תנאים מוקדמים למתן היתר לשימוש חורג או למתן הקלות (סעיף 149 לחוק)

סעיף 149 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 לאחר תיקונו (החלק שתוקן מודגש לא הופיע בהצעת החוק) קובע כדלקמן:

"149. תנאים מוקדמים למתן היתר לשימוש חורג או למתן הקלות (תיקונים: התשמ"ח (מס' 2), התשנ"ה (מס' 4), התש"ע (מס' 5), התשע"ד (מס' 2))
(א) הוועדה המקומית לא תתיר שימוש חורג ולא תיתן הקלה ולא תאשר בתשריט חלוקת קרקע בסטיה מתכנית אלא לאחר שנתמלאו אלה:
(1) פורסמה, על-חשבון המבקש, בעתון הודעה המפרטת את מהות הבקשה להקלה או להתרת שימוש חורג או לאישור תשריט חלוקת קרקע בסטיה מתכנית והקובעת כי התנגדויות לבקשה כאמור יוגשו בתוך 15 ימים ממועד הפרסום לפי פסקה זו, ולעניין מי שנמסרה לו הודעה לפי פסקאות (2א) ו-(2ב) - ממועד מסירת ההודעה;
(2) הודעה המפרטת את מהות הבקשה כאמור בפסקה (1) הוצגה במקום בולט בחזית הקרקע או הבניין שעליהם חלה הבקשה במשך התקופה להגשת ההתנגדויות ובדרך שתיקבע על-ידי הוועדה המקומית או מי שמינתה לכך בדרך-כלל;
(2א) הוועדה המקומית מסרה על-חשבון המבקש הודעה המפרטת את מהות הבקשה כאמור בפסקה (1) ועל המועד להגשת התנגדויות לוועדה המקומית:
(א) לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע או בבניין שלגביהם הוגשה הבקשה;
(ב) לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע או בבניין הגובלים בקרקע או בבניין שלגביהם הוגשה הבקשה;
(ג) לכל הבעלים והמחזיקים בקרקע או בבניין, אשר לדעת הוועדה ייפגעו או עלולים להיפגע מאישור הבקשה.
הודעה כאמור תימסר או תישלח לפי מענם הידוע של הבעלים והמחזיקים;
(2ב) בבקשה הנוגעת לאתר שנכלל בתכנית מאושרת או מופקדת כאתר המיועד לשימור - מסרה הוועדה הודעה כאמור בפסקה (2א) לגופים הציבוריים והמקצועיים שאושרו לפי סעיף 100(3);
(3) הוועדה החליטה בהתנגדות של בעל קרקע או בניין או מחזיק בהם והודיעה על-כך למתנגדים במכתב רשום;
(4) בהקלה או בשימוש חורג מתכנית המיתאר הארצית או מתכנית מיתאר מחוזית - נתקבל אישור המועצה הארצית.
(ב) יושב-ראש הוועדה המחוזית רשאי, בכפוף לתקנות שיתקין שר הפנים, לקבוע כי על בקשה מסויימת או על סוגים מסויימים של בקשות לא יחולו הוראות סעיף זה, כולן או מקצתן; הורה יושב-ראש הוועדה המחוזית כאמור, יקבע את ההוראות שיחולו על התכנית.
(ג) שר הפנים יקבע באילו מקרים ונסיבות יכול יושב-ראש הוועדה המחוזית לפטור מהוראות סעיף זה.
(ד) (1) בסעיף-קטן זה, "התאמת נגישות" ו"אדם עם מוגבלות" - כהגדרתם בסעיף 158ו1.
(2) בלי לגרוע מהוראות סעיפים-קטנים (ב) ו- (ג) ומהוראות סעיף 151(ב1) ו- (ג), רשאי יושב-ראש ועדה מחוזית לקבוע כי על בקשה שעניינה יצירת דרך גישה שהיא התאמת נגישות שהוגשה על-ידי בעל זכות בנכס נושא הבקשה, שהוא או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, לא יחולו הוראות סעיף זה, כולן או חלקן, ובלבד שלא מתקיים אחד מאלה:
(א) התאמת הנגישות תמנע מאחר שימוש סביר בקרקע או בבניין שלגביהם הוגשה הבקשה, או בקרקע או בבניין גובלים;
(ב) התאמת הנגישות תפגע באופיו המיוחד של המקום, בשל ערכי היסטוריה, ארכיאולוגיה, אדריכלות או טבע;
(ג) התאמת הנגישות תחייב שינוי מהותי בבניין.
(3) החלטת יושב-ראש הוועדה המחוזית כאמור בפסקה (2) תינתן בתוך שישים ימים מיום שהתבקש לכך; מנהל מינהל התכנון יפרסם הנחיות בדבר אופן הגשת בקשה לפי סעיף-קטן זה והמסמכים שיש לצרף לה ובדבר האופן והמועד לקבלת החלטה כאמור ולמסירת הודעה למגיש הבקשה, כדי להבטיח מתן החלטה בתוך התקופה האמורה."

