botox
הספריה המשפטית
שכירות המוגנת בחוק - הלכה למעשה

הפרקים שבספר:

דייר של בית עסק שנפטר, נפרד, נתגרש, זנח משפחתו (סעיפים 23 עד 29 לחוק הגנת הדייר)

סעיפים 29-23 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובעים כדלקמן:

"23. דייר של בית עסק שנפטר
(א) דייר של בית עסק שנפטר, יהיה בן זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני זוג לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.
(ב) באין בן זוג כאמור בסעיף-קטן (א) - יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - אותם היורשים על-פי דין שעבדו עם הדייר בעסקו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו.

24. דייר של בית עסק שנפרד או שנתגרש
דייר של בית עסק שנפרד או שנתגרש מבן זוגו או שבוטלו נישואיהם לאחר שהשנים היו בני זוג לפחות שישה חודשים והיו מתגוררים יחד תקופה זו, יהיה לדייר בן זוגו הבא להחזיק בבית העסק בתוקף הסכם בכתב שנעשה בין בני הזוג לרגל הפירוד או הגירושין, או בתוקף פסק-דין שעל פיו נפרדו או נתגרשו או בוטלו נישואיהם.

25. דייר של בית עסק שזנח משפחתו
(א) דייר של בית עסק שחדל להחזיק בו בגלל שזנח בן זוגו, יהיה בן זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני זוג לפחות שישה חודשים סמוך ליום שהדייר חדל להחזיק בבית העסק והיו מתגוררים יחד תקופה זו.
(ב) דייר של בית עסק שחדל להחזיק בו בגלל שזנח ילדיו או הוריו, ולא היה בן זוגו לדייר, יהיו ילדיו לדיירים; ובאין ילדים יהיו לדיירים הוריו שעבדו עם הדייר בעסקו לפחות שנה אחת סמוך ליום שהדייר חדל להחזיק בבית העסק.

26. המשכת העסק
לא יהיה לדייר לפי סעיפים 23 עד 25 אלא מי שמוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על-ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו.

27. הפסק ההגנה
היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 עד 26 ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה; אולם:
(1) משנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא הייתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר;
(2) משנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 23 או 25 והתנאים המפורטים בסעיף 26 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שיורשים והורים כאמור שם לא יהיו לדיירים אלא אם הוסיפו לעבוד באותו עסק, והעסק דרוש לקיומם;
(3) רשאי בית-המשפט להורות, אם בנסיבות העניין היה זה צודק לעשות כן, שילדי דייר שהם למטה מגיל 18 והיו תלויים בו בשעה שנפטר או שחדל להחזיק במושכר, יחזיקו במושכר לתקופה ובתנאים שיקבע בית-המשפט.

28. סמכויות בית-המשפט
(א) בית-המשפט רשאי, אם בנסיבות העניין היה זה צודק לעשות כן, לקבוע שאדם היה לדייר לפי סעיפים 20 עד 27 אף אם לא נתמלאו התקופות הקבועות באותם סעיפים.
(ב) היו לפי סעיפים 20 עד 27 שני אנשים או יותר לדיירים, ולא רצו או לא יכלו כולם להחזיק במושכר במשותף, רשאי בית-המשפט לקבוע שאחד או יותר מביניהם יהיו לדיירים, ורשאי הוא לקבוע פיצוי לנותרים ותנאים אחרים לקביעה זו.

29. תחולה בתקופת השכירות
סעיפים 20 עד 28 חלים גם לפני שתמה תקופת השכירות."

הסימטריה שבה מיושמת כוונת המחוקק בסעיפי "הורשת" הזכויות ביחס לדירה, ובשינויים שיידונו להלן, באה לידי ביטוי אף בכל הקשור ל"הורשת" הזכויות לגבי בית עסק. כפי שיובהר, לגבי בתי עסק, קמו דרישות קומולטיביות שונות, מאלו החלים לגבי דירה, לפחות בכל הקשור ל"ירושת" קרובים בהעדר בן זוג.

