הגנת דירת מגורים

דוגמה להגנת דירת המגורים ניתן למצוא בקביעת בית-המשפט, שבכל הנוגע לדירת מגורים, שהיא ברוב המקרים המקור לחובות החייב בהוצאה לפועל, מצופה מכונס הנכסים לפעול בזהירות יתרה.

כך למשל ב- רע"א 2501/01 {צביקה גולדמן ואח' נ' בנק ירושלים בע"מ, תק-על 2001(3), 1552 (2001)} בוטלה החלטת ראש ההוצאה לפועל לאשר מכירת דירה משום שכונס הנכסים לא הציג בפניו תמונה שלמה של שווי הדירה.

במקרה הנדון, משיב 1 מונה ככונס נכסים על זכויות המבקשים בדירה, בשל חוב המבקשים למשיב 1.

משנכשלו הנסיונות להסדיר את פירעון החוב, נמסרה לכונס הנכסים הערכה של שמאי מקרקעין, לפיה ערך הדירה במימוש מהיר הינו 85,000$, המייצגים שווי שוק של 95,000$.

הוגשו שתי הצעות למכירת הדירה, בעקבות מודעה בעיתון, ולאחר ניהול התמחרות בין המציעים, הועלתה אחת ההצעות לסכום של 79,000$. במכתב נתבקשה התייחסותם של המבקשים להצעה, בטרם הפניה לראש ההוצאה לפועל.

המבקשים השיבו לכונס כי הם מעוניינים לקבל מסמכים שונים, וכי בכוונתם לשלוח שמאי מטעמם לדירה.

כונס הנכסים הגיש לראש ההוצאה לפועל דו"ח כינוס נכסים ובקשה לאישור מכירת דירה למשיבה 2, וראש ההוצאה לפועל אישר את המכירה בסך 79,000$.
לאחר קבלת אישור ראש ההוצאה לפועל, ניתנה הערכת השמאי מטעם המבקשים לדירה, על-פיה שווי הדירה הינו 115,000$, ובמימוש מהיר - 103,500$, על-כן הגישו בקשה לביטול צו המכר בגין הטעיית ראש ההוצאה לפועל.

בקשתם נדחתה על-ידי ראש ההוצאה לפועל, בנימוק שהמכר אושר ונחתם צו פורמלי המופנה לרשם המקרקעין, ועל כך הוגשה בקשה לערער.

בית-המשפט דחה את הבקשה וקבע כי למרות שראוי היה שהכונס יפרוש את כל תמונת המצב בפני ראש ההוצאה לפועל, לא נפל פגם בהליך המכירה, ולכן לא תבוטל, במיוחד משום שלא הוצע כל רוכש מצד המבקשים והקונה, רכשה את הדירה בתום-לב וכבר קיבלה בה את החזקה.

כנגד החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור.

לטענת המבקשים, העובדה שכונס הנכסים לא גילה גילוי נאות לראש ההוצאה לפועל, כי שמאי מטעמם ביקר במקרקעין מהווה פגם מהותי בהליך המכר, משום שלא התאפשר למבקשים להשתתף בהתמחרות ולהכין שומה מטעמם, מבעוד מועד.

לטענת המשיב 1, הוא הכונס, המבקשים לא הציעו מעולם קונה חלופי, המוכן להציע מחיר גבוה יותר תמורת הדירה. ואילו הרוכשת, המשיבה 2, טוענת כי רכשה את הדירה בתום-לב והשקיעה בשיפוץ הדירה, ואם עסקת המכר תבוטל היא מבקשת השבה ופיצוי.

כב' השופט א' ריבלין דן בבקשה כערעור, וקיבל את ערעור המבקשים. לדבריו:

"מכירת מקרקעין בהוצאה לפועל, במיוחד מקום בו מדובר בדירתו של החייב, מן הראוי לה שתיעשה בזהירות ובקפדנות. חובה מיוחדת מוטלת, בעניין זה, על כונס הנכסים. עליו לפעול תוך הקפדה יתירה על תקינות ההליכים."

במקרה הנדון לא הודע לראש ההוצאה לפועל כי השמאי מטעם המבקשים ביקר בנכס, ועל-כן החלטת ראש ההוצאה לפועל חסרה, כי לא ניתנה למבקשים אפשרות מעשית להתייחס להצעת המשיבה 2.

"אם מצא כונס הנכסים כי יש מקום לפנות לראש ההוצאה לפועל עוד בטרם ניתנה חוות-הדעת מטעם שמאי המבקשים, הרי היה עליו להבהיר כי שמאי מטעם המבקשים ביקר בנכס וצפוי ליתן חוות-דעת מטעמו. משהדבר לא נעשה, יש לומר, בנסיבות העניין, כי נפל בהליך פגם מהותי, המצדיק את ביטולו של אישור המכירה שניתן. עוד הבאתי בחשבון החלטתי את העובדה, כי המשיבה 2 אינה מתגוררת בנכס."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

הגנת דירת מגורים