שכירות המוגנת בחוק - הלכה למעשה
הפרקים שבספר:
- פתח דבר
- הגדרת מונחים בחוק הגנת הדייר
- מושכרים לגביהם חל או לא חל חוק הגנת הדייר
- התנאה על הגנת החוק
- דיירים על-פי חוק (סעיפים 19 עד 40 לחוק הגנת הדייר) - מבוא
- דייר לאחר תום תקופת השכירות
- דייר של דירה שנפטר
- דייר של דירה שנפרד או שנתגרש (סעיף 21 לחוק הגנת הדייר)
- דייר של דירה שזנח את משפחתו (סעיף 22 לחוק הגנת הדייר)
- דייר של בית עסק שנפטר, נפרד, נתגרש, זנח משפחתו (סעיפים 23 עד 29 לחוק הגנת הדייר)
- דייר-משנה שהפך לדייר (סעיפים 32 עד 30 לחוק הגנת הדייר)
- בעל בית שהיה לדייר (סעיף 33 לחוק הגנת הדייר)
- דין שותפות (סעיף 34 לחוק הגנת הדייר)
- שימוש משותף (סעיף 35 לחוק הגנת הדייר)
- שינוי מטרה ושינויים במושכר (סעיף 37 לחוק הגנת הדייר)
- הפחתות בגין תשלום דמי מפתח
- קיומה של דרישה להעלאת דמי שכירות
- הגדרות, שיעורים ותשלום מעבר למותר (סעיפים 43 עד 41 לחוק הגנת הדייר)
- תיאום דמי שכירות (סעיף 44 לחוק הגנת הדייר)
- תקנות-משנות (סעיפים 42, 45, 47 לחוק הגנת הדייר)
- דמי שכירות בשכירות-משנה (סעיף 49 לחוק הגנת הדייר)
- קביעת דמי השכירות על-ידי הצדדים (סעיף 50 לחוק הגנת הדייר)
- פסיקת דמי השכירות על-ידי בית-הדין (סעיף 51 לחוק הגנת הדייר)
- קביעת דמי שכירות ודמי שכירות מירביים (סעיפים 52 ו- 52א לחוק הגנת הדייר)
- סעיפים 53, 54 ו- 55 לחוק הגנת הדייר
- הוראות משלימות (סעיף 56 לחוק הגנת הדייר)
- פסיקת דמי שכירות מחדש (סעיף 57 לחוק הגנת הדייר)
- הפחתות בדירות ובבניית עסק (סעיפים 58 עד 61 לחוק הגנת הדייר)
- שירותים ותיקונים (סעיפים 62 עד 73 לחוק הגנת הדייר)
- נוהל וסדרי דין לעניין דמי מפתח
- דין משכיר ציבורי לעניין דמי מפתח (סעיפים 125 עד 130 לחוק הגנת הדייר)
- עילות פינוי - מבוא
- סעיף 131 לחוק הגנת הדייר - עילות פינוי
- הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו (סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי - (סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר)
- המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר (סעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר)
- שימוש במושכר למטרה בלתי-חוקית (סעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר דרכו להטריד או להרגיז (סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - והפיק מהשכרת-המשנה רווח (סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר)
- המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו (סעיף 131(7) לחוק הגנת הדייר)
- פינוי בשל הקמת בניין אחר במקום המושכר או בשל תיקון יסודי על-ידי בעל הבית (סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר)
- עילת פינוי בשל "נטישה"
- "הזדהות החזקות" וטענת הנטישה
- סעד מן הצדק
- ויתור או זניחה של עילת פינוי או סילוק יד
- סייג לפינויים מסויימים
- מתן אורכה לפינוי
- פסק-דין הושג במרמה
- ביטול זכות לשימוש משותף (סעיף 136 לחוק הגנת הדייר)
- אין פינוי אלא על-פי פסק-דין
- הדין
- סמכות בית-הדין לשכירות
- הוראות שונות - הדין
- פטור מרישום בפנקסי מקרקעין
- דמי מפתח של בית עסק בפשיטת רגל או בפירוק
- תחילת דמי השכירות החדשים
קיומה של דרישה להעלאת דמי שכירות
עם כניסתן לתוקף של תקנות חדשות בדבר דמי שכירות חייב בעל הבית לשלוח לדייר דרישה במכתב רשום, בו הוא מציין את התקנות החדשות ותובע את דמי השכירות החדשים המגיעים, בהתחשב בגודל הדירה, דמי השכירות שהשתלמו עד אז ואחוז ההעלאה, ורצוי לעשות זאת תוך תקופת שלושת החודשים שמיום פרסום התקנות ב"רשומות" ועד כניסתן לתוקף. נוסח הפניה מפורט בתוספת לחוק הגנת הדייר כדלקמן:לכבוד רשום
__________
א"נ, /ג"נ,
על-פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב הינך נדרש לשלם מיום _______ את הסכום של __________ לחודש / רבע שנה / שנה, כדמי שכירות בעד הדירה המכילה __________________ והנמצאת ב- ____________________
אם הינך חולק על גובה דמי השכירות הנקובים לעיל, עליך להודיע לי בכתב תוך שלושים יום מיום קבלת הודעה זו.
בכבוד רב,
(שם בעל הבית או בא-כוחו)
דייר החולק על דמי השכירות חייב להשיב בכתב על הדרישה.
בעל הבית, שלא פנה מייד לאחר שקיבל את מכתב הסירוב של הדייר לבית-הדין לשכירות וגבה את דמי השכירות ששלח הדייר, כאילו השלים עם כך והסכים להם בדיעבר ואיבד את זכותו לתובעם, ואפילו אין הם יכולים לשמש כבסיס לקביעת דמי שכירות חדשים, אלא רק אלה ששולמו בפועל {ע"א 857/80 גרינץ נ' סבו, פ"ד לו(2), 393 (1982)}.
באם לאחר הדרישה מטעם בעל הבית, לשכר דירה חדש, דייר אינו מגיב על הדרישה, ייחשבו דמי השכירות אשר נדרשו על-ידי בעל הבית כדמי שכירות חדשים על-פי החוק, אלא-אם-כן ועד אשר יקבע בית-הדין, על-פי בקשת הדייר, דמי שכירות אחרים {ע"א (חי') 34/57 רשות הפיתוח נ' מזרחי, המאירי ד 71}.
מטרת החוק מושגת במלואה, אם כתב הבקשה עשוי להיות דרישה מספקת, על-ידי כך שנקוב בה הסכום שהדייר דורש, ועל-כן אין מניעה לפסוק דמי שכירות אם לא נשלחה דרישה וניתן לראות הבקשה כדרישה {ע"א 663/66 ליבנאי נ' אבידר, פ"ד כא(1), 552 (1967)}.
מאז 1973 כל העלאות דמי השכירות הן באחוז שווה, מבלי להתחשב במספר החדרים, ועל-כן אין נפקא מינה למספר הנכון של החדרים, כל עוד אין הסכום הנדרש עולה על המקסימום לאותו גודל דירה, וכן לצורך חישוב דמי השירותים.
על בית-הדין לקבוע את דמי השכירות עבור המושכר, לפי המצב הקיים בזמן הקביעה. אמנם, על בית-הדין להתחשב בנסיבות כל מקרה ומקרה, וכאשר השוכר שיפר את המושכר, לא יתעלם מעובדה זו, אולם אין בכך כדי לחשב את מספר החדרים כפי שהיו לפני שיפורים שנעשו על-ידי הדייר {ע"א (ת"א) 320/57 שפיצר נ' האפוטרופוס, מאירי ד}.