botox
הספריה המשפטית
שותפויות שותפות רשומה, שותפות בלתי-רשומה - דין והלכה

הפרקים שבספר:

דמי מפתח בחילופי שותפים והעברות וחילופין תוך שנתיים (סעיפים 121 ו- 122 לחוק הגנת הדייר)

סעיפים 122-121 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובעים כדלקמן:

"121. דמי מפתח בחילופי שותפים בשותפות
היה הדייר של בית עסק שותפות, ונתחלף אחד השותפים או יותר, שלא בדרך ירושה, באופן שעל-ידי החילוף עברו הזכויות ליותר מחמישים אחוזים מרווחי השותפות, זכאי בעל הבית לחלק מחלקו לפי חוק זה בדמי המפתח העשויים לינתן בעד בית העסק, שהיחס בינו לבין כל חלקו בדמי המפתח הוא כיחס שבין הזכויות שעברו לבין כלל הזכויות ברווחי השותפות.

122. העברות וחילופין תוך שנתיים - פעולה אחת הן
הקניית השליטה או העברתה בחברת מעטים, וכן העברת הזכויות ליותר מחמישים אחוזים מן הרווחים בשותפות, שנעשו שלבים שלבים תוך תקופה של שנתיים, יראו אותן לעניין סעיפים 120 ו- 121 כאילו נעשו בבת-אחת."

העברת הזכויות ליותר מ- 50% מן הרווחים בשותפות שנעשתה שלבים-שלבים, תוך תקופה של שנתיים, יראו אותן כאילו נעשו בבת-אחת. יציאתו של דייר שותף אחד מתוך שני שותפים מזכה את בעל הבית בדמי מפתח {כשנותר בדירה דייר מוגן אחד} {ע"א 647/70 זיגלמן נ' בקרמן, מאירי יא 22}.

שינוי הרכבה של שותפות רשומה אינו גורע מזכותה כדיירת מוגנת, אך הגנת החוק מותנית בכך שהשותפות גופה תוסיף להתקיים. אם חדלה זו להתקיים שוב אין דייר מוגן בנכס { ע"א 497/65 קרבס נ' שפירא, פ"ד כ(1), 452 (1966)}.

לאור כך יודגש, שאם שניים שוכרים נכס במשותף ואחד עוזב את הנכס והשני ממשיך להחזיק בו לבדו, מוסיף האחרון, כל עוד הוא משלם את דמי השכירות אשר השניים התחייבו לשלם לבעל הבית, ליהנות מהגנת החוק לגבי המושכר בשלמותו {ע"א 446/64 טיסונה נ' כהן, פ"ד יט(1), 493}.

חריג לעיקרון זה הינו מקרה בו נאסר בחוזה השכירות מפורשות העברת זכויות משותף אחד לאחר. כאשר קיימת בחוזה הוראה מפורשת הקובעת כי אם בחוזה השכירות נקבע שעזיבת שותף תביא לקיצו של חוזה השכירות - קמה לבעל הבית עילת פינוי, אך ינתן לדייר הנותר סעד מן הצדק {ע"א 116/65 לנצ'יאנו נ' יפה, פ"ד יט(3), 122 (1965)}.

בעניין טיסונה {ע"א 446/64 טיסונה נ' כהן, ואח' פ"ד יט(1), 493, 497, 499, 500 (1965)} נקבע כי הכלל הוא, שאם שני אנשים שוכרים מושכר במשותף, נחשב כל אחד כמחזיק בכל המושכר, ואם אחד מהם עוזב אותו, אזי השני ממשיך להיות דייר מוגן כל עוד הוא ממשיך לשלם את כל שכר הדירה.

הוראה בחוזה אינה טומנת בחובה תנאי אשר אי-קיומו - קרי, הפרתו - מעניק לבעל הבית זכות לתבוע פינוי - אלא רק קובע שאם יקרה המאורע, שאחד השותפים חדל להיות דייר, אזי השכירות שנוצרה מכוח חוזה השכירות תבוא לקצה.

את התנאי הנ"ל אין לראות כהוראה פוזיטיבית שאחד השותפים לא יעזוב את המושכר במשך תקופת החוזה, ושאם יעזוב יהווה הדבר אי-קיום תנאי מתנאי החוזה או הפרתו; לכן עם עזיבת אחד השוכרים המשותפים לא קמה עילת פינוי נגד יתר השוכרים המחזיקים, מאחר וחל הכלל שעם עזיבת אחד השוכרים המשותפים ממשיכים האחרים להיות דיירים מוגנים {עניין טיסונה, לעיל}.

אולם בעניין טיסונה, לא היתה הוראה פוזיטיבית אשר אסרה העברת זכויות בין השותפים בינם לבין עצמם ואשר עשתה הפרה כזו הפרת תנאי החוזה. כנגד זאת ב- ע"א 116/65 {יעקב לנציאנו ויוסף בזיני נ' יהודה יפה וגבריאל שם-טוב, פ"ד יט, 122 (1965) (להלן: "עניין לנציאנו")}, היתה הוראה פוזיטיבית כזו וכן הוראה שהפרתה תהווה הפרת החוזה ותעניק למשכיר זכות פינוי.

בעניין לנציאנו השוני הוא, ששם נאסרה העברה מסויימת ונאמר שהעברה כזו תהווה הפרת החוזה. כלומר, רק נאסרה העברה מסויימת ולא נאמר באותו סעיף עצמו כי העברה כזו תהווה הפרת החוזה. על-כן, על-אחת-כמה-וכמה כאשר ישנו סעיף כללי, האומר מה תהיה התוצאה של הפרה או אי-קיום של תנאי מתנאי החוזה, והוראה זו כמעט זהה בשני המקרים, הלכת טיסונה לא תחול.

משמעות הדברים היא, כי במקום בו בחוזה ישנו סעיף כללי האומר מה תהיה התוצאה של הפרת תנאי החוזה, וישנו גם סעיף האוסר את ההעברה שנעשתה, הלכת טיסונה לא תחול. דהיינו, לפי תוכן החוזה אמנם השכירות החוזית באה לקצה עם עזיבת אחד השוכרים המשותפים, אבל בו בזמן השוכר שנותר כמחזיק הפך מכוח חזקתו לדייר חוקי הזכאי ליהנות מהגנת החוק {ע"א 31/77 חברת גוש 6914 חלקה 6 בע"מ נ' אליהו קטרי ואח', פ"ד לא(3), 440 (1977)}.

כלומר, כאשר ישנה הוראה פוזיטיבית האוסרת את ההעברה שנעשתה {בהשוואה לחוסר קיום הוראה כזו בעניין טיסונה}, הלכת טיסונה לא תחול, וההפרה תקנה זכות פינוי למשכיר {ע"א 31/77 חברת גוש 6914 חלקה 6 בע"מ נ' אליהו קטרי ואח', פ"ד לא(3), 440 (1977)}.

סעיפים 123 ו- 124 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, קובעים כדלקמן:

"123. קביעה בבית-הדין
באין הסכם בין הצדדים יקבע בית-הדין את דמי המפתח לעניין סעיפים 120 ו- 121.

124. חישוב תקופת ההחזקה
לעניין חישוב תקופת ההחזקה לפי סעיף 75, יראו את יום הקניית השליטה או העברתה כאמור בסעיף 120 או יום העברת הזכויות ליותר מחמישים אחוזים מרווחי השותפות כאמור בסעיף 121, כיום יציאתו של דייר מהמושכר וכניסת דייר אחר במקומו."