פטור מרישום בפנקסי מקרקעין

זכות הדיירות המוגנת היא אינה אותה זכות שכירות המוזכרת בחוק המקרקעין. זכות השכירות בחוק המקרקעין היא "זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות".

הדיירות המוגנת אמנם נסמכת על שכירות, אבל ספק אם היא זכות השכירות הקניינית לפי חוק המקרקעין. היא עשויה להיות מוקנית שלא בתמורה (כגון לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר כאשר פקעה זכותו של בעלים בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל או חלוקתו) והיא עשויה להיות לצמיתות (כגון כאשר הדייר המוגן הוא חברה בע"מ או המדינה).

לעניין היחס בין חוק המקרקעין לחוק הגנת הדייר, נקבע במפורש בסעיף 84 לחוק המקרקעין, שהוראות החוק אינם באות לגרוע מהוראות החוקים שעניינם הגנת הדייר, וכאשר נקבעו בחוק הגנת הדייר הוראות המתייחסות לחוק המקרקעין, הן התייחסו לשכירות או שאילה שחוק הגנת הדייר אינו חל עליה.

כך למשל, סעיף 152 לחוק הגנת הדייר הקובע כי שכירות לתקופה שאינה עולה על עשר שנים בדירה או בבית-עסק אינה מחייבת רישום. מנגד קובעת הוראת סעיף 7 לחוק המקרקעין כי עסקה במקרקעין טעונה רישום והוראת סעיף 79 לחוק המקרקעין מאפשרת פטור מרישום רק בשכירות (שאינה מוגנת) ואינה עולה על חמש שנים, דהיינו מעל 5 שנים שכירות טעונה רישום {ע"א (חי') 6543-01-09 פנחס סודרי נ' ל. מ. ה. חברה לנכסים בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (27.06.10); ראה גם ע"א (חי') 46/82 זולבו בע"מ נ' יהודית זיידה, תש"מ (1), 397 (1982)}.

יובהר בהקשר זה כי סעיף 79(א) לחוק המקרקעין מורה כי יש צורך במסמך בכתב עת מדובר בהתחייבות לעשיית עסקת שכירות שתקופתה עולה על 5 שנים.

משמעות הדברים היא, כי אמנם סעיף 152 לחוק הגנת הדייר פוטר עסקאות שכירות שתקופתן עד 10 שנים מחובת הרישום בפנקסי המקרקעין, אך ככל שמדובר בשכירות שתקופתה היא בין 5 שנים לבין 10 שנים, אין חובת רישום לגביה, אך יש חובה שתיערך במסמך בכתב. העדרו של מסמך בכתב שולל את תוקפה של עסקת שכירות מעין זו שלא נערכה בכתב {ה"פ (רמ') 213/07 זנגי אסתר נ' סייג רחל, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.05.08); בש"א (שלום ת"א) 181713/06 יצחק צימר נ' ארי שביט, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.01.07)}.

בהקשר זה יודגש, כי דרישת הכתב הינה מהותית ולא רק ראייתית. משמע ללא כתב אין התחייבות. "אין הכרח שיהיה מסמך אחד המעיד על העיסקה, אלא די אם קיימת אסופת מסמכים שיש בהם ביחד, כשהם משלימים זה את זה, כדי להעיד על הפרטים המהותיים הנדרשים לעריכת העיסקה, אף אם כל מסמך לא יספיק לצורך זה {ע"א 986/93 יעקב קלמר נ' מאיר גיא ואח', פ"ד נ(1), 185 (1996) (להלן: "פרשת קלמר")}.
דרישת הכתב היא מהותית במובן זה, שללא מסמך בכתב, המעיד על קיום עסקה במקרקעין (על כל פרטיה המהותיים שאינם ניתנים להשלמה מהחוק), העסקה אינה תקפה, ולא ניתן להוכיח את קיומה בדרכים חלופיות. עם-זאת, אין המסמך חייב לגלם את ההתחייבות עצמה, אלא מספיק שהוא מעיד באופן ברור על קיומה {פרשת קלמר, לעיל}.

נקבע, כי אף חתימתו של המוכר על המסמך, איננה הכרחית, אלא היא מהווה יסוד ראייתי בלבד.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

פטור מרישום בפנקסי מקרקעין