botox
הספריה המשפטית
נכסי דלא-ניידי הפרשנות לחוק התכנון והבניה

הפרקים שבספר:

תחילתה של תכנית (סעיף 119 לחוק)

סעיף 119 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 קובע כדלקמן:
תחילתה של תכנית
(תיקון מס' 43)
תשנ"ה-1995
(תיקון מס' 86) תשס"ח-2008

"119. תחילתה של תכנית (תיקונים: התשנ"ה, התשס"ח)
(א) תחילתה של תכנית, שאושרה לפי סימן זה, היא בתום חמישה-עשר ימים מיום פרסום הודעה ברשומות או בעיתון על דבר אישורה, לפי המועד שבו פורסמה ההודעה האחרונה מבין ההודעות ברשומות או בעיתון.
(ב) מועד פרסום ההודעה ברשומות יהיה המועד הקובע לעניין תביעת פיצויים לפי סעיף 197.
(ג) אין חובה לפרסם את מסמכי התכנית והוראותיה ברשומות."

סעיף 119 לחוק התכנון והבניה, שכותרתו "תחילתה של תכנית", קובע, כי תחילתה של תכנית, שאושרה לפי סימן זה, היא בתום חמישה-עשר ימים מיום פרסום הודעה ברשומות או בעיתון על דבר אישורה, לפי המועד שבו פורסמה ההודעה האחרונה מבין ההודעות ברשומות או בעיתון. מועד פרסום ההודעה ברשומות יהיה המועד הקובע לעניין תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

לכאורה, לשון סעיף 119(ב) לחוק התכנון והבניה סובלת מבחינה לשונית יותר ממשמעות אחת. על-כך יכולות להעיד ההחלטות הסותרות שניתנו בעניין בוועדות הערר השונות.

הפרשנות שניתנה ללשון הסעיף הינה דחוקה. פרשנות זו אינה מביאה בחשבון את מיקומו של המונח "המועד הקובע" בתוך סעיף 119 לחוק התכנון והבניה, העוסק, כולו, במועד תחילתה של תכנית והיא אף אינה נותנת משקל לכך שהמחוקק בחר להוסיף ולמקם את סעיף 119(ב) לחוק התכנון והבניה לאחר סעיף 119(א) לחוק התכנון והבניה, הקובע את ההסדר הכללי בדבר תחילתה של תכנית.

כלומר, סעיף 119 לחוק התכנון והבניה, קובע שני הסדרים נפרדים: הכלל הוא כי תחילתה של תכנית היא בתום חמישה-עשר ימים מיום פרסום ההודעה על דבר אישורה ואילו ההסדר הספציפי לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה הוא כי המועד הקובע הוא מועד ההודעה ברשומות.

גם פרשנות תכליתית של הוראת סעיף 119 לחוק התכנון והבניה מחייבת, את התוצאה האמורה. הוראת סעיף 119 לחוק התכנון והבניה מבקשת למנוע מצב שבו בד-בבד עם פרסומה של תכנית ברשומות והבאת דבר אישורה לידיעת הציבור הרחב, עניין אשר עשוי להביא עימו נסיונות לתקיפה התכנית בעתירות לבית-המשפט, ניתן יהיה להתחיל לפעול מכוחה של תכנית ובכלל זה ליתן היתרים מכוחה.

המחוקק קבע, לפיכך, פרק זמן קצוב וקצר, אשר מאפשר למעוניין בכך להזדרז ולתקוף את התכנית בערכאות משפטיות, עוד בטרם תיכנס לתוקפה. אולם, השהיה מהסוג שמתואר לעיל אינה נדרשת לצורך הגשת תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, שכן גיבוש עמדה בדבר הזכות לתבוע, סיכויי התביעה, היקפה והכנתה אורכים זמן.

על-כן, הסבירות כי יוגשו תביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בחמישה-עשר הימים שלמן פרסומה של תכנית לתוקף היא אפסית כמעט.

מטעם זה אין כל הצדקה, דוגמת זו הקיימת באשר להשהיית תוקפה של תכנית לעניין יכולת הפעולה על פיה, להשהות את תחילתה של התקופה להגשת תביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

גם בית-המשפט העליון ציין במספר פסקי-דין כי על-פי סעיף 119(ב) לחוק התכנון והבניה, המועד הקובע לחישוב הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה הינו מועד פרסום ההודעה על אישור התכנית ברשומות, אך יש להבחין בין המועד הקובע שנקבע בסעיף 119(ב) לחוק התכנון והבניה לעניין חישוב הפיצויים ובין מועד תחילתה של תכנית, שככל הנראה סעיף 119(א) לחוק התכנון והבניה מתייחס אליו {ע"א 6663/93 צאיג נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון, פ"ד נה(1), 49 (1997); ע"א 7136/00 דב חייט ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, כפר סבא, פ"ד נט(3), 349 (2004); ע"א 9853/01 חירם לנדאו עבודות עפר, כבישים ופיתוח בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה - כפר סבא, פורסם באתר האינטרנט נבו (04.08.05)}.

