botox
הספריה המשפטית
נכסי דלא-ניידי הפרשנות לחוק התכנון והבניה

הפרקים שבספר:

תכנית מיתאר מקומית - תכנית מיתאר מחוזית -תכנית מיתאר ארצית (סעיפים 129, 130, 131, 132 לחוק)

סעיפים 132-129 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 קובעים כדלקמן:

"
תכנית מיתאר מקומית

129. תכנית מיתאר מקומית
תכנית מיתאר מקומית - כוחה יפה מתכנית מפורטת, אם לא נאמר אחרת בתכנית המיתאר.

תכנית מיתאר מחוזית

130. תכנית מיתאר מחוזית
תכנית מיתאר מחוזית - כוחה יפה מתכנית מיתאר מקומית ומתכנית מפורטת אם לא נאמר אחרת בתכנית המיתאר המחוזית.

תכנית המיתאר הארצית

131. תכנית המיתאר הארצית
תכנית המיתאר הארצית - כוחה יפה מכל תכנית אחרת, אם לא נאמר אחרת בתכנית המיתאר הארצית.

תקנות לפי החוק

132. תקנות לפי החוק
תקנות לפי פרק י"א - כוחן יפה מכוחה של תכנית, אם לא נאמר אחרת בתקנות; אולם אין בכוחן כדי לפגוע בתכנית שאושרה כדין לפני התקנתן."

הכלל הוא כי ארבע התכניות לפי החוק - שלוש תכניות מיתאר {ארצית, מחוזית ומקומית} ועמהן תכנית מפורטת - מצויות במידרג הירארכי ביניהן לבין עצמן. כל תכנית ותכנית חייבת להישמע לתכנית שמעליה, וכוחה של כל תכנית יפה מתכנית שלמטה ממנה.

מקומה של התכנית המפורטת הוא תחת כל שלוש תכניות המיתאר האחרות, ועל-מנת שתאושר היא חייבת להתאים עצמה לכל תכניות המיתאר שמעליה, החלות על האיזור {עת"מ 2740-07 עודד קליינר ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תא, תק-מח 2012(1), 28890 (2012)}

סעיף 129 לחוק התכנון והבניה קובע כי תכנית מיתאר גוברת על תכנית מפורטת במדרג הנורמטיבי. לכן, לא ניתן במסגרת דיון בהפקדת תכנית מפורטת ובמתן הקלה מתמ"א 13 לתכנית מפורטת, לקבוע הוראות הסותרות או המנוגדות להוראות תכנית מיתאר תקפה {עת"מ (נצ') 1153/06 מחצבות כינרת ואח' נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה, תק-מח 2009(3), 13611 (2009)}.

סעיפים 131-129 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 קובעים את סולם העדיפויות של תכניות, כאשר כל תכנית נועדה למלא צורך מסויים. בראש הפירמידה עומדת תכנית המיתאר הארצית המשקיפה על המאקרו הארצי. תחתיה תכנית המיתאר המחוזית המשקיפה על המאקרו המחוזי. תחתיה תכנית המיתאר המקומית המשקיפה על המאקרו המקומי.
מקומה של התכנית המפורטת הוא תחת כל שלוש התכניות האחרות והיא משקיפה על המיקרו של האתר וקובעת מסגרת קונקרטית לעבודתם של מבצעי העבודה.

כל תכנית חייבת להישמע לתכניות שמעליה וכוחה של כל תכנית יפה מתכניות שלמטה ממנה. היתר בניה חייב להתאים עצמו לכל תכניות התכנון החלות על האתר שבו עומדים לבצע עבודה הנדרשת להיתר {עע"ם 10112/00 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה - מחוז ירושלים, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.12.03); עת"מ 10192-04-10 בעלי הזכויות בבית ברחוב זרובבל 3 ת"א נ' ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב, תק-מח 2012(1), 28672 (2012)}.

ב- עע"מ 241/12 {ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום ואח' נ' פז בית זיקוק אשדוד בעמ ואח', תק-על 2012(3), 5680 (2012)} נקבע על-ידי בית-המשפט כי מעמדה הנורמטיבי של תכנית מיתאר הוא כשל חיקוק, ועל פרשנות הוראותיה חלים, בשינויים המחוייבים, אותם כללי פרשנות החלים על דברי חקיקה אחרים.

