botox
הספריה המשפטית
שכירות המוגנת בחוק - הלכה למעשה

הפרקים שבספר:

פסיקת דמי שכירות מחדש (סעיף 57 לחוק הגנת הדייר)

סעיף 57 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:

"57. פסיקת דמי שכירות מחדש
פסק בית-הדין את דמי השכירות של בית עסק, רשאי הוא לפסקם מחדש בכל אחד מן המקרים הבאים:
(1) חל שינוי במקסימום של דמי השכירות בהתאם לסעיף 52(ג);
(2) חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות, ובלבד שבקשה לפי פסקה זו לא תוגש יותר מאחת לשנים-עשר חודש;
(3) בעל הבית הוציא הוצאות על שיפורים ניכרים או על שינוי המבנה של בית העסק או של נכס שבית העסק משתבח משיפוריו או שינוייו."

כפי שעולה מלשון הסעיף, הוא יופעל, בדרך-כלל, כדי להוות נדבך נוסף על הקביעה הראשונית של דמי השכירות על-פי סעיף 52 לחוק הגנת הדייר. היינו, אם קיים הסכם בדבר דמי השכירות, אין לבית-הדין סמכות לפסוק את דמי השכירות מלכתחילה, וממילא אין לו הסמכות לפוסקם מחדש מכוח סעיף 57 לחוק {ע"א 401/72 המרץ - מרכבי מכוניות ועבודות מתכת בע"מ נ' גרייב ואח', פ"ד כז(1), 423 (1973)}.

ברם, במקרה בו לא נקבעה כל הגבלת זמן להסכם בדבר דמי השכירות, הסכם בין בעל הבית לדייר שאינו מוגבל בזמן, כמוהו כפסק-דין, ולבית-הדין סמכות לשנותו מכוח סעיף 57 לחוק הגנת הדייר.

כך שכשם שאפשר לשנות את דמי השכירות שנקבעו על-ידי בית-הדין לשכירות, כך גם אפשר לשנות דמי שכירות שנקבעו בהסכם אם הסכם זה לא הוגבל לתקופה מסויימת. ובאותם התנאים שיכול בית-הדין לשנות את פסק-דינו, כך גם יכול הוא לשנות את גובה דמי השכירות שנקבעו בהסכם {ע"א 4031/72 המרץ - מרכבי מכוניות ועבודות מתכת בע"מ נ' גרייב ואח', פ"ד כז(1), 423 (1973)}.

כאן יודגש, כי סמכות בית-הדין לשכירות להעלות את דמי השכירות אינה נובעת מן התקנות שמתקינה הממשלה, כי אם מהוראות חוק הגנת הדייר (סעיפים 52 ו- 57 לנוסח המשולב). אם הוציאה הממשלה תקנות חדשות המעלות את שיעור דמי השכירות של רוב הדירות ובתי עסק, הרי יש בכך משום "שינוי נתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות", כאמור בסעיף 57(2) לחוק, ובית-הדין רשאי לפסקם מחדש {ע"א 659/69, 672 ישעיהו בן-צבי ואח' נ' שמואל צוקרמן וערעור שכנגד, פ"ד כד(2), 80, 81 (1970)}.

במצב הדברים הרגיל "הסכם מטבע הדברים הוא זמני, ובתום תוקפו יכולים הצדדים לו לדון מחדש בכל מערכת היחסים שביניהם, בעוד שפסק-דין מחייב את הצדדים, בלא הגבלת זמן". מבחינה זו דומה דין הסכם בלתי-מוגבל בזמן לדינו של פסק-דין, אשר ניתן להחיל לגביו המנגנון שקובע סעיף 57 לחוק הגנת הדייר{ע"א 1542/91 יעקב גזית נ' בנימין קוקיה, פ"ד מו(3), 78 (1992)}.
כעיקרון, אם נפסקו דמי שכירות לבית עסק על-ידי הרשויות המוסמכות לכך אין לשוב ולפתוח דיון מחודש בשאלה זו, שכן העניין מוצה ומה שנפסק - חלוט הוא. אך גם כאן, יש חריגים אותם קובע חוק הגנת הדייר, בהם תתאפשר פסיקת דמי שכירות מחדש. כך מורה סעיף 57 לחוק באילו נסיבות ניתן להביא לשינוי דמי השכירות.

