סעד מן הצדק

סעיף 132 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"132. סייג כללי לפינוי
(א) על-אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית-המשפט לסרב לתת פסק-דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתת.
(ב) ניתן פסק-דין בתביעת פינוי, והוגש עליו ערעור, רשאי בית-המשפט לערעורים לשקול מחדש אם היה זה צודק לתת את פסק-הדין."

סעיף 132 לחוק הגדרתו אמנם קצרה "סייג כללי לפינוי", אולם למעשה גרר אחריו סעיף זה שלל פסיקה ענפה ורחבה. התפתח ענף מיוחד של פסיקה שכולה התייחסה למונח "צדק" לנסיבות ולתנאים בהם יפעילו בתי-המשפט השונים מושג זה.

הסעיף מעניק לדייר, על-אף שחטא והתרשל במילוי חובותיו כדייר, את הזכות הנוספת להמשיך להתגורר במושכר וזאת אם הצדק מחייב זאת.

מהו המונח "צדק" ומה פירושו?
מטרתו של סעיף 132 לחוק הגנת הדייר היא מתן זכויות נוספות לדייר להגנתו בפני צו פינוי. סעיף זה מעניק לבית-המשפט שיקול-דעת רחב אם לתת, או לא לתת, צו פינוי אפילו הוכיח בעל הבית שיש לו הזכות, לקבלו לפי החוק {ע"א 143/55 דוד הייזנר נ' שלמה קלינסקי, פ"ד יא(1), 17, 25 (1957)}.

המחוקק השאיר לבית-המשפט להחליט אם מתן צו פינוי הוא מן הצדק או לאו. הוא לא הגדיר ולא פירש את המונח המופשט "צדק". לפי סעיף 132 הנ"ל על בית-המשפט להחליט בכל מקרה ומקרה שיבוא בפניו, לא לפי מבחן אובייקטיבי, אלא לפי חינוכו המוסרי של כל אחד מהשופטים. החלת המונח "צדק" תלויה בהערכת הנסיבות של כל מקרה ומקרה {ע"א 143/55 דוד הייזנר נ' שלמה קלינסקי, פ"ד יא(1), 17, 25 (1957)}.

המילים "שבנסיבות העניין", הנמצאות בסעיף שופכות אור על הכתוב בסעיף 132(ב) ואין אפשרות להחליט אם צודק או לא צודק לתת סעד מיוחד נוסף מבלי לשקול את נסיבות העניין {ע"א 143/55 דוד הייזנר נ' שלמה קלינסקי, פ"ד יא(1), 17, 25 (1957)}.

כך למשל, ייתכן מקרה כי הדייר נפגע בתאונת דרכים ישכב בבית חולים ולא יכול לטפל בענייניו, אפשר לומר שמישהו בביתו צריך לדאוג לכך ששכר הדירה ישולם במועדו. אולם, בית-המשפט רשאי להביא בחשבון את נסיבות העניין ודומה שבמקרה של פיגור כזה בתשלום לא יהא מן הצדק לתת צו פינוי.

ייתכן מקרה שכתוצאה משיכחה או כתוצאה מאי-מילוי הוראה שניתנה לפקיד לשלם שכר דירה בחודש מסויים, דמי השכירות הגיעו לבעל הבית באיחור של ימים אחדים. וגם במקרה כזה יכול בית-המשפט להחליט שלא מן הצדק לתת צו פינוי.
באשר לשוכר אשר רימה את המשכיר והשיג את השכירות במרמה - חוזה השכירות ביניהם בטל מעיקרו. במקרה כזה, שאלת הסעד מן הצדק במקרה קיצוני שכזה אינה מתעוררת כלל {ע"א 334/77 חיים ויטמן ואח' נ' אהרן ישר מיכקשווילי ואח', פ"ד לג(2), 780, 781 (1979)}.

כללית ניתן לומר כי הקו המנחה שימוש במונח "צדק", כאמור בסעיף 132(א) לחוק הוא לשקול במאזני הצדק את התנהגותם של הצדדים ואת האינטרסים שלהם {ע"א 374/60 סטלה לוי נ' סרגיי קונסטנטין, פ"ד טו 1263 (1961)}.

בחוק לא נקבעו מהם השיקולים אשר בית-המשפט חייב לשוותם לנגד עיניו, בבואו לקבוע אם מן הצדק לדחות תביעת פינוי או ליתן פסק-דין של פינוי או ארכה והוא מן הדברים הנתונים להכרעת דעתו של בית-המשפט {ע"א 220/54 שמואל חננוביץ נ' יעקב לוינהרץ ואח', פ"ד ט(2), 1901, 1940 (1955)}.

באנגליה נוהגים לתת במקרים מסויימים סעד שביושר נגד חילוטי שכירות, והדבר נעשה על-סמך הלכות פסוקות של בתי-המשפט, שקבעו בשורה ארוכה של פסקי-דין מהן הסיבות שבהן מן הראוי לתת סעד שביושר. אולם ה"סבירות" של המחוקק בארץ וה"סעד" שביושר" של המשפט האנגלי אינם בהכרח זהים מבחינת תכנם המלא.

"המושג "צדק" כסייג למתן צו פינוי או לדחיית תביעת פינוי הוא מושג חדש ומקורי. תפקידו של סעיף 37 {הערת המחברים: סעיף 132 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972} הוא לגלגל את מידת הרחמים לתוך מעגלי הצדק והמשפט על-מנת שבית-המשפט יהיה חפשי במקרה הנראה לו להכריע במידת הרחמים כשהמדובר הוא בקורת-גגו של אדם."
{ע"א (ת"א) 74/56 חיה וייזר נ' יחיאל ברונשטיין, פ"מ י"ז (תמצ'), 7; ע"א 143/55 דוד הייזנר נ' שלמה קלינסקי, פ"ד יא(1), 17 (1957)}

הזכות לדרוש פינוי כפופה לסייג שעניינו שיקולי צדק, הכוללים את השלכותיו של הפינוי על הדייר. סייג הצדק יכול לשמש לא רק טעם למניעת הפינוי מדעיקרא, אלא גם להתנייתו של הפינוי בתנאים הנובעים משיקולי צדק, ובעיקר בחובת פיצוי. הפיצוי אינו הכלל, אך עשוי להיות נדרש בנסיבותיו של מקרה כזה או אחר {רע"א 4020/13 אסף יניב נ' יצחק פז, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.10.13)}.

הענקת סעד מן הצדק כאשר התקיימה עילת פינוי דייר מוגן אינה הכלל אלא החריג, וכל מקרה ייבחן על-פי נסיבותיו. שיקול-הדעת הנתון לבית-המשפט בבוחנו את השאלה האם ראוי להעניק פיצוי כסעד מן הצדק במקרה מסויים, וכן בהתייחס לשאלת גובה הפיצוי הוא רחב. בהכריעו בשאלות אלה יידרש בית-המשפט, בין השאר, לאופן התנהגותו של הדייר המוגן, לעילת הפינוי ולחומרת ההפרה, לשאלה האם שולמו על-ידי הדייר המוגן דמי מפתח ובאיזה סכום, למשך התקופה שבה נהנה הדייר המוגן מזכות הדיירות המוגנת, למהות הנכס (האם מדובר בדירת מגורים או בנכס מסחרי), לאופן התנהגותו של בעל הדירה ולנסיבותיו האישיות של הדייר המוגן.

ככל שהפינוי מאיים על זכותו של הדייר למדור, בשים-לב למכלול נסיבותיו האישיות, כן מתחזקת הציפיה לכך שהפינוי יהיה מלווה בפיצוי. פסיקת פיצוי בנסיבות מסוג זה הוגדרה כסעד מן הצדק "הפוך", היינו, לא מניעת פינוי מטעמים של צדק, אלא התניית הפינוי בפיצוי מטעמים של צדק {רע"א 9064/11 קיסלביץ נ' הנסי פרופרטיס לימיטד (חברה זרה), פורסם באתר האינטרנט נבו (19.02.13); רע"א 4020/13 אסף יניב נ' יצחק פז, פורסם באתר האינטרנט נבו (28.10.13)}.

כאן יודגש כי "הדורש את הצדק" חייב להראות תום-לב והעדר זדון בהליכותיו. בית-המשפט ישתמש בסמכות המוקנית לו בסעיף 132 שעה שהצדק מחייב זאת ולא מתוך חסד ורחמים גרידא {ע"א 11/63 נחום רייב נ' יעקב וקלר לוי, פ"ד יז(2), 1311 (1963)}.

המושג "צדק" הוא מושג רחב. אופן החלת העקרונות, האם דייר ראוי לקבל סעד מן הצדק, תלוי בהערכת הנסיבות המיוחדות של כל מקרה ומקרה. מכאן גם ברור שדבר ישומם של העקרונות האמורים, או אלה מהם, עשוי להוליד הבדלי גישה אצל השופטים ולגרום לתוצאות סופיות שונות {ד"נ 1/68, המ' 190/68 נחמן וייצמן נ' בית בחלקה 106 בגוש 6933 בע"מ, פ"ד כב(1), 606, 608 (1968)}.

כמו-כן, במסגרת שיקוליו של בית-המשפט לתת סעד מהצדק יש להתחשב בכך כי: "חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו קבע בסעיף 3 את ההוראה החוקתית לפיה: "אין פוגעים בקניינו של אדם" וכבר נקבע בעבר כי זכות הקניין נמנית על זכויות היסוד של האדם בישראל, ומשום כך אין לפגוע בה ללא הוראה מפורשת בדין" {ע"א 377/79 פייצר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה, פ"ד לה(3), 656 (1981)}.
במשטר החוקתי השורר כיום, כאשר זכות הקניין עלתה קומה של זכות יסוד, יש להקפיד על מילוי חובותיו של דייר מוגן יותר מבעבר, וההלכות שנאספו סביב הסוגיה של מתן סעד מן הצדק חייבות להיבחן מחדש, מתוך זיקה להוראה שבסעיף 3 לחוק היסוד. דיני הגנת הדייר באים לגרוע מזכויות הבעלות, ולפיכך אין לפרש אותם על דרך ההרחבה אלא על דרך הצמצום {ע"א 485/70 סייג נ' מנהלת עזבון המנוח סייג, פ"ד כה(2), 62 (1971); ד' בר-אופיר, שם, 142}.

2. פירוש המונח "בנסיבות העניין" שבסעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר
סעיף 132 לחוק הגנת הדייר אינו קובע אפשרות של מתן סעד, לאחר חילופי דיירות, אלא קובע, כי על-אף קיומה של עילת פינוי, רשאי בית-המשפט לסרב לתת פסק-דין של פינוי. אם שוכנע ש"בנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתיתו".

שני פרושים אלה דרושים להבנת הוראה זו:

1. בית-המשפט חייב להשתמש בסמכותו ולסרב לתת פסק-פינוי, אם שוכנע שבנסיבות העניין לא היה זה צודק לתיתו;

2. פעולת הסעיף 132 היא, שלאחר כל ממצאיו של בית-המשפט בדבר קיום עילת פינוי, חייב בית-המשפט לבדוק את הנסיבות ולראות אם יהיה זה מן הצדק, לאור מסיבות אלו, לתת את צו הפינוי.

אולם, אין לצוות על פינוי דייר, אלא אם נתקיימו שני התנאים יחד: הוכחה עילת פינוי על-פי סעיף 131 לחוק הגנת הדייר וכן שוכנע בית-המשפט כי, לאור הנסיבות, כי מן הצדק לצוות על פינוי.