נקודת המוצא הפרשנית לקביעת משמעותה של הוראה חקוקה היא לשונה. מבין שלל האפשרויות שהלשון סובלת, על הפרשן לבחור בזו המגשימה באופן מיטבי את תכליתה של הנורמה. תכליתה של תכנית המיתאר היא המטרות, הערכים, המדיניות והפונקציות החברתיות שהתכנית מבקשת להגשים, כפי שהם נלמדים ממכלול הוראותיה, נספחיה והקשרה התכנוני.


יש לפרש תכנית מיתאר באופן שיעלה בקנה אחד עם פרשנותה של תכנית שמעמדה במדרג תכנוני גבוה יותר. לעניין אמת-המידה לביקורת שיפוטית על החלטותיהם של מוסדות התכנון, יש להבחין בין שני סוגי החלטות: בעוד שעל החלטות בעניינים תכנוניים-מקצועיים המסורים לשיקול-דעתן של רשויות התכנון תחול ביקורת שיפוטית התחומה לעילות ההתערבות במעשה המנהלי, שונים הם פני הדברים ביחס לפרשנות של הוראה בתכנית; שכן בית-המשפט הוא לעולם הפרשן המוסמך של דברי חקיקה, ותכניות מיתאר בכללותם.

ב- בג"צ 882/79 {אליהו אלוש נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, פ"ד לד(4), 177 (1980)} נפסק על-ידי בית-המשפט כדלקמן:

"בעתירתם התייחסו העותרים לתכנית המיתאר הישנה, ובצדק טוענים המשיבים שצריך להתייחס לתכנית המיתאר החדשה. כאשר קיימות שתי תכניות מיתאר לגבי אותו שטח, הוראות התכנית החדשה עדיפות ומכריעות את הוראות התכנית הישנה בכל עניין שיש בו סתירה או אי-התאמה בין הוראות שתי התכניות, כי המדובר בדין, והדין המאוחר עדיף. כן נובעת מסקנה זו גם מהוראות סעיף 3 בפרק ד לתכנית המיתאר החדשה, בזו הלשון:
'יחס לתכניות קיימות:
תכניות מפורטות ותכניות חלוקה שניתן להם תוקף על-פי אישור הוועדה המחוזית לפני שנכנסה תכנית זו לתקפה, תשארנה בתוקפן רק כדי אי-סתירה בין הוראותיהן ובין הוראות התכנית הזאת.'
מדברים אלה משתמעת ברורות המסקנה שאין ליתן להבא היתרים לבנות על סמך תכניות מפורטות או תכניות חלוקה קיימות אם הן נמצאות בסתירה עם תכנית המיתאר הזו, ועל אחת כמה וכמה אם המדובר בתכניות חדשות שטרם אושרו.
בעתירתם התייחסו העותרים אך ורק לתכנית המיתאר הישנה, וכבר בכך בלבד ישנו פגם חמור בעתירה, אבל אניח לפגם הזה ואסתפק באמירה שיש לדון בנושא על-פי תכנית המיתאר החדשה."

ב- בג"צ 448/91 {אליהו ידיד נ' הוועדה המחוזית לתיכנון, פ"ד מז(3), 441 (1993)} נפסק על-ידי בית-המשפט כדלקמן:

"אישור תכנית מפורטת הכוללת חלוקה של הקרקע למגרשי בניה, תוך קביעה שחלק מהקרקע ישמש לצרכי ציבור, אין בו לסתור את הנורמה התיכנונית שנקבעה בתכנית המיתאר על פיה הקרקע נמצאת באיזור בניה למגורים. סתירה כזו גם אינה קיימת במקרה שחלות על קרקע תכנית מפורטת או תכנית פרצלציה שאושרו קודם כניסת תכנית המיתאר לתוקף. תכניות כאלה אינן סותרות את תכנית המיתאר. הן עולות בקנה אחד עימה, וכל משמעותן אינה אלא שקטע קרקע עליו חלה תכנית המיתאר תוכנן תיכנון מפורט בעבר. מה שניתן לתכנן תיכנון מפורט על-פי תכנית מיתאר, אינו הופך להיות מנוגד לתכנית רק מכיוון שתוכנן לפני שתכנית המיתאר נכנסה לתוקף."

ב- ערר (יר') 448/08 {החברה להגנת הטבע - אגף לשימור סביבה וטבע נ' ועדת-המשנה לתכנון ובניה ירושלים, פורסם באתר האינטרנט נבו (2009)} נפסק:

"274. על-פי סעיף 132 לחוק התכנון והבניה, הוראות התקנות כוחן יפה יותר מהוראות התכנית, ולפיכך, אישור הבלטת המרפסות אינו מהווה סטיה ניכרת מהתכנית."