סמכות הכונס למכירת מקרקעין בהליך הוצאה לפועל

מהות סמכותו זו של הכונס במכירת מקרקעין נדונה ב- בע"מ 7358/14 {פלוני נ' פלונית, תק-על 2014(4), 11585 (18.12.2014)} בית-המשפט קבע מפי כב' השופט א' רובינשטיין:

"ח. מעבר לצורך אציין, כי בשאלת זכות החייב להגיש תביעת פיצויים עצמאית בתום הליך הכינוס, דעתי כדעת שופטי הרוב בבית-משפט קמא; דומני, בכל הכבוד, כי גישה זו עולה בקנה אחד הן עם התכליות שביסוד הליך מכירה בידי לשכת ההוצאה לפועל, הן עם הסמכות הרחבה המסורה לרשם ההוצאה לפועל כעולה מסעיף 54(ב) לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967 (למגמת ההרחבה הכללית בסמכויות הרשם להוצאה לפועל ראו שחר קטוביץ' סוגיות נבחרות בדיני ההוצאה לפועל, 26 (תשס"ט-2009)), והן עם מינויו של כונס הנכסים, הפועל מתוך ראיה רחבה של כלל השיקולים והאינטרסים הקיימים במסגרת הליכי הכינוס.

ט. ודוק, עסקינן בהליך כפוי השונה במהותו מהליך מכירה רגיל, ושמטרתו בראש וראשונה להשיא את הרווח הגבוה ביותר ממכירת הנכס לשם כיסוי חובות החייב לנושים. מינוי כונס הנכסים לצורך ההליך נעשה מתוך ההכרה, כי להבדיל מן הצדדים הישירים למצב שנוצר, יוכל הוא לפעול למטרה זו תוך איזון בין כלל האינטרסים, הן של החייב - בקבלת מירב התמורה, הן של הקונה - שלא יהיה צפוי לסכנה שרכישתו תיטרף לאחר זכייתו, והן של הנושים - שיזכו לפרעון החוב או חלק משמעותי ממנו. אמנם, כפי שנקבע בעניין שעלים הנזכר, זכות החייב אינה "חסרת שיניים" - הוא עדיין בעל הנכס, ומן הרגע שבו אושר הסכם המכר על-ידי ראש ההוצאה לפועל, קמה לו זכות לקבל תמורה בעבורו; כנגזרת מזכותו זו, עומדת לו הזכות לתבוע פיצויים מן הרוכש; ואולם לצורך תביעה זו על כונס הנכסים - או על החייב, אם מבקש הוא להגיש את התביעה בעצמו - להצטייד באישורו של רשם ההוצאה לפועל, שביכולתו כאמור להתחשב באינטרסים של כלל הצדדים למשוואה. הדברים אמורים ביחס לתביעת פיצויים תוך כדי הליך הכינוס - אך לטעמי גם בתום הכינוס ולאחר שפג תוקף מינויו של הכונס, אין החייב רשאי להגיש תביעת פיצויים ללא צורך באישורו של רשם ההוצאה לפועל. כאמור, מכירת הנכס וזכות החייב בפיצוי נולדו בהליך הוצאה לפועל; והנה, גם בתום הכינוס אין החייב נותר לבדו בתמונה - יתכן כי הנושים לא קיבלו את מלוא החוב ומעוניינים בפירותיה של תביעת הפיצויים, כדי שכספים שעילתם בהפרת חוזה המכר, ייכנסו לקופת הכינוס, ולא לכיסו של החייב; ויתכן כמובן גם כי הקונה התנהל כראוי ובתום-לב. אין הכוונה לומר, כי זכות החייב לתבוע פיצוי "מתיישנת" או "פוקעת" בתום הליך הכינוס, אלא עודנה תחומה באותם שיקולים ואינטרסים שעמדו כנגדה בהליך שבעקבותיו נולדה, ומרגע בו חפץ המבקש לממשה, עליו לעשות זאת בתנאי הליך המכר הכפוי, דהיינו באישור רשם ההוצאה לפועל. לכן, כשם שעל רשם ההוצאה לפועל לאשר הגשת תביעת פיצויים תוך כדי הכינוס, כך נדרש אישורו לאחריו.