יש לפרש את הביטוי "בנסיבות העניין" פירוש רחב. ה"עניין" אין פירושו דווקא העובדות המהוות את עילת הפינוי. ההגיון מחייב לאמור כי המדובר כאן הוא במכלול המסיבות הנוגעות ליחסים בין בעל הבית והדייר, ולהשפעתו האפשרית של כל פסק-דין שינתן על כל אחד מן הצדדים האלה {ע"א (ת"א) 98/56 רחל שורצברג ואח' נ' לאה גרינבאום, פ"מ טז (תמצ'), 99}.

צו פינוי אין לראותו כפרס הניתן לבעל הבית על שנכשל הדייר במעשה או בהזנחה המהווים עילת פינוי. הפינוי בא להגן על בעל הבית מפני נזקים והפסדים ולשחררו מדייר הגורם לו נזק והפסדים. לכן אין לצוות על פינוי כאשר ניתן לתקן את הנזק שנגרם לבעל הבית על-ידי התנהגות הדייר המהווה עילת פינוי, וכשאין יסוד לחשוב שהדייר יוסיף לגרום נזקים והפסדים לבעל הבית.

עבירת דייר על חובה מחובותיו כשוכר אין בה, כשלעצמה, כדי לחייב מתן פסק-דין של פינוי ויש לשקול כל השיקולים ולבדוק מאזן האינטרסים של השוכר והמשכיר גם יחד {ע"א (יר') 42/62 יעקב יכין נ' מזל צבאג לוי, פ"מ לד 26 (1962)}.

כאשר בית-המשפט בא לדון בשאלה אם לפי סעיף 132 לחוק הגנת הדייר בנסיבות העניין יהא זה צודק או לא צודק לתת פסק-דין של פינוי, עליו לשים-אל-ליבו שעבירת הדייר על חובה מחובותיו כשוכר עוד אין בה כשלעצמה כדי לחייב מתן פסק-פינוי נגד, אלא אם הוכח שבשיקול כל הנסיבות ולפי מאזן האינטרסים של המשכיר מצד אחד ושל השוכר מצד שני יהא זה "צודק" לתת פסק-דין של פינוי.

אם השוכר תיקן, או לפחות ניתן בידו והוא מוכן לתקן את המעוות ולא נשאר, או אחרי התיקון לא ישאר, כל נזק אצל המשכיר; אם אין לראות בהתנהגותו של הדייר משום פריקת עול המוטל עליו בהיותו דייר מכוח החוק; אם אין סיבות מיוחדות אחרות שלפיהן יהא זה צודק, נוכח קיום אחת העילות שבסעיף 131 של החוק, לתת פסק-דין של פינוי, יסרב בית-המשפט לתתו, כי אין למשכיר זכות מוקנית לפסק-דין של פינוי, על-אף קיום אחת העילות ההן, אלא אם בהתחשב בכל הנסיבות יהא בית-המשפט משוכנע כי אמנם הצדק דורש לתת פסק-דין של פינוי {ע"א (יר') 42/62 יעקב יכין נ' מזל צבאג לוי, פ"מ ל"ד 26 (1962); ע"א 301/61, לישפיץ נ' רובין, פ"ד טז(1), 57, 64, 66, 67 (1962)}.

על בית-המשפט להיות משוכנע שהצדק דורש לא לתת פסק-דין של פינוי והרי אין לזהות את מידת הרחמים, השוקלת רק את עניינו של צד אחד, עם מידת הצדק, הדורשת להתחשב בעניינים של כל אחד מהצדדים ובמידה שווה {ראה ע"א 301/61 לישפיץ נ' רובין, פ"ד טז(1), 57, 64, 66 (1962)}.

יובהר כי למסיג גבול אין בית-המשפט יכול להעניק סעד מן הצדק על-פי החוק. החוק חל לגבי דייר בלבד, כלומר לגבי מי שישיבתו בדירה נובעת מחוזה שכירות {ע"א (יר') 24/60 גב' פאני יאסקי ואח' נ' יחיא אריה, פ"מ לד 188 (1961)}.
3. יישום הוראת הדין המאפשרת מתן סעד מן הצדק הלכה למעשה
3.1 מהו השלב שבו על הדייר להעלות את הטענה בדבר היותו זכאי למתן סעד מן הצדק?
ההלכה השמרנית קובעת כי על הדייר הרוצה להידרש לטענה של מתן סעד מן הצדק יש לבקש זאת באופן מפורש מבית-המשפט הדן בעניין וכבר בכתב ההגנה {ע"א 180/62 שלמה י' שלוש נ' דוד ג'ורז'י, פ"ד טז(3), 1824 (1962)}.

ואולם, במרוצת השנים, התפתחו יוצאים מן הכלל לקביעה זו, ובתי-משפט נעתרו למתן סעד מן הצדק, גם כאשר זה נתבקש בשלב מאוחר יותר, ולא בכתב הטענות. כל אימת ששיקולי הצדק, שעלו מנסיבות העניין לגופו, היו מוצדקות, לא יהיה בפגם הפרוצדורלי של אי-בקשת הסעד, מכשול להענקתו.

כמו-כן יכול והתקיימו נסיבות בהן תתאפשר העלאת הטענה בדבר מתן סעד מן הצדק, אפילו בשלב הערעור. הדבר נקבע על-פי פרשנותו של סעיף 132(ב) לחוק הגנת הדייר אשר קובע כי "ניתן פסק-דין בתביעת פינוי, והוגש עליו ערעור, רשאי בית-המשפט לערעורים לשקול מחדש אם היה זה צודק לתת את פסק-הדין" {ע"א (חי') 2880/01 מוחמד אחמד נג'ם נ' החברה לפיתוח עכו, תק-מח 2003(1), 21457, 21468 (2003)}.

יתרונה של הערכאה הראשונה כאשר מובאת בפניה בקשה לסעד מן הצדק, נעוץ באפשרות לברר עובדות נדרשות לצורך זה, לרבות השאלה אם לשוכר יש דירת מגורים אחרת, מה מצבו המשפחתי, מה מצבו הכלכלי ושאלות דומות, שאינן עולות בדרך-כלל בהליכי פינוי שאין בהם בקשה להענקת סעד מן הצדק. אפשרות זו אינה עומדת בפני ערכאת הערעור.

עם-זאת, בבוא ערכאת הערעור לשקול בקשה כזו, כשהיא עולה לראשונה בפניה, עומדת בפניה האפשרות שלא להחזיר את הדיון לערכאה הראשונה ולשקול את הדברים לגופם, על-פי העובדות העולות מן החומר שבפניה {ע"א (חי') 2880/01 מוחמד אחמד נג'ם נ' החברה לפיתוח עכו, תק-מח 2003(1), 21457, 21468 (2003)}.

מקום בו לא נתבקש בכתב ההגנה סעד מן הצדק, איננה מקימה מחסום או מניעה לתת סעד כזה, מקום ש"הצדק", על-פי נסיבות המקרה, מחייב מתן סעד מן הצדק. סעד זה, מטבעו, משולב וצמוד לעילות הפינוי, כמו מטבע בעל שני פנים, ואין למנוע אותו מקום, שעקב טעות נשתכח לבעל דין לדורשו או היכן שמצא בית-המשפט, כי עומדת בפניו תשתית ראיתית המקימה אותו {ע"א (חי') 4160/98 מפלגת העבודה נ' נכסים ח. ו. מ. ג., תק-מח 99(2) 982 (1999); כב' השופטת נתניהו ב- ע"א 76/81 בוקבוזה נ' שירי, פ"ד לז(3), 622 (1983)}.

לפיכך, דייר הרוצה להנות מסעד מן הצדק, חייב לבקש זאת במפורש בכתב הגנתו. לא ביקש במפורש את הסעד ונדחתה עתירתו - רשאי הוא עדיין לבקש זאת בערעור לבית-המשפט המחוזי, אלא במקרה כזה עליו להגיש, יחד עם הערעור, גם בקשה לתיקון כתב הגנתו, ולהביא בה את הטעמים אשר מסבירים את השמטת הסעד הזה מכתב ההגנה. סעד מן הצדק - אם נוצרו התנאים להענקתו - ניתן להעניק רק לדייר מוגן, ולא למי ש"מנהל העסק מטעמו"{ע"א (ת"א) 1057/87 כהן נ' פישמן ואח', פ"מ תש"ן(ג), 463 (1990)}.

אולם על-אף שבית-המשפט שלערעור רשאי להתערב בשיקוליו של בית-המשפט קמא לעניין מתן סעד מן הצדק, הרי שאינו נוטה לעשות כן, אלא אם נמצאו נימוקים מבוססים וכבדי משקל {ע"א (ת"א) 254/96 השקעות מ' גולדמן נ' דוד נשיא, דינים מחוזי כו(2), 359 (1997); ד' בר-אופיר, שם, 140; ע"א 87/83 אריצ בע"מ נ ביירלס, פ"ד לח(2), 150 (1984); ע"א 303/73 יעקובוב נ' מדינת ישראל, פ"ד כח(1), 539 (1974)}.

סעד מן הצדק היא טענה המערבת עובדות עם הלכה. כך שאם עמדו לפני בית-המשפט עובדות מוכחות המקימות הצדקה למתן סעד מן הצדק, רשאי בית-המשפט להעניק סעד זה.

שופט שלום יכול להעניק סעד מן הצדק אף ללא הקביעה ההתחלתית כי קיימת עילת פינוי. ברי, כי בדרך-כלל לא יבחון שופט אם ראוי דייר לסעד מן הצדק אלא לאחר שנוכח לדעת, כי זקוק הוא לסעד זה, וכל עוד אינה קיימת עילת פינוי, אמנם אין הדייר זקוק לסעד מן הצדק.

אולם כשעומדות בפני שופט השלום שתי השאלות, ראשית, אם קיימת עילת פינוי, ושנית, אם ראוי הדייר הנתבע לסעד מן הצדק, אין כל דופי בכך שיתן דעתו גם על השאלה השניה, וחוות-דעתו בנדון זה תהא דווקא לתועלת בעלי הדין, במקרה שהערכאה השניה תהא סבורה כי קיימת עילת פינוי.

המילים "על-אף קיומה של עילת פינוי" בסעיף 132(א) אינן מעידות על-כך כי אין שופט השלום יכול להעניק סעד מן הצדק אלא-אם-כן קבע תחילה כי קיימת עילת פינוי {המ' 2/57 יצחק טרכטנגוט נ' אליהו לניאדו, פ"ד יא(1), 307, 308 (1957)}.

3.2 עקרונות כלליים לגבי הנסיבות בהן ינתן סעד מן הצדק ובאילו תסורב בקשת דייר לסעד מן הצדק?
הסעד ינתן כאשר "בית-המשפט שוכנע ולא די בפחות מכך, שתוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת מידת ההפרה" {ד' בר-אופיר, לעיל, בספרו, שם, 142}.

בית-המשפט בבוחנו אם ליתן סעד מן הצדק, שוקל את ההפסד שיגרם לשוכר לעומת הנזק שבאי-תשלום דמי השכירות למשכיר.

"הענקת סעד מן הצדק אינה עניין של מה בכך ואינה ניתנת מתוך רחמים. סעד זה מהווה איזון נכון בין הפרותיו של השוכר, מחד, ותוצאות הפינוי, מאידך, כאשר בתווך מצויות זכויות של בעל הבית." {ע"א 143/55 דוד היזנר נ' שלמה קילנסקי, פ"ד יא(1), 17 (1957)}

יכול להיות מצב בו בית-המשפט יעניק סעד לאותו דייר פעמיים. העובדה שכבר נתן לדייר סעד בעבר גם היא אחת ממכלול הנסיבות שאותן ישקול בית-המשפט בבואו להחליט אם ראוי הדייר לסעד {ע"א 76/81 בוקובוזה נ' שירי, פ"ד לז(3), 622 (1983), מפי כב' השופטת נתניהו}.

