סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

• פתח דבר
• הגדרת מונחים בחוק הגנת הדייר
• מושכרים לגביהם חל או לא חל חוק הגנת הדייר
• התנאה על הגנת החוק
• דיירים על-פי חוק (סעיפים 19 עד 40 לחוק הגנת הדייר) - מבוא
• דייר לאחר תום תקופת השכירות
• דייר של דירה שנפטר
• דייר של דירה שנפרד או שנתגרש (סעיף 21 לחוק הגנת הדייר)
• דייר של דירה שזנח את משפחתו (סעיף 22 לחוק הגנת הדייר)
• דייר של בית עסק שנפטר, נפרד, נתגרש, זנח משפחתו (סעיפים 23 עד 29 לחוק הגנת הדייר)
• דייר-משנה שהפך לדייר (סעיפים 32 עד 30 לחוק הגנת הדייר)
• בעל בית שהיה לדייר (סעיף 33 לחוק הגנת הדייר)
• דין שותפות (סעיף 34 לחוק הגנת הדייר)
• שימוש משותף (סעיף 35 לחוק הגנת הדייר)
• שינוי מטרה ושינויים במושכר (סעיף 37 לחוק הגנת הדייר)
• הפחתות בגין תשלום דמי מפתח
• קיומה של דרישה להעלאת דמי שכירות
• הגדרות, שיעורים ותשלום מעבר למותר (סעיפים 43 עד 41 לחוק הגנת הדייר)
• תיאום דמי שכירות (סעיף 44 לחוק הגנת הדייר)
• תקנות-משנות (סעיפים 42, 45, 47 לחוק הגנת הדייר)
• דמי שכירות בשכירות-משנה (סעיף 49 לחוק הגנת הדייר)
• קביעת דמי השכירות על-ידי הצדדים (סעיף 50 לחוק הגנת הדייר)
• פסיקת דמי השכירות על-ידי בית-הדין (סעיף 51 לחוק הגנת הדייר)
• קביעת דמי שכירות ודמי שכירות מירביים (סעיפים 52 ו- 52א לחוק הגנת הדייר)
• סעיפים 53, 54 ו- 55 לחוק הגנת הדייר
• הוראות משלימות (סעיף 56 לחוק הגנת הדייר)
• פסיקת דמי שכירות מחדש (סעיף 57 לחוק הגנת הדייר)
• הפחתות בדירות ובבניית עסק (סעיפים 58 עד 61 לחוק הגנת הדייר)
• שירותים ותיקונים (סעיפים 62 עד 73 לחוק הגנת הדייר)
• נוהל וסדרי דין לעניין דמי מפתח
• דין משכיר ציבורי לעניין דמי מפתח (סעיפים 125 עד 130 לחוק הגנת הדייר)
• עילות פינוי - מבוא
• סעיף 131 לחוק הגנת הדייר - עילות פינוי
• הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו (סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר)
• הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי - (סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר)
• המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר (סעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר)
• שימוש במושכר למטרה בלתי-חוקית (סעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר)
• הדייר דרכו להטריד או להרגיז (סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר)
• הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - והפיק מהשכרת-המשנה רווח (סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר)
• המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו (סעיף 131(7) לחוק הגנת הדייר)
• פינוי בשל הקמת בניין אחר במקום המושכר או בשל תיקון יסודי על-ידי בעל הבית (סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר)
• עילת פינוי בשל "נטישה"
• "הזדהות החזקות" וטענת הנטישה
• סעד מן הצדק
• ויתור או זניחה של עילת פינוי או סילוק יד
• סייג לפינויים מסויימים
• מתן אורכה לפינוי
• פסק-דין הושג במרמה
• ביטול זכות לשימוש משותף (סעיף 136 לחוק הגנת הדייר)
• אין פינוי אלא על-פי פסק-דין
• הדין
• סמכות בית-הדין לשכירות
• הוראות שונות - הדין
• פטור מרישום בפנקסי מקרקעין
• דמי מפתח של בית עסק בפשיטת רגל או בפירוק
• תחילת דמי השכירות החדשים

נוהל וסדרי דין לעניין דמי מפתח

סעיף 85 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"85. הדייר היוצא והדייר המוצע
לא באו בעל הבית והדייר היוצא לידי הסכם בדבר פינוי המושכר בידי הדייר היוצא וכניסת הדייר המוצע למושכר או בדבר חלוקת דמי המפתח, רשאי הדייר היוצא לשלוח לבעל הבית, בדואר רשום, שתי הצהרות בכתב, שנעשו בדרך הקבועה בסעיף 15 לפקודת הראיות (נוסח חדש), התשל"א-1971, והן:
(1) הצהרה שלו ובה פרטים אלה:
(א) שהוא מוכן לפנות את המושכר עד יום פלוני שלא יהא מוקדם משלושים יום ולא מאוחר משלושה חודשים מיום שנשלחה ההצהרה;
(ב) שם הדייר המוצע, מענו ומשלח ידו, ולעניין מושכר שהוא דירה - גם מצבו המשפחתי;
(ג) סכום דמי המפתח שהדייר המוצע מוכן לתת (להלן: "דמי המפתח המוצעים");
(ד) החלק בדמי המפתח שהדייר היוצא דורש לעצמו;
(ה) לעניין סעיף 81 - שהדייר המוצע שוכר את בית העסק על-מנת להוסיף ולנהל בו אותו עסק שהדייר היוצא ניהל בו (ולעניין סעיף 81(א) - גם באותו השם המסחרי) והסכום שהדייר המוצע משלם בעד המוניטין של העסק;
(2) הצהרת הדייר המוצע, ובה פרטים אלה:
(א) שהוא מוכן לשכור את המושכר, ושהוא מוכן לקבל את ההחזקה בו מייד לאחר שהדייר היוצא פינה אותו;
(ב) הפרטים המפורטים בפסקה (1)(ב), (ג) ו- (ה)."

תצהיר הדייר המוצע, הנמסר לבעל הבית בהתאם לסעיף 85 לחוק הגנת הדייר חייב להיות זהה מבחינת העובדות העיקריות המפורטות בו לתצהירו של הדייר היוצא.

עיקרם של התצהירים, הנדרשים על-פי החוק ואשר אותם יש להמציא לבעל הבית כתנאי מוקדם לקבלת היתר ממנו להעברת המושכר, הוא בכך, שתצהירים אלה צריכים להעמיד את בעל הבית על העובדות החשובות, אותן יהיה עליו לשקול, בטרם יחליט, אם להתיר את העברת המושכר או להעדיף את הדרך, השמורה לו בחוק (סעיף 86(1) לחוק הגנת הדייר), להחזיר את המושכר להחזקתו ולשלם לדייר היוצא את חלקו בדמי המפתח {ע"א 553/83 חבצלת נ' בית בשדרות רוטשילד 60 בע"מ, פ"ד לח(1), 169 (1984)}.

העובדות החשובות למטרה הנ"ל המצויינות בהוראת סעיף 85 לחוק הגנת הדייר, הן:

1. ציון המושכר שמדובר בו, על-מנת שיידע בעל הבית, איזהו המושכר, ואם מוצע להעבירו בשלמותו או בחלקו;

2. האם הדייר המוצע הוא דייר מתאים מבחינת אישיותו;

3. מהו שיעורם של דמי המפתח, המוצעים במקרה המסויים.

כל אחת מהעובדות הללו יכולה בהחלט להשפיע השפעה מכרעת על שיקול-דעתו של בעל הבית, אם לבחור בחלופה, המאפשרת לו החזרת החזקה לעצמו, או בחלופה האחרת, להתיר את העברת המושכר ולזכות בחלקו בדמי מפתח.

כאשר דייר יוצא מבקש להעביר מושכר לדייר מוצע, הצעתו צריכה להתייחס למושכר כולו בשלמותו, ואין הוא יכול להביא לפיצולה של הדירה מעבר למצב הקיים {ע"א 553/83 חבצלת נ' בית בשדרות רוטשילד 60 בע"מ, פ"ד לח(1), 169 (1984)}.

סעיף 85 לחוק אינו מאפשר לדייר היוצא לכלול בהצהרתו תנאים לפינוי המושכר על ידיו, לבד מאשר קבלת דמי מפתח.

יובהר, כי החוק אינו מכיל הוראה כלשהי, לא מפורשת ולא משתמעת, בדבר מה ומה ייעשה אם הדייר היוצא ובעל הבית אינם מגיעים לעמק השווה בדבר מכירת הרהיטים שבמושכר. מהוראות החוק יש ללמוד שמחיר רהיטים על-כל-פנים אינו יכול להיות חלק מדמי מפתח {ע"א 141/63 מאיר רול נ' פאול גולדמן, פ"ד יז(4), 2957 (1963)}.

הוראות החוק מאפשרים התחשבות, תוך כדי חלוקת דמי המפתח, במוניטין של בית עסק ובערך השכלולים והשיפורים היסודיים שעשה הדייר היוצא במושכר. דברים אלה מותר לכלול בדמי המפתח ולנכותם מחלקו של בעל הבית, ודברים אחרים, דוגמת מחיר רהיטים, אין לכלול בדמי המפתח.

דמי מפתח מוגדרים בהוראת סעיף 1 לחוק הגנת הדייר ככל "תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר, או בקשר לקבלת חזקה או להחזרת חזקה במושכר". משמע שהקשר חייב להיות עם השכירות או עם החזקה במושכר, למעט תשלום המשתלם תמורת מיטלטלין בעסקה של מכר.

סעיף 85 לחוק הגנת הדייר אינו מאפשר לדייר היוצא לכלול בהצהרתו תנאים לפינוי המושכר על ידיו, חוץ מאשר קבלת דמי המפתח. העובדה שהמחוקק לא התעלם מן האפשרות של התנאת תנאים נוספים שכאלה, עולה ברורות מסעיף
95(א) לחוק הגנת הדייר, המסמיך את בית-הדין להרשות לדייר המוצע שיקבל את החזקה במושכר, אם בעל הבית מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי-סבירים.

כך למשל, אם דייר יוצא רוצה להתנות פינוי המושכר במכירת רהיטיו, אין לו דרך אחרת מאשר להסכים עם הדייר המוצע על דמי המפתח שיכללו גם מחיר הרהיטים (מבלי לפרשו), ולשלם לבעל הבית את חלקו המלא בדמי המפתח הכוללים הללו.

אך אם הוא מפריש את מחיר הרהיטים מדמי המפתח ומצהיר כלפי בעל הבית שדמי המפתח אינם עולים על סכום פלוני, וכל היתרה היא מחיר הרהיטים - אין הוא יכול להישמע בטענה שבעל הבית לא יצא ידי חובתו לפי החוק אם הציע לשלם לדייר היוצא את חלקו רק באותם דמי מפתח בלבד. כך, על-אחת-כמה-וכמה אמורים הם לגבי דייר יוצא העושה מעשה תרמית {ע"א 141/63 מאיר רול נ' פאול גולדמן, פ"ד יז(4), 2957 (1963)}.

יודגש, כי אם הדייר היוצא אינו מפנה את המושכר במועד שהוא עצמו קבע לכך בהצהרתו, אין לו להלין אלא על עצמו בלבד אם אין מתירים לו לחזור בו מהצהרתו, כל עוד משפט הפינוי נגדו תלוי ועומד, ותהא זו גם תקופה של שנים אחדות. בית-המשפט לא ישעה לבעל דין הטוען לזכותו או להגנתו את עצם חטאיו שלו.

1.1.1 השגת הרשאה של בית-המשפט היא תנאי למימוש זכותו של הדייר היוצא לחלקו בדמי המפתח
לפסק-דינו של בית-הדין לשכירות, הנותן את הרשות, יש אופי קונסטיטוטיבי ולא דקלרטיבי במובן זה שבעקבותיו מגיעה לקצה זכות השכירות של ה"דייר היוצא" ומתחילה שכירות חדשה של "הדייר המוצע".

לא מספיק שהדייר היוצא פתח בהליכים לפי חוק דמי המפתח, אלא עליו להמשיך בהם עד שהשיג הרשאה. אם לא המשיך בהליכים עד להרשאת בית-הדין, משמע שלא קנה לעצמו את הזכות.

מאחר שהזכות של "דייר יוצא" ככזה אינה עוברת לעזבון הדייר הנפטר תוך הליכי בית-הדין, הרי שעם פטירת הדייר היוצא נפסקים בהכרח הליכי בית-הדין בבקשתו.

מסעיף 95 לחוק הגנת הדייר שעניינו "מתן רשות" עולה כי בית-הדין בוחן באורח אובייקטיבי את הסבירות שבטעמי התנגדותו של בעל הבית לדייר המוצע או כשבעל הבית מתנה תנאים לסבירות תנאיו.

מנוסח הסעיף עולה כי נטל הוכחת אי-הסבירות אינו מוטל על הדייר היוצא, אלא שעל בעל הבית, כדי להצליח בהתנגדותו, לטעון ולהוכיח את סבירות סירובו או תנאיו. כן נקבעים בפסק-הדין זכותו של הדייר היוצא לדמי מפתח, סכומו וחלוקתו {ע"א (חי') 5/83 עזבון אליהו פסיה ז"ל נ' ה' סולקוביץ ואח', פ"מ תשמ"ד(ב), 177, 182 (1983)}.

לאור כך יובהר כי הדיון בבקשת הרשות אינו הליך פורמלי-הצהרתי גרידא, שבו כאילו ניתנת הרשות כעניין שבשיגרה.

השגת הרשאה היא תנאי למימוש זכותו של הדייר היוצא לחלקו בדמי המפתח.
בחינת המצב המשפטי, בהנחה שניתנה הרשות, מזווית הראיה של הדייר המוצע, נותנת אף היא כי זכותו לקבלת החזקה במושכר נובעת מפסק-הדין ולא מהזכות שהייתה לדייר היוצא במושכר.

לאור האמור, פסק-דין של בית-הדין המרשה את העברת השכירות והקובע את "זכות הדייר היוצא לדמי מפתח" ואת שיעורו הוא המממש את זכות הדייר היוצא לחלקו בדמי מפתח.
"דייר יוצא" מוגדר בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר "דייר המפנה מושכר שלא על-פי פסק-דין של פינוי". אין "דייר יוצא" אלא מי שעודנו מחזיק במושכר בשלב מתן הרשות ועומד לפנותו. משנפטר הדייר לפני מתן הרשות, פגה זכות שכירותו המוגנת שהיא בגדר זכות אישית, ועמה הזכות לדמי מפתח שטרם מומשה וחלות לגבי מקרה זה הוראות סעיף 20 לחוק הגנת הדייר (שכותרתו "דייר של דייר שנפטר").

יוער, כי נוסחו של סעיף 93 לחוק הגנת הדייר מלמד, שהרשות של בית-הדין לשכירות, הניתנת בפסק-דין, לאחר שנשקלו טענות שני הצדדים, היא הקובעת, אם אמנם תעבור הזכות להחזקת הדירה מהדייר היוצא אל הדייר המוצע, ואם זכאי הדייר היוצא לחלק בדמי המפתח ומהו חלקו.

העברת החזקה בדירה על-ידי הדייר היוצא לדייר המוצע ללא הסכמת בעל הבית ובהעדר פסק-דין המרשה זאת, מהווה עבירה על סעיפים 107 ו- 108 לחוק הגנת הדייר, ובנוסף לעונש שצפויים לו העוברים על האיסור, רשאי בעל הבית אף לתבוע את סילוק ידו של הדייר החדש.

כל אלה מצביעים על ההכרח, שהדייר היוצא ימשיך להיות דייר עד לקבלת הרשאת בית-הדין למסירת הדירה לדייר המוצע, שכן ללא הרשאה זאת אין המסירה תופסת ולכן אין יסוד לטענה, שמתגבשת זכות כלשהי עוד בטרם ניתן פסק-דינו של בית-המשפט.

הדייר היוצא זכאי להגנת החוק כל עוד לא פינה את הדירה כליל והחזיר אותה לבעל הבית. לעניין זה אף מספיקה חזקה חוקית באמצעות מפתחות הדירה ואין הכרח במגורים בפועל בשלב שלאחר מסירת ההצהרות. דייר יוצא, הפותח בהליכים לפי חוק דמי המפתח וממשיך בהם עד שהשיג הרשאה, אין נטישתו שוללת את זכויותיו לפי החוק הזה {ע"א 404/61 סקיבינסקיה נ' יורושי, פ"ד טז(1), 347, 356 מול ב (1962); ע"א 348/59 מצוג נ' קמינר, פ"ד יד(1), 455, 459 מול ב (1960)}.

לא מספיק, אם-כן, שהדייר היוצא פתח בהליכים לפי חוק דמי המפתח, אלא עליו להמשיך בהם עד שהשיג הרשאה, אם לא המשיך בהליכים עד להרשאת בית-הדין, המסקנה המתבקשת מהדברים היא, שלא קנה לעצמו את הזכות.

מאחר שהזכות של "דייר יוצא" ככזה אינה עוברת לעזבון הדייר הנפטר תוך הליכי בית-הדין, הרי שעם פטירת הדייר היוצא נפסקים בהכרח הליכי בית-הדין הדן בבקשתו.

נטישת הדירה לקראת הכנסת דייר חדש לדירה מותרת כחלק מהצרכים והדרישות המתחייבות ממטרת החוק, העברת הדיירות המוגנת בדירה מדייר אחד למשנהו.

מעשה העברת הדירה מדייר לדייר, בהעדר הסכמת בעל הבית לעצם ההעברה, יכול להעשות אך ורק ברשות בית-הדין בפסק-דין, ולכן, כל עוד לא ניתנה רשות זאת, לא נתגבשה זכותו של הדייר היוצא לדמי מפתח, ולכן אף אין מקום להעברת זכות כזאת, שטרם נולדה לעזבונו של אותו דייר יוצא.

פטירת הדייר היוצא מהווה "פינוי כליל" של הדירה על ידו. משעה שנפטר הדייר היוצא, מסתיימת חזקתו בדירה וכיוון שההגנה לפי החוק הינה על הדייר אישית, אין היא ממשיכה להתקיים לגבי עזבונו אחריו, ומקיפה אך ורק את אותם בני משפחתו הנזכרים בסעיף 20 לחוק הגנת הדייר שקיים לגביהם התנאי של מגורים עם הדייר במשך 6 החודשים שקדמו לפטירה.

1.1.2 חוסר תום-לב בניהול משא-ומתן לקראת כריתתו של חוזה שכירות - יש בכך משום כרסום במעמד כ"דייר מוגן"
שלילה מוקדמת של האפשרות להצביע על דייר מוצע היא בבחינת נטילת "קלף מיקוח" משמעותי מהדייר המוגן ביחסו עם בעל הבית, כפי שמלמד שילוב הסעיפים 74 ו- 85 לחוק הגנת הדייר {ע"א 130/88, 135 קרסיק נ' קופרשטיין ואח', גולדברג נ' י' קופרשטיין ואח', פ"ד מד(1), 589 (1990)}.

משנשלחו הצהרות לפי סעיף 85 לחוק הגנת הדייר, ובעל הבית לא השיב תוך 30 יום מיום שנשלחו ההצהרות, רשאי הדייר, לא יאוחר מ- 15 ימים מתום שלושים יום לאחר משלוח ההצהרות, לבקש מבית-הדין פסק-דין המרשה לדייר המוצע לקבל את החזקה בדירה. את בקשת הרשות יש להגיש לבית-הדין תוך 45 ימים מתאריך משלוח ההצהרות.

בקשה אשר הוגשה באיחור של 15 ימים (סעיפים 93 ו- 94 לחוק הגנת הדייר), במקום בו לא חלה החלופה של הגשת הבקשה תוך 15 ימים מהיום שקבע בעל הבית להחזרת החזקה במושכר מהטעם שבעל הבית לא השיב תוך 30 ימים, ולא קבע בהעדר תשובה במועד שנקבע, את היום שנקבע להחזרת החזקה במושכר. תחול החלופה האחרונה שבסעיף 94 לחוק הגנת הדייר למקרה של העדר תשובת בעל הבית תוך 30 ימים מיום שנשלחו ההצהרות וחלופה זו קובעת שיש להגיש את הבקשה תוך 15 ימים מתוך שלושים יום לאחר שנשלחו ההצהרות {ע"א (חי') 4156/96 רשות הפיתוח על-ידי מינהל מקרקעי ישראל נ' שפילינגר אורלי, דינים מחוזי כו(8), 51 (1997)}.

סעיף 86 לחוק הגנת הדייר לעניין מתן התשובה של בעל הבית קובע מועד ברור של 30 יום מיום "שנשלחו" ההצהרות וסעיף 94 לחוק הגנת הדייר קובע לעניין מועד הגשת בקשת הרשות במקרה שבעל הבית לא השיב תוך 30 יום, תקופה של 15 ימים מתום שלושים יום לאחר שנשלחו ההצהרות, קרי: 45 ימים מיום משלוח הצהרות.

השלבים בסעיפים אלה צריכים לבוא בזה אחר זה כסדרם וברציפות. באשר להארכת המועדים, הרי שחוק הגנת הדייר אינו מכיל הוראה המאפשרת הארכה כזו, ואין להשתמש בתקנה 528 לתקנות סדר הדין האזרחי הדנה בהארכת מועדים {השווה המר' 457/69 לוי נ' רחמים, פ"ד כג(2), 334, 336 ו' (1969)}.