2. סעיף 23 לחוק הגנת הדייר
סעיף 23(א) לחוק הגנת הדייר קובע, בכל הנוגע, ל"הורשת" הזכויות לבן זוג, כי על-פי נוסח הסעיף בלבד, ובהתעלם, בשלב זה מהוראת סעיף 26 לחוק הגנת הדייר להלן, הבסיס ל"הורשת" הזכויות לבן זוג, אינו קשור כלל וכלל לעסק עצמו, אלא לנסיבות החיים המשותפים. ללמדנו, אין כל צורך ודרישה כי האישה תעבוד עם הבעל-הדייר - בעסק.

סעיף 26 לחוק בא ומנטרל, בחלקו, את הסעיף, בקבעו כי "לא יהיה לדייר לפי סעיפים 23 עד 25 אלא מי שמוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על-ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו."

העולה מן האמור לעיל כי זכותו של בן הזוג במסלול זה של "הורשת" הזכות המוגנת חייבת להיות מושתתת על קיומם של התנאים הקומולטיביים הבאים:

א. השניים היו בני זוג;

ב. היו בני זוג לפחות שישה חודשים לפני הפטירה;

ג. התגוררו יחד בתקופה זו;

ד. בן הזוג ממשיך בניהול עסק במושכר;

ה. ניהול העסק נעשה על ידו או בידי אחרים;

ו. העסק המנוהל הינו אותו עסק שניהל הדייר הנפטר;

ז. העסק לא הושכר על ידו כולו או חלקו.

עולה השאלה, מי אם בכלל, הופך במצב זה להיות הדייר המוגן במצב בו אחד הילדים עבד עם המנוח קודם פטירתו, שעה שהאלמנה לא הייתה מעורבת כלל בניהול העסק?

במקרה כאמור, תעבור הגנת החוק על הבן, ואילו לאלמנה לא תהיה כל זכות במושכר {ד' בר-אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר, עדכון מס' 3, מאי 1998 (פרלשטיין גינוסר הוצאה לאור), סעיף 123 א', 226-225 (להלן: ד' בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר")}.

יש לקרוא את סעיפים 23 ו- 26 לחוק כיחידה אחת. קריאה זו מלמדת על הצורך בקיומם של 2 תנאים מצטברים על-מנת שהבן יהיה לדייר מוגן: ראשית, נדרש כי האם לא הפכה לדיירת מוגנת ושנית, שהבן המשיך לנהל את העסק. יוצא, כי בת זוגו שהייתה נשואה למנוח יותר משישה חודשים והתגוררה יחד עימו אך לא ניהלה את העסק לא תיחשב כדיירת מוגנת.

העובדה שאלמנה הייתה בת זוגו של המנוח לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו והתגוררה יחד עימו תקופה זו עדיין אינה מקנה לה את הזכות לקבל במקומו את זכויותיו החוקיות במושכר. זכויות אלה יפלו בחלקה רק אם היא מחזיקה או תחזיק במושכר לשם ניהול אותו עסק ואם לא ניהלה ולא התכוונה לנהל עסק זה במושכר ממילא היא לא "חדלה" להחזיק במושכר כאמור ברישא לסעיף 27 לחוק {ד' בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, סעיף 123א', 226-225}.

באין בן זוג שהיה לדייר, יזכה הבן בהגנת החוק. הדבר דומה לדייר של בית עסק שנפטר ולא השאיר אחריו בן זוג אך השאיר אחריו בנים המנהלים את עסקו במושכר, כשם שאלה זוכים להגנת החוק, כן יזכו בנים המוסיפים לנהל את עסקו של הנפטר במושכר, כשאין לבן זוגו שהשאיר אחריו ולא כלום ולא עם המושכר ולא עם העסק {ע"א 440/64 למם נ' אלכורי, פ"ד יט(1), 483 (1965) (להלן: "פרשת למם")}.

סוגיית "הורשת" הזכויות בבית עסק לבן הזוג נדונה בסדרת הלכות שבאמצעותן ניתן לפרש ולהבין את סעיפי החוק וכן לדעת להחילם על נסיבותיו של כל מקרה ומקרה.