ככלל, בית-המשפט לא יטה להעניק סעד מן הצדק כאשר הדייר כבר קיבל את הסעד הזה בעבר, ולאחר-מכן שוב זלזל במילוי חובותיו כדייר {ד' בר-אופיר, שם, 191}.

במסגרת הדיון בשאלה האם יש הצדקה לנהוג לפנים-משורת-הדין וליתן סעד מן הצדק, יש לבחון את חומרת התוצאה של הפינוי לעומת הפרת החוק וחומרת המעשה או המחדל מצד הדייר. בחינה זו תיעשה על-פי כל הנסיבות המתייחסות הן לתוצאת הפינוי והן למידת ההפרה.

הסעד יינתן כאשר משתכנע בית-המשפט כי תוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת ההפרה. יש להיזהר מנטיה מופרזת לקולא לצד הדייר "שמא יהא הסעד לדבר של כלל, והפינוי, על-אף קיום עילה לכך, לדבר של יוצא מן הכלל" {רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי, פ"ד נז(3), 943 (2003); רע"א 8334/07 דאלי (מיסודה של אבנעל) בע"מ נ' בירמן, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.11.07); ת"א (ת"א) 170088-09 שלמה ויאולט נ' גרין ויקטורין, פורסם באתר האינטרנט נבו (14.11.13)}.

יוזכר, כי זכויות הקניין של בעל הבית, עלו לרמה של זכות יסוד לאור חקיקת יסוד: כבוד האדם וחירותו, לפיכך על בית-המשפט להקפיד ביתר שאת על מילוי חובותיו של דייר מוגן יותר מבעבר, משום שדיני הגנת הדייר גורעים מזכות הבעלות של בעלי הנכסים, ולפיכך יש לפרשם בצמצום {ע"א (חי') 4160/98 מפלגת העבודה נ' נכסים ח. ו. מ. ג., תק-מח 99(2), 982 (1999)}.

כאשר מתבקש מתן סעד מן הצדק על-אף שאין לכך זכר בכתבי הטענות, אף כאן בהתחשב בנסיבות המיוחדות בית-המשפט יכול להעניק סעד מן הצדק חרף העובדה שלא היה לכך זכר בכתבי הטענות. כך שבמקרים שבהם הצדק מחייב זאת, בית-המשפט יתגבר על מחדל זה {ע"א (חי') 1605/00 עמראן עבד אלהאדי נ' שפיק ח'וריה, תק-מח 2002(3), 14728, 14732 (2002); ע"א 76/81 בוקובזה נ' שירי ואח', פ"ד לז(3), 626 (1983)}.

סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר מאפשר לבית-המשפט לסרב ליתן צו פינוי חרף קיומה של עילה לכך, אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה צודק לתיתו. אולם, יובהר כי בית-משפט פירש סעד כזה בצמצום {ע"א 5/79 רייכמן נ' רוזנבלום, פ"ד לד(2), 208 (1979)}.

סעד זה נתפס כ"תרופה יוצאת דופן, שפניה בעיקר אל הנסיבות האישיות של הנוגע בדבר, ואשר באה לאפשר התחשבות מיוחדת במצבים קשים היכולים לנבוע מן היישום הפורמלי והאוטומטי של הדין. כדי שהגנה זו תופעל בגדרי הדין, יש צורך ככלל בנסיבות זועקות {רע"א 4740/92 אדלר נ' חן, פורסם באתר האינטרנט נבו (02.11.92), פסקה 3; וראו גם רע"א 8334/07 דאלי נ' אבנעל, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.11.07); רע"א 2723/13 אליהו בוטח נ' טרי וון דמיש, פורסם באתר האינטרנט נבו (16.06.13)}.

לעניין "סעד מן הצדק": על-פי הפסיקה, השיקולים העיקריים, שיש לקחת בחשבון הם טיב המושכר (האם זו דירה או בית עסק), מהות ההפרה, התנהגות הדייר והתנהגות המשכיר {ע"א 439/73 רמת חולון נ' בנימיני, פ"ד כח(2), 549, 555 (1974)}.

3.2.1 טיב המושכר
לעניין טיב המושכר נקבע, כי לגבי בית עסק יש להחמיר יותר מאשר לגבי דירה המשמשת למגורים. כאשר אין המדובר בדירת מגורים, ההתייחסות אל הדייר, שקמה נגדו עילת פינוי היא קפדנית ומחמירה יותר מאשר כלפי דייר שיש לפנותו מדירת מגוריו {ע"א 87/83 אריצ' בע"מ נ' ביירלס, פ"ד לח(2), 159 (1984), סעיף 3 לפסק-דינה של כב' השופטת בן פורת; ע"א 45/66 דן בע"מ נ' בריקמן ואח', פ"ד כ(3), 153 (1966); ד"נ 1/68, המ' 190/68 ויצמן נ' בית בחלקה, פ"ד כב(1), 606 (1968); ע"א 5/79 רייכמן ואח' נ' רוזנבלום ואח', פ"ד לד(2), 208 (1979); ע"א 417/79 מרכוס נ' קמר, פ"ד לז(2), 337, 347 (1983) (לעיצומו של עניין בדעת מיעוט) ו- ע"א 88/81 אלסחורי ואח' נ' מזרחי, פ"ד לז(3), 309 (1983)}.

"... מקובל הוא בפסיקתו של בית-המשפט העליון, מטעמים של מציאות סוציאלית שיש להקפיד עם דייר של בית עסק יותר מאשר עם דייר של דירה שהרי לעניין דייר של דירה מדובר בקורת-גג מעל לראשו."
{ד' בר-אופיר לעיל, שם, 142}

3.2.2 מהות ההפרה
"המגמה העולה מפסיקתו של בית-המשפט העליון לעניין מתן סעד מן הצדק בשל פיגור בתשלום דמי שכירות היא, כי אם התשלום הוא תוצאה של שגגה, טעות או מקרה בלתי-צפוי מראש יזכה הדייר לסעד המבוקש. אולם כאשר אי-התשלום הוא תוצאה של פעולה מתוכננת מראש, שיטתית, הולכת ומתמשכת, הנטיה תהיה שלא להעניק את הסעד."
{ד' בר-אופיר לעיל, שם, 164א; וכן רע"א 359/88 שטרנפלד נ' עזבון המנוח באובן חסון, תק-על 94(1), 1061 (1994)}

3.2.3 התנהגות הצדדים
"התנהגות הצדדים ובמיוחד התנהגות הדייר, משמשת שיקול חשוב בין השיקולים הרבים והמגוונים הראויים להישקל כשדנים בסעד מן הצדק..."
{ד' בר-אופיר, לעיל, שם, 142ב; ע"א 88/81 אלסחורי נ' מזרחי, פ"ד לז(3), 310, 314 (1983)}

3.2.4 האם הנזק שנגרם לבעל הבית ניתן לתיקון?
סעיף 132 לחוק הגנת הדייר בא להגן, משיקולים של צדק, על דייר שהוכחה לגביו עילת פינוי. בהתאם למשל זה, בוחרים לעיתים בתי-המשפט "זן" שונה: הענקת סעד מן הצדק, המותנה בקיומו של תנאי מסויים. בדרך-כלל הסעד המוענק לדייר כסעד מן הצדק הוא סעד של הימנעות מפינוי, אם ימלא הדייר אחר תנאי מסויים (תשלום פיצוי או הסרת ההפרה), כאשר הלשון שבה נוקט בית-המשפט היא פינוי הדייר "אלא-אם-כן..." {ע"א 3309/04 מדני נ' מסיקה, פורסם באתר האינטרנט נבו (13.07.06); ראה גם רע"א 9064/11 עוזי קיסלביץ נ' הנסי פרופרטיס לימיטד (חברה זרה), פורסם באתר האינטרנט נבו (19.02.13)}.

אולם יודגש כי כל מקרה מעמיד את בית-המשפט בפני הדילמה הכפולה: קביעת והוספת עקרונות שעל פיהם יופעל או ימנע סעד מן הצדק ובעיקר מציאת פתרון למקרה הקונקרטי שהוא לרוב כרוך בבעיה אנושית של איבוד קורת-גג או מקור פרנסה, תוך שמירה על אותם העקרונות שהפכו כבר נחלת הפסיקה {כב' השופטת שטרסברג-כהן ב- ע"א (חי') 278/84 י' גרבר ואח' נ' צימרמן, חברה לנכסים והשקעות, פ"מ תשמ"ו(א), 432 (1985); כב' השופט בייסקי, במאמרו "הפעלת סעד מהצדק בחילוטי שכירות" הפרקליט נג, 238, 241 (להלן: "מ' בייסקי במאמרו")}.

הענקת סעד מן הצדק מכוח סעיף 132 לחוק הגנת הדייר, ביסודו סעד שבשיקול-דעת רחב שמודרך משיקולי צדק בלבד ולפיכך נטוע בנסיבותיו הפרטניות של כל מקרה ומקרה {רע"א 9209/11 חיימוב נ' קזז (בן ראובן), פורסם באתר האינטרנט נבו (28.02.12); רע"א 5071/12 ט.ד.י (עיצוב טקסטיל בינלאומי) בע"מ נ' אבשלום נג'י, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.07.12)}.

לגבי סעד מן היושר, סעד זה אינו ניתן לכל דורש, אלא דייר המבקש סעד שביושר חייב להראות, כי הוא ראוי לו.

נסיבות העניינים שיבואו לפני בתי-המשפט, הצריכות שקילה בהתאם לסעיף 132(א), הן רב-גוניות מדי מכדי לאפשר קביעת כללים נוקשים. בית-המשפט חייב ליתן את דעתו על כל הנסיבות של שני הצדדים, ועליו להימנע ממתן צו פינוי, אם שוכנע, כי הפינוי הוא סנקציה חמורה מדי ואינה צודקת להפרה שקרתה {כב' השופט זוסמן ב- ע"א 255/57 בוקי ואח' נ' דיאמנד, פ"ד יג(1), 1009 (1959)}.

לצורך סעיף 132(א) לחוק הגת הדייר, בדרך-כלל, ישקול בית-המשפט, את מהות ההפרה של תנאי הדיירות, שהולידה את עילת הפינוי, ואת התנהגות הצדדים בקשר להפרה זו, אך לא את סיכויי הדייר להשיג קורת-גג אחרת. ה"צדק" לפי סעיף זה אינו מזוהה עם חסד ורחמים {כב' השופט לנדוי ב- ע"א 255/57 בוקי ואח' נ' דיאמנד, פ"ד יג(1), 1009 (1959)}.

3.3 השיקולים הנבחנים על-ידי בית-המשפט בעת מתן "סעד מן הצדק"
3.3.1 תיקון ההפרה וסבירות שהדייר לא ימשיך בהפרות
תיקון ההפרה של תנאי השכירות הוא שיקול שמובא במניין השיקולים למתן סעד מן הצדק.

אולם האם תיקון של הפרה חמורה של תנאי השכירות, שנעשה לאחר שהוגש ערעור, יכול לרפא את פגם ההפרה ויכול להוות שיקול למתן סעד מן הצדק. או, האם הוא יכול להצדיק בחינה מחדש של מאזן האינטרסים של בעלי הדין, על-פי המצב שלאחר תיקון ההפרה, מתוך מתן עדיפות לעצם תיקון ההפרה על התנהגותם השלילית הקודמת של אחד מבעלי הדין.

