ההלכה הפסוקה - דיירות מוגנת ושותפות

ב- ע"א 323/71 {חיה אזולאי נ' יוסף לאלו, פ"ד כו(2), 289 (1972)} טענה המערערת כי השכרת החנות נעשתה לפי חוזה שכירות לשותפות, ולא לשותפים באופן אישי.

בית-המשפט פסק כי המילה "את" בהקשר שבו היא מופיעה איננה אלא מילת חיבור ואין ללמוד ממנה כי ההשכרה היתה דווקא לשותפות ולא לשני שוכרים באופן אישי. כמו-כן, העובדה שאכן שותפות לניסור יהלומים נרשמה בשם "לאלו יוסף את ארגלג'י חיים" אצל רושם השותפויות כחדשיים וחצי לאחר שהושכרה החנות, אין בה, כשלעצמה ובהעדר כל ראיה אחרת, כדי הוכחה מספקת לביסוס גירסתה של המערערת. לבסוף, יש להדגיש כי לא הובאה כל ראיה על קיום שותפות כלשהי בין המשיב וארגלג'י חיים עת שהושכרה להם החנות.

ב- ע"א 220/54 {שמואל חננוביץ נ' יעקב לוינהרץ, פ"ד ט' 1901 (1955)} נפסק על-ידי בית-המשפט כדלקמן:

"6. כידוע נפסקה הלכה בית-משפט זה, כי דייר שהפר תנאי מתנאי החוזה, יש ומושיטים לו סעד מן היושר ואין באים אליו במידת הדין. כן נפסק, כי דייר סטטוטורי אינו זכאי לסעד מן היושר. בא החוק החדש - חוק הגנת הדייר - והשווה דייר סטטוטורי לדייר חוזי לכל העניינים ולכל הצרכים... ואשר לסעד שמותר לתתו לפנים משורת הדין לדייר - חוזי או סטטוטורי - שהפר את תנאי חוזה השכירות ונתן בכך לבעל הבית עילה לפינוי נאמר בפירוש בסעיף 37(א) של החוק כי:
'על-אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית-המשפט לסרב לתת פסק של פינוי אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתתו.' "

ב- ע"א 497/65 {חנן קרבס נ' טובה שפירא ואח', פ"ד כ(1), 452 (1966)} קיבל בית-המשפט המחוזי את ערעור המשיבים וציווה על המערער לסלק את ידו מבית-עסק המוחזק על ידיו. בית-העסק האמור הושכר לשותפות "שירות פריג'דר" ובית-המשפט קבע, כי המשיבים זכאים לקבל את החזקה במושכר, הואיל ובא הקץ על השותפות והיא נתפרקה עקב פטירתו של אחד השותפים. מכאן הערעור ברשות.

בדחותו את הערעור פסק בית-המשפט העליון כי המערער אינו יכול להיבנות מהוראת סעיף 32 לחוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955; כאן לא נתחלפו השותפים, אלא השותפות נתפרקה ואינה קיימת עוד, המערער נשאר יחיד; כדרך ששכירות מטעם החוק מסתיימת, לכאורה, עם מות הדייר, כך מסתיים גם קשר השכירות שנעשה עם גוף משפטי עם פירוקו של זה; שינוי הרכבה של שותפות אינו גורע מזכותה כדיירת מוגנת, אבל הגנת החוק מותנית בכך שהשותפות גופה תוסיף להתקיים, שאם חדלה להתקיים, אין על מי להגן עוד.

ב- ע"א (חי') 4681/98 {רחל משכית ו- 3 אח' נ' ראובן הרצבורן, תק-מח 2000(3), 25391 (2000)} נפסק על-ידי בית-המשפט כדלקמן:

