הפחתות בגין תשלום דמי מפתח

בסמוך לשנותיה הראשונות של מדינת ישראל משנת 1940 ועד שנת 1953 לקיחת דמי מפתח מדיירים הייתה איסור על-פי חוק. בשנת 1940 נחקקה פקודת הגבלת שכר דירה (דירות), אשר הציבה תקרת גג שיכול בעל בית לדרוש בעד שכירות. מטרת הפקודה הייתה למנוע את עליית המחירים בדיור שנוצר עקב העליה המסיבית באותן שנים.

סעיף 7 לפקודת הגבלת שכר דירה (דירות), 1940 קבע כדלקמן:

"אסור לשום אדם לדרוש, תמורת מתן חוזה שכירות, חידושו או המשכתו, על כל דירה שפקודה זו חלה עליה, שום תשלום של קנס, פרמיה או סכום אחר כיוצא בזה נוסף על שכר הדירה, וכל אימת ששולם כל תשלום כזה על דירה כזאת, רשאי הדייר ששלם את הסכום לגבותו בחזרה מבעל הבית..."

יש לציין כי הפרה של איסור זה נחשבה לעבירה פלילית אשר נקבעה בזמנו בתקנה 46ב לתקנות ההגנה, 1939, ושם נקבעו שורה של עונשים אשר נשארו בתוקף עד שנת 1953.

במציאות על-אף האיסור הנ"ל דמי המפתח המשיכו להיות משולמים "מתחת לשולחן" והמציאות הכלכלית המדינית הכתיבה למערכת המשפט ולמחוקק פרקטיקה משלה.

החוק הכביד יתר-על-המידה על דייר, המבקש לפנות את המושכר שלו ולעקור לדירה או לבית עסק אחר ולממן קבלת מושכר חדש, לפחות מימון חלקי, בדמי המפתח, שיכול היה לקבל עבור המושכר, שהוא מחזיק בו. האיסור על קבלת דמי מפתח החטיא את המטרה של הקלה על המחסור בדירות ובבתי עסק. בשל מציאות זו הפך אותו איסור, במידה רבה, לאות מתה, כאשר הדין הקיים עדיין משאיר בידי משלם דמי המפתח עילה לדרוש את החזרתם, ללא כל הצדקה כלכלית {ע"א 564/79 עמוס רומנו נ' מהדי כהן שוחט, פ"ד לו(1), 634, 638-639 (1982)}.

על-כן רבים המקרים בהם שולמו בפועל דמי מפתח "מתחת לשולחן" ובהסתר וזאת עד שנת 1958 השנה בה חוקק חוק דמי מפתח אשר הסיר את האיסור לתשלום דמי המפתח.

באשר לנטל ההוכחה האם שולמו או להוכיח כי לא שולמו דמי המפתח, הוא מוטל על כתפי התביעה. על-כן יש לבדוק בכל מקרה ומקרה, האם הורם נטל ההוכחה לגבי אי-תשלום דמי המפתח כטענת התביעה.

כאשר מדובר בחוק הגנת הדייר, עסקינן לרוב בעניינים שהתרחשו לפני שנים רבות, ולרוב הדיירים המקוריים כבר אינם בין החיים.

על-כן יודגש כי אין מקום "להיפוך דיני הראיות" ולדרוש מהנתבעים שיוכיחו כי שילמו דמי מפתח בעוד שההלכה אומרת כי המוציא מחברו עליו הראיה וכי נטל השכנוע מוטל על כתפיי התובעים {ת"א (ת"א-יפו) 19519/04 רחל גלעד ואח' נ' עזבון המנוח נעים יוסף ז"ל ואח', תק-של 2005(3), 198 (2005)}.

ערב תחילתן של התקנות היו דמי השכירות אשר השתלמו מורכבים משני מרכיבים: אחד - הסכום המופחת המגיע מייד, והשני - סכום ההפחתה שהחובה לשלמו בנוסף על הסכום המופחת מושהית עד לתום תקופת ההפחתה {ע"א 256/73 מני נ' האז, פ"ד כח(1), 325 (1973)}.

מתחילים מדמי השכירות לפי חוזה השכירות הראשון, ומוסיפים את כל התוספות החוקיות שהיו במשך 15 שנה מאז, ומגיעים לדמי השכירות בתום תקופת ההפחתה.