כל עוד מוסיפה בת זוגו של הדייר המוגן, לנהל במושכר את אותו העסק, שניהל בו הדייר לפני מותו, אם בעצמה ואם על-ידי אחרים, יש לאפשר לה לעשות כן ולפרוש עליה הגנת החוק, שעברה למעשה מן העולם עם מותו של הדייר. היינו, הגנת החוק מוענקת לאלמנה, כאשר מתקיימים שלושת התנאים, המפורטים בסעיפים 23 ו- 26 לחוק הגנת הדייר, וכל עוד מוסיפים ומתקיימים התנאים שבסעיף 26 לחוק {ע"א 440/82 אנדריאס זוהר נ' סאלח סרוגי, פ"ד לח(4), 744 (1985)}.

"דייר" על-פי הגדרת החוק הוא מי שמחזיק בנכס בשכירות ראשית על-פי חוזה או מכוח חוק זה (סעיף 1 לחוק הגנת הדייר). סעיף 19(א) לחוק הגנת הדייר מוסיף וקובע, כי דייר, המחזיק במושכר לאחר שתמה תקופת השכירות החוזית, יחולו עליו תנאי השכירות, כפי שהיו מוסכמים בתום תקופת השכירות, או כפי ששונו לאחרונה על-פי הסכם או על-פי חוק. גם כך מוסיף אותו סעיף וקובע, כי דייר כזה לא יהיה רשאי להשכיר בשכירות-משנה את המושכר כולו, בין בבת אחת ובין חלקים חלקים, אלא בהסכמת בעל הבית.

משמעות הדברים היא, כי בת זוגו של דייר מוגן שנפטר, תוסיף ליהנות מהגנת החוק, כל עוד מוסיפים להתקיים לגביה התנאים המפורטים שבסעיף 26 לחוק, וכל עוד לא קמה כנגדה עילת פינוי אחרת על-פי החוק.

הגנה זו תאבד לה, מעת שתחדול לנהל במושכר את העסק שניהל הדייר המוגן לפני מותו {ע"א 126/77 בקשיץ נ' הרשות המוסמכת לצורך חוק נכי רדיפות הנאצים, פ"ד לא(3), 455, 465-463 (1977)}.

באשר למונח "הפעלת העסק" משמעותו כי "להבדיל מדירת מגורים, הנוכחות הפיזית אינה תנאי בל-יעבור לחזקה מוגנת בבית העסק, והדייר יכול להנות מהגנת החוק גם אם העסק מופעל באמצעות פקידיו ופועליו. פתיחת דלתות עסק מידי יום ביומו מבלי שמתבצעת במקום פעילות, אינה מהווה שימוש בעסק {ת"א (יר') 21632/93 סלים פראח ואח' נ' אנוסה גדעון, תק-של 98(3), 1298 (1998)}.

אין ספק שהמונח "הפעלת העסק" משמעו הפעלה ממשית, פעילות רגילה של העסק כפי שהייתה בעבר ולא רק עצם החזקתו כדבר ייצוגי ללא פעילות. על הטוען לדיירות מוגנת להצביע על הסימפטומים השונים של ניהול עסק ובכלל זאת, ניהול חשבונות, הצגת חשבונות מכירה וקניה, או אם מדובר בעסק של מתן שירותים, הצגת מסמכים או ראיות המעידות על המשך מתן השירותים. השארת המושכר הפיזי עם שילוט בלבד אין בו די להרמת הנטל המוטל על הטוען לקיומה של זכות לדיירות מוגנת מכוח סעיף 23(א) לחוק הגנת הדייר.

ב- ת"א (פ"ת) 30821-08-10 משה פרי נ' זמירה סמירה שרעבי, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.03.14) עניינה של התביעה הוא בזכות דיירות מוגנת של עסק למטרת הפעלת מסעדה.

התובעים השכירו את הנכס נשוא התביעה בשכירות מוגנת, למר ישראל שרעבי ז"ל (להלן: "המנוח"), לנתבע 3 (להלן: "חגי") ולמוריס, שותפם. בתחילה, הפעילו כל השוכרים מסעדה בנכס. בחלוף הזמן, מוריס וחגי פרשו מהעסק ואילו המנוח נפטר. המנוח העביר בירושה זכויותיו לדיירות מוגנת לנתבעת 1 (להלן: "זמירה"). זמירה העבירה את הזכות לבנה (להלן: "דרור").