כאשר הצדדים מאחרים בביצוע הפעולות המתחייבות על-פי חוק הגנת הדייר, בית-המשפט לא יקבל בקשה למתן הרשות לאחר חלוף המועד של 15 ימים ולא יתעלם מאיחור זה, בלא שאף ניתן טעם מיוחד, בהנחה שניתן לשקול הארכת מועד, לאיחור זה {ע"א (חי') 4156/96 רשות הפיתוח על-ידי מינהל מקרקעי ישראל נ' שפילינגר אורלי, דינים מחוזי כו(8), 51 (1997)}.

בבוא בית-המשפט להחליט על-פי סעיף 95 לחוק הגנת הדייר בדבר סבירות התנגדותו של בעל הבית לדייר המוצע עומדים בפניו העקרונות הבאים:

בית-הדין עומד בנעליו של בעל הבית, והשיקולים אשר יניעוהו לראות חוסר סבירות בסירובו של בעל הבית, הם הם השיקולים עצמם שיניעוהו לצפות מבעל בית סביר ליתן את הרשות ועל-כן יניעוהו למתן אותה רשות במקום בעל הבית {ת"ש (ת"א) 51/97 אברהם שודמק נ' רחל איילון, ציפורה רקובר, תק-של 97(4), 1858 (1997)}.

שאלת הסבירות אינה שאלת קביעה עובדתית טהורה, אלא שאלה שבשיקול-דעת {ראה ע"א 553/83 חבצלת נ' בית בשדרות רוטשילד 60 בע"מ, פ"ד לח(1), 173 (1984)}.

1.2 תשובת בעל הבית (סעיף 86 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 86 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"86. תשובת בעל הבית
נשלחו ההצהרות לפי סעיף 85, רשאי בעל הבית, תוך שלושים יום מיום שנשלחו ההצהרות, להשיב לדייר היוצא, בכתב שנשלח בדואר רשום, אחת התשובות האלה:
(1) שיש בדעתו להחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר עד יום פלוני שלא יהא מוקדם מהיום שקבע הדייר היוצא בהצהרתו ולא מאוחר משלושה חודשים מיום שנשלחו ההצהרות, ושהוא מסכים לסכום דמי המפתח ולחלוקתם כמפורט בהצהרות;
(2) שיש בדעתו להחזיר לעצמו את ההחזקה כאמור בפסקה (1), אך חולק הוא על עצם זכותו של הדייר היוצא לדמי מפתח, על סכום דמי המפתח או על החלק שהדייר היוצא דורש לעצמו;
(3) שהוא מסכים להשכיר את המושכר לדייר המוצע ולסכום דמי המפתח ולחלוקתם כמפורט בהצהרות;
(4) שהוא מסכים להשכיר את המושכר, אך חולק על הדייר המוצע או חולק על עצם זכותו של הדייר היוצא לדמי מפתח, על סכום דמי המפתח או על החלק שהדייר היוצא דורש לעצמו."

שתיקת בעל בית בקבלו מדייר יוצא הצהרות לגבי גובה דמי מפתח ולגבי דייר מוצע, לפי סעיף 85 לחוק הגנת הדייר, משמעותה שמירת הזכות לתקוף את כל מרכיבי בקשתו של הדייר, בעת הדיון בבקשת רשות להעביר את המושכר.

באין הוראה בחוק הנוטלת מבעל הבית את זכות השתיקה, אין אפשרות להסיק משתיקתו שהוא מסכים לדייר המוצע או לכל פרט אחר שלגביו הצהיר הדייר היוצא.

אם בעל הבית משיב שהוא מסכים להשכיר את המושכר אך חולק על הדייר המוצע (אחת האלטרנטיבות בסעיף 86(4) לחוק הגנת הדייר) כי אז, להבדיל משאר המקרים, לא נוצר הסדר בינו לבין הדייר היוצא שאחד הסעיפים 90-87 לחוק הגנת הדייר יחול עליו {ע"א (יר') 122/75 שלום נוריאן נ' חיים ברנהולץ, פ"מ תשל"ז(א), 3 (1977)}.

חריג זה כאמור, המתבטא באי-תחולתם של הסעיפים 90-87 לחוק הגנת הדייר, אין ללמוד שבעל הבית לא רק "רשאי" אלא אף חייב להשיב אחת התשובות לפי סעיף 86 לחוק הגנת הדייר, שאם-לא-כן, לא יורשה לחלוק לא על זכותו של הדייר להעביר את המושכר, לא על אישיותו של הדייר המוצע ולא על גובה דמי המפתח.

שכפירה בכל אלה אינה כלולה באף אחת מהחלופות שבסעיף 86 לחוק, ואף-על-פי-כן לא יעלה על דעת איש שבעל הבית אינו זכאי לנקוט עמדה כזאת.

יתרה-מזו, מהוראת סעיף 93 לחוק הגנת הדייר, המפרטת את המקרים בהם רשאי הדייר לבקש את רשותו של בית-הדין להעביר את המושכר, מגלה כי התשובות המפורטות בסעיף 86 לחוק אינן ממצות. בסעיף 93(2) לחוק, מדובר במקרה בו השיב בעל הבית לדייר שהוא אינו מסכים לעצם השכרת המושכר לאחר וגם אינו מעוניין להחזיר את המושכר לעצמו, היינו תשובה אשר אינה מוזכרת באף אחד מסעיפי-המשנה של סעיף 85 לחוק הגנת הדייר {ע"א (יר') 122/75 שלום נוריאן נ' חיים ברנהולץ, פ"מ תשל"ז(א), 3 (1977)}.

ככלל, אין אדם מחוייב להגיב על טענות הזולת כלפיו או כלפי רכושו והוא זכאי לבחור בשתיקה תוך שמירת טענותיו לזמן הדיון. לפיכך, באין הוראה בחוק הגנת הדייר הנוטלת מבעל הבית את זכות השתיקה, אין להסיק הימנה כי בעל בית מסכים בשתיקתו לדייר המוצע או לכל פרט אחר {ע"א (יר') 122/75 שלום נוריאן נ' חיים ברנהולץ, פ"מ תשל"ז(א), 3 (1977)}.

מקרים בהם בית-הדין עשוי להכיר בטעמי ההתנגדות של בעל הבית לדייר המוצע כ"טעם סביר" הם למשל, אם הדייר היוצא של בית עסק הינו מסוג בתי העסק שהוצאו מתקרת המקסימום של שכר דירה ואילו הדייר המוצע ינהל במושכר עסק אחר שדמי השכירות עבורו מוגבלים ופחותים מאלו ששילם הדייר היוצא {א' חרלף, דמי מפתח (הוצאת תמר-1985), 75-59}.

כך גם ה- RATIO LEGIS של סעיף 96 לחוק הגנת הדייר ושכמותו הוא שבעל הבית לא ייגרר לסיטואציה בה לא יוכל להפיק מן הנכס את הזכויות המגיעות לו, לרבות הזכות לקבל מפעם לפעם את חלקו בדמי המפתח {ת"ש (חי') 28/05 תנובה בע"מ נ' עמידר בע"מ, תקדין מקוון (ראה גם ע"א (חי') 4230/96}.

הנימוק שבעצם היות הדייר המוצע תאגיד ולא אדם בשר ודם, יחד עם הנימוק שבעל הבית עלול לאבד את האפשרות לקבל דמי שכירות ללא תקרה, הם טעם סביר להתנגדות לדייר מוצע.

"דייר יוצא", כמובנו בחוק הגנת הדייר, המעוניין להעביר את הזכויות בדמי מפתח ל"דייר מוצע", על שניהם לנקוט בהליך לפי סעיף 85 לחוק הגנת הדייר, ולשלוח הצהרות לבעל הבית. משעשו כן, מורה סעיף 86 לחוק את המשך המסלול שעניינו תשובת בעל הבית.

יובהר כי בית-המשפט לא יתן סעד בנושא זה אם הצדדים לא נקטו בדרך זו כאמור. הסמכות לדון בכך היא לא של בית-משפט השלום אלא של בית-הדין לשכירות {ראה ת"א (יר') 2588-08 נעמן משה נ' לוי ששון, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.10.10)}.


1.3 כשבעל הבית מחזיר את המושכר ומסכים לדמי המפתח (סעיף 87 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 87 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 קובע כדלקמן:

"87. כשבעל הבית מחזיר את המושכר ומסכים לדמי המפתח
(א) השיב בעל הבית שיש בדעתו להחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר, והסכים לסכום דמי המפתח ולחלוקתם כמפורט בהצהרות, חייב הדייר היוצא לפנות את המושכר לא יאוחר מהיום שקבע בעל הבית בתשובתו, ובלבד שבעל הבית שילם לדייר היוצא את חלקו בדמי המפתח המוצעים, או השלישו לזכותו.
(ב) לא שילם בעל הבית לדייר היוצא את חלקו בדמי המפתח ולא השלישו לזכותו עד היום האמור, חייב בעל הבית, לפי דרישת הדייר היוצא, לשלם לו את חלקו בדמי המפתח, או להשלישו לזכותו, לא יאוחר מחמישה-עשר יום לאחר אותו יום, ובלבד שהדייר היוצא מפנה את המושכר."

הסכם בין דייר יוצא לבין דייר נכנס בהסכמת בעלי הבית לגבי בית עסק, תקף גם אם לא נשלחו תצהירים, והדייר המוצע רשאי לתבוע פינוי הדייר היוצע על-סמך הסכם כזה {ע"א 564/79 רומנו נ' שוחט, פ"ד לו(1), 634 (1982)}.

אם ישנם שני בעלים משותפים, יתן בית-הדין הרשאה להחזרת החזקה לשניהם בצוותא, אך לא לאחד מהם לחוד {ע"א 110/64 מרגלית נ' כהנא, מאירי ו 33; ע"א 141/63 מאיר רול נ' פאול גולדמן, פ"ד יז(4), 2957 (1965)}.

על-פי הוראת סעיף 87 לחוק הנ"ל, החיוב לשלם דמי מפתח קם על-ידי תשובת בעל הבית, שיש בדעתו להחזיר לעצמו את החזקה במושכר, וכי הוא מסכים לסכום דמי המפתח ולחלוקתם, כפי שהציע הדייר בהצהרתו. זוהי קבלת הצעת הדייר, שכתוצאה ממנה וכאמור בסעיף 87(א) לחוק הגנת הדייר השניים קשורים בה {ע"א 789/82 משה עזרא נ' גבריאל מוגרבי, פ"ד לז(4), 565 (1983) (להלן: "פרשת מוגרבי")}.

אף צד אינו רשאי לחזור בו מהתחייבויותיו, כפי שנתגבשו בהצעה ובקבלה. לא קיים הדייר התחייבותו ולא פינה המושכר במועד, זוהי עילה לפסק-דין פינוי נגדו לפי סעיף 91 לחוק הגנת הדייר, ואילו התנאי לפינוי - הן לפי סעיף 87(א) לחוק והן לפי סעיף 91 לחוק הוא התשלום או ההשלשה של חלקו של הדייר בדמי המפתח {פרשת מוגרבי, לעיל}.

גם בעל הבית אינו חופשי לחזור בו מהתחייבותו, ולפי סעיף 87(ב) מחוייב הוא לשלם לדייר חלקו בדמי המפתח או להשלישו לזכותו "לא יאוחר מחמישה-עשר יום לאחר אותו יום ובלבד שהדייר היוצא מפנה את המושכר".

הפרת התחייבות על-ידי אחד הצדדים מקנה לצד המקיים זכות תביעה וסעד המעוגנים בחוק, ובנדון זה אין הוראות החוק שונות כללית מדיני ההפרה המקובלים.

לאי-קיום התחייבות על-ידי אחד הצדדים עשויה להיות השלכה לשיקולי בית-המשפט, משבאה לפניו תביעת פינוי, וייתכן שבמקרה מתאים, כשהמפר הוא בעל הבית, ימצא בית-המשפט מקום לעשות שימוש בסעיף 132 לחוק הגנת הדייר, כשם שמחמת הפרה מצד הדייר היוצא עשוי הדבר להיות שיקול לעניין זיכוי בהפרשי הצמדה או ריבית {פרשת מוגרבי, לעיל}.

1.4 כשבעל הבית מחזיר את המושכר וחולק על דמי המפתח (סעיף 88 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 88 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 קובע כדלקמן:

"88. כשבעל הבית מחזיר את המושכר וחולק על דמי המפתח
(א) השיב בעל הבית שיש בדעתו להחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר, אלא שחולק הוא על זכות הדייר היוצא לדמי מפתח, על סכום דמי המפתח או על חלוקתם, יפסוק בדבר בית-הדין לפי בקשת הדייר היוצא שתוגש לא יאוחר מחמישה-עשר יום מהיום שנשלחה תשובת בעל הבית.
(ב) מצא בית-הדין שהדייר היוצא זכאי לדמי מפתח, יקבע את הסכום שהדייר היוצא זכאי לו ויחייב את בעל הבית לשלם סכום זה לדייר היוצא, או להשלישו לזכותו, תוך חמישה-עשר יום מיום מתן פסק-הדין או עד היום שקבע בעל הבית בתשובתו, הכל לפי התאריך המאוחר יותר, והדייר היוצא חייב לפנות את המושכר עד אותו תאריך."

יובהר כי אם בעל בית רוצה את המושכר לעצמו, עליו לשלם לדייר היוצא לפי גובה דמי המפתח שמציע הדייר המוצע. המבחן הרציני והמכריע אם הדייר המוצע הינו פיקטיבי או אמיתי, הוא מתן ההרשאה המבוקשת {תיק שכירות (ת"א) 1681/83 מנדלבאום נ' טננבאום, מאירי ה 118}.

הסכום של דמי המפתח הנקוב בתצהירים עדיף על חוות-דעת של מתווך. עמדה אחרת נוגדת את הוראות החוק. אם לבעל הבית נראה שדמי המפתח גבוהים ממה שהוא מעריך, הברירה בידו להסכים לדייר המוצע ולקבל את חלקו בדמי המפתח הגבוהים, או לשלם לדייר היוצא את חלקו בדמי המפתח האלה, אם רצונו לקחת את המושכר לעצמו.

התחייבותו של בעל הבית כלפי דייר יוצא, הבאה להבטיח את הדייר היוצא מהפסד, במקרה והוא יאלץ לפנות את המושכר, בלי שיהיה דייר מוצע וללא קבלת חלק מדמי מפתח - אינה מכניסה את העניין לסמכותו של בית-הדין לשכירות.

יודגש כי אין "דייר יוצא" זכאי לדרוש דמי מפתח אלא בשני מקרים: (א) כאשר קיים דייר מוצע; (ב) כאשר קיים דייר מוצע ובעל הבית במקום להסכים להכנסת הדייר המוצע משיב שברצונו להחזיר לעצמו את המושכר.

במקרה הראשון - הבעיה בין בעל הבית והדייר היוצא הינה גובה דמי המפתח שעל הדייר המוצע לשלם ואופן חלוקת דמי מפתח אלה בין בעל הבית לבין הדייר היוצא. במקרה זה המדובר הוא בחלוקת דמי המפתח המוצעים על-ידי הדייר המוצע.

במקרה השני - "החזרת המושכר לעצמו" יכולה להידרש על-ידי בעל הבית רק כאשר הדייר היוצא מציע דייר אחר אשר בעל הבית נדרש להשכיר לו את הדירה. ראה סעיפים 14 ו- 15 לחוק הנ"ל. מהסעיפים האלה נובע שבהעדר דייר מוצע, אין בעל הבית זכאי לדרוש מהדייר לפנות את הדירה תמורת תשלום דמי מפתח {ע"א 222/62 י' טרכטנגוט נ' י' הוניגמן, פ"ד טז(3), 2198, 2201 (1962)}.

סמכות בית-הדין לשכירות קבועה בסעיפים 88, 90, 93, 95 ו- 103 והיא חלה בעיקר על שני המקרים כאמור. יתירה מזאת, רק הדייר רשאי להציע לבעל הבית להחזיר את המושכר תמורת תשלום חלק מדמי המפתח, אולם אין הוא זכאי לכפות עליו את הדבר {סעיפים 104-101 לחוק הגנת הדייר}.

1.5 כשבעל הבית מסכים לדייר המוצע ולדמי המפתח (סעיף 89 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 89 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"89. כשבעל הבית מסכים לדייר המוצע ולדמי המפתח
(א) השיב בעל הבית שהוא מסכים להשכיר את המושכר לדייר המוצע ולסכום דמי המפתח ולחלוקתם כמפורט בהצהרות, רשאי הדייר המוצע, על יסוד תשובה זו, לקבל את ההחזקה במושכר לא יאוחר מהיום שקבע הדייר היוצא בהצהרתו, ובלבד שהדייר המוצע שילם לבעל הבית ולדייר היוצא את חלקם בדמי המפתח המוצעים, או השלישו לזכותם.
(ב) לא קיבל הדייר המוצע את ההחזקה במושכר עד היום האמור, חייב הדייר היוצא, לפי דרישת בעל הבית, לפנות את המושכר לא יאוחר מחמישה-עשר יום לאחר יום זה, ובלבד שבעל הבית שילם לו את חלקו בדמי המפתח המוצעים, או השלישו לזכותו."

1.6 כשבעל הבית מסכים לדייר המוצע וחולק על דמי המפתח (סעיף 90 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 90 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"90. כשבעל הבית מסכים לדייר המוצע וחולק על דמי המפתח
(א) השיב בעל הבית שהוא מסכים להשכיר את המושכר לדייר המוצע, אלא שחולק הוא על זכות הדייר היוצא לדמי מפתח או על סכום דמי המפתח או על חלוקתם, יפסוק בדבר בית-הדין לפי בקשת הדייר היוצא שתוגש לא יאוחר מחמישה-עשר יום מהיום שנשלחה תשובת בעל הבית.
(ב) מצא בית-הדין שהדייר היוצא זכאי לדמי מפתח, יקבע את סכומם ואת חלוקתם בין בעל הבית ובין הדייר היוצא ואת היום שבו רשאי הדייר המוצע לקבל את ההחזקה במושכר, ומשקבע כן, יחולו הוראות סעיף 89 כאילו בא היום הקבוע בפסק-הדין במקום היום שקבע הדייר היוצא בהצהרתו."

1.7 פסק-דין פינוי נגד הדייר היוצא (סעיף 91 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 91 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"91. פסק-דין פינוי נגד הדייר היוצא
לא פינה הדייר היוצא את המושכר כאמור בסעיפים 87 עד 90, ישמש דבר זה עילה למתן פסק-דין של פינוי מאת בית-משפט נגד הדייר היוצא, ובלבד שלא יבוצע פסק-הדין אלא לאחר שבעל הבית שילם לדייר היוצא את חלקו בדמי המפתח, או השלישו לזכותו."

1.8 התיישנות (סעיף 92 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 92 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"92. התיישנות
תקופת ההתיישנות של תובענה לתשלום דמי מפתח או לפינוי לפי סעיפים 87 עד 91 היא שנה אחת."

ככלל, התיישנות בתביעה אזרחית היא שבע שנים, אלא אם נקבע בחוק אחרת. זכות הגישה לערכאות אין משמעה הזכות לפנות לבית-המשפט בכל הליך, בכל צורה ובכל עת.

ככל הזכויות האחרות, גם את זכות הגישה לערכאות יש לאזן אל מול זכויות או אינטרסים נוגדים, באופן שיאפשר לאדם לזכות בסעד בגין פגיעה בזכות מהותית שלו תוך שמירה מפני פגיעה אפשרית בזכויות או באינטרסים של פרט אחר או של החברה בכללותה.

כך דברי חקיקה שונים מסדירים את הגישה לערכאות באופן שיש בו כדי להגביל את הזכות ולאזן בינה ובין אינטרסים אחרים. כך למשל, דיני ההתיישנות מציבים מחסום דיוני להגשת תביעות בחלוף פרק זמן מסויים מקרות הפגיעה או הנזק כפי שנקבע בחוק. יכול ופרק זמן זה יעמוד על שנה, שנתיים, שלוש, או שבע שנים - הכל על-פי העניין {בג"ץ 2171/06 שני כהן נ' יו"ר הכנסת, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.08.11)}.

בחוק הגנת הדייר נקבע בסעיף 92 לחוק כי תקופת ההתיישנות של תובענה לתשלום דמי מפתח או פינוי לפי סעיפים 91-87 של החוק (דהיינו, שבעל הבית דורש את המושכר לעצמו) היא שנה אחת {עמירם חרלף, חוק הגנת הדייר; ראה גם ע"א 619/66 הקרן נ' ג'ורג'י, פ"ד כא(1), 425 (1967)}.

יש לשים-לב להוראות מגבילות נוספת בחוק, והן:

1. את הבקשה לבית-הדין לשכירות יש להגיש תוך 15 יום מתום 30 יום מיום משלוח התצהירים בדואר רשום, או מיום קבלת תשובה שלילית או מתחמקת.

2. אם איחרו להגיש את הבקשה, היא תימחק מאחר ואין לבית-המשפט סמכות להאריך את המועד הזה. פירושו של דבר, שאם לא הוגשה הבקשה לבית-הדין לשכירות תוך ה- 15 יום מהמועד הנ"ל - יש לשלוח תצהירים חדשים, כי בית-הדין לא יוכל לדון בבקשה שהוגשה באיחור {ראה ע"א 619/66 הקרן נ' ג'ורג'י, פ"ד כא(1), 425 (1967)}.