"3. באשר לסעד מן הצדק נראה לי, כי היתה הצדקה מלאה להעניקו למשיבים. זאת, נוכח גבוליות נושא קיום השותפות ונוכח מסקנתו של בית-המשפט על יסוד עדות האב בה נתן אימון כי המשיבים לא ניסו ליצור עובדות בקשר לזכויות בחנות. לשון אחרת, השופט קמא לא סבר כי הקמת השותפות באה במגמה לחסוך להורים דמי מפתח בהעברת זכויות הדיירות המוגנת ולכן הוא לא ייחס למשיבים היעדר תום-לב ככל שהדבר נוגע ליחסים בין הצדדים להליך זה.
ההחלטה אם להעניק סעד מן הצדק אם לאו, והתנאים להענקת סעד זה היא בשיקול-דעת הערכאה הדיונית ולא על נקלה תתערב ערכאת הערעור בשיקול-דעת זה (ראה רע"א 315/89 עמיחי מאיר נ' בית מונטיפיורי 3 בע"מ, תק-על 89(3), 1538 (1989)).
כאמור, במקרה שלפנינו שקל השופט את השיקולים הנכונים והם: גבוליות ההכרעה בשאלת קיומה של השותפות, האופי הטכני פורמאלי של ההפרה והעדר רצון ההורים ל"גזול" מהמערערים את דמי המפתח.
כמו-כן, ניתן היה להביא בחשבון, הן לעניין מתן הסעד מן הצדק והן באשר לתנאיו, שכנגד המשיבים נטענו על-ידי המערערים שתי עילות פינוי שהתברר שהן עילות סרק, דבר היוצר רושם של "רדיפה" מצד בעלי הבית.
אמנם השופט לא חסך גם דברי ביקורת מדרך ניהול ההגנה על-ידי המשיבים, אך הוא סבר בצדק כי התנהגותם של המשיבים במהלך המשפט אינה שקולה כנגד העלאת עילות פינוי שאין בהן ממש. למערערים לא נגרם כל נזק באשר לפי קביעת בית-המשפט חזרו בהם המשיבים מן ההפרה, בעוד שמתן צו פינוי יגרום נזק רב למשיבים.
אינני סבור שיש חשיבות לכך אם המשיבים מבוססים כלכלית, אם לאו.
4. הסכום המינימלי שנפסק כתנאי למתן הסעד מן הצדק מבטא את הרעיון כי כאשר מדובר בהפרה טכנית בלבד ובהיעדר נזק למערערים אין לפסוק יותר מסכום סמלי ואין כל צורך שיתקיים יחס בין סכום זה ובין ערך המושכר או ערך דמי המפתח של המושכר.
סיכומו-של-דבר, אין הצדקה להתערב במימצאים העובדתיים ובשיקולים המשפטיים של הערכאה הראשונה."

ב- רע"א 4238/05 {אליהו בר-לב ואח' נ' עזבון המנוחה נעמי איילון ז"ל, תק-על 2005(2), 4287 (2005)} נפסק על-ידי בית-המשפט כדלקמן:

"(4) בבקשה דהאידנא טוענים המבקשים, כי בינם לבין הנתבע הנוסף בכתב התביעה המקורי, נוצרה שותפות בלתי-רשומה, מכוח הגדרת השותפות בסעיף 1 לפקודת השותפויות (נוסח חדש), התשל"ה-1975, וזו אינה תלויה בהסכמת הצדדים.
שותפות מסויימת זו, כך נטען, הוכרה בשורה של פסקי-דין, היוצרים השתק פלוגתא לעניין קיום השותפות. שבים המבקשים וטוענים, כי לא קמה יריבות ביניהם למשיב, שכן בהתקיים שותפות, יש לתבוע את השותפות ולא את יחידיה.
עוד נטען, כי בהתקיים שותפות יכלו השותפים להעביר את המושכרים בינם לבין עצמם, שכן הדייר היה השותפות, וחבריה כולם יכלו להשתמש בכל המושכרים, וכן, בהקשר זה, כי הסכם לתשלום דמי השכירות המוגנת על דרך קיזוז, שהוסכם בין המנוחה לבין הנתבע הנוסף, נוגע לשותפות. זאת - שכן השותפות היא בעלת הזכות שקוזזה כנגד דמי השכירות, וממילא לא קמה למשיב העילה של אי-תשלום דמי שכירות...
עוד, נתתי אל לבי כי בכל אחד מן החוזים נשוא התיק שצורפו (חוזה מיום 02.01.91 לעניין שתי דירות, חוזה מיום 12.05.91 לעניין מסעדה וחוזה מיום 31.10.91 לעניין דירה נוספת) יש התחייבות (סעיף 9) שלא למסור או להעביר או להשכיר את המושכרים או חלק מהם. אמנם, סעיף 20 לחוזים מבטל, במועד קרוב, את תניית סעיף 9 ומתיר העברת המושכרים, אך בית-משפט השלום קבע, ובית-המשפט המחוזי אישר, כי הדבר היה כרוך בהעברת דמי מפתח למשיב, שלא נעשתה.
אשר לטענה בדבר השקעות המבקשים בשיפוצים, הסכומים שהושקעו, גם אם לא היו מבוטלים, לא עלו על 22,000 ש"ח נכון ל-1996 (חוות-דעת המומחה ברמן), ויש חוסר מידתיות בקיבוע זכות לדיירות מוגנת, מה גם שהמבקשים נהנו מדמי שכירות חופשית שקיבלו בעד הנכסים.
אשר לטענה בדבר סעד מן הצדק, זו, בנסיבות המקרה, מוטב היה לה שלא תיטען. לא למבקשים ולשכמותם, בנכסים שאינם משמשים למגוריהם אלא לעסקיהם, והעושים בהם כבשלהם כאמור, נועדה טענה זו (ראו ע"א 417/79 מרכוס נ' המר, פ"ד לז(2), 337, 349 (1983) (השופט - כתארו אז - אלון); ע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ' ביירלס, פ"ד לח(2), 159, 163 (1984) (השופטת - כתארה אז - בן פורת); רע"א 1156/02 אל סאלם ואח' נ' לידאי, פ"ד נז(3), 949, 957 (2002) (השופט טירקל))."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

ההלכה הפסוקה - דיירות מוגנת ושותפות