התובעים עתרו לסילוק ידם של הנתבעים מהנכס וכן עתרו לקבלת סעד הצהרתי לפיו אין לנתבעים זכויות במושכר.

בית-המשפט בדחותו את טענות התביעה קבע, כי דרור עבד בעסק במשך שנים טרם פטירת המנוח ולאחר-מכן. מכאן שזמירה הייתה רשאית להעביר את הזכות לדיירות מוגנת לידי דרור. בנוסף דרור הינו "דייר נדחה" כמשמעו בחוק הגנת הדייר.
בית-המשפט עוד הבהיר, כי לאחר פטירתו של המנוח, המשיכה זמירה לנהל את עסק המסעדה במשך כשלושים שנה. בפרק זמן זה רישיון העסק הועבר על שמה של זמירה וכך גם חשבונות הארנונה וחשבון החשמל.

הואיל והמושכר הינו נכס עסקי, הרי שזכות הדיירות המוגנת בנכס עברה לזמירה לאחר פטירתו של המנוח, כקבוע בסעיפים 23 ו- 26 לחוק הגנת הדייר. העברת זכות כזו מתבצעת מכוח הוראות החוק ולא בדרך של ירושה.

לאור האמור, פסק בית-המשפט, בין-היתר שזמירה עמדה בתנאים המנויים בחוק הגנת הדייר, במובן זה שלא קיבלה את זכויותיה כיורשת של המנוח, אלא, הזכויות הועברו לה מכוח החוק. זכויותיה של זמירה לאחר פטירת המנוח הינן איפוא, זכויות של "דייר נגזר".

באשר לזכויותיו של דרור, קבע בית-המשפט שדרור אינו צריך להוכיח כי הוסיף לעבוד באותו עסק שהתנהל במושכר וכי העסק דרוש לקיומו, כאמור בסעיף 27(2) סיפא. אלא, די בכך שיוכיח כי הוא מוסיף לנהל במושכר את העסק שהדייר שלפניו ניהל.

החוק מתנה את זכותם של יורשים לדיירות מוגנת בבית עסק בהוכחת האמור בסעיף 27(2) סיפא, ואילו ילדי הדייר המקורי, אינם נדרשים לעמוד באותו תנאי. אין עוד צורך שילדי הדייר המקורי יעמדו בדרישות הוראת סעיף 27(2) סיפא לחוק.

לאור כך קבע בית-המשפט שהזכות לדיירות מוגנת הועברה לזמירה כ"דייר נגזר" כאמור בסעיף 23 לחוק הגנת הדייר. עם פרוץ מחלתה של זמירה ומעברה לדיור מוגן, עברה הזכות לדרור מכוח היותו "דייר נדחה".

3. הפסק ההגנה - סעיף 27 לחוק הגנת הדייר
"חוק הגנת הדייר, מבחין בין שני סוגים של דיירים מוגנים בדירה: דיירים מוגנים בעלי זכות מקורית ודיירים מוגנים בעלי זכות הנגזרת מן הזכות המקורית. אכנה בהמשך דברי את הראשונים "דיירים מקוריים" ואת האחרונים "דיירים נגזרים". אתחיל דווקא בדיירים הנגזרים, משום שמעמדם קל להגדרה לצורך ענייננו: הם האנשים ההופכים לדיירים מוגנים מכוח סעיפים 26-20 לחוק הגנת הדייר. הדיירים המקוריים הם בעיקרון השוכרים החוזיים לאחר תום תקופת השכירות החוזית, וכן הדיירים הנכנסים במסגרת הסדר דמי המפתח."
{רע"א 1711/98 דוד שפי נ' עזבון המנוחה שושנה שדז'ונסקי, פ"ד נד(1), 394 (2000)}

הוראת סעיף 27(1) לחוק (המשולבת עם הוראת סעיף 20(ב)) דורשת מצד הבן-המבקש לחסות בצל הגנת הדייר, קיום התנאים המצטברים:

1. הוא התגורר בבית הוריו עם אביו המנוח לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו;

2. בעת פטירת המנוח לא הייתה לבן דירה אחרת למגוריו;

3. הוא המשיך להתגורר בדירה מאז פטירת אביו המנוח ועד לפטירת אמו המנוחה;

4. בעת פטירת אמו המנוחה לא הייתה לבן דירה אחרת למגוריה.

