הגנת דירת המגורים, הגנת חייב חקלאי (סעיפים 38 ו- 39 לחוק)

1. כללי
סעיף 38 ו- 39 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967 קובעים כדלקמן:

"38. הגנת דירת המגורים (תיקונים: התשנ"ב, התשנ"ד, התשנ"ד (מס' 2), התשס"ט)
(א) היו המקרקעין שעוקלו משמשים, כולם או מקצתם, דירת מגורים לחייב, לא יהיה רשם ההוצאה לפועל רשאי להורות על מכירת המקרקעין ועל פינוי החייב ובני משפחתו הגרים עמו מהמקרקעין, אלא לאחר שהוכח, להנחת-דעתו, שיהיה לחייב ולבני משפחתו הגרים עמו מקום מגורים סביר, או שיש לו ולבני משפחתו הגרים עמו יכולת כלכלית המאפשרת מימון מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף.
(א1) רשם ההוצאה לפועל לא יורה כאמור בסעיף-קטן (א) אלא לאחר שהצדדים הוזמנו לדיון בפניו בהזמנה שהומצאה להם בהמצאה מלאה; בהזמנה לדיון יצויין כי החייב רשאי לבקש השהיה של ההחלטה בעניין מכירת המקרקעין ופינויים כדי למנות לעצמו עורך-דין או כדי לקבל ייצוג לפי הוראות חוק הסיוע המשפטי, התשל"ב-1972 (בחוק זה: "חוק הסיוע המשפטי") אם הוא זכאי לכך לפי הוראות אותו חוק; בהזמנה ייכלל מידע בדבר האפשרויות למינוי עורך-דין לפי הוראות חוק הסיוע המשפטי.
(ב) רשם ההוצאה לפועל רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת.
(ג) (1) הוראות סעיף זה יחולו גם על ביצועה של משכנתא או מימוש של משכון;
(2) על-אף האמור בפסקה (1), פורש בשטר המשכנתא או בהסכם המשכון שהסידור החלוף שיועמד לרשות החייב יהיה בהתאם להוראות סעיף-קטן זה ולא בהתאם להוראות סעיפים-קטנים (א) ו- (ב), והוסברה לחייב משמעות הדבר בשפה ברורה המובנת לו, יחולו לעניין העמדת הסידור החלוף הוראות אלה:
(א) שווי הסידור החלוף יהיה בסכום המאפשר לחייב לשכור דירת מגורים באזור מגוריו התואמת את צורכי החייב ובני משפחתו הגרים עמו למשך תקופה שלא תעלה על 18 חודשים; ואולם, רשם ההוצאה לפועל רשאי להעמיד לרשות החייב ובני משפחתו הגרים עמו סידור חלוף לתקופה ארוכה מהתקופה האמורה אם סבר שקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת;
(ב) שר המשפטים, באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, רשאי לקבוע הוראות לעניין סעיף-קטן זה, ובין השאר, לעניין התאמתה של דירת מגורים לצורכי החייב ובני משפחתו הגרים עמו ולעניין הדרך והמועד לביצוע התשלומים עבור הסידור החלוף.
(ג1) רשם ההוצאה לפועל רשאי, לבקשת החייב או מיוזמתו אם החייב מעוניין בכך, להשהות החלטה לפי סעיף זה אם ראה שהחייב אינו מיוצג, כדי לאפשר לחייב למנות לעצמו עורך-דין או לקבל ייצוג לפי הוראות חוק הסיוע המשפטי, אם החייב זכאי לכך לפי הוראות אותו חוק.
(ג2) שווי הסידור החלוף דינו כדין הוצאות לפי סעיף 9.
(ד) הוראות סעיף זה אינן חלות על מקרקעין שדיני הגנת הדייר חלים עליהם, ואין בהם כדי לפגוע בדינים אלה.
(ה) הוראות סעיף זה יחולו גם אם החייב הינו קיבוץ לעניין המקרקעין של הקיבוץ המשמשים, כולם או מקצתם, דירת מגורים לחבר הקיבוץ או לבני משפחתו; לעניין זה, "בן משפחה" - אב, אם, בן או בת של חבר הקיבוץ, המתגוררים בקיבוץ."