לעומת-זאת יודגש, כי תקופת ההתיישנות בתביעת דמי מפתח כתוצאה מהעברת שליטה בחברת מעטים או מחילופי שותפים - היא 7 שנים ולא שנה אחת {ראה תיק שכירות (חי') 34/66, מאירי ז 158}.

טענת התיישנות נמנית עם הטענות הדיוניות, אך משנתקבלה, דוחה בית-המשפט את התובענה ואינו מסתפק במחיקת כתב תביעה.
כל עיקרו של עניין ההתיישנות לא בא אלא לאפשר לנתבע "ששטרו אבד", להשתחרר מן הנטל להתגונן מפני התובענה.

מחד, מטרת החוק היא להבטיח סידור ומנגנון מתאים לדייר העומד לצאת מדירה לאחר שרכש או שעומד לרכוש דיור חלוף, כן מאידך, להבטיח זכויות מסויימות למשכיר.

לא בכדי קבע המחוקק מועדים וזמנים לחילופי הודעות והליכים בין הצדדים, וכן קביעת זמן פינוי. כמו-כן קבע המחוקק תקופת התיישנות קצרה של שנה אחת בסעיף 92 לחוק הגנת הדייר.

אילו איפשר המחוקק ונתן תקופות ארוכות יותר לביצוע הסכמי פינוי או להגשת תביעות לכך, הייתה מסוכלת מטרתו וכוונתו, להבטיח קורת-גג לדייר ומניעת אפשרות ויתור על-כך מצדו.

בהקשר זה יודגש, שאין הצדדים רשאים להסכים ביניהם ולקבוע זמנים שונים מאלה האמורים בסעיף 102(1) לחוק הגנת הדייר וגם אינם יכולים להסכים על הארכת תקופת ההתיישנות הנקובה בסעיף 92 לחוק.

היסוד לדעה שמא אפשר לוותר על ההצהרה האמורה בסעיף 101 לחוק הגנת הדייר היא הסברה שבדרישת ההצהרה התכוון המחוקק לכך שבעל הבית ישתכנע ויחוייב להשיב לדייר בהתאם לאחת הברירות הנתונות לו בסעיף 102 לחוק, ואם לשם כך דרושה ההצהרה, יכול בעל הבית לוותר עליה.

מנגד קיימת סברה הפוכה והיא שהמחוקק מעוניין להבטיח כי אנשים לא יוותרו על הגנת החוק עליהם, ויש צורך להוכיח גם לבית-המשפט על רצונו של הדייר לצאת בזמן שנערך המשא-ומתן, ומשום כך אין מקום לוותר על ההצהרה הקודמת להסכם {ע"א 619/66 הקרן נ' ג'ורג'י, פ"ד כא(1), 425 (1967)}.

ב- ת"א (נצ') 11792-06-11‏ ‏{עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' עאדל עודה, פורסם באתר האינטרנט נבו (07.01.13)}, התובעת בתיק (עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ), הגישה תביעה לפינוי וסילוק יד כנגד מר עאדל עודה (להלן: "הנתבע") בשל היותו פולש ומחזיק ללא זכויות בנכס שבבעלותה וכן תביעה כספית בגין דמי שימוש ראויים.

הועלתה הטענה מפי הנתבע בין כי הגשת התביעה נגדו כ"פולש" הינה חסרת תום-לב שכן בעניינו חל חוק הגנת הדייר. ההליך הנכון בו היה על התובעת לנקוט לפיכך הינו תביעה בהתאם לסעיף 89(א) לחוק הגנת הדייר ותביעה זו ממילא התיישנה, שכן לא הוגשה תוך שנה מיום היווצרות עילתה לפי סעיפים 87 עד 91 ומכאן שהתביעה התיישנה, כפי שמורה לעשות סעיף 92 לחוק.

מנגד, הועלתה הטענה מפי התובעת כי להסכם המכר בין מקבל הזכויות לבין הנתבע אין כל תוקף כיוון שמדובר בהסכם אודות העברת זכות הבעלות, זכות אשר לא הוקנתה למקבל הזכות מעולם. וגם אם בהעברת שכירות מוגנת מדובר, הרי שלא ניתן להעבירה ללא הסכמת הבעלים.

ועדת דמי המפתח אשר התקיימה, בחנה האפשרות להסדיר זכויות הנתבע בנכס על-מנת להימנע מהתוצאה הקשה של סילוקו מהדירה ולא מעבר לכך. ההחלטה הייתה כי הזכויות יוסדרו במידה והתובע ישלם דמי מפתח בסכום שנקבע על-ידי השמאי מטעמה. לטענת התובעת, אין לראות בכך הסכמה או הכרה בנתבע כדייר מוגן ומשלא שולם הסכום ולא נחתם עמו הסכם - אין תחולה לחוק הגנת הדייר והנתבע הוא בבחינת "פולש".

בהתייחס לסעיף 89(א) לחוק הגנת הדייר, טוענת התובעת כי הנתבע אינו עומד בתנאי הסעיף. הנתבע לא שילם את חלקה בדמי המפתח והיא מעולם לא הסכימה לדמי המפתח שנקבעו בהסכם המכר. לפיכך אין תחולה לסעיף 92 לחוק והתביעה, שהינה לפינוי ולדמי שימוש ראויים, לא התיישנה.

בית-המשפט בקבלו את התביעה קבע, בין השאר, כי הנתבע, כך עולה ממכלול הנתונים, אינו מוגן בחוק הגנת הדייר ומשכך, התביעה לא התיישנה. המסגרת הנורמטיבית כפי שהוגדרה בעניין דנא היא סעיפים 89(א) ו- 92 לחוק הגנת הדייר. הנטל הוא על הנתבע, הטוען לחסות הסעיף, להראות כי הוא עומד בתנאיו.

בעניין דנא, לא הוצגו ולא נטען שקיימות הצהרות ובהן הצעה לדמי מפתח ולאופן חלוקתן.

השאלה העיקרית היא, הן לצורך תחולת חוק הגנת הדייר בכלל ושאלת ההתיישנות בפרט, האם ניתן לקבל את טענת הנתבע לפיה יש לראות בהחלטת ועדת דמי המפתח כמי שמכירה בדיעבד, בהסכם המכר לעניין הסכמה עקרונית שלה לנתבע כדייר מוצע, לעניין גובה דמי המפתח ולעניין אופן חלוקתם.

בית-המשפט קבע כי בנסיבות התיק עולה חד-משמעית כי העברת הזכות לנתבע מותנית והינה "בכפוף" לתשלום דמי מפתח על בסיס השומה שהוציאה ובכפוף לתשלום חובות דמי שכירות על-פי תדפיס עמידר. תוקף לכך ניתן בציון הסנקציה לפיה במידה ולא יעמוד הנתבע בתנאים אלו יש להגיש נגדו תביעת פינוי כ"פולש" ולדמי שימוש ראויים. מכאן שהחלטת הוועדה לא הקנתה במועדה לנתבע כל זכות מוגנת בנכס.

אכן, קיומו של ההסכם המכר מצויין בפתיח הפרוטוקול אולם ממכלול הכתוב עולה כי הוזכר על-מנת להסביר כי הנתבע מחזיק מאז בפועל בנכס, הן לעניין עצם הניסיון לאפשר לנתבע דוקא להסדיר זכויות בנכס והן לעניין הצורך בסנקציית הפינוי במידה והנתבע לא ייעמוד בתנאים שנקבעו לצורך הסדרת הזכויות. מלבד זאת, אין כל רמז בפרוטוקול הוועדה או במסמך אחר שעמד לפני לכך שהוועדה הסתמכה על הסכם המכר בכל עניין שהוא.

לאור כך פסק בית-המשפט שלא הוכחה תחולת סעיף 92 לחוק הגנת הדייר (לרבות בנושא אופן חלוקת דמי המפתח) ועל-כן הטענה להתיישנות נדחית וכך גם בקשת הנתבע.





2. בקשת רשות ומתן הרשות (סעיפים 93, 94, 95 לחוק הגנת הדייר)
סעיפים 93, 94, 95 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובעים כדלקמן:

"93. בקשת רשות
נשלחו ההצהרות לפי סעיף 85 ונהג בעל הבית באחת הדרכים האמורות להלן, רשאי הדייר היוצא לבקש מבית-הדין פסק-דין המרשה לדייר המוצע לקבל את ההחזקה במושכר (להלן: "בקשת רשות"):
(1) השיב שהוא מסכים להשכיר את המושכר, בין שהוא מסכים לדמי המפתח ולחלוקתם ובין שהוא חולק עליהם, אלא שמתנגד הוא לדייר המוצע;
(2) השיב שאין הוא מסכים לעצם השכרת המושכר לאחר ולא הודיע שיש בדעתו להחזיר את ההחזקה במושכר לעצמו;
(3) השיב שיש בדעתו להחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר אך לא עשה כן בתוך התקופה שקבע בתשובתו, והדייר היוצא לא תבע מבעל הבית את חלקו בדמי המפתח כאמור בסעיפים 87 ו- 88;
(4) לא השיב, תוך שלושים יום מיום שנשלחו ההצהרות, אף אחת מן התשובות בסעיף 86.

94. מועד הגשת הבקשה
בקשת רשות תוגש לבית-הדין לא יאוחר מחמישה-עשר יום מהיום שבו נשלחה לדייר היוצא תשובת בעל הבית על התנגדותו לדייר המוצע, או לעצם השכרת המושכר, או מהיום שקבע בעל הבית להחזרת ההחזקה במושכר לעצמו, או מתום שלושים יום לאחר שנשלחו ההצהרות, הכל לפי המקרה האמור בסעיף 93.

95. מתן רשות
(א) ראה בית-הדין שאין טעם סביר להתנגדות בעל הבית לדייר המוצע או הבית מתנה תנאים בלתי-סבירים אחרים - יתן את הרשות המבוקשת ויקבע את זכות הדייר היוצא לדמי מפתח, את סכום דמי המפתח ואת חלוקתם, הכל לפי השנוי במחלוקת, ובלבד שבפסק-הדין תינתן לבעל הבית רשות, תוך חמישה-עשר יום מיום פסק-הדין, לשלם לדייר היוצא את חלקו בדמי המפתח, או להשלישו לזכותו, ולהחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר.
(ב) בפסק-דינו יקבע בית-הדין את המועד, שלא יהא מוקדם מחמישה-עשר יום ולא מאוחר משלושים יום מיום פסק-הדין, בו רשאי הדייר המוצע לקבל את ההחזקה במושכר, ובלבד ששילם לבעל הבית ולדייר היוצא חלקם בדמי המפתח, או השלישו לזכותם."

על-פי הוראת סעיף 94 לחוק הגנת הדייר, בקשה לבית-הדין לשכירות יש להגיש תוך 15 יום מיום קבלת התשובה השלילית או תוך 15 יום מתום היום השלושים מאז משלוח התצהירים.

תקנה 2 לתקנות הגנת הדייר (סדרי הדין בבתי-הדין לשכירות), תשי"ד, שכותרתה "פגם בסדרי הדין" קובעת כי בבית-הדין לשכירות אין מחמירים עם הצדדים בעניינים של סדרי דין, מקום שלא נגרם עיוות דין לצד השני.
הערמת קשיים פרוצסואליים מלאכותיים בבקשת הרשאה להעברת מושכר - שבה אלמנט הזמן הוא בעל חיוניות מיוחדת, אין בה האטת עשיית הצדק בלבד, אלא מניעתו המוחלטת {תיק שכירות (ת"א) 179/71 אשתרקין נ' לשצ'נסקי, מאירי יא 61}.

אם בעל הבית עונה על פניית הדייר מייד לאחר קבלת התצהירים ולפני עבור התקופה של 30 יום, אין על הדייר להמתין ורשאי הוא להגיש את הבקשה מייד לאחר קבלת תשובת בעל הבית.

בדומה לכך, אם מתחוורת לדייר עמדתו של בעל הבית בכל דרך אחרת, פטור הוא מן ההמתנה האמורה. המתנה זו, כשאין בצידה ציפיה סבירה לתשובת בעל הבית, השונה מעמדתו הידועה לדייר, הינה מכשול לעשיית הצדק, ואין לכפותה על הדייר.

יובהר כי מכתב התראה מצד בעל הבית - שיש בו טענה המשמיטה את הבסיס החוקי של הדייר לקבלת דמי מפתח - המתקבל על-ידי הדייר לאחר משלוח תצהירים לפי חוק דמי מפתח, יכול לשמש תחליף לתשובת בעל הבית על פניית הדייר והתצהירים שנשלחו.

הדייר רשאי להסיק ממכתב ההתראה כאמור כי אין טעם להמתין לתשובה נוספת מבעל הבית וכי יכול הוא להגיש את בקשת ההרשאה לבית-הדין.

איחור בהגשת הבקשה לבית-הדין יביא למחיקתה. אין במקרה כזה סמכות להארכת מועד { ראה ע"א (ת"א) 844/75 סטילקול נ' שלם ויעקובי, מאירי יד 120; ע"א 619/66 הקרן נ' ג'ורג'י, פ"ד כא(1), 425 (1967); המר' 716/80 פרומר נ' פרומר, תקציר טז 333; בר"ע (עליון) 270/80 עזבון פרומר נ' אברהם פרומר, מאירי טז 138}.

כל עוד לא ניתן פסק-דין בבית-הדין לשכירות, יכול הדייר היוצא לחזור בו מן הבקשה, ובמקרה כזה הבקשה תבוטל אפילו לא יסכים לכך בעל הבית, פרט למקרה שבעל הבית הודיע במכתב תוך 30 יום על כוונתו לקחת את המושכר לעצמו. במקרה שבעל הבית הודיע תוך 30 יום על כוונתו לקחת את המושכר לידיו, אין הדייר יכול לבטל הבקשה או לחזור בו מתצהירו {עמירם חרלף, חוק הגנת הדייר; ע"א (ת"א) 95/79 כהן נ' לפידות, מאירי טז 61}.

האפשרויות העומדות בפני בעל הבית לאחר משלוח התצהירים הן כדלקמן:

אם בעל הבית מודיע כי מחזיר לעצמו את החזקה ומסכים לדמי המפתח, אזי העסקה הושלמה, וכשהדייר אינו מפנה את המושכר - קמה לבעל הבית עילת פינוי {תיק שכירות 300/74 וסקובוניק נ' מעונות ציל, מאירי יג 87}.

משלא מגיב בעל הבית לתצהירים, ספק אם יוכל לראות עצמו קשור למסגרת הכופה של סעיף 105 לחוק הגנת הדייר.

כאשר דייר יוצא שולח תצהירים לפי סעיף 85 לחוק הגנת הדייר, נפתחות בפני בעל הבית מספר אפשרויות לפי סעיף 86 לחוק, ובהתאם לדרך או לקו שהוא נוקט, נקבעים ההליכים בהמשך העניינים.

כשבעל הבית מודיע כי הוא מחזיר לעצמו את החזקה ומסכים לדמי המפתח, אזי חל סעיף 87 לחוק הגנת הדייר, ובזאת תם ונשלם עניין המשא ומתן; ואם הדייר איננו מפנה את המושכר, נוצרת בידי בעל הבית עילת פינוי. במקרה כזה אין למעשה אפשרות לסגת מן התצהירים, משום שהמעגל נסגר והעסקה הושלמה.

על-ידי בקשת רשות לפי סעיף 93 לחוק הגנת הדייר, לא צומחת לבעל הבית זכות מהותית שמכוחה יהיה זכאי לתבוע כי ינתן פסק-דין. הזכות לבקש פסק רשות קיימת רק לתובע (הדייר היוצא).

יובהר כי זכותו של בעל הבית הופכת זכות של ממש רק עם מתן הרשות להעברת המושכר בפועל - שכן רק מתן הרשות כפוף לדין הקדימה שבית-הדין חייב לתת לבעל הבית לפי סעיף 95 לחוק הגנת הדייר, אולם משלא ניתנת רשות, לא קמה לבעל הבית כל זכות קדימה.

סעיף 105 לחוק הגנת הדייר אוסר על חזרה מתצהירים, אולם לא נאמר בו שאוסר על חזרה מהליכים בבית-המשפט. יתר-על-כן, הרישא מבחינה מפורשות בין שלב המשא ומתן (לפני הגשת הבקשה) לבין ההליכים (אחרי הגשת הבקשה).

מטרתו של סעיף 105 לחוק היא למעשה ליצור מסגרת כובלת למשולש האנושי: דייר יוצא, דייר מוצע, בעל הבית. זהו משולש רופף, משום שהסכם של ממש בין כל השלושה לא קיים.

בקשת הרשות על-פי הוראת סעיף 93 לחוק הגנת הדייר, מוגשת על-ידי הדייר היוצא, ואילו התוצאות מקנות טובת הנאה דווקא לדייר המוצע, שאיננו כלל צד לבקשה.

יתר-על-כן, על-מנת שלא יינקטו הליכים בחינם, חייבת להיות גם עילה לתביעת פיצויים וכיו"ב, אם מישהו מתוך המשולש הנ"ל חוזר בו.

יוזכר, כי כאשר בעל הבית אינו מגיב להצהרות הדייר היוצא והמוצע, ספק גדול אם יוכל לראות עצמו כנקשר או כמצורף אל אותה מסגרת כופה של סעיף 105 לחוק הדייר, שכן אין דרכן של שיטות המשפט לעודד מתת שמים
(WIND FALL).

יודגש, כי אם בעל הבית מבקש לנצל הזדמנות שהדייר רוצה לפנות, אין לו אלא להסכים לסעיף 86 לחוק ולהיכנס למסגרת סעיף 87 לחוק. על-ידי זה לוח הזמנים מצטמצם ביותר - למעשה לחודש ימים.

אם בעל הבית אינו מכניס עצמו למסגרת הנ"ל, אין לו אלא להלין על עצמו, אם מוחמצת ההזדמנות לזכות חזרה במושכר.

הפסקת תביעה לפי תקנה 154 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד 1984 (להלן: "תקנות סדר הדין האזרחי"), לא מן הנמנע כי תיתן עילה לתביעת פיצויים מצד מי שעשוי לטעון שצמחו לו זכויות שנפגעו מכך.

אולם ברגע שמראה התובע טעם מדוע אינו רוצה בהמשכת התביעה, אין סיבה שלא להעתר לבקשתו, וכל שנשאר הוא: התנאת תנאים כגון מניעת אפשרות להגיש תביעה מחדש, הטלת הוצאות וכיו"ב.

עליית ערך דמי המפתח מהווה בהחלט סיבה לבטל בקשת רשות להעברת מושכר.

כך גם למשל, התנגדות של בעל בית לקבל דייר מוצע שהוא תאגיד נחשבת טעם סביר, כמו-כן, גם התנגדות לקבל שני דיירים במקום דייר יוצא אחד צריכה להחשב סירוב סביר {ת"ש (חי') 29/95 רלה כהן נ' פוטי קרמר, תקדין מקוון; ע"א (ת"א) 781/75 מיכקשוילי ואח' נ' רימברג ואח', פ"מ תשל"ז(א), 287 (1977)}.

יוער, כי בית-הדין לשכירות חייב לתת לבעל הבית את הברירה אם לשלם לדייר היוצא את חלקו בדמי המפתח או להשלישו לזכותו. החוק אינו מותיר כל שיקול-דעת לבית-הדין בעניין זה, וכל ניסיון מצידו לקצץ בברירה זו או להגבילה פסול בתכלית {ע"א 151/72 דניאל לוי נ' עליזה רחמים ואח', פ"ד כו(2), 696, 698 (1972)}.

סמכות בית-הדין להתיר חילופי דיירים בנכס מוגן, מעוגנת בסעיף 95(א) לחוק הגנת הדייר.

סעיף 95 לחוק שעניינו "מתן רשות", מטיל חובה על בית-הדין, ליתן את הרשות להעברת המושכר לדייר המוצע בהתאם לתצהירים, אלא-אם-כן שכנע בעל הבית את בית-הדין כי יש טעם סביר להתנגדותו.
בית-הדין לשכירות עומד בנעליו של בעל הבית, והשיקולים שיניעוהו לראיית חוסר סבירות בסירובו של בעל הבית, הם השיקולים שיניעוהו לצפות מבעל בית סביר ליתן את הרשות ועל-כן יניעוהו, למתן אותה רשות במקום בעל הבית {ע"א 553/83 חבצלת נ' בית בשדרות רוטשילד 60 בע"מ, פ"ד לח(1), 169 (1984)}.

מסעיף 95 לחוק הגנת הדייר עולה כי בית-הדין בוחן באורך אובייקטיבי את הסבירות שבטעמי התנגדותו של בעל הבית לדייר המוצע. על-פי הסעיף, נטל הוכחת אי-הסבירות אינו מוטל על הדייר היוצא אלא שעל בעל הבית, כדי להצליח בהתנגדותו, לטעון ולהוכיח את סבירות סירובו או תנאיו {ע"א (ח"י) 5/83 עזבון אליה פסיה ז"ל נ' סוקולביץ ואח', פ"מ תשמ"ד(ב), 177, 180 (1983)}.