קיימות שתי מערכות חוק המקימות זכויות. מחד, הזכות הסוציאלית-חברתית, להגנה על קורת הגג של "הדייר" (החוק), ומאידך הזכות הקניינית של "בעל הבית", להפיק הנאה מנכסיו (סעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו) {כמו-כן ראה ב - ע"א (ת"א-יפו) 2160/00 "עמידר" - החברה לשיכון עולים בע"מ נ' יוסף יעקב, תק-מח 2004(1), 6502 (2004); לפירוט נוסף ראה בשער ב' בפרק א' לעיל. וכן ראה ע"א (ת"א-יפו) 2814/99 איריס פאפו נ' האוניברסיטה העברית, תק-מח 2001(2), 53212 (2001)}.

סעיף 27 לחוק הגנת הדייר קובע כי הזכות לדיירות מוגנת בבית עסק עוברת בירושה פעם אחת ליורש קרוב - הוא "הדייר הנגזר". אולם, מי שנתקיים בו החריג הקבוע בסעיף 27(2) לחוק יהיה ל"דייר נדחה". היינו, מי שזכותו להיות לדייר מוגן באה מכוח קרוב משפחה אחר בעל זכות קודמת.

כדי לחסות תחת תחולת החריג על הטוען ל"דיירות נדחית" להיות בן זוגו של הדייר המקורי, באין בן זוג - ילדיו, ובאין ילדים - יורשים על-פי דין (סעיף 23 לחוק הגנת הדייר) {רע"א 1711/98 דוד שפי נ' עזבון המנוחה שושנה שדז'ונסקי, פ"ד נד(1), 394 (2000)}.

יוער כי בהתאם לפרשת הוניג {רע"א 7411/12 הוניג נ' גונן, פורסם באתר האינטרנט נבו (18.12.13) אין עוד צורך שילדי הדייר המקורי יעמדו בדרישות הוראת סעיף 27(2) סיפא לחוק הגנת הדייר {ראה פרק ג' לעיל}.

כך למשל, מהוראת סעיף 23(ב) ניתן ללמוד כי כוונת החוק הייתה להתנות את זכותם של יורשים לדיירות מוגנת בבית עסק בהוכחת האמור בסעיף 27(2) סיפא, ואילו ילדי הדייר המקורי, אינם נדרשים לעמוד באותו תנאי.

4. סמכויות בית-המשפט (סעיף 28 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 28 לחוק הגנת הדייר קובע כי לבית-המשפט יש שיקול-דעת רחב להחיל את סעיף 20 עד 27 לחוק "אם בנסיבות העניין יהיה זה צודק לעשות כן", אם כי אין להשתמש בסעיף הנ"ל באופן שיגרתי. כשם שסעיף 20 לחוק הגנת הדייר מכיל שני תנאים, גם סעיף 28 לחוק חל על שני התנאים הנ"ל.

סעיף 28 לחוק הגנת הדייר מטרתו, לאפשר לבית-המשפט להחיל אותו על כל המקרים בהם מדובר בסעיפים מ- 20 עד 27 ועד בכלל. כמו-כן, שלבית-המשפט יהיה שיקול-דעת רחב להחיל את הסעיף הזה "אם בנסיבות העניין היה זה צודק לעשות כן".

אין להשתמש בסעיף 28 לחוק באופן שיגרתי. אולם שיקול-הדעת של בית-המשפט הוא רחב {ע"א 413/61 עליזה זונדוב ואח' נ' קלרה סולומון, פ"ד טז(1), 235 (1962); ע"א (חי') 4422/97 אלי רון נ' יהודה גייגר ו-2 אח', תק-מח 98(2), 457 (1998)}.