botox
הספריה המשפטית
נכסי דלא-ניידי הפרשנות לחוק התכנון והבניה

הפרקים שבספר:

רישום חלוקה במשרדי רישום המקרקעין (סעיף 141 לחוק)

סעיף 141 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 קובע כדלקמן:

"141. רישום חלוקה בפנקסי המקרקעין (תיקונים: התשכ"ז, התשמ"ח, התשנ"ה)
רישום חלוקה בפנקסי
המקרקעין
(תיקון מס' 1)
תשכ"ז-1966
(תיקון מס' 26)
תשמ"ח-1988
(תיקון מס' 43)
תשנ"ה-1995

רשם המקרקעין ירשום בפנקסי המקרקעין, על-פי בקשת בעל הקרקע ולאחר תשלום האגרות שנקבעו לכך על-פי כל דין, תשריט הכשר לרישום על-פי פקודת המודדים וחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, התואם תשריט הנושא עליו אישור יושב-ראש הוועדה המקומית שאישרה את התשריט, המעיד כי אין בתשריט סטיות מתכנית שאושרה, וכי הוועדה המקומית אישרה את התשריט."

על המשמעות הקניינית של תשריט איחוד נאמר ב- עע"מ 8748/03 {ועדת ערר מחוז תל אביב נ' סילבנה לוסי פואה ואח', תק-על 2005(2), 3256 (2005)}:

"אינני רואה צורך לדון - בעקבות טענותיהן של ועדת הערר ושל הוועדה המקומית - בשאלה אם להוראת סעיף 141 לחוק משמעות קניינית, מן הטעם שהשאלה שהועמדה להכרעה בערעור מצויה כולה במישור התכנוני ולא במישור הקנייני. אכן היבטים תכנוניים אינם מנותקים מהיבטים קנייניים (ראו, בין היתר, ש' רויטל דיני התכנון והבניה (מהדורה 22, כרך א) 19; ש' רויטל דיני תכנון ובניה ודיני הקניין מקרקעין א (6) (2002) 3; מ' בניאן דיני מקרקעין - עקרונות והלכות (מהדורה שניה, 2004), 707; מ' בניאן "האם קיים קשר בין זכויות תכנוניות לבין זכויות קנייניות?" מקרקעין ב (1) (2003) 39) אך אין הם כרוכים זה בזה לבלי היפרד. עמד על-כך פרופ' מ' דויטש בציינו:
'אין צריך להרחיב, כי זכות הבניה, מבחינת דיני הקניין, מצויה במישור אחד, וקיומו של היתר בניה מן הוועדה המקומית, היא עניין למישור אחר. קיומו של היתר בניה אינו מצביע על-כך שהבניה היא חוקית, אלא אך ורק על-כך, כי היא חוקית מבחינת דיני התכנון והבניה. עדיין אין מניעה כלשהי לתקיפה של הבניה על-פי דיני הקניין (והנזיקין), לפי הכללים הרגילים. רשויות התכנון אינן בודקות את התקינות של הבניה מן הצד של זכויות הקניין, וכל בעל דירה יכול להשמיע התנגדות, אשר תישקל לגופם של דיני התכנון בלבד" (מ' דויטש קניין (תשנ"ז, כרך א'), 695).
נושא דיוננו הוא, כאמור לעיל, הגשתו של תשריט האיחוד לוועדה המקומית ולא אישורו של התשריט על ידיה ובוודאי שלא רישומו בפנקסי המקרקעין. אולם, אפילו מטרתו של הבעלים לזכות בבוא העת ברישום כזה, אין למנוע ממנו בשל כך את ההליך התכנוני של הגשת תשריט איחוד בלי חתימותיהם של יתר הבעלים. בגדר הליך זה יהיו הבעלים המתנגדים לבקשה רשאים להגיש התנגדויות ואף לפנות לערכאה המוסמכת לשם קבלת סעד. על-כך נאמר כי:
'מתן הזכות לבקש היתר לאחד מבעליו של נכס אין בו כדי לפגוע בזכויותיהם הקנייניות של בעלים אחרים של אותו נכס. עומדות לבעלים האחרים האפשרות והזכות לפנות לערכאות המוסמכות ולקבל אותם סעדים, להם הם זכאים מכוח זכות הבעלות שלהם בנכס ומכוח היחסים המשפטיים המחייבים בינם לבין הבעלים, אשר ביקשו את ההיתר, אם על-ידי סעד שימנע מתן ההיתר או שיאסור בניה על פיו...'." (דברי השופט ת' אור בעניין מור, 148).
עוד ייאמר כי אפילו יש צורך בחתימותיהם של כל הבעלים לשם רישומו של תשריט מאושר בפנקסי המקרקעין, כטענת הוועדה המקומית, אין להשליך מכאן על הגשתו של תשריט איחוד לוועדה המקומית. כאמור לעיל, אישורו של תשריט איחוד מצוי במישור התכנוני; האפשרות לרשום אותו בפנקסי המקרקעין אחרי אישורו אינה מעבירה את האישור למישור הקנייני. כך נאמר כי:
'תכנון, ככלל, אינו מודרך על-פי בעלויות; הוא הליך פונקציונלי הנגזר מהצרכים התכנוניים, ולא אחת הוא נקבע במנותק מהבעלות' (צ' אילוז "מעמדם המשפטי של בעל מגרש והבעלים הרשום במגרש שנוצר בתכנית לחלוקה חדשה" מקרקעין א (4) (2002) 62, 63).'
היבט אחר של העניין נבחן באחת הפרשות שבה נדונה השאלה מה דינה של בקשה להיתר בניה, מקום שהיתה מחלוקת בדבר הזכות הקניינית של מגישת הבקשה לבנות באותו מקום. נפסק כי:
'יכולות הוועדות להישמע בטענה שאין טעם שהן תקדשנה דיון סרק לשאלות התכנוניות המתעוררות כאשר נראה לכאורה שזכות הבניה, אם תאושר, אינה ניתנת למימוש.'
לפיכך אם יוצא לכאורה מהחומר שהומצא על-ידי המבקש או בעלי הקניין האחרים בנכס שאין למבקש זכות קניינית, תוכלנה הוועדות להפנות את המבקש לבית-המשפט המוסמך; מאידך גיסא, אם השאלות הקנייניות שנויות במחלוקת או אם יוצא שלכאורה יש למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין... תדונה הוועדות בשאלות התכנוניות המתעוררות. בשום מקרה לא תכרענה הוועדות בשאלות הקנייניות לגופו של העניין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד... במקרה שלפנינו לא היתה הוועדה המקומית רשאית לסרב לקבל את הבקשה להיתר בניה."
{בג"צ 1578/90 אייזן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.10.90)}