שכירות המוגנת בחוק - הלכה למעשה
הפרקים שבספר:
- פתח דבר
- הגדרת מונחים בחוק הגנת הדייר
- מושכרים לגביהם חל או לא חל חוק הגנת הדייר
- התנאה על הגנת החוק
- דיירים על-פי חוק (סעיפים 19 עד 40 לחוק הגנת הדייר) - מבוא
- דייר לאחר תום תקופת השכירות
- דייר של דירה שנפטר
- דייר של דירה שנפרד או שנתגרש (סעיף 21 לחוק הגנת הדייר)
- דייר של דירה שזנח את משפחתו (סעיף 22 לחוק הגנת הדייר)
- דייר של בית עסק שנפטר, נפרד, נתגרש, זנח משפחתו (סעיפים 23 עד 29 לחוק הגנת הדייר)
- דייר-משנה שהפך לדייר (סעיפים 32 עד 30 לחוק הגנת הדייר)
- בעל בית שהיה לדייר (סעיף 33 לחוק הגנת הדייר)
- דין שותפות (סעיף 34 לחוק הגנת הדייר)
- שימוש משותף (סעיף 35 לחוק הגנת הדייר)
- שינוי מטרה ושינויים במושכר (סעיף 37 לחוק הגנת הדייר)
- הפחתות בגין תשלום דמי מפתח
- קיומה של דרישה להעלאת דמי שכירות
- הגדרות, שיעורים ותשלום מעבר למותר (סעיפים 43 עד 41 לחוק הגנת הדייר)
- תיאום דמי שכירות (סעיף 44 לחוק הגנת הדייר)
- תקנות-משנות (סעיפים 42, 45, 47 לחוק הגנת הדייר)
- דמי שכירות בשכירות-משנה (סעיף 49 לחוק הגנת הדייר)
- קביעת דמי השכירות על-ידי הצדדים (סעיף 50 לחוק הגנת הדייר)
- פסיקת דמי השכירות על-ידי בית-הדין (סעיף 51 לחוק הגנת הדייר)
- קביעת דמי שכירות ודמי שכירות מירביים (סעיפים 52 ו- 52א לחוק הגנת הדייר)
- סעיפים 53, 54 ו- 55 לחוק הגנת הדייר
- הוראות משלימות (סעיף 56 לחוק הגנת הדייר)
- פסיקת דמי שכירות מחדש (סעיף 57 לחוק הגנת הדייר)
- הפחתות בדירות ובבניית עסק (סעיפים 58 עד 61 לחוק הגנת הדייר)
- שירותים ותיקונים (סעיפים 62 עד 73 לחוק הגנת הדייר)
- נוהל וסדרי דין לעניין דמי מפתח
- דין משכיר ציבורי לעניין דמי מפתח (סעיפים 125 עד 130 לחוק הגנת הדייר)
- עילות פינוי - מבוא
- סעיף 131 לחוק הגנת הדייר - עילות פינוי
- הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו (סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי - (סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר)
- המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר (סעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר)
- שימוש במושכר למטרה בלתי-חוקית (סעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר דרכו להטריד או להרגיז (סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר)
- הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - והפיק מהשכרת-המשנה רווח (סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר)
- המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו (סעיף 131(7) לחוק הגנת הדייר)
- פינוי בשל הקמת בניין אחר במקום המושכר או בשל תיקון יסודי על-ידי בעל הבית (סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר)
- עילת פינוי בשל "נטישה"
- "הזדהות החזקות" וטענת הנטישה
- סעד מן הצדק
- ויתור או זניחה של עילת פינוי או סילוק יד
- סייג לפינויים מסויימים
- מתן אורכה לפינוי
- פסק-דין הושג במרמה
- ביטול זכות לשימוש משותף (סעיף 136 לחוק הגנת הדייר)
- אין פינוי אלא על-פי פסק-דין
- הדין
- סמכות בית-הדין לשכירות
- הוראות שונות - הדין
- פטור מרישום בפנקסי מקרקעין
- דמי מפתח של בית עסק בפשיטת רגל או בפירוק
- תחילת דמי השכירות החדשים
פסק-דין הושג במרמה
סעיף 135 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובע כדלקמן:"135. פיצוי במקרה שפסק-דין הושג במרמה
(א) ניתן פסק-דין של פינוי על-פי אחת העילות שבסעיף 131(7) עד (11), ואחרי ביצועו הוכח שפסק-הדין הושג כטענות כוזבות או בהעלמת עובדות חשובות, רשאי בית-המשפט לחייב את בעל הבית לשלם לדייר כל סכום שייראה לו כפיצוי בעד נזק או הפסד שנגרמו לדייר כתוצאה מפסק-הדין.
