שכירות המוגנת בחוק - הלכה למעשה
הפרקים שבספר:
- פתח דבר
- הגדרת מונחים בחוק הגנת הדייר
- מושכרים לגביהם חל או לא חל חוק הגנת הדייר
- התנאה על הגנת החוק
- דיירים על-פי חוק (סעיפים 19 עד 40 לחוק הגנת הדייר) - מבוא
- דייר לאחר תום תקופת השכירות
- דייר של דירה שנפטר
- דייר של דירה שנפרד או שנתגרש (סעיף 21 לחוק הגנת הדייר)
- דייר של דירה שזנח את משפחתו (סעיף 22 לחוק הגנת הדייר)
- דייר של בית עסק שנפטר, נפרד, נתגרש, זנח משפחתו (סעיפים 23 עד 29 לחוק הגנת הדייר)
- דייר-משנה שהפך לדייר (סעיפים 32 עד 30 לחוק הגנת הדייר)
- בעל בית שהיה לדייר (סעיף 33 לחוק הגנת הדייר)
- דין שותפות (סעיף 34 לחוק הגנת הדייר)
- שימוש משותף (סעיף 35 לחוק הגנת הדייר)
- שינוי מטרה ושינויים במושכר (סעיף 37 לחוק הגנת הדייר)
- הפחתות בגין תשלום דמי מפתח
- קיומה של דרישה להעלאת דמי שכירות
- הגדרות, שיעורים ותשלום מעבר למותר (סעיפים 43 עד 41 לחוק הגנת הדייר)
- תיאום דמי שכירות (סעיף 44 לחוק הגנת הדייר)
- תקנות-משנות (סעיפים 42, 45, 47 לחוק הגנת הדייר)
- דמי שכירות בשכירות-משנה (סעיף 49 לחוק הגנת הדייר)
- קביעת דמי השכירות על-ידי הצדדים (סעיף 50 לחוק הגנת הדייר)
- פסיקת דמי השכירות על-ידי בית-הדין (סעיף 51 לחוק הגנת הדייר)
- קביעת דמי שכירות ודמי שכירות מירביים (סעיפים 52 ו- 52א לחוק הגנת הדייר)
- סעיפים 53, 54 ו- 55 לחוק הגנת הדייר
- הוראות משלימות (סעיף 56 לחוק הגנת הדייר)
- פסיקת דמי שכירות מחדש (סעיף 57 לחוק הגנת הדייר)
- הפחתות בדירות ובבניית עסק (סעיפים 58 עד 61 לחוק הגנת הדייר)
- שירותים ותיקונים (סעיפים 62 עד 73 לחוק הגנת הדייר)
- נוהל וסדרי דין לעניין דמי מפתח
- דין משכיר ציבורי לעניין דמי מפתח (סעיפים 125 עד 130 לחוק הגנת הדייר)
- עילות פינוי - מבוא
- סעיף 131 לחוק הגנת הדייר - עילות פינוי
- הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו (סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי - (סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר)
- המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר (סעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר)
- שימוש במושכר למטרה בלתי-חוקית (סעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר דרכו להטריד או להרגיז (סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - והפיק מהשכרת-המשנה רווח (סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר)
- המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו (סעיף 131(7) לחוק הגנת הדייר)
- פינוי בשל הקמת בניין אחר במקום המושכר או בשל תיקון יסודי על-ידי בעל הבית (סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר)
- עילת פינוי בשל "נטישה"
- "הזדהות החזקות" וטענת הנטישה
- סעד מן הצדק
- ויתור או זניחה של עילת פינוי או סילוק יד
- סייג לפינויים מסויימים
- מתן אורכה לפינוי
- פסק-דין הושג במרמה
- ביטול זכות לשימוש משותף (סעיף 136 לחוק הגנת הדייר)
- אין פינוי אלא על-פי פסק-דין
- הדין
- סמכות בית-הדין לשכירות
- הוראות שונות - הדין
- פטור מרישום בפנקסי מקרקעין
- דמי מפתח של בית עסק בפשיטת רגל או בפירוק
- תחילת דמי השכירות החדשים
הוראות משלימות (סעיף 56 לחוק הגנת הדייר)
סעיף 56 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:"56. הוראות משלימות
(א) פסק בית-הדין את דמי השכירות של בית עסק והוגש ערעור, רשאי בית-המשפט לערעורים להעריך ולקבוע מחדש את דמי השכירות ואין הוא קשור בממצאיו של בית-הדין.