תיקון ההפרה של תנאי השכירות הוא שיקול שמובא במניין השיקולים למתן סעד מן הצדק. בדרך-כלל, השיקול ננקט על דרך השלילה, דהיינו, דייר לא יהיה ראוי לסעד-שביושר אלא-אם-כן חזר מן ההפרה {ע"א 255/57 הופמן ואח' נ' דיאמנט, פ"ד יג(1), 1009 (1959)}.

כך הדבר, באי-תשלום או באיחור בתשלום דמי שכירות, או באי-מסירת שטרות להבטחתם, כאשר תיקון ההפרה נעשה על-ידי הפקדת דמי השכירות בקופת בית-המשפט ללא שיהוי, תועיל לדייר בעתירתו לסעד מן הצדק. כך גם הדבר בתיקוני הפרות אחרות, כמו השכרת-משנה שלא לפי הוראות החוזה וכמו הקמת מבנה במרפסת, הפיכתו לחדר מגורים ומתן שימוש בו לאחרים {ראה: מ' בייסקי, במאמרו, שם, 241; ע"א 301/61 לישפיץ נ' רובין, פ"ד טז(1), 57 (1962)}.

בכל המקרים שצויינו כאמור לעיל, תוקנו ההפרות עוד לפני הגשת התביעה או במהלך בירורה של התביעה בערכאת השמיעה. במקרה האחרון, הותנה מתן הסעד מן הצדק בתיקון ההפרות, ובית-המשפט שלערעור קבע הוראות לעניין זה.

במקרה של אי-פינוי מושכר מטעמים של מתן של סעד מן הצדק, המבחן הוא איזון הנזק שנגרם למשכיר עקב הפרת תנאי השכירות, מול הנזק שיגרם לדייר אם יפונה, ונזק כזה אינו בהכרח נזק ממוני בלבד. לפיכך, בית-המשפט, בבואו לפסוק לסעד מן הצדק, בוחן את מאזן האינטרסים של בעלי הדין לאחר תיקון ההפרות.

במקום בו ביצועו של צו הפינוי יהיה קשה פי כמה כלפי הדיירים מאשר המשך ההחזקה המוגנת במושכר כלפי המשכיר, כאשר משמעות הפינוי נוגעת לפגיעה במטה לחמם, ואילו אצל המשכיר המשך החזקה אינו גורם לפגיעה שאינה נובעת ממילא מחוזה השכירות או מהוראות החוק, בית-המשפט ייטה להעניק סעד מן הצדק לדייר {ע"א (חי') 278/84 י' גרבר ואח' נ' צימרמן, חברה לנכסים והשקעות, פ"מ תשמ"ו(א), 432 (1985)}.
כאשר יקבל המשכיר פיצוי הולם בשל הנזק שהוסב לו. דהיינו כאשר המעוות שנעשה ניתן לתיקון שלם על-ידי תשלום פיצוי כספי מתאים, שיכסה את הנזק וכל הוצאות המשפט, במצב הדברים כאמור, הפגיעה שנובעת מהמשך החזקה היא, כידוע, הקניה, על דרך של שכירות, של חלק מזכויות הקניין של המשכיר במושכר {ע"א 388/64 בית שמעון בע"מ נ' מרים בע"מ, פ"ד יט(1), 28, 285 (1965)}.

כמו-כן יודגש כי התנהגות שלילית של הדייר, אינה הגורם המכריע במניין השיקולים, ו"אינה חייבת תמיד לשמש מניעה מוחלטת למתן סעד מן הצדק, לא לדייר מטעם החוק..." {ע"א 255/57 הופמן ואח' נ' דיאמנט, פ"ד יג(1), 1009 (1959)}.

"הצדק" שסעד זה בסעיף 132 לחוק הגנת הדייר בא להעניק, מטרתו להושיט לאזרח סעד בעת מצוקתו (כשלתובע יש עילה לתביעת פינוי נגדו) במידה שאפשר לעשות כן בלי לגרום אי-צדק לתובע {ע"א 301/61, לישפיץ נ' רובין, פ"ד טז(1), 57, 64 (1962)}.

לפיכך במקום בו הוחזר המצב לקדמותו ובכך, החל מאותו מועד, אין שינוי במצב לעומת זה שהיה קיים טרם ההפרה, בית-המשפט ייטה שלא לתת צו לפינוי.

בבוא בית-משפט לבחון את מאזן האינטרסים של שני הצדדים בודק הוא, מחד, אם על-ידי הענקת הסעד כנגד פיצוי נאות מוחזר המצב לקדמותו, ומאידך, אם צו הפינוי לא מהווה סנקציה חמורה מדי מבחינת הדייר לאור נסיבותיו של המקרה.

כך למשל, בית-המשפט ייתן משקל להפסד המוניטין רב הערך שרכש לו עסק שהדייר ניהל במקום במשך שנים ושבעדו אינו מקבל פיצוי כלשהו עם פינויו, ושיכול ויפול לידי בעל הבית ללא תמורה אם ישכיר את המושכר לאותה מטרה.

במקרה כאמור יובהר, כי ללא קשר לסעד מן הצדק, מאפשר סעיף 131(ב) לבית-משפט לסרב לתת פסק-דין פינוי למי שהגיש תביעת פינוי נגד דייר כדי להפיק תועלת מן המוניטין שהדייר רכש לעצמו וההפסד שבמוניטין לא ניתן לפיצוי.

כאן יודגש כי במקום בו אין חשש שההפרות תימשכנה בעתיד, בית-המשפט ייטה להושיט סעד צודק או ישאיר את הסעד מן הצדק על כנו תוך העלאה מוחשית בפיצוי בו הוא יותנה {ע"א 631/78 בניין סירה בע"מ נ' ע.ל.י.ם בע"מ ואח', פ"ד לד(2), 163, 165 (1979)}.

יובהר, כי יש לייחס משקל ליחס של זלזול או חוצפה מצד הדייר, אך יחד-עם-זאת סעד מן הצדק אינו משמש כפרס או כעונש אלא קובע אם קיים, או לא קיים, חשש של הפרות גם בעתיד {ע"א 325/65 מוצפי נ' חב' חלקה, פ"ד כ(1), 158, 160 (1966)}.

המבחן העיקרי (אם כי לא הבלעדי) הוא בשקילה של הנזק לדייר, אם יפונה, לעומת הנזק לבעל הבית, אם יעניקו לדייר סעד מן הצדק. אולם המושג "נזק" הוא לאו דווקא, ומכל מקום לא בהכרח, רק ממוני. קשה "לתרגם" לכסף הפרעת מנוחתם של דיירים. כמו-כן, פגיעה בשמו הטוב או במוניטין של בעל עסק אינה ניתנת להערכה מיידית בכסף, שכן אין לצפות מראש את השלכותיה בעתיד {ע"א 631/78 בניין סירה בע"מ נ' ע.ל.י.ם בע"מ ואח', פ"ד לד(2), 163, 165 (1980)}.

פתרון השבת המצב לקדמותו ותשלום פיצוי כספי מאזן היטב בין האינטרסים של הצדדים ומהווה פתרון "אמצע" ראוי והוגן, להבדיל מפתרון "קצה" אשר פירושו פינוי דייר מוגן שמתגורר בדירה שנים רבות, ממקום מגוריו {רע"א 5071/12 ט.ד.י (עיצוב טקסטיל בינלאומי) בע"מ נ' אבשלום נג'י, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.07.12)}.

במקום בו ניתן להימנע מפינויו של המשיב ולאפשר לו להישאר בדירה, בכפוף לפיצוי כספי ובכפוף להשבת המצב לקדמותו, כך ראוי לעשות. בלאו-הכי לא מדובר בהכרעה סופית ובלתי-הפיכה {רע"א 5071/12 ט.ד.י (עיצוב טקסטיל בינלאומי) בע"מ נ' אבשלום נג'י, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.07.12); רע"א 9209/11 חיימוב נ' קזז (בן ראובן), פורסם באתר האינטרנט נבו (28.02.12)}.

3.3.2 הפרת חוזה השכירות ביודעין או הפרת הסכם הפשרה על-ידי דייר מוגן
במקרה של הפרת חוזה שכירות ביודעין אין לתת סעד מן הצדק. יכול להיות מצב אשר בנסיבות כאמור יימצא דייר ראוי לסעד מן הצדק, אולם שוב קשה יהא למצוא מקרה כלשהו אשר לגביו יוכל בעל בית לממש עילת פינוי, תהיינה ההפרות חמורות כאשר תהיינה. הקבוע בסעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר כיוצא מהכלל - ייהפך להיות הכלל, ולכך לא נתכוון המחוקק וגם הפסיקה לא הרחיקה לכת כדי כך {ע"א 5/79 זהבה רייכמן ואח' נ' כתריאל רוזנבלום ואח', פ"ד לד(2), 208, 214, 215 (1979)}.

סעד מן הצדק אינו ניתן לכל דורש. דייר שישנה עילת פינוי נגדו והמבקש סעד לפנים משורת הדין, חייב להצדיקו. בית-המשפט חייב להיזהר מפני נטיה מופרזת לקולא לצד הדייר, שמא יהפוך את מתן הסעד בתורת יוצא מהכלל לכלל {ע"א 255/57 הופמן נ' דיאמנט, פ"ד(1), 1009, 1014 (1959); ע"א 582/61 בוכול נ' בוכהלטר, פ"ד טז(2), 1320 (1965); ע"א 388/64 בית שמעון בע"מ נ' מרים בע"מ, פ"ד יט(1), 281, 284 (1965)}.

הסעד שבית-משפט מוסמך להעניקו לפי סעיף 132 לחוק הגנת הדייר, מותנה ב"צדקת" עניינו של הדייר, ואין להעלות על הדעת שבית-משפט כלשהו יצדיק התנהגות פסולה, כך למשל, במקום בו דייר מרמה את בעלי הבית כדי להשיג מהם טובת הנאה תמורת התחייבות שכלל לא התכוונו לקיימה {ע"א 5/79 זהבה רייכמן ואח' נ' כתריאל רוזנבלום ואח', פ"ד לד(2), 208, 214, 215 (1979)}.

ב- ת"א (רח') 12341-03-10 איתי צנעני נ' בת שבע קפרא, פורסם באתר האינטרנט נבו (11.02.14)} בית-המשפט נדרש לשני הליכים שאוחדו, המתנהלים בין הצדדים, באשר למחלוקות שונות ביניהם בקשר לדירה המוחזקת על-ידי הנתבעת על-פי הסכם שכירות מוגנת. הבעלים התמקדו בעילות הפינוי של "הפרת חוזה" השכירות על-פי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר; עילת ה"נטישה", וכן עילת "ההטרדה", המנויה בסעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר.

בית-המשפט קיבל את התביעה וקבע כי בעתירה לפינוי דייר מוגן ממושכר המוחזק על ידו בשכירות מוגנת, על בעל הבית מוטל הנטל להוכיח קיומה של עילת פינוי המנויה בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר או עילת פינוי שהוכרה בפסיקה (נטישה). במקרה דנן הבעלים התמקדו בעילות הפינוי של "הפרת חוזה" השכירות על-פי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר; עילת ה"נטישה", וכן עילת "ההטרדה", המנויה בסעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר.

קיים הבדל בין מסירת שימוש במושכר (הנאסר על-פי-רוב בחוזי השכירות המוגנת), לבין מתן "רשות" לאחר להשתמש במושכר או בחלקו.