שיקול-דעתו של בית-הדין לשכירות, על-פי סעיף 95 לחוק הגנת הדייר, הינו רחב ביותר. בית-המשפט לערעורים יתערב בהחלטתו רק אם על פניה מתגלה טעות משפטית או אם היא מופרכת מיסודה {ע"א (ת"א) 781/75 אהרון מירקשוילי נ' רמביג ואח', פ"מ תשל"ז(א), 287 (1977)}.

בית-הדין לשכירות רשאי לשקול במסגרת מכלול שיקוליו את "ידיעתו השיפוטית", הכוללת את הניסיון והידע הרב שנצבר במהלך כהונתו {ראה לעניין זה 4868/90 עורך-הדין אברהם אנג'ל נ' קוליה בדיסקי, פ"ד מו(4), 434 (1992)}.


ב- תא"ח (יר') 15588-01-13 {גדעון גרשון נ' יהודית סבו, פורסם באתר האינטרנט נבו (18.03.13)} דובר בבקשה המורה על דחיית התביעה על הסף בהעדר סמכות עניינית לדון בה.

הועלתה הטענה מפי המבקשים כי אין לדון בתביעה לאישור חילופי דיירים כי אם בפני בית-הדין לשכירות וכך גם אין לדון בה בהליך של תיק אזרחי בסדר דין מיוחד כאשר מדובר בזכויות נטענות לפי הוראות חוק הגנת הדייר.

בית-המשפט העביר את העניין לבית-הדין לשכירות על-מנת לא לקפח את זכותה של המשיבה שיתבררו טענותיה לגופן למרות מחדלה בהגשת התביעה לבית-משפט זה.

בית-המשפט הבהיר כי סעיף 95(א) לחוק הגנת הדייר קובע כי בסמכותו של בית-הדין לשכירות לדון בבקשה של דייר מוגן לאישור דייר מוצע, היכן שבעל בית מסרב לאשרו בכלל או בתנאים בלתי-סבירים.

הסמכות, היא סמכות ייחודית ונקבעה על-מנת להבטיח דיון בתביעה, בפני טריבונל בעל מומחיות ובעל ניסיון לאור ניתוב התביעות לדיון בפניו.

עוד קבע בית-המשפט כי התביעה אינה ראויה להתברר בהליך של תא"ח לפי הוראת תקנה 215ז לתקנות סדר הדין האזרחי, ולפי הפרוצדורה שנקבעה בפרק ט"ז4 לתקנות שכן, המשיבה טוענת לזכויותיה כדיירת מוגנת במושכר ומתבססת בתביעתה על זכותה לחילופי דיירים מכוח הוראות חוק הגנת הדייר, אשר נקבע בתקנות כי לא תידון בהליך מסוג זה.
3. מהו טעם סביר להתנגדות בעל הבית להעברת המושכר?
סמכות בית-הדין להתיר חילופי דיירים בנכס מוגן, מעוגנת בסעיף 95(א) לחוק הגנת הדייר.

יוזכר, כי בית-הדין עומד בנעליו של בעל הבית וסבירותו או אי-סבירותו של הסירוב להסכים לחילופי הדיירים תיבחנה באמות-מידה אובייקטיביות, כפי שניתן היה לצפות מבעל בית סביר והוגן {ד"נ 20/62 מאירי נ' מורי, פ"ד יז(2), 1236, 1250 מול ז' (1963)}.

נטל ההוכחה לקיומו של טעם סביר להתנגדות מוטל על כתפי בעל הבית. כדי שיוכל להצליח בהתנגדותו, עליו להוכיח ולשכנע בדבר סבירות סירובו או תנאיו.

שאלת הסבירות אינה עובדתית טהורה והיא נתונה לשיקול-הדעת הרחב המסור לבית-הדין. היקף שיקול-הדעת האמור משליך כמובן גם על מדיניות ההתערבות של ערכאת הערעור בהכרעה, באופן שזו מוגבלת בעיקר למקרים שבהם נתגלתה טעות משפטית {ע"א 191/65 רובינסון נ' שלזינגר, פ"ד יט(3), 29, 31 מול ה' (1965)}.

בדומה למגמה המצמצמת של התערבות ערכאת הערעור בהחלטות הערכאה הדיונית, באשר לשיקול-הדעת הרחב אם להעניק צווים זמניים או אם לסרב לתיתם, המגמה חלה גם כאן (י' זוסמן, סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית, 1995, ש' לוין עורך), 620, בסימן 495; א' וינוגרד צווי מניעה - חלק כללי (תשנ"ג), 243-241}.

בית-הדין לשכירות הוא טריבונל מקצועי מיוחד, המתמחה בסוגיות הנוגעות לנכסים המוחזקים על-ידי דיירים מכוח חוק הגנת הדייר. התכלית בכינונו הייתה, בין-היתר, לאפשר לשופטים המכהנים בו לצבור ידע ומיומנות מיוחדים הנדרשים לסוגיה זו. בנסיבות אלו רשאי בית-הדין לשקול את הדברים גם על-פי נסיונו המיוחד והידע שנצבר במהלך כהונתו, זאת אף אם אין מדובר ב"ידיעה שיפוטית" לפי מובנה הרגיל והמקובל {ע"א 4868/90 עורך-דין אנג'ל נ' בודסקי, פ"ד מו(4), 434, 438-437 (1992); ת"ש (ת"א) 1026/01 יחיאלוביץ נ' בית רח' המלך ג'ורג', תק-של 2001(3), 313 (2001) והאסמכתאות המובאות שם}.

"טעם סביר" היכול להצדיק את התנגדות בעל הבית להעברת הזכויות במושכר, נבחנת על רקע נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה תוך איזון האינטרסים הצריך בין הצדדים.

מחד-גיסא, זכויות הקניין של בעל הבית. כדי לשמור על זכותו זו יש לעמוד על-כך שהחלפת הדיירים לא תפגע בו מעבר למידה המותרת בחוק. כך, למשל, שלא תחול הרעה ממשית במצבו, הן מבחינת תנאי השכירות והתנובה הכספית מהמושכר והן מבחינת השימוש המיוחד הצפוי בנכס או זהותו המיוחדת של הדייר המוצע. מאידך-גיסא, יש להגן ולשמור על מלוא זכות הדייר מכוח החוק, הן לגבי ההכנסות ההוניות הנובעות מחלקו בדמי המפתח על-פי החוק והן לאור הצורך לאפשר מעבר דיירים בנכסים - עבירות של נכסי קניין המיועדים למגורים או לבתי עסק - תוך שמירה על אותם תנאי שכירות (לטיבה של הזכות לדיירות מוגנת בנבדל מבעלות בנכס {ע"א (יר') 5309/04 טובה בביוף נ' אבנר זהורי ואח', תק-מח 2004(4), 2778 (2004); ע"א 813/03 עיריית נצרת נ' ג'י. בי. טורס בע"מ, דינים עליון סז 930 (2004)}.

שיקול-דעתו של בית-דין לשכירות, על-פי סעיף 95 לחוק, הינו רחב ביותר ובית-משפט לערעורים יתערב בהחלטתו רק אם על פניה מתגלה טעות משפטית או אם היא מופרכת מיסודה.

בדרך-כלל יהיה סירוב המשכיר להחלפת דייר אחד בשניים או ביותר - סירוב מוצדק ויש בכך משום "טעם סביר" לעניין סעיף 95 לחוק. אין באמור כדי לפגוע בשיקול-דעתו של בית-הדין, לקבוע כי אין בנימוק הנ"ל בחינת "טעם סביר".

מטרתו של חוק הגנת הדייר היה שמירת המצב הקיים בענייני דיירות. במהלך השנים איפשר המחוקק את שינוי המצב הקיים לטובת הדייר "על אפו ועל חמתו" של בעל הבית על-ידי כך שהפך את בית-הדין ל"אביהם של דיירים" נתן בידיו סמכויות של שיקול-דעת ובמקום שבעל הבית היה צריך לתת הסכמתו והוא מסרב לתיתה באופן בלתי-סביר, הסמיך המחוקק את בית-הדין לעשות כן {ע"א 781/75 אהרון מיכקשוילי ואח' נ' שמואל רימביג ואח', פ"מ תשל"ז(א), 287 (1977)}.

כך גם האיסורים האמורים בסעיף 37 לחוק הגנת הדייר שכותרתו "שינוי מטרה", נשארים איסורים, והצורך בוויתור עליהם מצד בעל הבית, טרם שהדייר יוכל להפר אותם, נשאר אותו הצורך, אלא במקום בעל הבית הבלתי-סביר בא בית-הדין המגלם, כביכול, את דמותו של בעל הבית הסביר {ד"נ 20/62 גבריאל מאיר ואח' נ' מורי, פ"ד יז(2), 1236 (1963) (להלן: "עניין גבריאל") (לפירוט נוסף ראה בשער ג')}.

בעל בית סביר לא ימנע מאת דיירו את הוויתור ההוא אלא מטעם סביר, ולא מתוך עקשות או רוע-לב או כדי לסחוט מן הדייר תמורה מופרזת ובלתי-סבירה בעדו {עניין גבריאל, לעיל}.

כשם שחוסר הסבירות שבסירוב מתן הרשות, הוא חוסר סבירות של בעל הבית, כן הסבירות המביאה לידי מתן הרשות, היא סבירות של בעל הבית, ולא של בית-הדין. בית-הדין עומד בנעליו של בעל הבית, והשיקולים אשר יניעוהו לראות חוסר סבירות בסירובו של בעל הבית, הם השיקולים עצמם שיניעוהו לצפות מבעל בית סביר ליתן את הרשות, ועל-כן יניעוהו למתן אותה רשות במקום בעל הבית {עניין גבריאל, לעיל}.

משמעות סעיפים 37 ו- 95(א) לחוק הגנת הדייר היא זהה, אם כי לא מילולית.

באשר לשאלת הטעם הסביר, יובהר כי אין לפרקה לגורמים אלא יש לשקול את כל הגורמים כחטיבה אחת. הרי בית-הדין בא במקומו של בעל הבית ושוקל במקומו אם זה סביר להשכיר לדייר המוצע אם לאו.

כך למשל, אין לראות, בדרך-כלל, בסירובו של בעל הבית להשכיר לשניים, נימוק בלתי-סביר.

סירובו של בעל הבית להחלפת דייר אחד בשניים, יהיה ככלל סירוב מוצדק. זכותו של אחד משני דיירים להישאר ולהחזיק כדייר מוגן במושכר כולו, לאחר ששותפו עזב את המושכר.

מצבו של בעל בית המשכיר לשני דיירים, אינו דומה למצבו של בעל בית המשכיר לדייר אחד, ואין להניח, בדרך-כלל, כי "בעל בית סביר" ימהר וישכיר בביתו מושכר לשניים במקום להשכירו לדייר אחד.

הטעם לכך הוא, כאמור, שאין דעתו של בעל הבית נוחה מן העובדה שכאשר עוזב דייר אחד בא השני, כביכול, ותופס מקומו.

כמו-כן, יובהר כי אין להתנות שאם יחדל אחד השוכרים להיות שותף או דייר, יהיה על השותף הנשאר לפנות את המושכר {ע"א 446/64 טיסונה נ' כהן, פ"ד יט(1), 493 (1965)}.

אולם רשאי בית-הדין על-פי שיקול-דעתו, כי על-אף שבדרך-כלל לא יתיר החלפת דייר אחד בשני דיירים תחתיו, בהתאם לנסיבות העניין, ובנסיבות העניין כי אין בנימוק זה כדי להוות מכשול {לעניין הנימוקים וההסברים לסירוב המשכיר להעברת זכויות של דייר מוגן במושכר ראה ב- ת"ש (חי') 28/96 תנובה בע"מ נ' עמידר בע"מ, תק-של 96(3), 193 (1996), בפרק זה}.

מהם נימוקים סבירים לסירוב המשכיר להעברת זכויות של דייר מוגן במושכר {עמירם חרלף, חוק הגנת הדייר}?
1. אם הדייר היוצא של בית עסק הינו מסוג בתי העסק שהוצאו מתקרת המקסימום של שכר דירה, ואילו הדייר המוצע ינהל במושכר עסק אחר שדמי השכירות עבורו מוגבלים ופחוחים מאלו ששילם הדייר היוצא.

2. אם הדייר היוצא שכר את המושכר למגורים, ואילו הדייר המוצע רוצה לנהל בו עסק, או היפוכו-של-דבר.

כאשר בחוזה נכתבה מטרת השכירות: "למשרד או כל מטרה אחרת אשר אינה פוגעת בחוק או במושכר", הוחלט שאין להרחיב את המטרה הנ"ל ולכלול בה גם מגורים, אלא רק לעסק מסחרי דומה, והדייר המוצע שנכנס למושכר על-סמך החלטת בית-הדין לשכירות, שנתן למושכר פירוש מורחב וכלל בו מגורים - אולץ על-ידי בית-המשפט העליון לפנות את הדירה ולקבל בחזרה את דמי המפתח ששילם {עמירם חרלף, חוק הגנת הדייר}.

יש לפרש את סעיף 8 לחוק השכירות, באופן שכוחו יפה רק לגבי מטרה עסקית, ואין בו כדי להתיר שימוש למטרת מגורים. אם לא כך, הרי אין כל משמעות שהיא לפירוט המדוקדק והמפורט של סוגים שונים של מטרות עסקיות שמדובר בסעיף על חברת תיירות, משרד נסיעות ו/או חברת ביטוח, ולבסוף גם על כל משרד אחר, כשברור ומובן שהאופי העסקי פרוש על פני כל המטרות הללו {רע"א 240/89 גורדון נ' קרין, פ"ד מד(2), 448 (1990)}.

התוספת התיאורית בסיפא של הסעיף, לפיה אין "מטרה אחרת" לצורך סעיף זה אלא זו 'שאינה פוגעת במושכר או בחוק', כלשון סעיף 8 לחוק השכירות משמעותה בהקשר לבית עסק בלבד. כך שינוי מטרה לצורך מגורים יכול להוות טעם סביר לבעל בית שלא להעביר זכויות במוגן.
כשהדייר המוצע מעמיד תנאים מוקדמים לשכירות המושכר שלא היו קיימים בחוזה עם הדייר היוצא, כגון הזכות להשכיר חלק בשכירות-משנה, זכות לשינויים במבנה המושכר או שינוי מהותי ומשמעותי במטרת השכירות במקרה של בית עסק, יכול לסרב בעל הבית להעברת הזכויות המוגנות.

כמו-כן, גם כאשר הדייר המוצע הינו עבריין מועד, פושט רגל או חולה במחלה מדבקת.

גם סירובו של בעל בית להעביר מושכר שהושכר למרפאה או לגור בה, לאדם שרוצה לשכור את המקום לשם מגורים בלבד, הינו סביר, אפילו מוכן הדייר להמשיך ולשלם דמי שכירות כמו מרפאה {תיק שכירות (ת"א) 192/74 שנקמן נ' מושטיגמן, מאירי יב 59}.

יובהר כי סירובו של בעל הבית להעברת מושכר מעורב, שהיה דירה ופנסיון למטרת מגורים בלבד, אינו סביר, מפני שלפי הוראות סעיף 98 לחוק הגנת הדייר על הדייר המוצע להמשיך ולשלם אותם דמי שכירות ששילם הדייר היוצא, אף אם לא ינצל את הזכות לנהל פנסיון בחלק מן המושכר {ע"א 91/65 קליינר נ' ליפשיץ, מאירי ו 129}.

יודגש כי בהעברה מיחיד לעיריית ירושלים אין לבית-המשפט סמכות לדון אם סירוב בעל הבית הינו סביר או לא, ובהעדר הסכמה מכל בעלי הבית (מספיקה התנגדות אחד מהם) - יש לדחות את הדייר המוצע ואת הבקשה {ע"א 120/67 פריזנט נ' תם, מאירי ז 189}.

גם בטעמי ההתנגדות הבאים, בית-הדין לשכירות לא יראה בהם, ככלל, "טעם סביר" ויאשרו את העברת המושכר, כאשר הדיייר המוצע היה:

1. ערבי תושב ישראל;
2. יהודי מעדות המזרח;
3. דתי או בלתי-דתי;
4. משפחה ברוכת ילדים. {תיק שכירות (ת"א) 537/59 צפין נ' מנס, מאירי ה 26; תיק שכירות (ת"א) 921/72};
5. הדייר המוצע מסרב להעלות את דמי השכירות מעל למה ששילם הדייר היוצא {תיק שכירות (ת"א) 378/58 שמרלינג נ' איתיאל, מאירי ד 152}.

ניתן להעביר מושכר בדמי מפתח לדייר, על-אף שיש טעם סביר להתנגדות בעל הבית, וזה כאשר מתברר לבית-הדין כי התנגדות בעל הבית מונעת אפשרות למצוא דייר אחר, ובעל הבית מפריע לכל הסדר שבו תכובדנה זכויות הדייר היוצא על-פי החוק.

במקרה כאמור אין מנוס למסקנה כי נימוקי התנגדותו אינם אלא אמתלה, ולפיכך אינם סבירים {ע"א 57/66 גרין נ' קאוף, מאירי ז 33}.

ב- תיק שכירות (יר') 26332-04-11 {צפורה מרגלית נ' יוסף צבי סגל, פורסם באתר האינטרנט נבו (10.06.12)} עניינה של הבקשה היה במתן רשות להעברת הזכויות במושכר לפי סעיף 93 לחוק הגנת הדייר.

המבקשת, המאושפזת בבית אבות במצב סיעודי, הגישה באמצעות בנה אפוטרופסה, בקשה להעברת הזכויות במושכר לדיירים המוצעים יעקב ורבקה דוידוביץ, כנגד תשלום דמי מפתח בסך 650,000 ש"ח, כשחלקה של המבקשת עומד על 60% מהסכום והיתרה תועבר למשיב.

בית-הדין קיבל את הבקשה בקבעו כי בסמכות בית-הדין להתיר חילופי דיירים בנכס מוגן מעוגנת בהוראת סעיף 95(א) לחוק הגנת הדייר.

בית-הדין הבהיר כי נטל ההוכחה לקיומו של טעם סביר להתנגדות מוטל על כתפי בעל הבית. כדי שיוכל להצליח בהתנגדותו, עליו להוכיח ולשכנע בדבר סבירות סירובו. הסבירות נבחנת באמות מידה אובייקטיביות כפי שניתן לצפות מבעל בית סביר והגון. עוד נפסק, כי שאלת הסבירות אינה עובדתית טהורה והיא נתונה לשיקול-הדעת הרחב המסור לבית-הדין.

בעקבות ארוע מוחי, נפגע הצד השמאלי בגופה של המבקשת והיא אושפזה למשך כחודש ושוחררה. על-מנת לטפל ולסייע לה, מונה בנה, כאפוטרופוס על גופה ורכושה.

הדייר המוצע אשר נחקר על תוכן תצהירו, הצהיר כי הוא מוכן לקבל לחזקתו את המושכר וכי ביכולתו לשלם את הסכום המצויין בבקשה תוך שבועיים-שלושה מיום מתן הרשות. לדבריו, שוויה של הדירה עולה על המוסכם והוא מעוניין בביצוע העסקה הנדונה.

בית-המשפט קבע כי ככל שהטענות נוגעות לבקשה עצמה, לא נמצא כל טעם סביר להתנגדות בעל הבית לבקשה. הבקשה הוגשה כדין בהתאם להוראות החוק, נשלחה למשיב בצירוף התצהירים ומשלא נענתה הוגשה בקשה זו.

הדיירים המוצעים הביעו נכונות לרכוש את זכויות המבקשת ולשלם את מלוא הסכום עליו סוכם. כמו-כן לא נמצא כל פגם בתצהירים ובבקשה עצמה ולא נמצא כאמור, דופי בדיירים המוצעים.

אשר לסכום שסוכם בין הצדדים, המשיב לא טרח להמציא חוות-דעת של שמאי או מתווך אשר יש בהם כדי להעיד על-כך שהסכום הינו מוגזם, בלתי-סביר או אינו תואם את שווי השוק.

בית-הדין סבור כי הן על-פי הוראות החוק הנוגעות לחילופי דיירים, הפרקיטה והניסיון השיפוטי המצטבר במשך שנים רבות בבית-הדין, מחלוקות הנוגעות למעמדו של הדייר היוצא אמורות להתברר בבית-משפט השלום ולא בבית-הדין לשכירות.

הדיון בבקשות לחילופי דיירים בבית-הדין לשכירות, הינו קצר ביותר ומתקיימים בו ישיבה אחת או שתיים לכל היותר. הניסיון מלמד כי במרבית המקרים מדובר בבקשות של אנשים מבוגרים אשר מבקשים לקבל את חלקם בדמי המפתח על-מנת לעבור לבית אבות ובכסף שמתקבל, משולמים דמי האחזקה בבית האבות כמו במקרה הנדון.

בבקשות אלה כאמור מתקיים דיון מהיר כשסיכומי הצדדים נשמעים בו במקום וכך ניתן פסק-דין לאלתר. בעניין דנא הבהיר בית-הדין כי מעמדה של המבקשת כדיירת מוגנת אמור להתברר בבית-המשפט תוך בחינת כל ההשלכות הנוגעות מכך כשבית-המשפט אמור לאפשר לצדדים להביא את מלוא ראיותיהם בעניין זה. במרבית המקרים הליך בבית-משפט בעילות פינוי נמשך חודשים ואף שנים, לא כפי שצויין באשר לבקשות מעין אלה הנדונות בבית-הדין לשכירות.