(ב) הצדדים רשאים להסכים על דמי שכירות שישתנו לפי מדד מוסכם או לפי שיטה מוסכמת; הם רשאים להסכים על דמי השכירות גם לאחר שנפסקו בבית-הדין."
לבית-הדין לשכירות ניתן על-ידי המחוקק שיקול-דעת נרחב בבואו לקבוע את דמי השכירות של מושכר על-פי סעיף 52 לחוק, וכל עוד קביעתו אינה שרירותית או מופרכת, לא יתערב בית-המשפט של ערעור בה על-אף הסמכות הרחבה שניתנה לו בסעיף 56(א) לחוק הגנת הדייר {ע"א 513/65 חברת חלקה 171 בגוש 6945 בע"מ נ' מאיר יעקובי, פ"ד כ(2), 144 (1966)}.
על-פי סעיף 56(א) לחוק הגנת הדייר הורחבו הגבולות בהם רשאי בית-משפט שלערעור להתערב בהחלטת הערכאה הראשונה, אך אין בהוראה זו כדי להצדיק "דיון מחדש" בערכאת הערעור, כאילו ההחלטה הראשונה לא ניתנה כלל, אלא בית-המשפט של ערעור יתערב בקביעת דמי השכירות, רק מנימוקים חזקים ומבוססים {ע"א 434/58 ע.מ. מזרחי בע"מ נ' יצחק טהרני, פ"ד יד(3), 813 (1960)}.
סמכויותיו של בית-משפט שלערעור, בערעור על פסק-דין של בית-הדין לשכירות, בעניין שמדובר בו בסעיף 54 לחוק הגנת הדייר, הן מצומצמות מאלה הניתנות לו בערעור על-סמך סעיף 56 לחוק הגנת הדייר.
בערעור על פסיקה לפי סעיף 56 לחוק הגנת הדייר, רשאי בית-משפט שלערעור להעריך ולקבוע מחדש את דמי השכירות, ואין הוא קשור בממצאי בית-הדין לשכירות, בעוד שעל ערעור על פסיקה לפי סעיף 54 לחוק הגנת הדייר, אין הוראה מרחיבה כזו וחלים לגביו ההלכות הידועות שאין בית-משפט של ערעור מתערב בממצאיה של הערכאה הראשונה, ואף לא בשיקול-דעתה, כל עוד יש לממצאים אלה יסוד בחומר הראיות וכל עוד שיקול-הדעת אינו מופרך מעיקרו {ע"א 148/66 הרי גרפין נ' אלכסנדר קוריאנסקי, פ"ד כ(3), 239 (1966); ראה גם ע"א (יר') 74/66 הכשרת הישוב בישראל בע"מ נ' דוד דיליאן ואח', פ"מ נז 130 (1967)}.
על-ידי אימוץ שיטת המדד לצורך קביעת דמי השכירות לפי הוראות סעיף 56(ב) לחוק, מסכימים הצדדים להסכם, שזו ולא אחרת תהא השיטה לקביעת דמי השכירות.
במקרה כאמור אין צד זה או אחר רשאי לפנות לבית-הדין לשם קביעת דמי השכירות בכל צורה אחרת. כאשר בהסכם נקבעה שיטה מוסכמת לקביעת דמי השכירות, הרי הסכם זה מחייב את הצדדים מכוח הוראת סעיף 56(ב) לחוק {ע"א 58/69 חברת קולנוע שלושת הפינות בע"מ נ' זליג כץ, פ"מ ע 279 (1970); ע"א 579/61 מרכז וולבלסקי נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פ"ד טז(3), 2156 (1962)}.
כאשר בהסכם בין הצדדים נקבעה שיטה מוסכמת לקביעת דמי שכירות, היא השיטה האמורה בסעיף 23(2) לחוק מתשי"ד, הסכם זה מחייב את הצדדים מכוח הוראת סעיף 29(ג) לחוק מתשי"ד (סעיף 56(ב) לנוסח המשולב).
יובהר כי את ההסכם בין הצדדים יש לקרוא בהקשר אחד וכחטיבה אחת, ואין להוציא מתוכו משפט אחד ולפרשו כאילו הוא חי הנושא את עצמו ואין בינו לבין יתר התניות לא קשר ולא זיקה {ע"א 579/61, 585/61, 67/62 מרכז וולובלסקי ואח' נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים ואח', פ"ד טז(3), 2156 (1962)}.