הקטגוריה הראשונה, עניינה בהעברת חזקה מלאה במושכר לאחר, למטרותיו שלו, באופן המפקיע חזקתו של הדייר במושכר, לתקופה בה נמסר השימוש לאותו אחר.

הקטגוריה השניה, עניינה בהרשאה לאחר להשתמש גם הוא במושכר, באופן שאינו מנתק חזקתו בפועל של הדייר החוזי. מוטל על התובע, המבקש להוכיח עילת פינוי שיסודה בקטגוריה השניה, להצביע על הוראת חוזה או הסכמה מפורשת של הצדדים שהסכימו והתכוונו במפורש לאסור גם על מתן רשות שימוש לאחר, ולא רק לאסור מסירת השימוש ממש, וכי הסכמה זו כוללת את זכות הפינוי, במקרה של הפרה שכזו.

אדם יכול לקבל מדייר מוגן "רשות" להשתמש במושכר, בלא שהדבר יהווה מסירה מפרה, של זכות השימוש. יחד-עם-זאת, כאשר הדייר מרשה לאדם אחר שימוש במושכר או בחלקו, וגם מסתלק בעצמו מהשימוש, הרי שבמקרה זה הופך היתר השימוש למסירת שימוש וזו מהווה הפרה של תנאי השימוש. במצב שכזה, עשויה עילת הפינוי בגין הפרת החוזה על-פי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, להתמזג עם עילת הפינוי בגין נטישה אישית של הדייר.

בנסיבותיו העניין דנא, הבעלים הרימו את הנטל הנדרש להוכחת טענתם, כי הדיירת לא רק "התירה" את מגורי בנה במושכר יחד עמה, אלא, מסרה והעבירה את המושכר, לשימוש הבלעדי של בנה.

מכלול הראיות שהוצגו, יש בהן להוכיח, על-פי מבחן מאזן ההסתברות הנדרש (ומעבר לכך), כי בנה של הדיירת, לא היה "אורח לרגע", אלא התגורר דרך קבע בדירה, באופן בלעדי, ועשה בה שימוש ייחודי, אשר שלל את החזקה והשימוש בדירה על-ידי אמו.

בהעברת השימוש בדירה לידי הבן, והעברת מגוריה למקומות אחרים (גם אם בינתיים, במהלך ניהול הליכי תביעות אלה, חזרה היא להשתקע בדירה, כפי שעלה בעת הביקור בשטח), הפרה הדיירת את ההתחייבויות החוזיות שלה כלפי בעל הנכס, ואת התחייבותה שבפסק-הדין הנ"ל באופן ספציפי, באשר למגורי בנה בדירה, הפרות אשר בגינן קמה לתובעים עילות פינוי, בדין.

אין בעובדה (כשלעצמה) שלדייר דירת מגורים אחרת, כדי להוות ראיה חותכת בדבר נטישה {ראה ד' בר-אופיר, שם, 132(1) והפסיקה המצוטטת שם}. אותה הבעלות החלקית של הדיירת בנכס אותו קיבלה עם אחותה בירושה, שנמכרה על ידיהן, לטענתה, יכולה להילקח בחשבון במישורים אחרים (בחינת סנקציות או סעד מן הצדק), כל זאת לאחר שנמצא כי קיימת עילת פינוי.

הבעלים עמדו בנטל המוטל עליהם להוכחת קיום עילת פינוי כנגד הדיירת (ובנה), בגין הפרת תנאי ההתקשרות/הסכמה שביניהם והוראות פסק-הדין שניתן בהליך הקודם וכן, על פניו, גם בעילה נוספת, של הנטישה.

בית-המשפט קבע השיקול העיקרי באשר להכרעה בשאלה האם להעניק סעד מן הצדק, אם לאו, הינו שקילת חומרת התוצאה של הפינוי מחד גיסא, אל מול החומרה של הפרת החוק מאידך גיסא.

במקרה דנן, על-אף התנהלותם של הדיירת ובנה, אשר הקימו את עילת הפינוי, תוך כדי הפרת המערכת החוזית וההסכמית שבין הבעלים לדיירת ותוך כדי הפרת פסק-דין קודם, יש מקום להושיט לדיירת סעד מן הצדק הפוך.

הפתרון הראוי במקרה זה, אינה בחיוב הדיירת בפיצוי והנצחת החזקה בדירה, אלא, בהתניית פסק-הדין לפינוי, בתשלום פיצוי של בעלי הדירה, לידי הדיירת, וכן תנאים נלווים אודות דמי השכירות.

בבוא בית-המשפט לקבוע את סכום הפיצוי שעל הבעלים לשלם, כתנאי לפינוי ייבחן כל מקרה ומקרה בהתאם למכלול נסיבותיו.

אולם מה הדין כאשר הוגשה תביעת פינוי בגין הפרת הסכם פשרה ומה לגבי מתן סעד מן הצדק כאשר מדובר בדירת מגורים?

ב- ע"א (חי') 4464/97, 4519 {סופיה מוחמד חטיב נ' סוהיל חסן ואח', דינים מחוזי כו(8), 104 (1997}, המערערת הפרה את הסכם הפשרה בכך שבנתה והוסיפה מבנים שלא בהסכמת המשיבים ושלא כחוק ולא שילמה את דמי השכירות בשיעור ובמועדים המוסכמים.

לאור קביעות אלה, הורה בית-משפט קמא על פינוי המושכר על-ידי המערערת. יחד-עם-זאת, מצא לנכון להעניק לה סעד מן הצדק לאור משך הזמן הארוך שבו היא מתגוררת במקום, בתנאי שתשלם למשיבים את הסכום של 20,000 שקלים תוך 45 ימים מיום מתן פסק-הדין.

בית-המשפט העליון, בדחותו את הערעור קבע, כי מהעובדות שהוכחו ונתקבלו על דעת בית-משפט קמא עולה בבירור ניצול רכושם של המשיבים, ללא הסכמתם, ואי-תשלום דמי שכירות בשיעור ובמועדים שנקבעו בהסכם הפשרה.

לפיכך פסק בית-המשפט העליון כי הפרות חוזרות ונשנות של התחייבויות מהותיות אלה על-ידי המערערת, כדיירת, מצדיקות את פסק הפינוי.

בית-המשפט הבהיר בעניין דנא, כי נכון הוא שסעד מן הצדק אינו סעד של רחמים, ולעניין זה הוגש ערעור מטעם המשיבים, העותרים לבטל את הסעד מן הצדק. אלא שאין לשכוח, שמדובר בדירת בית מגורים, המשמשת למערערת ולמשפחתה קורת-גג, וכלפי דייר מסוג זה, נוהגים ביתר סלחנות מאשר כלפי דייר של בית עסק. מצבה הכלכלי הקשה של המערערת שימש, אף הוא, שיקול במתן הסעד מן הצדק בקביעת הסכום על-ידי בית-משפט קמא.

בית-המשפט ראה במקרה זה מקרה יוצא דופן, משום שלמעשה במשך כ- 30 שנה לא נדרש הנתבע, באופן רציני, לשלם דמי שכירות, דבר המעיד על-כך שגם התובעת לא ייחסה חשיבות רבה להפרת ההסכם על-ידי הדייר. בנסיבות הללו בית-המשפט העדיף להכריע את הכף לטובת הנתבע, ונעתר לבקשת הדייר והושיט לו סעד מן הצדק.

לבסוף, בית-המשפט ציווה על פינוי הדייר המושכר, והשאיר בידי הדייר את האופציה לא לפנות את המושכר באם ישלם לידי התובע דמי שכירות בגין שבע השנים האחרונות ואת יתר ההוצאות שפסק לו.

השאלה הינה מה הדין כאשר על בית-משפט לשקול מתן סעד מן הצדק לאחר שבעבר כבר זכה הדייר לסעד כזה? הכלל הינו שמי שזכה לסעד מן הצדק בעבר, בית-המשפט ישקול זאת לחובתו כאשר הוא מתבקש ליתן אותו בשנית {ת"א (חי') 9943/93 חנן מרום נ' אליהו דואק, תק-מח 98(3), 367 (1998)}.

3.3.3 גרימת נזק למושכר
בית-המשפט לא יעניק סעד מן הצדק לדייר ששבר וגרם נזק למושכר.

ב- {ע"א 774/80 ב' ארסלאן נ' ד' פאהום, פ"ד לה(3), 584, 586, 587 (03.06.81)} קבע בית-משפט כי במקום בו הוכחה עילת פינוי לפי סעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר, הקובע כאחת מעילות הפינוי נזק למושכר, כי נגרם נזק למושכר ושונתה זהותו של המושכר, וכי כל הפעולות נעשו ללא הסכמת המשכיר - לא יינתן סעד מן הצדק.

בית-המשפט קבע כי אין להעניק סעד כאמור כאשר דייר מזלזל בזכויות הקניין של המשכיר, ועושה במושכר כאשר יחפוץ, תוך התעלמות ממגבלות הקשורות בזכויות הבעלים ובתנאי השכירות המוסכמים.

כמו-כן יודגש, כי בבקשה למתן סעד מן הצדק אין לתת משקל רב לעובדה שדייר שילם דמי מפתח או תחליף דמי מפתח, בעיקר כשהדבר קרה שנים רבות לפני מתן צו הפינוי. ניצול רכושו של בעל בית ללא הסכמתו הוא כשלעצמו מעשה הפוגע בבעל הבית אפילו קשה או אף בלתי-אפשרי להעריך פגיעה כזו בכסף. עם דייר של בית עסק מחמירים ונוהגים כלפיו בסלחנות פחותה מאשר כלפי דייר של בית מגורים. אין זה כלל-בל-יעבור, שעל המשכיר להזהיר את השוכר בטרם יפנה לערכאות בתביעת פינוי, אם כי בנסיבות מסויימות העדר הזדמנות כזאת יובא בכלל חשבון בשקילת נסיבותיו של המקרה בהכרעה אם להעניק לשוכר סעד מן הצדק {ע"א 303/73 אסתר יעקובוב נ' מדינת ישראל, פ"ד כח(1), 539, 544 (1974)}.

3.3.4 התנהגות הצדדים והאינטרסים שלהם
הלכות בתי-המשפט לא תחמו קווי גבול ברורים ומוגדרים, אימתי יוענק סעד מן הצדק. יוזכר, כי כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו. על-פי המבחן המקובל למתן סעד מן הצדק יש לשקול במאזני הצדק שני נתונים: את התנהגות שני הצדדים ואת האינטרסים שלהם {כב' השופטת ח' אבנור ב- ע"א 88/81 ו' אלסחורי ואח' נ' י' מזרחי, פ"ד לז(3), 309, 314 (1983)}.

בדרך-כלל, נוטה בית-משפט של ערעור, ובמיוחד אם זהו ערעור שני, שלא להתערב בשיקוליו של בית-משפט השלום, אשר יכול היה גם להתרשם התרשמות ישירה מהתנהגות הצדדים.

ב- ע"א 5/79 {רייכמן ואח' נ' רוזנבלום ואח', פ"ד לד(2), 208 (1979)}, סירב בית-משפט השלום להעניק סעד מן הצדק בעניין של בית עסק (שם הופרו תנאי השכירות) ומנה במפורט נימוקים, שיש להתייחס אליהם, כאשר שוקלים מתן סעד מן הצדק {ע"א 88/81 וודאד אלסחורי נ' מזרחי, פ"ד לז(3), 309 (1983)}:

א. כאשר המושכר הוא בית עסק, יתייחס בית-המשפט לעניין ביתר חומרה.
ב. תקופת ההפרה הייתה קצרה, והיה רצון לתקן ההפרה.
ג. ההפרה תוקנה בפועל.
ד. התנהגות המושכר.
ה. מאזן האינטרסים.