הקלה מוגדרת בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה כ"הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר לפי סעיף 145 בסטיה מהוראות תכנית או תקנה אחרת החלות במקום הנדון ושאין בה משום שימוש חורג". סעיפים 152-149 לחוק מסדירים הוראות שונות בנוגע למתן הקלה.

סעיף 149 שכותרתו היא "תנאים מוקדמים למתן היתר לשימוש חורג או למתן הקלות" קובע הוראות לעניין דרכי פרסום הבקשה למתן הקלה והאפשרות להגיש התנגדויות. סעיף 152(א)(1) מאפשר הגשת ערעור לועדת ערר על דחיית ההתנגדויות.

סעיף 151 לחוק מגביל את שיקול-הדעת של הוועדה המקומית במתן הקלות או שימושים חורגים וקובע כי "לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטיה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבניין". על-מנת להבהיר מה נחשב לסטיה ניכרת מתכנית, כזו שלא ניתן לאשר כמתן הקלה או שימוש חורג, התקין המחוקק את תקנות התכנון והבניה {סטיה ניכרת מתכנית}, התשכ"ז-1967 שהוחלפו בנוסח עדכני בשנת תשס"ב-2002 {להלן: "תקנות סטיה ניכרת"}.

מכאן, שבסיטואציה "קלאסית" של בקשה למתן הקלה, היוזמה להגשת הבקשה היא של בעל המקרקעין שמעוניין כי הוועדה המקומית תיתן לו הרשאה לסטות מהוראות תכנית קיימת. מסקנה זו מתיישבת היטב עם הטלת הוצאות פרסום ההקלה על המבקש ולא על הוועדה המקומית {סעיף 149 לחוק}.
{רע"א 3002/12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון, תק-על 2014(3), 2662 (2014)}
ב- ע"א 7664/08 {עו"ד אסף ניב, כונס הנכסים על זכויות נ' נכסי נירד בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (13.09.11)} נפסק:

"הליך ההקלה קבוע בסעיף 149 לחוק התכנון והבניה. ההליך כולל חובת פרסום ומתן אפשרות להגשת התנגדויות על-ידי הציבור והוא כפוף לשיקול-דעת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה. בהיעדר החלטה קונקרטית בבקשת הקלה שהוגשה לא ניתן לומר כי ההחלטה הראשונית של הוועדה, בתוספת לתכנית, יצרה "פוטנציאל השבחה".
שיקול-דעתה של הוועדה במסגרת ההחלטה הקונקרטית אינו תלוי, ואסור שיהיה תלוי, בהחלטתה הראשונית. בסופו של הליך ההקלה, איפוא, יתכן וכלל לא תאושר ההקלה. לפיכך, לא ניתן לומר כי התרחש אירוע מס בהחלטת הוועדה במסגרת התוספת לתכנית, המקים חבות בהיטל השבחה.
במועד זה כלל לא היה ברור אם שטחי השירות אכן יוספו בסופו-של-דבר, וממילא שיעורם לא היה ידוע. ואמנם, במסגרת אישור בקשת ההקלה שהוגשה על-ידי המשיבות, בוצעו הצעדים הדרושים בחוק, לרבות פרסום ומתן אפשרות להגשת התנגדויות.
כמו-כן, לא אושרו תוספות בניה בגובה האחוזים שנקבעו בתוספת לתכנית, אלא בשיעור פחות מכך. לאור זאת, לא ברורה טענתן של המשיבות לפיה הוועדה המקומית לא התכוונה בתוספת לתכנית לדרוש הליך "הקלה" במובנה הברור והרגיל בחוק התכנון והבניה, אלא אך להתוות דרך אופרטיבית לאישור זכויות הבניה.
ההחלטה, כמו גם יישומה, מעלים כי לצורך אישור תוספת שטחי השירות נדרש הליך של הקלה על-פי החוק, אשר רק בסופו ניתן לחייב את המחזיק בקרקע בהיטל השבחה."