39. הגנת חייב חקלאי (תיקונים: התשנ"ב, התשנ"ד, התשס"ט)
(א) היו המקרקעין שעוקלו אדמה חקלאית או זכות באדמה חקלאית והם משמשים מקור פרנסתו של החייב, רשאי רשם ההוצאה לפועל להורות שיישארו בידי החייב מקרקעין הדרושים כדי מחייתו של החייב ושל בני-משפחתו הגרים עמו.
(ב) הוראות סעיף-קטן (א) יחולו גם על ביצועה של משכנתא או מימוש של משכון, זולת אם נרשמה המשכנתא לפני תחילת חוק זה, או אם פורש בשטר-המשכנתא או בהסכם משכון שהחייב לא יהיה מוגן לפי סעיף זה.
(ג) הוראות סעיף זה יחולו גם אם החייב הינו קיבוץ לעניין מקרקעין שהם אדמה חקלאית או זכות באדמה חקלאית של הקיבוץ, המשמשים כמקור פרנסה מהותי של החברים ובני משפחתם, הגרים בקיבוץ."
סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל מסדיר את ההגנה מפני הטלת עיקול על דירת מגוריו של החייב, באופן שבו לא יוכל רשם ההוצאה לפועל להורות על מכירתה עד אשר יוכח בפניו כי לחייב ולבני משפחתו ישנו סידור חלופי התואם את יכולתם הכלכלית.

זאת ועוד. רשם ההוצאה לפועל רשאי לקבוע כי הסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת לחייב ולבני משפחתו או לחלופין בתשלום פיצויים או בדרך אחרת.

במסגרת סעיף 38, נקבע במפורש כי, כאשר בשטר המשכנתא או בהסכם המשכון שחל על הדירה ישנה התנייה לפיה הסידור שיוצא לחייב יהיה כאמור בסעיף-קטן (ג), תחול ההוראה לפיה שווי הסידור החלוף יהיה בסכום המאפשר לחייב לשכור דירת מגורים למשך תקופה שלא תעלה על 18 חודשים.

על-אף האמור לעיל, רשם ההוצאה לפועל רשאי להעמיד לרשות החייב ובני משפחתו סידור חלוף לתקופה ארוכה מהתקופה האמורה אם סבר שקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת.

סעיף 39 לחוק ההוצאה לפועל מסדיר הגנה על חייב שהינו חקלאי באופן שבו במידה והיו המקרקעין שעוקלו אדמה חלקאית או זכות באדמה חקלאית והם משמשים כמקור פרנסתו של החייב, רשאי רשם ההוצאה לפועל להורות כי הם יישארו בידי החייב.

ההוראה הנ"ל תחול גם לגבי ביצועה של משכנתא או מימוש של משכון, זולת אם נרשמה המשכנתא לפני תחילת חוק ההוצאה לפועל, או אם צויין במפורש בשטר המשכנתא או בהסכם משכון שהחייב לא יהיה מוגן לפי סעיף זה.
באשר לקיבוץ, סעיף 39 קובע הסדר דומה להסדר שנקבע לחייב בעל אדמה חקלאית המשמשת לפרנסתו, כלומר, גם אם החייב הינו קיבוץ לעניין מקרקעין שהם אדמה חקלאית או זכות באדמה חקלאית של הקיבוץ, המשמשים כמקור פרנסה מהותי של החברים ובני משפחתם, הגרים בקיבוץ יחול הכלל הנ"ל.

ב- ע"א 4530/10 {בנק הפועלים בע"מ נ' לילה זועבי, תק-על 2015(1), 6871 (2015)} נקבע בין היתר כי המשיבה זכאית להגנה הקבועה בסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל.

המשיבה במקרה דנן חתמה על כתב ויתור לפיו הצהירה כי אין לה כל זכות בנכס נשוא התובענה וכי היא לא תטען נגד המערער {בנק הפועלים} כל טענה ביחס לזכויות בנכס.

השאלה שעמדה לפתחו של בית-המשפט היתה, האם במסגרת כתב הוויתור ויתרה המשיבה גם על הגנות של דיירות מוגנת ודיור חלוף.

ההגנה של דיירות מוגנת על-לפי סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, פורשה בצמצום, כך שהיא חלה רק על מי שמחזיק בזכות-בעלות או זכות חכירה לדורות, הרשומה בפנקסי המקרקעין.

מאחר ולמשיבה לא היתה כל זכות בבית המגורים הרשומה בפנקסי המקרקעין, ההגנה מכוח סעיף זה לא עמדה לה.

