הוראות לגבי מתן היתר שלא על-פי תכנית מופקדת (סעיפים 97, 97א לחוק)

סעיפים 97, 97א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 קובעים כדלקמן:
הוראות לגבי מתן היתר שלא על-פי תכנית מופקדת
(תיקון מס' 43)
תשנ"ה-1995

"97. הוראות לגבי מתן היתר שלא על-פי תכנית מופקדת (תיקון התשנ"ה)
(א) (1) הפקידה הוועדה המקומית תכנית שבסמכותה, כאמור בסעיף 61א, ועוד לא ניתן לה תוקף, לא יינתן כל היתר לפי סעיף 145 לגבי המקרקעין שבתחום התכנית שלא בהתאם לתכנית המופקדת, אלא באישור הוועדה המקומית; לא תדון הוועדה המקומית לפי פסקה זו אלא-אם-כן פורסמה, על-חשבון המבקש, הודעה כאמור בסעיף 149 וניתנה, למי שעלול להיפגע מההחלטה, הזדמנות לטעון טענותיו; החלטת הוועדה תישלח לצדדים;
(2) הרואה עצמו נפגע מהחלטת הוועדה המקומית, בדבר מתן היתר על-פי סעיף זה, רשאי לערור לוועדת הערר.
(ב) (1) הפקידה הוועדה המחוזית תכנית שבסמכותה כאמור בסעיף 61א ועוד לא ניתן לה תוקף, לא יינתן כל היתר לפי סעיף 145 לגבי המקרקעין שבתחום התכנית שלא בהתאם לתכנית המופקדת אלא באישור ועדת-המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית; לא תדון הוועדה המחוזית לפי פסקה זו אלא-אם-כן פורסמה על-חשבון המבקש הודעה כאמור בסעיף 149 וניתנה למי שעלול להיפגע מהחלטתה הזדמנות לטעון טענותיו; החלטת הוועדה תישלח לצדדים;
(2) הרואה עצמו נפגע מהחלטת ועדת-המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית בדבר מתן היתר לפי סעיף זה, רשאי לערור לוועדה המחוזית.
היתר על-פי תכנית שהופקדה
(תיקון מס' 13)
תשמ"א-1980
(תיקון מס' 43)
תשנ"ה-1995

97א. היתר על-פי תכנית שהופקדה (תיקונים: התשמ"א, התשנ"ה)
(א) על-אף האמור בסעיפים 97 ו- 145(ב), רשאי מוסד תכנון שהפקיד תכנית, לאשר מתן היתר על-פי תכנית שהפקיד אף אם אינו בהתאם לתכנית בת-תוקף, אם נתקיימו שניים אלה:
(1) התכנית שבתוקף אושרה לפני י"ב בטבת תש"י (1 בינואר 1950);
(תיקון מס' 43)
תשנ"ה-1995

(2) לא הוגשה התנגדות לתכנית שהופקדה עד תום תקופת ההפקדה, או שבמתן ההיתר אין כדי להשפיע על החלטה בדבר קבלת התנגדות שהוגשה.
(תיקון מס' 20)
תשמ"ג-1983

(ב) לעניין פרקים ח', ח'1 ו- ט' יראו את יום מתן ההיתר לפי סעיף זה כיום תחילת תכנית לגבי המקרקעין שעליהם חל ההיתר."

מטרתו של סעיף 97 לחוק היא, בין היתר, למנוע מצב בו מוצבות עובדות בשטח בניגוד לתכנית שהופקדה. וכך נאמר, לעניין זה, ב- עע"מ 3683/05 {אוריה השקעות חדרה בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, פורסם באתר האינטרנט נבו (11.12.06)}:

"כוונתנו לכך שהיתר לפי חוק התכנון יינתן רק מקום שהוא תואם את התכנית החלה על הקרקע או הבניין הרלוונטיים... העיקרון האמור מצוי בסעיף 145(ב) לחוק התכנון.
השילוב בין עיקרון זה לבין הוראות סעיף 97 מוביל לכלל הבא: מוסד תכנון לא ייתן היתר אלא אם הוא תואם הן את התכנית המאושרת והן את התכנית המופקדת. קיים חריג לכלל אם מתמלאים התנאים שבסעיפים 97 ו- 97א לחוק התכנון.
הרציונל שמאחורי הכלל הוא ברור: הפקדתה של תכנית הינה שלב הכרחי בדרך לאישורה. ההפקדה צופה פני האישור. הדרישה לפיה על ההיתר לתאום לא רק את התכנית שבתוקף אלא אף את התכנית המופקדת, באה למנוע יצירת עובדות מוגמרות וסיכול הכוונות התכנוניות העומדות מאחורי התכנית המופקדת.
אם תבוצע בניה שלא עולה בקנה אחד עם התכנית המופקדת, הרי משתאושר התכנית לא ניתן יהיה עוד לממש את הכוונות התכנוניות החדשות."
(ראו גם בג"צ 10934/02 קיבוץ כפר עזה אגודה להתיישבות חקלאית שיתופית נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח', פ"ד נח(5), 108, 133 (2004); עת"מ (ת"א-יפו) 41439-10-11 סטיבן זלצמן נ' ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז תל-אביב ואח', תק-מח 2013(3), 19469 (2013))

ב- ת"א (יר') 2626/00 {אילן אנקווה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פורסם באתר האינטרנט נבו (15.01.12)} נקבע על-ידי בית-המשפט כדלקמן:

"סעיף 97 לחוק קובע כי לא יינתן כל היתר לאחר הפקדת תכנית, שאינו תואם את התכנית המופקדת, אלא באישור מיוחד. מצב דברים זה אינו נובע מקביעה של מוסד תכנון אלא מהוראת סעיף 97 עצמו. כמו-כן, רשאי מוסד תכנון, על-פי סעיף 98, לאסור כליל על הוצאת היתרים או לקבוע תנאים ספציפיים להוצאתם אך זה אינו גורע מהעובדה כי עצם הפקדתה של תכנית הוא המונע הוצאת היתרים שלא תואמים לה, על-פי דין.
התייחס לכך ד"ר שמואל רויטל בספרו דיני התכנון והבניה, כרך ראשון (מהדורה 26, 2007), כלהלן: "הוראה זו (הוראת סעיף 97 לחוק התכנון והבניה - י.ש.) יוצרת את ההבדל החשוב בין תכנית הנמצאת בשלבי הכנה, לאחר פרסום לפי סעיף 77 לחוק, לבין תכנית הנמצאת בשלבי הפקדה, לאחר פרסום לפי הסעיף 89 לחוק.
בשלבי ההכנה, אם מעוניינים מוסדות התכנון בהטלת תנאים שלפיהם יינתנו היתרי בניה יש צורך בקביעת תנאים כאלה לפי סעיף 78 לחוק, וכל עוד הם לא הוטלו אין מגבלות על מתן היתרי בניה. שונה הדבר כאשר תכנית נמצאת בשלבי הפקדה; אזי חלות אוטומטית המגבלות שבסעיף 97 לחוק. מטרת ההגבלות ברורה..."

ב- ת"א (חד') 6410-11-08 {רובין פרץ שירה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון, תק-של 2013(2), 59292 (2013)} נקבע על-ידי בית-המשפט כדלקמן:

"מהוראת סעיף 78 עולה כי הוא נוגע לשלב הטרומי של הליכי התכנון, מקום בו טרם הופקדה התכנית. אז ההחלטה האם לאסור על מתן היתרי בניה נתונה לשיקול-דעתו של מוסד התכנון המוסמך.
באם מוסד התכנון מעוניין להגביל את מתן היתרי הבניה כבר בשלב מקדמי זה, עליו לקבוע תנאים מוקדמים לכך בהתאם לאמור בסעיף 78. כל עוד לא עשה כן, אין כל מגבלה על השימוש בקרקע.
זאת להבדיל מהשלב שלאחר הפקדת התכנית, שאז האישור על מתן היתר בניגוד לתכנית הופך לאיסור מכוח עצמו בהתאם לסעיף 97 לחוק התכנון והבניה (ראה לעניין זה: ע"א 3139/05 כלפון נווה ארזים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, פורסם באתר האינטרנט נבו, סעיף 36 לפסק-הדין)."
משמעותן של ההוראות של סעיף 97 היא כי בבואה לשקול מתן היתר אחרי שהופקדה תכנית חדשה, חייבת הוועדה המקומית לתת דעתה הן לתכניות התקפות הקיימות, כאמור בסעיף 145(ב) לחוק והן לתכנית החדשה שהופקדה.