3.3.5 אי-תשלום דמי שכירות ועשיית שינויים במושכר
במסגרת שיקוליו של בית-המשפט לתת סעד מהצדק עליו להתייחס לסעיף 3 לחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו על פיו אין פוגעים בקניינו של אדם ללא הוראה מפורשת בדין {ע"א 377/79 פייצר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, רמ"ג, פ"ד לה(3), 656 (1981)}.

כאשר זכות הקניין הפכה לזכות יסוד, על בית-המשפט להקפיד על מילוי חובותיו של דייר מוגן יותר מבעבר, תוך זיקה להוראה שבסעיף 3 לחוק היסוד. כאן יוזכר, כי הואיל ודיני הגנת הדייר באים לגרוע מזכויות הבעלות, אין לפרש אותם על דרך ההרחבה אלא על דרך הצמצום {ע"א 485/70 סייג נ' מנהלת עזבון המנוח סייג, פ"ד כה(2), 62 (1971); ד' בר-אופיר, שם, 142}.

על-כן סעד הפינוי יינתן כאשר בית-המשפט שוכנע ולא די בפחות מכך שתוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת מידת ההפרה {ד' בר-אופיר לעיל, שם, 142}.

הפרה חמורה של החובה לשלם דמי שכירות במועדם ושל ההתחייבות שלא לבצע שינויים במושכר, לא בהכרח תוביל לדחיית בקשה לסעד מן הצדק.

המחוקק הסמיך את בתי-המשפט בסעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר "לסרב לתת פסק-דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתתו".

הטעם העיקרי למתן סמכות לבית-המשפט לסרב לתת פסק-דין של פינוי אם שוכנע על-פי הנסיבות לא יהיה צודק לתיתו, בהתאם להוראת סעיף 132 לחוק הגנת הדייר, ולשימוש בה הוא מצוקת הדיור השוררת בארץ.

השימוש שעושה בית-המשפט בסמכות שניתנה לו חייב להיות מושפע ממידת מצוקת הדיור, וממידת הסבל שתיגרם על-ידי מתן צו פינוי.

כך למשל, כאשר מדובר בדירת מגורים, ששימשה כמקום מגורים לשבע נפשות, כאשר כל השינויים בדירה נעשו אך ורק כדי להתקין בית שימוש ומקלחת על המרפסת מהסיבה כי המצב בדירה היה בלתי-נסבל עד שנעשו השינויים, בית-המשפט יעניק סעד מן הצדק {ע"א 439/73 רמת חולון בע"מ ואח' נ' ציון בנימיני, פ"ד כח(2), 549, 554, 555 (1974)}.

כך גם כאשר בניית תוספת ושיפוצים על-ידי הדיירים, מהווים שינויים ניכרים במושכר. אולם היכן שניכרת דלותם של דיירים, באופן טבעי יש רצון למצוא צד זכות ולנסות להושיט להם סעד במצבם העגום {ת"א (שלום יר') 6050/98 יעקב באשר ואח' נ' דוד עובדיה ואח', תק-של 2000(1), 194 (2000)}.

שינויים מהווים הפרה של חוזה השכירות המחייבת קבלת רשות בכתב מהמשכיר לצורך ביצועם. כתוצאה מהפרה זו קמה למשכיר עילת פינוי. אולם, נסיבות המקרה עלולות להצדיק מתן סעד מן הצדק בהתניית פיצוי למשכיר.

נסיבות חמורות בהן לא ינתן סעד מן הצדק - כאשר הדייר עושה בנכס כבשלו תוך הפרה בוטה של תנאי השכירות והתעלמות מדרישות בעל הבית {רע"א 1758/98 שלום אפרתי ואח' נ' אילן מרמלשטיין בהט, דינים עליון נד 96 (1998)}.

מטרתו של חוק הגנת הדייר היא להגן על הדייר מפני פינוי כאשר הוא מקיים בקפדנות את כל תנאי השכירות. החוק שלל אמנם מבעלי הבתים חלק נכבד מזכותם להתקשרות חופשית ואת ההנאה השלמה מרכושם, אולם לדייר לא ניתנה זכות קניינית לעשות במושכר כרצונו, אפילו נראה לכאורה כי השינוי שהוכנס על ידיו למושכר הוא לטובת בעל הבית. הזכות להכריע מה טוב לבעל הבית שמורה לו בלבד, בעוד שהשינויים אשר נעשים על-ידי הדייר ללא הסכמת בעל הבית מהווים פגיעה חמורה בזכות הבעלות שלו ועומדים בסתירה לעצם מהותה של זכות זו. כאשר הדייר-משנה את המושכר ללא רשות בעל הבית, נתונה לבעל הבית הזכות להתנגד למעשה {ד' בר-אופיר, שם, 67; ע"א 303/73 אסתר יעקובוב נ' מדינת ישראל, פ"ד כח(1), 539, 544 (1974)}.

ככלל, דיירים שביצעו שינויים ניכרים במושכר ללא הסכמת בעל הבית אינם זכאים לקבל את הסעד האמור {ד' בר-אופיר, שם, 185}.

בית-המשפט מקפיד עם הדייר במיוחד כאשר ההפרות מלוות במעשים בלתי-הוגנים, בין אם המעשים הללו מתייחסים לעצם ההפרה או לאופן ניהול המשפט. נדרש נקיון כפיים מדייר שבא לבקש סעד מן הצדק. כך למשל, סעד כאמור לא יינתן כאשר בוצעו שינויים ניכרים במושכר והדייר, לאחר שנתבקש, לא החזיר את המצב לקדמותו (ד' בר-אופיר, שם, 185; ע"א 16/57 שפלטר נ' סטולוביץ, פ"ד יב(1), 982 (1958); ע"א 109/65 פוטין נ' פילוסוף, פ"ד יט(4), 438 (1965)}.

יובהר כי בית-המשפט אינו רשאי לכפות על הבעלים להסתפק בפיצוי כספי תמורת השינויים שהכניס הדייר למושכר בלא רשות. בית-המשפט אינו רשאי למחול לדייר את הפרת החוזה ולהתיר לו את המשכת ההפרה, גם אם נראה לו כי לבעל הבית לא נגרם נזק בעקבותיה. הסעד לא ינתן איפוא אלא כאשר בידי הדייר קיימת האפשרות לתקן את המעוות {ד' בר-אופיר, שם, 183}.

פיצוי נקבע הן בגין הנזקים הנגרמים למשכיר והוצאותיו (למעט הוצאות משפט), והן בגין הנזק הלא-ממוני עקב ביצוע השינויים והטרדה. על-כן ההוראה להשבת המצב לקדמותו עומדת בזכות עצמה כחובה עצמאית ונפרדת מן החובה לתשלום פיצויים.

כמו-כן, גם בהנחה שהעבודות להשבת המצב לקדמותו תבוצענה כיאות ובצורה מסודרת ובטוחה הרי לא ניתן להתעלם מן הנזקים, כולל הנזקק הלא-ממוני למערער, וזאת החל ממועד ביצוע השינויים המבניים על-ידי המשיבים, ללא הסכמת הבעלים, ועד שיוחזר בסופו-של-דבר המצב לקדמותו {ע"א (חי') 4769/97 יוסף זלמנוב נ' יחיאל שמחון ואח', תק-מח 99(1), 504 (1999)}.

עוד יובהר, כי בנסיבות נאותות ימחל בית-המשפט על מחדל או מעשה, המצדיקים מתן צו פינוי על-פי הדין, אם הנתבע גילה רצון כן לתקן את המעוות ולהמשיך בחזקתו במושכר בהתאם לחוק {ע"א 84/70 דוד אבידר נ' יעקב אשכנזי, פ"ד כה(1), 118 (1971)}

אף פיגורים בתשלום דמי השכירות, יהווה שיקול למניעת סעד מן הצדק. בנוגע למתן סעד מן הצדק, המגמה בבית-המשפט, בשל פיגור בתשלום דמי שכירות, היא כי אם אי-התשלום הוא תוצאה של שגגה, טעות או מקרה בלתי-צפוי מראש יזכה הדייר לסעד {מ' בייסקי, במאמרו, שם, 241 והאסמכתאות שם}.

כאשר אי-התשלום הוא תוצאה של פעולה מתוכננת מראש, שיטתית, הולכת ומתמשכת, הנטיה תהיה שלא להעניק את הסעד {ראה ע"א 143/55 הייזנר נ' קלינסקי, פ"ד יא(1), 17 (1957), בעיקרי דברי השופט גוייטין בעמ' 23 וכן ע"א 11/63 רייב נ' לוי, פ"ד יז(2), 1311 (1963); רע"א 359/88 הרי שטרנפלד נ' עזבון המנוח באובן חסון ז"ל, תק-על 94(1), 1061, 1063 (1994); ד' בר-אופיר, שם, 164/א}.

אולם גם כאשר התוצאה של פינוי דייר מן הדירה תהיה, בלי ספק, תוצאה קשה, אין בכך בלבד כדי להצדיק מניעת פינויו של זה, אחר שבמשך תקופה ארוכה מאוד עשה בדירה כבשלו והיפר את חוזה השכירות עליו חתם, הפרות עקביות, בוטות ומתמשכות.

אף כי "חוק הגנת הדייר בא להעניק סעד לשכבות מעוטות יכולת כדי שלא תנושלנה מדירותיהן. החוק בא להגן ביתר-שאת על דירות קטנות שבעליהן הינם לרוב בעלי אמצעים מצומצמים, וכאשר שוקלים מתן סעד מן הצדק במקרים כאלה, ניתן להתחשב גם בגודל הדירה וגובה הכנסתו של הדייר" {ד' בר-אופיר, שם, 184}.

מצוקה כלכלית של דייר ומצבו הבריאותי אינם מהווים הגנה כנגד עתירה לפינוי. בעל הבית אינו חייב לשאת על כתפיו את פתרון בעיותיו האישיות והסוציאליות של הדייר, וחובה זו מוטלת על רשויות הציבור. על-כן, אין לדון את הדייר על-פי אמות מיוחדות אך ורק בגלל עוניו ומצוקתו {ד' בר-אופיר, שם, 164/ה}.

בהקשר זה יודגש, כי מידת ההקפדה עם דייר בעל עסק תהיה רבה יותר מאשר אם דייר בדירת מגורים. כאחד שמפעיל בעל עסק יש לצפות מהדייר לניהול עסקים תקין, שמחייב בראש ובראשונה תשלום דמי שכירות במועד ואף-על-פי-כן יש לבחון כל מקרה לגופו על-פי נסיבותיו {ת"א (חד') 4873/03 קופת גמ"ח להלוואות חדרה אגודה שיתופית בע"מ נ' קלאו אבי, תק-של 2005(1), 10264 (2005); ע"א (חי') 4769/97 יוסף זלמנוב נ' יחיאל שמחון ואח', תק-מח 99(1), 504 (1999)}.

אם מחליט בית-המשפט להעניק סעד מן הצדק לדייר בבית עסק חרף קיומה של עילת פינוי שהוכחה, ראוי הוא שהפיצוי שייפסק יהא ממשי {ע"א (חי') 4769/97 יוסף זלמנוב נ' יחיאל שמחון ואח', תק-מח 99(1), 504 (1999)}.

יוזכר, כי בבוא בית-המשפט אם להפעיל את הסמכות הנתונה לו בסעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר, עליו להשתכנע "שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתת" היינו, על תוצאות הפינוי לעלות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת מידת ההפרה.