בית-המשפט קבע כי המצב שונה ביחס להגנת דיור חלוף הקבועה בסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל. סעיף 38(א) (כנוסחו טרם תיקון מס' 29, התשס"ט-2008 לחוק ההוצאה לפועל) מקנה לחייב ולבני משפחתו הגנה מסויימת מפני פינוי.

רשם ההוצאה לפועל אינו רשאי להורות על מכירתם של המקרקעין ועל פינוי של החייב ובני משפחתו המתגוררים עמו במקרקעין, אלא אם הוא השתכנע שלחייב ולבני משפחתו יהיה מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף.

במקרה דנן נאמר כי ויתור על ההגנה שבסעיף 38 צריך שיהיה מפורש, בהיר ונהיר, כך שמשמעות הוויתור תהיה ברורה וגלויה, ושהבחירה לוותר על ההגנה תהיה מושכלת ומפורשת.

זאת ועוד, סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, כלל לא הוזכר בכתב הוויתור עליו חתמה המשיבה, ולכן לא ניתן היה לומר כי היא וויתרה על הגנת הדיור החלוף באופן מושכל ומפורש.

המשיבה ויתרה על כל זכויותיה בחלקה כלפי הבנק. ויתור זה חל גם על כל זכויותיה של המשיבה ביחס לבית המגורים, למעט ההגנה הקבועה בסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל.

צויין כי סעיף 38(א) מופנה לרשם ההוצאה לפועל. הסעיף אוסר על הרשם להורות על מכירת המקרקעין ופינוי החייב ובני משפחתו המתגוררים עימו, אלא אם השתכנע בקיום תנאים מסויימים.

בית-המשפט קבע כי מפסק-דינה של הערכאה הדיונית עלה כי המשיבה לא ויתרה על ההגנה שבסעיף 38 ולכן היא רשאית להסתמך על אותה הגנה אם המערער יבקש לפנותה מן המקרקעין.

לבסוף, בית-המשפט קיבל את הערעור באופן חלקי, כך שנקבע כי למשיבה אין כל זכות בחלקה ובבית המגורים אך עם-זאת, המערערת לא ויתרה על הזכות העומדת לבן משפחה בהתאם לסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל.

בית-המשפט קבע כי אם יימשכו הליכי ההוצאה לפועל בעניינה של המשיבה, יקבע רשם ההוצאה לפועל מה הנפקות של ההגנה הקבועה בסעיף לגבי המשיבה.

2. תיקון מס' 29 לחוק ההוצאה לפועל
תיקון מס' 29 לחוק ההוצאה לפועל ביטל למעשה את אפשרות ההתניה על הגנת הדיור החלופי תוך שהוא מאפשר לקבוע בהסכם המשכנתא כי ההגנה שתחול מוגבלת לתקופה של עד 18 חודשים, ובמקרים מיוחדים אף ניתן לחרוג מן התקופה האמורה.

בעבר ניתן היה לקבוע כי הבנק, בדרך-כלל, המלווה את הכסף, פטור מהעמדת סידור חלוף ללווה-החייב {בתי-המשפט אישרו התנאה זו} במקרה וחייב היה מעוניין לתקוף הוראה זו, היה עליו לפנות לבית-המשפט המוסמך שכן, רשם ההוצאה לפועל, בעבר, לא היה מוסמך לדון בשאלת תוקפו המחייב של הסעיף המעניק את הפטור כאמור.

כיום, לאחר תיקון מס' 29 לחוק ההוצאה לפועל {משנת 2008} שונו פני הדברים כפי שיוסבר להלן.

סעיף 38(א) לחוק ההוצאה לפועל קובע כי רשם ההוצאה לפועל, לא יהיה רשאי להורות על מכירת המקרקעין ועל פינוי החייב ובני משפחתו הגרים עמו, אלא לאחר שהוכח, להנחת-דעתו: כי לחייב ולבני משפחתו הגרים עמו יש מקום מגורים אחר; או כי יש לחייב ולבני משפחתו הגרים עמו יכולת כלכלית המאפשרת מימון מקום מגורים סביר; או כי הועמד לחייב ולבני משפחתו הגרים עמו, סידור חלוף.

על-פי סעיף 38(א1) לחוק ההוצאה לפועל, רשם ההוצאה לפועל מחוייב לקיים דיון במעמד שני הצדדים הן הזוכה והן החייב, ולאחר שהומצאה לחייב הזמנה בהמצאה מלאה.