(ב) כן רשאי בית-המשפט לחייב את בעל הבית כאמור, אם תוך זמן סביר לא השתמש בעל הבית במושכר לצורך עצמו או לא החל בבניה, הכל לפי העניין, אלא אם נראה לבית-המשפט שהדבר נגרם מסיבה שאינה תלויה בבעל הבית או מסיבה סבירה אחרת.
(ג) סעיף זה בא להוסיף על סמכות בית-המשפט לבטל פסק-דין שהושג במרמה, ולא לגרוע ממנה."
בהעלמת עובדות חשובות מעיני שופט, ולאו דווקא בטענות כוזבות מפורשות, יש משום מרמה, ובמידה והושג פסק-פינוי בצורה זו, לא יתן בית-משפט של יושר יד כי פסק-דין כדוגמתו יעמוד בעינו ויוצא מן הכוח אל הפועל {ע"א 185/60 רבקה ביביצ'קוב נ' אורה רומס, פ"ד טו 827 (1961)}.
מעשה הנגוע במרמה פגום ופסול הוא מיסודו. כך דין במעשי שפיטה וכל דין בכל מעשה ממשל ומינהל, ובעצם בכל מעשה בן-פועל בתחום המשפט {בג"צ 706/94 רונן נ' שר החינוך והתרבות, פ"ד נג(5), 389, 416-415 (1999); ע"א 3798/94 פלוני נ' פלונית, פ"ד נ(3), 133 (1996)}.
כלל זה תקף לגבי פסקי-דין שהושגו במרמה, ובכוחו להתגבר לעיתים, על קיומו של מעשה בית-דין בין הצדדים. המרמה מבטלת את כל פסקי-הדין שהושגו במרמה {ע"א 4958/99 עין גב - קבוצת פועלים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד נה(2), 11, 22 (2000)}.
בתי-משפט יכולים להידרש לטענות כי פסקי-דין שהפכו סופיים אינם מחייבים לאור המרמה שהייתה כרוכה בנתינתם. יש לראות בעיקרון זה כמשקף מושכלות ראשונים {ע"א 3441/01 פלוני נ' פלונית, פורסם באתר האינטרנט נבו (19.01.04)}.
"כוחו של בית-משפט של יושר למנוע בעל דין מלאכול את פירותיו של פסק-דין אשר השיג בתרמית - עתיק יומין הוא ואינו מוטל בספק"
{מפי כב' השופט זוסמן ב- ע"א 254/58 אינגסטר נ' לנגפוס, פ"ד יג(1), 449, 454 (1959)}
מקור הסמכות של בתי-המשפט להיזקק לטענות תרמית גם אם פסקי-הדין הפכו סופיים אינו נובע מהוראת חוק ספציפית, ולבית-המשפט מסור שיקול-דעת באיזו מידה יעשה בה שימוש (ע"א 254/58 אינגסטר נ' לנגפוס, פ"ד יג(1), 449, 454, 456-455 (1959); ע"פ 7569/00 יגודייב נ' מדינת ישראל, פ"ד נו(4), 529, 575 (2002)}.
הסמכות כאמור, הנתונה לבית-משפט אזרחי, לבטל פסק-דין חלוט, תתקיים בנסיבות שבהן שיקולים של צדק עדיפים על פני שיקולים של מעשה בית-דין {ע"א 4682/92 עזבון המנוח סלים עזרא שעיה ז"ל נ' בית טלטש בע"מ, פ"ד נז(3), 366 (2003), מפי כב' השופט מצא}.
פסק-דין שניתן על בסיס תרמית פגום הוא משורשו. סמכותם של בתי-המשפט להיזקק לטענות תרמית נוגעת ליסודות ההליך השיפוטי. בישראל היא נגזרת מאופיה המעורב של שיטת המשפט {ראו א' ברק "שיטת המשפט בישראל - מסורתה ותרבותה", הפרקליט מ 197 (תשנ"ב)}.
טענת המרמה תישמע מקום בו הראיות לקיומה מבוססות על ארוע מאוחר שהתרחש לאחר פסק-הדין, על גילויה של ראיה חדשה שלא ניתן היה לגלותה בשקידה סבירה בעת ההתדיינות או על ראיה החיצונית למשפט עצמו {ע"א 490/88 המוטראן הקופטי הקדוש של ירושלים והמזרחי הקרוב נ' עדילה, פ"ד מד(4), 397, 407 (1990)}.