כמו-כן יובהר, כי במקום בו כתוצאה מן הפינוי ייפגע בעל עסק אשר אין לו זכויות של דיירות בעסק, פגיעה זאת אינה יכולה לבוא בחשבון שיקוליו של בית-המשפט {ע"א 84/70 דוד אבידר נ' יעקב אשכנזי, פ"ד כה(1), 118 (1971)}.

3.3.6 אי-מתן שטרות לאבטחת תשלום דמי שכירות
מתן שטרות להבטחת תשלום דמי שכירות כתנאי בחוזה השכירות הינו עניין חשוב לבעל הבית, לא רק לשם הבטחת התשלומים החודשיים אלא גם לשם השגת אשראי על-ידי נכיון השטרות, ובנסיבות מסויימות תהווה הפרת תנאי זה עילה לפינוי ושלילת זכותו של הדייר לסעד מן הצדק {ע"א 11/63 נחום רייב נ' יעקב וקלר לוי, פ"ד יז(2), 1311, 1316 (1963); ע"א 143/55 דוד הייזנר נ' ש' קלינסקי, פ"ד יא(1), 17 (1957)}.

סעד מן הצדק יבחן, אילו המציא הדייר שטרות לא נכונים ובעל הבית מיהר להגיש את התביעה והדייר תיקן את השגיאה מיד. או אף אם תיקן הדייר את המעוות מיד עם הגשת כתב הגנתו, ייתכן שאף אז יש עוד מקום ליתן סעד מן המצדק. היינו, כל אימת שהתיקון בא קרוב לאחר שנוצרה העילה, ניתן להניח שבעל הבית לא נפגע בזכויותיו פגיעה של ממש, ואין זה צודק שהדייר יאבד את הגנת החוק.

אך במקום בו לא קיבל בעל הבית את המגיע לו במשך תקופה ארוכה ועד בכלל, הפגיעה בזכויותיו של בעל הנכס אינה פגיעה ארעית בלבד, ועל-כן פגיעה כזו אינה מצדיקה פינוי. התנהגות זו מצד דייר, מראה בעליל על הפרות מחושבות ומכוונות וזלזול גמור כלפי בעל נכס וכלפי ההתחייבויות שנטל עליו בחוזה השכירות {ע"א 143/55 דוד הייזנר נ' ש' קלינסקי, פ"ד יא(1), 17 (1957)}.

אין על דייר לסבור כי די במילוי תנאי השכירות. אין כוונתו של סעיף 132 לחוק הגנת הדייר להסיר מהדייר כל חרדה לגורלו אף במקרה שהוא מפר את חובותיו בזדון וללא תיקון בתוך זמן סביר {ע"א 143/55 דוד הייזנר נ' ש' קלינסקי, פ"ד יא(1), 17, 24 (1957)}.

3.3.7 שינוי מטרת השכירות
הסכמת המשכיר להפרה נמשכת תיחשב כהשלמה עם ההפרה רק אם תימשך תקופה ארוכה. סעד מן הצדק על-פי סעיף 132 לחוק הגנת הדייר נועד לאפשר תיקון המעוות על-ידי השוכר ולא להנציח הפרה של תנאי השכירות {ע"א 588/67 נכסי יקום בע"מ, חברה רשומה נ' ישעיהו ברקו, פ"ד כב(1), 465, 469 (1968)}.

כך למשל, הפרה של הפיכת המושכר מבית מגורים לבית עסק בלבד, היא הפרה נמשכת {ע"א 497/59 חיים פרנק נ' חיים לנגברג, פ"ד יד 1441, 1445 (1960)}:

"...בהפרה שמטבעה היא הולכת ונמשכת, מכפר אמנם ויתורו של בעל הבית על מה שקרה בעבר, אבל אין לראות בו, כשהוא לעצמו, גם הסכמה להמשכת אותו מצב בעתיד. במידה וההפרה נמשכת אחרי התקופה שבעדה נתקבלו דמי השכירות, קמה לו לבעל הבית זכותו הישנה על-פי החוזה, אלא אם אפשר להסיק מתוך כל הנסיבות שהוא לא רק ויתר על ההפרה בעבר כי אם גם הסכים ממש לשינוי המצב."
{חיים פרנק, שם}

מהתקדימים האנגליים עולה כי בטרם תוכל הסכמת בעל הבית להפרה נמשכת להביא להסקת מסקנה שאכן הוא השלים עם ההפרה והסכים מכללא לביטול האיסור שבחוזה, חייבת ההסכמה להימשך תקופה ארוכה מאוד, עשרים, עשרים וארבע ואף שלושים שנה (ראה Halsbury, מהדורה שניה, כרך 20, עמ' 231 והאסמכתאות המקובצות תחת ההערה r; ע"א 189/65 הנס להמן נ' יהונתן ברגמן, פ"ד יט 358 (1965); ע"א 588/67 נכסי יקום בע"מ, חברה רשומה נ' ישעיהו ברקו, פ"ד כב(1) 465, 469 (1968)}.

יוזכר, כאשר מדובר בבית עסק, להבדיל מדירת מגורים, בית-המשפט קומץ את ידו מליתן סעד מן הצדק וכי זה יינתן אך במקרים ראויים ובנסיבות מיוחדות המצדיקות זאת {ע"א 88/81 אלסחורי ואח' נ' מזרחי, פ"ד לז(3), 309 (1983)}.

כך למשל ב- ת"א (ת"א) 67935/06 {נילי דורם נ' בן הר אברהם, פורסם באתר האינטרנט נבו (25.01.10)} לבד מטענה סתמית בכתב ההגנה כי "הנתבע זכאי, בנסיבות תיק זה, לסעד מן הצדק", לא פירט הנתבע על מה ועל-שום-מה זכאי הוא לסעד מן הצדק ולא הניח תשתית ראייתית כלשהי לביסוסה. כמו-כן, לא טען כי פינויו מהמושכר ישבור את מטה לחמו ו/או כי פינויו יפגע בצורה קשה בעסקיו.

בית-המשפט קבע, כי בהעדר תשתית ראייתית לנסיבות אישיות חריגות, אין מקום לקבוע כי סעד הפינוי מהווה סנקציה חמורה או בלתי-מידתית ביחס להפרות שהוכחו.

שינוי מטרת השכירות במקרה דנן, אינו מהווה עילה לפינויו של הנתבע אך מחמת הפרתו של חוזה השכירות, אלא שהפרה זו מהווה אף נטישת המושכר.

בית-המשפט הוסיף וקבע כי במקרה כגון דא, ובהעדר טענה מצד הנתבע כי בדעתו לחזור ולנהל במושכר "משרד ובית מלאכה" בהתאם למטרת השכירות, אין ראוי להעניק לנתבע סעד מן הצדק, על-מנת להמשיך ולהשתמש בו לאחסנה בלבד.

כמו-כן, חרף הגשת התביעה, הנתבע לא תיקן את המעוות והמשיך להשתמש במושכר לאחסנה בלבד, כאשר מערכות החשמל והמים מנותקות, הטיח בתקרת המושכר, בחלקו הארי, נשר וברזל הזיון חשוף לעין כל.
לאור כך, פסק בית-המשפט כי אין להעניק לנתבע סעד המונע את פינויו מהמושכר, בהעדר נסיבות המצדיקות זאת.

3.3.8 האם דוחק הוא סיבה למתן סעד מן הצדק?
דחקות אינה סיבה לסעד מן הצדק.

ב- ע"א 215/56 {יחיאל ברונשטיין נ' חיה וייזר, פ"ד י 1765 (1956)} הועלתה הטענה על-ידי המשיבה, שאין בידיה לשלם 15 ל"י לחודש, וכי היא מוכנה לשלם רק 8 ל"י. פירוש הדבר שמפאת מצבה הדחוק אין באפשרותה לשלם את שכר הדירה שבית-משפט קבע.

בית-המשפט קבע בעניין דנא כי אין כל צידוק לדחות את תביעת הפינוי. טענת דחקות, כשהיא לעצמה, אינה מצדיקה, סירוב לתת פסק-דין של פינוי.

3.3.9 המניע להגשת התביעה לפינוי כשיקול במתן או אי-מתן סעד מן הצדק
"המניע" להגשת התביעה יכול לשמש גורם בעל משקל לעניין הושטת סעד מן הצדק אף אם כשלעצמו הוא אינו מהווה ראיה במשפט {המ' 25/57 הלנה אהרונזון נ' אברהם נוסבאום, פ"ד יא(1), 347 (1957)}.

המניע להגשת התביעה לפינוי כשלעצמו אינו מהווה ראיה. אך בבוא בית-משפט לשקול את כל נסיבות העניין למטרת סעיף 132 לחוק הגנת הדייר אין להתעלם ממנו, ועליו להתייחס למניע כאל גורם בעל משקל.
3.4 שיקוליו של בית-משפט שלערעור בשאלת מתן סעד מן הצדק
סעיף 132(ב) לחוק דן בסמכותו של בית-המשפט לערעורים לשקול מחדש את פסק-דינו של בית-המשפט שנתן את פסק הפינוי, ולבחון אם היה זה צודק לתת את פסק הפינוי. סמכות זו הוקנתה לבית-המשפט לערעורים על-מנת להשתמש בה רק אם קיימים נימוקים חזקים שיצדיקו התערבות כזו.

בעניין פירוש המושג "צדק" יכול בית-משפט שלערעור לבטל דעה של בית-משפט הנמוך ממנו {ע"א (ת"א) 74/56 חיה וייזר נ' יחיאל ברונשטיין, פ"מ יז (תמצ'), 7}.

ככלל, תפקידו של בית-משפט לערעורים מצטמטם בבדיקת מסקנות בית-המשפט בדרגה הראשונה על-מנת לראות אם מיוסדות הן על חומר הראיות, תואמות את הדין והולמות את ההגיון, ולא יקום בית-משפט לערעורים להחליף את שיקול-דעתו הוא בשיקול-דעתו של בית-משפט בדרגה הראשונה, אף אם נראה לו כי היה שוקל את הדברים בדרך אחרת.

אולם בסעיף 37 לחוק הגנת הדייר, התשט"ו {סעיף 132 לחוק הגנת הדייר, התשל"ב-1974} הוציא המחוקק את בית-המשפט לערעורים ממסגרת מגבילה זו והעניק לו זכות עצמית להכריע בעניין, לפי מושגיו הוא על הצדק גם אם שונים הם מהשקפת בית-המשפט בדרגה הראשונה ויכול הוא לבטל את דעתו של בית-משפט נמוך בפני דעתו אך עליו לעשות כן רק בהשפעת נימוקים חזקים ומבוססים {ע"א (ת"א) 74/56 חיה וייזר נ' יחיאל ברונשטיין, פ"מ יז (תמצ'), 7; ע"א 752/68 שרה ויכמן-לשצ'ינסקי ואח' נ' מוניה פרייפלד, פ"ד כג(2), 717 (1969)}.
על-פי סעיף 132(ב) מוסמך בית-המשפט המחוזי בשבתו כבית-משפט לערעורים לשקול מחדש הן אם היה צודק לתת פסק של פינוי והן אם לא היה צודק לתת פסק של פינוי {ד"נ 31/60 יהודה להמן נ' מאיר גראטש, פ"ד טו(1), 606 (1961)}.

אם העניק בית-המשפט סעד פינוי בטעות, מבלי להביא בחשבון את הנימוקים הנכונים או בהביאו בחשבון נימוקים זרים לעניין, רשאי בית-המשפט לערעורים לתקן את המעוות או להחזיר את הדיון לשופט דלמטה.