במילים אחרות:
א. אם מבוקש היתר התואם הן את התכנית הקיימת והן את התכנית שהופקדה, רשאית הוועדה המקומית להעניקו.

ב. אם מבוקש היתר אשר תואם את התכנית הקיימת, אך אינו תואם את התכנית המופקדת - הרי אין הוועדה המקומית רשאית להעניק היתר, והסמכות להענקת היתר יוחדה לוועדה המחוזית בלבד.
{בג"צ 123/75 שמואל אור נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, פ"ד ל(1), 628 (1975)}

ב- בג"צ 347/85 אחים אגבריה נוה עירון נ' הוועדה המחוזית, תק-על 85(3), 89 (1985)} נקבע על-ידי בית-המשפט כדלקמן:

"עתירה זו עניינה בקשתם של העותרים לקבלת היתר לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, בכדי להקים בניין על חלקה 10 בגוש 16,659 בעפולה.
הוועדה המקומית סירבה לבקשה והעותרים פנו לאחרונה אל הוועדה המחוזית כדי שזו תעביר החלטתה של הוועדה המקומית בשבט הביקורת, בשבתה כערכאת ערר על הוועדה המקומית.
כפי שמסתבר מהחומר שהוגש לנו, לא ניתן היה להעניק היתר בשלב הנוכחי, כבקשת העותרים, כי התכניות של העותרים אינן תואמות את התכנית הקיימת, ואת התכנית המופקדת.
העותרים הפנו אותנו להוראותיו של סעיף 97א לחוק הנ"ל. לפי הוראת חוק זו יכולה הוועדה המחוזית לאשר מתן היתר אשר אינו תואם תכנית בת-תוקף, אם ההיתר המבוקש תואם את התכנית שהופקדה, וגם זאת בתנאים, כפי שהם מובאים בסעיף 97א הנ"ל.
פרקליטם המלומד של העותרים הסכים כי התכנית שהוגשה על ידיו אינה תואמת את זו שהופקדה, וממילא לא ניתן היה ליישם את הוראותו של סעיף 97א בנסיבות המקרה שבפנינו.
פרקליטם המלומד של העותרים הביע חשש שמא עוצבה התכנית שהופקדה באופן כזה, שיהיה בה כדי להיצר צעדיהם של העותרים דווקא והוא ביקש כי בית-המשפט יבדוק את השאלה אם אכן היה נוסחה של התכנית שהופקדה, מעיקרה, כנוסחה עתה.
לא ראינו מקום לכך שבית-המשפט יבחן שאלות אלה. לא רק שבכגון דא אין לדון בעניין על-פי תחושות וחששות בעלמא, אלא שבמקרה דנן היתה בידי העותרים, במשך הזמן הרב שחלף, כל האפשרות לבדוק את התכניות המקוריות לפרטיהן, ולהגיש התנגדות אם מצאו זאת לנכון או לפנות לבית-המשפט במועד הרלבנטי, היינו לפני שלוש שנים, כאשר הוועדה דנה בבקשת היתר בפעם הראשונה.
אין לגלות פגם בהחלטתה של הוועדה המחוזית התואמת את התכנית המופקדת כפי שהובאה בפנינו כיום ובכך די כדי לדחות את העתירה."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

הוראות לגבי מתן היתר שלא על-פי תכנית מופקדת (סעיפים 97, 97א לחוק)