בית-הדין נדרש לבחון את הבקשה אם היא עומדת בתנאים שנקבעו בהוראת סעיף 95 לחוק. במקרה הנדון קבע בית-הדין, כי המשיב לא הראה טעם סביר בהתנגדות לדייר המוצע וכן לא הביא ראיה שיש בה כדי לחלוק על הסכום עליו הוסכם בין הצדדים לגבי שוויו של המושכר.

לאור כך פסק בית-הדין כי המבקשת עמדה בדרישות החוק ככל שהדבר נוגע להגשת הבקשה למתן רשות ולתנאים שנקבעו בחוק. נוכח האמור ולאחר שלא מצא בית-הדין כי אין טעם סביר להתנגדות בעל הבית לבקשה, ניתנת רשות להעברת הזכויות במושכר לדיירים המוצעים, הכל בהתאם לאמור בתצהירים שצורפו לבקשה.

4. יישומו של סעיף 95 לחוק ביחס לסבירות התנגדותו של בעל הבית להעברת זכויות במושכר כאשר שיקוליו נבנים על גובה דמי השכירות ודרך קביעתם
כיום התכלית והמגמה שביסוד חוק הגנת הדייר אינן נחוצות עוד כבעבר. המחסור בקורת-גג לאנשים או מקום לבית עסק כדי להוציא ממנו פרנסה, אינו דומה למצב ששרר בשנות החמישים, עד שלהי שנות השישים.

כך החלה המגמה לצמצם את הגבלת שיעור דמי השכירות בבתי עסק, בעיקר לעיסוקים שהיו איתנים מבחינה כלכלית. מכוח זאת החלה פרשנות המחייבת הקלת הנטל החל על בעל הבית להוכיח את סבירות התנגדותו להעברת הזכויות במושכר, במסגרת הוראת סעיף 95 לחוק הגנת הדייר {ע"א 813/88 אסטבליסמנט נהל בע"מ נ' בצרי, פ"ד מה(4), 1, 4 מול ו'-ז' (1991); ע"א (יר') 5309/04 טובה בביוף נ' אבנר זהורי ואח', תק-מח 2004(4), 2778 (2004)}.

המכנה המשותף הבולט במקרים שבהם התקבלה כסבירה ההתנגדות המהותית מצד בעל הבית לחילופי הדיירים (להבדיל מהתנגדות על בסיס צורני, של פגמים בהליך התצהירים), נעוץ בשינוי לרעה העלול לחול במצבו של הבעלים עקב העברת הזכויות בהשוואה עם מצבו הנוכחי.

אלה הם פני הדברים גם באשר להתנגדות המבוססת על זהותו הבעייתית של הדייר המוצע או על כוונה לעשות שימוש חריג במושכר {ת"ש 256/73, פסקי שכירות המאירי, יב, 110; ת"ש (ת"א) 1026/01 יחיאלוביץ נ' בית רח' המלך ג'ורג', תק-של 2001(3), 313 (2001)}.

בית-המשפט אף הכיר בהתנגדות של בעל הבית להעברת מושכר מדייר יוצא ערירי לדייר מוצע בעל משפחה, בשל הבלאי המוגבר העלול להיגרם לדירה, עקב הגדלת מספר הנפשות כתוצאה מחילופי הדיירים {ע"א 122/73 מרגולין נ' קפלן, פ"ד כז(2), 136, 140 מול ב' (1973)}.

עם-זאת, בגדר השיקולים שעל בית-הדין לשקול חלף התנגדותו של בעל הנכס, יש לעמוד גם על המטרה התחיקתית העומדת ביסוד חוק הגנת הדייר. לפיכך, אין לראות בנסיבות דלעיל את התנגדות בעל הבית כהתנגדות סבירה, בכל הנוגע לטענה שלפיה העברת הנכס למשפחה מרובת נפשות תפחית או תצמצם את סיכוייו לקבל בעתיד את ההחזקה בדירה, עקב התפנותה בדרך הטבע.

הטעם לכך הוא, שממילא החוק מכיר בזכותו של הדייר הנוכחי להעביר את הדירה תמורת דמי מפתח. לכן אין לבעל הבית זכות שדווקא הדייר הנוכחי ימשיך להחזיק בנכס. מנגד לכך, יש לו זכות לכך שהדייר הנכנס יעמוד בתנאי השכירות שחלו על קודמו.

דהיינו, בעל הבית איננו יכול לבסס את סבירות התנגדותו על הרעה במצבו עקב סיכויים להתרחשות דברים לטובתו בעתיד, מכיוון שהדייר ממילא רשאי בכל עת להסכים לצאת מן המושכר ולהביא דייר אחר במקומו.

לא כן הם פני הדברים, כאשר נימוקי ההתנגדות נוגעים לשינוי ולהרעה בתנאי השכירות הנוכחיים, לעצם טיבו או שימושו של הדייר המוצע בנכס או בשל פגיעה בהנאה הכלכלית שתהיה לבעל הנכס מהחזקתו בידי הדייר החדש.

משמעות הדברים היא כי את סבירות ההתנגדות יש לבחון על-פי תנאי השכירות הקיימים, כפי תחולתם בין בעל הבית לבין השוכר המבקש לצאת מן הנכס, ולא על-פי אפשרות שלפיה יכול לחול בהם שינוי בעתיד.

היתר להרשות לדייר היוצא להעביר את הזכויות לדייר המוצע חרף התנגדות בעל הבית, מהווה למעשה שינוי כפוי בזכויותיו כבעלים ויש בו משום פגיעה בזכות הקניין שלו.
עם-זאת, הכפיה על-פי החוק נוגעת אך לעצם קבלת ההסכמה בנסיבות של התנגדות בלתי-סבירה, ואין בה גורם המשפיע לרעה על זכויותיו של בעל הבית כלפי הדייר הנכנס.

סעיף 98 לחוק הגנת הדייר קובע נורמה של שמירת תנאים במקרה של הסכמה כפויה, באופן שהם ימשיכו לחול כמות שהם גם על הדייר הנכנס.

יובהר כי סבירות התנגדותו של בעל הבית לשינוי מסויים בתנאי השכירות כפופה לנורמת תום-הלב. לפיכך, לא יהא נכון לומר כי התנגדות בעל הבית המבוססת על שינוי שיחול בתנאי השכירות, היא לעולם סבירה.

על בית-הדין לבחון את סבירות ההתנגדות גם לאור העקרונות הנובעים מנורמת תום-הלב ודוקטרינת השימוש לרעה בזכות, כך שמימוש זכות ההתנגדות תעלה עמן בקנה אחד.

סייג נוסף מתייחס לסיפא שבסעיף 98 לחוק הגנת הדייר, בדבר שינוי תנאי השכירות "על-פי חוק".

במהלך נכון של הדברים התוצאה צריכה להיות מאוזנת כך שאיש לא יצא נשכר מעבר למידה המתחייבת על-פי הדין.

ההגנה החלה על דייר מוגן המשלם כיום דמי מפתח עבור בית עסק, מתייחסת בעיקרה לשלושה עניינים: האחד, הגבלה על שיעור דמי השכירות, זולת בנסיבות מסויימות; השני, הגנה מפני פינוי הנכס בחלוף תקופה קצובה. השלישי, אפשרות העברת הזכויות במושכר לידי ממשיכיו של הדייר, גם אם אין מדובר בהכרח ביורשים בהתאם לחוק הירושה (סעיפים 27-20 לחוק הגנת הדייר).

עם-זאת, לא כל התכליות הנ"ל אמורות להיות מוגשמות בכל מקרה ומקרה של דיירות מוגנת והעברת זכויות בה. הדבר תלוי בטיב הזכויות שיש לדייר היוצא, שכן הוא איננו יכול להעביר לדייר המוצע מעבר למה שיש לו.

בכך מושג האיזון בין זכויות הדייר ובין זכויות בעל הבית, שבסופו-של-יום הנכס יחזור לידו, על כל מרכיבי הבעלות המלאים. במצב שונה, העברת הזכויות בין דיירים תיצור לדייר הנעבר זכות אורגינלית חדשה וכך הלאה לבאים אחריו, באופן שזכויות ההחזקה של הבעלים בנכס לא תחזורנה אליו לעולם.

בשכירות מוגנת שבה מתקיים מצב שהמעביר מוגבל ביכולת ההנחלה של הזכויות בנכס לאחרים, שכן הוא עצמו מחזיק מכוח הוראת 27 לחוק הגנת הדייר, אמור שווי דמי המפתח להיות מושפע ממנו.

יוצא, ששווי נכס אחד בדיירות מוגנת יכול להיות שונה משווי נכס זהה אחר בדיירות מוגנת, בשל תנאי שכירות שונים וצמצום הזכויות.

הדייר המוצע יכול כמובן להציע סכום גבוה יותר מערך הנכס, אולם גם אם יעשה כן בתום-לב, עדיין אין הוא רשאי לדרוש בשל כך שינוי של תנאי השכירות הקיימים.
בדומה, אלה הם פני הדברים גם באשר למושכר אשר דמי השכירות המשולמים בעדו אינם מוגבלים בתקרה. כך או כך, משזה המצב העובדתי הקיים אמור שיעור דמי המפתח להיות מושפע גם ממנו ולשקף את שתי התכליות האחרות של ההגנה בחוק הגנת הדייר, דהיינו: ההגבלה בפינוי, כך שהדייר יוכל להחזיק בנכס שנים על שנים, ובאפשרות הנוספת שבנסיבות המתאימות תועברנה הזכויות בנכס לממשיכיו, בהתאם להוראות החוק.

ואכן, מבחינת התמחיר אין מניעה לקבוע את השווי הראוי בהתאם לקריטריונים הנ"ל, כך שהדייר היוצא יקבל את חלקו מהשווי האמיתי של הנכס בדמי מפתח המוחזק על ידו, ואילו בעל הבית יקבל את חלקו ההולם, עבור ההגנות הנ"ל שהדייר המוצע יזכה להן.

סבירות התנגדותו של בעל הבית להעברת הזכויות במושכר נבחנת בשתי תכליות. בהקשר מסויים תהיה תכליתו סובייקטיבית ובהקשר אחר יהיה ראוי לייחס לו משמעות אובייקטיבית. יש ויאומץ גם מבחן "מעורב", דהיינו, אובייקטיבי וסובייקטיבי {ע"פ 5026/97 גלעם נ' מדינת ישראל, דינים עליון נו 164, בסימן 13 (1999)}.

הרכיב האובייקטיבי קיים גם בגדרה של דוקטרינת השימוש לרעה בזכות, בין אם דוקטרינה נפרדת ובין אם נגזרת של עיקרון תום-הלב.

בעובדה שלפיה סבירות התנגדותו של בעל הבית להעברת הזכויות במושכר נבחנת גם באמת-מידה אובייקטיבית, יש כדי להבטיח את האיזון הראוי בין זכותו הקניינית של בעל הבית ובין זכותו של הדייר היוצא.
גם הקביעה בחוק הגנת הדייר, שלפיה יחולו על המושכר דמי שכירות מוגנים, כפופה בבתי עסק לתנאי השכירות. יוזכר כי העובדה שעבור הנכס משולמים דמי מפתח אינה קונקלוסיבית למסקנה שדמי השכירות צריכים להיות מוגבלים ולא כלכליים. אכן, אי-תשלום דמי מפתח מחייב שחרור מהמגבלה, כל עוד הצדדים לא הסכימו אחרת. לא כן בהכרח ההיפך.

שיעור דמי המפתח אמור לשקלל, מההיבט השמאי-כלכלי, גם נתון זה בדבר העדר המגבלה על סכום דמי השכירות, אף אם בהוראות חוק הגנת הדייר נמצא זיקה בין עובדת תשלום של דמי מפתח ובין שיעור דמי השכירות.

כך, למשל, תשלום דמי המפתח גורר הפחתות שונות של דמי השכירות, כמפורט בפרק ד' לחוק שכותרתו "הפחתה מדמי שכירות". אף-על-פי-כן אין בדבר כדי להצדיק הוצאת הסעיף מדי פשוטו ואין בכך כדי לקבוע שינוי בתנאי השכירות "על-פי חוק".

כך תקנה 22(1) לחוק הגנת הדייר קובעת שההגבלה על שיעור דמי השכירות לא תחול על נכס אם שולמו בעדו דמי מפתח, אולם היא אינה קובעת את ההפך ומתקין התקנות אף לא היה מוסמך לקבוע זאת, שכן לפי סעיף 52א(ה) לחוק הגנת הדייר, הסמכות להתקין תקנות נועדה להוציא נכסים מתחולת החוק בכל הנוגע לדמי השכירות, ולא לשנות מתנאי השכירות כאשר אלה משולמים. לפיכך, אפילו נראה בתקנות "חוק" לעניין סעיף 98 סיפא לחוק הגנת הדייר, עדיין אין מדובר בשינוי תנאים "על-פי חוק".


5. דייר שהוא גוף מאוגד (סעיף 96 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 96 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"96. דייר שהוא גוף מואגד
היה הדייר המוצע גוף מואגד והדייר היוצא אינו גוף מואגד, יהיה סירוב בעל הבית להשכיר לדייר המוצע טעם סביר להתנגדותו; ורשאי בית-הדין לראות בסירוב בעל הבית טעם סביר אף במקרה שגם הדייר היוצא הוא גוף מואגד."

סעיף 96 לחוק הגנת הדייר מכיל הוראה ברורה ויחידה במינה אשר במסגרתה מכיר החוק באפשרות שהתנגדות בעל הבית להעברת המושכר לגוף מאוגד תהא בבחינת "טעם סביר" אפילו המעביר הינו עצמו גוף מאוגד.

כאשר תאגיד מוצע כדייר מוצע - הגשת בקשת רשות יכולה לבוא בעקבות הצהרה, רק אחרי משלוח הצהרות לבעל הבית, שנהג בהן באחת הדרכים האמורות בסעיף 93 לחוק הגנת הדייר.

חוק הגנת הדייר מבחין בין הצעד המוקדם של משלוח הצהרות לפי סעיף 85 לחוק הגנת הדייר. כשלא באו בעל הבית והדייר היוצא לידי הסכם בדבר פינוי המושכר בידי הדייר היוצא וכניסת הדייר המוצע למושכר או בדבר חלוקת דמי המפתח, ובין הצעד הנוסף של בקשת רשות לפי סעיף 93 לחוק הגנת הדייר, שהיא בקשה מבית-משפט למתן פסק-דין המרשה לדייר המוצע לקבל את החזקה במושכר, וזאת כשבעל המושכר מסכים להשכיר את המושכר אך מתנגד לדייר המוצע { ע"א (חי') 4230/96 תנובה, מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית נ' עמידר, חברה לאומית לשיכון, דינים מחוזי כו(7), 159 (1997); ת"ש (חי') 28/05 תנובה בע"מ נ' עמידר בע"מ, תקדין מקוון בפרק זה לעיל)}.

הגשת בקשת רשות יכולה לבוא בעקבות הצהרה רק אחרי משלוח ההצהרות לבעל הבית, שנהג בהן באחת הדרכים האמורות בסעיף 93 לחוק הגנת הדייר.

יוזכר כי בית-המשפט יתן את הרשות המבוקשת ויקבע את זכות הדייר לדמי מפתח ואת שיעורו "אם ראה שאין טעם סביר להתנגדותו של בעל הבית לדייר המוצע" או שבעל הבית מתנה תנאים בלתי-סבירים אחרים, כאמור בסעיף 95(א) רישא לחוק הגנת הדייר.

בהקשר זה קובע סעיף 96 כי אם הדייר המוצע הוא גוף מאוגד והדייר היוצא אינו גוף מאוגד, ייחשב סירוב בעל הבית להשכיר לדייר המוצע כטעם סביר להתנגדותו, ורשאי בית-הדין לראות בסירוב בעל הבית טעם סביר גם במקרה שהדייר היוצא הוא גוף מאוגד {ע"א (חי') 4230/96 תנובה, מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית נ' עמידר, חברה לאומית לשיכון, דינים מחוזי כו(7) 159 (1997); ת"ש (חי') 28/05 תנובה בע"מ נ' עמידר בע"מ, תקדין מקוון}.

לתאגיד יש מאפיין של המשכיות, שאינו מתקיים תמיד באותה מידה בבשר ודם. מסיבה זו לא הרי השכרה לאדם פרטי כהרי השכרה לתאגיד.

סעיף 96 לחוק הגנת הדייר רואה בסירובו של בעל הבית לקבל תאגיד, המוצע כדייר, משום סירוב סביר. אולם כשהושכר הנכס לתאגיד מלכתחילה, מתקיים בו מאפיין ההמשכיות, בין אם התאגיד הוא חברה פרטית בין אם הוא חברה ציבורית {ע"א 14/87 חב' בית הירשברג בע"מ נ' הגפילק בע"מ, פ"ד מג(2), 793 ד' (1989)}.

כך שסביר להשכיר לתאגיד כדייר מוצע, כשהשכרה זו אינה מרעה את מצב המשיבה כבעלת בית, בהשוואה לשכירות הקיימת שמבקשים את העברתה.

6. מטבח או חדרי שרות משותפים לכמה דיירים (סעיף 97 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 97 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"97. מטבח או חדרי שרות משותפים לכמה דיירים
(א) היו מטבח או חדרי שרות בשימוש משותף של הדייר היוצא ושל דייר אחר - בין שהדייר היוצא והדייר האחר מחזיקים בחלקים של דירה אחת ובין שהם מחזיקים בשתי דירות סמוכות - תהא לדייר המוסיף להחזיק בחלקו או בדירתו (להלן: "הדייר הנשאר") זכות קדימה על פני בעל הבית ועל פני הדייר המוצע לקבל את ההחזקה במושכר המתפנה על-ידי הדייר היוצא, ובלבד:
(1) שאין לבעל הבית טעם סביר להתנגד לעצם השכרת המושכר המתפנה או להשכרתו לדייר הנשאר;
(2) שהדייר הנשאר מוכן לשלם לבעל הבית ולדייר היוצא את חלקם בדמי המפתח המוצעים.
(ב) היו המטבח או חדרי השרות בשימוש משותף של הדייר היוצא ושל כמה דיירים נשארים, רשאי בית-הדין להעניק את זכות הקדימה כאמור בסעיף-קטן (א) לאחד הדיירים הנשארים או להעניק לכל אחד מהם זכות קדימה על חלק מסויים מהמושכר המתפנה, הכל כפי שיראה צודק בנסיבות העניין."

סעיף 97 לחוק הגנת הדייר דן באפשרויות הנוצרות במקרה והמטבח וחדרי השרותים הינם בשימוש משותף של הדייר היוצא ושל דייר אחר. הסעיף מבחין בשני מצבים האפשריים: האחד - ישנו רק "דייר אחר" אחד בלבד. השני - ישנם מספר "דיירים אחרים".

במקרה האחד תהא זכות קדימה לדייר האחר, המוסיף להחזיק בחלקו או בדירתו, על פני בעל הבית ועל פני הדייר המוצע, לקבל את החזקה במושכר המתפנה על-ידי הדייר היוצא ובלבד שנתקיימו שני תנאים:

1. לבעל הבית אין טעם סביר להתנגד לעצם השכרת המושכר המתפנה או להשכרתו לדייר האחר (דהיינו הדייר הנשאר).

2. הדייר האחר - הנשאר, מוכן לשלם לבעל הבית ולדייר היוצא את חלקם בדמי המפתח.

במקרה השני ניתן שיקול-דעת לבית-הדין להעניק את זכות הקדימה לדייר אחד מבין שאר הדיירים האחרים או להעניק לכל אחד מהם זכות קדימה על חלק מסויים מהמושכר המתפנה, הכל כפי שיראה צודק בנסיבות העניין.

סעיף 97 לחוק הגנת הדייר דן למעשה במתן זכות קדימה, ואילו חוק המקרקעין אינו מכיר עוד בזכות קדימה הנלווית לכל מקרה של שותפות במקרקעין, בזכות קדימה של שכנים וכו'.
השאלה העולה הינה האם סעיף 97 לחוק הגנת הדייר בטל מאליו לאור חוק המקרקעין?
לכאורה, סעיף 97 צריך להתבטל לאור חוק המקרקעין, שהרי זכות הקדימה שמדובר בה בחוק הגנת הדייר, סעיף 97, הינה זכות במקרקעין, ומשום כך יתקיימו בה ההוראות של חוק המקרקעין.

התשובה בסעיף 163 לחוק המקרקעין הקובע כי "הוראות חוק זה יחולו כשאין בחוק אחר הוראות מיוחדות לעניין הנדון".

סעיף 26 לחוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955 (סעיף 97 לנוסח המשולב) נמצא בסימן, שבו דן המחוקק במקרה של דייר יוצא המציע דייר במקומו, ואינו נמצא בסימן שבו דן המחוקק במקרה של דייר יוצא שאינו מציע דייר במקומו.

משלא הציע הדייר היוצא דייר במקומו ובעל הבית מסכים להחזיר לעצמו את החזקה במושכר, חלות על המקרה, בשינויים המחוייבים, מספר הוראות מהוראותיו של הסימן הדן במקרה של דייר יוצא, המציע דייר במקומו.