י. על החשיבות שבראיית מכלול האינטרסים ביחס להסכם מכר שנכרת בהליכי כינוס, ניתן ללמוד מעיקרון דומה מוכר, לפיו על בתי-המשפט לנקוט מידת זהירות בבואם לבטל הסכם מסוג זה, ולשוות לנגד עיניהם את עניינם של כלל בעלי האינטרסים הנוגעים בדבר ולא רק את עניינו של החייב (ע"א 2391/13 ליפשיץ נ' בנק אדנים (2013)). כך בענייננו, רצונו של החייב להגיש תביעת פיצויים בתום הליך המכר צריך לעמוד לבחינתו של רשם ההוצאה לפועל, השוקל את עניינם של כלל הנוגעים בדבר. בנוסף יש לשוב ולהזכיר את הרצון שלא להרתיע קונים פוטנציאליים לרכוש נכסים במסגרת הליכי כינוס נכסים - פעילות שקיים אינטרס חברתי מובהק בשימורה ועידודה - דבר המעצים את החשיבות הכרוכה במנגנון ביקורת של רשם ההוצאה לפועל שיהא תקף גם לאחר הכינוס (רע"א 3880/06 בירס נ' בנק הפועלים בע"מ אגף "משכן" (2006)); רע"א 9166/12 בריסק נ' עו"ד קובי בן איון (2013)). אילולא כן, עלולים רוכשים פוטנציאליים להירתע בחשש שמא יושם כספם על קרן הצבי, ולכך נדרשו שופטי הרוב בבית-המשפט המחוזי בענייננו, ובלשונה של השופטת שבח (פסקה 5 לחוות-דעתה) "דרושה, איפוא, יד מסננת וממיינת אשר תעמוד בשער" - וזאת בין בעת הליך המכר ובין בסיומו. בכך, לטעמי, תובטח הגינות ההליך כלפי כולי עלמא.

כללם של דברים
יא. כללם של דברים, אין בידי להיעתר לבקשה, וממילא לבקשה לעיכוב ביצוע."

ב- רע"א 5609/03 {אד מרי השקעות בע"מ ואח' נ' בנק דיסקונט למשכנתאות ואח', פ"ד נח(3), 97 (2004)} נדון המקרה הבא:

במקרה הנדון, המשיב מס' 1, הבנק, נקט הליכי הוצאה לפועל נגד המבקשים למימוש משכנתה שנרשמה לטובתו על זכויותיהם בנכס מקרקעין בצפת - המחולק למגרשים לבניה ולמגרשים למלונאות - בגין חוב של 17 מיליון ש"ח.

ראש ההוצאה לפועל מינה כונס נכסים לצורך הליכי המימוש. לבקשתו נערכה חוות-דעת של שמאי ראשון, שאחר-כך עודכנה על-ידי שמאי נוסף. חוות-הדעת השניה היתה נמוכה מחוות-הדעת הראשונה.

כונס הנכסים, באישור ראש ההוצאה לפועל, ניסה לשווק את המגרשים באמצעות מתווכים ומשקיעים, אולם נסיונות אלה לא עלו יפה. כעבור ארבעה חודשים, פרסם כונס הנכסים בעיתונות היומית הזמנה להציע הצעות לרכישת המגרשים-לבניה ולמלונאות יחד עם מגרשים נוספים, ונערכה במשרדו התמחרות בין המציעים. בשל מיעוט המציעים, החליט הכונס למכור את המגרשים לקונים, בסכום נמוך במקצת מחוות-הדעת השניה תמורת התחייבות הקונה לשאת בתשלומי היטלי ההשבחה והיטלי הפיתוח.

המבקשים ביקשו לשמור על זכותם לפדות את המגרשים לבניה ולמלונאות, אולם משעברו 8 ימים מאז ההתמחרות בלא שיפדו אותם, עתר כונס הנכסים לראש ההוצאה לפועל בחיפה בבקשה לאשר את המכירה לקונים. ראש ההוצאה לפועל נעתר לבקשת כונס הנכסים ואישר את המכירה בכפוף להוראות לפיהן הרשה למבקשים להגיש הצעה לקניית המגרשים שתהיה גבוהה מההצעות הקיימות ב- 10% מהסכום המוצע על-ידי הקונים הקיימים.

המבקשים לא ביקשו לפדות את המגרשים לבניה או את המגרש למלונאות, וכן לא פנה מציע מטעמם אל כונס הנכסים לפי הוראות ראש ההוצאה לפועל. לפיכך אישר ראש ההוצאה לפועל את המכירה לקונים.

המבקשים ביקשו להרשות להם לערער על ההחלטה, בקשתם נדחתה אך ביצוע המכירה עוכב בעוד שבוע על-מנת להגיש בקשת רשות ערעור, שאכן הוגשה.

בבקשתם, טוענים המבקשים, כי המגרשים לבניה והמגרש למלונאות נמכרו ב"מחירים כה נמוכים", ולפיכך יש לבטל את אישורי המכירה.

עוד טוענים הם, כי כונס הנכסים פעל בחיפזון וכי היה עליו "לנסות ולפרסם את הנכס פעם נוספת, אין להסתפק בפרסום אחד כשהן גורל המכירה והן גורל החייבים תלוי על בלימה. זוהי עבודה רשלנית ופוגענית מאין כמוה ומשחקת בחיי אדם ובעתידו".

