"הזדהות החזקות" וטענת הנטישה

עיקרון "הזדהות החזקות" משמעו הוא, כי אם בשעת עריכת החוזה לא ישב השוכר כלל בדירה, והיא נשכרה על ידו מלכתחילה לא לצרכי עצמו, אלא לצרכי אחרים, ובפרט - באשר "אחרים" אלה הם בני-ביתו של השוכר. במקרה כזה, נהנה הדייר "הנעבר" מהגנתו של החוק, ואין בעל הבית יכול לקבל נגדו צו פינוי ולהוציא מן הדירה את הדרים בה למעשה {כב' השופט זילברג ב- ע"א 5/49 לובלין נ' פרידמן, פ"ד ב(1), 506 (1949)}.

נטל השכנוע בתביעת פינוי לפי עילת נטישה מוטל על כתפי בעל הבית, וזאת גם כאשר הוא מביא ראיות לכאורה לנטישה ומעביר בכך את נטל ההסבר לדייר - בדרך-כלל על-ידי הבאת ראיות לסתור את ראיותיו של בעל הבית.

לעניין נטל השכנוע, אין הבדל בין תביעה לפי עילת נטישה של דירה לבין תביעה כזו לגבי נטישת עסק. באופן רגיל אין אדם יכול לגור בדירה על-ידי שלוחו, אך יכול הוא לנהל עסק על-ידי שלוח. על-כן, במרבית המקרים, העובדה, שבעל-עסק אינו נמצא באופן פיסי במקום העסק, אינה מצביעה בהכרח על-כך כי נטש את המושכר.

אם הייתה או לא הייתה נטישה של עסק, תלויה, בנסיבות כל עניין ועניין לרבות טיב העסק, הקשר האישי שבין השוכר לבין מקום העסק, לפני שנוצרו העובדות, המצביעות לכאורה, על נטישה, והקשרים, שנותרו בין העסק לבין השוכר בתקופה הרלוואנטית.

לפי כלל "הזדהות החזקות", מקום שהאנשים, שנכנסו לגור במושכר ביחד עם השוכר הרשמי, מוסיפים לגור בו, גם לאחר שעזב אותו השוכר באורח מוחלט, תמשיך השכירות לזכות בהגנת החוק, ובלבד שנתקיימו שני תנאים:

ראשית, כי כוונת הצדדים הייתה שלאותם "הדיירים הממשיכים" תהיה זכות עצמאית להחזיק במושכר, בלתי-תלויה בזכותו של השוכר הרשמי ושוות-ערך לה.

ושנית, שהשוכר הרשמי עצמו מקיים את תנאי השכירות, לרבות תשלום דמי השכירות.

מטרתה של הלכת "הזדהות החזקות" היא לרכך ולסייג את הכלל כי דייר מוגן הנוטש את המושכר אינו מוגן עוד.

בשכירות מוגנת, כל עוד לא ניתן פסק-דין של פינוי נגד הדייר המוגן, זכות השכירות שלו שרירה וקיימת ועצם מציאותה של עילת פינוי נגדו אינה מעלה ואינה מורידה. דהיינו, אין משמעות לכך כי בידי המשכיר להוכיח את קיומן של עילות פינוי למיניהן. לפסק-דין של פינוי יש אופי קונסטיטוטיבי, ולא דקלרטיבי, במובן זה שרק בעקבותיו מגיעה לקיצה זכות השכירות של הדייר המוגן. עילת פינוי אינה אלא אמצעי שבעזרתו ניתן להשיג מבית-המשפט צו פינוי {ע"א 264/76 יעקב מרכוס נ' שלף שותפות מוגבלת, פ"ד לא(2), 622 (1977)}.
במקום שחלה "הזדהות החזקות", הרי באה חזקת הדייר הממשי תחת חזקת הדייר הרשמי ועזיבת המושכר על-ידי האחרון אינה מקנה למשכיר את הזכות לדרוש את פינוי המושכר בעילת נטישה {ע"א 5/49 לובלין נ' פרידמן, פ"ד ב(1), 506 (1949)}.

"הזדהות החזקות" תיבחן על-פי כוונת הצדדים, ומה אופי שיוו, בפירוש או מכללא, לזכות ישיבתם של קרובי השוכר, אם ראו זכות זאת כנאלצת מזכותו של חותם החוזה, או שהייתה בעיניהם זכות עצמאית, שוות ערך, הקיימת בצד זכותו, ועלולה לבוא אף במקום זכותו - של השוכר הרשמי {ע"א 346/54 גרינברג נ' רודלי ואח', פ"ד י(2), 1065 (1956); ע"א 93/54 הבלין נ' קופר ואח', פ"ד י(2), 1519 (1956); ע"א 143/57 דוברושינה נ' אמסלם ואח', פ"ד יא(2), 1561 (1957); ע"א 300/65 מוטילב ואח' נ' לוניבסקי, פ"ד יט(4), 73 (1965) (להלן: "עניין מוטילב"); ע"א 628/66, 629/66 גולף נ' רבלינסקי ואח', פ"ד כא(1), 570 (1967)}.

אין הדייר כאמור הופך להיות דייר מוגן לכל דבר ועניין ואין הוא שווה-זכויות וחובות לדייר הרשמי. מעמדו נחות בהרבה משל הדייר הרשמי. כל הלכת "הזדהות החזקות" לא נועדה אלא כדי להוות מכשיר מגן נגד טענת נטישה הנטענת נגד השוכר הרשמי על-ידי בעל הבית. אולם השוכר הרשמי הוא שהיה ונשאר בעל דברו של המשכיר, הוא לבדו נושא בחובות העולות מתנאי השכירות. משבאה לקיצה הדיירות הרשמית - למשל עקב מות הדייר הרשמי - באה לקיצה גם הדיירות הממשית {עניין מוטליב, 82; ע"א 346/54 גרינברג נ' רודלי ואח', פ"ד י(2), 1065 (1956)}.

כשבאים לענות על השאלה אם נטש השוכר את המושכר יש להביא בחשבון את נסיבות השכירות, טיב ושימוש המושכר והמוסכם בין השוכר והמשכיר {ע"א 118/59 לילי קולב בע"מ ואח' נ' ריכטר, פ"ד טו(1), 542, 546 (1961)}.

נקבע כי גם שימוש מוגבל בנכס יכול לשמש הגנה בפני נטישה {ת"א (יר') 14620/92 מחמד עלי מוסא אלחלאק נ' יוסף אליאס חליבו, תק-של 96(3), 1274 (1996)}.

אם נמצא שהדייר אכן מחזיק במקום, אין לדקדק עימו בדבר מידת השימוש שהוא עושה בו. הכלל הוא כי גם שימוש מוגבל בבית עסק משמש הגנה בפני נטישה. ניהול עסק אין פירושו שהדייר יימצא במקום בקביעות והוא רשאי לנהלו באמצעות פקידו או שותפו.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

"הזדהות החזקות" וטענת הנטישה