הוראות אלו כאמור הן בדבר בעל בית המחזיר לעצמו את המושכר ומסכים - או אינו מסכים - לדמי המפתח, וכן בדבר מתן פסק-פינוי נגד הדייר היוצא ובדבר התיישנות {ע"א 352/60 שמואל רוטנשטרייך נ' דוד רודבסקי, פ"ד טו(1), 289 (1961)}.

סעיף 97 לחוק הגנת הדייר אינו בין ההוראות, שנכללו בדרך זו של איזכור בתוך הוראות הסימן החלות על דייר יוצא שאינו מציע דייר במקומו.
סעיף 97 לחוק מעיד בשני מקומות על זיקתו וייחודו למקרה של דייר יוצא המציע דייר במקומו ובו נאמר שתהא לדייר הנשאר "זכות קדימה על פני בעל הבית ועל פני הדייר המוצע", והרי הדייר המוצע אינו אלא הדייר שהוצע על-ידי הדייר היוצא לבוא במקומו.

כמו-כן הותנה בסעיף 97 לחוק שעל הדייר הנשאר להיות "מוכן לשלם לבעל הבית ולדייר היוצא את חלקם בדמי המפתח המוצעים" {ע"א 352/60 שמואל רוטנשטרייך נ' דוד רודבסקי, פ"ד טו(1), 289 (1961)}.

סעיף 97 לחוק הגנת הדייר, יוצא דופן לגבי יתר הוראות החוק. בעוד שהחוק מסדיר את ההליכים בין דייר יוצא ובעל בית לפרטי פרטים, אין בו הוראה ברורה, כיצד ניתן לדייר הנשאר להגשים את זכותו לפי סעיף 97 לחוק.

אפילו באותו מקרה שלכל הדעות זכאי בו הדייר הנשאר לזכות קדימה, אין בחוק תשובה, כיצד עליו לנהוג כדי לעמוד על זכותו, ומה תרופתו אם, למשל, אחרי שהכיר בית-הדין בזכותו, לא יפנה הדייר היוצא את המושכר.

7. דייר מוצע - דייר לפי חוק (סעיף 98 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 98 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 קובע כדלקמן:

"98. דייר מוצע - דייר לפי חוק
דייר מוצע, לרבות דייר נשאר, שקיבל את ההחזקה במושכר לפי חוק זה, יחולו עליו הוראות חוק זה, ויחולו עליו, בכפוף לסעיף 19(ב), תנאי השכירות כפי שהיו לאחרונה בין הדייר היוצא לבין בעל הבית או כפי ששונו על-פי הסכם בין הדייר המוצע או הנשאר לבין בעל הבית או על-פי חוק."

סעיף 98 לחוק הגנת הדייר מקנה לדייר המוצע ולדייר הנשאר, שקיבלו החזקה במושכר לפי חוק זה, את הזכויות והחובות שהיו קיימות בין הדייר היוצא לבין בעל הבית, בכפוף לאמור בסעיף 19(ב) לחוק הגנת הדייר.

סעיף 19(ב) לחוק הגנת הדייר קובע כי דייר יהא רשאי להשכיר בשכירות-משנה את המושכר כולו, או חלק ממנו, בהסכמת בעל הבית בלבד.

המילים "בכפוף לאמור בסעיף 19(ב)" מעלות שתי קושיות, והן:

א. האם פירושן שאם ניתנה הסכמת בעל הבית לדייר היוצא להשכיר המושכר בשכירות-משנה, הסכמה זו עוברת אף לדייר המוצע ולדייר הנשאר?

ב. האם פירושן שבמקרה של הנשאר, הרי אף אם הייתה קיימת הסכמה מצד בעל הבית לדייר היוצא להשכיר המושכר בשכירות-משנה, הרי במקרה של העברת המושכר יש צורך בהסכמה מחודשת של בעל הבית.

לאור ניסוח סעיף 98 לחוק הגנת הדייר, יחול כאן הכלל השני - דהיינו, שבמקרה של העברת המושכר יש צורך בהסכמה מחודשת של בעל הבית להשכרת-משנה, שאם-לא-כן, ניתן היה להתחיל את האמור בכלל הראשון גם ללא המילים "בכפוף לסעיף 19(ב)", וזאת מתוך תחולת שאר תנאי השכירות, על-פי סעיף 98 לחוק, על הדייר החדש.
השכרת-משנה נכללת בין תנאי השכירות. הסעיף, למרות הכללת תנאי השכירות בין הדייר היוצא לבין בעל הבית, על השכירות בין הדייר החדש לבין בעל הבית, בא ומסייג "בכפוף לסעיף 19(ב)". מכאן ברורה המסקנה שהשכרת-משנה לא נכללת בתנאי השכירות שבין בעל הבית לבין הדייר החדש ועל דבר זה יש צורך בהסכמה מחודשת של בעל הבית.

8. תביעת פינוי ובקשת רשות (סעיפים 100-99 לחוק)
סעיפים 100-99 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובעים כדלקמן:

"99. בקשת רשות ותביעת פינוי
(א) הגיש בעל הבית תביעת פינוי נגד הדייר היוצא שלושה חודשים או יותר לפני שהגיש הדייר היוצא בקשת רשות, ותביעת הפינוי היא תביעה שפסק-דין של פינוי בה אינו מותנה במתן דיור חלוף לדייר היוצא, יידחה הדיון בבקשת הרשות עד לאחר מתן פסק-דין בתביעת הפינוי, זולת אם החליט בית-המשפט, על-פי בקשת הדייר היוצא, שאין לכאורה מקום שיינתן בתביעה פסק-דין של פינוי כאמור.
(ב) הגיש בעל הבית תביעת פינוי כאמור נגד הדייר היוצא פחות משלושה חודשים לפני שהגיש הדייר היוצא בקשת רשות, ידון בית-הדין בבקשת הרשות על-אף שלא ניתן עדיין פסק-דין בתביעת הפינוי, זולת אם החליט בית-המשפט, על-פי בקשת בעל הבית, שיש לכאורה מקום שיינתן בתביעה פסק-דין של פינוי כאמור; משהוגשה בקשת בעל הבית לבית-המשפט לפי סעיף-קטן זה, לא ידון בית-הדין בבקשת הרשות עד לאחר החלטת בית-המשפט.

100. איחוד הדיון בבקשת רשות ובתביעת פינוי
הייתה תביעת פינוי של בעל הבית נגד הדייר היוצא תלויה ועומדת בבית-המשפט בה בשעה שבקשת רשות תלויה ועומדת בבית-דין, ונראה לבית-הדין שבנסיבות העניין יהיה צודק שתביעת הפינוי ובקשת הרשות יידונו כאחד, רשאי הוא, על-אף האמור בסעיף 99, להעביר את בקשת הרשות לבית-המשפט שלפניו הוגשה התביעה, ומשהעביר כן, ידון בית-המשפט בבקשה ובתביעה כאחד."

מה דינו של דייר, שנטש את המושכר, ובטרם הוגשה נגדו תביעת פינוי, שלח לבעל ביתו הצהרות לפי סעיף 14 לחוק דמי המפתח, התשי"ח-1958 (הערת המחבר - לפי סעיף 85 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972)?
במקרה של סעיף 99(ב) לחוק הגנת הדייר, כאשר עברו פחות משלושה חודשים בין הגשת תביעת הפינוי והגשת בקשת ההרשאה, על בעל הבית לקום ולהניע את בית-משפט להחליט, שלכאורה יש מקום לפסק-פינוי, כדי לעכב את הדיון בבית-הדין בבקשת ההרשאה.

אל לבית-המשפט למהר לפסוק פינוי לפני שהועברה אליו בקשת ההרשאה כדי שידון בתביעה ובבקשה כאחד {ע"א 404/61 אוגוסטינה סקיבינסקיה נ' הוגו יורושיץ, פ"ד טז(1), 347 (1962) (להלן: "פרשת אוגוסטינה סקיבינסקיה"}.

במצב של התנגשות - עניינו של בעל הבית לדרוש פינוי מחמת נטישה ועניינו של הדייר לבקש הרשאה כדי להציל את זכותו לדמי המפתח - ידו של הדייר על העליונה ועניינו עדיף.

נטישה לשם הגשמת זכויות הדייר אינה יכולה לסכל זכויות אלה, שכן אין לדרוש מדייר, אשר שלח את ההצהרות והגיש את בקשת ההרשאה, הכל כדרוש לפי אותו חוק, שהוא ישאר לגור במושכר וימשיך בהחזקתו הפיסית.

דייר כזה אינו חדל להיות "דייר יוצא" כמשמעו בחוק הגנת הדייר, ודי בהחזקתו הקונסטרוקטיבית למטרה זו. מכיוון שכך, אותה נטישה אינה יכולה לשמש עוד עילה לפינוי המושכר, אחרת, יכול והדייר יימצא משולל זכויותיו לפי חוק הגנת הדייר, על לא עוול בכפו {פרשת אוגוסטינה סקיבינסקיה, לעיל}.

בבוא בית-משפט השלום לדון בבקשת ההרשאה ובתביעת הפינוי כאחד, בהתאם להוראת סעיף 100 לחוק, חובתו להקדים את הדיון בבקשת ההרשאה, ואם יקבלה, ממילא עליו לדחות את תביעת הפינוי.

שהרי, אם אבד לדייר בשלב כלשהו מעמדו כ"דייר יוצא", והיה, אם תהיה תשובתו שלילית, תידחה תביעת הפינוי, ואילו אם תהיה חיובית, עדיין עליו לשקול לאור הנסיבות, שמא ראוי הדייר לסעד מן הצדק לפי סעיף 132 לחוק הגנת הדייר {פרשת אוגוסטינה סקיבינסקיה, לעיל}.

סעיף 99 לחוק הגנת הדייר דן בשני מקרים, במקרה שעברו שלושה חודשים או יותר מהגשת תביעת הפינוי עד הגשת בקשת ההרשאה, ובמקרה שעברו פחות משלושה חודשים.
במקרה הראשון, אם הייתה עילת הנטישה קיימת עוד לפני שהתחיל הדייר בצעדים לפי הוראת הסעיף, לא יהיה מקום לסכל את עילת הפינוי על-ידי דיון חיובי בבקשת ההרשאה, והדיון בבקשה דינו להידחות או, אם יועבר לבית-משפט השלום לפי סעיף 100 לחוק, להתקיים שם תוך שימת-לב לעובדה, שאותו דייר - אם כי עדיין "דייר יוצא" הוא - בכל זאת הינהו צפוי לפינוי מחמת נטישה, שאינה לשם מסירה לדייר שכבר הוצע בשעת הנטישה.

ואילו במקרה השני, אם הוגשה תביעת הפינוי רק אחרי קבלת ההצהרות - ועילת הנטישה לא נולדה אלא לאחר מתן ההצהרות ולא לפני-כן, כי אז ייתכן מאד, שאין לומר שיש לכאורה מקום למתן פסק-פינוי, כלשון הסעיף 99(ב) לחוק, כך שהדיון בבקשת ההרשאה יכול להוסיף ולהתקיים לפני בית-הדין לשכירות או, אם יועבר לבית-משפט שלום, יתקיים שם תוך שימת-לב לעובדה, שהדייר - אף כי "נטש" את המושכר - לא נטשו אלא לשם מסירתו לדייר שכבר הוצע בשעת הנטישה ואינו צפוי באופן אוטומטי לצו פינוי בשל נטישה זו.

אין סתירה מהותית בין הוראת הסעיף 99(ב) לבין הוראת הסעיף 100 לחוק הגנת הדייר, ועצם העברתו של הדיון בבקשת ההרשאה, לבית-משפט השלום אינו עשוי לשנות את זכויות הצדדים לגופן.

מאידך, דייר שנטש את המושכר בטרם נקט בצעדים לפי חוק דמי המפתח, דינו שונה לחלוטין.

לא יהיה מן ההגיון או מן הצדק לבטל נטישה כעילת פינוי. במצב דברים שונה, קל היה לסכל את עילות הפינוי המפורטות בחוק הגנת הדייר, ולא רק את עילת הנטישה, אלא כמעט כל יתר העילות שבסעיף 131 לחוק הגנת הדייר, שכן תמיד אפשר היה לומר שאף דייר, שלא המשיך בתשלום דמי השכירות, שלא קיים את תנאי השכירות, שהשתמש במושכר למטרה בלתי-חוקית או שהרגיז שכנים, יכול בעל הבית להיפטר מענשו של זה בדרך המותווית בחוק לפי סעיפים 99, 100 לחוק הגנת הדייר. אולם יודגש כי אין לפסוק פינוי נגדו בטרם תוכרע בקשת ההרשאה.

מכל מקום אין זה מן הצדק להושיט את הסעד לדייר שנטש את המושכר, לא כדי להבטיח לו קורת-גג, אלא אך ורק כדי לאפשר לו לגבות דמי מפתח.

דייר יוצא הפותח בהליכים לפי סעיפים 99, 100 לחוק הגנת הדייר וממשיך בהם עד שהשיג הרשאה, אין נטישתו שוללת את זכויותיו לפי החוק הזה. ואילו דייר שנטש את המושכר בטרם החל בהליכים לפי חוק דמי המפתח, וכן דייר שנטש אותם הליכים שהחל בהם לא הביאו לידי הרשאה, אין להחזיר לו את "ההחזקה" במושכר על-ידי מתן סעד מן הצדק, כשכל מטרתו של הסעד הזה אינה אלא לאפשר לו לקבל חלק מדמי המפתח.

במקרה של שתי תביעות מקבילות יש ליישם את סעיף 99(ב) לחוק הגנת הדייר. סעיף זה קובע כי אם הגיש בעל הבית תביעת פינוי פחות משלושה חודשים לפני שהגיש הדייר היוצא בקשת רשות כאמור, ידון בית-הדין בבקשת הרשות אף שלא ניתן פסק-דין בתביעה השניה, זולת אם החליט בית-המשפט, שיש לכאורה מקום שינתן פסק-פינוי ואז לא ידון בית-הדין בתובענה עד להחלטת בית-המשפט.

האם להענות לבקשה ולעכב את הדיון בבית-הדין, יש לבדוק מעבר לקיומה של עילת פינוי, גם קיומם של ראיות וממצאים, וכן את טענות ההגנה. הטעם לכך הוא כי הפגיעה בזכות הקניין הגלומה בדיירות מוגנת עלולה לנבוע מהצהרה על-פי סעיף 99(ב) לחוק הגנת הדייר{בר"ע (חי') 415/96 גבריאל נגרי נ' אברהם שפיגל, תק-מח 96(3), 471 (1996)}.

לעניין הבדיקה הנדרשת ביישום סעיף 99(ב) אין היא תיעשה רק בהתאם לאמור בכתב התביעה. הסעיף איננו מצמצם את היקף הבדיקה שעל בית-המשפט לבצע.

על חובתו של בית-המשפט להוציא מתחת ידיו החלטה שתהא מבוססת על יסוד כל החומר המצוי באותה עת לנגד עיניו, בין אם כתבי הטענות ובין אם תצהירי הצדדים.

למרות אמנם שבשלב הנוכחי של הדיון כשההחלטה היא החלטה לכאורה, אל לו לבית-המשפט לדון בשאלות של מהימנות ובקביעת מימצאים, אך ההחלטה הלכאורית האם יש מקום למתן פסק-דין של פינוי בתובענה, חייבת להתבסס על כל המצוי באותו שלב לנגד עיני בית-המשפט, בין אם כתבי טענות ובין אם תצהירי הצדדים.

יודגש כי בית-הדין לשכירות לא "יעניש" דייר שנטש את המושכר בהפחתת חלקו של הדייר היוצא בדמי המפתח {ע"א (ת"א) 331/68 פז נ' פרקש, מאירי ס 102}.

דייר שהינו מחזיק במושכר והכריז על כוונתו לעזוב ומקנה לעצמו את התכונות של דייר יוצא, אין עצם עזיבת המושכר על ידו לפני הסדרתה הסופית של שאלת דמי המפתח, שוללת ממנו את הגנת החוק. מאידך, דייר שנטש את הדירה ורק לאחר זמן, כאשר כבר גר בדירה אחרת, שלח את התצהירים, ולצורך זה ניסה לחזור לדירה הריקה - מאבד את הגנת החוק ולא ניתנה לו הזכות להעביר הדירה בדמי מפתח {ע"א (חי') 65/59 שוורץ נ' רשות הפיתוח, פ"מ כד 213 (1960); ע"א (ת"א) 136/72 גולדשטיין נ' וימן, מאירי יב 107}.

ניתנה רשות על-ידי בית-הדין להעביר המושכר לדייר המוצע, ובעל הבית ערער על-כך לבית-המשפט המחוזי, הדייר המוצע אינו יכול להיכנס לדירה {המר' (עליון) 863/78 דניאל נ' עליזה, תקציר יג 525}.

פטירתו של דייר יוצא, שגר לבדו במושכר שהוא דירה, לאחר משלוח התצהירים, אך לפני שהושלמו ההליכים לפי החוק, עם מתן פסק-דין מבית-הדין לשכירות גורמת כי המושכר חוזר לבעל הבית. לעזבונו של הדייר היוצא לא מגיע דבר, וזאת בין אם נפטר בשלב משלוח התצהירים או בשלב שהבקשה הייתה תלויה בבית-הדין {ע"א (חי') 5/83 עזבון אליהו פסיה ז"ל נ' ה' סולקוביץ ואח', פ"מ תשמ"ב(ב), 177 (1983)}.






9. הדייר היוצא אינו מציע דייר במקומו (סעיפים 101 עד 104 לחוק הגנת הדייר)
סעיפים 101 עד 104 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובעים כדלקמן:

"101. הצהרה של הדייר היוצא בלבד
רשאי הדייר היוצא לשלוח לבעל הבית בדואר רשום, במקום שתי הצהרות כאמור בסעיף 85, הצהרה אחת בלבד בכתב, שנעשתה בדרך הקבועה בסעיף 15 לפקודת הראיות (נוסח חדש), התשל"א-1971, ובה פרטים אלה:
(1) שהוא מוכן לפנות את המושכר עד יום פלוני שלא יהא מוקדם משלושים יום ולא מאוחר משלושה חדשים מיום שנשלחה ההצהרה, ולהחזיר את ההחזקה במושכר לבעל הבית;
(2) סכום דמי המפתח העשוי לדעתו לינתן בעד המושכר;
(3) החלק בדמי מפתח שהדייר היוצא דורש לעצמו.

102. תשובת בעל הבית להצהרת הדייר היוצא
נשלחה הצהרה לפי סעיף 101, רשאי בעל הבית, תוך שלושים יום מיום שנשלחה ההצהרה, לשלוח לדייר היוצא, בכתב ובדואר רשום, אחת התשובות האלה:
(1) שהוא מסכים להחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר עד יום פלוני שלא יהא מוקדם מהיום שקבע הדייר היוצא בהצהרתו ולא מאוחר משלושה חודשים מיום שנשלחה ההצהרה, ושהוא מסכים לסכום דמי המפתח ולחלוקתם כמפורט בהצהרה;
(2) שהוא מסכים להחזיר לעצמו את ההחזקה כאמור בפסקה (1), אלא שחולק הוא על עצם זכותו של הדייר היוצא לדמי מפתח, על סכום דמי המפתח או על החלק שהדייר היוצא דורש לעצמו;
(3) שאין הוא מסכים להחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר.

103. הסכמת בעל הבית להחזרת המושכר
השיב בעל הבית שהוא מסכים להחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר כאמור בסעיף 102(1) או (2), יחולו הוראות סעיפים 87, 88, 91 ו- 92 לפי העניין ובשינויים המחוייבים.

104. אי-הסכמת בעל הבית להחזרת המושכר
השיב בעל הבית שאין הוא מסכים להחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר כאמור בסעיף 102(3), אין בכך כדי למנוע מהדייר היוצא להציע לבעל הבית דייר מוצע במשלוח שתי הצהרות כאמור בסעיף 85."

עיגון זכותו של הדייר מצוי בסעיף 83 סיפא לחוק הגנת הדייר הקובע, כי על הסכם פינוי כאמור יחולו כל הוראות החוק המתייחסות לזכותו של דייר לחלקו בדמי המפתח.

מתכונת החלפת התצהירים, כאשר הדייר היוצא אינו מציע דייר במקומו, לפי המפורט בסעיפים 104-101 לחוק הגנת הדייר, יכולה גם היא לשמש איפוא הסדר נאות להבטחת זכויות הדייר. עם-זאת, גם כאן אין מסתפקים בקיומו של הסכם גרידא ושומה לשמור על ערך ריאלי של דמי המפתח. במסגרת זו חלה גם חובה לנקוב בפרטים הנוגעים למועד פינוי הנכס (סעיפים 101(1) ו- 102(1) לחוק הגנת הדיייר) {ע"א (יר') 1356/00 שלום הדאיה נ' נחום פלדמן, פורסם באתר האינטרנט נבו (09.01.01)}.

10. אחריות אזרחית ופלילית (סעיפים 105 עד 109 לחוק הגנת הדייר)
סעיפים 105 עד 109 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובעים כדלקמן:

"105. הגבלת זכות החזרה
הדייר היוצא והדייר המוצע אינם רשאים לחזור בהם מהצהרותיהם ובעל הבית אינו רשאי לחזור בו מתשובתו כל עוד נמשכים המשא-ומתן וההליכים לפי חוק זה; אולם -
(1) הדייר המוצע רשאי לשמור לעצמו בהצהרתו את הזכות לחזור בו מהתנאים המפורטים בה כעבור תקופה מסויימת שלא תפחת משלושה חודשים מיום שנשלחה ההצהרה;
(2) אם השיב בעל הבית שיש בדעתו להחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר או השיב שהוא מתנגד לדייר המוצע, רשאי הדייר המוצע לחזור בו מהסכמתו לשכור את המושכר כל עוד לא ניתן פסק-דין בבקשת רשות.