בית-משפט מחוזי רשאי לשנות את צורת הסעד מן הצדק שהעמיד שופט שלום ולקבוע כי סעד מן הצדק יהא מותנה בהשבת המצב לקדמותו {ע"א 303/73 אסתר יעקובוב נ' מדינת ישראל ואח', פ"ד כח(1), 539 (1974)}.

לשון סעיף 132(ב) לחוק הגנת הדייר מדברת על פסק-דין "שניתן בתביעת פינוי והוגש עליו ערעור" ופסק-דין שניתן בתביעת פינוי פירושו בין פסק-דין של פינוי ובין פסק-דין המעניק סעד מן הצדק. בערעור על פסק-דין כזה, נאמר באותו סעיף, "רשאי בית-המשפט לשקול אם היה זה צודק לתת את פסק-הדין".

לפי האמור, ברור כי "פסק-הדין" המצויין בסיפא המצוטטת הוא אותו אחד שנזכר ברישא, היינו פסק-דין של פינוי או כזה המעניק סעד מן הצדק, שהרי לא נאמר בסעיף שרשאי בית-המשפט לשקול אם היה צודק לתת את "פסק-הדין של הפינוי". דהיינו: לבית-המשפט שלערעור נתונה הסמכות לשקול מחדש אם היה זה צודק לפסוק בתביעת פינוי, בין אם הפסק, פסק-פינוי הוא ובין אם הוענק סעד מן הצדק {ע"א 303/73 אסתר יעקובוב נ' מדינת ישראל ואח', פ"ד כח(1), 539 (1974); כב' הנשיא אגרנט ב- ע"א 113/65 משה מ' מורי נ' גבריאל מאירי, עו"ד, פ"ד יט 598 (1965)}.

מטרתו של סעיף 132(ב) בקבעו, כי בית-המשפט לערעורים רשאי לשקול מחדש אם היה זה צודק לתת את פסק-הדין, היא כי בית-המשפט שלערעור רשאי להתערב בהחלטת בית-המשפט דלמטה אם ניתן צו פינוי, אם סירבו לתתו ואם הותנה מתן הצו בתנאים כלשהם, תנאים שהם חלק אינטגרלי של פסק-הדין ואשר-על-כן מהווים עילה טובה לערעור הן מצד הדייר והן מצד בעל הבית.

הפירוש הניתן לסעיף זה עולה בקנה אחד עם הנאמר בתקנה 423 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשכ"ג-1963, לעניין סמכותו של בית-המשפט שלערעור ליתן כל החלטה שצריך היה לתתה בית-המשפט דלמטה.

ואמנם לא פעם התערב בית-המשפט לערעורים בסעד שניתן לפי סעיף 132 לחוק הגנת הדייר. בפסקי-דין נוספים בהם היה המצב העובדתי זהה, היינו, הוגשו ערעורים על מתן סעד מן הצדק בבית-משפט קמא או על סירוב לנתינתו, לא עמדה אמנם בפני בית-משפט זה להכרעה השאלה כפי שהיא ניצבת כאן, אך גם בלי להתייחס ברורות לבעיה ראה עצמו בית-המשפט מוסמך להתערב בפסקי-הדין דלמטה.

יוזכר, כי למרות שבית-המשפט שלערעור מוסמך להתערב בשיקול-דעתה של הערכאה הראשונה, הרי ישתמש בסמכות זו רק בהתקיים נימוקים חזקים המבוססים לכך {ע"א 752/68 לשצ'נסקי ואח' נ' פרייפלד, פ"ד כג(2), 717 (1969)}.
בית-משפט שלערעור מוסמך לשקול מחדש, אם היה זה צודק לתת צו פינוי, אך הוא ישתמש בסמכות זו על דרך הצמצום ומנימוקים כבדי משקל, וייתן משקל רב לעמדתה של הערכאה הדיונית.

אולם יובהר, כי בערעור על פסק-דין אשר מתנה אי-פינוי בקיום דרישות, יכול בית-המשפט במסגרת פסק-דינו, לשקול הענקת סעד מן הצדק ולשקול מחדש אם היה צודק לתת פסק-דין שיש בו סייג המעניק סעד כזה.

אולם במקרה והמשיב אינו עומד בדרישות אלו, הסייג בטל וצו הפינוי יהיה תקף, לא פסק-דין הפינוי עמד לביקורת בערעור, אלא ההחלטה של בית-משפט בדרגה הנמוכה, שאין יסוד לבטל את פסק הפינוי מכל בחינה שהיא, דרגת הערעור אינה מוסמכת להעניק מיוזמתה סעד מן הצדק, ואינה רשאית, במקרה כאמור לעשות שימוש בסמכות המוקנית לבית-משפט לערעורים בסעיף 132(ב) לחוק הגנת הדייר {ע"א 748/81 א' סוקולובר נ' ע' הרפז, פ"ד לח(2), 688, 694 (1984)}.

כמו-כן יודגש, כי בית-משפט שלערעור אינו מוסמך להעניק לבעל דין את מה שהוא לא ביקש בערכאה דלמטה. מקום בו פסק-דין הפינוי, שבו הייתה התייחסות לסעד מן הצדק, לא עמד לביקורת בערעור, אין דרגת הערעור מוסמכת להעניק מיוזמתה סעד מן הצדק, ואיננה רשאית לעשות שימוש בסמכות המוקנית לבית-משפט לערעורים בסעיף 132(2) לחוק הגנת הדייר {ע"א 165/50 עפשטיין נ' זילברשטיין, פ"ד ו(2), 1201, 1230 (1952); ע"א 550/75 מורלי נ' בגון, פ"ד ל(2), 309, 319 (1976) וכן ע"א 759/76 פז נ' נוימן, פ"ד לא(2), 169, 178-173 (1977}.
3.5 מתן סעד מן הצדק בשנית
לפי סעיף 132 לחוק הגנת הדייר הסעד מן הצדק כל כולו עניין לשיקולו של בית-המשפט, והוא אשר צריך להיות מודרך בשיקולי הצדק בלבד על-פי הנסיבות הקיימות בעת בואו להחליט בעניין, שום הסכם או התחייבות - אפילו קיבלו תוקף של פסק-דין, וזה לא בוטל - אין בכוחם לכבול את ידי בית-המשפט מראש בשימוש שעליו לעשות בבוא העת לעשות זאת בשיקול-דעתו.

בין כלל הנסיבות שעל בית-המשפט לשקלן יש לכלול את העובדה כי הדייר התחייב בהתדיינות קודמת עם בעל הבית שבה הסכים האחרון שיוענק לו הסעד שלא לבקשו פעם נוספת. גם בנימוקי שיהוי ומניעות אין כדי לחייב את בית-המשפט למאן מתן סעד מן הצדק אם כי גם נימוקים אלה מהווים במקרה מתאים נסיבות שיש לשקלן בטרם יחליט בית-המשפט אם לתת את הסעד.

כל אימת ששיקולי צדק שעולים מהנסיבות לגופן מצדיקים מתן סעד אין בפגם הפורמאלי והפרוצדוראלי של אי-בקשת הסעד מכשול להענקתו. הימנעות מבקשת הסעד היא נסיבה שיש לשקלה בין יתר הנסיבות אם מן הצדק יהיה להעניק את הסעד ואם הימנעות זו נובעת משיקולים טאקטיים יש בה כדי להטות את הכף כנגד הענקת הסעד.

כמו-כן, אין זה כלל בל-יעבור שבית-המשפט לא יעניק סעד לאותו דייר פעמיים. העובדה שכבר ניתן לדייר סעד בעבר היא נסיבה ממכלול הנסיבות שאותן ישקול בית-המשפט בבואו להחליט אם ראוי הדייר לסעד {ד' בר-אופיר, שם, 145; ת"א (יר') 4133/93 ברוכין אברהם נ' שלום בינימין, תק-של 2002(4), 111 (2002)}.
הסעד מן הצדק כל כולו עניין לשיקולו של בית-המשפט הוא, כהוראתו המפורשת של סעיף 132 של חוק הגנת הדייר. גם ללא ביטולו של פסק-דין שניתן בהסכמה אין בכוחו לכבול את בית-המשפט בשקלו את שיקולי הצדק.

משמעות הדברים היא כי גם אם הוסכם בין הצדדים כי הדיירים לא יהיו זכאים לבקש סעד מן הצדק וגם אם ניתן לראותם כאילו לא ביקשו את הסעד (מבחינה פרוצידוראלית), עדיין רשאי בית-המשפט במקרה המתאים להעניק להם את הסעד מן הצדק על-פי שיקול-דעתו החופשי {ע"א 76/81 מ' בוקובזה נ' ד' שירי ואח', פ"ד לז(3), 622, 624, 633 (1983); מע"א 597/69 רייכמן ואח' נ' פקיד שומה, פ"ד כד(2), 826 (1970)}.

ככלל, פסק-דין בהסכמה לא ישונה ולא יבוטל אלא בהסכמת הצדדים (להוציא מקרים של תרמית, טעות משותפת וכו' הפוגמים בעצם ההסכמה), אולם אחרת הדבר בעניינים שהם בבחינת סעד שביושר, שמסור לשיקול-דעת בית-המשפט, שאז בית-המשפט אינו חייב לאכוף את ההסכם, שקיבל תוקף של פסק-דין, אף שהוא עומד כמות שהוא, ללא שבוטל. כך הדבר לא משום שפסק-הדין אינו נכון וטעון ביטול, אלא פשוט משום שמטעמי צדק אין לבצעו כמות שהוא {ד"נ 22/73 בן שחר נ' מחלב, פ"ד כח(2), 89, 94 (1974); ע"א 76/81 מ' בוקובזה נ' ד' שירי ואח', פ"ד לז(3), 622, 624 (1970)}.

גם השיקול, שאין לכבול את ידי בית-המשפט המצווה לדון בעניין מבחינת דרישת הצדק ואין לחייבו מראש לפסוק בלי שיוכל לתת דעתו לכל היבטי העניין ולבחון אותם מבחינת הצדק, הוא מהשיקולים של תיקונו של עולם. כשמתעוררים שיקולים כאלה, אין בית-המשפט קשור בהסכם, ולוא גם הסכם שקיבל תוקף של פסק-דין, ולשם כך אין צורך בביטולו תחילה של אותו פסק-דין.

בית-המשפט רשאי להושיט סעד לצד להסכם, שקיבל תוקף של פסק-דין, אם ביצועו של אותו הסכם יגרום עוול. בית-המשפט מניח, שפסק-הדין שניתן בהסכמה הוא תקף, אך הוא משתמש בסמכותו ומושיט סעד, על-מנת שלא ייעשה בו שימוש בלתי-צודק {(ע"א 597/72 בן שחר נ' מחלב, פ"ד כו(2), 449, 451 (1973); ד"נ 22/73 בן שחר נ' מחלב, פ"ד כח(2), 89 (1974)}.

לפי האמור, אין בוויתור מראש, אף לא בהסכם שניתן לו תוקף של פסק-דין, כדי למנוע מבית-המשפט להעניק סעד מן הצדק, אם על-פי כל נסיבות העניין סבור הוא, כי צודק הוא להעניק את הסעד. על-אף הסכם כזה יישאר בית-המשפט חופשי ובלתי-כבול בהחלטתו וידריך עצמו על-פי שיקולי הצדק בלבד.

אכן, בין כלל הנסיבות עליו להביא בשיקולו גם את העובדה, כי הדייר התחייב, בהתדיינות קודמת עם בעל הבית, שבה הסכים האחרון שיוענק לו הסעד שלא לבקשו פעם נוספת.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

סעד מן הצדק