בהזמנה לדיון יצויין כי החייב רשאי לבקש השהיה של ההחלטה בעניין מכירת המקרקעין ופינויים כדי למנות לעצמו עורך-דין או כדי לקבל ייצוג לפי הוראות חוק הסיוע המשפטי, התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הסיוע המשפטי").

זאת ועוד, סעיף 38(ג2) לחוק ההוצאה לפועל קובע כי שווי הסידור החלוף דינו כדין הוצאות כאמור בסעיף 9 לחוק ההוצאה לפועל.

הכלל היה כי בבסיס הוראת החוק כפי שהיתה מנוסחת לפני תיקון 29 לחוק ההוצאה לפועל, הוראת הסעיף לא היתה קוגנטית והצדדים יכלו להתנות עליה, אולם היה צורך שהויתור יהיה מפורש.

לאחר תיקון 29 לחוק ההוצאה לפועל, בשנת 2008, בוטלה למעשה האפשרות שהיתה קבועה קודם לתיקון בסעיף 38(ג) לחוק ההוצאה לפועל, להתנות באופן גורף על זכויות החייב ובני משפחתו לפי סעיף 38, תוך קביעת "קוגנטיות חלקית".

לאחר תיקון 29, האפשרות להתנות על היקף הסידור החלוף, תהיה רק בתנאי שהויתור עומד בתנאי הקבוע בסעיף 38(ג)(2) לחוק ההוצאה לפועל לפיו משמעות הויתור "הובהרה לחייב בשפה ברורה המובנת לו", ובמקרה כזה ה"סידור החלוף" המינימאלי, שביחס אליו למעשה לא קיימת עוד אפשרות להתניה, יעמוד על המפורט בסעיף 38(ג)(2) הנ"ל.

ההלכה הרווחת לפירושן של הוראות סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, לפני תיקונו, קבעה כי את האפשרות שהיתה קיימת בחוק לויתור על הגנת הסידור החלוף יש לפרש בצמצום ואין לעשות שימוש בחריג הויתור אלא "ביד קמוצה, בזהירות ובדקדקנות".

ומכאן כי נטל ההוכחה שניתן לחייב הסבר מספק אשר מבהיר את הויתור על הזכות לסידור חלוף ואת משמעותה, יוטל על המלווה.

נוסף על-כן, אין די באזכור סעיף החוק הרלבנטי על-מנת שהבנק יעמוד בנטל המוטל עליו ואף אין די באזכור המילים "סדור חלוף" שכן אין באזכור כזה כדי להבהיר לחייב את משמעות הויתור {ראה גם ה"פ (קריות) 12525-10-11 חיה מחרז נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, תק-של 2015(1), 9713 (2015)}.

3. האם ניתן לוותר על הזכות להגנה לפי סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל?
ב- ה"פ (יר') 13127-01-13 {יוחנן פולק נ' זו דגאנג, תק-של 2015(1), 29088 (2015)} נדחתה תובענה למתן פסק-דין הצהרתי לפיו מימוש הדירה שבבעלות המבקשים יהא כפוף להוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") וסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל.

במקרה דנן, הצדדים חתמו על הסכם הלוואה במסגרתו חתמו גם על נספח להסכם שכותרתו "תנאים מיוחדים לשטר משכנתא/משכון" לפיו ויתרו המבקשים על כל טענותיהם על-פי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר וסעיף 38 להוצאה לפועל.

במסגרת הסכם ההלוואה הנ"ל ויתרו המבקשים על דרישתם לדיור חלופי במפורש, באופן בו לא יוכלו לדרוש פיצויים ולא סידור חלופי אחר. והוסכם כי הם מוותרים על כל הזכויות שיש להם.

בנוסף, הסכם ההלוואה כלל סעיף אשר לפיו מאשרים המבקשים כי הוסבר להם שהסעיף גורע ומבטל זכויותיהם שניתנות להם על-פי הדין.

המבקשים טענו בין היתר כי במסגרת ההסכם לא הוסברה להם מהות הוויתור על זכותם על-פי חוק הגנת הדייר וכי לא נרשם בהסכם כי הדבר הוסבר להם.