שלוש העילות המנויות בסעיף 57 לחוק, שבהתקיימן רוכש בית-הדין את הסמכות לפסוק דמי שכירות מחדש מצביע מורה כי הסמכת בית-הדין לשנות את שיעור דמי השכירות שנפסקו נועדה לענות על הצורך לשנות את גובה דמי השכירות כאשר חל שינוי בנתונים העובדתיים שעליהם התבסס פסק-הדין המקורי {ע"א 498/85 בנק דיסקונט לישראל נ' טברי, פ"ד מב(1), 80, 84 (1988)}.

במקרים המנויים בסעיף זה מובן כי אין בית-הדין לשכירות בוחן מחדש את שיעור דמי השכירות שנפסק בעבר לאור נתוני העבר, אלא שאם מוכח בפניו שינוי בנסיבות לעומת מה שהיה בעבר, בוחן הוא את המצב החדש שנוצר וקובע את שיעור דמי השכירות הראוי למצב עניינים זה.

יודגש, כי על החפץ לתבוע שינוי בדמי השכירות להוכיח שאמנם פנים חדשות באו לכאן, והנסיבות שונות הן באורח מהותי מן הנסיבות שעל בסיסן נקבע שיעור דמי השכירות בפסק-הדין הקודם.

אם אמנם יוכח שינוי הנסיבות ותוקנה לבית-הדין הסמכות לבחון מהו המצב נכון לעכשיו, כי אז לעניין זה אין בית-הדין כבול לממצאי העבר, לרבות שגיאות וטעויות שנעשו בעבר, ואת המצב המחודש יוכל בית-הדין לבחון בעיניים פקוחות ונכוחות, על-פי הנתונים הנפרסים בפניו, על-ידי בעלי הדין (ראה לעניין זה גם סעיף 147 לחוק הגנת הדייר).

הכלל של השתק פלוגתא כמו הכלל של השתק עילה חוסים תחת כנפי הכלל הגדול והחשוב של מעשה בית-דין. עיקרו של כלל זה הוא שיש עניין מבחינת בעלי הדין המתדיינים, מבחינת מערכת המשפט ומבחינת הדין כי יבוא סוף להתדיינות בעניין שבו היה לבעלי הדין יומם בבית-המשפט; בעניין בו מוצו ההליכים או הייתה הזדמנות לבעלי הדין למצות את ההליך עד תום {ע"א 1418/90 מרים מאור ואח' נ' אריה הרשנהורן, פ"ד מה(3), 95 (1991) (להלן: "עניין הרשנהורן"}.

מכאן ההלכה המקובלת שיש למנוע התדיינות נוספת בפלוגתא שכבר הוכרעה בהליך קודם שבין בעלי הדין. אין נפקא מינה אם במחשבה מאוחרת יותר או בבחינה מחודשת של העובדות או של ההלכה יכולים להגיע לכלל מסקנה כי הפלוגתא הוכרעה בצורה מוטעית - אם מבחינת התשתית העובדתית ואם מבחינת היישום המשפטי {ע"א 440/70 עאנם נ' עאנם ואח', פ"ד כו(2), 829, 838 (1972); ע"א 199/82, 200 סניטובסקי נ' חברת החשמל, פ"ד לט(1), 225, 231 (1985); ע"א 364/88 סופר נ' מוסק, פ"ד מב(4), 727, 731 (1989)}.

האמור לעיל יפה בעניין או בנושא שעל-פי הדין לא ניתן להעלותו מחדש. לא כן הדבר בנושא שהוכרע על-פי תשתית עובדתית ועל-פי הלכה משפטית שהיו יפים לשעתם ושעל בסיסם הוכרעה הפלוגתא, אך שניתן לדון בהם פעם נוספת בשל שינוי נסיבות {עניין הרשנהורן, לעיל}.
יודגש, כי עצם חובתו של צד להוכיח שינוי נסיבות מאז מתן פסק-דין שקבע שיעורם של דמי שכירות, כדי שתתאפשר לו הגשת תביעה חדשה לקביעת דמי שכירות, עולה מהוראות חוק הגנת הדייר.

סעיף 57 לחוק הגנת הדייר קובע מתי רשאי בית-דין לשכירות לפסוק מחדש דמי שכירות אחר שכבר נפסקו בעבר דמי שכירות. כך למשל, אחת החלופות היא זו המופיעה בסעיף-קטן (2) המדברת על מצב בו "חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות".