106. דיירים שנתנו הצהרה כוזבת
דייר יוצא ודייר מוצע שמסרו הצהרה כוזבת בעניין הפרטים המפורטים בסעיף 85(1)(ג) או (ה), חייבים, שניהם יחד וכל אחד לחוד, לשלם לבעל הבית את הסכום שלא שולם לו עקב ההצהרה הכוזבת, או להחזיר לו את הסכום שהוא שילם עקב זאת לדייר היוצא יותר ממה שהיה מגיע לו לפי חלקו.

107. העברת מושכר ללא הסכמת בעל הבית
העביר דייר לאדם אחר את ההחזקה במושכר, או סייע לאדם אחר לקבל את ההחזקה במושכר, באופן שבעל הבית רשאי לתבוע את סילוק ידו של אותו אדם מן המושכר, רשאי בעל הבית, כחלופין לתביעת סילוק יד, לתבוע מהדייר ומאותו אדם, משניהם יחד ומכל אחד לחוד, חלקו בדמי המפתח שהיו עשויים לינתן בעד המושכר.

108. עונשין
דייר יוצא ודייר מוצע שמסרו הצהרה כוזבת בעניין הפרטים המפורטים בסעיף 85(1)(ב), (ג) או (ה), וכן דייר שהעביר החזקה או סייע לקבל החזקה כאמור בסעיף 107, ואדם שקיבל החזקה כאמור בסעיף 107, דינם - קנס עשרת אלפים לירות.

109. שמירת אחריות
הוראות סעיף 108 אינן באות לגרוע מן האמור בסעיפים 106 ו- 107 או מאחריות פלילית לפי כל דין אחר."

העברת החזקה בדירה על-ידי הדייר היוצא לדייר המוצע ללא הסכמת בעל הבית ובהעדר פסק-דין המרשה זאת, מהווה עבירה על סעיפים 107 ו- 108 לחוק הגנת הדייר, ובנוסף לעונש שצפויים לו העוברים על האיסור רשאי בעל הבית אף לתבוע את סילוק ידו של הדייר החדש {ע"א (חי') 5/83 עזבון אליהו פסיה ז"ל נ' הלינה סולקוביץ, תשמ (2), 177 (1983)}.

11. דין דייר-משנה לעניין דמי מפתח (סעיפים 114-110 לחוק)
11.1 תחולה (סעיף 110 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 110 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"110. תחולה
הוראות חלק זה יחולו בין דייר לדייר-משנה כשם שהן חלות בין בעל הבית לדייר, בכפוף לאמור בסעיפים 111 עד 113."

11.2 טעם להתנגדות לדייר (סעיף 111 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 111 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"111. טעם להתנגדות הדייר
היו מטבח או חדרי שרות או הכניסה למושכר בשימוש משותף של הדייר ושל דייר-המשנה היוצא, תשמש עובדה זו טעם סביר להתנגדותו של הדייר לעצם השכרת המושכר לדייר-משנה אחר."



11.3 חיוב הדייר בדמי מפתח (סעיף 112 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 112 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"112. חיוב הדייר בדמי המפתח
התנגד הדייר לעצם השכרת המושכר כאמור בסעיף 111, רשאי בית-הדין, אם ראה זאת לצודק בנסיבות העניין, לחייב את הדייר לשלם לדייר-המשנה היוצא את חלקו בדמי המפתח."

11.4 זכותו של דייר-משנה יוצא לדמי מפתח (סעיף 113 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 113 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"113. זכותו של דייר-משנה יוצא לדמי מפתח
(א) דייר-משנה יוצא שנתן דמי מפתח בעד המושכר זכאי לחלקו בדמי המפתח לפי הכללים הקבועים בסעיפים 75 ו- 76, אולם רשאי בית-הדין להקטין את חלקו אם ראה זאת לצודק בנסיבות העניין.
(ב) דייר-משנה יוצא שלא נתן דמי מפתח בעד המושכר אינו זכאי לכל חלק בדמי המפתח, אולם רשאי בית-הדין לקבוע לדייר-המשנה היוצא חלק בדמי המפתח בשיעור שימצא לצודק בנסיבות העניין."


11.5 זכותו של בעל הבית בדמי מפתח (סעיף 114 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 114 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"114. זכותו של בעל הבית בדמי מפתח
בעל הבית זכאי לארבעים אחוזים מהסכום העולה בחלקו של דייר המחלק עם דייר-משנה יוצא בדמי מפתח שניתנו מאת דייר-משנה מוצע, או בשבילו; לא יקבל דייר-המשנה המוצע החזקה במושכר אלא לאחר ששולמו לבעל הבית האחוזים האמורים או שהושלשו לזכותו."

המילים "בשבילו" שבהוראת סעיף 114 לחוק הגנת הדייר לא באו אלא כדי לשנות הלכה שנפסקה על-פי סעיף 7 לפקודת הגבלת דמי השכירות (בתי מגורים), 1940 {ע"א 504/60 צבי מלר נ' יהודה ינוביץ, פ"ד טו(2), 866 (1961)}.

על-פי סעיף 7 הנ"ל רשאי היה דייר ששילם "פרמיה" או דמי מפתח בעד הענקת שכירות, לדרוש החזרת תשלום ששילם, אך סכום כסף ששילם פלוני לבעל הבית על-מנת שיעניק שכירות לאלמוני, לא היה ניתן להשבה על-פי הסעיף הנ"ל {ע"א 176/55 איזנברג נ' וילצ'יק, פ"ד י(2), 1391 (1956), בעקבות ע"א 74/49 ברנהרד ואח' נ' פריצוביץ, פ"ד ד(1), 711 (1950)}.

נכון להיום אין זה מעלה או מוריד אם שילם הדייר דמי מפתח או אם שילם מאן דהוא בשבילו, כגון אב ששילם כדי שבעל הבית ישכיר דירה לבנו או לבתו.

אילו נתקבל הפירוש שפירש בית-המשפט את הסעיף 7 הנ"ל גם לעניין חוק הגנת הדייר, לא היה בעל בית זוכה בכל חוק בדמי מפתח ששילם פלוני לדייר אגב חילופי דיירי משנה, אלא-אם-כן היה הוא, פלוני, בעצמו, הדייר המוצע, המחליף דייר-משנה יוצא, ולא היא.

על-פי סעיף 101 לחוק הגנת הדייר, רשאי דייר להציע לבעל הבית פינוי מושכר בלא שיציע דייר אחר במקומו, ובעל הבית רשאי לקבל את ההצעה וליטול חזקה לידיו. והוא הדין בסעיף 87 לחוק הגנת הדייר.

עשה כן בעל הבית, זכה הדייר היוצא בחלקו בדמי מפתח, אך אלה למעשה לא ניתנו, אלא הם "עשויים לינתן", כאמור בסעיף 74 לחוק הגנת הדייר, בעד החזרת החזקה, ולא, כמו במקרה הרגיל, בעד מסירתה.

יובהר כי אין בעל בית מאבד זכותו לחלקו בדמי המפתח אף אם לא השתמש בזכותו לעכב מסירת החזקה לדייר-המשנה החדש. תביעה על-פי סעיף 114 לחוק הגנת הדייר אינה מתיישנת בתום שנה אחת כמו תביעה לפי סעיפים 87 עד 91 לחוק הגנת הדייר.


על-פי לשונו של סעיף 92 לחוק הגנת הדייר, אינה מתיישנת תביעה לפי סעיף 114 לחוק הגנת הדייר, אלא רק תביעה לפי הסעיפים האמורים בו, ועל-כן חלה על תביעה כאמור ההתיישנות הרגילה.

יובהר כי אין סעיף 110 לחוק הגנת הדייר מכניס את הוראות ההתיישנות שבסעיף 92 לחוק הגנת הדייר אלא ביחסים שבין הדייר ודייר-המשנה בלבד: תביעת הדייר נגד דייר-המשנה על-פי הסעיפים 91-87 לחוק הגנת הדייר, מתיישנת כמו תביעת בעל בית נגד דייר על-פי אחד הסעיפים האלה ואין סעיף זה מחדש מאומה ביחסים בין בעל הבית והדייר.

כמו-כן יובהר כי אין בית-משפט נזקק למידת ההגיון כדי להרחיב תחולתה של הוראה המקצרת תקופת ההתיישנות של תביעה או של זכות כלשהן. דיני התיישנות, הפוגעים בזכויות או בזכויות תביעה מוקנות, טעונים פירוש דווקני ומדקדק. אילו מטרת החוק הייתה להגביל תקופת ההתיישנות גם לתביעות על-פי סעיף 114 לחוק הגנת הדייר, צריך היה לומר זאת בלשון מפורשת {ע"א 593/69 ישעיהו פבזנר נ' יוסף לבנפיש, פ"ד כד(1), 757 (1970)}.

יוזכר, כי גם אם מתקיימת טענת ההתיישנות על-פי חוק זה והנתבע הודה בכתב בקיום זכות התובע, מתחילה תקופת ההתיישנות מיום ההודאה (סעיף 9 לחוק ההתיישנות).

יודגש בהקשר של סעיף 114 לחוק הגנת הדייר, כי אין נפקא מינה לעניין הסעיף בין דייר-משנה חדש (נכנס) לבין הדייר ה"ראשי" המקבל לידיו את החזקה בנכס שהיה מושכר בשכירות-משנה, שהרי אותו חלק מן הנכס העובר לחזקת הדייר ה"ראשי" הוא, על-פי פירוש הוגן, שווה הערך מבחינה כלכלית למה שהיה מתקבל בהשכרה לדייר-משנה חדש. כל פירוש אחר גורם לכאורה פגיעה שאינה מוצדקת בבעל הבית, שהדייר ה"ראשי" עושה ברכושו בתוך שלו {רע"א 4664/06 יוסף צארום נ' יהודה פרלמוטר, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.09.06)}.

12. דין צו דיור לעניין דמי מפתח (סעיפים 115 עד 119 לחוק הגנת הדייר)
סעיפים 115 עד 119 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובעים כדלקמן:
"115. דמי מפתח במקרה של צו דיור
ניתן צו דיור כמשמעותו בחוק להסדר תפיסת מקרקעים בשעת חירום, התש"י-1949, זכאים בעל הבית והדייר היוצא של המושכר שלגביו ניתן הצו, לקבל מאת הרשות שנתנה את הצו את חלקם בדמי המפתח העשויים לינתן בעד המושכר; אולם אם קיבל הדייר היוצא מהרשות דיור חלוף, זכאי רק בעל הבית לחלקו בדמי המפתח והדייר היוצא לא יהיה זכאי לחלקו בדמי המפתח.

116. תשלום דמי מפתח לפני ביצוע צו הדיור
האדם שלזכותו ניתן צו הדיור לא יקבל את ההחזקה במושכר אלא לאחר שהרשות שילמה לבעל הבית ולדייר היוצא, או השלישה לזכותם, את חלקם בסכום דמי המפתח כפי שהוסכם עליו ביניהם, או - באין הסכם - כפי שקבע שמאי מקרקעין, כמשמעותו בחוק שמאי מקרקעין, התשכ"ב-1962, שהזמינה אותו הרשות.

117. קביעת דמי המפתח
שולמו או הושלשו דמי מפתח כאמור בסעיף 116 על-פי קביעת שמאי מקרקעין, רשאי כל צד, תוך שלושה חודשים מיום הקביעה, לבקש מבית-הדין לקבוע מחדש את סכום דמי המפתח, ומשקבע כן, ישולמו או יוחזרו חלקי דמי המפתח בהתאם לקביעה זו.
118. תחולת הוראות
על חלוקת דמי המפתח בין בעל הבית והדייר היוצא לפי סעיפים 115 עד 117 יחולו הוראות סעיפים 74 עד 82.

119. דין דייר בדיור חלוף או לפי צו דיור
(א) הדייר היוצא שקיבל מהרשות דיור חלוף וכן האדם שלזכותו ניתן צו הדיור, המפנים לאחר-מכן, שלא על-פי פסק-דין של פינוי, את המושכר שניתן להם כאמור, דינם כדין דייר יוצא לפי חוק זה, והם זכאים לחלק בדמי המפתח לפי הכללים הקבועים בסעיפים 75 ו- 76, ובלבד שאם ניתן צו הדיור לפני תשי"ח ישולם החלק שזכאי לו הדייר לפי הצו לרשות שנתנה את הצו.
(ב) אין בהוראות סעיף זה כדי לפגוע בהסכם בין הרשות לבין האדם שלזכותו ניתן צו הדיור בנוגע לחלק בדמי המפתח שאותו אדם זכאי לו."

13. דמי מפתח בהעברת מניות בחברת מעטים (סעיף 120 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 120 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"120. דמי מפתח בהעברת מניות בחברת מעטים
היה הדייר של בית עסק חברת מעטים כמשמעותה בסעיף 76 לפקודת מס הכנסה, ומניות המקנות שליטה בחברה הוקצו או הועברו - בדרך מכירה או בכל דרך אחרת, פרט לירושה - באופן שיש בכך להקנות או להעביר את השליטה בחברה, זכאי בעל הבית לחלק מחלקו לפי חוק זה בדמי המפתח העשויים לינתן בעד בית העסק, שהיחס בינו לבין כל חלקו בדמי המפתח הוא כיחס שבין כוח השליטה של המניות המוקצות או המועברות לבין כלל כוח השליטה של המניות המוצאות המקנות שליטה בחברה."

לעקרון האישיות המשפטית הנפרדת של החברה ישנם חריגים אשר נועדו למנוע מצב דברים שבו משמש המסך המפריד בין החברה לבעלי מניותיה מסתור לפעילות שלילית, להונאת נושים, להתחמקות מן הדין או להתחמקות מחיובי החוזה.

בהתקיים חריגים אלה ניתן להרים את מסך ההתאגדות ולהתעלם מן האישיות המשפטית הנפרדת של התאגיד. כך נקבעו, בדברי חקיקה שונים, הוראות סטטוטוריות להרמת מסך במקרים מיוחדים, כך למשל, סעיף 120 לחוק הגנת הדייר {ע"א 2223/99 ויטלי קריספי נ' ח. אלקטרוניקה (1988) בע"מ, פ"ד נז(5), 116 (2003); ראה גם ת"א (נצ') 330-08 צמח מכון תערובות אגודה שיתופית חקלאית בע"מ נ' מוחמד עבדאללה פואז, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.11.13)}.

על-מנת להגיע לפירושו הנכון של המונח "שליטה" כמשמעותו בסעיף 120 לחוק הגנת הדייר יש להתייחס להוראות שבאותו סעיף 76 לפקודת מס הכנסה {ע"א 588/61 חברת אשדה בע"מ נ' עטרה בתי-קפה בע"מ, פ"ד טז(2), 981 (1962)}.

מהוראת סעיף 76 לפקודת מס הכנסה ברור כי ה"שליטה" על החברה כוללת לא רק שליטה ישירה ושליטה עקיפה בענייניה של החברה, אלא גם החזקה ברוב הון המניות או ברוב כוח ההצבעה או באותו חלק מן המניות אשר היה מזכה את בעליהן ברוב הסכומים שיתחלקו בין בעלי המניות בתור שכאלה מטעם החברה או מפרקה.

הקניה או ההעברה של השליטה בחברה, כמשמעותן בסעיף 120 לחוק הגנת הדייר, אינה אלא הקנייתה או העברתה של אותה כמות מניות שיש ברכישתן כדי להקנות לבעליהן את הרוב בחברה אם לעניין ההצבעה ואם לעניין קבלת כספים.

כך למשל, מאחר ובהעברה של 50 מתוך 120 מניות אין משום העברת רוב כאמור, הרי אין בה הקניה או העברה של השליטה בחברה. מסקנה זו מתחזקת לאור הוראת סעיף 122 לחוק הגנת הדייר {ע"א 588/61 חברת אשדה בע"מ נ' עטרה בתי-קפה בע"מ, פ"ד טז(2), 981 (1962)}.

משמעות הדברים היא, שיכולה להיות העברה או הקניה של מניות בחברה שבלעדיהן אין לבעלי המניות האחרות אפשרות מעשית "לשלוט" בחברה, מפני שלפי תקנותיה אין החלטותיה מתקבלות אלא פה-אחד או ברוב מיוחס.

אולם דבר זה כשלעצמו אינו עושה את העברתה של מניה כלשהי להעברה של השליטה בחברה, כל עוד לא הועברו רוב המניות, או כל עוד לא הועברו מניות המזכות ברוב כוח הצבעה או בקבלת רוב הכספים, ואם ההעברות נעשו פרקים פרקים.

אם במשך שנתיים הושג רוב זה, כי אז רואים את ההעברות השונות כאילו היו, לעניין סעיף 120 לחוק הגנת הדייר העברה אחת, והיא העברה של השליטה בחברה. מה שאין כן כשכל ההעברות השונות במשך השנתיים - יהא אשר יהא טיב המניות שהועברו - לא היה בהן כדי להעביר לרוכשיהן את הרוב האמור בכוח ההצבעה או בזכות קבלת הכספים.

לאור כך, "כלל כוח השליטה" שבסיפא של סעיף 120 לחוק הגנת הדייר, אינו אלא כוח השליטה הטוטלי, מאת האחוזים, שבחברה, ואילו כוח השליטה המועבר או המוקנה, כמשמעותו בסיפא זו, הוא אותו הרוב מתוך כלל כוח השליטה, אשר על-ידי העברתו או הקנייתו מועברת או מוקנית השליטה המעשית בחברה, כלומר להכריע בהצבעה מכוח רוב הדעות שבידי בעלי המניות המועברות, או לזכות בחלוקה מכוח המניות המועברות ברוב הכספים הניתנים לחלוקה בין כלל בעלי המניות {ע"א 588/61 חברת אשדה בע"מ נ' עטרה בתי-קפה בע"מ, פ"ד טז(2), 981 (1962)}.

יודגש, כי סעיף 120 לחוק חל במקרה של העברת שליטה בחברה, ואין הסעיף מבחין בין העברת שליטה לזמן מוגבל ובין העברת שליטה שאינה מוגבלת בזמן {ע"א 693/69, 695 ר' רוזן ואח' נ' בית-חרושת לאריגה ואח', פ"ד כד(2), 728, 731 (1970)}.

העברת שליטה בחברה אפילו לזמן מוגבל ביותר מאפשרת לאלה שהשליטה בידם לחולל באותו פרק זמן שינויים מופלגים בחברה כגון מכירת כל נכסיה או אפילו להביא לידי חיסולה הגמור.

סעיף 120 סיפא לחוק הגנת הדייר, קובע את המודד לחישוב דמי המפתח לפי יחס קבוע (בין כוח השליטה של המניות המוקצות או המועברות לבין כלל כוח השליטה של המניות המוצאות המקנות שליטה בחברה), ללא אפשרות של הפחתה בגלל זמניותו של כוח השליטה שהועבר {ע"א 693/69, 695 ר' רוזן ואח' נ' בית-חרושת לאריגה ואח', פ"ד כד(2) 728, 731 (1970)}.

העברת שליטה בחברה, בהתאם לסעיף 120 לחוק הגנת הדייר, המזכה לדמי מפתח, נוצרת רק כאשר העברת המניות היא כזו שיש בה, כשלעצמה, כדי להקנות את השליטה בחברה, וכי הוראתו הברורה של הסעיף אינה מניחה מקום לגישה של הרמת המסך {ע"א 498/69 תגרין נ' צימרמן, פ"ד כד(1), 421 (1970)}.

בעל הבית יזכה בחלק מדמי המפתח לפי סעיף 120 לחוק הגנת הדייר, אך ורק אם העברת המניות בחברת-המעטים הנדונה יש בה, "מכוחה היא, כדי להקנות או להעביר את השליטה בחברה" - כי "חייבת להתקיים העברת מניות בכמות כזו המקנה שליטה בחברה".

לפי האמור ברישא של סעיף 120 הוגבלה תחולתו אך להעברת השליטה המתקיימת "בחברת מעטים" במובן ההגדרה שבסעיף 76(ב) לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), שהגדרה זו מדברת על חברה בה חמישה בני אדם (או פחות מזה) השולטים שליטה ישירה או עקיפה בענייניה של החברה, כי עניין זה מחייב, במקרה דנא, ללכת "מאחורי המסך" של הבעלות על-פי דין במניות ולבחון את שאלת השליטה הכלכלית במניות, שהייתה קיימת בשלב שלפני פעולות ההעברה משנת 1963, דבר שיכול להתבטא גם "'במתן הוראות לנאמן" {כב' השופט לנדוי בדעת מיעוט ב- ע"א 693/69, 695 ר' רוזן ואח' נ' בית-חרושת לאריגה ואח', פ"ד כד(2), 728, 731 (1970)}.

אולם גם אם תחולת הסעיף הוגבלה ל"חברת מעטים" במשמעות ההגדרה שבסעיף 76(ב) ו- (ד) לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), ואף אם הגדרה זו מתפשטת, לעניין מובנו של הביטוי "שליטה עקיפה", על שליטה היכולה להתבטא במתן הוראות על-ידי מוטבים לאדם המחזיק במניות החברה כנאמנם, אין בכך כלום.