יש גם דרך מקוצרת לעריכת החשבון - מתחילים מדמי השכירות בחוזה הראשון, ומוצאים איזה אחוז הם היו מדמי השכירות המקסימליים עבור אותו מושכר לפי גודלו (מספר החדרים), ומכפילים אחוז זה בדמי השכירות המקסימליים לאותו מושכר בעת עריכת החישוב.

כך למשל, בעת עריכת החוזה בתאריך 01.01.75, היו דמי השכירות על-פי החוזה עבור דירה בת 3 חדרים - 15 שקל ישן, כאשר המקסימום לאותה דירה היה אז 20 שקל ישן, דהיינו שילמו אז 75% מהמקסימום. בתאריך 01.01.90 המקסימום לדירת 3 חדרים הוא 96.20 ש"ח. על הדייר לשלם איפוא מתאריך 01.01.90 - 75% מסכום זה, דהיינו 72.15 ש"ח לחודש.

יש לשים-לב כי בשום מקרה לא יעלו דמי השכירות החודשיים על המקסימום (אף במקרה שדמי השכירות ההתחלתיים עברו על המקסימום), וכן כי שמהעלאה האחרונה לפני תום חמש-עשרה שנה יהנה הדייר במשך שלוש שנים נוספות (ראה סעיף 58(ב) לחוק).

על-מנת לממש את זכותו לקבל את כל ההפחתות כתוצאה מההנחה עקב תשלום דמי מפתח על בעל הבית, מייד עם תום חמש-עשרה השנה לכתוב לדייר מכתב רשום ולדרוש לשחזר את דמי השכירות בהתאם לאמור לעיל, ובמידה והדייר סרב - לפנות מייד וללא דיחוי לבית-הדין לשכירות, כדי שיקבע את דמי השכירות החדשים. בעל בית שלא דרש, אפילו טעה בכך, לא יהיה זכאי לדרוש את התוספת על-פי החישוב הנ"ל {ע"א 119/81 שפילבנד נ' גסטהלטר, פ"ד לו(2), 99 (1982); ע"א 857/80 גרינץ נ' סבו, פ"ד לו(2), 393 (1982)}.

בחוק משנת תשל"א נקבע כי אלה דמי השכירות שהשתלמו במרץ 1971, אלא-אם-כן לא מוצתה ההעלאה של שנת 1966. במקרה כזה תבוא התוספת על דמי השכירות שהיו צריכים להשתלם (סעיף 44ב).

"דמי השכירות היסודיים" הם אלה שהשתלמו ערב כניסת התקנות- המשנות לתוקפן. דהיינו, דמי השכירות שהשתלמו בפועל, ולא לאלה שהיה צריך לשלמם לפי החוק {בג"צ 486/75 התאחדות בעלי בתים נ' ממשלת ישראל, פ"ד ל(2), 225 (1976)}.

תקנות התשל"ד קבעו כי כל העלאה על פיהן תהיה מוגבלת, בין השאר, ליחס שבין דמי השכירות היסודיים האמורים בסעיף 42 לחוק תשל"ב, לבין סכום המקסימום שהיה חל על הדירה לפי תקנות התשכ"ו.

המונח "דמי שכירות יסודיים" פורש על-ידי המחוקק בסעיף 42 לחוק תשל"ב בתור דמי השכירות שהשלמו ערב שנת תשל"א, ואין לכלול במונח זה גם את ההעלאות שהצטברו עד שנת תשל"ד.

האמור בסיפא של סעיף 42 לחוק התשל"ב "בשינויים שייקבעו בתקנות על-ידי סעיף 45", אינו בא לשנות את ההגדרה הנ"ל, אלא בא לומר שבמשך הזמן יש להוסיף לדמי השכירות היסודיים לפי התקנות שיותקנו.

מתקין התקנות - שהיה מוסמך לקבוע את גודל התוספת - הגביל אותה ליחס שבין מה שהשתלם בפועל ערב שנת תשל"א, לבין המקסימום לפי תקנות תשכ"ו.

סביר להניח שהמחוקק, בבואו לקבוע צורה פשוטה יותר לקביעת דמי השכירות, יניח כבסיס יחס קבוע ולא יחס משתנה.

סעיף 58(א) לחוק הגנת הדייר קובע כי אם ניתנו דמי מפתח בדירה, ולאחר-מכן נקבעה העלאה בדמי השכירות בתקנות-המשנה, תופחת בשליש התוספת שעל הדייר של אותה דירה לשלם לפי אותן תקנות. ההפחתה ניתנת לחמש-עשרה שנה, כאמור בחוק.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

הפחתות בגין תשלום דמי מפתח