דהיינו, החפץ לתבוע שינוי בשיעור דמי השכירות חייב להוכיח שינוי בנסיבות מן המצב ששרר בעת הקביעה הקודמת של דמי השכירות לזה השורר במועד אליו מתייחסת התביעה החדשה, שאם-לא-כן לא יהא בית-הדין רשאי לפסוק דמי שכירות חדשים {עניין הרשנהורן, לעיל}.

עוד יובהר כי הפער של שנים-עשר חודש הנזכר בסעיף 57(2) לחוק חייב להיות, בהתאם ללשון הסעיף, בין יום הגשת התביעה האחת לבין יום הגשת התביעה השניה, ולא בין יום ההכרעה בתביעה האחת לבין יום ההגשה של התביעה השניה {ע"א (חי') 126/61 סאלם אליאס אל נג'אר נ' סעיד מיכאל תאברי, פ"מ לא 368 (1962)}.

לאור מטרתו של הסעיף, במסגרת חוק הגנת הדייר ומערכת סדרי הדין בכללותה, אין זה מסתבר כי המחוקק בחוקקו סעיף זה ביקש להוציא תחום עניינים מסויים מתחולת הכלל בדבר מעשה בית-דין ובכך לאפשר תביעות חדשות והתדיינויות מיותרות בשאלות אשר הדיון בהן כבר מוצה בעבר.
מהוראת סעיף 57 לחוק הגנת הדייר משתמע כי בשעה שנבחנת לראשונה שאלת דמי שכירות למושכר אל לו לבית-דין העוסק בכך להיאחז בממצאים שנקבעו בהקשרים אחרים על-ידי כל בית-משפט או בית-דין אחר, אלא עליו לקבוע בעצמו את הממצאים עובדתיים, על-פי הראיות שבפניו, ועל פיהם לקבוע מהו שיעור דמי השכירות הראוי לאותו מושכר{עניין הרשנהורן, לעיל}.

לעומת-זאת, משנקבעו דמי שכירות למושכר על-ידי בית-דין לשכירות ובא פלוני ומבקש לקבוע דמי שכירות בגובה שונה, אין לאפשר לו לתבוע קביעתו מחדש כל אימת שיחפוץ בכך לכשיראה לו כי החל מתאריך מסויים מוצדק יהיה לקבוע דמי שכירות בשיעור אותו הוא מבקש. {עניין הרשנהורן, לעיל}.

יש לפעול בהתאם להוראת סעיף 57(2), על פיו יש צורך להוכיח שינוי בנסיבות כדי להעמיד תביעה לשינוי שיעורם של דמי השכירות {עניין הרשנהורן, לעיל}.

במונח "שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות" שבהוראת סעיף 57(2) לחוק, התכוון המחוקק לשינויים בעלי אופי כלכלי-מציאותי, ולא לשינויים משפטיים שמקורם בתחיקה חדשה {ע"א 14/57 עיריית תל-אביב-יפו נ' פייגה ארליך ואח', פ"ד יא(2), 1003, 1004 (1957)}.

כך ב- ש (יר') 11178-09-10 {הקסטודיה די טרה סנטה נ' האגודה לפיתוח וקידום התעשייה בירושלים, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.05.14)}, התביעה הייתה מבוססת, על הוראת סעיף 57(2) לחוק הגנת הדייר.

הועלתה הטענה מפי הנתבעת, כי יש מקום להעלאת דמי השכירות מכוח נוהג.
בית-הדין בדחותו את התביעה קבע כי הואיל וטענה זו לא בא זכרה בכתב התביעה והיא בבחינת הרחבת חזית ודינה להידחות.

עוד הוסיף וקבע בית-הדין, בין השאר, כי עדכון דמי שכירות המבוסס על הוראת סעיף 57 לחוק הגנת הדייר, חייב שיוכח על-ידי בעל דין ושיהא מבוסס די צורכו. לא די לטעון כי חל שינוי בנתונים של המושכר, אלא צריך להוכיח באיזו מידה נתונים אלה משפיעים על גובה דמי השכירות.

שינוי מהותי בנסיבות וכי הוכחת המצב בעבר הינו בגדר נקודת מוצא מחייבת. כמו-כן הדגיש בית-הדין כי על החפץ לתבוע שינוי בדמי השכירות להוכיח, שאמנם פנים חדשות באו לכאן, והנסיבות שונות הן באורח מהותי מן הנסיבות שעל בסיסו נקבע שהוא דמי השכירות בפסק-הדין הקודם.