המבקשים מוסיפים וטוענים, כי כונס הנכסים צריך היה למכור את כל המגרשים הממושכנים "בבת אחת", שכן מכירתם בחלקים "מסבה נזק בל יתואר לחלקות האחרות". לטענת המבקשים, "נכון להיום, ישנם שני קונים המתעניינים ברכישת כל המקרקעין בבת אחת", והם מבקשים כי בית-המשפט ימנה שמאי מטעמו "אשר יערוך חוות-דעת אמיתית המשקפת את שוויים הריאלי של המקרקעין".

כב' השופט י' טירקל דחה את הבקשה וקבע כי:

"מכירת מקרקעין בהוצאה לפועל... מן הראוי לה שתיעשה בזהירות ובקפדנות. חובה מיוחדת מוטלת, בעניין זה, על כונס הנכסים. עליו לפעול תוך הקפדה יתירה על תקינות ההליכים."
(דברי השופט א' ריבלין ב- רע"א 2501/01 גולדמן נ' בנק ירושלים בע"מ, תק-על 2001(3), 1552 (2001))

לפיכך, פגמים מהותיים שנפלו בהליך המכירה הם עילה לביטול אישור מכירה שניתן לפי תקנה 68(ב) לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם-1979 (ראו והשוו: ע"א 555/71 אמסטרדמר נ' מוסקוביץ, פ"ד כו(1), 793 (1972); רע"א 583/88 פרוקומרץ נ' שטנדר, פ"ד מב(4), 281 (1988); רע"א 5080/97 כהן נ' רום, פ"ד נב(2), 332 (1998); רע"א 8646/01 אסקבל תיירות בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (13.02.02); רע"א 667/01 עזבון אל רחמן דרביה ז"ל נ' היפר מטל בע"מ, פ"ד נו(2) 5 (2001); רע"א 3315/03 מיסיוק נ' עקיבא, תק-על 2003(3), 3354 (2003)).

אולם, לא אלה פני הדברים כאן... נחה דעתי כי מחיר המכירה של המגרשים-לבניה ולמלונאות, כפי שאושר על-ידי ראש ההוצאה לפועל, היה המחיר הראוי ושיקף את ערך השוק האמיתי. מותר, דומני, גם להניח, כי הבנק היה ממצה כל אפשרות לממש את המגרשים במחיר הגבוה ביותר האפשרי באופן מעשי, כדי שהמבקשים יפרעו לו את מלוא חובם (ראו: רע"א 2052/00 חברת אחוזת ברוך זיזה בע"מ נ' שחם, תק-על 2000(2), 1191 (2000)).
כך מכר כונס הנכסים את המגרשים לבניה ולמלונאות לקונים שהציעו את ההצעות הגבוהות ביותר בהתמחרות, ורק אחרי שנסיונותיו לשווקם באמצעות מתווכים ומשקיעים במשך כארבעה חודשים, לא עלו יפה. יצויין, כי המבקשים ניסו גם הם לשווק את המגרשים במשך 15 חודשים, אולם ללא הצלחה...

ראש ההוצאה לפועל גם קבע כי:

'זה נכון שבהליכי כינוס יש להקפיד הקפדה יתרה על תקינות ההליכים וצודקים החייבים (המבקשים -י' ט') בבקשתם שיש לדאוג לכך שיושג תכלית הכינוס שהיא הגשת מחיר מירבי, אך אין זאת אומרת לאפשר לחייבים להשהות ולעכב את הליכי הכינוס עד אין סוף בתואנות שונות ומשונות המתבססות על קיומם של מציעים פוטנציאלים אשר לא ראיתי ולא הוכח בפני קיומם הוודאי, ואת עצם השתתפותם הוודאית להליכי התמחרות עתידית.'

אף-על-פי-כן, לא נעל הדלת בפני המבקשים והרשה להם להביא הצעות של רוכשים מטעמם, אולם לא עלה בידיהם להביא אפילו הצעה אחת, וגם בפני בית-המשפט המחוזי לא הוכח קיומם של מציעים פוטנציאלים. לפיכך, פג כל חשש שיכול היה להתעורר בדבר פגם בהליכי המכירה. לעניין זה יפים הדברים הבאים:

'אין מקום לבטל הליכי מכירה כאשר ברור, מתוך הנתונים העובדתיים, כי שיקולו העיקרי של ראש ההוצאה לפועל התמקד בקבלת מחיר מקסימלי עבור הנכס לטובת החייבים, בעוד שהם הפריחו סכומים תלושים מן המציאות, בלא שקם אפילו רוכש פוטנציאלי אחד שהציע סכומים בסדר גודל שנטען על ידם' (ד' בר-אופיר, הוצאה לפועל- הליכים והלכות (מהדורה חמישית, 2001) 404ב)... הבקשה להרשות ערעור נדחית."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

סמכות הכונס למכירת מקרקעין בהליך הוצאה לפועל