יום "תחילת התכנית" לעניין חיוב בהיטל השבחה אינו מוגדר בתוספת. עם-זאת סעיף 119 לחוק קובע הוראה לעניין תחילת התכנית. מכאן הסיקו מלומדים כי המועד הקובע לחישוב השבחה הנגרמת עקב אישור תכנית הוא 15 יום לאחר פרסום ההודעה שאושרה התכנית ברשומות. כאשר אין חובה לפרסם ברשומות, אזי התאריך הקובע הוא היום שבו אושרה התכנית {ראו נמדר, 91-90; רע"א 3002/12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון, תק-על 2014(3), 2662 (2014)}.
ב- עמ"נ (מרכז) 18979-04-11 {הוועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר נ' אריה חזן ובנו בע"מ ואח', תק-מח 2012(1), 17143 (2012)} נקבע על-ידי בית-המשפט כדלקמן:

"סעיף 119(א) קובע באופן מפורש כי מועד תחילתה של תכנית לפי סימן זה הוא חמישה-עשר יום מיום פרסומה ברשומות. ערר 168/09 הנ"ל עליו מסתמכת ועדת הערר איננו מתייחס לשאלה אם קיים הבדל בתקופת ההתיישנות לעניין תביעה לפיצוי שהוגשה בעקבות אישורה של תכנית מיתאר ארצית או תכנית אחרת. השאלה כלל לא עמדה שם לדיון. מאידך ההחלטות אליהן הפנתה ועדת הערר עסקו ישירות בשאלה זו.
טענת המשיבים כי התכנית, על-אף היותה תכנית מיתאר ארצית, אושרה אף לפי סימן ו' לפרק ג', דינה להידחות. תכנית מיתאר ארצית, שלא כתכניות האחרות, מתאשרת, על-ידי הממשלה ומתפרסמת ברשומות (סימן א' לפרק ג', סעיפים 53 ו- 54 לחוק התו"ב).
ואילו סימן ו' המתייחס לתכניות אחרות כולל דרכי פרסום, הפקדה, אישור, הגשה ודיון בהתנגדויות, הגשה ודיון בעררים שאינם מתאימים ואינם רלוונטיים לתכנית מיתאר ארצית.
תחילת תוקפה של תכנית מיתאר ארצית, המתאשרת על-ידי הממשלה הוא ככל תקנה בת-פועל תחיקתי, מיום פרסומה ברשומות. על-כן תחילת תוקפה של תכנית מיתאר ארצית לצורך הגשת תביעה לפיצויים על-פי סעיף 197 שונה ממועד תחילת תוקפה של כל תכנית אחרת המתאשרת לפי סימן ו' לפרק ג'.
לאור האמור אני מקבלת את טענת הוועדה המקומית וקובעת כי מועד ההתיישנות לגבי התכנית הפוגעת שהיא תכנית מיתאר ארצית הוא שלוש שנים מיום פרסומה ברשומות והמשיבים הגישו את תביעתם לאחר שחלפה תקופת ההתיישנות. המוסמך להאריך תקופה זו הוא שר הפנים אליו לא פנו המשיבים."

ב- פר"ק (יר') 3150-06 {אלרוב איזור מסחרי ממילא בעמ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים ואח', תק-מח 2010(4), 15713 (2010)} נקבע:

"באשר למועד הקובע את החיוב בהיטל ההשבחה - אישור התכנית או פרסומה. בעניין זה, הצדק עם בא-כוח הוועדה, העיריה והמדינה כי המועד הקובע לחיוב בגין היטל ההשבחה הוא חמישה-עשר יום מיום פרסום הודעה ברשומות או בעיתון על דבר אישורה של התכנית, לפי המועד שבו פורסמה ההודעה האחרונה מבין ההודעות ברשומות או בעיתון, כפי שנקבע במפורש בסעיף 119 לחוק.
הוראות הסעיף ברורות וחד-משמעיות ולפיהן תכנית מאושרת אינה נכנסת לתוקף קודם לפרסום דבר האישור ברשומות ובעיתון, לפי המאוחר. האישור לתכנית אינו מהווה איפוא, נקודת זמן שיש לקחתה בחשבון מפני שהעילה להטלת היטל השבחה אינה מבשילה במועד אישורה של התכנית אלא, כאמור, רק ביום הפרסום ברשומות או בעיתון, לפי המאוחר, ורק פרסום כזה מקנה לתכנית תוקף חוקי (ראו בש"א (מחוזי ת"א) 8203/07 עיריית רמת השרון נ' טו-מז חברה קבלנית בע"מ, פורסם במאגרים (12.07.07); בג"צ 500/76 כהנוב נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה, פ"ד לב(1), 48 (1977) בהתייחס לנוסח סעיף 119 לפי תיקונו כדלהלן).
במאמר מוסגר יצויין כי סעיף 119 בנוסחו המקורי טרם תיקונו בשנת תשל"ט קבע כי תכנית שאושרה נכנסת לתוקף כ- 15 ימים לאחר אישורה, ללא זיקה לפרסום האישור או למועדו. ביקורת אודות הסעיף בשל הקושי לקבוע את מועדו המדוייק של חיוב ההשבחה, הובילה את בית-המשפט העליון בשבתו כבג"צ להורות למחוקק לתקן את נוסח סעיפים 119-117 לחוק על-מנת למנוע את המצב שהיה קיים עד אז, שתכנית תיכנס לתוקף לאחר אישורה ולא לאחר פרסומה, באופן שצדדים שזכויותיהם תלויות בתכנית לא יידעו כי הוטלו עליהם חיובים מכוחה (ראה בג"צ 500/76 בעניין כהנוב).
בהתאם לכך, תוקן סעיף 119 לחוק (ראו דברי הסבר להצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 10), התשל"ח-1978, הצ"ח 1349; ת"א (מחוזי ת"א) 844/94 י.פ.ה.ר פרדסים לפרי הדר בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה רמת-גן, פורסם במאגרים (28.08.07); בש"א (מחוזי ת"א) 8203/07 עיריית רמת השרון, הנ"ל)."