הטעם לכך הוא כי משנתברר, מקום שתבע בעל הבית דמי מפתח לפי סעיף 120 לחוק הגנת הדייר, כי החברה הנדונה שייכת לסוג הנזכר, כי אז קובעות, לעניין זכותו לקבל דמי מפתח כאמור, אך ורק מילות הסעיף: "ומניות המקנות שליטה בחברה הוקצו או הועברו... באופן שיש בכך להקנות או להעביר את השליטה בחברה".

כוונת מילים אלה כאמור, הינה, ויכולה להיות, אך להעברת הזכויות המיוצגות על-ידי מניות החברה ואשר לפי חוקת החברה (תזכיר ההתאגדות או תקנותיה) מקנות את מריבית כוח ההצבעה באסיפותיה הכלליות בידי האיש או האנשים הרשומים בפנקס החברים שלה בתורת מחזיקי המניות הללו {מפי כב' השופט אגרנט (דעת הרוב) ב- ע"א 693/69, 695 ר' רוזן ואח' נ' בית-חרושת לאריגה ואח', פ"ד כד(2), 728, 731 (1970)}.

במושג "שליטה עקיפה", הטמון בהגדרת "חברת מעטים", שבסעיף
76(ב) לפקודה, לא התכוון המחוקק לשליטה על ענייני החברה, הקנוייה כביכול לבעלי זכויות שביושר במניות החברה, המייצגות את רוב כוח ההצבעה והרשומות בשם אדם אחר, המשמש "נאמנם" במשמעותו הרגילה של התפקיד הזה, ולמעט בעל מניות רשום, שהוא "בא-כוחם" ("ממונה" או נאמן "ערטילאי") של בעלי הזכויות האמורות.

סעיף 120 לחוק הגנת הדייר מתייחס להעברת "מניות המקנות שליטה בחברה" להעברת הזכויות שבדין, המיוצגות על-ידי המניות המועברות ואשר יש בהן כדי להעניק לבעלים הרשום, על-פי חוקת החברה, את רוב כוח ההצבעה (או כל כוח אחר, המעניק לו שליטה על ענייניה).

כדי לגלות עילת תביעה לפי סעיף 120, צריך בעל בית לטעון (ובמקרה של הכחשה - להוכיח) שלושה אלה:

א. שהדייר היא חברה המצויה בשליטתם של לא יותר מחמישה בני אדם;

ב. שהייתה הקצאה או העברה של מניות בחברה, מן המניות המקנות את השליטה בה;

ג. שעל-ידי הקצאה או העברה זו, הועברה השליטה בחברה (או מקצתה) מיד ליד.

ההקצאה או ההעברה צריך שייעשו באופן שיהא בהן ("בכך") כדי להקנות או להעביר שליטה בחברה - "להקנות" את השליטה (או מקצתה) למי שהיא טרם קנויה לו, או "להעביר" את השליטה מן השליט הקודם לשליט אחר {ע"א 195/67 חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ נ' אלכסנדר עליאש ושות' בע"מ, פ"ד כא(2), 438 (1967)}.

פשוטו של סעיף 120 לחוק הגנת הדייר שאין הוא חל ואין הוא מדבר אלא על הקניית השליטה בחברה או העברתה למי שקודם לכן לא הייתה השליטה בידיו.

כדי לגלות עילת תביעה לפי סעיף 120 לחוק הגנת הדייר, מן ההכרח הוא לטעון שעקב הקצאה או העברה של מניות בחברה, "הועברה השליטה בחברה (או מקצתה) מייד ליד".

יובהר כי לצורך סעיף 120 יכולה להתעורר השאלה אם הועברה השליטה מתאגיד אחד לזולתו ולא דנים בשאלה מי השולט בתאגיד בעל המניות. כמו-כן אין לראות בחילופי גברי בתאגידים, בעלי המניות בחברה הדיירת, משום העברת שליטה בחברה {ע"א 382/67 שלמה יעקב שלוש נ' חברת יעקב יפת ושות' בע"מ, פ"ד כב(2), 133 (1968) (להלן: "עניין יעקוב שלוש")}.

סעיף 120 לחוק הגנת הדייר מפנה לסעיף 76 בפקודת מס הכנסה למטרה אחת בלבד: כדי לקבוע על איזו חברה בכלל יחול סעיף 120 לחוק. בלשון אחרת: איזו חברה היא חברת מעטים לצורך סעיף 120 לחוק.

ההגדרה ל"אדם" כאמור בסעיף 1 לפקודת הפרשנות: ""אדם" - לרבות חברה או התאחדות או חבר בני אדם, בין שהם מואגדים ובין שאינם מואגדים".

דהיינו, בני אדם האמורים בסעיף הכוונה גם לתאגידים בעלי מניות בחברה, השאלה היא, אם הועברה השליטה באותו תאגיד לזולת. והשאלה מי השולט באותו תאגיד בעל המניות אינה יכולה כלל להתעורר בהקשר לסעיף 120 לחוק.

שהרי אם לפי העניין בסעיף "בני אדם" הם בני אדם ממש ולא תאגידים, העברת מניות מתאגיד אחד לאחר לא הייתה מזכה בדמי מפתח, אם השליטה באותם תאגידים נשארה בידי אותם בני אדם. כך גם הייתה חלה החובה למנות ולספור כמה אנשים שולטים בכל תאגיד ותאגיד. על-כן יובהר שהמונח "אדם" כולל תאגיד, ולפיכך אם מספר התאגידים השולטים בחברה הדיירת אינו עולה על חמישה יש מקום להחיל את הוראות סעיף 120 לחוק הגנת הדייר {עניין יעקוב שלוש, לעיל}.

המחוקק משתמש בסעיף 76 לפקודת מס הכנסה במונח "שליטה ישירה או עקיפה", אולם מטרת השימוש במונח זה באה רק למנוע התחמקות והשתמטות ממס בדרך של מסירת או העברת שליטה במניות באמצעות נאמנים, ממונים והדומים להם {עניין יעקוב שלוש, לעיל}.

כל חברה, לרבות חברת מעטים, היא אישיות משפטית שיש לה קיום נפרד מחבריה. אדם המשכיר דירה או בית עסק לחברה, בזמן קיומם של חוקי הגנת הדייר, וכל עוד אינו מתנה אחרת בחוזה, יודע הוא כי בעלי המניות של החברה, ובעלי השליטה רשאים להתחלף ללא צורך בהסכמתו של בעל הבית, והחברה יכולה להתקיים כשוכר לנצח ואין שום הוראה בסעיף כלשהו בחוק על-כך שחילופים אלה מהווים עילה לפינוי.

החל מהזמן בו יכלו בעלי הבתים לקבל דמי מפתח משעת ההשכרה, הם ידעו גם כי בהשכירם דירה לחברה הם צפויים לכך שיחולו שינויי גברי בחברה, בלי שבעל הבית ייהנה מכך, ולפי זה יכלו לחשב את חשבונותיהם, אם להשכיר לחברה ומה גובה דמי המפתח.

סעיף 96 לחוק הגנת הדייר קובע כי אם: "היה הדייר המוצע גוף מואגד והדייר היוצא אינו גוף מואגד, יהיה סירוב בעל הבית להשכיר לדייר המוצע טעם סביר להתנגדותו; ורשאי בית-הדין לראות בסירוב בעל הבית טעם סביר אף במקרה שגם הדייר היוצא הוא גוף מואגד".

מטרתו של הסעיף היא כאשר נעשה הדייר גוף שחייו עלולים להיות נצחיים, אז ניטלים מאת בעל הבית סיכויים לרווח מחילופי דיירים, ועל-ידי כן רשאי הוא להתנגד לחילופי דיירים.

סעיף 120 לחוק הגנת הדייר בנוגע לחברות, וסעיף 121 לחוק הגנת הדייר בנוגע לשותפויות הם חריגים לא רק מבחינת העיקרון של אי-זיהוי בין תאגיד ובין המרכיבים אותו, אלא גם חריגים מבחינת כל ההוראות האחרות המונחות ביסוד חוק דמי מפתח {עניין יעקוב שלוש, לעיל}.

ככלל, הוראות דמי מפתח בנויות על-כך שדייר יוצא זכאי לקבל חלק מדמי מפתח, והדייר היוצא רשאי גם להציע דייר אחר תחתיו, ולעיתים אף יכול לאכוף על בעל הבית לקבל דייר מסויים אחר במקומו, אולם חילופי הגברי לפי הצעת הדייר מותנים בתשלום דמי המפתח לבעל הבית, שהרי בדרך-כלל, דייר אינו יכול להעביר את השכירות לזולתו.
גם במקרים האמורים בסעיפים 120 ו- 121 לחוק הגנת הדייר, העברת זכויות בחברה או בשותפות, אינה טעונה הסכמת בעל הבית, ובעל הבית אינו יכול להתנגד להעברת זכויות כאמור, אלא שלגביהם העניק החוק לבעל הבית זכות לדרוש חלק מדמי מפתח בהעברות מסויימות, ויוכל לתבוע את הסכום המגיע לו בהתאם לאותם סעיפים, מבלי שיוכל לעכב את ההעברות {עניין יעקוב שלוש, לעיל}.

סעיף 120 לחוק מהווה איפוא חריג מכל הבחינות ואין מקום לתת לו פירוש מרחיב מעבר למה שנאמר בו {עניין יעקוב שלוש, לעיל}.

בכל האמור לחלוקתם של דמי המפתח בין הדייר היוצא לבין בעל הבית, רשאים הצדדים להתנות על האמור בחוק. התנייה זו אפשרית גם לגבי ההקשר הדומה הנדון בסעיף 120 לחוק הגנת הדייר {ע"א 703/88 מורגן תעשיות בע"מ ואח' נ' בתי-גן להשכרה בע"מ ואח', פ"ד מד(1), 289 (1990); ראה גם ע"א 588/61 חברת אשדה נ' חברת עטרה, פ"ד טז(2), 981 (1962); ע"א 498/69 חברת תגרין נ' צימרמן, פ"ד כד(1), 421 (1970); ע"א 695/69 רוזן נ' בית-חרושת לאריגה, פ"ד כד(2), 728 (1970)}.

מבחינת התכלית החקיקתית, הרי שאין לאסור על הצדדים הרחבתם של המצבים, אשר בהם צומחת הזכות לדמי מפתח. אולם הושארה בצריך עיון השאלה האם יש להשאיר השאלה אם רשאים הצדדים לגרוע מהוראות החוק לעניין התנאים להשתכללות הזכות לדמי מפתח ובהקשר דנן בשאלה, אם סעיף 120 קובע הסדר קוגנטי {ע"א 703/88 מורגן תעשיות בע"מ ואח' נ' בתי-גן להשכרה בע"מ ואח', פ"ד מד(1), 289 (1990)}.
סעיף 120 לחוק הגנת הדייר עניינו בהרמת מסך ההתאגדות באופן הפועל לחובתם של בעלי המניות.

לצורך בחינת אומד-דעתם של הצדדים לחוזה, יש להתחשב בדיני הגנת הדייר, כפי שהיו קיימים בזמן כריתת החוזה. כך אין בשינוי השליטה בחברת מעטים משום עילת פינוי. הצדדים לחוזה רשאים לקבוע כי שינוי זה או אחר במבנהו או במעמדו של הדייר - התאגיד ישמש עילה לפינויו של הדייר {ע"א 448/88 בן יאיר השרון בע"מ ואח' נ' עזבון יצחק הדסאי מורטנפלד, פ"ד מה(2), 36 (1991); ע"א 14/87 חברת בית הירשנברג בע"מ נ' ה.ג. פולק בע"מ, פ"ד מג(2), 793 (1989)}.

הוראות שנחקקו לאחר מועד זה אין בהן כדי לשקף את ציפיות הצדדים, ובעיקר את האינטרסים הכלכליים שעמדו לנגד עיניהם בעת שקבעו את תנאי ההסכם ביניהם.

קל יותר ואף לגיטימי להתעלם מהאישיות המשפטית הנפרדת של התאגיד, כאשר המדובר בחברה קטנה וסגורה, ולראות לכן בחילופי שליטה בה חילופי גברי במושכר, המזכים את בעל הבית בחלק מדמי המפתח. הרמת המסך בסעיף 120 לחוק הגנת הדייר מוגבלת ל"חברת המעטים" בלבד.

המחוקק ראה להיזקק לעניין חילופי השליטה בחברת מעטים, וקבע, כאמור, כי במקרה כזה יהיה בעל הבית זכאי לדמי מפתח בשיעור מסויים. לאור כך יובהר כי ראשית, כל שינוי במבנה החברה או במעמדה, שאינו כרוך בחילופי שליטה, אינו מקנה זכות לדמי מפתח. שנית, כשם שחילופי השליטה מקנים אך סעד ממוני ואינם מקימים עילת פינוי, כך כל שינוי אחר, אשר לא נקבעה לו נפקא מינה מבחינת מערכת דיני הגנת הדייר, שאף בו אין כדי להקים עילה כזו {ע"א 14/87 חברת בית הירשנברג בע"מ נ' ה.ג. פולק בע"מ, פ"ד מג(2), 793 (1989)}.

המחוקק נפנה לעניין השפעתם של השינויים בתאגיד על דיני הגנת הדייר והתייחס לשינויי שליטה בחברת מעטים בלבד. בעשותו כן, הצטמצם לקביעת הוראה בעניין דמי מפתח בלבד.

מכך עולה הסדר שלילי בעל שני ראשים: ראשית, אין בשינוי השליטה בחברת מעטים משום עילת פינוי. שנית, יש להניח שהמחוקק היה ער לאפשרות של הפיכתה של חברה פרטית לחברה ציבורית, ואם בחר להצטמצם לנושא של חברת המעטים ולא הסדיר נושאים אחרים בקשר עם מטמורפוזות אחרות בתאגידים, משמע שביקש שלא להקנות להן משמעות לעניין עילת הפינוי.

14. דמי מפתח בחילופי שותפים והעברות וחילופין תוך שנתיים (סעיפים 121 ו- 122 לחוק הגנת הדייר)
סעיפים 122-121 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובעים כדלקמן:

"121. דמי מפתח בחילופי שותפים בשותפות
היה הדייר של בית עסק שותפות, ונתחלף אחד השותפים או יותר, שלא בדרך ירושה, באופן שעל-ידי החילוף עברו הזכויות ליותר מחמישים אחוזים מרווחי השותפות, זכאי בעל הבית לחלק מחלקו לפי חוק זה בדמי המפתח העשויים לינתן בעד בית העסק, שהיחס בינו לבין כל חלקו בדמי המפתח הוא כיחס שבין הזכויות שעברו לבין כלל הזכויות ברווחי השותפות.

122. העברות וחילופין תוך שנתיים - פעולה אחת הן
הקניית השליטה או העברתה בחברת מעטים, וכן העברת הזכויות ליותר מחמישים אחוזים מן הרווחים בשותפות, שנעשו שלבים שלבים תוך תקופה של שנתיים, יראו אותן לעניין סעיפים 120 ו- 121 כאילו נעשו בבת-אחת."

העברת הזכויות ליותר מ- 50% מן הרווחים בשותפות שנעשתה שלבים-שלבים, תוך תקופה של שנתיים, יראו אותן כאילו נעשו בבת-אחת. יציאתו של דייר שותף אחד מתוך שני שותפים מזכה את בעל הבית בדמי מפתח (כשנותר בדירה דייר מוגן אחד {ע"א 647/70 זיגלמן נ' בקרמן, מאירי יא 22}.

שינוי הרכבה של שותפות רשומה אינו גורע מזכותה כדיירת מוגנת, אך הגנת החוק מותנית בכך שהשותפות גופה תוסיף להתקיים. אם חדלה זו להתקיים שוב אין דייר מוגן בנכס { ע"א 497/65 קרבס נ' שפירא, פ"ד כ(1), 452 (1966)}.

לאור כך יודגש, שאם שניים שוכרים נכס במשותף ואחד עוזב את הנכס והשני ממשיך להחזיק בו לבדו, מוסיף האחרון, כל עוד הוא משלם את דמי השכירות אשר השניים התחייבו לשלם לבעל הבית, ליהנות מהגנת החוק לגבי המושכר בשלמותו {ע"א 446/64 טיסונה נ' כהן, פ"ד יט(1), 493 (1965)}.

חריג לעיקרון זה הינו מקרה בו נאסר בחוזה השכירות מפורשות העברת זכויות משותף אחד לאחר. כאשר קיימת בחוזה הוראה מפורשת הקובעת כי אם בחוזה השכירות נקבע שעזיבת שותף תביא לקיצו של חוזה השכירות - קמה לבעל הבית עילת פינוי, אך ינתן לדייר הנותר סעד מן הצדק {ע"א 116/65 לנצ'יאנו נ' יפה, פ"ד יט(3), 122 (1965)}.

בעניין טיסונה {ע"א 446/64 טיסונה נ' כהן, ואח' פ"ד יט(1), 493, 497, 499, 500 (1965)} נקבע כי הכלל הוא, שאם שני אנשים שוכרים מושכר במשותף, נחשב כל אחד כמחזיק בכל המושכר, ואם אחד מהם עוזב אותו, אזי השני ממשיך להיות דייר מוגן כל עוד הוא ממשיך לשלם את כל שכר הדירה {עניין טיסונה, לעיל}.

הוראה בחוזה אינה טומנת בחובה תנאי אשר אי-קיומו - קרי, הפרתו - מעניק לבעל הבית זכות לתבוע פינוי - אלא רק קובע שאם יקרה המאורע, שאחד השותפים חדל להיות דייר, אזי השכירות שנוצרה מכוח חוזה השכירות תבוא לקיצה.

את התנאי הנ"ל אין לראות כהוראה פוזיטיבית שאחד השותפים לא יעזוב את המושכר במשך תקופת החוזה, ושאם יעזוב יהווה הדבר אי-קיום תנאי מתנאי החוזה או הפרתו; לכן עם עזיבת אחד השוכרים המשותפים לא קמה עילת פינוי נגד יתר השוכרים המחזיקים, מאחר וחל הכלל שעם עזיבת אחד השוכרים המשותפים ממשיכים האחרים להיות דיירים מוגנים {עניין טיסונה, לעיל}.

אולם בעניין טיסונה, לא הייתה הוראה פוזיטיבית אשר אסרה העברת זכויות בין השותפים בינם לבין עצמם ואשר עשתה הפרה כזו הפרת תנאי החוזה. כנגד זאת ב- ע"א 116/65 {יעקב לנציאנו ויוסף בזיני נ' יהודה יפה וגבריאל שם-טוב, פ"ד יט, 122 (1965) (להלן: "עניין לנציאנו")}, הייתה הוראה פוזיטיבית כזו וכן הוראה שהפרתה תהווה הפרת החוזה ותעניק למשכיר זכות פינוי.

בעניין לנציאנו השוני הוא, ששם נאסרה העברה מסויימת ונאמר שהעברה כזו תהווה הפרת החוזה. כלומר, רק נאסרה העברה מסויימת ולא נאמר באותו סעיף עצמו כי העברה כזו תהווה הפרת החוזה. על-כן, על-אחת-כמה-וכמה כאשר ישנו סעיף כללי, האומר מה תהיה התוצאה של הפרה או אי-קיום של תנאי מתנאי החוזה, והוראה זו כמעט זהה בשני המקרים, הלכת טיסונה לא תחול.

משמעות הדברים היא, כי במקום בו בחוזה ישנו סעיף כללי האומר מה תהיה התוצאה של הפרת תנאי החוזה, וישנו גם סעיף האוסר את ההעברה שנעשתה, הלכת טיסונה לא תחול. דהיינו, לפי תוכן החוזה אמנם השכירות החוזית באה לקיצה עם עזיבת אחד השוכרים המשותפים, אבל בו בזמן השוכר שנותר כמחזיק הפך מכוח חזקתו לדייר חוקי הזכאי ליהנות מהגנת החוק {ע"א 31/77 חברת גוש 6914 חלקה 6 בע"מ נ' אליהו קטרי ואח', פ"ד לא(3), 440 (1977)}.

כלומר, כאשר ישנה הוראה פוזיטיבית האוסרת את ההעברה שנעשתה (בהשוואה לחוסר קיום הוראה כזו בעניין טיסונה), הלכת טיסונה לא תחול, וההפרה תקנה זכות פינוי למשכיר {ע"א 31/77 חברת גוש 6914 חלקה 6 בע"מ נ' אליהו קטרי ואח', פ"ד לא(3), 440 (1977)}.

15. קביעה בבית-הדין (סעיף 123 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 123 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"123. קביעה בבית-הדין
באין הסכם בין הצדדים יקבע בית-הדין את דמי המפתח לעניין סעיפים 120 ו- 121."

16. חישוב תקופת ההחזקה (סעיף 124 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 124 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"124. חישוב תקופת ההחזקה
לעניין חישוב תקופת ההחזקה לפי סעיף 75, יראו את יום הקניית השליטה או העברתה כאמור בסעיף 120 או יום העברת הזכויות ליותר מחמישים אחוזים מרווחי השותפות כאמור בסעיף 121, כיום יציאתו של דייר מהמושכר וכניסת דייר אחר במקומו."