בנוסף טענו המבקשים כי המשיב ניצל את העובדה שאינם דוברי עברית רהוטה ושהם היו תלויים בו לפרנסתם, כדי להחתימם על החוזה, מבלי שתוכנו הוסבר להם.
מכאן, טענו המבקשים כי הם דיירים מוגנים בדירה והמימוש שלה יכול להיות רק בכפוף לזכותם כדיירים מוגנים.

מנגד טען המשיב כי המבקשים שולטים בשפה העברית וכי ידעו היטב על מה הם חותמים, הבינו את תוכן ההסכם, שסביבו התנהל משא ומתן ארוך.

בית-המשפט קבע כי משמעות סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל הינה כי רשם ההוצאה לפועל רשאי להתנות את פינויו של חייב מביתו, בכך שהנושה יעמיד לו ולבני משפחתו דיור חלוף, כך שהחייב לא ימצא עצמו ללא קורת גג. יחד-עם-זאת, הוראת סעיף (ג) מאפשרת להתנות על הרישא לסעיף זה, ואם ישנה התניה מתאימה בהסכם ההלוואה יכול הנושה לפנות את החייב גם ללא דיור חלוף.

נקבע כי, ההגנה שבסעיף 38(א) לחוק ההוצאה לפועל אינה הגנה קוגנטית וכפי שניתן להתנות על ההגנה שבסעיף 33 לחוק הגנת הדייר הרי שניתן גם להתנות על הגנה זו.

תכלית סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל העוסק בסידור דיור חלופי לחייב איננה נועדה לשם מותרות, אלא המשמעות היא שהחייב ובני משפחתו לא ימצאו עצמם ללא קורת גג. ההנחה היא כי אדם הזקוק להלוואה לא תמיד מפנים את מלוא הסיכון הטמון בוויתור על הגנת הסידור החלוף ולעיתים עושה זאת מתחושת ה- "אין ברירה".

מנגד ניצבת ההגנה על קניינו של המלווה ועל חופש החוזים, וכן החשש כי אם לא תימצא האפשרות להתנות על הגנת הסידור החלוף, תסוכל האפשרות לקבל הלוואות, במיוחד כאשר מדובר באנשים הזקוקים להן.
בית-המשפט עמד על-כך שויתור החייב על הזכות לדיור חלוף המוקנית לו מכוח סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל צריך להיות במפורש באופן נהיר ובהיר.

ומכאן בית-המשפט קבע כי בניגוד לטענת המבקשים הרי שלא נדרשה חתימתם לכך שמשמעות הוויתור הוסברה להם דווקא, אלא נדרשה התניה מילולית מפורשת בהסכם השעבוד .

נקבע כי במקרה דנן, הסכם ההלוואה כלל סעיף מפורש לפיו צויין כי "מוסכם במפורש כי המשכנתא לא תעניק לממשכן כל הגנה של דיירות מוגנת ו/או דיור חלופי ו/או כל פיצוי אחר בגין מימוש המשכנתא/משכון".

לפיכך, ניסוח זה הינו נהיר ובהיר ואין הוא מפנה להוראות דין עלומות, אלא מציין במפורש שלא תהיה למבקשים הגנה של דיירות מוגנת או דיור חלופי או כל פיצוי אחר.

נוסף-על-כן גם בהסכם המשכנתא ציוין במפורש כי המבקשים מוותרים על דיור חלופי. לכן בית-המשפט סבר כי לא נדרשת במקרה זה שפה בהירה יותר.

זאת ועוד, בית-המשפט סבר כי למבקשים כבר היה ניסיון קודם בעניין משכנתא ושיעבוד, וכי הם הבינו היטב את משמעות המסמכים עליהם חתמו.

בית-המשפט סבר כי בנסיבות העניין לאור האמור לעיל, אין למבקשים לא את ההגנה לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר ולא את ההגנה לפי סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל.

נקבע כי, מנוסח ההסכם והנספח לו, ומאומד-דעת הצדדים עלה כי המבקשים ידעו בבירור שהם ממשכנים את דירתם כדי להבטיח את החזר ההלוואה, לכן בית-המשפט קבע כי היה ולא יעמדו המבקשים בהחזר התשלומים, דירתם תימכר, מבלי שיהיו דיירים מוגנים בה ומבלי שיקבלו דיור חלופי.

סבא - ייסטהו - ייס - מתת - האל

הפרקים שבספר:

הגנת דירת המגורים, הגנת חייב חקלאי (סעיפים 38 ו- 39 לחוק)