התובעת טענה כי חל שינוי נסיבות במושכר מאז שנת 1962 ו/או מאז שנת 1993 או מיום הגשת התביעה הקודמת. אולם אין בית-הדין שוכנע כי העד מטעם התובעת הצליח להראות כי חלו שינויים במושכר, זאת בשל עבודתו אצל התובעת אך בשנים האחרונות ולא מעבר לכך. טענותיו של העד היו כלליות ובלתי-מבוססות לגבי עבודות הפיתוח באזור והפיכתו לאזור יוקרתי. כמו-כן, העד נעדר המומחיות הנדרשת לצורך קביעת מימצאים באשר לשינויים במושכר.

כמו-כן, התובעת לא הצליחה להוכיח ששיפוץ הגינה, הריסת הקיר בחצר ובנייתו מחדש וכן הריסת המחסן, יש בהם כדי להצביע על שינוי מהותי, המצדיק העלאת דמי השכירות. התיקונים שבוצעו הם תיקונים נקודתיים הנדרשים בשל צרכי תחזוקה למיניהם, שבדרך-כלל הוצאות התחזוקה מעין אלה, חלות על התובעת.

אשר לעדותו של השמאי מטעם התובעת קבע בית-הדין, כי חוות-דעתו כלל לא התייחסה לשינוי הנסיבות בנכס או בסביבתו בפרק הזמן הקובע. חוות-הדעת ממוקדת לתקופה ספציפית, היינו שנת 2012 וזאת לאחר המועד הקובע. לא הייתה כל התייחסות לגבי נכסים הנמצאים בסמוך למושכר, כמו-כן לא נעשתה השוואה בין מצבו של המושכר בשנים עברו לעומת מצבו כיום.

בית-הדין הדגיש, כי הוראת סעיף 57 לחוק הגנת הדייר כפופה להוראת סעיף 52א לחוק וכל עדכון בדמי השכירות יהא כפוף לתקרת המקסימום הקבועה בחוק ובתקנותיו.

נוכח כל האמור לעיל, קבע בית-הדין כי התובעת לא עמדה בנטל ההוכחה הנדרש כאמור בסעיף 57 לחוק הגנת הדייר, ועל-כן דין התביעה להידחות.

יובהר כי סעיף 57(1) לחוק חל הן על בתי עסק שלגביהם נקבע שיעור מקסימום של דמי שכירות והן על בתי עסק שלגביהם לא נקבע שיעור מקסימום {ע"א 211/64 סעיד מיכאיל טברי נ' סאלם אליאס נג'אר, פ"ד יח(3), 669 (1964)}.

כמו-כן, מכוח סעיף 57(1) לחוק הגנת הדייר, רשאי בית-הדין לשכירות לשוב ולפסוק דמי שכירות לבתי עסק שסעיף 52א אינו חל עליהם בכל פעם בה חל שינוי בשיעורים המירביים של דמי השכירות לבתי עסק, שסעיף 52א לחוק כן חל עליהם. גם דין וגם צדק יעשה אם בית-הדין לשכירות יורה להצמיד את דמי השכירות המתייחסים לבתי עסק, שסעיף 52א לחוק הגנת הדייר אינו חל עליהם, לשיעורי ההעלאה בדמי שכירות על-פי סעיף 52א(ג) לחוק {ע"א (יר') 152/83 אתא בע"מ נ' ולירו ואח'; אגד בע"מ נ' קוקיה ואח'; מדינת ישראל נ' חביב; קוקיה ואח' נ' אגד בע"מ, פ"מ תשמ"ה(א), 221 (1984)}.

בתחומי שיעורי המינימום והמקסימום (כאשר הם חלים), עוסק בית-הדין לשכירות בשמאות, ממש ככל שמאי אחר. אם שמאי סתם לוקח בחשבון את השיקולים הכלכליים הכלליים (כגון פיחות ערך המטבע) המשפיעים על השוק, כך צריך לנהוג גם בית-הדין. שיקולים כאלה הם בגדר הנתונים שהתכוון אליהם סעיף 57(2) לחוק הגנת הדייר {ע"א (ת"א) 275/59, 274 פשיק נ' דוידוביץ ואח', פ"מ כב 388, 389 (1959)}.