ב- ערר (צפון) 51/11 {טופ ליין תקשורת בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה קריית שמונה, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.05.11)} נפסק:

"הערה בעניין זכות עמידתה של העוררת
48. המשיבה ציינה, בפתח דבריה, כי לדעתה לעוררת כלל אין זכות עמידה בערר זה. היא סוברת כי על-מנת שלעוררת תינתן זכות להביע את עמדתה, עליה להוכיח לא רק כי הינה מתחרה עסקית, אלא גם כי היא עלולה להיפגע בצורה כלשהי כתוצאה ממתן השימוש החורג.
49. סעיף 149 לחוק התכנון והבניה מחייב מתן הודעות למי שעלול להיפגע כתוצאה מקבלת ההיתר לשימוש החורג (או ההקלה). הוא אף מחייב פרסום בעיתון, על-מנת שגם מי שאין זה ברור כי הוא עלול להיפגע כתוצאה ממתן ההיתר, יוכל להביע את עמדתו. אולם אין משמעות הדבר כי כל אדם יכול להתנגד לבקשה שכזו. התנגדות שכזו צריכה להראות כי למתנגד יש זיקה כלשהי לקרקע או לבקשה, וכי הוא צפוי להיפגע, באם הבקשה תתקבל.
50. דברים יפים לעניין זה נקבעו ב- עע"מ 8723/03 עיריית הרצליה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חוף השרון ואח', פ"ד נח(6), 728, 736-735 (2004): "השאלה אם "מתחרה עסקי" זכאי לפנות לבית-המשפט בתביעה - כאשר אינו תובע דבר לעצמו, וכל מבוקשו הוא לתקוף ולבטל החלטה של רשות הבאה להיטיב עם מתחרהו, ולטענתו ניתנה שלא כדין - איננה חדשה, וכבר נדונה בפסיקתו של בית-משפט זה... לפי הפסיקה, המגמה היא להרחיב את זכות העמידה של המתחרה העסקי הנפגע, בתנאי שיראה כי הפגיעה בו היא "פגיעה ממשית", או כי קיימת סכנה של ממש לפגיעה שכזאת.
שאלה נוספת היא אם ניתן לראות ברשות מקומית כ"מתחרה עסקית" של רשות מקומית אחרת, שעליה נוטה אנוכי להשיב בשלילה, ומכמה וכמה טעמים שאינם צריכים לענייננו. כך או כך, אפילו היה ניתן לראות במערערת מתחרה עסקית של קיבוץ יקום, היה עליה להראות כאמור "פגיעה ממשית" בה או סכנה של ממש לפגיעה שכזאת. המערערת לא הרימה נטל זה, וכמו שנאמר, קבע בית-המשפט המחוזי כי המערערת לא עיגנה את טענתה בדבר הנזק העלול להיגרם לה בתשתית עובדתית מפורטת וקונקרטית.
בית-המשפט הוסיף וציין כי "בהיעדר התייחסות פרטנית לא ניתן היה להשתכנע כי תחרות הצפויה מפארק תעשיה בן ארבעה מבנים, בהיקף הנזכר לעיל, תביא לנטישת מרכזי התעסוקה והמסחר בהרצליה, במידה שתפגע בתושבים ותוריד לטמיון השקעות בתשתיות". לפיכך אין למערערת זכות עמידה, וגם מטעם זה אין היא זכאית לסעד מבית-המשפט.
51. העוררת כלל לא התקרבה להוכיח כי מתן ההיתר יפגע בה מבחינה עסקית. אין חולק על-כך כי העוררת עוסקת באותו התחום בו עוסקת גם המשיבה. אולם בכך אין די. לא כל שוק הינו שוק תחרותי פשוט, בו העלויות משפיעות על מחיר המוצר. ככל שהשוק מתוחכם יותר, ישנם גורמים רבים יותר המשפיעים על מחיר המוצר ואפשרות שיווקו.
העוררת לא טענה, קל וחומר הוכיחה, כי היא הפסידה מכרז כלשהו בשל העובדה כי הצעת המחיר של המשיבה היתה זולה יותר (ולמעשה, המשיבה טענה כי הפסדה של העוררת במכרז נבע מסיבות אחרות לחלוטין).
היא לא הוכיחה, ולו בראשית ראיה, כי מרכיב העלות הזולה שנוצר עקב כך שהמשיבה לא נדרשת לשכור או לרכוש קרקע בייעוד מסחרי, הוא זה אשר גורם לפגיעה בה, מאחר והוא מאלץ אותה לייקר את שירותיה.
52. לפיכך, ספק אם בכלל עומדת לעוררת זכות ערר. בחרנו שלא לשלול את זכותה לערור על-הסף, מאחר וממילא סברנו כי עמדתה אינה ראויה להתקבל, אולם דומה כי אם היה עלינו להכריע בנקודה זו, היינו מקבלים את עמדת המשיבה בעניין, וקובעים כי לעוררת כלל לא עמדה הזכות להתנגד לבקשה."

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

תנאים מוקדמים למתן היתר לשימוש חורג או למתן הקלות (סעיף 149 לחוק)