגנת, הדרך הנכונה והצודקת היא שבעל הבית יקבל את הרווח הסביר רק מהשקעתו הממשית ב-"שותפות" הנ"ל, המתבטאת בערך הנכס כתפוס {ע"א 110/74 בל"ל נ' גולדלוסט, פ"ד כט(1), 431 (1974)}.

כל בחישוב דמי השכירות יכול בית-הדין להביא בחשבון אם הדייר שילם דמי מפתח 'שאולי אפשר לראותם כדמי שכירות מהוונים מראש' {המר' 183/58 דוחוביץ ואח' נ' גפן ואח', פ"ד יג(1), 91 (1959)}.

אחד השיקולים הוא טיב העסק המתנהל כמושכר - כלומר השימוש שנעשה בו על-ידי הדייר - אך אין לזה כל שייכות אם המושכר הוא מוגן או בלתי-מוגן {ע"א 145/67 קפה גלינה בע"מ נ' חברת רקפת בע"מ, פ"ד כא(2), 160 (1967)}.

דמי השכירות של מושכר מוגן - גם כשאין להם תקרת מקסימום - נתונים בסד של חומרות, המונעות מבעל הבית לקבל את מלוא התשואה המקובלת בשוק החופשי, אך כשהנכס נחשב כפנוי:

א. לפי תקנה 3 לתקנות בתי עסק, דייר ששילם דמי מפתח זכאי להפחתה של 25% מהתוספת, לתקופה של עוד שמונה שנים.

ב. לפי סעיף 52(ה) לחוק תשל"ב, ההעלאה בדמי השכירות מבוצעת תוך ארבע שנים. כתוצאה מכך הפיצוי של עליית ערך הנכס איננו מיידי ומלא, אלא חלקי ומודרג.

ג. לפי סעיף 57(2) לחוק תשל"ב, גם כשחל שינוי מהותי בתנאים המשפיעים על גובה דמי השכירות, אין פוסקים אותם מחדש בתכיפות יותר גדולה מאשר פעם בשנה, ועצם הצורך בהתדיינות להשגת ההעלאה, המהווה מגרעת לא מבוטלת.

התשואה שמקבל בעל הבית היא צמודה לערך הנכס כפי שהיא משתנה מעת לעת; ועקב העליה הגדולה במחירים של נכסי מקרקעין, הצמדה זו היא מן הטובות ביותר. בכל זאת תשואה לגבי נכס מוחזק על-ידי דייר מוגן, נופלת במידה לא קטנה משיעור הריבית המקובלת על השקעות בנכסי מקרקעין לא מוגנים, המשמשים כבתי עסק {ע"א 110/74 בל"ל נ' גולדלוסט, פ"ד כט(1), 431 (1974)}.

בפרשת זילברשטיין כי יש להעדיף את שיטת התשואה, שכן, היא נוחה יותר, וחוסכת חיפוש של מושכרים דומים, ומונעת את הוויכוח, האם הנכסים ההשוואתיים הללו, אכן דומים למושכר נשוא התיק, אם לאו, כאשר מדובר בשיטת ההקבלה, בעוד שבשיטת התשואה, מדובר בנכס הספציפי נשוא התיק, "על מעלותיו וחסרונותיו".

מנגד, שיטת ההקבלה אינה תלויה בנעלם של אחוז התשואה (שיכול, ויהיה שנוי במחלוקת) והיא נותנת תמונה קונקרטית של דמי השכירות האמיתיים באותו אזור, בהנחה שיש בסיס השוואה סביר (ולא רק מקרה אחד או שניים, יוצאי דופן {ראה עניין ראש רחביה לעיל}..

יודגש כי החוק אינו קובע כל דרך או שיטה לקביעת דמי השכירות של מושכר הנופל בגדרו של סעיף 29 לחוק, והדבר נתון לשיקול-דעתו של בית-הדין. השיטה של הרווח הסביר מערכו של המושכר איננה השיטה היחידה לקביעת דמי השכירות. ברם, כשבית-הדין בוחר ללכת בדרך זו עליו להביא בחשבון את מכלול הנסיבות ולהתחשב, בין השאר, בטיב העסק המתנהל במושכר, במקום הימצאו של העסק, בטיב המושכר עצמו, בגדלו ובמבנהו ובכל גורם אחר העשוי להשפיע על גובה השכירות {ר"ע 241/85 הרברט זילברשטיין ואח' נ' מדינת ישראל, לט(4), 589 (1985); ראה גם: ע"א 12/59 שלמה פרקש נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פ"ד יג, 983 (1959); ע"א 261/60 אחוזת אחווה בע"מ נ' משה גלס, פ"ד יד 2318 (1960); ע"א 274/61 יוסף גניס נ' שלמה ומשה פנדו, פ"ד טו, 2150 (1961); ע"א 232/63 מרים דניאלי נ' החברה המרכזית לחומרי בנין בדרום בע"מ, פ"ד יז 2832 (1963)}.

"האמת" הכלכלית, כמו מציאות החיים, אינה פועל יוצא של תיאוריה אחת בלבד. במציאות המסובכת של תקופתנו, לא תמיד חלים במלואם ובבדידותם כללי התשואה, לבדם (שכן רמת הריבית עולה ויורדת בשוק); כמו-כן, לא תמיד הבסיס לקביעת דמי השכירות, על בסיס השוואה להשכרת נכס סמוך, הוא חזות הכל {עניין חברת ראש רחביה, לעיל}.

לכאורה, צריך להיות "איזון" ו"התאמה", או במילים אחרות "הרמוניה", בין שתי שיטות החישוב: שכן, אם דמי השכירות הינם גבוהים, ערך הנכס צריך להיות גבוה, ולהיפך. במציאות, יש לעיתים פערים בין שווי נכס לבין התשואה שניתן להפיק ממנו {עניין חברת ראש רחביה, לעיל}.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

קביעת דמי שכירות ודמי שכירות מירביים (סעיפים 52 ו- 52א לחוק הגנת הדייר)